农村老房买卖合同

第页共页农村老房买卖合同农村老房买卖合同。农村老房买卖合同〔一〕出卖人〔甲方〕：身份证号码：〔房屋共有产权人〕身份证号码：〔房屋共有产权人〕身份证号码：以上x人是本合同中所述房屋的共有产权人。出卖人及共有人以下均称简称甲方。买受人〔乙方〕：〔以下简称乙方〕身份证号码：甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。第一条房屋的根本情况：本房屋座落在，共四层，土地证编号为：，现甲方将建成房屋的二楼及四楼〔一半是天台，一半是房屋〕出售给乙方，出售房屋房屋〔建筑面积共_________平方米〕以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整〔￥________元〕的价款出售给乙方。第二条房屋内部设施设备：包括__________________________________。第三条本合同签定时，由于甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应无偿全力协助乙方办理房屋产权确认手续。第四条甲方保证该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押或担保等以及其他权利瑕疵。第五条付款时间和方式乙方于年月日将房款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整一次性付给甲方。上述款项支付到甲方指定账户：第六条甲方承诺及权利和义务开户行：户名：账号：甲方〔盖章〕：__________________乙方：_________________________代表人〔签字〕：________________身份证号码：_____________________________年________月_______日_________年________月_______日农村老房买卖合同〔二〕甲方：乙方：根据国家《合同法》等法律的相关规定，甲、乙双方经协商一致签订本合同，以资共同信守执行。第一条：合同标的即房屋状况1、该交易房屋坐xx市xx镇xx村2、该房屋为〔两层砖混构造楼房〕，南北长米，东西长米，共层。房屋占地面积约平方米，院子占地面积约为平方米。左紧邻的房屋，右紧邻房屋，前紧邻，后紧邻。3、该房屋为〔如宅基地自建房或村镇开发自建房，宅基地审批文件编号：〕第二条：合同房屋交易价款：人民币元整大写：第三条：付款时间及方式1、在20xx年xx月xx日付人民币元整。2、甲乙双方关于该房屋的产权证、土地使用证过户手续在签订此合同时全权委托本村村委办理。3、付清款后，甲方收到后应出具收据。第四条：甲方的权利和义务1、甲方应保证该房屋在合同签订前确实专属自己所有，出具村级以上单位对甲方专有该房屋的证明并交付给乙方。2、甲方有权按照合同约定收取乙方交付的全部房屋交易价款并有义务开具收据交付给乙方。3、甲方应保证不存在任意第三人对该交易房屋主张任何未被告知的权利情况。4、甲方应保证该房屋不属于违章建筑、不属于已被或已确定将被列入新规划而撤除或征用的范围。5、甲方应告知乙方有关该房屋的质量状况。甲方〔卖方〕：男，尼山镇大王庄庄村民，身份证号：6、甲方应将该房屋的宅基地审批文件等相关手续交付给乙方。7、该合同签订后甲方应将该房屋全部交付给乙方，且甲方不得以自己的行为致使该合同无效。第五条：乙方的权利和义务1、乙方应按照合同约定给付甲方该交易房屋价款并向甲方索要收据。2、乙方购置该房屋后，假设根据有关规定可以办理相关权属登记的，甲方有义务给予协助。第六条：特别约定1.因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑，改房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。假设因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。2.假设今后房屋重建，甲方应成认乙方的住房面积。如国家征地，土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方所有，甲方负责积极配合。第七条：违约责任1、任何一方违背合同约定，对方可要求违约方在一定期限内改正，违约方应当改正。2、甲方违背第四条的有关约定导致乙方在合同签订后无法对该房屋行使所有权的，乙方可要求解除合同并同时要求甲方全额退还房屋价款及其相对应的银行定期存款利息和全部房屋价款的20%的违约金。