房地产开发各阶段涉及的合同

三通平是地专用语，指是通、电、通路，整土。房产开发各阶段及的合同1、期考察报告委托议包对市场、工程设营利性等分析的考察报告2、地使用权的取得《有土地使用权让合同》※《屋拆迁补偿协》※根取得方式不同能会涉及股权转让、土地让、联合开发等协议。3、地产工程的设计《销策划合同》《设工程勘查合》※《设工程设计合》※《设工程环境评委托合同》4、地产工程施工阶段《设工程招标合》及相关文件《设工程施工合（能分别包桩基工程土水电安热系统、网、消防等施工同）及补充协议（如承诺）《设工程监理合》※《设工程装饰合》※《设工程采购协》《化工程施工合》《设工程保险合》《设工程融资合》以在工程施工过中可能会涉及工程场所临建筑《广位使用协议位赁协议》等。5、屋交易阶段《购书》※或《屋预订合同》《品房买卖合同※《售代理协议》※6、业管理《期物业管理协》※*****************************************房地产开发各阶段及涉及的合同、法律（转）第一部分：房地产开发一、房地产开发项目的立项和可行性研究（一）两种类型：房地产开发公司的设（新设公司理工商（取得资质省外地企业在本省从地产开发的事先将其资质证书和企法人营业执照交地产开发项目在建设门和工商行管部门备案。合作向书及合作发协议（合作发）（二具体合同：合作向书及合作发协议项目议（说明下内容开者开发内容与规期限方式、投资总额与注册资本，交主管部门申立项审批，经批准许建设的，下发给批准文件。建设项目可行性研究合同、项目可行性研究报告（签委托合同、组建工作小组、制定工作计划）二、房地产开发项目的规划设计和市政配套（一）、房地产开发项目的规划设计规划设计委托协议环境影响评价委托合同建设工程勘察招、投标建设工程勘察合同建设工程设计合同（二）、房地产开发项目的市政配套报审市政配套方案上述一、二的申报程序：申报规划要点以获取规划要点通知书获取选址规划意见通知书可行性研究报告的编制及申请审批申报建设用地规划许可证办理建设用地批准书申请建设用地规划设计条件及建设项目规划、设计方案申报初步设计获取初步设计批申报建设工程规划许可证申请办理建设工程规划许可证取房地产开发项目册办理许证三、土地使用权的取得（一）、协议或招投标、拍卖方式取得：1、国有土地使用权的出让（1）招投标程序：A由土地管理部门会同建设部门共同编制招标书，由土地管理部门发布招标公告；B投标者按招标文规交付投标保证金，供投标文书，参加标C由土地管理部会建设部门共同主持标、评标、决标，在决标日七内中标者发出中标通书向中者退还其投标保证（不计利）；D中标者在中标知规定的期限内，与地管理部门签订土使用权出合，按定交付定金；E中标者在中标知规定的期限内，与设部门签订房地产发项目合。（2）拍卖程：A由土地管理部门会同设部门共同编制拍卖文书，由土地管理部门发布拍卖公告；土地管理部门会同建设部门按公告规定的时间、地点主持拍卖；竞投者按拍卖文书规定交付拍卖保证金，参加竞投；拍卖主持人按拍卖文书规定的程序当场宣布竞投得主，并向其他竞投者退还拍卖保证金（不计利息）；E竞投得主在拍卖文书规定的期限内与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；F竞投得主在拍卖文书规定的期限内与建设部门签订房地产开发项目合同。协议出让挂牌交易方式2、国有土地使用权的转让国有土地使用权的划3、集体土地的征用，办农用地转建设用地手续国有土地使用权出让合同（宗地出让或成片出让？）国有土地使用权竞标文件征地协议（二、股权让方式通过收房地产司股权间接实房地产让已经得立项准的房产开发目，在目公司东或合开发的益人间，向他人让其股或合作发权益行为。）