国际会展中心建设项目可行性研究报告

PAGEPAGE6目录第一章总论 3一、项目摘要 4二、可行性研究报告编制依据、编制原则、编制目的 5三、主要技术经济指标 6四、可行性研究主要结论 7第二章项目概况 8一、项目名称 8三、项目地理位置 13四、项目拟建规模 13五、项目设计、监理、装饰设计、酒店管理、物业管理单位情况 13第三章项目建设的必要性 18一、项目提出的背景 18二、项目建设的必要性 19第四章项目投资环境及市场分析 24一、项目投资环境分析 24二、房地产市场分析 30第五章项目建设的基础条件 45一、项目的选址 45二、项目建设条件 45第六章设计理念与工程设计方案 48一、基本设计理念 48二、总体布局与建筑设计 48第七章开发建设及经营计划 57一、开发建设计划 57二、经营计划 59第八章项目投资估算和资金筹措 60一、项目总投资估算 60二、项目投资来源，筹措方式的确定 66第九章项目分析及评价 67二、项目定位 68三、项目的经营方式及策略 70四、项目评价 76第十章项目经济效益评价 77一、经营净收入估算 77二、项目盈利能力分析 84三、偿债能力分析 87第十一章风险分析 88一、盈亏平衡分析 88二、敏感性分析 88第十二章可行性研究结论与建议 90一、项目结论性意见 90二、项目风险及防范建议 92附表1：投资计划估算表 93附表2-1：开发期现金流量表 94附表2-2：经营期现金流量表 95附表3：借款还本付息表 96附件 97

第一章总论近年来，XX建设区域性金融中心、中西部会展中心、区域性文化中心、现代物流中心和中原旅游区接待服务中心等雏形已悄然形成，从而带动更多的商务发展机遇。得“中”独厚，作为全国重要的交通枢纽和商贸城市，城市经济得到快速发展，民营经济日益活跃，对办公空间的需求开始出现，写字楼的产生是一个城市经济发展活跃程度的直接反映。因时而需，XX已经开始进入“高端形象”商务办公时代。近年来，越来越多的国内甚至国际大公司不断进驻XX，其中有相当数量的置业需求。作为区域性的城市经济中心，XX对企业有强大的磁场引力。本地企业不断发展壮大，企业形象已经成为其选择办公地点时的重要参考指标，实力派企业越来越看重“与自身品牌含金量相吻合的办公场所”。国家对“中部崛起”的政策性支持，XX将会吸引更多国内外大型企业集团建立中部地区总部，形成黄河中下游地区的总部经济发展中心。如今，随着一些企业的发展壮大，对高档办公空间的需求也应运而生；另外，XX日益良好的投资环境及特殊的交通枢纽位置，也吸引着一些国内外的知名企业纷纷进驻，写字楼市场呈现出多元化发展，对“国际级”的专业写字楼提供了更多的发展空间。XX中心是XXXX房地产开发有限公司在XX新区拟建开发的一个多元化商业项目，地处XX市XX新区（中央行政办公区）核心区域，位于金水东路与农业东路交汇处。坐拥万众瞩目的XX中央行政商务区核心地段端点，西接XX新区中央商务建成区，东连XX新客站和郑开大道，毗邻XX新区管委会，是XX地铁一号线途径的重点站，距离XX新客站2公里，距离XX机场30公里，地理位置十分优越，是未来XX发展的行政办公核心区域。XX中心集国际5A级写字楼、国际5星级（喜来登）品牌酒店及精品商业等为一体的“高标准、高质量、高品位”商务综合体。项目总用地面积：42768.31平方米（64.153亩）；总建筑面积约16万平方米，由三栋塔楼组成。融办公、商务、餐饮、娱乐、购物等多功能于一体的现代化标志性建筑。为了把项目建成XXCOD标志性建筑，XXXX地产聘请了多家国际一流的管理、规划、设计、经营、物业等公司，项目多样物业产品科学组合，良性互动，轻松完善项目产业链，全面提升项目综合价值。为区域内的实力企业提供了与之相匹配的标准化、系统化、科技化的高档办公空间，将在很大程度上提升项目和区域化商务环境档次，成为国内外实力企业发挥才智、扩大财富、可持续发展的总部基地。XXXX地产始终坚持“高品质、高品位、高标准”的理念，所有功能均面向高层次的企业群体，将为国内外企业提供完善而完美的服务，营造更新更好的现代办公方式，同样显示了XX与国际大都市商务并进的步伐。以房地产开发企业自持物业的运作模式，为投资者、经营者、客户提供多方共赢，创造和谐价值。一、项目摘要1.项目背景XXXX房地产开发有限公司根据XX新区建设的功能需求以及潜在的巨大市场需求，同时为了实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟建设集五星级酒店、5A级写字楼和精品商业于一体的综合业态。2.项目建设主要内容本项目建设用地面积为42768.31平方米（约合64.153亩），建成集住宿、餐饮、会议、娱乐、商务于一体的XX中心。五星级酒店及写字楼A座地上23层，写字楼B座地上24层，裙房地上4层，局部3层，地下2层。总建筑面积：161,933.05㎡（含地下建筑面积34,982.70㎡）。二、可行性研究报告编制依据、编制原则、编制目的1.项目编制的依据（1）国家和地区经济建设的方针、政策、规划以及国家公布的有关法律、法规、行业标准、工程技术、经济定额规范等；（2）结合XX市自然、经济、社会及城市发展总体规划；（3）按照XX市有关部门提供的相关资料、数据；（4）在XX中心项目实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发提供科学的决策依据。（5）其它有关资料。2.编制原则（1）合理规划开发XX中心项目资源，严格遵循XX市以及XX新区总体规划；

（2）接轨国际商务平台，完善XX高档商务办公及酒店服务的需求，满足跨国企业在XX迅猛发展的需要，使商务办公和酒店服务完美结合；（3）遵循市场需求，实现合理开发，以高品位的项目定位，提升XX城市形象。3.编制目的（1）对项目的可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、经营策略提出相应的建议。（2）结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。（3）对项目进行投资分析和风险分析。（4）对项目决策及其实施的优化提出建议。三、主要技术经济指标

主要经济技术指标名称数量总用地面积（m2）42768.31建设用地面积（m2）20589.97总建筑面积（m2）161933.05其中地上建筑面积（m2）126950.35地下建筑面积（m2）34982.70建筑基地面积（m2）7189.09酒店建筑面积（m2）55384.59写字楼A座建筑面积（m2）32462.94写字楼B座建筑面积（m2）24778商业建筑面积（m2）14324.82容积率6.17建设密度34.92%绿地率35.5%机动车停车位（辆）1008自行车停车位（辆）1026四、可行性研究主要结论本项目地理位置优越，项目优势明显，开发方案及经营方案科学合理，具有较强的盈利能力、较高的借款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，从经济角度评价，我们认为项目可行。

