2015年下半年西藏房地产估价师理论与方法：估价报告含义模拟试题

2015年下半年西藏房地产估价师《理论与方法》：估价报告含义模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列说法不正确的是_。A.委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容B.法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定C.指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理D.指定代理的实质是一种实现委托代理的方式2、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625%,则该抵押贷款的实际年利率为。（2008年试题）A：7.50%B：7.56%C：7.71%D：7.76%E：借款合同3、工程建设的招标投标和的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。A：建设施工制度B：建设投资规定C：建设规划制度D：建设监理制度E：执行层的组织协调4、编制招标工程标底的工作应由—来完成。A.投标单位B.政府部门C.招标单位D.房地产学会5、以下不属于外部性的事件有。A：房地产出售之前业主对其进行重新装修提升房地产价值B：由于距离1000m处修建了地铁路口，提升了房地产价值C：由于修建一座化工厂，降低了房地产价值D：城市政府对原来的排污河进行治理，抬升了周边物业的价值E：工业用地的监测点评估价格6、现有一套总售价为11万元的住宅，八成15年按揭，按年贷款利率6%计，月还款额为二。439元1230元743元928元7、建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和—耐用年限。A.等于B.大于C.小于D.A、B、C均有可能8、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方—元/m2。2020.802214.292336.452447.379、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为_。A.空置率B.有效面积系数C.建筑密度D.建筑容积率10、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为万元。A：5850B：6125C：6510D：6675E：工业用地的监测点评估价格11、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括。A：估价目的、估价原则、估价时点B：估价目的、估价原则、委托人C：估价原即、估价对象、估价时点D：估价目的、估价对象、估价时点E：工业用地的监测点评估价格12、长期趋势法应用的假设前提条件为_。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在B.房地产市场无明显季节性波动C.忽略了政府宏观调控因素对价格的影响D.市场上能够找到充分的房地产历史价格资料13、不属于法人成立必须具备的条件是_。A.独立承担法律责任B.依法成立C.必要的经费D.自己的名称、组织机构和场所14、办理商品房预售证明时，应出具投入资金达到工程建设总投资—以上的证明。10%15%20%25%15、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日〜5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于年。A：15B：16C：17D：20E：工业用地的监测点评估价格16、土建工程计划利润的计算基数是。A：人工费B：直接工程费C：间接费D：直接工程费+间接费E：执行层的组织协调17、提议召开业主大会临时会议的业主达到以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。A：10%B：15%C：20%D：25%E：执行层的组织协调18、某可比实例的成交价格为2400元/m2,建筑面积100m2,首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%,则该可比实例的实际价格为（）元/m2。2290.912326.41C.2344.16D.2308.6619、指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。A：利息备付率B：偿债备付率C：资产负债率D：流动比率E：借款合同20、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的—来求取其价值的方法。A.资本化率B.收益率C.收益乘数D.利息率21、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的_。A.基准价格B.平均价格C.正常价格D.市场价格22、关于房地产位置固定性的说法，错误的是。A：房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B：房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C：房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D：房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性E：工业用地的监测点评估价格23、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为_。36%62.07%73.47%80%24、某可比实例实际成交价格为3400元/近，以估价对象为100,可比实例交易情况分值为102,房地产状况因素分值为98,则估价对象的比准价格为元/近。A：3401.36B：3398.64C：3538.78D：3266.67E：工业用地的监测点评估价格25、个人公积金贷款利率实行_。A.浮动汇率B.固定汇率C.一年一定D.半年一定二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、下列对核算内容说法正确的是_。A.管理费用支出核算B.住房公积金的缴存核算C.业务收入核算D.业务支出核算2、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为一年384068703、凡综合风险度超过的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A：50%B：60%C：70%D：80%E：借款合同4、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括。（2007年试题）A：价值相对指标B：结构相对指标C：强度相对指标D：动态相对指标E：时期相对指标5、某城市住宅市场调查结果显示，该城市约总需求与总供给量基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120以上的住宅供过于求，70以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于状态。（2008年试题）A：均衡B：非均衡C：结构性失衡D：失衡E：借款合同6、某房地产开发项目的占地面积2万m2,土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2,预测销售价格为8000元/m2,则该项目实现盈亏平衡的容积率为_。1.41.51.61.87、需求量与价格负相关的关系称为需求规律。下列选项中，此规律的例外有。A：炫耀性物品B：“吉芬”物品C：低档商品口：高档商品E：急需商品8、房地产开发企业不得采取—的方式销售商品房。A.分期付款B.收取预售款C.收取定金D.返本销售9、关于建筑面积的计算，下列说法不正确的是_。A.室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积B.设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积C.坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过2.2m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积D.建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积10、房产测量的成果包括。A：房产簿籍B：房产数据C：房产测量要求D：房产图集E：房产测量规范11、某房地产开发项目，当=14%时，净现值为450万元；当=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2%,基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为。（2009年试题）A：13.20%B：14.31%C：14.69%D：14.80%E：借款合同12、建筑物的功能折旧原因不包括。人：自然环境恶化B：消费观念变更C：设备陈旧落后D：城市规划改变E：政府政策变化13、保险活动所特有的内在功能是。A：组织经济补偿B：分散风险C：融通资金D：防灾防损E：执行层的组织协调14、按照规定，下列划拨建设用地使用权经批准可保留划拨土地使用权的包括。A：继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外B：非国有企业兼并国有企业的C：国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的D：在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的E：国有企业改造或改组为国有独资公司的15、征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归—所有。A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡（镇）人民政府C.农村集体经济组织D.地上附着物和青苗的所有者16、国家一级的城市房屋拆迁管理部门是_。A.国务院B.国务院建设行政主管部门C.城市规划主管部门D.土地管理局17、收入具有的特点包括。A：是从企业的日常活动中产生的B：可能表现为企业资产的增加C：可能表现为企业负债的减少D：不可能同时引起资产的增加和负债的减少E：将引起企业所有者权益的增加18、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%,年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%,则该商场在2005年10月的价值最接近于一万元。53654955781619、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为_。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格20、某房地产开发用地，其土地面积为10000m2,土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，容积率提高到1.6,楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价（）万元。37545050060021、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%,则该宗写字楼现在的价格为一万元。458055806580758022、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以元以下的罚款。A：1000B：5000C：10000D：30000E：执行层的组织协调