房开课程设计

山东建筑大学《房地产开发与实务》课程设计平日成绩设计成果成绩总成绩山东建筑大学课程设计成果报告题目：御园华府项目财务评价报告课程：房地产开发课程设计院（部）：管理工程学院专业：房地产经营与管理班级：房管123班学生姓名：刘慧敏学号：20210213097指导教师：郑生钦完成日期：2021年09月05日御园华府项目财务评价报告编制人：刘慧敏编制人学号：20210213097编制人班级：房管123班完成日期：2021年09月05日山东建筑大学房地产开发课程设计第1页目录一、项目概况 1（一）地块信息1（二）项目规划条件1（三）济南市房地产市场状况11、宏观市场分析12、微观市场分析2（四）周边竞争项目状况 2二、项目定位与开发方案2（一）SWOT分析2（二）项目定位3（三）项目技术经济指标3（四）开发实施方案4三、项目投资收入估算及融资安排 4（一）项目分项投资估算41、土地费用估算表42、公共配套设施估算表43、建筑安装工程费估算表54、开发期税费估算表55、其他费用估算表6（二）总投资估算表6（三）项目收入估算6（四）销售收入及税金估算表7（五）销售收入及税金估算表8四、财务评价9（一）全部投资现金流量表9（二）资本金现金流量表10（三）利润表10五、财务评价结论11一、项目概况地块信息历城御园华府项目位于奥体中心以东，经十东路以北，山东建筑大学西邻，雪山南侧。项目规划条件自然环境北靠雪山，依山而建。将内部景观和山景有机融合，充分利用自然资源为住户打造绿色的居住环境，契合了依山而居的住房偏好。人文教育周边有已建成的建大幼儿园，山师附小等学校，紧挨山东建筑大学，有丰富的文怀底蕴和教育条件，具备浓厚的学术氛围，教育条件优越。临近山东省博物馆，满足了住户提高文化素养的需求。配套设施紧靠经十东路和绕城高速东环线等济南市规划主干道，临近公交车站点，出行便利。周边有农业银行、建设银行等银行机构；临近省立医院与武警医院；项目周边有众多便利超市，健身娱乐休闲场所。济南市房地产市场状况1、宏观市场分析：（1）人口环境方面：济南市面临着很大的住房需求，人口规模、家庭规模一系列发生的变化，导致住房需求需求量增加，同时也具有了一些新的要求。（2）经济环境方面，从目前市场表现，在未来限购限贷政策将会持续，房地产市场进入一个政策的深入调整期。（3）政策：逐步走向完善，预计未来将定向宽松、适度调整；未来市场中，在受资金链短缺的影响下，众多开发商选择促销、降价等回款缓解资金问题。(4)社会环境方面，随着济南市“东拓”战略的坚决推进，东部持续以领头羊的姿态领跑济南城市建设，东部新城正上演华美突变。2、微观市场分析：（1）就房地产企业而言，竞争形势越来越严峻，济南的房地产市场愈发的多元化，企业必须要打出自己的战略，突出自己的特色，确保房地产业能够长久、平稳地发展。第4页山东建筑大学房地产开发课程设计第2页（2）消费者也面临着诸多项选择择，同时也具有很迫切的购房需求，工作、学校、家庭种种因素都要求消费者购买满足自己必要需求。（3）竞争者而言，周边地区有大量房产企业，其中，凤栖第与恒生伴山将成为本项目区域市场主要竞争对手。周边竞争项目状况项目名称地理位置建筑类别容积率绿化率价格其他中建·凤栖第经十东路，东靠山东建筑大学，西邻凤歧路板楼、小高层、高层35.64%均价8050山景地产,学区房，舒适宽敞的环境恒生伴山经十东路与凤岐路交叉路口以北，建大西临板楼、小高层、高层40%均价7600精装，3A级住宅社区，高科技住区。建大花园山东建筑大学新校区内板楼、多层、小高层40%均价6600学区房，购房者需求明显，内有商业街。永大颐和园经十东路邢村立交桥西侧高层、小高层45%均价7400交通十分便利，高绿化率二、项目定位与开发方案SWOT分析优势（strength）:紧靠雪山有依山的优良地势，充分利用自然资源为住户打造绿色的居住环境。周边有已建成的建大幼儿园，山师附小等学校，紧挨山东建筑大学，有丰富的文怀底蕴和教育条件。紧靠经十东路和绕城高速东环线等济南市规划主干道，临近公交车站点，出行便利。劣势（weakness）：区域板块处于城市近郊，属开发起步阶段，市场价值认知度低，区域板块人居氛围不足，生活配不完善。周围紧挨恒生伴山、建大花园，众多楼盘竞争激烈。时机（opportunity）：面对大容量的消费者，最靠近大学学府，幼儿园、小学等教育机构逐渐完善，有非常良好的销售途径。行政功能、商务配套、体育休闲、教育医疗等的逐步完善，具有很好的公众消费市场。第3页第5页威胁（threats）：位于城市近郊，不能与市中心楼盘相比拟，相对流失了一些客源。限价、限涨政策仍将继续执行，致使项目楼盘定价受限。房地产业不断加速发展，房价波动不稳定。位于高等学府附近，楼盘开发具有一定的限制。项目定位1、产品定位：本项目面对的人群是中高端收入的消费者，打造的的是高端水平的住房环境，项目建筑类别多种多样，既有面对中低收入消费者的板楼、小高层、高层，也有高端消费者的联排别墅、独栋。能够满足各个层次消费群体的需要。在建筑品质方面精益求精，大幅增加建筑本钱，从建筑品质上更大程度的满足了层峰人士的住宅安全需求。2、形象定位：本项目立志打造山景地产,科技住宅，社区内部景观和山景有机融合，使项目依雪山而建，采用皇家新古典主义建筑风格，营造城市罕有的百年巩固建筑典范。