第二章项目概况一、项目名称XX中心二、项目开发建设单位情况1.企业基本情况XXXX房地产开发有限公司成立于2007年03月13日，注册资本金6000万元，法人代表苏扬；股东构成：XX置业有限公司，投资比例99%，XX安基置业有限公司，投资比例1%；注册地址：XX市XX新区商务内环2号中油新澳大厦17楼；经营范围：房地产开发、销售（凭资质证经营），房屋租赁；开发资质：暂定资质；企业法人营业执照注册号：4101001102865；税务登记证号：豫地税郑字410105799167353。2.企业理念公司秉承“专业敬业、追求卓越”的企业经营准则，奉行“诚实勤劳、认真用心、创新未来、成就自我”的企业理念，XXXX房地产开发有限公司始终坚持为提高和为客户创造最大价值而努力。3.企业管理人员状况XX公司实行董事会领导下的总经理负责制。公司董事长兼总经理苏扬，在读EMBA，曾在XX建业集团任职，2009年3月出任XXXX房地产开发有限公司法定代表人。董事兼财务总监郑志成，在读EMBA，高级会计师、注册税务师、曾在XX黄河旋风上市公司任财务经理职务。董事兼工程总监祁朝显，工程硕士，高级工程师，省工程咨询协会成员。先后从事过建筑施工、工程设计、房地产开发等工作。1999年被评为“XX市执行标准化工作先进工作者”；2004、2006年被政府评为“XX市房地产开发先进工作者”。公司领导年富力强，在房地产开发管理、企业运营方面有着丰富的经验。公司其他管理人员均具有一定的房地产开发专业知识，是一支朝气蓬勃的管理团队。公司编制职工90人，现有职工65人，具有专业技术职称人员40名，其中管理类人员24人，工程类人员20人，财务类人员8人，营销类人员13人。公司下设综合管理部、财务部、工程部、招标办、营销中心（招商部、企划部）。管理人员有丰富的实践经验，能够充分满足公司业务发展的需要。股东情况介绍XX置业有限公司成立于2009年2月，注册资金3亿元，法人代表赵振勇，总经理苏扬。公司致力于房地产项目的投资、开发、建设、销售、租赁等业务，是一家新成立的综合性房地产投资开发新锐企业，秉承“以人为本，创造客户价值公司经营理念，拥有完善的结构资本体系，地产战略意图明显，一流的专业管理团队，全面塑造核心竞争力，目前XX置业立足本地市场，坚持走房地产专业开发与专业服务的发展道路，坚持运作的规范化与标准化建设，着力现代公司治理机制，保证企业健康、平稳、快速发展，公司聚集了房地产开发行业中投资、经营、开发、建设、建筑施工、物业经营和管理等各方面的优秀人才，现有员工63人，其中高级专业技术职称10人，中级职称12人，95%以上的管理技术人员拥有大学本科以上学历，高层管理团队有着MBA教育背景及研究生学历，为公司的发展提供了坚实的动力和源泉。PAGEPAGE83XX置业组织架构图三、项目地理位置XX中心项目位于金水东路与农业东路两大主干道交汇处，位于XX新区商住物流区，西接CBD和建成区，东连龙子湖高校园区。区域内路网发达，城市交通及对外交通便捷，区域城市建设已初具规模。四、项目拟建规模XX中心是集五星级酒店、5A级写字楼和精品商业于一体的综合业态。项目总用地面积：42768.31平方米；总建筑面积：161933.05㎡，其中酒店建筑面积：55384.59平方米，写字楼A座建筑面积：32462.94平方米，写字楼B座建筑面积：24778平方米；商业建筑面积：14324.82平方米；地下室建筑面积：34982.70平方米。五、项目设计、监理、装饰设计、酒店管理、物业管理单位情况1.项目设计单位机械工业第六设计研究院创建于1951年，隶属机械工业部。是我国最早成立的、影响广泛的设计单位之一，全国勘察设计行业综合实力百强单位，主要从事工业与民用建筑工程、环境与市政工程的咨询、设计、监理、项目管理和总承包业务，拥有工程造价、工程咨询、工程设计、工程监理、工程总承包甲级资质证书、建筑智能系统工程设计和环境污染防治两个专项甲级证书，并具有国家外经贸委批准的对外经济技术合作业务权。中机六院有中国工程院院士1人、中国工程设计大师2人、英国皇家特许荣誉资深会员一人；享受政府特殊津贴的专家28人，研究员级高级工程师96人，高级工程师200多人，中级及初级技术职务514人；取得国家注册规划师、建筑师、结构工程师、造价工程师、电气工程师、化工工程师、公用设备工程师、咨询工程师、监理工程师、设备监理工程师、一级建造师等十一类执业资格的专业人员385人。建院50多年来，先后完成了6000余项国内外大、中型工业与民用工程、环境与市政工程的咨询、设计、监理、项目管理和总承包业务。荣获国家级、部级等各类奖项约300项，其中“鲁班奖”2项、国家金、银、铜奖12项。中机六院曾多次承担世界银行贷款项目的设计和咨询，承担了数百项国外独资和中外合资项目的设计和咨询，被世界银行认为是中国“少数能承担世行项目设计和咨询业务的设计院之一”。2.监理单位情况XX海华工程建设监理公司成立于1993年，企业资质等级为房屋建筑工程甲级、市政公用工程城市道路甲级、工程造价资质乙级、公路工程乙级、招标代理乙级等多项资质，注册资金为300万元人民币，现为中国建设监理协会会员单位和XX省建设监理协会会员单位。公司现有员工400多人，其中拥有国家注册监理工程师78人、国家注册造价师16人、注册结构工程师6人、注册建造师5人、省级专业监理工程师140多人，中、高级技术人员占70％，监理人员持证上岗率达100％。公司自成立以来，已承接各类监理工程600多项，在已竣工的工程项目中合格率为100%。公司已通过质量管理体系认证、职业健康安全管理体系认证、环境管理体系认证证书。1996年以来，企业连续被评为XX市建筑工程监理“先进企业”、XX省“先进工程监理企业”、“全国工程监理先进企业”；2004年被评为全国工程监理先进企业；2007年被评为XX省综合实力“二十强企业”。“XX省邮电学校”、“中国银行XX省分行培训中心装修改造”、“大河锦江”、“金成国际广场”、“新华建国饭店”、“XX岩矿测试中心”、“商丘疾病预防控制中心工程”“鑫苑都市领地小区”等一大批监理项目先后获得“中州杯”、“省优良工程”、“省优质结构”、“中州平安杯”“优秀工程监理项目”和“省级文明工地”、“中国人民解放军总参谋部优质结构工程”、“结构中州杯”等奖项和称号。3.酒店装饰设计单位美国HirschBednerAssociates（HBA），占据全球酒店室内设计业领先地位，在全球设有12间国际办事处，分别位于洛杉矶、阿特兰大、三藩市、伦敦、香港、上海、东京、新加坡、布里斯班、墨尔本、新德里及杜拜，总共聘有超过400名专业设计人员。公司成立43年来不断创下设计潮流，打破常规，并为旗下作品包括世界多幢顶尖尊贵名厦注入全新意念，一向被誉为业内创新的佼佼者。HBA的成功之道在于重视基础研究，以及对市场需求的认知及敏感度。HBA至今在80个国家共完成了超过900个项目，从中汲取了无可比拟的文化、财务、地理及程式上的知识，有助设计由世界级酒店及度假村至独立精品酒店、水疗中心、赌场、邮轮及私人住宅等不同专案。HBA在中国设计豪华物业及酒店项目已有30年宝贵经验，首间代表作为广州白天鹅宾馆。时至今日，公司已经在神州大地完成了超过115个顶尖设计项目。4.