房地产-《德必创意产业园案例分析报告》

园区总面积超50万㎡(截至2013年)，率98%；家(集中于徐汇、虹口、虹桥、闸北等创意设计产业发展基地；企业约为7：3；概况》上海德必文化创意产业发展公司成立于2006年，致力于文化创意产运营面积超过50万平方米，企业数量1200家，入驻率达98%，必创意产业园上海园区分布图 (集中于徐汇、虹口、虹桥、闸北等区域)必创意产业园列表动园园园汇桥意园阁河桥易园园园杉动园园园汇桥意园阁河桥易园园园杉华龙漕汇宁园园沪西园老洋行老洋行面积3万㎡以上，打造具有律动感的创意空间，并配备篮球场、攀岩场、台球馆等设施商务空间特色的三大成熟产品线，包括倡导多变和自由舒放的易园系(目前重点打造、多点布局)、以禅意为主题的525系及以运动为主题的运动loft系品线化”理念，打造精致禅意空间竹代表素雅、隐逸产品体系--易园系》大量的立体式绿化及景观，加上园区标配的鱼池和绿竹，为创意工作者营造出宽松、自由、舒缓的花园式办公氛围变化和丰富性，以激发创松的办公环境;色环境标识与园区氛围;建服务平台，构建七大增值服务，并由总部创新服务部对接，体系已搭建完成但服务并未深入。业提供任何优惠政策来园区行政区域提供项目申报提供项目申报行，一般行，一般到款力的企业办专题讲座CEO议客户构成》德必园区以中小型企业为主，截至2014年6月，共服务企业近海园区共服务近1200家企业；业约占比98%；➢创意型企业集聚度：文化创意企业与非文化创意企业必为7：3，网络、多媒体、设计、广告等众多暂未与德必形成稳定的合作关系；存在市场风险，较难与形成稳定型企业占比70%%30%70% 98%办公商业配套非创意型企业创意型企业经营模式》德必主要通过承租老厂房或仓库(国资资产)的方式获得标的物业，在进行设计、外部改造及内部空间分割后，采取出租或房租换股权的方式提供给创意型企业，并为其提供产业增值服务德必创意园经营模式示意意园区 车系统建设及建筑改造等；(2009年长宁易园2万㎡改造费用3800万)-5个招商专员；另园区在招商阶段和后期运营阶段保介的持续合作，佣金报酬为1个月租金；招商模式》双管齐下，自建招商团队+渠道整合模式共同启动招商，策略方面控制租金比周边同品质物业租金低5-10%，以确保满租，同时在招商前期控制30%企业质量，以形成对后期企业入驻的吸引理1名+招商主专员••确定好初步招商对象，严格控制前期30%客户质量(要求好品牌、知名品牌及具有潜力的企业)；•整合写字楼、商业用房代理顾问机构等渠道资源(上海类似企业约1000家)；注：大宁德必易园短短3个多月时间，园区入驻率已经达到75%。由文化创意企业服务中心、项目开发中心、营销经营中心、战略发展中心等六大中心构成，其中营销经营中心负责项目前期，开发中心负责项目的设计改造，服务中心负责后期运营及企业服务对接总裁办公室公室企业服管租金收入物业管理收入股权收入盈利模式财务及担保收入其他服务收入租金收入物业管理收入股权收入盈利模式财务及担保收入其他服务收入租金大概在3~4.5元/㎡.天占主营业务收入比约7成或租金优惠，并获取其部分股权，约10%~20%取贷款额度的5%29.6%•租金收入占绝对比例，约60%；•股权、担保等创新增值服务收入约占总收入的30%62.7%7.7%租金收入29.6%•租金收入占绝对比例，约60%；•股权、担保等创新增值服务收入约占总收入的30%62.7%7.7%租金收入物业收入其他收入(含担保、股权等)收费标准(a)营面积(b)业入驻率(c)总计(亿元)bcd金收入业管理收费租金收入+物业管理收入=7.04亿元主营业务收入=(租金收入+物业管理收入)/0.7=未来方向》开启德必定制新模式，从客户端获取意向客户需