物业经理必读的三十六计

物业经理必读之三十六计不交暖气费可以适当地停他水，不交物业费可以有节制地停他电。法规不允许？当然不允许！但你不会不说是欠费停电吗？就说是设备故障，反正他钱业主不交停车费我们当然不能指使保安砸人家车，但我们不砸并不说明所要修也得等天晴了，不然抹上的玻璃胶干不了还是会漏，到时候业主不光投诉窗户问题，还会投诉你们把人家地板踩脏了。不过等天晴了业主们倒很少会有也要平息众怒就要追加对本小区的投入。鉴于你们忙于新的项目抽不出时间，干脆你们直接把钱打到我们物业公司，我们负责组织施工，对广大业主也好有个业主大吐苦水，说一说工作难度，求得业主的理解和支持。如果业主提不出什银子来买房的都是上帝，售楼小姐缺乏对业主素质的把关，所以有个别收破烂第8计暗度陈仓度假了也都那么关心，一开口就说我们是花他们钱腐败去了。我们出去旅游是马上就去解决，半小时后等他再催的时候告诉他还有几户报修，我们得先给交！第10计笑里藏刀看见欠费的业主我们老远就得上前跟人家打招呼，可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服精神，总之要把他夸得心花怒放，恨不得拿你当知第11计李代桃僵保安队伍混乱、管理不善，为平民愤当然不能让保安部长承担责任，因为该部长是总经理的司机兼任的。那撤谁呢？干脆把挂名主管保安部还不到一星第12计顺手牵羊第13计打草惊蛇户看见通知就会在你检查之前把安全隐患收拾起来，等我们检查的时候天下太平，这不挺好吗？千万不要搞突然袭击，真到时候发现一大堆问题你怎么办？积极，不能全得罪光了嘛。第14计借尸还魂果企业不破产，那企业所在的这片土地怎么能卖给开发商；如果这块地不卖给开发商，那么这个小区从哪儿来？我们就是这么一路走来，把一个企业变成居民区，因为我们对开发商的杰出贡献，我们也从企业领导变身为物业公司的领第15计调虎离山业主代表找到总经理室反映问题，好像来者不善。客服部经理应该马上出面，把这些人请到会议室，对，就是会议室，会议室离楼梯口远，总经理可以悄悄地撤离。总之不能让他们把老总堵屋里，别人干了让业主反感的事情可以第16计欲擒故纵领导都要抓权，谁也不例外，但你不能一开始就显出对某项工作的渴望，你得先推荐在这项业务上比较差的主儿去抓这项工作，等他把事儿都干砸了，第17计抛砖引玉小区草坪上死了几棵树，要补种又得投资。随便种上一棵，告诉大伙儿是第8计暗度陈仓谁说出去的？下次再有这样的情况你们一律统一口径，就说我们到先进小区考业主家房漏了？先查查他物业费交齐了没有，如果没有，你可以先答应他马上就去解决，半小时后等他再催的时候告诉他还有几户报修，我们得先给交第10计笑里藏刀看见欠费的业主我们老远就得上前跟人家打招呼，可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服精神，总之要把他夸得心花怒放，恨不得拿你当知第11计李代桃僵保安队伍混乱、管理不善，为平民愤当然不能让保安部长承担责任，因为该部长是总经理的司机兼任的。那撤谁呢？干脆把挂名主管保安部还不到一星第12计顺手牵羊第13计打草惊蛇户看见通知就会在你检查之前把安全隐患收拾起来，等我们检查的时候天下太平，这不挺好吗？千万不要搞突然袭击，真到时候发现一大堆问题你怎么办？积极，不能全得罪光了嘛。第14计借尸还魂果企业不破产，那企业所在的这片土地怎么能卖给开发商；如果这块地不卖给开发商，那么这个小区从哪儿来？我们就是这么一路走来，把一个企业变成居民区，因为我们对开发商的杰出贡献，我们也从企业领导变身为物业公司的领第15计调虎离山业主代表找到总经理室反映问题，好像来者不善。客服部经理应该马上出面，把这些人请到会议室，对，就是会议室，会议室离楼梯口远，总经理可以悄悄地撤离。