酒店经营管理单位喜达屋酒店与度假酒店国际集团是一个集酒店业主、经营与销售等功能于一身的综合集团，作为全球拥有最多高端酒店品牌的酒店集团之一，旗下酒店多以高档豪华著称。喜达屋集团现在一百多个国家拥有近千家酒店，其自有与管理的酒店雇佣员工超过155,000名。喜达屋酒店及度假酒店国际集团作为世界上顶尖的酒店公司之一，旗下包括喜来登酒店及度假酒店(Sheraton®Hotels&Resorts)、福朋喜来登集团酒店(FourPoints®bySheraton®Hotels)、瑞吉酒店及度假酒店(St.Regis®Hotels&Resorts)、豪华精选(TheLuxuryCollection®)、W酒店(WHotels®)和威斯汀酒店及度假酒店(Westin®Hotels&Resorts)。喜达屋1983年进入中国市场，在华酒店为委托管理、特许经营及有选择的带资管理，在中国已营业的酒店分布在大都市和著名旅游城市，主要在北京、天津、桂林、西安、无锡、南京、苏州、三亚等地。喜达屋在中国有着强劲的扩张势头，在2009年，集团将在中国开张十家以上行业最佳的全新酒店，包括厦门艾美酒店，南京国际威斯汀大酒店，青岛喜来登酒店，广州东圃福朋喜来登集团酒店等。预计于2011年将其现有酒店规模翻一番，并拥有50家酒店筹备开业。喜来登是进入中国的第一家国际饭店管理集团，已成为喜闻乐见、深受信赖的品牌，并成为首家在纽约证券交易所上市的酒店企业。5.物业管理单位XX中心诚邀世界顶尖的国际物业顾问公司——DTZ戴德梁行担纲物业专业管理顾问。DTZ戴德梁行业务遍及欧美、中东、澳洲及亚洲45个国家，为世界各地的投资者、物业用户及其它客户提供国际水平的优质房地产顾问服务，DTZ戴德梁行在欧洲的覆盖率堪称业界之冠。在亚太区，DTZ戴德梁行在中国内地、香港、台湾、澳纽、印度、印度尼西亚、泰国、日本、马来西亚及新加坡均设有分公司，历年来，戴德梁行屡获殊荣，首家荣获“ISO9001认证”。在欧洲权威财经杂志EUROMONEY之“2005年最佳房地产顾问评选”中，戴德梁行获选为“中国、新加坡及英国地区最佳物业顾问”。XX中心依托戴德梁行国际化的物业管理服务，为客户提供“国际化专业化”的物业管理及“透明式”物管运作，秉持客户至上的原则，以国际化专业经验面对不断发展的物业管理；以无限服务为有形物业带来更高价值空间。为客户提供三维式人性服务保障，让企业客户尽享便捷、安静、舒适的办公空间。

第三章项目建设的必要性一、项目提出的背景XX市是XX省省会，是全省政治、经济、文化中心，市辖12个县(市)、区，其中县1个、县级市5个、区6个。2008年全年完成生产总值3004亿元，人均生产总值40617元；2008年全年房地产开发完成投资429.9亿元，商品房屋施工面积4864.2万平方米，商品房新开工面积1370.1万平方米，商品房屋竣工面积691.8万平方米，商品房屋销售面积699.6万平方米，销售金额279.5亿元。XX地处中原腹地，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，XX处于我国交通大十字架的中心位置，XX已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。开发建设XX新区是省委省政府、市委市政府为更好应对中国加入WTO所带来的机遇和挑战，尽快适应经济全球化的发展潮流，稳步推进城市化进程，提升城市品位而采取的重要举措。XX新区远景概念规划范围150平方公里（其中起步区33平方公里），西起原107国道，东至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路。共分CBD、商住物流区、龙湖区、龙子湖高校园区、科技物流园区、国家XX经济技术开发区六个功能区。六个功能区相辅相成，相得益彰，使XX新区成为既有优美的生态景观、人居环境和良好的城市形象，又兼具强劲产业支撑和雄厚发展实力的新城区。经过六年的开发建设，XX新区建成区面积已累计达到50余平方公里，累计完成固定资产投资550.7亿元，累计开工项目406个（其中东区社会投资项目开工207个、基础设施项目开工199个）；在建和建成房屋面积累计突破1800万平方米，入住人口突破24万人，一座环境优美、配套齐全的现代化新城已初具规模。XX中心位于商务物流区内，商住物流区累计完成投资134.7亿元。共引进项目109个，在建及建成面积达到860万平方米。30余家行政事业单位先后入驻，形成了以金水东路为轴线的行政办公区。一大批中高档住宅小区陆续投入使用。德国麦德龙、红星美凯龙等多家卖场形成规模，商都路沿线的物流产业带初步形成，并逐步向周边地区辐射，经过建设的商住物流区已成为行政办公和物流产业聚集区。2009年初，“大XX新区”的概念第一次出现在省政府的工作报告里，在该报告中，把建设“大XX新区”确定为全省经济发展的“一号工程”。“一号工程”为XX新区的发展明确了地位、增添了砝码，中原经济的权杖再一次指向XX新区。XXXX房地产开发有限公司拟开发建设的位于XX新区商住物流区内金水东路南、农业东路西的“XX中心”符合XX新区的发展趋势，弥补了市场缺少五星级酒店及5A级写字楼综合业态的空白，具有巨大的潜在市场需求。二、项目建设的必要性1.“XX中心”项目的建设是XX市商贸中心城市建设的需要XX商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家，每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次，更有国内外万余家的商贸机构在XX设有办事处或经营场所。XX新区国际会展中心自从2005年10月20日举办会展以来，它不断地聚集着人气和商业气息，2008年以来，平均每8天就有一场国际国内展览会在XX国际会展中心举行，吸引大量国内外商务人士来郑，但XX新区现有的房地产产品类型较为单一，急需开发一个集住宿、餐饮、娱乐及商务写字楼于一体的房地产产品来满足如此高密度的展览会的需要，以解决XX新区房地产产品的供求矛盾，不仅可以为该区域国内国际的各种文化、经济交流及商务、旅游等提供活动场所，而且对改善XX新区的投资环境，树立XX新区的美好形象都具有积极的、重要的战略意义，同时会对XX新区的发展起到很好的推动作用。2.“XX中心”项目是XX新区开发建设的重要组成部分，是区域发展的必然结果“XX中心”项目距XX新区CBD商务中心约3公里，CBD商务中心是XX新区的核心区，该区域内分布有XX国际会展中心、XX艺术中心和XX会展宾馆等标志性建筑。在第四届中国国际金融论坛上，XX新区CBD（中央商务区）被称为“中国最具投资价值CBD”之一。现在，除了有中国农业银行、上海浦东发展银行、兴业银行、民生银行、汇丰银行、XX商业银行、新华人寿保险、平安财产保险、百瑞信托、XX商品交易所等几十家金融、保险、证券机构入驻CBD外，深圳航空、万达期货、白象集团、三菱重工、康佳集团、外运发展、中石油XX分公司、XX移动公司等一批大中型企业总部也进驻了该区域。此外，不少会计师事务所、律师事务所和成长型企业，也把这里作为创业和发展的重要平台。随着该区域配套设施的不断完善和人气的攀升，CBD中心必将成为中原地区与世界对接的商贸金融中心。