经济师房地产经纪概述讲义

章节教学内容理论教学案例教学合计1房地产经纪概述662房地产经纪人员443房地产经纪机构444房地产经纪机构的企业管理6285房地产经纪基本业务6286房地产经纪延伸业务3147房地产经纪合同448房地产经纪信息449房地产经纪执业规范3310房地产经纪行业管理与发展33合计43548第一章房地产经纪概述经纪的含义和分类纪的特性纪的作用经纪的产生与发展第一节房地产经纪的含义和分类的含义(一)经纪的含义经纪是经济活动中的一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的(二)房地产纪纪的含义是为促成委托人与他人的房地产交易而进行的中介服务活动。与其他经纪活动一样，房地产经纪是一种专业服务，因此，从2.从世界主要国家的情况看，从事房地产经纪活动的机构需要具备相应的资质或条件，从事房地产经纪活动的人员需要经过专业学习和训练并通过考试取得执业资格。3.在我国，房地产经纪活动的主体特指经工商部门注册并在房地产管理部门备案的房地产经纪机构和取得房地产经纪职业资格并经注册的4.房地产经纪是一种市场化的有偿服务，房地产经纪服务的接受方的机构支付房地产经纪服务费(包括佣金和代经纪机构和房地产经纪人员根据与第三方进行房地产交易，提供的居间或二、房地产经纪的分类(掌握)就房地产经纪而言，如按服务方式分类，主要分为房地产居间与房房地产居间是指房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收房地产代理是指房地产经纪机构及人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收其中，新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负责商品房的市场推广和第二节房地产经纪的特性特性(了解)二、房地产经纪的特性(熟悉)性)第三节房地产经纪的作用一、房地产经纪的必要性(掌握)定的市场上进行展示，相反，其交易过程是把供求信息汇集、匹配，或者把购买者集中到房地产所在地进行交易。而房地产经纪正是通过专业化分工来提高房地产交易过程中顾客汇集、商品展示等环节的效率，从人口素质、历史背景等社会、人文因素等。大多数房地产交易主体都难以在较短的时间内掌握这些因素的信息并把握其对房地产的使用和市场价值的影响。这种状况对房地产交易具有显着的阻滞效应。房地产经纪活动正是通过房地产经纪机构和经纪人员的专业化服务来帮助克服房地进了房地产商品流通，因而是房地产商品的流通环节是由商品经房地产价格昂贵，维持房地产这类存货的费，经销商难以承受，因此房地产难以通过经动的主体，不需要像一般商品的经销商那样要通过专业人员的经纪服务，来促进房地产易都包含交易标的和交易对家的信息搜寻、交易谈判与决策、交易标的交割这三大环节。房地产商品构成要素的复杂性和无法通过有形市场集中展示的特征，造成了房地产市场信息搜寻极其即没有两宗房地产是完全相同的)又导致房地产交易主体难以对交易标的进行市场比较。而且，房地产作为基3.不同的主体对同一宗房地产常常会产生极不相同的看法。此外，在大多数情况下，房地产都不是供个人使用的商品，而是供集体(家庭、均导致房地产交易中的谈判和决策非常困难。4.其次，房地产交易标的的交割不仅涉及房地产产权过户和房款的用结算乃至户口迁移等诸多环节，在很多情况下还涉及卖方原有贷款的还清和买方购房贷款的申请、房地产抵押手续办理和贷款发放等事宜，其中任何一个环节的失败都可能导致交易无法安全、顺利地完成，而大多数房地产交易主体对这些复杂的交易环节缺乏经验，独立操作难以保5.