第八条：本合同发生争议时双方应先进展协商，无法协商或协商不一致的可以通过有关法律途径解决。甲方：签约时间：乙方：签约时间：村委代表：公证时间：农村老房买卖合同〔三〕出卖人〔甲方〕：买受人〔乙方〕：__________以上_______人是本合同中所述房屋的共有产权人。出卖人及共有人以下均称简称甲方买受人〔乙方〕：______〔以下简称乙方〕身份证号码：甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。第一条、房屋的根本情况：甲方自愿将其村证房位于市___________区_______________________________________的房屋〔建筑面积_________平方米〕以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整〔￥________元〕的价款出售给乙方。第二条、房屋内部设施设备：包括__________________________________。第三条、本合同签定时，由于甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应无偿全力协助乙方办理房屋产权确认手续。第四条、甲方保证该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押或担保等以及其他权利瑕疵。第五条、付款时间和方式乙方于年--月--日将房款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整一次性付给甲方。第六条甲方承诺及权利和义务1、甲方应保证其房产不存在质量和技术等有可能危害居住平安的问题，假如甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承当，并应赔偿乙方的损失。2、甲方保证并承诺对上述房屋及土地拥有使用权〔村宅基地〕，并没有任何出租，甲方各方均对处分该标的房产不存在任何异议，对于该房屋及土地的出售，不存在任何享有优先购置权的人，该房屋及土地没有任何诸如抵押等他项权利，该房屋也不存在任何诸如法院查封等权利处分受到限制的情况。交易后如因权属问题有上述事项，由甲方承当，乙方不负任何责任。3、本合同签订后，甲方对该房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。第七条本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方原有的、一样的居住权利。甲方不得就该房屋与其他任何人再签署该房屋所有权转让合同。第八条房屋及土地过户1、本合同签定时，该房屋为农村自建房，暂时不具备过户条件，但本合同为甲乙双方平等协商自愿达成财产及财产权交易之协议，并未违背相关法律法规。2、双方约定今后国家政策允许过户时，甲方在取到房产证等房屋权属凭证的当日应交予乙方保管并且办理预告登记手续，当日因其他合理的原因不能交予乙方且办理预告登记有困难时也应于当日通知乙方且于乙方协商详细的交付日期。3、甲方在获得产权证等相关权属凭证后三个工作日内应无偿协助乙方办理房屋及土地的过户手续。甲方应无偿、无条件全力协助乙方办理房屋产权手续。第九条特别约定一、关于房产拆迁：本合同签订后，假设该房屋遇到政府拆迁，甲方同意由乙方全权办理该房屋及土地的拆迁手续，领取拆迁补偿款、安置房等全部收益归乙方所有，甲方不得干预。拆迁过程中假设需要甲方配合的，甲方需无偿配合。二、关于房产再次买卖：1、本合同签订后，乙方有权将该房屋转售给其别人，所售金额全部归乙方所有，甲方不得干预。2、本合同中乙方拥有的权益，新的买受人同样拥有，甲方需要积极配合。三、关于房产收回：由于该房屋属于农村自建房，甲已双方没有办理产权过户登记手续，甲方在交易完成以后任何时间要求收回房屋时，甲方同意按收回时该房屋市场评估价格的叁倍一次性支付给乙方。第十条违约责任1、乙方没有按照约定的期限内将房款交付给甲方，逾期到达三个月的，甲方有权解除本合同。2、甲方不得擅自解除合同，假设甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方退还乙方已付房款，并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率的二倍计算的利息损失，同时有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元整给乙方。