重庆现代广场整体商业运营方案

重庆现代广场整体商业营运方案重庆现代广场整体商业营运方案重庆现代广场整体商业营运方案重庆现代广场整体商业营运方案第一部分：前

言1．

背景·重庆市江北区国有财富经营管理有限责任公司

(

以下简称“国资委”

)在江北区观音桥商业步行街所属项目“现代广场”为大型综合性商业项目，共分A、B、C、D四个地区。本方案另综合考虑原观音桥农贸市场归入整体规划之中，共有商业（裙楼）建筑面积约234722平方米（未含农贸市场部分）。·重庆盎然实业有限公司与国资委共同磋商，就上述项目的商业部分（以下简称“本项目”）拟共同出资合作营运。特出具本报告以确立本项目的宏观营运方略。2.目的·研究并评估本项目的商业经营潜力；·为本项目确立可连续发展战略和营运方略；·就本项目的影响因素预以评估并确立新的规划思路；·评估本项目未来的投资、经营、回报远景及整体投资利润。3．方案设计的出发点·以长、中、短期目标相联合，并以资源系统整合为目标，保证本项目能成为未来北部商圈的新龙头公司，重庆、致使西南地区的出名公司。·方案设计中希望经过高远战略和大手笔，以期拉动观音桥商圈的升级和商圈整体价值。·方案设计是充分考虑了财富的保值和增值的长久效益，尽量回避因急功近利而损害整体效益和整体商业价值的表现。·方案的系统设计中充分考虑了操作和推行的可行性和可操作性。·因项目原规划、设计、内外交通组织等存在致命性的先天性弊端，加之财富关系千丝万缕，所以，在方案设计中以盘活和提升项目整体商业价值的出发点，增加了投资和实质操作的复杂性。·本方案尽可能联合项目自己与商业大环境，商业发展趋势等宏观和微宏因素而规划和定位。4．说明·因时间原因，市调方法略显单调，市场的详细调研尚不够充分。所以，实操部分及市场资料部分在未来营运中会加以针对性检查。·本方案重视于战略性设计，加之有关项目的诸多细节认识尚不够充分。所以本方案还有不完满之处，有待进一步完满。·项目的实质营运是在较系统的机构组织和各专业分工形成，所以有关物业规划、招商组织、公司文化、管理理念、营销推行等各内容上需在战略方向的指引下分别策划和推行，本方案还没有能就此做详细描绘。·本项目中有关投资和经营的有关数据为概算，加之细节不充分而不够精准，未来的各专项投资将另行分类估计。第二部分：市场研究1．公民生产总值（GDP）·整体特色：重庆市的经济在近来几年保持了连续高速增加的优秀势头，1997年~2004年时期，重庆地区生产总值增速高于全国平均水平，比直辖前水平翻了一番。

2004

年重庆市国内生产总值达到

2665

亿元，比上年增加

12.2%。·

1997

年6月

18日，重庆直辖，使重庆从经济发展，城市建设、地区影响力和综合竞争能力等综合方面均得以飞快发展。国家于

1999

年开始推行的西部大开发政策，使作为西部重镇的重庆发生了排山倒海的变化。重庆享有的地方政策和大规模的固定财富投入促进重庆成为在全国具较强影响力和代表意义的经济重镇。·可是，从经济规模上看，重庆与国内经济发达地区和一线城市在经济规模上仍存在着较大差距。在西部十二省区中经济总量排在四川、广西、陕西、云南此后，居第五位。增加率在西部排第六位。2．GDP的组成·第一产业1997年到2004年时期，重庆市第一产业在数量逐年下降，在国内生产总值中的比率亦逐年下降，第一产业占经济总量的比率从1997年的22.8%，下降到2004年的16.2%。第一产业在GDP中比率的下降，标志重视庆城市化进度的快速提升，经济形态在渐渐走向现代化。由于重庆手下区县的城市化进度和众多农业人口的影响，重庆与国内的一线城市及发达地区对照仍存在必然的差距。·第二产业

1997

年到

2004

年间，重庆市第二产业在数量上保持了高速增加。在

GDP总量中的比率基本保持牢固，由

1997

年的

42.1%增加到2004年的44.3%，第二产业在GDP总量的比率比较高，一方面说了然重庆仍然以机械、汽车、电子、航空等重工业为主体，另一方面，重庆第二产业总量的较高增加速度得益于重庆市政府对高新技术产业的要点发展和招商引资的奏效。·第三产业重庆市第三产业在GDP总量中的比率逐年提升，已由1997年的35.1%增加到2004年的39.5%。第三产业和第二产业构造的差距进一步减小，第三产业将渐渐在整个公民经济中渐渐占有主导地位。·重庆市第三产业的构造与发达地区仍有较大差距，但增加速度强烈，随城市化进度的高速发展，预计重庆在第三产业仍有巨大潜力。3．居民花销价钱指数（CPI）·2004年，重庆市居民花销价钱指数为103.7%；进入2005年居民花销价钱指数逐月下降，05年10月份CPL指数已降至99.4%，国家控制投资政策及金融新政效应正渐渐展现。·物价水平进入负增加区间，除去了通货膨涨的风险，却增加了通缩紧根的阴影，但物价指数的下降主要因房地产新政及国家产业政策对汽车、钢铁、水泥、铝制品、房地产等固定财富投入较大产业的控制和食品价钱指数的下降所致。所以抵花销品市场的增加将起到推进作用，使居民的实质花销力处于上升态势，进而带来对商品需求的增加。4．

固定财富投入·重庆市固定财富投入自

1997

年后大幅增加，总量从

1997

年的不足

450亿元增加到

2004

年的

1609

亿元。

2004

年在宏观调控背景下仍旧达到

26.8%的增速，在本西部十二省区的投资总量排在四川、内蒙、陕西此后，居第四位，但重庆与之对照地区面积较小，且内蒙、陕西有大批投资为国家用于水土保持和退耕还林，对照之下重庆的实质投资收效和对经济的刺激更为明显。·固定财富投入的不断加大和绝对总量将促进重庆经济连续保持高速增长，并对第三产业的拉动、乡村城镇化建设、城市建设规模的扩大和就业产生重要而积极的影响。5．社会花销品零售额·社会花销品零售总数表现了重庆市整体的购置能力，增加水平则表现了花销趋势和市场潜力，是影响商业物业和零售公司的重要因素。·

2004

年重庆市全年实现社会花销品零售总数

955亿元，比上年增加14.3%，比

2003

年提升

4.8个百分点，

2005

年上半年仍保持了

13.8%的增速。自直辖以来的8年间，社会花销品零售总数保持了连续、牢固、高速增加的态势。·重庆市社会花销品零售总数的增加因素可概括为重庆的经济快速增加，居民可支配收入的上升。其他一方面表现出居民花销升级的快速形成，储存意向的下降和对收入预期的增加。·其他随重庆商业多半市的膨勃流行，商业设备日益完满，各商圈不断扩大，商业网点急剧膨胀，商业流通规模进一步扩大，也促进社会零售总数的快速增加。·重庆市政府的“大商贸、大流通”政策及各区对本区商贸流通和商圈建设的重视也促进产业的升级和规模的扩大。·零售业各新兴业态的快速盛行和连锁业的快速发展抵花销市场产生重大影响，到2004年全市连锁公司门店总数达到6000多个，实现零售额162亿元，分别比上年增加20.4%和28.9%；连锁公司占社会花销品零售总数的比率上升到12%。·按行业剖析，2004年批发零售贸易零售总数达812.9亿元，占社会消费品总数的比重提升到85%，较上年增加13%；其次为餐饮业，达到132亿元，比上年增加23.1%，值得留神的是，餐饮业连续保持了高速增加，并超过整体零售额增幅的8.8个百分点，表现出城市生活水平的显然提升，生活节奏加快对餐饮市场的积极推进，同时饮食多元化和网点的大规模扩大，为餐饮业发展供给了广阔空间，也显示居民对餐饮服务业需求殷切。·按地区剖析，2004年重庆市城市花销品市场达成社会花销品零售额555.1