在XX中心周边沿金水东路两侧聚集了省交通厅、省民政厅、省国土资源厅、省地质博物馆、XX新区管委会、XX市中级人民法院、中石化XX总部、省矿产局、省电力公司、中国电信、中国网通、中原出版传媒投资控股集团、省高速发展公司等几十家省市级行政单位及知名企业。行政资源与经济资源相融合，形成了优越的商务办公氛围。XX中心的开发建设无疑是XX新区开发建设的重要组成部分，区域经济的快速发展及越来越多的商务、政务交往使XX中心的开发建设显得尤为重要和必要。3.XX中心地理位置具有无可比拟的优越性⑴XX中心位于XX市主干道金水东路南侧，金水东路贯穿中州大道、107国道、京珠高速，往东与郑开大道相连，金水东路两侧聚集了30多家行政事业单位及中高档住宅小区。该区域是XX新区的重要组成部分，也是XX新区开发建设起步较早的区域之一，区域内配套设施完备，行政、商务交往频繁，区位优越明显。⑵XX地铁一号线的建设将大大提高该区域的公共交通便捷度，缩短各功能区之间的空间距离，还将带动XX新区的开发和整个城市环境的改善，随着地铁一号线的建成，沿线区域房地产升值潜力巨大。⑶XX中心距XX新客站约2公里，往东约10分钟车程可达京港澳高速圃田站，向西沿中州大道进入机场高速，距新郑机场约30公里，便捷的对外交通可以充分调动中原城市及XX周边资源，使XX中心项目更具有发展优势。4.XX中心在XX市房地产业态中的独有性、稀缺性⑴项目业态多样。目前XX市房地产业态较为单一，多为单纯商住楼或酒店，本项目拟建的XX中心充分体现了XX新区的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的小型城市综合体，包含有酒店、办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容。⑵建筑档次高。建筑外观豪华、大气、现代、稳重，兼备国际标准的实用性与舒适性，能够体现客户身份与企业价值，写字楼的内部空间宽敞，单层建筑面积约1800平方米，楼层分布开间合理，空间可自由分割，国际5A智能化配置可满足各种现代办公需求。⑶经营思路先进。XX中心采用物业全部自持，后期对外招租的经营方式，这种经营模式在一线城市较多，也是未来房地产经营发展的趋势。=4\*GB2⑷五星级酒店的高档性。XXXX喜来登酒店，是XX中心的重要组成部分，引进美国喜达屋酒店集团先进的管理，内设总统套房、豪华套房、商务套房等酒店客房521间，匹配规模化客房，全球化客户服务，豪华餐厅、特色餐饮、完备会议设施及商务服务、休闲娱乐等一应俱全，是目前中原首家采用高配置、高规格的五星级国际酒店，多项技术应用开创国内酒店业的先河。=5\*GB2⑸高端品牌的吸引力。美国喜达屋酒店集团先进的管理经验及深受信赖的喜来登品牌，可吸引一些高端商业进行招商，从而提高项目的整体品质，形成以喜来登品牌为龙头的具有较高消费档次的商业圈，同时带动了其他物业的升值。综上所述：XX中心因地适时而建，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。

第四章项目投资环境及市场分析一、项目投资环境分析1、宏观经济环境分析（1）XX市2008年宏观经济状况虽然受到了国际金融危机冲击的不利影响，但XX市国民经济仍保持了平稳较快地发展。全年完成生产总值3004亿元，比上年增长12.2%；人均生产总值40617元，增长10.7%。其中第一产业增加值94.7亿元，增长5.6%；第二产业增加值1659.5亿元，增长14.8%；第三产业增加值1249.8亿元，增长9.2%。三次产业结构由上年的3.2∶52.9∶43.9调整为3.2∶55.2∶41.6。非公有制经济完成增加值1802亿元，增长16%，占生产总值的比重为60%，比上年提高2个百分点。年末全市城镇化率达到62.3%，比上年提高1个百分点。全年城镇居民消费价格比上年上涨6.1%，其中食品价格上涨15.9%，家庭设备用品及服务价格上涨3.2%，烟酒及用品价格上涨4.6%，衣着价格上涨0.4%，娱乐教育文化用品及服务价格上涨0.2%，居住价格上涨3.1%，医疗保健及个人用品价格上涨0.8%，交通和通讯价格下降1.1%。年末全市从业人员432.9万人，比上年增长3.2%，其中城镇从业人员178.8万人，增长10.4%；城镇私营个体从业人员62.8万人,增长16.3%。分三次产业看，第一产业从业人员105.2万人，下降1.7%；第二产业从业人员151万人，增长5.4%；第三产业从业人员176.7万人,增长4.5%；三次产业从业人员结构为24.3∶34.9∶40.8。全年城镇新增就业人员12.6万人；农村劳动力转移就业人数13万人。年末城镇登记失业率3.1%。全年全社会固定资产投资完成1772.7亿元，比上年增长29.7%。其中第一产业完成投资61.7亿元，增长86.9%；第二产业完成投资750.2亿元，增长21.9%；第三产业完成投资960.8亿元，增长33.7%。城镇固定资产投资完成1523.2亿元，比上年增长34.1%。其中国有及国有控股单位完成投资300.6亿元，增长11.2%；民间投资完成1120.7亿元，增长42.8%。工业投资完成670.5亿元，增长25.9%，其中电子行业完成投资16.9亿元，增长12.4%；纺织行业完成36.4亿元，增长47.6%；建材行业完成投资158.2亿元，增长62.4%；机械行业完成投资141.7亿元，增长43.7%；化工行业完成投资64.9亿元，增长37.6%。全年固定资产新开工项目2584个，比上年增长7.4%。项目建成投产率80%，比上年提高6个百分点。新增固定资产913.2亿元，增长19%。全市147项重点工程共完成投资332.3亿元,其中国电荥阳煤电一体化有限公司、郑煤集团赵家寨煤矿、XX三全食品股份有限公司综合基地工程、XX西绕城公路改建工程、XX国家干线公路物流港工程、XX火车站西出口项目广场工程等项目进展顺利。全年房地产开发完成投资429.9亿元，比上年增长43.9%；其中住宅投资338.1亿元，增长50.1%。商品房屋施工面积4864.2万平方米，比上年增长32%；其中住宅施工3717.9万平方米，增长32%。商品房新开工面积1370.1万平方米，下降2.1%。商品房屋竣工面积691.8万平方米，增长4%。商品房屋销售面积699.6万平方米，下降36.3%；销售金额279.5亿元，下降28.8%。全年完成社会消费品零售总额1206.2亿元，比上年增长23.2%。分城乡看，城市消费品零售额853.9亿元，增长23.7%；县及县以下消费品零售额352.3亿元，增长22.1%。分行业看，批零贸易业零售额977.6亿元，增长22.7%；住宿餐饮业零售额207.5亿元，增长26.1%；其他行业零售额21.1亿元，增长20.6%。全市人口出生率9.4‰，死亡率4.6‰，自然增长率4.8‰。年末全市总人口743.6万人，其中女性359.9万人；市区人口326.5万人；城镇人口463.5万人；非农业人口307.7万人。全市城镇居民人均可支配收入15732元，增长14.9%；人均消费性支出9700元，增长11.3%。