3、因甲方隐瞒房屋已交易事实或者以其他任何形式将本合同项下房屋出卖给第三人，将视为甲方收回房产，应适用本合同第九条关于房产收回的约定支付乙方回购款，同时甲方还需支付违约金人民币贰拾万元整给乙方。4、甲方不根据本合同的约定将房屋和产权证书交付给乙方且不配合乙方办理预告登记手续，视为甲方违约，乙方有权要求甲方交付房屋和产权证书，并有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元整。5、甲方未按约定协助和配合乙方办理过户手续，甲方有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元整。并继续按照约定办理过户手续。6、甲方不同意受权乙方全权办理拆迁手续、不同意无偿配合时、私自与拆迁方接触签订文件、在甲方不之情的情况下私吞因拆迁所应获得之利益的，乙方有权要求甲方返还因拆迁所获利益，并且按照拆迁时房屋评估价格的50%支付违约金。7、其他以上未明确约定之事宜导致合同无法履行，过错方应赔偿损失并承当人民币贰拾万元整的违约金。8、以上违约情形如有重复发生，违约金重复计算。第十一条保证人责任：甲乙双方充分理解充分理解上述合同，甲方各当事人愿向乙方提供连带责任保证，且本担保不可撤销。保证范围是因甲方不履行本合同或者违背合同约定产生的全部债务，包括退款、违约金、损害赔偿金、利息、评估费、律师费等实现债权的综合费用等。第十二条、双方约定的其他事项：本合同附件如下：《房屋实际所有人确认书》《房屋内财产一并转让清单、确认书》第十三条、合同主体1、甲方是_______________________________________________________共_____人，委托代理人为_________即甲方代表人。甲方及甲方代表人保证出售本房屋，签定本合同的时候经本房屋所有房屋共有产权人同意。2、乙方____________，代表人是____________。第十四条、本合同经国家公证机关____公证处公证；但本合同不经过任何法律公证具有同等的法律效力。本合同在双方签字之日〔_20xx_年_____月_____日〕起生效。本合同中空格局部填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。第十五条、本合同需由甲乙双方共同签字前方能生效。本合同一式_____份，一份_____张。甲方产权人及甲方委托代理人共持一份，乙方一份，留存备查。第十六条、本合同发生争议的解决方式：双方本着友好协商，公平合理的原那么签订本合同，签订本合同后，双方应严格遵守执行，不得以任何理由反悔。在履约过程中发生的争议，双方可通过协商解决。协商不成的，双方同意在合同签署地人民法院提起诉讼解决纠纷。第十七条、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定与本合同具有同等法律效力。甲方〔签字〕：乙方〔签字〕：身份证号码：身份证号码：年月日年月日相关阅读卖方(甲方)：_____________身份证号：_____________买房(乙方)：_____________身份证号：_____________甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的根底上，就乙方向甲方购置私有住房，达成如下协议：第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分理解该房屋详细状况，并自愿买受该房屋。该房屋详细状况如下：甲方所售房屋位于__________________，房屋占地面积约为_________平方米，院子占地面积约为_________平方米，房屋为_________楼，一楼为_________个门面，2、3楼为套房，中间有楼梯间，房屋总面积约为_________平方米，一楼门面为框架构造，二、三楼住房为砖混凝构造，二、三楼房屋平面图见本合同附件；第二条房屋价格及其他费用：甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币_________万元整(￥_________)；第三条付款方式：签订合同之日一次性付清；第四条特别约定：1、因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑。该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。假设因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。2、如乙方所购房屋以后可以办理房产证时，甲方应予以积极配合，但相关费用由乙方自行负担。