总之不能让他们把老总堵屋里，别人干了让业主反感的事情可以第16计欲擒故纵领导都要抓权，谁也不例外，但你不能一开始就显出对某项工作的渴望，你得先推荐在这项业务上比较差的主儿去抓这项工作，等他把事儿都干砸了，第17计抛砖引玉小区草坪上死了几棵树，要补种又得投资。随便种上一棵，告诉大伙儿是第18计擒贼擒王拣一个对我们意见最大的、嚷嚷得最凶的、拖欠费最久的治他一下，他把第19计釜底抽薪第20计混水摸鱼气费得扣出来，如果业主不强烈抗议，连明年、后年的费用也一同扣除。这多第21计金蝉脱壳在物业客服部工作不善没关系，可以把你调财务部，到财务部把账目弄乱了没关系，可以把你调到行政办，行政办被你整得一塌糊涂也没关系，你可以去做人力资源。总之，只要老总欣赏你，你就可以做得潇潇洒洒，走得干干净第22计关门捉贼业主不交费？我就不信他能躲我们一辈子，他买自来水、天然气不都得来第23计远交近攻这个小区也没有什么潜力可挖了，就这么着吧，我们要把眼光瞄上新建小第24计假途灭虢第25计偷梁换柱不是原装儿的配件就不能用啦？你不要跟业主说这是真的还是假的，业主坏了还第26计指桑骂槐小区公告栏别让它闲着，收集一下最近报纸上的信息，什么哪儿有保安打业主了，哪儿有物业公司把欠费业主给告了，法院判决强制执行了什么的，别第27计假痴不癫你问我物业费为什么收这么高？我能告诉你这是我们总经理根据自己的爱收费当然是有依据的，不同的小区有不同的成本当然也就有不同的价格了嘛，主说糊涂了，这件事你也就解第28计上屋抽梯我们公司竞标接管小区时是怎么承诺的？问那些有用吗？那时候不这么说第29计树上开花这一季度收费率达到了80％，不错，不过客服部就别指望拿奖金拿提成下一季度的收费率达不到95％扣你们工资！计反客为主业主是小区名义上的主人，我们物业公司是小区事实的主人。我们可以决业主。计美人计以后还怎么跟人家打交道、怎么向人家收费？开两句玩笑怎么了，跟他们混熟第32计空城计员工会餐时可以锁上门，但电脑一定要开着，给人一种我们刚离开而且马上会回来的假相，不然的话业主会有意见：我们交那么多物业费就是为了让你第33计反间计你们家狗狗真可爱！我就喜欢狗，我支持养狗，可是你们家狗狗没少在电梯里撒尿吧？你们楼上好几个业主跟我们反映，大家对狗的意见特别大。别不第34计苦肉计物业费收缴率和员工工资挂钩(注意，这里指的员工是那些被业主所认可、人的工资，凭你付出再多的劳动也是活该，总会有些心软的业主看不过去把物第35计连环计第36计走为上实在经营不下去了也没关系，我们可以去接新的小区，反正这个小区前期【案例】导购员：“您好，欢迎光临XX品牌”9元，采用东芝管，质量一流，是目前全市性价比最高的一款机器。”【分析】【案例】屏要比三星屏好，你们的报价不诚实。”花钱要卖物超所值的东西，您说是吗？”(接着导购员拿出单页引导顾客对比两个品牌在参数的细微差异)X机型。”【案例】导购员：“这位大哥，广告做的响，可不一定意味着质量过硬呀，您看这是C的宣传单，您再看这一行‘1080P全面淘汰720P’”它的说明书，您看一下，做个比较。”素材进行收集整理，在介绍的过程中可以借助所谓的虚拟第三方对该品牌施展“硬杀伤”策略，后发制人。【案例】键时刻谁的嗓门好，嘿，嘿……”，而不是跟风做秀。【案例】顾客：“听说XX品牌的质量不错”分析】【案例】没开通，我怎么知道你们的机器以后能不能接数字信号？”您还有什么不放心的？”在许多时候企业生产的高端产品技术上难免超前，而与社会现有的配套设施脱计【案例】顾客：“如果你能再便宜100元我就买了，我也不想再转了，你能不能找你的(导购员跑到安静且远离顾客的地方，拿起手机往办事处打电话)但记住下不为例！”领导支持！”最后，顾客以2780元成交！【分析】【案例】HH！”入口第二展台只是做产品展示，这周我们还是加强展厅内的促销资源吧。”