其中市区城镇居民人均可支配收入16120元，增长14.5%；人均消费性支出9703元，增长10.8%。农村居民人均纯收入7548元，增长14.5%；人均生活消费支出4575元，增长16.8%。城市居民人均住房建筑面积26平方米，农村居民人均住房面积46.4平方米，均比上年增加0.9平方米。（2）XX市2008年宏观经济环境分析①XX市全年完成生产总值3004亿元，比上年增长12.2%，近三年平均增长率为14.5%。XX市人均生产总值40617元，增长10.7%，近两年平均增长率为12.4%。人均GDP越高，说明城市房地产发展速度越快。②XX市GDP、人均GDP的快速增长，固定资产投资的持续走高，有力地支撑了XX市房地产市场的持续发展；人均可支配收入的提高，社会消费品零售总额的持续增长，表明了市民的购买力越来越强；二、三、一的产业结构的稳定性逐渐增强，经济结构进一步合理，更能充分保障经济的持续增长；城市人口的增长、城市就业人口的增长、目前较低的人均住房面积，这些都有利于房地产业的持续发展。2、政策环境分析（1）为应对金融危机，国家采取了一系列应对措施自2007年美国次贷抵押贷款风险浮现开始，次贷危机逐步演变成影响全球的金融危机，不仅破坏了原有的金融体系，并且已开始对实体经济造成危害，经济危机大有一触即发的可能。为了防止金融危机的蔓延和经济危机的发生，各国政府和国际社会都在忙于“拯救金融和经济”，其主要的做法就是：国有化、注资和降息。在经济全球化的背景下，这次危机对我国同样产生了一定的不良影响。面对国际金融危机，我国政府及时的调整宏观经济政策，积极应对国际金融危机对中国房地产市场的严重冲击，实施了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，迅速出台促进经济平稳较快发展的一揽子计划：进行了大规模的政府投入和结构性的减税，以扩大内需；大范围内产业调整和振兴规划，涉及十大关系国计民生的重大行业；进行大力度的科技支撑；大幅度提高社会保障水平。目前有些措施已经见到了成效，国家经济运行已出现积极变化。（2）为促进稳定房地产业及区域经济的健康发展，政府出台了一系列政策措施①国家政策为使房地产业走出低谷，促进房地产市场健康稳定发展，国家先后出台了一系列政策措施。金融政策是“双降”——降首付比例和降贷款利率。中国人民银行决定自2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率、各档次利率分别下调0.27个百分点。随后又多次下调存贷款利率。

财政政策是“降税率、免相关税种”。财政部公布的政策规定，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。②地方政策A、XX新区是XX规划发展的重点区域，各项政策支持显著。为加快产业培育、扩大招商引资，实现XX新区跨越式发展，2008年4月XX市出台了《XX新区关于扩大对外开放和加快产业发展的若干规定》，文件规定了加快产业发展的多项支持政策，例如：第一：对新设立或新迁入XX新区的金融机构总部或省级地区总部，外资金融机构分公司、分行或代表处，对国家和中央部委确定的大企业（集团），世界500强、国内500强、国内民企100强企业，上市公司和注册资金不低于5000万元人民币、总资产不低于1亿元人民币的其它国内外企业在XX新区新设立总部或研发、销售、采购、营运中心等分支机构，工商登记、税务注册在XX新区并实行独立核算的企业，对其他符合一定条件的新东新区重点发展的商贸服务业、现代物流业、会展旅游业、文化传媒业、信息服务和软件业等XX新区重点发展的产业，XX新区按其增加值、营业收入及利润总额形成新区地方财力部分，对在CBD注册备案的企业或企业高管人员，2008年至2009年二年内按季度给予80%补贴，2010年至2012年三年按季度给予50%补贴；CBD以外注册备案的企业，2008年至2009年二年内按季度给予60%的补贴，2010年至2012年三年按季度给予40%补贴。补贴资金每季度由计财局对各企业分按上述比例进行奖励兑现。第二：对新设立或新迁入XX新区的金融机构总部或省级地区总部，外资金融机构分公司、分行或代表处等金融机构在XX新区中央商务区购买自用办公用房的，按使用面积每平方米给予500元补贴；租赁自用办公用房的，三年内按使用面积每平方米每月给予10元补贴。第三：对在XX新区专业写字楼竣工后一年内入驻率达到70%的物业管理公司，三年内按其实现的营业收入、利润总额形成地方财力部分的60%给予补贴。B、政府高度重视第三产业服务业的发展，政策支持力度大。为促进服务业又好又快发展，XX人民政府于2008年9月份出台了《关于加快发展服务业的若干政策》的文件，文件提出：放宽市场准入条件；落实税收优惠政策；实行价格扶持和规费减免政策；完善土地支持政策；优化服务业发展环境等各项政策。政策的出台及实施将大大改善服务业的发展环境，提高服务业的整体经济效益，有力促进服务业的快速健康发展。（3）政策环境分析总结一系列经济刺激方案，一系列房地产新政的出台，都是围绕经济增长和房地产市场健康发展出发的，这些政策措施已经初见成效，相信房地产市场在政策调控一段时期后会逐步进入稳步增长的发展轨道。政府支持XX新区发展的多项政策为XX新区的建设提供了一个相对宽松的投资融资环境，可以预见XX新区将会有更多的企业、集团入驻，该项目的开展和运作将具备更好的市场支持。二、房地产市场分析1、XX市总体房地产市场进入2009年，XX市房地产延续了去年以来的调整态势，但在国内经济形势和全国房地产市场出现好转迹象的拉动下，XX市房地产形势有所好转，销售价格较为稳定，销售量呈现较快增长。2、XX新区房地产市场（1）XX新区房地产市场在XX市房地产市场中占有重要地位由XX市房管局2009年3月份商品房销售面积统计数据显示，XX新区3月份商品房销售面积占总销售面积比例的19%，仅次于金水区，位居第二。由XX2、3月各区域成交量对比图可以看出，2009年3月的成交面积全线上升，全市6区域成交量均大幅上涨，其中XX新区增幅最大,高达149.4%。以上数据显示，XX新区房地产成交量呈快速上升趋势，并且在XX市房地产市场中占有重要份额，对XX市整体房地产市场影响较大。（2）办公用房投放量、销售量居全市首位，销售价格维持高位2009年1季度，办公用房只有XX新区“绿地·原盛国际”1个项目投放市场，从办公用房2008年以来的投放情况看，老城区少有较大规模的写字楼项目，办公用房的投放主要集中在XX新区，而办公用房的销售格局也没有太大的变化，仍以XX新区和金水区为主。XX新区写字楼自投放市场以来销售价格与其他区域相比一直居高不下，例如永和国际广场均价8000元/平方米，中烟大厦均价6200元/平方米，绿地·峰会天下均价6200元/平方米，景峰国际均价6000元/平方米，与其他区域同档次写字楼相比价格仍高位运行。（3）XX新区与金水区商业用房销售量仍“领跑”全市2009年1季度，商业用房区域投放以传统商业区的金水区、管城区和二七区为主，而销售则以金水区和XX新区“领跑”全市，与去年同期相比，除管城区与中原区的商业用房销售同比下降外，其它区域的销售量增幅均在40%以上。