第五条该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。第六条今后如房屋重建，甲方应成认乙方的住房面积。如国家征地，土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方所有，甲方负责积极配合；第七条本合同签订之后，房价涨落，买卖双方不得反悔；第八条本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力；第九条本合同自甲、乙双方签字之日起生效；第十条本合同附二、三楼平面图；第十一条本合同一式三份，甲方执一份、乙方执二份；甲方(签印)：_______住址：_____联络：_____乙方(签印)：__________联络：_____签订日期：___年___月___日房买卖合同甲方(卖方)乙方(买方)甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：一、甲方自愿将坐落在重庆市九龙坡区渝州路2小区3号楼4单元405室(建筑面积120平方米，储藏室40平方米，产权证号st1002105420)房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方(附房产证复印件及该房产位置图)二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写壹佰万零二千元整;即人民币小写100XX元.三、乙方在签订本合同时，支付定金三十万元整，即小写300000元.四、乙方支付定金之日起2个月内，向甲方支付首付款(定金从中扣除)，首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付(有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理)五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金)六、办理房产证手续所产生的有关税费由甲方承当。七、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。八、甲方应在1个月前将该房产交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用;无欠账，如费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。九、本合同签订后，如一方违背本合同条款，该方应向对方支付五十万元的违约金;一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期30日视为毁约;如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款。十、交付该房产，甲方不得损坏该房产的构造、地面和墙壁及不适挪动的物件，并将抽风机一台(型号：1005648485)，空调两台(型号：0152468549)，热水器(型号：1095874554)，浴霸(型号：1025456985)，饮水机(型号：1084759264)，音响两台(型号：2____95)，凉衣架，房内灯具，前后门窗窗帘、电脑桌一张，橱卫设施，等让与乙方(含在房屋价值内)十一、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。十二、附加条款：1、转让过后，甲方不的以任何借口干预乙方对房屋的修改。甲方(卖方)(印)身份证号：住址：：20xx年月日乙方(买方)(印)身份证号：住址：：农村小产权房买卖合同纠纷案例解析农村小产权房买卖合同纠纷案例解析卖小产权房给城里人房价上涨想毁约被驳回旧村改造得房两套卖房懊悔主张合同无效20xx年4月3日，一纸终审讯决让王强〔化名〕想收回房子再赚钱的好梦碎了。事情还要从20xx年说起。这年12月，王强所在的村进展旧村改造，村委会跟王强签了房屋拆迁货币补偿协议和房屋拆迁安置合同。随后，王强得到两套二居室楼房。王强妻子曾经的同事孙林〔化名〕，听说王强拆迁得了两套房子，就与王强协商购置其中的一套。王强一想，反正也住不了这么多房子，卖了还能赚点钱。虽然王强是农村户口，孙林是城镇户口，但王强所在的村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有做出制止性规定，对王强卖房的事情也明确表示不予干预。