亿元，比上年增加

15.1%，占重庆市总量的

58.1%；乡村花销品市场完成社会花销品零售额

399.9

亿元，比上年增加

13.2%，其中县的社会花销品零售额

129.5

亿元，增加

14.9%；县以下的社会花销品零售额

270.4

亿元，同比增加12.4%。·从地区花销及重庆的人口散布构造来看，重庆主城区对各区、县、镇的商业辐射力仍旧较强，但主要表此刻高档、大件和耐用花销品上。其他随城乡经济一体化进度和乡村经济改革的深入，各经济地区的快速发展，促进区、县和乡村的花销正处于快速升级进度，花销能力也得以快速加强。6．居民花销能力可支配收入·重庆市

2004

年城镇居民人均可支配收入

9221

元，较上年增加

13.9%，扣除价钱性因素实质增加

9.8%;

直辖后的

8年间

,重庆居民生活水平不断提高，可支配收入连续增加。在西部大开发十二省、区中跃居第一位，但与高收入地区仍有较大差距，如与上海相差63%，与深圳仍相差61%。·近来几年农业改革推进和农民税费的大幅减负，乡村居民近来几年的纯收入已扭转迟缓增加趋势而实现快速增加，2004年乡村居民的人均纯收入2535元，较上年增加14.5%，扣除价钱因素实质增加6.9%。·居民收入的连续增加关于第三产业产生了积极的促动作用，居民对收入预期整体看好，也促进各阶层花销需求处于升级阶段；乡村居民促动县域，县域促动城镇，城镇促动重庆主城区，各级呈逐级放大效应。花销性支出·2004年重庆城镇居民花销性支出7933元，较上年增加12%；其中食品性支出3015元，增加11.6%；穿着支出780元，增加6.1%；家庭设备及用品性支出474元，下降0.3%；医疗保健支出538元，增加17%；交通通讯支出865元，增加9．5%；教育文化及娱乐服务支出1201元，增加17%；居住及用房支出903元，增加21．8%。城市居民的恩格尔系数37．8%，乡村居民的恩格尔系数仍高达56%。家庭花销支出构造·家庭支出构造中食品占

37.8%；穿着占

10%；家庭设备及用品占

6%；医疗保健占

7%；交通通讯占

8%；教育文化和娱乐服务占

15%；居住及用房占11%；其他性支出占2.2%。家庭支出构造中表现出新的特色。花销特色由于政策性原因和统计数据的限制性，居民的收入、支出及在花销市场中心的表现与实质情况有必然偏差，详细特色表现为：·收入两极分化严重，并表现出日益严重的态势。·社会的高收入阶层如公事员、公司主及对公司和社会资源占支配能力人群的实质收入和可统计收入差距甚大，社会隐性收入在这部分人群中占有比率极大，同时带动周边亲朋挚友的财富效应亦有扩大，所以在实质收入和支出中有较大偏差。·由于权益资源相对垄断性和中国人情事故的文化背景，在实质花销中会有大批的请客、送礼和公司购置性花销，而这部分花销在必然程度上占有较大份额，而实质数据还没有法统计。·各阶层花销支出均表现出升级特色，从乡村居民换彩电，到城市居民换液晶电视，高收入阶层二次置业等，各阶层表现逐级放大和上升态势。·由于医疗、教育系统改革的失败，社会保障系统的弱化，人际交往花销的增加，做为社会主体的一般城市居民用于医疗、教育、交通、通信等方面的负担较重，关于收入单调，保障收入不足的家庭而言，花销能力宽泛仍显不足。·随花销能力的提升，居民生活质量的提升。家庭用于旅游和服务性支出呈快速增加势头，所以对第三产业，特别是餐饮、娱乐、休闲、文化等方面行业将产生巨大的促进作用。7．人口及人口发展情况关于零售公司和零售物业来说，做为城市最后花销者的人口。无疑是最重要的影响因素之一。·城市人口与城市建设的发展，规划和区位的演变将对商圈和未来零售格局产生重要的影响。重庆地理地点和地区特色的特别性与人口的规模、发展、演变、迁移都将对零售业产生根天性的影响。户籍人口·据统计局宣布资料，2004年重庆市户籍人口3144.23万人，较上年增长64.13万人，常住人口2770.98万人，较上年减少6.49万人，其中城镇人口为1205.2万人，城镇化率43.5%；人口出生率9.45%；自然死亡率6.6%；自然增加率2.85%。城镇化水平·

2000

年—

2004

年，重庆市城镇化水均分别为

35.6%、37.4%、39.9%、41.9%和

43.5%，年均增加

1.98%；需要说明的是

2004

年较

1997

年直辖前的城镇化率提升了14.5%；随着经济的快速发展和城市进度的加快，大批乡村人口正从土地中解放出来，渐渐向二、三产业转移，人口的空间散布也渐渐向城镇齐集。人口构造·在人口年纪构造方面0—14岁的人口占21.2%；15—64岁占67.9%；65岁以上人口占10.9%；其中80岁以上人口达到1.2%；按性别化分的男、女比率为108：80。老龄化社会·2004年,重庆市65岁以上老年人口比重达10.9%，总量达302万人。已高出7%的老龄社会分界限3.9%。随生活质量的不断提升，老龄化趋势在未来20年间还将表现高速增加趋势。老龄化社会的日益突出将对社会、经济、生产、分派、花销、社会保障产生重要影响和冲击。·老龄化将致使老年抚育比提升，加重劳感人口的负担，增加社会保障负担；进而降低政府资本积累和投资能力，亦对家庭花销出入、经济发展和带动生产率的提升产生消极影响，亦抵花销市场构造产生重要影响。流感人口·

2004

年，重庆市流感人口总量达到

649万人，占全市总人口的

23.5%；其中流出市外的人口

407万人，外省（市）流入人口约

56万人；省际间人口总迁移率为16.7%，净迁移率为-12.7%。·市域内流感人口

187万人，占全部流感人口总数的

28.7%，在本区、县以内流动的人口为

88万人；区、县间流动的人口为

98万人。·按户籍在市里主城九区流动的人口占总流感人口的

25%，主要在主城区间流动和迁移。渝西经济走廊（万盛区、双桥区、潼南县、铜梁县、大足县、荣昌县、江津市、合川市、南川市）人口流动比率占总流动比率的42.4%；三峡库区经济生态区（万州区、涪陵区、长寿区、梁平县、城口县、丰都县、武陵县、忠县、开县、奉节县、巫山县、秀山县、彭水县）人口流动比率占总流感人口的比率为32.6%。·依照重庆市的人口、经济及流动特色，有400万人在中国其他经济发达地区从事建筑、工业生产，且流出人口多为乡村闲置劳动力，一方面可表现他们将异地收入的相当部分用于重庆花销，另一方面则反应他们整体花销能力多显不足，主要散布在县域。流入人口多为学习、经商或异地工作，消费能力相对较强，区内流感人口则对重庆主城区花销有较显然的拉动作用。同时反应有大批外区、县人口在主城区购房、生活的特色极为显然，且各区、县花销能力较强的人口在主城区花销比率较大。人口散布·主城九区合计人口550万人，其中城镇人口318万人，农业人口232万人。各区人口总量分别为渝中区60万人；大渡口区20.59万人（其中农业人口6万人）；江北区47.16万人(其中农业人口10万人)；沙坪坝区68.85万人(其中农业人口为21万人);九龙坡区73.26万人(其中农业人口24万人)；南岸区49万人(其中农业人口13万人)；北碚区64万人(其中农业人口36万人)；渝北区81.6万人(其中农业人口59万人)；巴南区85.73万人(其中农业人口62万人)。各区人口散布中，渝北、巴南、北碚新辖区农业人口占较大比重。·自己口散布统计为2002年关数据，而近来几年房地产市场的快速盛行令人口散布发生了较大变化，各区居住人口所以而不断发生地区变化。特别江北、渝北地区的大型住处楼盘较为集中，未来几年中北部地区的居住人口将激增，而渝中区实质居住人口将呈下降趋势，预计未来十年渝中区人口将从顶峰期的70万降至50万人口。·随城市的拆迁改造，农业用地、工业用地的大规模征用。居住狭窄地区的人口将迁至环境更为合适居住的新地区，而农业人口因农转非和拆迁安置而演变成城镇人口。另一方面一些高收入人群及政府机关人员正处于二次置业阶段，而北部地区的交通、环境和密集高档楼盘将形成高花销人群居住区。·由此，未来重庆主城地区的实质花销人口和地区的散布也将发生根本性改变。就目前来看主城九区的总人口规模为户籍人口550万人，非农业人口318万人，外省区流入人口56万，九区之外区、县流入主城区约88万人。由此得出主城花销的城镇人口为318万+56万+88万=462万人，若计算农业人口区、县人口和旅游人口在主城的花销，则实质人口规模高出

