房建项目维保手册

XXX项目项目维护手册XXX集团有限公司公共建筑设施的保养目的：通过对建筑有计划的保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。原则：日常发现建筑有缺陷的，及时进行维修；并有计划地对建筑物实行系统的保养。共设施年度保养计划。内容：面砖表面用白水泥勾缝。修理。日常巡查中注意，发现有脱落及时修补。修补。掉漆或起皮部位应重新刷漆；对防火门轴承上油一次。对其它类型门每年对轴承上油一次。次，最长时间不超过4年。正，损坏的应焊接好，并将门窗框矫正后，用木楔固定，墙清理干净洒水润湿后，用高强度水泥砂浆把脚重新锚固，并填实墙洞，等砂浆强度达到要求后，撤去木楔，把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进行矫正，焊接后重新安装。每年对配件上油一次。公共建筑设施的保养缝严重的应更换。顶钢丝，有生锈严重的应取下更换。速凝水泥砂浆修复。3（室外一楼地面的管道可以每年刷油一次，对室内管道，严重污染的应随时刷油）。污水井。每年揭盖检查清理污泥一次。或台风等天气来临前，应视情况增加保养次数。（璃门）的玻璃胶进行检查，发现有脱胶的应补胶，对玻璃门轴上油一次。免发生意外。相关文件及记录公共设施保养计划公共设施保养记录公共建筑设施的保养序号公共建筑设施名称序号公共建筑设施名称保养周期备注01屋顶每2年及时更换破碎的隔热层面砖02外墙饰面每3年每年对重点部位进行清洗对于裂缝较大的及时予以更换03内墙饰面每3年发现有胶落及时修补04楼梯间每3年对粉刷损坏的及时修补05门每1年对生锈或掉漆的门应及时修理06防盗网、花园围栏2-4年根据损坏情况确定刷油漆时间07窗每1年08公共地砖每3年发现损坏或裂缝严重的应更换09吊顶每3年发现有破损的应及时更换10人行道、车行道每1年发现有损坏应修补11管道每3年有必要可以增加刷油漆次数12污水井每1年13挡雨篷每1年在大雨或台风来临前应增加次数14玻璃幕墙(玻璃门)每1年在大雨或台风来临前应增加次数房屋维修标准1、主体工程:屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。装修工程2、装修工程打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致。新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。3、楼地面工程材料时，可改做相应标准的高级地坪。应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。或做块料地面。4、屋面工程屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。翻做。拆除。钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；房屋维修标准结构损坏的，应加固重做。f.屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。5、饰面工程重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。外墙勒脚损坏的，应修复。高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。6、油漆粉饰工程述木构件整件或零件拆换应油漆。漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为２－３年。木地板原油漆褪落的，应重做。应原样修复。高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。临时用电管理规定为了加强楼宇修缮和业主装修工程的临时施工用电管理，确保楼宇电源线路安全和电气设施设备安全运行，维护用户正常的工作秩序和生活秩序，特制订本规定。、管理处对楼宇进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电量，必须限同时上报用电设备，经管理处批准后，才能组织施工。、临时用电必须符合消防和安全用电要求。中写明，同时管理处要派专业人员对其电动工具进行检查核实。、凡进入楼宇内进行施工的单位和个人使用电动设备、工具及电源线等器材，必须止乱拉乱接电线。禁止在其它时间内使用，以防发出各种噪音影响住户和邻居的正常休息。电动设备及工具的使用。对不听劝阻者，应立即报告管理处，停止施工。7、本规定与“装修管理规定”同时执行，互为补充。