20xx年1月，王强与孙林签订《房屋转让合同》，约定：王强为原房屋产权人〔小产权〕。经双方协商，产权人王强愿将本套房屋的所有权卖给孙林。本房屋的出售价格为135000元。本房屋属于小产权房屋，买受人应遵守当地村委会的有关制度和规定。随后，王强与孙林履行了该合同，房款两清。哪知天有不测风云。房子卖了以后，当地的房价却一路飙升。20xx年4月，王强以国家制止城市居民购置农民房屋，且孙林是城市居民，故房屋转让合同属于无效合同为由，起诉要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效，让孙林腾房。孙林对于被诉一事认为，签订合同时，双方明知该楼房是小产权房。并且，双方签订合同时是完全自愿的，房屋已经交付完毕；经过两年的时间，该房子已经有很大的升值。孙林辩称：王强是受利益驱动才起诉我。法律不应支持这种见利忘义、背信毁约的行为。我保存进一步追究王强的滥用诉权的行为给我造成的经济损失的权利。庭审中，法官问孙林房屋的现状如何，孙林气愤地说：我买房后进展了简单装修就把房子出租了。王强想把房子要回去，我不同意，他就骚扰租房的人，说他才是真正的房东，要把租我房的人赶走。如今，租房的人都不交房租了。自愿买卖小产权房被法院认可法院经审理后认为，公民合法的民事权益受法律保护，王强与孙林在签订《房屋转让合同》时，已经明知该房屋为小产权楼房；对小产权楼房是否可以转让，当地村民委员会并没有详细的限制性规定。王强与孙林在双方自愿根底上签订的《房屋转让合同》，内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益，且双方在合同签订后，已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，该合同所约定的内容已实际履行完毕。在此情况下，王强要求确认其与孙林签订的《房屋转让合同》无效、孙林退房的恳求，理由不充分，对其诉讼恳求，法院不予支持。法院根据《民法通那么》第五条之规定，判决驳回原告王强的诉讼恳求。一审宣判后，王强不服判决，提出上诉。二审法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。法官释法城里人买农民的小产权房在一定条件下有效近几年来，随着旧村改造、小城镇建立步伐的加快，以及国家根底设施建立用地的需求猛增，征房占地现象较为普遍，由此导致的城市郊区小产权楼房层出不穷。其中很大一局部是农村村民拆迁后以优惠价款购置的自住楼。这些小产权楼房中的一局部通过买卖等方式被城镇居民购置。随着小产权楼房的升值，局部卖房人在利益的驱使下，起诉要求确认双方的买卖合同无效，让买房人退房。对于城镇居民购置农民小产权楼房的效力问题，如今尚没有任何一部法律对此作出明确的规定。鉴于法官不得回绝裁判的法理精神，法院在没有明文规定的情况下，仍然必须作出裁判。一般而言，法官在裁判此类案件时需要综合考虑以下几个因素：一、当事人之间的行为是否符合民法的根本原那么：平等原那么、自愿原那么、公平原那么、老实信誉原那么、公序良俗原那么；二、是否存在导致合同无效或者可撤销的法定情形，即能否适用合同法第52条至第54条的内容；三、基层组织比方村委会、党支部的意见。由于我国实行村民自治，因此，村民委员会的意见至关重要。在本案中，王强与孙林在签订的《房屋转让合同》中明确写明本房屋属于小产权房屋，因此，对于这一事实，双方均明知，不存在欺诈或者重大误解的情形。另外，双方对于买卖房屋一事，也是自愿进展的，没有任何胁迫或者乘人之危的情形。并且，王强从村委会买房时花费11.6万元，而几天后王强就以13.5万元价格将房屋转卖给孙林，王强获利近2万元。因此，双方之间的交易也是公平的。最后，该村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有作出制止性规定，明确表示不予干预。也就是说，双方买卖房屋的行为没有损害国家、集体或者第三人的利益。值得一提的是，农民在其宅基地上建立的房屋与农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房不可同日而语，二者之间存在比拟明显的差异。农民在其宅基地上建立的房屋与宅基地使用权严密联络，宅基地使用权是土地管理法、物权法明确规定的由农村村民专享的一项用益物权。而农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房并不是建立在自己家宅基地上的，因为旧村改造后宅基地使用权消灭，小产权楼房是建立在该村集体土地上的。