【案例】销那么多，顾客多被拦截了，这次我们是死定了。”【案例】评论，你是第一个。”我的经验在公司内部进行推广，呵，呵……”分析】【案例】真的完了！”XXA型号吗，它的价格现在是1900，我么就把带识别码A的机型发给顾客吧，出事再说。”，成【案例】行动吧！”【分析】第十三计打草惊蛇【案例】好，你需要多大的彩电？”顾客：“我随便看看。”几款。”【分析】四计借尸还魂【案例】题机器处理掉。”分析】调虎离山【案例】六计欲擒故纵【案例】终身维修，您看清晰度一点也不比2980元差。”】七计抛砖引玉【案例】分析】擒贼擒王【案例】顾客：“听说过几年数字电视要开通了，模拟电视就能用了。”顾客：“放在卧室。”【分析】卖点(KeySaleofPoint)。站在消费者的角度做其购物的顾问，拉近距离，让第十九计釜底抽薪【案例】顾客：“你们做活动的那款特价机销售完了吗？”导购员：“早就销售完了，不过您可以看看这款机器。”顾客：“比特价机贵了300元，我还是想要特价机。”区别，再说了特价机不送礼品，这款机器还送价值198元的加湿器，折算过来您只多花了102元就买到进口机芯的机器了，还是划得来的。”【分析】交易。第二十计混水摸鱼【案例】导购员A：“行，那我去了。”第二十一计金蝉脱壳【案例】问题？”给你技服中心的电话，您可以和他们联系，他们会安排技服人员上门服务的。”第二十二计关门捉贼【案例】顾客：“你们的价格真的不能再优惠了吗？”导购员：“我们报的是最底的价格了，真的没办法再优惠了！”顾客：“那我到B店去买了。”导购员：“这位大姐，您可以转转，我保证我报的价格是全市最低价。”形成关门捉贼的势态，断了顾客来回用一个店的价格压另一个店的价格侥幸心交时间。第二十三计远交近攻【案例】大，可是他们的质量就是比CH好多了。”分析】第二十四计假途伐虢【案例】音响区的导购员完成了最后的试音成交。导购员：“您的新房子刚装修好，您是否打算把电视也更新一下？”H顾客：“那太好，今天我们顺便把电视一起买回去。”【分析】计【案例】我们厂家在设计的时候考虑到1080P在现实生活中的片源较少，我们在芯片设计上更侧重于和电脑的融合，在连接电脑的时候我们最高的分辨率可以支持16我建议您还是选购这款和数字家电融合更紧密的10800P顶级高清。”】终端的概念战层出不穷，作为处于劣势一方的导购人员要善于将劣势转化为优控制消费者的心智资源，引导消费。【案例】SK拟换数字”活动。道具：媒介关于“以旧换新的猫腻”系列报道的剪报。顾客：“你们为什么不搞以旧换新呀？我家里的旧彩电怎么处理呀”X导购员递上了系列剪报。彩电在旧货市场的售价是300-600之间，折让后的价格比我们的现在的标价还电来回跑。”【分析】【案例】顾客：“你们售后服务是怎么说的？”导购员：“三年保修，终身维修。”I600×1200的分辨率”【分析】修”与“维修”、“DVI”与“D-SUB”及不同分辨率等概念模糊，采用技术性之用。【案例】【分析】阻止消费者退货，我们称之为上屋抽梯策略。【案例】D一台，非常超值的。”顾客：“除了亮度以外，这款型号的机器还有什么功能？”璃面板上加上了一层滤光膜，从而有效地解决了PDP面板反光的问题，有效保护了消费者的视力。同时在PDP面板里加入了残像消除技术，有效避免电视台标长期固定在一个位置上，对PDP面板造成灼伤。”【分析】的促销资源和新的卖点整合成一种销售势能。将现阶段竞品尚未具备的硬件条【案例】顾客：“你们42PDP保修怎么说的？”【分析】【案例】道，小孩可以看动画频道，大人和小孩子不抢台，一家其乐融融”。【案例】说的客厅面积，我还是建议您买这款连体设计的。”【分析】战术和技巧，为顾客做出最佳选择。用就是根据顾客的实际情况(经济、居住条件等)，帮助顾客做决断，为他们选【案例】并扬言要去别的店中看某某品