长租公寓的运营模式及前景分析之欧阳史创编

欧阳史创编2021..02.1长租公寓的运营模式及欧阳史创编2021..02.1时间：2021.02.10

创作：欧阳史公寓是近几年新崛起关注的空间形式，代表着种新的生活方式的起在公寓的程中，有三个志性的事件昭示着租公寓的崛起：第一，的介入将租公寓行推向口浪，特2014雷斥1元入主YOU+国青年公寓成志性的事件；第二，国家政策的出将租寓展奠定良好的政策境，比如在商改住、等方面的优惠政策；第三，开发商作群体逐步介入租公寓行越来越多的开开始自主入公寓市，者开始与品牌公寓运商展开深度合作，味着行格局的重大化，也将推行发展步入。一、租公寓背景述(一

我国租公寓市欧阳史创编

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2021..02.10随着地入下，行无避免地从“增量开发切到“存量营而存量营一种重要方式，便是租公寓。在目前的政支持下租寓迎来黄金期，据行研究机构前瞻究院推出的《中国互＋公寓模式新与机会研究》数据计截至年，我国房租的易总就达到亿元左右。目前国内城人7.7亿人，按30%的租房率算大概有2.3口需求租来的租金模可达万的别，因此租公寓前景被普遍寄予厚望。表：我国租房人口数（：）(二

租析及研究向在去存和新型城化建的大背景下，住房租已得多的政策支持各省市相继台的施意鼓励房地企型利用已建成商品房或新商品房开展租，同也鼓励各类投者和自然人起住房租欧阳史创编

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2021..02.10企。在种种政策的激励和持下，租公寓租基金站在了风口，加上目前房地投金中机会型投基金减少，市展更偏向于健型。二、租公寓市分析(一

租公寓市整体分未来一二十年，中国城化速展段，按照《国家新型城化划的程2020在国仍有2上的流人口大的流动人口了房屋租的繁荣外，租市期存在的素，如千禧一代入主力消消升的需，以及信息不称等行点的改善，也在以上期背景和的下生共振效，使得整个品牌房屋租市入一个新的加速段。公开料示，国房屋租模在年已超万元。按目前的估，整个房地服市在5.3万左右。(二

租公寓政策分析2015年以来关于住租市利好租公寓的政策出不2015住部等相出《住房城部关于加快培育和展住租市的意》和《关于放欧阳史创编

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2021..02.10提取住房公积支付房租条件的通知鼓住房租市的展并放了住公金付房租的条件2016年国院首次提出了建立租的城房制度，并确定从增加土地供、租企、中介服多方面促我国住房租的2017住建部改委等9委布《关于在人口入的大中市加快住房租市的通知取深圳、州、南京等12城市首批点住房租在中央政策推下地方政策开始跟目前已有个省（直）出台了相关鼓励扶持住房租市展的政策。以北上深例1.京：年内将建租并的房制度2017年，北京布《北京市—2021年及2017度住宅用地供和《北京市2017年度国有建用地供计划》,明确未5内将建立租并的住房制度。2.海新增租用地供面启年724日,上首批公开出两幅租住房用地正式成交。这着上新增租住用地供全面启，极推并住房系建出实一步。3.州承租人符合件子女可就近入学2017年月广州市府公印广州市加快展住房欧阳史创编

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2021..02.10租市作方案明确符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服权，保障租购同此外，广州加大住房公积租住房的支持力度提金提取度。在落收惠面案》提出，依法登案的住房租企、机和个人落收政策支持。4.圳引导房企开公寓2017年月7，圳市划土委在官网通告发《深圳市住房建划2017年度施加快培育住房租市，范租秩序。《划》提出，深圳将加快出台《深圳市培育和发展住房租市施意育行鼓励企业模化，引房地开企、房地服企开展租公寓营落收、金融等支持政策、加行管，加租金管控规租市序，保障租市体的合法益。三、租公寓模式析(一

介根据菁券今年6月的《租寓行下称《告分析目前市场上租寓模式以集中式和分布式两式：分散式公寓争欧阳史创编

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2021..02.10激烈，盈利不易，多初企集中式公寓因运度大，所以争成功运后成本，因此可以更高的租金差。(二

租公寓盈利模式分1.集中盈利运模式析公寓的的盈利运模式首先是集中运，就是事先目的择通是商工或者住宅。然后集中房屋行改造、装修，一的租后服在装修的工程中以按照客的要求房屋行分割，件硬件进行安装。公寓相比，齐服周到，客有更多选同提供租后服，不提供保、健身房等服，以客提供特定需求服集中式公寓租金水平不高且出行比便利。种出租服试用于者女性。集中式公寓在提供化的、社交功能等方面也具有很大的势。集中式公寓运作式示意新派公寓运作框架示在房源与出租上集中租寓房源以商的酒店式公寓或工改造房主，也有部分来原有快捷酒店的改欧阳史创编