父母将小产权房赠儿子被确认有效老两口拆迁得房两套悄悄赠一套给儿子老贾夫妇早年生育一儿一女，20xx年秋天，老贾因冠心病住院做了手术。此时，老贾所在的村庄正在拆迁。老贾用拆迁款购置了两套两居室村民自住楼房。村委会给老贾颁发了两本《房屋所有权证》。该《房屋所有权证》的考前须知第三条规定：房屋所有权转让变更〔如买卖、转让、继承等〕，房屋状况变动应及时向发证单位申请登记，经批准前方可有效。20xx年秋天，老贾的儿子小贾结婚，老贾就让小贾夫妇住进了自己购置的一套房子里。后来，老贾夫妇商量后决定将房本的名字变更为小贾。事后小贾也没提反对意见。由于老贾住院时医疗费多是借来的，老贾长期不还，债主们就找上门来了。老贾夫妇商量后，决定将他们自己居住的那套楼房卖掉，以解燃眉之急。卖房后的老贾夫妇只好租房居住。由于小贾坚决反对卖房还债，他与其父母之间产生了矛盾。20xx年，老贾夫妇以小贾得到赠与房产后将二老赶出家门、不履行赡养义务为由要求法院撤销房屋赠与合同。庭审中，法官问老贾夫妇为什么要把房本的名字变更为小贾，老贾说：当时，我的外债不少，怕债主们把我告上法院，法院再把我的房子给拍卖了，所以就决定把房本的名字改成儿子的名字。改名时，他不知情。后来，他知道这件事就把房本要走了。小贾那么说：卖房前，我已经东拼西凑了七八万元，想替他们还债。我反对卖房，可他们不听，非要卖。双方为此大吵一架。如今没房了，又来找我要，我当然不同意。关于赡养问题，小贾说：我每月的工资只有1000元，妻子没有固定职业，还要照顾小孩，因此，我的收入除了养家糊口外所剩无几。并且，20xx年至20xx年，村委会发给我个人的每月200元生活费已经由我父母领取。这就可以视为我履行了赡养义务。对于小贾的辩白意见，法庭查明确实属实。不符合法定条件撤销赠与被驳回法院经审理后认为，依法成立的合同，具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。老贾夫妇将拆迁所得的两套楼房中的一套所有权人变更为小贾，应视为老贾夫妇对小贾的赠与行为。该行为并不违背相关法律法规，且小贾明确表示承受，故赠与合同成立并生效。村委会发给小贾的每月200元生活费已经由老贾夫妇连续领取2年，故老贾夫妇所述小贾不履行赡养义务，没有事实根据。老贾夫妇在赠与房屋时也没有与小贾另行约定其他附带义务，故对二原告要求撤销房屋赠与合同的诉讼恳求，法院不予支持。法院一审讯决驳回原告老贾夫妇的诉讼恳求。老贾夫妇不服判决，提出上诉。二审法院经审理判决驳回上诉，维持原判。法官释法悄悄赠与小产权房想撤销须符合法定情形我国合同法规定了赠与人的任意撤销权和法定撤销权两种手段以保障赠与人的合法权益。赠与人的任意撤销权，是指赠与合同成立后，赠与财产的权利转移之前，赠与人可以根据自己的意思不再为赠与行为。这是赠与合同与其他有偿合同的显著区别。但是，本案中的老贾夫妇作为原房屋所有权人不仅已经将诉争楼房所有权人的姓名变更为小贾，并且，小贾也早已实际占有、使用该楼房，因此，在该楼房的产权已经转移的情况下，老贾夫妇欲行使赠与人的任意撤销权，已经于法无据。我国合同法第一百九十二条规定了赠与人的法定撤销权：受赠人有以下情形之一的，赠与人可以撤销赠与：〔一〕严重损害赠与人或者赠与人的近亲属；〔二〕对赠与人有扶养义务而不履行；〔三〕不履行赠与合同约定的义务。从本案案情来看，小贾显然没有严重损害赠与人或者赠与人的近亲属，而老贾夫妇作为赠与人也没有从这一点上来提出他们的起诉意见。老贾夫妇着重强调了第二种情形，即小贾作为受赠人不履行赡养义务。小贾作为已婚成年人，对其父母负有赡养的法定义务，同时，他也有赡养的客观才能。庭审中查明，村委会给付老贾夫妇每人每年4800元。另外，村委会给付小贾的每年2400元也已经由老贾夫妇领取，对此，小贾没有提出异议，也没有要求老贾夫妇返还。这完全应视为小贾履行了自己的赡养义务。并且，小贾每月工资仅有1000元，不应当让小贾负担过高的赡养费。他把自己应得的村内补助让给父母，合情合理。由此，老贾夫妇要求行使法定撤销权的第二项理由亦不成立。至于合同法规定的第三项约定的义务，双方当事人均称没有在赠与房产时约定附带义务。故第三项理由亦不存在法律事实根据。因此，老贾夫妇既把房屋变更在小贾名下，并完成物权的公示、公信，小贾也实际占有、使用该房屋，老贾夫妇要求行使法定撤销权的理由均不成立，故其诉讼恳求不能得到法院的支持。值得注意的是，该案争议的标的物是一套小产权房屋，由于该案的当事人双方都是该小产权房所在地村集体的成员，只要不违背该集体的相关规定，老贾和小贾都可以依法成为该村集体小产权房屋的所有人。因此，老贾将房屋产权更改为小贾后，小贾就可以成为该房屋的实际所有人。