500万人。五年此后重庆主城的非农业居住人口将高出

730万人，而江北、渝北两区的城镇居住人口将会从目前的

60万增加至高出

120万人口的规模。8．重庆未来发展规划及重要事件影响剖析在以下部分，将经过简要对重庆未来的城市发展规划和商来发展规划，以及将对重庆市经济、特别是零售业公司及物业产生影响的重要事件恩赐描述后，综合剖析对本项目可能产生的影响。8．1城市规划·城市整体规划是城市发展和建设的依照，它确立了重庆未来的城市格局和各地区的功能定位、发展方向，关于江北观音桥商圈和本项目有着根本的影响作用。·2005年3月，重庆市人大经过了《重庆市城市整体规划（2005—2020）》的报告，该报告是在1998年经国务院批复的整体规划基础上的最新修编报告，明确了重庆主城九区都市经济圈的未来城市发展和建设方向。城市规划范围·规划对重庆辖区

8.24万k㎡

(

修编前为

26.6k㎡)

进行经济带区分和整体规划，其中都市经济区为主城九区，面积达

5473k㎡。规划至

2010

年，都市里总人口

730万人，至

2020

年都市里人口

930万人，城市规划配套按1070

万规模进行预设。城市格局·预计至

2010

年，重庆市城镇化水平将达到

50%以上；

2020

年达到

65%左右。市域城镇分为市域中心城市（主城九区）、地区中心城市、次地区中心城市。中心镇和一般镇5个等级。依靠交通干线，点轴式发展，渐渐形成以都市里为核心，地区中心为增加级，次地区中心城市和中心镇为主体，其它小城镇拱卫的级次分明，构造合理，点轴相连，互动并进的现代城镇系统。·重庆以“一片五城多中心组团式”布局构造，由中部、北部、西部、南部和东部片区，一个城市中心和6个城市副中心，城市中心包括渝中半岛、江北城、弹子石在内的重庆CBD地区。6个副中心则由观音桥、沙坪坝、杨家坪、南岸中心区、菜园坝、西永中心区组成。·重庆主城区规模的不断扩大，将促进城市花销的急剧升级和总量扩大，同时使中心城区的辐射力更增富强，众星捧月的效应使主城区商业机会倍增。城市交通·规划建立以大运量快速干道交通为骨干，一环

6线的轨道网为基本车线网，除快速干道、轻轨、地铁外，还规划在嘉陵江规划建设

16座大桥（含现状

8座），长江规划建设

15座（现状

5座），两江远景预留

7座大桥及越江地道。中梁山规划

8座地道（含现状

3座），铜锣山规划建设

6座穿山地道（含现状

3座），两山远景预留

4座穿山地道。·城市交通的日益改良，使原来因地理特色相对独立的各个片区渐渐形成强势互动的整体。各片区之间的相互浸透和相互辐射力日益加强。·主城各区功能和各阶层的迁移，演变随城市新格局的形成而加快，这也使各地区的未来定位战略后随之做出调整，在城市的发展和演变中演绎未来新格局的形成。8．2重要影响事件剖析西部大开发·西部大开发战略自1999年推行以来对西部地区的经济促进奏效卓著，诚然政策效应已日益弱化，但已形成的地区经济带已形成优秀势头。西部大开发依靠欧亚大陆桥、长江水道、西南出海道等交通线，发挥中心城市作用，以线串点，以点带面，渐渐形成了陇海兰新线，长江上游经济带，南（宁）贵（阳）昆（明）经济带。·西部大开发除激励政策外，针对西部地区改良投资环境的资本投入也日益增大，并优先安排基础建设项目，加大财政转移力度和金融信贷支持，重庆享有的财政税收先征后返的优惠对重庆投资环境的改良产生了巨大的促进作用。·重庆是长江上游经济地区的龙头，成渝经济圈的核心，对地区的带动和促进作用显然，同时拥有对长江经济带和西南出海经济线、东盟经济地区的较强辐射力。西部大开发战略对重庆城市经济、商贸流通和零售物业均将产生积极的推进作用。加入世贸组织（WTO）·中国加入世界贸易组织的4年间，使中国卷入全球一体化浪潮之中，对重庆的经济发展、公司管理、社会生活均产生了重要影响。2003年按入世许诺，零售业已全面向外资开放，除批发、文化产品、农产品、成品油等领域外几无量制。·零售业的全面开放，加剧了重庆商业的竞争，国际性商业公司已全面进入重庆，而国内零售公司为抢占竞争先机，纷繁赛马圈地，强抢网点资源，加剧了对商业物业需求的同时，也使得零售公司生计环境日益恶化。未来间的吞并、重组浪潮亦将愈演愈烈。·零售业的目前局势和发展趋势将对商业物业有积极的影响，也促进各种资本，致使外国基金大批涌进国内商业项目，但这对项目的规划、建设、营运和人才要求也越来越高。成渝经济带·成渝两地的互补性，是成渝地区成为中国西部唯一成片发展，产业和人口最为集中的地区，西部大开发最重要的地区，被喻为继“长三角”、“珠三角”、“京津”经济带后中国经济带第四增加极，除宽泛被经济界看好外，国家也将“成渝经济带”列为西部最优先发展地区，并归入国家要点发展规划地区。·随重庆在各经济圈的作用发挥，重庆物业价值较国内中心城市偏低的现状将很快被改变，而作为增值空间巨大的商业物业（特别稀缺的中心优势网点资源）将成为受惠的产业而被宽泛挖掘。重庆CBD建设·CBD是城市商业和商务的核心,依靠便利的交通和聚合效应的影响,在相对狭窄的地区内,齐集着大批的人口和商机。·重庆的CBD将分红三大块：现代CBD—江北城，传统CBD—解放碑，CBD配套服务区—南岸弹子石。重庆CBD建设的远期目标是成为长江上游和西南地区的地区性国际化商务中心区。依照CBD的功能区分，加之解放碑交通制约将给江北CBD供给巨大的机会，诚然目前的建设尚显迟缓，但随着地区经济的形成，CBD将会使周边地区带来巨大变化和商机。特别江北地势平展、交通发达，与外处域相连亲密，紧临机场。随着江北房地产市场的发展可能形成的马太效应，重庆北部的吸引力将会越来越大，竟争力越来越强。CBD的建设对城市发展的改变和影响巨大，比方美国纽约曼哈顿，在区区6.1k㎡的土地上，有多达2700多万㎡的各样功能性建筑，每平方公里的就业人口达到85000人。再如北京的东三环中路以国贸为中心快速成为北京新的城市中心，北京花销能力最强的人群有很大的比率集中在此，由此造就了国贸、燕莎，等多个高档商业地区。9．零售业发展趋势及商业地产发展趋势9．1国内零售业现状·在对外开放的推进下，中国零售业经过多年的快速发展，获取了惊人的成就，随着零售业的全面开放，外资鼎力进入。零售业发展表现为规模迅速提升。新旧业态并存发展，市场集中力度和零售现代化水平快速提升。但是国内零售业仍存在规模偏小、战略缺失、经营管理水平粗放，盲目快速膨胀等问题。零售业态从头整合定位·在充分竞争的市场背景和花销市场日益细分趋势中。新兴业态发展势头迅猛，新兴业态层见迭出。商务部于2004年7月1日正式宣布了国内17种业态的界定标准，现代百货、商场、专业店和正迅猛发展的购物中心在零售市场中渐渐占有了主导地位。零售业规模快速提升·