供水管理规定为保证向用户供应符合卫生标准的生活用水，加强供水管理，达到节约用水、满足用户需要之目的，特规定如下：箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗工作。、在非限水季节（以市政府通知为准），实需要临时停水时，应先通知住户；停水后必须采取临时供水办法，向住户供水。、地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次（特殊情况由水管员向管理处建议增加清洗次数），并送水质样品（或由水务局取样）水箱人孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。人员进行抢修，杜绝浪费。浪费现象。、随时向住户进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。、执行市政府分段收费规定，用经济手段管理，加强节约用水。房屋维修管理规定为了认真解决用户入伙后房屋维修问题，在本着“实是求是，划清责任，合理收费，服务用户”的精神，特制订本规定。1、用户在入伙时同管理处人员共同验收房屋发现的质量问题，要在交验单上分项注明整改项目并签字，由管理处负责联系地盘组织专人维修。维修后管理处实行消项验收，维修所发生的人、工、材料等费用由地盘负责。2、用户房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题，均属于建筑施工质量保修期保修内容，管理处在接到用户投诉和反映情况后，如果工程较小，涉及金额不大，则维修班自行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大，应立即报告工程部和主管领导，联系发展商，由发展商找施工队保修，所发生的有关费用在施工质量保证金中摊销。3、用户入伙满一年后发生的质量问题，属于入伙后未整改的遗留问题，原则上同第 条。属于用户在使用和改建或装修中发生的问题，由用户自行负责。4进行维修，维修后由业主签名验收5、如用户提出大的维修申请，维修班应上报管理处，管理处派专职人员核实情况，制订维修计划，组织人员维修，维修后由用户验收并在派工单上签字。维修过程的检验附1：维修服务标准序 内容 服 务 标 准 备号接到维修要求，跟用户约定好维修时间，准时按预约时间到达目01 上楼时间维修服务时02间服务态度维修材料维修工作满意05率洗脸盆06漏 水洗脸盆07堵 塞浴缸堵塞及漏08水09 疏通马桶疏通地漏维修墙内水管13漏到楼下14 马桶漏水

的地。维修及时率达到99%。一般不超过８小时，复杂的最多不应超过７２小时。服务效率满意率应达到98%。热情、谦虚、使用文明用语。应达到９０％。应达到原先标准，经反复试用，不漏水，服务对象满意，此项维修不超过１小时。达到畅通标准，对切口处的修补应尽力恢复原样，维修时间不超过２小时。不漏水。使之相当畅通，即使往马桶里扔少许纸巾也不影响畅通，维修时间不超过２小时。使之相当畅通，并对切口恢复原样，清出异物并清理干净。应摸准管路，打墙时尽量少破坏磁片，维修完毕后外观应恢复原样，做到工完场清。应达到紧固、密封、不滴水。尽快找到漏水原因，以达到处理好不漏水为标准，并对墙地面等污染处清理干净。以不漏水为标准，如需拆马桶安装，应恢复原样，维修时间不超过２小时。维修后应达到原来标准，密闭、开关自如，维修时间不超过３０水分钟。水分钟。16房间没水使之通水，应在１小时内解决住户用水问题。（市政停水除外）17房间无电以恢复房间正常用电为标准，在维修完毕后应尽量保持原状。18灯不亮应达到原来照明标准，住户提供的物料还需进行严格的验证。19修理电器使电器能达到正常使用,保持原有外观,试用效果使住户满意。20房间插座无电使用方便、安全为标准。并把故障原因告诉住户。21换 锁应按住户要求安装，并反复试用使之灵活，开关自如，紧闭性好。22修理门窗使之能开关灵活自如，密封性能良好。23维修服务一、土建部分的维修（一）、墙和顶棚维修（石膏板基层）1、修补发丝裂缝a.沿裂缝清除表面涂料及腻子，用砂纸打磨并清理干净，露出基层。b.用虫胶粘贴砂布带干后按工序刮抹腻子打底,待干后补刷面层涂料。2、修补一般裂缝（刚性基层，非沉降裂缝）沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口，直至不见原裂缝，清除粉散颗料。c.d.用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光,然后清除表面多余的补缝材料。e.在补缝材料干燥后，在修补面处刮腻子，涂刷涂料。