房地产经纪正是通过房地产经纪机构和人员的专业化服务，来提高房地产交易的信息搜寻效率，降低信息搜寻成本，克服交易谈判和决历史表明，市场经济条件下，信息不对称的现象经常存在，信息不对称会催生欺诈、寻租等机会主义行为，从而给市场动的主体带来经济风险。对称。这不仅对房地产交易具有明显的阻滞效应，同时也使得房地产交性大大增加。3.房地产商品高昂的价值，使得房地产交易中隐含的经济风险特别巨大。而且，由于房地产涉及到各行各业的生产活动和广大人民群众的基本生活，房地产交易中的经济风险很容易演变成社会风险。需要专业的房地产经纪机构和人员，通过交易行为，保证房地产交易二、房地产经纪的作用(掌握)由于缺乏房地产领域的专业知识和实践经历，如果独立、直接地进行房地产交易，不仅要在信息搜寻、谈判、交易手续办理等诸多环节上花费大这种状况对房地产交易具有显着的阻滞效应，从而导致房地产市场整体运行的低效率。房地产经纪是社会分工的进一步深化。专业化的房地产经纪机构可以通过集约化的信息收集和积累、专业产专业知识和从事房地产交易的专业技能的房地产经纪人员，为房地产房地产交易是一种复杂的房地产产权与价值运动过程。只有按照有关法律、法规规范及科学的房地产交易流程操作房地产交易的每一个环否则，轻则导致房地产交易的失败，重则导致交易当事人的重大财，可以提供一系列交房地产交易中，信息不对称现象突出。一旦信息充足一方出现机会主义行为，如隐瞒、欺骗，则信息缺乏一方往往因受专业知识所限和交少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响。帮助客户实现公平的房第四节房地产经纪的产生与发展(了解)、房地产经纪的产生与历史沿革从经纪产生的历史看，经纪是商品生产和商品交换发展到一定阶段众多的买者和卖者集者并非都对市场入于市场、了解息不对称问题日益突出。一方面，众;另一方面，众多的消费者找不到合适的这一矛盾，新的商业组织形式和经营种信息和购销渠道的人为交易双方提场上更需要那些具有专门知识和交易唐宋时期，随着商品经济进唐代已出现。从敕文内容可以看出，当时权与合法性之后，还必须评议出典卖田宅依次寻求买主，但也遵守“得价高处交存生。到这一时期，房地产经纪活动主对较早。以美国为例，在早期的房地的房地产经纪人逐步熟悉了房地产方买卖居间，还能代交易双方办理产权(1)1949~1978年内地房地产经纪业的发展活动仍较为活跃。当时整个房地产经产经纪人员用欺骗、威胁等手段，对行敲诈，索取高额费用，并哄抬房家产资源配置并不是通过市场交易，房。随着房壮大，以及境外房地产经纪机构和运作经始复兴，并取得了快速发展。这一时期中以分为以下五个阶段：咨询股份有限公司成立。看，房地产经纪业的发展是不均衡的，房的地区发展得较早、较快，而在一些经济对改革认识的深化和房地产经纪业的成发，流转的政策，为上海房地产三级市场的发要业务的房地产经纪企业的崛起奠定了基这为中国房地产经纪业带来了第二次大发展的产行政主管部门和房地产业内人士主动到联动的经验，和代表这一阶段新兴的规模屋置换股份有限公司的经营管理模式。这区(县)级房产交易所和房产交易市场陆续转务转为主要履行相关房地产市场管理职，政组织来协助行业行政主管部门进行行业管第四阶段：扩张阶段(2000~2004年)。百姓市场。许多城市开始实施的旧区改。这些都有力地推动了各大城市房地产经的素质，规范房地产经纪行业的经纪行地产经纪人执业资格认定考试。这在一定执业人员的执业水平，但是相对庞大的行人执业资格的人员比重还相当小，业内不地产经纪人协理。房地产信用档案的内容依据，为社会公众查询企业和个人信用信投诉房地产领域违法违纪行为提供途径。2003纪业的全面管理职能逐步向监管职能转人学会作为唯一全国性房地产经纪行业组是，负责房地产经纪人执纪人执业资格注册与房地产经纪行业的自房地产经纪行业诚信建设，建立房地产经纪人;开展房地产经纪和机构资信评价，建立房地地产经纪人和房地产经纪机构为居民提供准确、高效便捷的服务;制定房地产经纪执业偿和执业风险防范制度。