城里人买农村房引来6次诉讼法院判退房退款两败俱伤为赚钱出卖宅基地上的房子20xx年3月9日，北京市第二中级人民法院的一纸终审讯决终结了王、田两家围绕一所房子的纠纷。用一句话来概括这件事，就是城里人买了农村房，房子涨价后原来的房主就想反悔，结果两家都很受伤。1985年，北京市通州区村民王鹏〔化名〕夫妇将其祖屋翻建为正房5间、西厢房3间。1991年，王鹏获得了镇政府颁发的宅基地使用证。20xx年，王鹏夫妇打算卖掉房屋，赚点钱。就在这时，家住北京朝阳区的田女士儿子准备结婚，田女士的哥嫂一家人又从回京居住，房屋问题显得非常急迫，田女士想在郊区农村买一所房子以便安置两家人。经多方打听，田女士与王鹏夫妇获得联络并协商买房事宜。20xx年11月，王鹏夫妇与田女士签订房屋买卖协议，约定将上述房屋卖给田女士，价款56000元。在田女士付了钱后，田女士一家以及田女士的哥哥一家人都搬到了这所房子里居住。然而，让王鹏没有想到的是，从20xx年到20xx年，北京的房价接连上涨。看着翻了好几倍的房价，王鹏坐不住了，越来越懊悔当初卖房的举动。20xx年，王鹏夫妇以田女士是城镇居民户口、无权购置农民宅基地房屋为由向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效。法院查明田女士确系城镇居民户口，而王鹏夫妇是农村户口，该房屋是在宅基地上建立的房屋。法院审理认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联络，不允许随意转让。如今，农村私有房屋买卖中，买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了农村集体经济组织的权益。因此，法院确认双方签订的房屋买卖协议无效。田女士不服判决，提出上诉，后经过二审法官的辩法析理，田女士撤回上诉。房屋增值买卖双方要利益均沾一波未平，一波又起。协议无效的案件审结后，王鹏夫妇又起诉田女士及其哥哥一家人要求他们返还房屋。由于田女士等入住后对房屋进展了内部装修，并增建西厢房三间、东厢房三间，安装了供暖设施，在院内种植树木。因此，法院委托评估公司对房屋等地上物的现值进展评估，结果为12万多元。据此，法院判决田女士及其哥哥嫂子一家人将房屋院落腾退给王鹏夫妇，王鹏夫妇给付田女士财产补偿款12万多元。判决后，田女士又不服，提出上诉，二审法院判决驳回上诉、维持原判。打败了官司的田女士一家认为自己在买房这件事上吃了个大亏，卖房的时候王鹏夫妇明明也知道城里人不能买农村人在其宅基地上建的房子，可仍然卖给了自己。等房价上涨，就通过诉讼要回自己的房子，廉价都被王鹏夫妇占了。田女士一家的心里很不是滋味。并且，看着已经涨起来的房价，田女士一家更加无力买房，也想通过诉讼的方式为自己讨回点利益。20xx年4月，田女士以房屋卖买协议被确认无效的主要责任在王鹏夫妇一方，要求他们赔偿缔约过失损失款36万余元。田女士要求的缔约过失损失指的是宅基地区位价，故法院委托评估公司依法进展了评估。法院经审理后认为，合同无效或者被撤销后，因该合同获得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。王鹏夫妇与田女士所签的房屋买卖协议已依法被认定无效。考虑到王鹏夫妇作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于法律制止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承当主要责任。因此，田女士要求王鹏夫妇赔偿缔约过失损失的诉讼恳求，理由正当。对于田女士作为买受人信赖利益损失的赔偿，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。就本案而言，田女士要求王鹏夫妇赔偿其缔约过失损失，由于房屋等地上物的损失已依法解决，故仅考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益的因素，参照王鹏夫妇出售房屋的宅基地区位价予以确定。因此，法院对其合理局部予以支持即王鹏夫妇根据评估结果给付田女士宅基地区位价的百分之七十。法院依法判决王鹏夫妇赔偿田女士信赖利益损失25万余元。判决后，王鹏夫妇提出上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。法官释法城镇居民购置农民在宅基地上建立的房屋无效这起因城镇居民购置农民在其宅基地上建立的房屋买卖合同纠纷案，有两个家居装修问题：一是城镇居民购置农民宅基地房屋的效力问题；二是假设房屋买卖合同无效，农民作为出卖人应当承当何种责任，应当如何赔偿买房人的损失。