黑龙江2015年房地产估价师相关知识：保险形成的条件考试题

黑龙江2015年房地产估价师《相关知识》：保险形成的条件考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是八：项目的交通组织规划8：项目构成及平面布置^项目的建筑规划D：城市土地利用规划E：借款合同2、房地产投资的缺点是_。A.投资回收周期较长B.投资数额巨大C.变现性差D.以上均正确3、投资者所要求的最低利率是_。A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率4、零售商业物业的出租，一般以出租面积计算，可出租面积包括_。A.外墙面积B.营业面积C.公用面积D.建筑面积5、以下房地产价值中，保持始终不变的是。A：市场价值B：原始价值C：折余价值D：账面净值E：工业用地的监测点评估价格6、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目—之比。A.投资的资本价值B.总开发成本C.总开发价值D.总投资额7、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%,销售税费率为6%,已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%,报酬率中无风险报酬率为6%.风险报酬率为无风险报酬率的25%,则该写字楼目前的收益价格为万元。A：5286.72B：7552.45C：9939.23D：14198.90E：工业用地的监测点评估价格8、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2,预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65,则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为O万m2。390.5399.5523.5543.09、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起13内向人民法院起诉。A：15B：20C：30D：60E：执行层的组织协调10、估价时点应与的日期相一致。A：签订估价合同B：开始估价作业C：完成估价报告D：估价结果所属E：工业用地的监测点评估价格11、__,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。A.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》C.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人D.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金12、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为_。800万元1000万元1800万元800〜1000万元之间13、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会_。A.上升B.下降C.不变D.升降难定14、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增i口1万元，该类房地产的资本化率为8%,该房地产的价格为。A：225.00万元B：237.50万元C：381.25万元D：395.83万元E：工业用地的监测点评估价格15、《中华人民共和国宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行—并给予补偿。A.征收B.征用C.征收或者征用D.征购16、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000近，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%,设备安装工程尚未进行.另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%,该在建工程在估价时点的完工程度是.【2004年考题】A：30%B：45%C：65%D：75%E：工业用地的监测点评估价格17、已知某宗土地使用权年限40年的价格为1500元/近，该类房地产的报酬率为6%,该宗土地使用权的35年的价值为。A：1120万元B：1366万元C：1445万元D：1456万元E：工业用地的监测点评估价格18、如果整个投资市场的平均收益率为15%,国债收益率为9%,房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23,则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是_。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%19、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120近，单位建筑面积的重置价格为600元/近，建筑物残值率为5%,年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是。A：81.00%B：84.00%C：84.17%D：84.80%E：工业用地的监测点评估价格20、—是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。A.供给B.生产C.投入D.产出21、工程投资额在一万元以下或者建筑面积在_m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。20,20050,30030,50030,30022、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10%,则该宗房地产的收益价格接近于。A：147万元B：148万元C：149万元D：150万元E：工业用地的监测点评估价格23、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买与应付给卖方元/近。A：2020.80B：2214.29C：2336.45D：2447.37E：工业用地的监测点评估价格24、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为_。A.温差效应B.绿岛效应C.温压效应D.热岛效应25、—是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、下列不属于合同终止的原因有。A：债权债务同归于一人B：债务已经按照约定履行C：债务相互抵消D：债权人要求偿还债务E：执行层的组织协调2、建设单位应当自领取施工许可证之日起一个月内开工。369123、下列选项中，属于影响房地产价格的社会因素有。A：政治对立状况B：政治安定状况C：社会安定状况D：城市化E：房地产投机4、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2,2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2,2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。0.51.5235、从房地产投资的角度说，风险是指_。A.房地产投资结果的好坏程度B.获取预期投资收益的可能性大小C.房地产投资项目激烈竞争程度D.房地产开发程度6、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是_。A.形象差异化战略B.人员差别化战略C.服务差别化战略D.产品差别化战略7、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有.（2009年试题）A：可预测性B：不可控性C：不可逆性D：可延期性E：不可变更性8、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是。八：项目投资资本金可以用货币出资8：项目投资资本金也可以用实物出资^项目投资资本金不可用土地使用权作价出资口：项目投资资本金也可以用非专利技术作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估E：以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的10%,国家对采用高新技术成果有特别规定的除外9、建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括。A：为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执（从）业人员市场行为提供依据B：为社会公众查询企业和个人信用、信息提供服务C：为社会公众对房地产中介服务领域违法、违规行为提供投诉途径的信息管理系统D：减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生E：不能减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生10、下列不属于市场结构类型的是。A：完全竞争市场B：完全垄断市场C：垄断竞争市场D：一般竞争市场E：执行层的组织协调11、某房地产投资项目的目标收益率为10%,内部收益率为16%,实际收益率为12%。银行的贷款利率为7.5%,则通货膨胀率是。A：1.82%B：2.33%C：3.57%D：5.45%E：借款合同12、国内外市场环境调查的内容不包括（）。A.政治法律环境B.经济环境C.技术发展环境D.人口环境13、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400近，住宅总建筑面积为1400m，容积率为1.4,则住宅建筑净密度为。A：28.60%B：35.00%C：40.00%D：50.00%E：执行层的组织协调14、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率_。A.包含了对通货膨胀的补偿B.不包含对通货膨胀的补偿C.没有实际意义D.不能直接用于财务评价15、划定城市规划紫线的作用是确定。A：绿地控制范围8：历史建筑保护范围C：地表水保护范围D：城市基础设施用地控制界线E：执行层的组织协调16、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有_。A.房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人B.房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节C.房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001,但面积确定最后取至小数点后两位，即Olm2D.临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权E.房地产权属登记为房地产权利动态登记17、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%,从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的风险.（2005年试题）A：市场B：财务C：政策D：经营E：借款合同18、关于所有权说法正确的有_。A.完整的所有权包含占有、使用、收益、处分四项权能B.当四项权能与所有权分离时，所有权灭失C.共有分为按份共有和共同共有D.建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其共有和共同管理的权利一并转让E.我国土体所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权19、无差异曲线的特点主要有。A：无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值B：无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用C：离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越大；离原点越远的无差异曲线所代表的总效用越小D：无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交E：无差异曲线凸向原点20、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价（土地单价）为2000元/m2,如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为一万元。矩形土地平均深度价格修正率表A.临街深度/英尺255075100125F.150F.175F.200F.平均深度价格修正率/%F.160F.140F.120F.100F.87.2F.78.0F.70.8F.65.021、房地产投资的收益，包括投资回收和（）两个部分。A.投资风险B.投资利率C.投资现值D.投资回报22、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括_。A.拟采用的估价技术路线和估价方法B.拟调查搜集的资料及其来源渠道C.预计所需的时间、人力、经费D.估价作业步骤和时间进度安排E.违约责任23、某宗2000年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%估价时点为2005年末，该宗房地产的