房地项目转模式：以项公司股并购（并或并）方式让房地开发项目以项合作各权益比的变更让房地开发权（合各方内转让、作方外转让）转让序向事会提出申、召股东会出决议股权转公司程并办理股权过户手续、公司变更登记项目转让合作合同股权转让协议股东大会决议（三）涉及法律城市房地产管理法土地管理法及实施细则城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城市规划法关于进一步推进招标拍卖出让国有土地使用权的通知关于办理有土地用权让、转、出、抵押有关问的通、招标标法四、拆安置房屋拆补偿协议法律：市房屋迁管条例五、工施工房地产发项目工前备工作领施许可证）房地产发项目工程设招投标房地产发项目工手的办理房地产发项目工程工1、工合同建设工施工合同建筑装工程施合同建筑安工程施合同监理合同采购合同保险合同（五）房地产发项的竣工收单项工验收综合验收（六）法律建筑法招标投法、程建设目招代理机资格认定办法第二部：商品销售一、房产开发目的营阶段（申领商品房售证）商品预售同、预合同（或认购）房地产理销售同商品房卖合同法律：市房地管理、商品销售理办法城市房地产开经营管理条例、城市商品预售管理办法、告法、房地产广告布暂行规定、最高院解释第三部分：物业管理一、物业管理阶段前期物业管理服务协议法律：物业管理条例***********************************************房地产开发过程中所涉及各类合同注意事项仔细研究房地产的开发过程后，发现该流程中所经常涉及的合同主要有以下几类：1、土地使用权出让（转让）合同；2、建筑工程承包合同；3、合作开发房地产合同；4、房屋拆迁安置补偿合同；5、房地产项目转让合同；6、建设工程物资采购合同；7、房地产销售代理合同；8商品房（预）销售合同。一、所有合同的签订都应注意的问题(基本原则1、主体是否合法，是否具有相应的主体资格。具体应该包括：对方是否具有相应的资质、是否具有履约能力、信誉状况等。2、合同内容不得违反国家的禁止性规定。这就要求法务人员对国家的相关法律法规有详细的了解。同条款否完备明确。合条款中对合同标的、数、质量价款、履约期限、履约方式交付地点等都应加以约定，且约定尽可能地、明确、完，不不可。对有可能出现的违约况要加以，定相应的违约（括合同的解）对方出的违约要规定相的约；对方条款的，则相。应约定议条。尽量约方地法管。能一的应约定方所地法都管权。明确合同签订地尽合签订地约定方地作后一方签以得方安关对涉的权。7、对方的签约人应的权限，是否业法定人业权人应要求签约人出相的明，仔细明8、签应括对方的以及权的。对方法的内应求所法的权。对方人的，签应本签加。有的签都完。9、合同款应订具体。签约人签应下体的。10尽量争取对方提供合同担保如约定了担保条款还应注意担保条款是否可以得到落实由担保人提供担保的查担保人是否有担保资格和担保能力；如提供担保财产的应审查担保财产是否可以抵押并尽量办理抵押登（部分财产必须办理登记）。合同附件应与主合同相一致。合同订立之后如要变更，应采取书面形式。二、房地产合同应注意的问题对于上面已经叙述过的内容以及房地产合同必备条款不再进行表述仅叙述该类合同的个性事项。（一）土地使用权出让（转让）合同（在该类合同中，设我方为受让方）审查出让方的资质。如果出让方为行政机关，应注意只有市、县人民政府土地管理部门才有权出让土地他以各类开发区管理委员会等名义出让土地的无效如果出让方为民事主体的应注意审查出让方是否拥有该土地的使用权和使用期限。审查出让土地是否有瑕疵。主要要审查以下几方面）该土地使用是否可以出让，是否办妥农转用、土地征用手；2）该土地上的房地产是否抵押（如转让人在地上设有抵押权在转让主受设定抵押权发的权义关之转让受让人）；3）与土地使用权和地上有关的、出让人是否在该土地上的款是否已经（地）该土地上的以及该土地是否出人。3、在合同中应该备地转让土地的、面、出让合同设定的用是否已进行设和用设的设以及之地与面用等，其他与转让的定有关的地上定如、和附如、、、等可在合同中一一4、应注意出让土地的格不得于地政府定定的否合同无效。5、在转让合同中应对转让登记的以约定，并合同各方有提登记资、合登记的义，应对出让方式以定。应尽量定的与转让登记同进行。