充分发挥品牌效应，树立百盛公司在济南房地产市场中的良好形象。3、价格定位：由于大多面对中高消费者，产品的科技性能优越，风景优美，价格一般要高于普通的房价。项目技术经济指标序号名称单位数量1.占地面积㎡463422．建筑面积㎡120210地上建筑面积㎡84100住宅面积㎡80500公共建筑面积㎡3600地下建筑面积㎡35900地下停车场面积㎡18000地下室㎡6900地下商场㎡110003.容积率%地上容积率%地下容积率%4.绿化率%355.停车率%100第4页开发实施方案本项目开发经营周期为四年，建设期为2年半左右，商品房从第二年开始预售，现房销售完大约三年时间，具体开发进度安排如下图：三、项目投资收入估算及融资安排（一）项目分项投资估算1、土地费用估算表序号项目名称计算基础计费标准（元/平方米）金额(万元)土地费用26491土地出让金463425550契税合计26491备注370万/亩，共69.5亩契税为土地出让金的3%2、公共配套设施费估算表序号项目名称计算基础(万平方米)计费标准金额（万元）公共配套设施费660居住物业管理1600112公共厕所、设施等1500450合计660第5页3、建筑安装工程费用估算表序号项目名称计算基础(万平方米)计费标准（元/平方米）金额（万元）建筑安装工程费43300地上建筑安装费用40500①土建工程费9220019800②安装工程费9150013500③装饰工程费98007200地下建筑安装费用2800①土建工程费28001600②安装工程费25001000③装饰工程费2100200合计433004、开发期税费估算表开发期税费计算基础(万平方米)计费标准（元/平方米）金额（万元）人防费用12234配套费用121752100劳保统筹费用921191用水其他费用95用电其他费用95供暖其他费用95排污其他费用35散装水泥与墙改费用98规划手续图纸审查费1251合计2604第6页5、其他费用估算表序号项目名称计算基础计费标准金额（万元）其他费用440临时用地、占用费9545施工图标底编审10330总包管理费9763工程监理费1215180工程保险费1210120合计440（二）总投资估算表项目总投资估算表序号项目名称总投资（万元）所占总投资百分比1．开发建设总投资88084100%土地费用2649130%前期工程费6720.8%基础设施建设费13001.5%建筑安装工程费43300%公共配套设施建设费660%管理费用%销售费用%开发期税费2604%其他费用700%不可预见费900%财务费用2100%2．经营费用003．项目总投资88084100%开发产品本钱88084100%固定资产投资00管理费用为1-5直接费用的3%财务费用占利息的10%左右销售费用是销售收入的4%-6%，销售收入为105886第7页第10页(三)项目收入估算预计该项目的销售类型、价格、销售收入，如下表：销售收入预测表序号类型可售面积（㎡）均售价格（元/平方米）销售收入（万元）①高层61400850052190②别墅265001300034450③商业150001250018750④车库1610030004830其他10002500250总计120210110470（四）销售收入及税金估算表销售收入及税金估算表单位：万元序号项目名称合计开发经营期第1年第2年第3年第4年1销售收入110470031368地上建筑-商业地块1875005625地上建筑-高层住宅52190026095地上建筑-别墅3445006890地下建筑-车库483001449其他面积250075100752销售税金及附加0营业税0城市维护建设税0教育费附加0交易管理税0备注：营业税=销售收入×5%教育费附加=营业税×3%城市维护建设税=营业税×7%交易管理税=销售收入×0.5%第8页（五）投资方案与资金筹措表本项目总投资8亿左右，自有资本金4亿，向银行贷款3亿。商品房从第二年开始预售，预售所得继续投入总投资中。投资方案与现金筹措见下表：投资方案与资金筹措表单位：万元序号项目名称合计开发经营期第1年第2年第3年第4年一、项目总投资88084.055752.022872.07445.02021.01.0项目开发建设投资88084.055752.022872.07445.02021.01.1土地费用26491.026491.00.00.00.01.2前期工程费672.0580.092.00.00.01.3基础设施建设费1300.0500.0600.0200.00.01.4建筑安装工程费43300.024820.017150.01330.00.01.5公共配套设施费660.0280.0300.080.00.01.6管理费用4063.01250.01806.0807.0200.01.7销售费用5294.00.0800.02850.01644.01.8开发期税费2604.0860.0890.0800.054.01.9其他费用700.0220.0340.0140.00.01.1不可预见费900.0350.0320.0158.072.01.1财务费用2100.0401.0574.01080.045.02.0经营资金0.00.00.00.00.0二、资金筹措88084.055752.022872.07445.02021.01.0资本金41435.023300.017096.01039