（4）XX新区房地产销售市场分析①从XX市房地产市场数据分析看，2008年下半年国家及地方出台的一系列促进房地产市场健康发展的政策已开始显现效应，XX各区域销售均有所“回暖”，尤其是XX新区销售表现良好。②XX新区作为省市重点建设项目，已成为投资和入驻的重要聚集地，各种业态积极抢进，XX东区的各种配套设施也逐步完善，人气聚集成快速增长之势，无疑给XX新区的房地产市场形成了巨大的市场潜力。③从北京、广州、上海等一线城市来看，地铁的开通使站点周边楼盘房价增幅达15%-25%，有的甚至超过30%，地铁的贯通，将形成综合的“地铁经济效应”，地铁一号线的建设将对XX新区房价起到一定的提升作用。3、XX写字楼租赁市场（1）XX写字楼租赁市场发展历程XX写字楼租赁市场主要经历了三个明显的发展阶段：①初期的租赁市场上个世纪90年代期间，XX写字楼一般是一些小单位开发的宾馆或自用的办公楼，这类写字楼以租赁市场为主，且多为一些中低档的普通商务楼，楼宇形象差，户型设计不合理，配套设施差，物业管理不规范，仅能提供一些基本的办公类服务，市场租金行情日趋下降，且出租率普遍较低。②中、高档商务写字楼市场上个世纪90年代末期及本世纪初期，市场中逐渐出现了一些高层商务楼，如未来大厦、裕达国贸、金博大商务中心等中高档商务物业，此阶段的办公楼相对比较细分化、专业化，如未来大厦和裕达国贸分别代表了XX东区、西区的高档办公物业，其配套设施及物业服务水准类似发达地区的中高档物业，其租赁行情较旺，吸引了大部分的外企及大公司入驻，金博大商务中心、经纬大厦等物业吸引了本地一些成立较早的中小型企业，商务氛围浓厚。③城市高端商务综合体近几年内，XX写字楼市场进入了一个快速发展期，房地产开发企业开始大量介入写字楼市场，写字楼市场交易活跃，楼宇更加专业化、智能化，租赁需求快速增长，户型设计合理，相关配套设施更加科学、齐备，吸引到众多的大中型企业入驻，写字楼市场发展到以高端专业写字楼为主的综合性写字楼市场。（2）XX写字楼租赁市场发展分析伴随着中国经济近几年的快速增长，房地产行业进入了一个前所未有的繁荣发展阶段，具体到XX市房地产市场而言，近几年，XX市的房地产业保持了良好的发展势头，XX楼市保持了平稳增长的良性态势，政府出台的一系列吸引投资的优惠政策，极大促进了XX的经济发展，这对于XX写字楼市来说绝对是个利好，来XX投资的人多了，写字楼的租赁需求肯定会膨胀。随着创业型公司的发展，追求更好的企业形象，以后市场中最受市场欢迎的产品将是XX新区高端写字楼，设计合理、配套齐全、纯租赁办公、内部设计的专业化写字楼，特别是能够彰显企业“个性”的高端写字楼产品将是企业的首选，XX目前5A级写字楼还较少，因此开发高端写字楼是写字楼市场发展的需求。4、XX酒店业市场状况XX已把旅游和会展业列入全省服务业发展的重点领域加以培育，做大做强这两个产业，要寻求旅游和会展两个产业的融合之路。丰富优质的旅游资源及便捷的交通条件，加之政府“旅游立省”战略的实施，使XX省旅游业近年得到了快速地发展。旅游经济的快速发展及政府的大力支持给酒店业带来了快速发展的契机。如今，随着XX国际会展中心承办高层次展会的机会增多，XX特别是XX新区的酒店业面临着巨大的需求。“酒店产品同质化”是XX市酒店业存在的现象，这种现象不仅表现在同一级档的酒店，甚至相邻级档的酒店也普遍存在，这是XX酒店业的共性问题。而由此带来的结果是：在供求宽松的市场环境下，由于酒店所提供的是相同的服务和产品，那么价格竞争自然成为普遍的竞争手段，行业内就必然出现多数酒店效益不高的状况。因此发展核心竞争力是XX市酒店业普遍要解决的问题，XX酒店业要以一流的硬件设施和国际化的酒店管理经验培养企业的核心竞争力，解决XX市“酒店产品同质化”现象。5、与本项目类似房地产项目分析（1）金水东路、CBD商务中心写字楼项目分析①金水东路沿线及CBD商务中心分布有多处中高档办公楼，部分办公项目房地产状况如下表：

楼盘名称项目地址项目规模配套设施销售均价（元/M2）租金（元/M2·日）物业管理公司荣勋赢座金水路与民航路交汇处项目用地面积10669平方米，总建筑面积约59000平方米，楼高95.5米，层高3.5米，地上主楼共26层，裙楼4层，地下两层停车场。8部电梯，5A智能化系统，中央空调，300个停车位。100003.0-3.5世邦魏理仕楷林国际金水路与英协路交汇处项目用地面积9344.3平方米，总建筑面积约78043.17平方米，楼高99.9米，层高3.65米，地上主楼共26层，地下两层停车场。15部电梯，5A智能化系统，中央空调，300个停车位。72001.5-2.0第一太平戴维斯曼哈顿广场金水东路与未来路交汇处总建筑面积约37000平方米，层高3.6米，总层数28层。写字楼区域6部电梯，5A智能化系统，中央空调，200个停车位。85001.5-2.0万科物业永和国际广场金水东路与民生路交汇处项目用地面积33124平方米，总建筑面积15万平方米，楼高85.7米，层高3.5米，地上主楼共21层，地下三层立体车库。22部电梯，5A智能化系统，中央空调，停车位1520个。80003.0-3.5XX派铂利物业管理有限公司盛润白宫金水东路与中州大道交汇处项目占地26561平方米，总建筑面积13.6万平方米，楼高99.98米，层高3.35米。建筑地上28层，地下2层，局部3层。27部电梯，空调方面采用VRV中央空调预留位，采用了热力公司集中供暖，共有1000个停车位。70001.5-2.0戴德梁行中烟大厦CBD外环路与商务西二街交叉口项目占地3300多平方米，总建筑面积46442平方米，层高3.7米，共31层。5部德国蒂森电梯，1部德国莱茵电梯，美国开利中央空调，共有车位300余个。62001.5-2.0新芒果物业管理公司绿地·峰会天下CBD外环与众意西路交汇处项目占地5200多平方米，总建筑面积约52125平方米，层高3.6米，共30层。6部三菱电梯，分户中央空调，共有车位300个左右62003.0-3.5上海圣维仕物业②类似项目分析：调查区域内办公用房销售均价在7000元/㎡左右。而以金水路沿线价格最高，均价在8000元/㎡左右（其中曼哈顿均价在8500元/㎡左右，永和国际广场8000元/㎡，盛润白宫7000元/㎡）。CBD外环部分价格较低，均价为6200元/㎡左右。区域内写字楼租赁价格一般为1.5-2.0元/㎡/天，金水路沿线租赁价格稍高些，其他普遍较低。其中CBD外环，写字楼体量最大，开发面积多，市场存量高，对区域写字楼市场价格冲击较大，短期内消化压力较大。区域内写字楼一般有以下特点：第一：配套设施方面。写字楼大部分为甲级写字楼，都配备有三层到五层的商业及办公配套设施，方便办公休闲；电梯平均每幢保持在6-8部。大部分为三菱﹑蒂森等国际知名电梯；大堂面积400-500㎡的较多，但是部分高端产品面积较大，如永和国际1800㎡，曼哈顿为1000㎡左右；层高绝大部分为3.5-3.6m左右，少数较低，如盛润白宫为3.35m,；绝大部分都采用中央空调，少部分采用自装分体空调，如盛润白宫；楼盘大多采用整散结合的销售模式，投资者多，自用者少，中小企业多，办公人员流量大，面临着停车位，电梯不足等问题。第二：建筑结构方面。