（二）合同1231)34单提间地点而且约约允许如允许则尽须通过核禁止单位“在在房提技术则违约缴纳总百之违约在过技术房地112地地3)2如如约总地地须须之合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务投资回报约定分房的应明确房屋分配的具体办法投资回报约定分配利润的，应约定利润的计算以及分配方式；在当事人订立的合作开发合同中，只有合作各方共享利润、共担风险，才能认定为合法有效的合作合同，除此之外，均不视为合法有效的合作行为；合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。应付项目的工期进行明确的规定。应对合作各方在合作中的职责进行明确约定。（四）房屋拆迁安置补偿合同1、前期审查主要有两方面1)审查拆迁房屋是否符合安置补偿条件违章建筑不受法律保护不能享受拆迁补偿安置待遇。2）审查签约人是否为拆迁房屋的所有人，是否具备相应的民事能力。2、合同条款中明确规定以几方面的被拆迁房屋的本。房屋土地使用权方式，房屋权证，房屋的、积、地、、筑及拆人。用房、地、的应明。时对房用、、和明要迁的，要在本中明。拆迁房的。不是补偿是权，为拆迁中和不应具备资质的对迁房屋用、、成、、筑面积本合定进的。3）拆迁补偿安置方式。要被迁人的确拆迁偿安方式被拆迁人的法律不认。是行权的，应明安用房筑面、地、、、、付。搬迁期限，过渡方式，过渡用房地点、面积，搬迁补助费，拆迁补偿费用支付办法等。违约责任。拆迁人与被拆迁人就房屋搬迁期限、周转房过渡期限、安置房交付期限等还可约定违约责任及争议解决办法。（五）房地产项目转让合同；1、前期工作如果我方为出让方，则应该做以下工作办理项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续；办理项目土地使用权的变更登记手续；办理房地产开发项目转让的备案手续，具体向房地产开发主管部门办理；办理建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续具体向规划管理部门和建设管理部门办理；办理其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续。如果我方为受让方，应审查以下内容转让方是否已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证；转让方是否持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上；转让人是否是项目所有人。2、合同中所应注意的事项1转让项目已有的各种政府批文均必在合同中项和规划批文等；2）项目转让应合开发同的政府有关许转让的；3）已项目以权转让方式转让部或部分房地产项目，应法有关规定办理工变更登记手续，同办理房地产转让的变更登记手续；4）项目的转让方的权要，在的，要约定程；10股

：概、股比、价格、现需示股会决议工登等。六建工程物采审查对质。采采采议。3、1格采格对比需格对商。2对采物、、、价等对。3对、、。程。。物。。采物、、、、、。（七）房地产销售代理合同；设我方为开发商。前期审查。除了审查方的信誉外，还注意，我国《商品销售管理办法》中规定“房地产开发业委托中介窕瓜唐贩康模芡谢褂且婪ㄉ枇⒉⑷〉霉ど逃抵凑盏姆康夭榉窕?/span>在合同条款中，应注以下几方面明确委托销售房产的置、类型、面积。应对房地产销售代理式予以明确规定写明是一般代理、家代理还是包销。明确代理销售的期限及销售任务，即写明在多长时间内售多少数额的房产。对代理销售方在销售间所产生费用的担应明确规定。应明确规定佣金的支方式和时间。除在代理合同里设奖条款外还应设定罚条款，使代理商加明确自已的责任。应明确规定代理销售的广告宣传必须实，我方有权对代销售方的广告进行审查，并具体规违约发广应担任。（）房（）售合同；前期审查应审查方的支付，位还应审查是具有房。同时方应国有地和（）商品房，以（）售合同宣。在合同条款中应注意下方面。应规（）房的位置、地限。规定（）售房的积时，应明面、地积、、用，时应定应。应我的实行规定房产付时。同时应规付的责。9),1011辽经实业上诉案——受失误原签联开发实上是且签署2中国宝安股份广东深圳盐上诉案——受失误原：3a上所原是联上中所上受发受上受原上c上受受上原上受d中