.00.02.0借贷资金32452.032452.00.00.00.03.0预售及销售收入14197.00.05776.06406.02021.0第9页四、财务评价（一）全部投资现金流量表全部投资现金流量表单位：万元序号项目名称合计开发经营期第1年第2年第3年第4年1.0现金流入110470.00.031368.052791.526310.51.1销售收入110470.00.031368.052791.526310.51.7回收经营资金0.00.00.00.00.02.0现金流出94550.355752.023104.08140.97553.52.1开发建设投资（不含利息）88084.055752.022872.07445.02021.02.2经营资金0.00.00.00.00.02.5经营税金及附加1159.80.0232.0695.9232.02.7所得税5306.60.00.00.05306.63.0净现金流量15919.7-55752.08264.044650.618757.04.0累计净现金流量-55752.0-47488.0-2837.315919.7计算指标财务净现值（NPV）>0，故方案是可行的（二）资本金现金流量表第1年贷款32452万元，不还本、不付息，从第2年开始等额还本付息，第四年还清。假设银行贷款利率为6%，还本付息估算表如下：借款还本付息估算表单位：万元序号项目名称合计开发经营期第1年第2年第3年第4年1.0借款32452.032452.00.00.00.02.0应计利息1947.10.00.00.03.0年末欠款累计34399.10.04.0等额还本0.011466.411466.411466.4第10页资本金现金流量表单位：万元序号项目名称合计开发经营期第1年第2年第3年第4年1.0现金流入110470.00.031368.052791.526310.51.1销售收入110470.00.031368.052791.526310.51.7回收经营资金0.00.00.00.00.02.0现金流出82300.423300.028794.313201.217004.92.1资本金41435.023300.017096.01039.00.02.2经营资金0.00.00.00.00.02.5经营税金及附加1159.80.0232.0695.9232.02.7所得税5306.60.00.00.05306.62.8长期借款本息归还34399.10.011466.411466.411466.43.0净现金流量28169.6-23300.02573.739590.39305.64.0累计净现金流量-23300.0-20726.318863.928169.6计算指标内部收益率（IRR）=46%财务财务净现值（NPV）>0，故方案是可行的（三）利润表利润表单位：万元序号项目名称合计开发经营期第1年第2年第3年第4年1.0经营收入110470.00.031368.052791.526310.51.1销售收入110470.00.031368.052791.526310.52.0总本钱费用88084.055752.022872.07445.02021.02.1商品房本钱费用88084.055752.022872.07445.02021.0销售本钱76627.00.022988.126819.526819.5期间费用11457.01651.03180.04737.01889.05.0经营税金及附加1159.80.0232.0695.9232.06.0利润总额21226.2-55752.08264.044650.624063.57.025%税率应交所得税5306.60.00.00.05306.68.0税后利润15919.7-55752.08264.044650.618757.0第11页五、财务评价结论财务评价的基础是市场信息，必须获得准确的市场信息才能确保以后各个工作的顺利进行，而后就是市场定位，只有有了准确的市场定位，从而锁定目标客户从而有的放矢的针对目标客户群制定相应的产品策略、价格策略、营销策略。做好财务评价是房地产可行性分析的重心，是衡量一个项目是否可行的重要依据，也是身为房地产专业的学生必须具备的技术能力。本项目的财务评价结论是，该项目是可行的，其净现值NPV大于零。符合最基本的要求。同时满足了各个消费群体的需求。财务分析的系列指标分为静态指标和动态指标，反映盈利能力的静态指标主要有：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期；动态指标主要包括：净现值、内部收益率、动态投资回收期；反映项目的清偿能力的指标主要包括：借款归还期、资产负债率、流动比率、速动比率。基准收益率是决策者对项目方案投资的资金时间价值的估算或行业（部门）的平均收益水平。它是项目经济评价中的重要参数。基准收益率，净现值，是衡量一个项目优劣、是否可行的关键数据，要得出准确的数值在收集到正确的数据条件下，更要仔细地计算，才能真正客观、正确的衡量一个项目。通过这次课程设计，让自己深刻了解了房地产可行性报告的具体内容和目的所在，对房地产业有了更加深刻的了解，学会了很多东西。但自己做的远远不够，有很多技能和方法还没有学会，要在日常的学习中继续巩固、不断领悟，才能不断提高自己的能力。