写字楼大部分为核心筒结构；标准层面积1200㎡左右居多，部分较大，如永和国际为5700㎡；户型面积选择范围大，从几十平米到1000余平米，根据客户的需求，可以自由组合，自由分割；外观设计多采用玻璃幕墙或者玻璃幕墙加石材两种方式。第三：物业管理方面。高端项目主要引进外来物业，如曼哈顿的万科物业、荣勋赢座的世邦魏理仕物业、楷林国际的第一太平戴维斯物业、盛润白宫的戴德梁行物业，有利于提升项目品质和形象。③写字楼经营方式分析从整体上看，XX写字楼发展正在经历着一个“大跃进”的时代，具有粗放式的特点，总体上数量众多，但质量与目标人群细分稍嫌不足。大多开发商欠后期运营和资产增值思考，但考虑盈利，较少考虑社会责任感，真正高端的写字楼太少。经济实力弱的小公司选择写字楼时，多选择档次较低的普通写字楼，而境外公司、国内大型企业、区域分部、分公司多注重企业的市场形象，选择高档的写字楼最多。在经营方式上，XX市在多数采用以售为主的经营模式，这样有利于开发商快速回拢资金，投资风险较小，但不利于市场的健康发展，租售并举是市场过渡的一个形式，只租不售才是写字楼市场成熟的具体表现。以北京东方新天地为例，该项目位于东长安街一号，是北京市的中心地带，其酒店物业每年要召开很多国际性会议，30万平方米的写字楼租户大部分为世界500强企业，而公寓里的住户多为外企员工，为坚持其高档商业场所的定位，新天地采取只租不售的方式入市，经过管理层的精心培育，租金连年上涨，现在其最高租金达到260美元/月/平方米，平均租金为50美金/月/平米左右，成为北京高端写字楼的代表。XX中心采用只租不售的经营方式，说明对XX写字楼市场的信心及强大的经济实力，使企业保持可长期持续发展的态势。（2）XX市五星级酒店物业情况分析①XX市现有五星级酒店状况酒店名称客房平均价格(元/天·间)客房间数房型配套设施兴亚建国饭店750342标准客房、高级客房、豪华客房、商务套房、行政套房、豪华套房和总统套房拥有中西式餐厅3个，宴会包房29个，会议设施齐全，拥有国际化标准的会议视听系统；娱乐设施有歌舞厅、KTV包房、酒吧、保龄球馆、网球场、游泳池、健身房、台球室等；还有商务中心、商场、美容美发、保健按摩等配套设施。中州宾馆1000221总统套房、行政房、豪华套房、普通套房、复式套房酒店拥有700平方米可容纳450人宴会的中原多功能厅以及3间中小型会议室可满足各类会议活动的需求。健身房、游泳池、棋牌、桑拿、乒乓球、网球、台球、卡拉OK、夜总会等娱乐设施。

XX裕达国贸饭店950356豪华客房和套间酒店包括了集世界时尚最前沿的设计于一体的餐厅和酒吧。所有客房都提供全套便利服务，包括宽带上网、数据接口、国际长途直拨、卫星电视、茶水/咖啡冲泡设备、以及24小时客房服务。XX索菲特国际饭店900241豪华客房、商务房和总统套房客房配有卫星频道、保险箱、宽带上网等标准客用设施，西餐厅、中餐厅、酒吧、室内恒温泳池、夜总会等配套设施。②酒店经营现状分析：第一：客房情况。XX五星级酒店入住情况均较好，全年入住率在80%左右，标准客房价格在700元—1000元之间，客房的套房的入住率都非常高，且价格也很高，一般价格在1400元以上，其中：裕达国贸套房价格为：2088元；中州国际套房价格为：1488元；索菲特套房价格为：1688元，兴亚建国饭店套房价格为1500元。第二：餐厅和会议室情况五星级酒店餐厅经营中，除个别餐厅承包给餐饮公司经营外，大部分酒店自行经营管理。餐厅中，中餐厅的客源是本地消费者、单位宴请、各种会议和婚宴。西餐厅因受中部经济发展之力、外资企业在增加，外宾和旅游者的人数也相当可观的，经营状况也不错。会议情况，因为上述酒店并没有大型会议场所，因此，只能接待中型会议团体，目前，除裕达国贸的会议厅有现代化气氛外，其他三家的会议厅装修、音响设施和格调均已老化。尽管如此，会议情况也是可观的。第三：康乐和休闲情况。酒店康乐、休闲场所中，除游泳池、KTV包房经营状况较好外，如美容、美发、美甲、桑拿和按摩休闲消费，也是一个明显的经济亮点。③五星级酒店市场需求分析A、经济的发展特别是区域会展业的发展增加了五星级酒店的需求。酒店经营的客户主要是商务人员、外出旅游者及政务人员，其客户群体的规模及变动情况与经济活动的活跃程度存在理论上的相关，经济越景气、经济活动越频繁、外出商务人员数量越多，对商务酒店的需求也越强烈，酒店的收入也会因此得到提升。我国经济的飞速发展也使得各种经济交流、商务考察、产品展览等活动日益广泛，由此诞生的会展经济成为酒店业发展的新热点。会展业已经成为世界各国经贸交流的重要渠道。我国的会展业正在以每年20%的速度快速发展。每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次，由此产生的这部分客源由于消费能力强、客源稳定成为众多宾馆酒店竞相追逐的目标，也给酒店业带来了新的发展。B、丰富的旅游资源、快速发展的旅游业增强了酒店业的发展后劲。XX是中华民族文化的发祥地之一。历史上曾有20多个王朝在此建都，境内著名的古都洛阳、开封和安阳，均为中国七大古都之列。长期以来，XX始终在全国政治、经济、文化等方面占据重要地位。繁荣的经济、灿烂的文化给XX留下了丰富的文化史迹，为发展历史文化旅游、宗教旅游等提供了丰富的资源，如龙门石窟、白马寺、少林寺、中岳嵩山、宋陵等。同时省内也有全国知名的自然景观，中岳嵩山、云台山、白云山、黄河小浪底等就是其中的代表。近年来XX省旅游业快速发展。2006年XX省累计接待游客人数与旅游总收入同比分别增长30%、29.93%；2007年XX省累计接待游客人数与旅游总收入同比分别增长30.77%、30.08%；2008年XX省累计接待游客人数与旅游总收入同比分别增长17.17%、17.73%。旅游接待出入境人员也同比大幅增长，2008年外汇旅游收入达37444万美元，同比增长17.74%。旅游人数与旅游收入逐年稳步增长，表明XX旅游市场已逐渐繁荣起来，XX已经步入旅游大省行列。2008年XX旅游接待出入境人员统计接待人数(人次)同比增长(%)接待人数构成（人次）外国人香港同胞澳门同胞台湾同胞104358018.4767912214830954408161741接待人数(人天)同比增长(%)接待人天数构成（人天）外国人香港同胞澳门同胞台湾同胞230869718.801389467365411118657435162丰富优质的旅游资源及便捷的交通条件，加之政府“旅游立省”战略的实施，使XX省旅游业近年得到了快速地发展。旅游经济的快速发展及政府的大力支持给酒店业带来了快速发展的契机。C、五星级酒店市场需求总结特殊的地理位置、区域经济的发展、旅游业的发展、频繁的行政商务交往，越来越需要更多的高档次适用现时要求的五星级酒店。而目前XX市五星级酒店仅有4家，且酒店存在部分功能设施落后等问题，远远不能满足市场的需要，五星级酒店业仍然有较大的发展空间和较好的发展前景。④XX市五星级酒店发展趋势随着XX市旅游业及会展业的持续快速发展，酒店需求将明显增长，由于近几年商务客人猛增，特别是国际会议，大型商品展览活动增多，参会人员、贸易谈判人员大幅增加，有时XX市高星级酒店入住出现饱和状态，XX市五星级酒店效益明显高于中低档酒店，星级酒店在数量上和收入上所占的比重都高于非星级酒店，表现出XX市星级酒店较强的创收能力。酒店业资本市场的活跃充分表现酒店业发展的广阔前景。