控制键4）《出纠纷表形式》a照规定出出市、县民政府管理部门年月日以后以各类开发区管理委员名义签订出当被认定效b市县民政府以协议式出金订当政府按照家定定最价该价格被定效出式择引发纠纷比践常生将办征或续集非效践中常发生将办征或续集非出其出标符定而被认定效2、筑；1）北京兴隆公园限公司与中解放军总后总队筑纠上诉案——纠纷双约定造明质鉴定单位约定云南省第五筑公诉明城开限司施纠纷案——纠纷：保修满后以定保修甘肃省敦煌际大酒限公司与中筑西北计研究院、甘肃省第四筑公司施欠、质量纠纷案——纠纷a、结算式规定清b、质量格；太平洋俱乐部限司与江南市七筑装限司筑施纠纷上诉案——纠纷：a、订两后结算规定致b、否过招争议c、造计算式发生议5）浙江乌市业房开公与浙江乌市筑限公司筑纷上案——纷：a、约开间b、过中否资以充发生争议3、

作开发房；1）北京铭厦限公司京红集作开纷上诉—纠纷：双作开发中义约定明海南三利开发公司与海南省房地产开发总公司合作开发房地产合同纠纷上诉案——纠纷原因：a、对合作期间双方各自的职责划分不明确b、对双投资的约定不确。海南山科技投资有限公与海南广发地产实业公司等资、合作开房地产合纠纷上诉案——纷原因：投合作开发的土地用权性质审不明。海南省出公司诉海口龙房地产开发司合作建房合同纷案——纠原因：a、分房的具体方约定不明b未约定合作开发间费用的承。某市华企业总公司诉某宏华房地产发总公司等联建同纠纷仲裁案——纠原因：以土地使用权作为合作投资一方未办理土地使用人和使用性质变更登记手续b未定合被确认无效不生时的具体处理方法。上海顺房地产开发公司与永新实发展限公司因合作开发协议纠纷案——a合同未对同性质和效力进行约定；b双方对投资方式约定不明；c对合作协的解除未作约定；合作项目的利润分配不明。4、房屋迁安补偿合同山东宏业房地产开发公司与山东学土补偿合同纠纷上诉案——纠原因：偿款约定发生争议。《刍城市房屋拆迁补偿安置合同纷的理》——a章建不受法律保护不能受拆迁补偿安置待遇屋所有权争议双方难以取得一致认为以产权式以补安置安置的的有以被拆除房的补偿等，不的，纷被迁人拆迁房屋的有人d被拆迁房屋的房屋土地使用取得方式房屋产房屋的、、、、限被拆人有用的同房屋、和明迁的明被拆迁房屋不补产为拆和等，具资对拆迁屋、、、新、、等因合进行的。迁补偿安置式被拆人的确迁补偿置方。被人实的法能认实产权的实明安置用房建筑、地、、、、时间。迁期限方式，用地、，迁补费，补偿用办法。违责。拆迁人与被拆迁人房屋迁期、房期安置房期约定违约责争议解办法。3）《拆迁安置合同纠纷的处理》—a对同所有房屋有产，有作补偿的，进权，对有有产权间的争，作为产案处理。b拆房屋违建筑和期限的时建，不能产权不能进补偿拆除的房屋时城市认

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5目转让万顺(湖南)发展司与湖南开元发展司转让纠纷案——双方失误原因：出让方取得土且完成目开发25%开发司与开发开发司目转让纠纷案——让方失误原因目出让目3）目转让——开发目转让）转让开发让方让目）转让方取目转让方）目土出让取开发61）司与展司纠纷案—纠纷因成）2）——出ab原c出d误71）司原司纷案——纠原因：双方）2）《开发商如何避免房产广告纠纷》——a在小区规划设计尚未通过政府批准之前不应在广告中将自己设想中的小区状况作详细描述以免误导广告受众；b是广告宣传的内容应真实，特别是对那些内容确定且可能影响到定价或购房人决策的部分应实事求是切合际是涉小区规划设计等可能发生变更的情况，应向买受入说明并在签订的房屋买卖合同中详细注明；是对委托销售代理机构对外发布的广发商应从前述几点对广告内容和宣传行为加以严格审查。3）《商品房销售管理办法》—房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的受托