第一个问题涉及到农村宅基地使用权的性质问题。宅基地使用权主要有以下四个特点：1.身份性。只有拥有集体经济组织成员这一身份，才有权利享有宅基地使用权。2.无偿性，宅基地使用权农民可无偿获得。3.有限性，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。4.无使用期限限制，在理论上，宅基地使用权一旦获得，使用权人可一直使用下去。但是，假设宅基地使用权因为自然灾害等详细原因灭失的，村民可通过重新分配获得宅基地。我国虽然制止宅基地使用权的流转，但农村村民对宅基地上的房屋享有所有权并可自由处分。根据房地一体的规那么，尽管宅基地使用权本身不可以转让，但他可以随着房屋一同转让。假设村民自愿将其房屋转让给本集体经济组织的其他村民，由于双方的身份同一，可以认定这种转让行为有效。但是，假设村民将其房屋转让给非本集体经济组织的成员或者城镇居民，由于双方身份不具有同一性，并且宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，城镇居民不得享有，因此，一旦城镇居民购置农民的宅基地房屋，就会损害集体经济组织的合法权益。所以，对于城镇居民购置农民的宅基地房屋纠纷，法院判决买卖无效。在法律适用问题上，由于并没有任何一部法律明确规定制止城镇居民购置农民的宅基地房屋，因此，在判决书引用法条时经常出现为难场面，法官不得不援引合同法第五十二条关于合同无效的条款来制作判决。不过，民法通那么第六条规定：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。就政策而言，城镇居民不得购置农民的宅基地房屋确实有据可依。比方，1999年5月6日，国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购置的住宅发放土地使用证和房产证。20xx年11月2日，国土资部在《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购置和违法建造的住宅发放土地使用证。这样来看，如今国家的政策是明确反对城镇居民购置农民的宅基地房屋。农村房屋土地买卖合同【一】转让方：〔以下简称甲方〕受让方：〔以下简称乙方〕甲乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成转让协议如下：一、宅基地坐落、面积甲方将拆迁所得的坐落于xx镇xxx三期内的宅基地转让给乙方，详细位置编号和面积由乙方〔以甲方的名义〕竞买或摸号后确定。上述宅基地的使用权归乙方享有。二、转让金额该宗地的转让价格为人民币25万元。三、付款方式及期限乙方在甲方原房屋撤除后3日内向甲方支付人民币2万元，余款在获得土地使用权证并交付给乙方后3日内付清。四、房产归属1.在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有。2.建房手续由甲方配合办理，所涉费用由乙方承当。3.房屋建成后，在法律政策答应的前提下，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承当。五、违约责任本协议签订后，任何一方均不得反悔。如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款25万元，并偿付违约金25万元，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失〔包括建房、装修工程款和房地产增值局部〕；如乙方反悔，那么已付的土地转让款作为违约金偿付给甲方。六、未尽事宜未尽事宜双方另行协商。七、协议生效条件本协议经双方签字后生效。八、协议份数本协议一式二份，双方各执一份。甲方：乙方：年月日农村房屋土地买卖合同【二】甲方〔卖方〕：身份证号：乙方〔买方〕：身份证号：一、甲方自愿将坐落在市镇村号〔自建住宅〕的房屋，东至南至西至北至建筑面积平方米，出售给乙方。二、甲、乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币〔大写〕共万仟佰元〔小写元〕，乙方在年月日前，一次付给甲方。三、双方同意于年月日由甲方将上述房屋交付给乙方所有。四、甲方保证上述房屋产权清楚，假设发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方责任。甲方应协助乙方办好过户手续。五、办理房屋过户手续所缴纳的税费，由方负担。六、本协议经双