第五章项目建设的基础条件一、项目的选址本项目地址位于金水东路与农业东路交汇处，东临农业东路，北临金水东路，交通便捷，区域内基础设施完善，周边地理自然环境良好，为项目的建造和经营提供了极为优越的条件。根据地形现状要求，规划方案力争做到布局紧凑合理，结构方案经济合理，满足使用功能的要求。二、项目建设条件1.自然条件XX市位于XX省中部偏北，东经112'-1144'，北纬34°16'-34

58'，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。XX市辖6区5市1县，XX市总面积7446.2平方公里，其中全市建成区面积328.6平方公里（含上街区26.6平方公里）。总人口为743.6万人，其中市区人口326.5万人。XX地区地势西高东低，西部多山地丘陵，占总面积的2/3，东部平原占总面积的1/3。XX地区属暖温带大陆性气候，四季分明，年平均气温14.4°C。7月最热，平均27.3°C；1月最冷,平均0.2°C；年平均降雨量640.9毫米，无霜期220天，全年日照时间约2400小时。境内大小河流35条，分属于黄河和淮河两大水系，其中流经XX段的黄河150.4公里。项目场地地势平坦，地貌单元为黄河冲积泛滥平原，地面标高88.98-89.83m。地基土分布有较强的规律性，场地内无影响工程稳定的不良地质作用及不利埋藏物，场地内也无活动断层通过，场地稳定性较好，适宜建筑。2.交通条件XX交通发达，处于我国交通大十字架的中心位置。陇海、京广铁路在这里交汇，107国道、310国道，京港澳高速公路、连霍高速公路穿境而过。XX省高速公路通车里程位居全国第一。开工建设的郑京、郑西、郑武、郑徐高速铁路进一步强化XX的综合交通枢纽地位。新郑国际机场将打造成全国首家“廉价机场”。“一核两圈多层”规划的实施，城际高速铁路和轻轨的建设，将形成以XX为中心、连接北京、西安、武汉等核心城市的“两个半小时交通圈”，以“郑汴新区”为核心的覆盖中原城市群、其他省辖市的“半小时交通圈”和“一小时交通圈”。项目紧邻金水东路与农业东路，东连XX新客站和郑开大道，临机场高速，近京港澳高速，对外交通畅通，可满足施工道路需要。3.基础配套设施XX新区基础设施建设坚持以建设超前、功能配套、体系完备的原则，重点抓好路、桥、管网等基础设施建设。XX新区道路建设累计完成总长度241公里，实现通车里程208公里。建设变电站5座，敷设电力管网100km，自来水管网240km，天然气管网118km，热力管网65km，有线电视光缆80km，建成并开通无线通信基站53个，网通小灵通基站220个，基本满足了入驻（住）单位及各小区的办公、生活等需要。同时，完成了影响项目建设的高压线路拆迁改造工程共计197项，拆迁高压线杆1000余基，高压电缆入地6.7KM，架空通信线路10处，总长度42KM；迁移国防直埋光缆25KM*3，迁移天然气次高压输气管道10KM，为项目单位进场顺利开工奠定了基础。目前项目已完成“七通一平”工作，水、电、气、暖等基础配套设施经有关部门批准，并缴纳相应费用后即可接通有关市政管网，满足项目投入使用后的有关需求。

第六章设计理念与工程设计方案一、基本设计理念1、规划设计定位XX中心的规划从本地区的社会、经济、人文及自然环境特点出发，根据以人为本及可持续发展的原则，充分考虑现代社会消费者对周边环境、购物模式的多层次需求，力争以优美的环境、新颖的造型，成为新世纪综合区建设的艺术精品，并成为该区域的代表性建筑，勾画新颖的城市轮廓线。2、设计目标⑴合理空间格局把土地与项目价值最大化；⑵打造以五星级酒店为主体的地标作为XX中心的名帖，也作为城市的代表建筑；⑶创造丰富多彩购物休闲空间形成购物消费吸引力；⑷满足各种使用功能，设计专业流线与完善停车配套保障消费者需求。二、总体布局与建筑设计1、设计依据⑴中华人民共和国国家标准【GB50016-2006】《建筑设计防火规范》；⑵中华人民共和国国家标准【GB50067-97】《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》；⑶城市居住区规划设计规范【GBJ50180-93】；⑷高层民用建筑设计防火规范【GB500045-95】（2005版）；⑸XX市规划设计管理技术规定；⑹《住宅建筑设计标准》【DBJ08-20-94】；⑺国务院关于促进节约集约用地的通知（国发[2008]3号）；⑻各工种工程设计的国家规范及地方规定；⑼有关现行中华人民共和国标准和行业（专业）标准及XX市地方标准。2、总体布局XX中心规划方案是对城市规划和该地块所处位置特性深入研究、科学理解的基础上，本着超前规划、集约用地、节约资源、科学发展的理念实施开发建设。为了更好发挥项目的综合性和功能互补性，XX中心划分三种不同功能，即五星级酒店、5A写字楼、特色商业街。由于项目地处十字路口转角处，东西南北四个方向都将成为其主要朝向，为了突显项目群体形象，并全面展示五星级酒店、写字楼A座、写字楼B座三座建筑主体外观，所以将此三座高度相当的主楼设置在北侧至东侧临街一线，即酒店设置在最西侧，形态呈L形状，L型短边面向金水大道，使之位置在地块中最靠近CBD和市中心，符合其商务酒店功能要求；在东端结合地形设置写字楼B座，平面呈转角的五边形，入口朝向农业东路，由于形态灵活交通便利可满足中小企业的使用要求；中段也就是十字路口转弯处设置写字楼A座，主立面正对城市绿化广场，使之拥有侧向高层的衬托形成项目的中心建筑，从而彰显其高贵的品质和尊贵的地位。在高层下部设置了4层裙房，其功能包括酒店的配套设施、特色餐饮休闲风情街、名品折扣店等。这样布置不但强调项目的临街立面整体延展性，而且充分发挥了临街面的商业价值。其次，为了提升项目的整体档次，体现回归自然的休闲生活，在项目的南侧三座主楼和裙房围合出的空间里设计了700平方米的生态共享中庭，有机的将酒店、写字楼、商业房三种不同的功能组团融为一体，使之将在繁华CBD核心区打造出一座绿树成荫四季如春的世外桃源。最终，使项目形成一个生长中的建筑群体，建筑体之间互相关联，生机勃勃地作为城市的有机组成部分。本规划运用“新城市主义”的手法，力求建筑组群与城市的和谐统一，立足于区域整体，使建筑组群成为区域景观与功能的组合部分，达到与城市整体有机交融的目的。本规划设计顺应本地区历史文化演进，使项目契合城市机体，参与城市有机更新，将成为泛CBD的有机组成部分。3、建筑方案⑴五星级酒店主入口设置面向金水东路，门前拥有气派的雨棚以及本项目的标石。酒店的1-4层裙房及南侧的3层裙房为酒店的配套设施，一层设置酒店大堂（包括：大堂接待、大堂吧、商务中心、精品店、景观中庭等）；西餐厅；咖啡厅；游泳池（游泳池地面提高1.5米，以便拥有良好的采光且不受外界干扰）；洗浴、游泳、SPA接待大厅；宴会厅和KTV接待大厅以及酒店卸货区和酒店员工入口。二层设置特色餐厅及厨房、主力中餐厅及厨房、南侧无柱空间设置宴会厅（宴会厅层高8.4米，可分割成两间中型会议室，并做到客流与服务流分离）。三层设置演绎性KTV，通过南侧宴会厅门