2004

年全国社会花销品零售总数达到

42600

亿元，中国的花销品市场规模增加迅猛，从

1978

年到

2004

年间年均增加率高出

10%，而

90年月此后的平均增加率高出年市场总规模将高出

15%。行业规模较90年月初增加了10万亿元。年平均增加将保持在

5.5倍，预计到201011%以上，五年后的市场规模将在

2005

年基础上增加

1倍。市场集中度提升·从零售百强公司的商品销售额和商品零售额的平均规模高出市场增加速度，商品销售总数和商品零售额近来几年的平均年增加率高达

规模23.6%和26.8%，增加速度比社会花销品零售总数高

16.3%，市场份额也正向各地的优势公司集中，零售行业市场集中度提升，不只发挥了牢固市场的作用，并正在带来工业、商业、花销者三者关系和地位的调整。新旧业态并存发展90年月以前，中国零售市场长久保持着国有百货商场一统天下的格局，市场份额高达60%以上，随花销需求的变化和竞争的加剧。大型综合商场，优选、时兴等主题百货，专业店、便利店、专卖店、家居建材中心、仓储百货等新兴零售业态快速盛行，成为扩大市场的重要动力。特别商场及专业店的发展最为迅猛，近来几年的增加速度高出了40%。·碰到新式零售业态的巨大冲击，传统百货和综合商场进入了巨大的调整和转型期。百货店也仍旧保持着市场的主要业态地位，百货店中的五金、电气、家居、食品、日杂等品类渐渐淡出，专注于优选化、品牌化、时兴化的高毛利商品。传统百货在知足大众花销的基础上，也正经历着定位和经营的调整和转型之中。全行业的现代化水平显然提升·中国零售业现代化水平的显然提升，除了现代流通方式和新式业态发展较快外，先进流通经营与管理技术也获取快速推行和应用。现代信息技术的在管理方法中的宽泛应用，电子商务等新技术的发展，极大提升了零售业的管理水平。经营、管理和资源整合的高素质人才也渐渐成为行业的重要竞争因素，促进行业的营运管理水平显然提升，一批现代化水平较高的零售企业应运而生。外资鼎力进入·从