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2021..02.10造，房源本身或有了好隔或段，或比较方做出隔。在出租方式上，般都整整套出租，由于房之互影响，一般最可允两同住。在服方面，由于整或整行理，通常可以利用公共空提供公共服括茶吧、放映厅、台球室、健身房及区活高公寓公服更高端比如泳池、会客、酒廊等在市方面，有高端公寓如雅诗不更多是面向年客中端如常见的都市白、人群等。他交、喜好生活方式，集中式公寓所提供的公共空、社交境、家保等中其需求。在金运作上，可行有，也可进租。持有方式中主要以基金等方式持有企自己持有金沉淀太大，一般少采取。租方式更多被大分租寓品牌商所采用，方式前期投入少，而且易是目前市场上中底端租公寓张的主要方式。企一般与持有者5-10年租按照租金上水平，隔几年就有一定的租金上浮。而租租客，一般最长是1年，一年后涨租可能性，也正是如此，租公寓运商可较准确算未来收益水平。欧阳史创编

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2021..02.102.分布式盈利运分析分布式盈利运式就是将散在在各个小区的空置的房屋，通主或者中公司行包，并按照一定的准行装修，在向外同提相租后服。从空分布上看，然是散的，但是所提供的公寓的准以及租后服是在一个下。分布式的模式由于有更多的房源，可有不同档次的房屋供用，便足不同客的要求。但是分布式模式与集中模式相比，在平均收和管理等方面成本相于。但是不管那种模式，房数达到一定模后，就会出成本减效同当屋的数量达到一定后，才能现家具前端材料的批量采。在房源与出租上分布租寓大部分是从个人房手中得房源（其中又以二手房居多，房屋原来格局各有特点不出租方式上有整套出租和分出租。整租主要以中高端租寓主分出租是更的方式，以中低端市居多。分出租的方式，由于享厨房、客等套内空，生活相互影响程度也大，一一只允住1人。同，提高利用率，降低成本，是分布式公寓的常做法。此外，房源来源于各个区，异常分散，通常并没有可供企欧阳史创编

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2021..02.10利用的公共空。在金运作上，分布公寓一般不持有，主要以租。程与房署管议企定每年支付定的房给房或一次性支付几年的定房租个人房即便房源空置也能得到收益。企业通自身平台将房源租，由于和服来溢价，一般房源价格相比同地段人房源要高。3.

两种模式比分析当前，集中式租公及分布式公寓在行的展中各有劣是一种互为的状各自的劣要有以下几个方面：1.产增效率：集式公寓一般是整体收或整体租，可以一管理，生价，于商工等都具有提升的用。分布式租公寓中个人房源，有利个人房。2.改造运作能力：集式租公寓因及旧楼的收改造，一定程度上相当一个小型开商，于楼宇要有充分的理解，相比之下，布式租寓不存在种情况，改造度低。3.管理能力中式租公寓因源集中员比不高，欧阳史创编

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2021..02.10服半径小，管理度相低;分布式租公寓异分散，服径大，增人高成本，减少人理低效且存在管理漏洞。4.房源多化：分布长公寓的品更丰富，租客，市容量也，集中式则型相对一，租客合适房源少。四、租公寓前景分首先，公寓潜在占租模的1/4，未来随着租售并政推公寓面向的群体将更广泛租公寓占租市比例也将提升。然后，政策对公寓营商的持，也将提升住房租市的化、集化。最后，长租公寓运商灵活利用各种金融工具运作能力，是其必就的新技能，金融市成熟及金融工具的运用如等金融工具将行之有效解决租公运商回收期比较等(一

租公寓ABS（以魔公寓例租金收益ABS以基生的金流作还来源，以先次构、按年集付、房及土地抵、第三人差足等措提供合增信保障的固定收益品。欧阳史创编

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2021..02.10租金收益的交易通常采用划或信托受的SPV架构国内公寓行业首单ABS——魔公寓ABS采用的却是“专信托受益权”的SPV架构计，并且通机制、流及超覆盖、触制充押、保担保等内外增信计，全部优先证券的AAA。（为ABS构）(二

租公寓REITs国内首长公寓REITs——新公寓型房托支持划于201710日在深交所正式行，行金为2.7。目是国内首单租公寓资REITs产品，也是国首权型公寓REITs。此公寓REITs的行将国内住房租市展化和欧阳史创编

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2021..02.10REITs的全面启重要的示范作用。此项目先档持券AAA，借助第三方行增信，了新公寓自身和良的运理能力此外本项目立上到批用了不到天，也现长租公的效率和管租公寓的支持。（为REITs构）目前租公寓REITs采用的模式有两种：行REITs交易所基金REITs模式。第一种，公寓持有运合适物业作资池以租金的未来收益作源，并以物产押或欧阳史创编

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2021..02.10租金收入超覆盖等选的增措施，根据租公寓租金的期收入水平和合理益率确定REITs模和份，在行市上市交易。第二种是公寓持有运方合适物，以转股