3、修补小孔、小洞对于灰墙上因钉钉子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑,可用腻子、墙板灰或其它合适的填充材料进行填塞。填塞孔洞前先清除孔隙周围酥松的灰泥,并将孔隙边缘区浸湿。边划圈的运动将修补的边融合。4、修补大的孔洞材料进行嵌填。钢丝网片，用水泥钉固定在洞周围基层上。清水湿润基层，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面层。等修补的部分凝固干燥后，刮腻子打底，干后用砂子打磨，分别喷刷二道表面涂料。（二）、更换地面或墙面瓷砖、瓷片1、剔除损坏的瓷砖，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水湿润。2、涂抹水泥结合层。3、使用与原墙、地面同样材质和规格的瓷砖，用水泥浆掺107胶均匀涂抹在瓷砖背面，用手压贴，并用木锤或胶锤锤平、直,划去砖缝多余泥浆。4、必须留缝使灰缝表面光滑平整，不得高出瓷片,留缝后不得高出瓷片周边弧形角。5、修补工作完毕后，用布或棉纱把瓷砖表面擦抹干净。6（含结合层在门窗口或接触处基层,为防止渗水常需涂抹防水涂料（修补程序同1.2.3.4.5.）。（三）、更换外墙面、地面马赛克1、清除破损、脱落的马赛克及其结合层。2、将尘土冲洗干净，修补面涂抹结合层（水泥加107胶）。3、按损坏大小裁剪后在马赛克背面涂抹结合层。4、手持马赛克纸边缘，用手逐渐加压平抹就位,后用平板拍打平整，与原墙、地面平直。5、粘贴约４小时后，用刷子沾水将马赛克表面纸浸透,并揭去纸，用棉纱把马赛克表面擦干净。（四）、地下室墙体堵漏1、堵塞不漏水的孔洞超过1/8英寸的裂缝，必须用凿子和手锤凿成楔形槽，灰尘和混凝土碎必须清除干净。将裂缝用水浸湿。用1:3干硬性水泥砂浆填塞，填塞时，灰浆要用力完全塞入空隙内。填补材料要保持湿润，并养护三天。要修补的部位(半小时要用完),半小时用湿手揩光面。2、堵塞漏水孔洞用凿子将孔洞向下剔口并除去灰渣。用北京产东海牌水泥不漏水胶结材料堵填。操作时,按生产厂家的技术后的几分钟内),作为塞子塞入孔内。堵孔材料凝结硬化前要及时抹平。（五）、修补损坏的人行道和车道1、如果损坏面积不大,可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；对于大面积损坏的修补，采用用1:2:2硅酸盐干硬性混凝土。将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度约1英寸。用凿子将坑底彻底凿毛（注意要戴上护目镜）掏凿成凹齿形,再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。将要修补的砼表面浸湿（但不能太湿）。物填入坑内，并将其捣实,填入坑内的砼要稍稍高出坑面，以便捣实下沉。一遍。养护６天。(人行道在养护期间不得让人行走)。2、人行道或车道上裂缝修补a.清除松散碎渣。将裂缝掏凿成凹齿形。b.浸湿要浇捣的裂缝。c.浇捣1:2:2干硬性硅酸盐混凝土。d.养护６天。注:如果裂缝太窄不便填塞砾石砼时,可用1:3水泥砂浆加107胶进行修补；如果裂缝或破损面积较大时，必须将其全部凿除,并用新拌砼填实。（六）、开裂墙体和地面修补1、用冷錾将墙体的松散部分凿开1英寸深，将该部位表面掏凿成凹槽，用刷子将松散灰砂刷除干净。2、用水将需要修补的部位彻底浸湿。3、用1:3水泥砂浆（稠浆）填满裂缝，再抹平其表面，抹平后养护６天。448小时后,用磨石或包在木块上的金刚砂纸将修补处研磨成与地面齐平。（七）、修补损坏的踏步1、将损坏部分凿成V形槽，直凿至坚实的砼层为止。2、用刷子将其表面的碎散物刷除干净。3、用水将露出部分浸湿。4、如果踢脚的边缘损坏，则要用模板紧靠着踢脚并支撑好。5、用水泥浆涂抹Ｖ形部分，并用1:3水泥砂浆将其填满，抹平后养护６天。（八）、修补抹灰层1、修补抹灰层裂缝用小刀或刮刀插入裂缝，以探测需用灰膏深度。住”。刷除干净裂缝内松散材料，并将裂缝浸湿。用油灰刀或抹子将灰膏填入裂缝内并挤密。待灰膏干燥15分钟后,再用抹子将其压成与周围部分相似的平面。三天。2、修补大面积的抹灰层将损坏的抹灰面从墙体上刮除。冲洗；对于光滑的砼墙面,要用凿子将墙面凿毛。1:33/8英寸。与第二层抹灰相结合。4-5到准备进行第二遍抹灰为止；在进行第二遍抹灰之前，还要将第一遍抹灰浸湿。用力将第二遍抹灰抹压到墙上，用一直尺将其刮平并抹光。第二遍抹灰约1/4养护，养护持续一天。（九）、维修渗水外墙1、外装修的分格缝未做二次处理而引起渗水的,应用水泥砂浆重新嵌补密实，勾成斜缝。2、窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。