本科生学位论文论多媒体技术在教学中的应用姓名：指导教师：专业：教育管理专业年级：完成时间：

论多媒体技术在教学中的应用[摘要]多媒体不再是传统的辅助教学工具，而是为构造一种新的网络教学环境创造了条件，特别是对于教育社会化来说，多媒体网络是一种更理想的传播工具。多媒体本身具有：融合性、非线性化，无结构性、相互交涉性、可编辑性、实时性等特点；同时运用在教育教学上又有其特长：利于信息的存储利用、是培养发散性思维的工具、促使学习个别化的实现。多媒体在教学中的应用有着多种的形式，它在提高学生学习兴趣上有着积极的作用，同时它还能促进学生知识的获取与保持、对教学信息进行有效的组织与管理、建构理想的学习环境，促进学生自主学习等多方面的效果。立足未来发展，利用多媒体网络技术，开展教学试验。[关键词]多媒体网络教学系统资源共享多媒体技术主要指多媒体计算机技术，加工、控制、编辑、变换，还可以查询、检索。人们借助于多媒体技术可以自然贴切地表达、传播、处理各种视听信息，并具有更多的参与性和创造性。当今多媒体已成为广泛流传的名词，但人们对于它的认识，特别是对于它在教育教学方面如何更好应用，未知的因素还很多。

一、多媒体的教育特长任何一种媒体不管其怎样先进，它只能是作为一种工具被应用到教育领域，能不能促进教育的改革，。。。。。。应当吸取教训，加强理论研究，充分认识多媒体的特性及其教育特长，以便更好地在教育领域开发应用多媒体。

1、多媒体的特性

（1）融合性多种符号系统的融合是多媒体的特性之一，多媒体的这一特性区别于过去媒体符号系统的单一性或复合性。也就是说多媒体技术不是将符号系统叠加，而是具有整体性的融合。

（2）非线性化，无结构性因为多媒体是在超文本、，其组合结构是固定的、不变的。

（5）实时性多媒体信息中的声音、活动视濒、动画于时间有密切联系，对它们进行呈现、交互等集成处理是实时的。在显示某一主体内容时，其视听信息具有同步性。

2、多媒体的教育特长

（1）信息的存储利用便利多媒体特别是多媒体WWW网络信息的存储、提取、双向传输非常便利，它应用于教育，更利于教学信息传播机制的建立。

（2）发散性思维的工具在培养学习者发散性思维方面…………或创造性思维的基础。

（3）促使学习个别化的实现多媒体WWW网络有利于个别化的实现。因为学习者各人需求、学习经验、认知程度等不同，学习方法也有差异，由于多媒体教学信息的多角度多层次性，不具有固定的学习目标和既定学习路径，学习者可以自定学习路径选择自己需要的学习内容。

四、迎接信息时代，运用多媒体技