1992

年至

2003

年，全国零售行业累计实质利用外资约

30亿美元，赞同建立外资商业公司

300家，分店

2300

多个。散布在全国近

30个省市，世界前50富强型零售公司有高出40家进入了中国。出名的如沃尔玛、家乐福、麦德龙、伊藤洋化堂等，已经渐渐在国内形成了必然的网络规模。9.2国内零售业趋势·零售业公司已渐渐成为渠道主导者，对上游产业的主导地位进一步加强。国内已有高出95%的商品处于供过于求的情况。中国经济已由供给拘束型转为需求拘束型，零售业已成为市场经济运行的起点。未来几年，随着中国推进流通现代化进度的加快，零售业对上游的决定性作用将更为突出。连锁经营将是零售公司居主导地位的经营方式·公司联合、吞并、重组步伐加快，将成为零售业加快规模扩大和跨地区发展的主要方式。·零售业态竞争将更为强烈，百货店将向细分化、个性化发展，传统百货店的市场份额将渐渐萎缩。大型的购物中心将在未来几年中迅猛发展，成为优势渠道资源拥者，而成为未来零售业态的新式主导业态。·零售业专有技术，信息技术的应用，使经营技术和管理手段日益现代化，而零售公司对新技术、新人才的运用而促进其快速成为各地区的优势企业。·外商进入步伐进一步加快，也促进国内零售公司快速膨胀，竞争局势更为强烈。9．3购物中心发展趋势90年月国内的房地产多为小规模楼盘，底商是中国商用房地产的典型特色，随着土地价钱的不断上升，商业用房在房地产项目的比率也日益增大。·旧城改造、城市规模扩大、商业公司赛马圈地、第三产业澎渤流行等因素促进中国的商用房地产呈燎原之势，在巨大利益的引诱下，众多房地产公司的商业房地产项目和规模也表现迅猛扩大之势，2000年后商业房地产成为新的务称，也衍生出了一个巨大产业市场—商业房地产，全国号称大型购物中心的商业地产项目已多达近1000家。·中国商业房地产公司素来未能超越房地产的限制，而向来在营销技术上搜寻打破，众多的商业房地产素来在“一卖就死，一租就乱”的怪圈中循环，终究是租仍是售，是回笼资本仍是兼顾商业经营，成为营销无法超越的高坎。分零销售、零落出租的风险在全国各地的商业房地产项目中扩大和漫延。一致规划、定位、经营终成大势所趋，广州天河城、杭州金涌广场、万达购物广场等大型商业楼盘在付出悲惨的教训和深重的代价此后，为中国的商业房地产研究出了新的运作理念和方法为业界所宽泛借鉴。·“购物中心”这一新的见解和业态在商业地产的集成发展之下，成为商业物业开发和经营的新模式。购物中心是一种复合性业态，也是零售业态的最高等形态，但西方的理论和实践与中国实质情况差距甚远，无法适中国国情，这一见解在中国被房地产公司和营销公司以“漫天过海”之术使众多项目变成为了形似而神不似的“伪购物中心”。而“中国式的”吻合中国不同地区花销特色的购物中心必然展现出富强的生命力和发展潜力。这种集零售管理与地产开发，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、教育、服务等多功能为一体，在一致筹备、规划、经营模式为大型商业地产的最正确模式。成为在充分表现经营价值和整体商业价值的基础上，兼有丰富生活、表现文化、细化服务、促进花销、经营和带动城市、活跃旅游等多元功能组合的商业形态。．重庆商圈现状及商圈发展趋势图十四：重庆市商圈规划图整体情况·特其他地理环境决定了重庆的商业组团式构造发展，围绕主城渝中、沙坪坝、江北、九龙坡、南岸等五区，接踵形成认识放碑、沙坪坝、观音桥、杨家坪、南坪五大商圈形成了各呈鼎立之势。·在各区政府对商贸流通的鼎力投入和积极推进下，各商圈得以飞奔式发展，但宽泛存在缺少一致规划和长久的战略性考虑，由此形成了各商圈自身的特色不足，商业规模弘大而互动性不足的特色。除解放碑商圈因传统地位的影响对全市有极强的辐射力外，各商圈对外辐射力较弱，甚至本商圈内的花销者到解放碑花销的习惯向来难以扭转，且各商圈规模的不断扩大，商业物业节余，必然比率的商业公司经营绩效偏低成为重庆商业的一大特色。附表一：各商圈商业面积供给量仍呈不断放大之势商圈目前经营面积目前供给量预计近期预计远期目前年销售供给量供给量面积解放碑60万㎡30万㎡60万㎡75万㎡135亿沙坪坝45万㎡18万㎡30万㎡40万㎡65亿南坪20万㎡15万㎡30万㎡45万㎡54亿观音桥35万㎡12万㎡32万㎡45万㎡38亿杨家坪25万㎡14万㎡34万㎡40万㎡29亿合计185万㎡89万㎡186万㎡245万㎡371亿注：以上数据依照调研和对大型商业网点的综合预计而得。以上面积仅计算各商圈内步行街和步行街延长范围的主导性商业项目，未包括其他地区的商业面积。解放碑商圈特色·商圈范围以步行街为核心，北起临江门，南至校场口，西达民生路，东到小十街，由临江路、沧白路、新华路、民生路合围而成的多边形地区，总面积约1.2K㎡。解放碑因历史沿革而形成到此刻，是重庆市的核心商圈，重庆市各区、各县市民最重要、最常去的购物、娱乐、休闲的集聚场所，被誉为“西部第一街”。网点密集程度在全国居于前列，已形成商业网点4000多个，服务机构5000多家，年营业额已达135亿元。·解放碑是传统的商贸集散地，各主要商业业态无奇不有，优选百货的代表公司有多半会广场、美美时代百货（香港）等，时兴百货的代表有太平洋百货（台湾）、王府井百货（北京）、银泰百货（北京）、迪康百货（深圳）等，品类百货的代表有重百、新世纪等，大卖场的代表有家乐福（法国）、新世纪商场等，专业（电器）店的代表公司有国美（北京）、苏宁（南京）、大中（北京）、商社电器等。·解放碑商圈因地区狭窄,建设成本高昂,交通系统和周边环境拥堵,成为限制该商圈发展的要点因素,加上开发商实力和目光受限的因素,解放碑尚未有真实含义的吻合重庆多半市特色的知足广大居民的大型购物中心。多半会虽规模较大,业态和功能有必然的复合性,但因中高档定位线路和经营特征尚不能够成为重庆代表性的购物中心。·随着各地区商圈和社区商业的渐渐形成，新城区的大规模建设，加之解放碑交通和行车因素的影响，商圈绝对霸主的地位将渐渐被削弱，未来的商业热点将进一步扩散。南坪商圈的特色·南坪商圈以南坪转盘为中心，北起长江大桥南桥头，南至四公里学府大道，东临海棠溪立交，西至融侨半岛，规划面积达4K㎡。南坪区政府就此还提出新的步行街扩建计划，并在未来2年内要点发展会展、医药、汽车、家居四大产业，并建设休闲运动、灯饰建材、会展、汽摩四大街道，南坪商圈年销售规模已高出50亿元。·南坪商圈形成起步较早，但原规划滞后，街区交通情况欠佳，地区内大型零售网点少，规模偏小，购物环境偏低。但医药批零市场、家居、建材店、汽车交易市场已成为南坪商圈的重要引力。2004年的医药批零规模已超过40亿元，区内在建的帝景MALL，已引入的万达商业广场将成为南坪商圈未来的重要再生力量。已经营的流行百货代表性公司有百盛百货（马来西亚），品类百货代表性公司有重百、新世纪等，综合商场的代表性公司有好又多（台湾）、人人乐（深圳），仓储商场的代表性公司有武汉中百、麦德龙（德国、不在商圈内），家居建材专业店的代表性公司有百安居（英国）、建玛特等，电器专业店的代表性公司有苏宁（南京）、国美（北京）等。·南坪还没有有大型购物中心，但经过以家居、建材为主力店的帝景MALL正紧锣密鼓，万达购物广场以划定地界，长江实业也已在南滨路运筹决胜，未来几年南坪商圈将后起之秀，产生较强的竞争力。杨家坪商圈特色·杨家坪商圈建立是以步行街为核心，以长江路、西郊路、直港大道、杨九路、石杨路为轴心，按“一点两线”呈放射型网状构造延长，并以此构成商务区，商圈规模达2K㎡，步行街是几大商圈中第一个进行一致规划、整体改造的商圈，“商住分流、人车分流、整体打造”是杨家坪商圈的规划特色，未来规划重申特色休闲、餐饮、旅游业的发展为特色。·杨家坪商圈相对独立，并以交通上的优势有效辐射了大渡口地区的部分花销，年销售规模居各商圈第二位，达到近80亿元，仅次于解放碑商圈。商圈内时兴百货的代表性公司有富安百货（台湾）、立丹百货等，品牌百货的代表性公司有重百、新世纪，电器专业店有国美、苏宁、商社电器等。沙坪坝商圈特色·沙坪坝商圈是以三峡广场为主导的商业经济圈，呈十字型构造，步行街内由三峡景观园、名人雕塑园、绿色艺术园和商业步行街四部分组成，由多达20余处的人文景观。依靠高校林立的背景，沙坪坝形成了以文化休闲和时兴为主题的商圈特色，商圈年销售规模65亿元。·沙坪坝商圈地区面积较大，地区相对独立，对当地区花销辐射力较江北和南岸有显然优势。商圈内的百货业态代表性公司有明日百货、立洋百货、重百、新世纪、华联（北京）等。观音桥商圈特色·观音桥商圈以观音桥转盘为中心，以建设东、西、南、北路为延长方向，规划商圈总规模达4K㎡。观音桥商圈是起步最晚的商圈。但商圈内规划和建建立足高、见解新、设备建设的现代化程度较高，拥有必然的前瞻性，充分表现了“商住分流、人车分流、集中打造、立体开发”的特色。由于商圈开街较晚，还有很多商业项目在建设中，北城天街购物中心、金源地下娱乐广场已组成了江北商圈特色雏形，年销售规模近40亿元。·江北往解放碑交通便利，一桥畅达渝中区的惯性花操心理对江北商圈形成较大压力。江北的交通改造大大改观了区内交通拥堵的情况，自己拥有较强的便利优势。但商圈的周边主体部分为快速车道环围，车流出入的不便对商圈车流和人流的进入形成阻挡。环形商圈内的主体项目还没有竣工使用，也使商圈规模还没有充分表现。商圈内已营业的代表性优选百货业态有远东百货（台湾），优选购物中心代表性公司有北城天街，时兴百货的代表性公司有茂业百货（深圳）。品类百货的代表性公司有重百、新世纪、北京华联等；家居专业店的代表性公司有青田家居等，电器专业店的代表性公司有国美、苏宁等；大卖场的代表性公司有家乐福（法国）等，以娱乐为主体代表性公司有金源广场等。·江北区政府积极促进区内商贸拉动战略的推行，鼎力发展商贸流通业，拟经过“重庆的名片、城市的客堂、市民的乐园、花销的天堂”为定位目标，以生态景观为优势，集中打造西南最大的生态商圈。在商圈之外分别形成了农贸产品、花鸟树草市场和家居建材市场为外面促进，组成了江北的大商贸格局。商圈发展及竞争特色商圈辐射力互为交叉，商圈规划和建设规模过分·在交通未改良以前各区被两江分开，交通环境决定各地区的相对独立性，随着交通的七通八达，便利、快速的交通改变了商圈的生活环境，地区性商圈的战略格局构思已开始经受严重的挑战。·各区大商贸战略构思促进各商圈的规模不断扩大，重复建设，过分开发使商业物业空置率急剧上升，各商圈内的公司经营绩效不甚理想，也形成了巨大的资源浪费，公司生计环境亦较为困难。·各商圈之间竞争残忍，但各地区商圈和大型商业项目仍表现为规模越来越大，商业项目的范围越来越广，大渡口、巴南纷繁打造自己的商业中心。已有商圈的地区内也不断衍生小型商圈，大坪、石桥铺、菜园坝等也纷繁参与商圈大战。甚至一些本该是社区商业的项目也试图扩大其商圈辐射范围。·2004年重庆市商业营业用房的空置总面积高达250万，其中空置1年以上的面积150万㎡，主城区中渝中区空置面积近30万㎡，其次分别为江北、南岸、沙坪坝、九龙坡、大渡口。各项目同质化竞争严重·解放碑是人气中心，优势在于它是传统的商业中心，拥有很深的历史、文化底蕴，对主城之外处域和外来人口、旅游人口有极强的吸引力。其他各商圈在高密度商圈的背景下，又纷繁定位于综合商业中心，而从战略上又为地区商圈，同质化竞争在所难免，相互耗资各商圈的辐射能力。·各自为营，缺少一致、系统的规划使商圈难以形成自己特色，在规模弘大，而商圈密度极高的环境中，各商圈已不能够独自在当地区搜寻市场，而应依照自己特色和地段特色搜寻差别化定位，以扩大市场辐射能力和商圈自身的核心竞争力。第三部分项目大纲图十五：本项目地点表示图1．项目名称：重庆现代广场；2．建设单位：重庆道隆物业有限公司；3．项目地点：重庆市江北区观音桥商圈喷泉广场中心地点；4．项目规模：项目占地43096㎡，规模总建筑面积402337㎡，由10层裙楼和三层塔楼组成。其裙楼为商业用房，总建筑规模234722㎡，共分AB、C、D三个地区。塔楼为商住公寓；5．本项目关系单位·重庆市江北区国有财富经营管理有限公司（以下简称“国资委”），是本项目的合法产权及项目控制人。·重庆市道隆物业有限公司（以下简称“道隆公司”）为本项目的开发商，江北区国资委所属全资公司。·重庆红鼎置业有限公司（以下简称“红鼎公司”）协议受让本项目塔楼部分并成为塔楼的合法建设单位和产权人，红鼎公司为云南红塔公司全资子公司香港玉成贸易发展有限公司在渝项目公司。·重庆百货大楼股份有限公司（以下简称“重百”）在本项目AB区共购得房产19281.46㎡，目前已进入营业状态。·交通银行在本项目AB区购得房产2214.4㎡。·江南物业为本项目C区5－7层的产权人，道隆公司与江南物业签署C区物业转让回购协议，将AB区2605㎡商业用房作价2400万回购江南物业C区物业，道隆公司需补偿江南物业2400万元（未签署书面协议），目前尚需办理房产过户手续。·观音桥农贸市场为本项目C区2－4层的产权人，为江北区国资委全资公司。·小业主为本项目小商店的购置人，部分小业主产权已集体回购，尚余36户，波及AB区面积1012.6㎡。·重庆凡泰思石化有限公司（以下简称“凡泰思公司”）曾购得本项目AB区商业用房454.26㎡，凡泰思公司已用该产权抵押获取农业银行贷款900万元，到此刻未还贷解押。凡泰思公司尚欠房款156.9万元未偿付，凡泰思公司还租借项目AB区物业96㎡至2006年。所购物业已用于经营德克士。·租借户是在本项目AB区租借经营的经营主，波及面积20315㎡，其中2005年到期3户，2006年7月30日到期1户（德克士），2007年到期的3户，2013年到期的3户，租户需依照实质需要予以回收。·拆迁部署户为本项目被拆迁单位，波及5户，波及被拆迁面积28093㎡。部署以D区为主。项目建设情况·本项目AB区、C区及D区原规划面积已全部建成，按原规划设计的设施设备已完满，其中