全国性房地产经第五阶段：盘整阶段(2005~2008年)。洗牌”的局面，一些品牌不过硬、经营管模较大的品牌房地产经纪机构在信息化建一批具有较高素质的房地产经纪人成为行业理公司，房地产经纪行业被称着促进房地产市场兴旺活跃的重要作为特征的地产代理主要进行的是一整幢公司已经遍布香港各区，其经营业务由专营楼花逐步扩展至现楼市场。的分行网络，员工数百，朝着集规临困境，一些企业出现亏损，因整，以谋求更好地生存发展。其讯，寻找买主。当时的房地产买卖介绍人劳主要是赚取差价或收受红包。这一时于土地交易的金额庞大，一般由“土地登士或民意代表，利用其人际关系撮合买兼职性质的土地掮客，房屋买卖掮客并不雏型实际上已由个人跑单帮逐渐发展第三阶段：零星户时期(1980~1985年)。随着经济发展及房屋投资跃。在此期间，零星住户(中古屋)的较高，他们没有固定上班时间和业个人与公司双方可对分佣金收人。中介经验，促使交易效率显着。“经济部”正式开放“房屋介绍公司”办理登记，为创办房地产中介企，引发了台湾房地经营，由直营连锁发展到加盟连锁经第五阶段：中介发展时期(1991~1996年)。这个时期，行业发展有开拓全面服务，包括成屋预售、，商业中此间加盟式的中介业者不断壮大，市场上采用无薪高奖或高薪低奖，通过调整薪奖产成交行情公报，藉以交流信息，促进流展概况过各种各样的的资格及执业行为都没有相关的法律理法案，后来各州政府也陆续立法，规范房地产经纪行业中的作用显较少，整个中介市场比较活跃。英国厉，政府对房地产交易活动管理严等合同关系都必须由当事人双方委托动中也起重要作用，不同的是，半官地产交易都必须依法经过公证处公房屋法定规划文件，购买者必须熟知定。的规划、引导作用。此外，西方发达国家式。产经纪的发展现状从各种产业体系分类的情况看，房地产经纪业都是房地产中介服务三、房地产经纪的发展展望服务是指行为主体通过该项活动使另一个主体即服务对象获得某种化：第一产业比重下降，第二产业比重下降或保持稳定，作为第三产业重则急剧上升。服务业的迅猛发展首先是工业生产自动化不断提高和社会经济结构相应变革的结果。因为现代科学技术的不断进步，使得实际物质产品的生产更多地由各种自动化的机械去完成，人类劳动就比以往更多集中于计、管理等。同时，专业化分工的发展和市场竞争中的效率至上原则，迫使工业制造业中的各种非直接物质产品生产部门逐渐从制造业中分离其次，专业化分工越细，生产过程越迂回，经济活动日益网络化，种适应个性化需求的服务来不断提高生活质量，这也推动了服务业的发网络技术、信息技术的发展，信息集成技术、互联网技术也被引入服务业，在一些服务行业中产生了巨大的变化，出现了新的特征。务活动(公务活动)降低成本、扩展功术，以及现代化的经营理念与经济和社会活动的发展才会产技术或现代经营经济发展环境和现代信息技术推地产经纪业虽然是历史悠久的传统服务房地产业的形成与发展，是分工不断深化的结果。在自由市场经济条件下，房地产流通具有自发演进、不断发展的过程，从而规定了房地产业内生演进的基本路径。房地产流通方式的演进是沿着如何通过流通中的产权形式创新来实现房地产价值运动的重构这一方向发展的，而房或者是通过价值支付时点的分散化，或者是通过价值支付主体的分散化，或者是将以上两者结合。在这一演进过程中，房地产业内部逐渐产是最主要的房地产出租人)，和为房地产投资业服务的房地产开发、房地产金融、房地产经纪、房地产设施管理等细分行业。房地产业从以生产及相关资源的使用功能。房地产业发展的内在规律，决定了房地产经纪业将随着房地产业的尚没有对房地产经纪业进行专门的统计，根据《第一次全国经济普查主业就已占到房地产业全行业营业收入的%。这正是与美国房