AB区已经过主体构造查收、消防查收

,C

区已经过主体构造查收，

D区因拆迁还房还有

9558

㎡在扩建中。7.项目面积散布及产权情况AB区附表二：本项目AB区产权情况图楼层层高（m）总建面（㎡）道隆自（㎡）其他产权人（㎡）设计用途负二4.815161.7713313.97重百900，红鼎公司设备车库层947.8负二4.515663.85车库层负一4.517074.3617074.36商场层重百3444.9，江南物一层4.815168.978581.94业1449.01，交行商业1606.29，小业主（4户）86.83重百3457.32，江南物二层4.514899.79120.78业1156，交行184.75，商业德克士510.34，小业主（19）户470.51重百3377.46，交行三层4.511019.215135.67423.36，小业主（9户）商业380.86，红鼎公司850.93四层4.511209.147089.63重百4050.89，红鼎公商业司34.31五层4.511768.567649.05重百4050.89，红鼎公商业司34.31六层4.511768.5611699.94红鼎公司34.31商业七层4.511670.1611601.54红鼎公司34.31商业合计27.3135404.28107264.128140.18区负三层至一层合计18004.13㎡归道隆公司全部，其中红鼎公司占用395.02㎡。·二层至四层归观音桥农贸市场全部（面积尚不祥，预计13000㎡左右）·五层至七层归江南物业公司全部（面积尚不祥，预计13000㎡左右）区·原规划面积35249㎡，扩建9885㎡，合计总建筑面积45134㎡，拆迁部署共占用15089.2㎡，主要为一层以上，D区可用建面30044.8㎡。第四部分项目SWOT剖析Strengths（优势剖析）S1.项目地处观音桥商圈规划中的主街和主景观的中心地点，地理地点优越；S2.北部地区的整体规划起点高，拥有前瞻性，交通情况为主城最正确地区，高档社区和大型楼盘居各区之首，已成为重庆高档楼盘居住社区最为集中的地区，将形成重庆主城内高花销能力人群的集中地区，对本项目的经营极为有利；S3.江北地处重庆北部地区的核心地点，是为主城与外区县联系的重要接点，所以对辐射外处域人口创办了有利条件；S4.随江北城现代化商务区CBD计划的推行，江北有机会成为重庆新的核心商务区，观音桥商圈周边高档楼盘、商务公寓、写字楼、酒店林立，项目周边正在建设的新世纪新址、香港新世界、金源等有竞争力的公司很多，对商圈和本项目形成了强势互补效应；S5.江北区政府有较为前瞻性的规划战略和对江北区商业要点发展的商贸拉动战略。所以政策及政府的支拥有利于本项目的战略目标的实现；S6.商圈内的生态环境和街区景观吸引力居各商圈之首，对商圈休闲文化的打造和特色形成创办了极为有利的基础条件。Weakness（劣势剖析）W1.商圈内部与外面交通的连结不畅，形成于周边各快速道路的车流很难进入商圈，对客流指引和畅行极为不利；W2.商圈内商业公司特色和商圈规模效应还没有形成，使商圈本身的商业辐射力尚显不足；W3.项目虽处商圈中心，但因与北城天街段被快速干道所阻，商圈被拦腰间隔后的互补效应被严重弱化；W4.项目规划中的合用性较差，内、外交通组织系统组织对大部分地区的规划和经营极为不利；W5.项目财富关系复杂，产权人纷杂，对物业规划和使用形成阻挡，财富办理所需付出的代价较高，亦会延长运作周期，对项目运作的资本和时间效应产生不利影响；W6.本商圈紧邻核心商圈解放碑，在本商圈未形成强势竞争力以前，辐射力易被弱化。而市民已形成的前往解放碑花销的习惯短期内仍难以改变，对本项当先期运作会产生不利影响。Opportunity（机会剖析）O1.重庆经济充满活力，新城区的快速建设对新式商圈产生新的发展机会，而观音桥商圈规模大，起点高，环境好，所以本商圈有机会提升为主城最重要的核心商圈之一；O2.江北地区内交畅达达，在未来的城市发展中易于形成重庆高素质、高花销人群的主要活动地区，本商圈和本项目易于形成新的商业中心，同时是各商圈中最有机会扩大对主城各区和外处域的辐射力和影响力的商圈和项目；O3.本项目商业规模为商圈之首，也是重庆目前已建成商业项目中规模最大的建筑之一，有机会规划和打造成重庆最有影响力和规模效应的大型购物中心；O4.重庆在西部的地位日益突出，对国内外各样公司的吸引力日益加强，这为本项目创办了优秀的外面环境。若项目战略高远，则对国内外众多有利于本项目的强势资源产生较强吸引力，进而使本项目易于形成优秀集体资源优势，成为带动商圈发展的龙头公司；O5.在步行街购物、休闲成为重庆居民主要的生活方式之一。但各商圈内还没有真实意义的大众购物中心，商圈效应显可是项目效应不足，使本项目有机会成为重庆有代表意义的购物中心的同时，易于产生巨大的品牌效应；O6.城市规模和人口的快速增加，交通影响日益显然，使交通和停车成为限制解放碑发展的重要因素。而随着生活节奏的加快，各商圈竞相发展正在渐渐弱化解放碑的辐射能力，扩城之后的重庆将会形成更多的城市核心商圈，而江北的诸多优越条件，最有机会成为新的城市核心商圈。Threat（威胁剖析）T1.重庆主城各大商圈都有雄伟规划和大规模发展的壮心，大型项目层见迭出，旧城改造加快，招商引资力度不断加大，各商圈的辐射力相互交叉，对本商圈发展产生较大的威胁；T2.高出10万㎡的上规模的大型购物中心正在重庆各商圈内外大兴土木，在国内已有成熟经验的大连万达在南坪商圈、世纪金源在北滨路、长江实业在南滨路、中华公司在奥林匹克中心等项目都将以超级购物中心模式建设，这将对本项目产生一定的市场威胁；T3.各商圈各自为阵，互为竞争。同质化现象极为突出，而某商圈内的亮点和成功模式极易被其他商圈和项目所模拟。不以商圈的整体规划为重，不以商圈特色为长的现象对本商圈和项目特色的形成易造成较大冲击；T4.北部地区的高档社区建设周期长、入住慢，江北CBD地区建设仍需一准时期的发展和培育，而解放碑一准时期内的核心商圈地位较难摇动，对本项目的先期运作和本商圈的先期发展有较强的威胁；T5.本项目的成功需要高起点，大手笔和大战略思想，由此导致运作投资巨大，原工程和交通改造的难度和所需投入无疑会加重项目的资本负担，由此增加了项目的风险和压力。第五部分项目定位及定位思想．商圈战略定位定位目标·3年内成为重庆致使西部最大、最有特色的生态景观、文化、休闲为一体的北部核心商圈，城市次核心商圈。·5年后成为重庆最具竞争力的现代化商圈之一，超越各大商圈与解放碑形成遥相响应之势，打造重庆新的核心商圈。·10年后超越解放碑商圈成为重庆新的商圈龙头，以现代、休闲、生态、文化、商务特色形成无以复制的城市核心商圈。定位思想·回避直接竞争，利用优势条件，扩大优势效应，自成商圈特色；·商圈的竞争力依靠圈内项目和公司竞争力的协力，而商圈竞争力的形成才是圈内项目和公司生计和发展的根本。商圈打造和项目运作必定在一致战略思想和规划指导下，互为带动，方能成就整体利益和商圈地位；·由于项目规模大，商圈内项目众多，商圈的综合竞争力的形成决定项目最后的价值和绩效。所以要扩大项目的成功几率和价值空间，战略目标和战略思想决定了高度；·商圈战略的实现使全部项目的价值和运作空间提升，更是整个北部地区的整体价值被无量挖掘，土地、房产、经济发展、财政收入、居民就业、地区地位等都将被无量放大，“牛鞭效应”会得以充分表现。．项目定位定位目标·以商业运作为主，在一致规划、一致布局、一致招商、统一形象、一致营销、一致管理、一致营运下提升项目整体商业价值；·依照运作和经营的成熟机会，适当按地产运作方式销售高价值外铺和部分特色内街区；·项目整体定位为大型综合商业房地产项目。定位思想·商业地产的价值在于经营价值而不是地产开发，没有兼顾规划和经营，商业价值就无法充分表现。所以经营奏效决定地产价值，而物业价值的增值空间才是利益的最大、最充分的表现。·商业地产销售，只能解决短期的资本困难，带来的倒是价值表现的控制和抹杀。租售与经营之间的矛盾、巨大资本投入饥渴和长久经营之间的矛盾调解其实不是只有销售一条解决之途。因短期思想和快速回笼资本思想驱遣而受挫项目的覆车之鉴在国内商业地产业不胜列举，大多所以而碰到悲惨的教训和巨大代价。所以本项目定位立足长久，以不同样时期战略目标的实现而扩展运作渠道，提升项目整体价值目标而形成良性循环。最后使品牌效应、物业价值、资源渠道、经营绩效都得以充分表现。．公司定位定位目标·打造重庆首家真实意义的大众购物中心的运作公司，开业1－2年后，快速成为业内出名公司和商号，商圈内的领导型公司。3－5年后成为西部地区最有影响力的商业公司并拥有同样影响力的购物中心商号，并以此为桥头堡扩展新的发展之路。定位思想·品牌价值是公司连续发展的动力，更是公司的核心财富，商业品牌不只使城市的名片，更是带动城市发展的重要资源。·商业品牌的形成能够充分整合市场经济的多种资源，品牌延长价值更能够无量放大，对公司地位、产业合作、银企关系、政府形象等均产生巨大效应。·商业品牌的形成可快速实现规模的扩展空间，优势资源的拥有也会形成公司对上下游产业链的整合能力，进而形成与品牌之间的频频放大效应。·“三流公司经商，二流公司经营，一流公司品牌运作，高级公司做产业”是不同样层次公司内涵反应，所以，思想决定公司高度，战略决定公司格局，本定位目标旨在提升项目长、中、短目标的同时，让公司的一开始运作，便拥有高远理想的大格局特征，以提升成功机率。．项目业态定位业态都会型购物中心定位思想·购物中心既是一种经济形式，又是一种零售业态，也是一种商业地产集成发展的最正确模式。购物中心是零售业态中复合度最高的高级业态，因本项目规模巨大，亦是最正确模式。·国人的花销能力和习惯与西方购物中心的理论相差甚远。所以，吻合国情，与地区特色吻合的“都会型购物中心”以新业态、新理念、更吻合国人的特色和需要的模式运作，易于形成富强的吸引力和培育传统业态无法比较的核心竞争力。·购物中心已成为发达国家和地区的主导零售业态，在美国和日本，购物中心已独自拥有零售市场总数的65％和75％，与中国花销能力和经济水平周边或低于中国的马来西亚、印尼、泰国等，购物中心后起之秀也占其零售份额的35％－40％。中国未来零售发展趋势也已昭然若揭，购物中心蓬勃的生命力决定其将会是零售业态中最具竞争力的业态。．项目主题定位定位目标主题公园式购物中心精神内涵生态，环保，休闲，文化，情味，现代，时兴，文雅，创新，价值（友善）定位思想·主题是公司和经营项目的思想和灵魂，它将表此刻工程、规划、经营、推行、促销、管理、招商等的每一个细节。这种富饶精神内涵的主题目标是与花销者心灵交流的桥梁，胜过任何形式的竞争策略；·本项目在定位思想中希望以精神内涵的挖掘和延长与花销者之间形成连续不断的浸透式培育，进而从精神和心灵上产生共识来形成富强的磁场效应；·精神内涵的挖掘和延长在经过对重庆生活质量现状和正在快速发展的多元化文化需求特色中搜寻与时代精神和人文精神相吻合的共性和追求目标，以提升人的生活目标、精神目标、人生目标和价值见解，与现实社会主题正相吻合；·把公园搬进商场，立意新，且有助于吸引家庭、亲朋聚会和陪购花销者，且重庆酷暑难耐，冬季室内湿冷的天气特色使室内主题公园对居民吸引力较强。．项目功能定位定位目标（配比见规划布局）以购物为主项，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、旅游、等为一体的多功能、多业态、多行业的功能定位。定位思想·现代花销特色除民生必需品和特定的耐用花销品为目标性花销外，其他大部分商品多为随机性花销。所以，花销全过程体验，并从中发现和感觉乐趣，并品味综合价值的组成是花销者的现实心理需要。所以跳开商品经营，去知足花销者需要感觉的一切心理需求为目标，经营绩效的表现才更为充分，公司核心竞争力才更有特色；·项目规模较大，多功能组合可有效形成互动效应。加强休闲和娱乐，把衣、食、住、行、用、玩、乐、游等项目合理配置是有效吸引和留住客流最有效方法；·突出表现休闲、娱乐、餐饮可有效吸引目标客群，利于边缘客层开发。购物比率过大易流于传统百货业态而无法吸引客流。．项目市场定位定位目标·第一阶段主客层为江北和渝北区主体花销层；次客层为江北和渝北区两头花销层和渝中、南岸、沙坪坝区间流感人口（含工作流动）及部分特色体验者；边缘客层为其他主城区的时兴、休闲、追求者，家庭出玩和区县入渝花销者。·第二阶段主客层为重庆北部地区各花销层和外区县来渝花销者；次客层为主城其他地区的部分主体客层和家庭出玩群体；边缘客层为挖掘主城和外区县体验客层和旅游人口。·第三阶段主客层渐渐形成为主城各区和外区县的牢固客群，成为其重要的目标花销地；次客层在牢固客群的带动，和流传效应下扩大概验人群和旅游人口。定位思想·购物中心因规模巨大，其整体效益表现需充分人流保障。细分过分，难以支持盈亏平衡点；若全客层覆盖，则会影响主题定位确实定，所以以大众为主，辅以两头并以共同的精神和情味追求为主客层是本项目的重要出发点。·购物中心以相对的全客层定位，又经过主题文化和精神内涵来细分，而各客层花销的品味和需求又经过购物中心内的组合业态去自然细分，进而形成最正确组合。．形象定位（待定）定位语我的重庆生活现代城购物中心形象定位现代的，时兴的，个性的，与时俱进的，生态的，优雅的，品味的，友善共生的。定位思想·重视和重申一种新的生活方式，新的价值见解，新的文化品味，以表示重庆的蓬勃发展带来新的经济和生活方式，而本项目提议与新重庆一同与时俱进，享受新的重庆生活体验。第六部分项目规划与布局1.财富办理与规划规模确立（待讨论）1.1凡泰思公司（现为德克士）AB区510.34㎡财富予以收回，归入一致规划中；1.2交通银行AB区2214.4㎡置入C区或在AB区从头规划地区；1.3江南物业在AB区置换所得的AB区2605㎡予以恢还原C区5-7层产权；1.4观音桥农贸市场C区2-4层约13000㎡归入一致规划中；1.536小业主在AB区1012.6㎡予以回购或部分置换至D区；1.6重百所租用AB区负一层3698㎡及一层前厅400㎡予以回收兼顾规划；1.7其他租户面积全部予以回收，一致规划；1.8本方案拟规划总建筑面积：·AB区(负三至七层)道隆公司共有建面107264.1㎡；置回江南物业2605㎡；回购小业主1012.6㎡；交通银行2214.4㎡；凡泰思公司（现为德克士）510.34㎡；(租借面积已包括在道隆公司财富内。以上合计113606.44㎡)；·B区负三至一层,道隆公司自有财富17609.11㎡(未计算红鼎公司占用)；观音桥农贸市场约13000㎡,合计30609.11㎡；·D区,负三至一层,道隆公司自有财富30044.8㎡；·依照以上计算，本方案拟总规划面积为174260.35㎡；其中负三层(AB、C、D区)用于设备间、车库、部分库房、职工更衣室等,合计13313.97㎡+4400㎡(估)+7511.2㎡(估)=25225㎡；负二层(AB、C、D区)用于停车库,合计15663.85㎡+4400㎡(估)+7511.2㎡(估)=27575㎡；商业经营总规划建筑面积121460㎡，若考虑重百与购物中心形式互动

,则本项目具经营效应的总建筑面积为

140741

㎡。2.

业态组合及散布

(

待讨论

,待完满

)为明确相对地区

,以下对原

AB区中庭及周边地区简称为

A1区；对应斜角部分称为

A2

区；原重百地区以下简称为

B1

区；对应部分称为

B2

区；现

C栋及

D栋商业部分分别简称为

C区、

D区。2.1业态分类及功能散布零售业态主力店·流行百货拟经营为现代城百货或引入主力百货物牌,目标品牌设定为百盛（马来西亚）、吉之岛（日本）或国内一线品牌，散布地区为A1区1-5层或A1+B1区1-5层，建筑面积总规模约20000㎡左右。·大卖场目标品牌定为沃尔马（美国）、易初莲花（泰国）、大润发（台湾），大福园（台湾）、乐购（英、台）等或国内一线品牌物美、世纪联华等。散布地区为负一层

AB区，或

AB区+C区或

D区，建筑面积约

18000

㎡,

负一层部分用于隶属间，合作方式为保底租金＋联营。·高端优选百货目标品牌设定为莲卡佛（香港）、西武（日本）、玛莎（英国），散布地区为A2区1-5层或A2区＋部分B2区，经营规模5000-6000㎡左右，若因物业规划及交通组织原因或招商条件原因受阻，则可放弃，并将B2区划入流行百货地区。优选百货地区经营方式为租借或联营。·运动休闲用品店目标品牌设定为迪卡龙（法国）、运动100（香港）等品牌，散布地区为B2区5层或D区一层及负一层，经营规模3000－5000㎡,经营方式为租借或联营。·电器专业店拟设定品牌为国美（北京）、苏宁（南京）、永乐（上海）、大中（北京）、五星（南京），散布地区为C区1-3层或1层部分及2-3层，经营规模约3000-6000㎡,经营方式为租借。·文化用品及图书专业店

拟设定品牌为新华书店、文轩书城、博库书城等，散布地区

B2、区

4-5

层或

C区

3-4

层，经营规模约2000-3000㎡,经营方式为租借，自营或联营。（其中包括阅览、书店、书吧、书画、收藏、音像、影印店）协助零售业态·优选专卖店拟设定品牌为国际品牌和国内一线品牌及休闲品牌为主，散布地区为百货地区外面或B1与B2区的主通道一侧，经营规模还没有法测算。该业态对本项目的实质价值不高，且易于重叠，加之初期操作难度较大，未来将依照实质情况另行讨论，并以主导业态和休闲娱乐为主取代业态。·特色街区拟设定特色小商品街或风情文化街，主要包括特色饰品、雅致小商品、新科技产品、大众收藏品、自助饰品、休闲情味类、新文化品、智力开发品、旅游探险用品、家居艺术品、亚非民族文艺饰品、家庭娱乐用品、奇石、根雕、盆景、水族、园艺等，散布地区为AB区7层，经营规模1500-3000㎡,经营方式为租借或联营。主力快餐·西式快餐拟设定品牌为麦当劳、肯德基、必胜客、快乐汤姆、德克士等，数量

2-3

家，散布地区为

A2

区

1-2

层，

B2

区1-2

层，及

C区

1层，经营规模约

1000-1200

㎡，经营方式为租金＋联营。·美食街拟引入大食代（新加坡）、快活林（香港）等品牌，或与市内大型餐饮娱乐联合创办美食街品牌，地区散布在AB区6层或7层及C区负1层，经营规模约3000-4000㎡,经营方式为创始或合作。中式快餐及休闲饰品类·依照各楼层最后规划情况设定数量和规模，大概散布于各层美食街地区内外，经营方式为租借。品牌餐饮酒店业态·拟设定各地代表餐饮公司及重庆特色餐饮名店

20-30

家，散布地区为

AB区

6层，经营规模约

5000-10000

㎡,

经营方式为租借或联营。主题休闲·室内主题公园·主题公园是从视觉、功能和用途上形神兼似公园，地区主要由广场、通道和各楼层交通连结处及7-8层组成。从外到内，从点到线面充分展现和延长，互有关系又相互不分。建筑的装饰和环境设计以确立的主题分别延长，形成多组系列。风格大将重庆的人文、历史、地理及现代理念充分联合，进而创办一个主题鲜亮的公园式购物中心。·主题公园能够从文化、精神和生态上均形成强磁场效应，而各样休闲、娱乐、餐饮、购物经营项目点缀散布此间，从经营功能上的价值在公园环境中更得以充分表现。亭台楼阁、小桥流水、鹅卵小道、建筑小品、花鸟树草及可供旅游乘坐的电瓶导购车穿越此间，各样经营项目使花销者在体验情味中休闲娱乐并形成花销。·主题公园散布总规模约15000㎡(与7、8层经营业态面积重叠)，公园整体规划、整体经营，各经营项目以租借和联营为主，其中可与较大规模的花草经营商、山石经营商形成强势合作，分别在一楼至七楼各处充分展现其特色商品，散布各层的景观、树草即为鉴赏品味之物，又可认识文化和知识，更兼具展现宣传之效和销售之效。美容健身·婚纱店

1-2

家散布于

B2

区

1-3

层，可选品牌很多。·运动健身店，自营或引入青鸟健身，散布于

B2

区

2-3

楼，或C区3-4层，经营规模2000-4000㎡，合作方式为自营、联营或租借。·美容SPA理疗等女子会所，据各地区各层定位及规划散布于各有关地区，数量5-6家，经营规模1000－2000㎡,经营方式为租借。便民服务业态·银行、邮政、电信、冲印、洗染、旅游、存放、托幼等便民服务功能据整体规划散布于各地区，其中大部功能设在一楼和有关地区。特种服务业态·房地产商场以展现重庆同期各优选楼盘为主，主选北部地区楼盘并设局部二手房交易展现区，散布于C区负一层或D区负一层，经营规模3000-5000㎡,经营方式为租借。大型娱乐业态·游泳馆散布于AB区8层，约1000㎡,经营方式为自营或联营。·院线拟设定为国际或国内专业院线，散布于A1区7层，经营规模约1500㎡，经营方式为联营或租借。·家庭式量贩KTV拟设定台湾或国内出名公司合作或租借，散布于AB区7层，规模约800-1200㎡。·大型少儿娱乐内容包括少儿游园、电玩及大型翻斗城、娱乐宫等，拟设定香港或广东成熟性公司合作，散布地区为AB区7层（若消防不能够经过则改为B2区三层），规模2000-3000㎡.综合娱乐休闲运动·主要项目包括攀岩、壁球、乒乓球、模拟高尔夫球、跳床、垂钓、摄影、射击、射箭、俏皮堡、陶艺、沙画、拼图、智力屋、科技城、足疗、汽车俱乐部、探险野营俱乐部等，散布于AB区7层，规模约6000-8000㎡,经营方式为租借为主，联营为辅。·休闲吧主要包括水吧、情调吧、咖啡、茶艺等，依照主业态定位散布于各地区，数量5-10家，规模800-1500㎡，经营方式为租借或合作。文化休闲类·书画、足球沙龙、书报阅览、花鸟虫草、收藏、书法艺术研修等，散布于A2区7层，经营面积约1000-1500㎡。附表三：业态功能规划面积分派表业态地区面积(㎡)数量比率（％流型百货B1区1F-5F20620114.01零售大卖场AB区负1F1700111.55业态优选百货B2区1F-5F5000-600014.08主力运动休闲专业店D区-2F-1F4000-500013.40店电器专业店C区1F-3F4000-600014.08文化用品专业店A2区5F350012.38协助零售品牌专卖店A2区1F-4F2230201.52业态主力快餐A2区1F-2F170051.16主力美食街B2B2区6F228011.55餐饮休闲餐饮A2区3F-4F130020.88正餐、酒店业态餐厅A、B区6F426062.9院线A区7F178011.21少儿娱乐A区7F126010.9家庭式量贩KTVD区7F120010.82主题综合娱乐A、B、D区7F2000