3在外墙渗水部位采用一布四胶喷浆或刷浆修理:在外墙渗水部位先用层玻璃纤维网格布和四度氯丁建筑防水胶涂贴 ,再用机械喷涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂浆面层。4、外墙渗水面积较大时，可满涂1-2度胶质防水涂料。5、墙、板接缝处渗水，可用预制氯乙烯胶泥要嵌缝。先开凿、清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热,最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。6的周边扩大10-15cm，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水砂浆嵌缝，然后再2-3泥砂浆找平，再粉刷面层。（十）、维修屋面水池(或水箱)1、先将水池(或水箱)四壁清洗干净。2、做一布四胶防水层，外涂一层弹性水泥防水层，再用1:2水泥砂浆做保护层。（十一）、屋面修漏（刚性屋面)1、用胶泥或油膏修理屋面分仓缝漏水或屋面板产生变形,原刚性防水层分仓缝处漏水。2、纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡,用聚氯脂嵌缝进行处理。3、出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净,再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、PVC胶泥等。4、沿沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝,沿沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏,也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。如下图所示:二、修理门窗1、检查门窗的附件是否齐全。2、检查有无配件损坏。3、更换配件。4、将门窗反复开启数次，检查是否有异声及不灵活之处，以达到开关自如的目的。5、提请用户注意：需定期往转动部分加油。如门窗有损坏，不要轻易动，以免发生不必要的意外。三、换锁(木门、铁门)1、拆下门锁，检查锁坏在何处，如能修理，及时修理，如锁不能使用即更换新锁。2、锁装上后，查看锁盖与锁孔是否配合紧密，反复开关，查看是否灵活。3、提醒住户不要用匙乱扭锁，防止锁内部件损坏，造成无法使用。四、电的维修（维修人员排除故障在确认线路完好后，方可恢复送电。）（一）、配电室开关故障（此项维修适用于抽屉式低压开关故障的维修）1、分析原因：低压开关跳闸或烧坏，可能由以下原因造成：①因控制线路出现短路现象，导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通断能力时，空气开关烧坏。②因控制线路过载，开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时，空气开关烧坏或接触器触头长期通过较大的通断电流，引起触头严重发热烧蚀损坏。2、维修程序：a.off（根据实际配电线路，在不影响其它供电线路负荷情况下），障后再检查开关抽屉内的所有电气保护元件是否完好，保护元件动作的整定值电。（根据实际配电线路，在不影响其它供电线路情况下），然后将开关抽屉抽出来，用万用表检查线路，确线路无故障后，将开关抽屉复位，恢复正常送电，然后用钳型电流表测试三相负载电流（或通过柜上的电流指示仪表观测），看是否超3、验电：线路送电后，看线路上的电压、电流表指示是否稳定正常。（二）、宿舍无电1、分析原因，宿舍没电可能由下列几种原因造成：①线路停电检修。②用户总开关烧坏。③因住户使用的电器设备内部故障，或线路短路致使保护控制开关跳闸。④进户线与接线端子接触不牢。⑤电度表烧坏。2、维修程序：ａ.若属①中的情况，应向住户说明停电的原因。ｂ.恢复正常供电。ｃ.针对③中的情况，首先将与跳闸的保护控制开关有关的电气设备插头从插座上拔下（或将照明开关断开），用万用表检查电源线路是否正常，然后合上保护控制开关，逐一将电气设备接到电源上，直至找出故障跳闸原因并解决。ｄ.针对④中的情况，断开电源开关，将接线端子上的线接牢固，再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。ｅ.3、验电当故障排除后，确认线路完好时，方可送电，并用万用表测量电压是否正常。（三）、插头无电1、分析原因：插座无电可能由以下原因造成：①由于外界因素引起的人为停电，如检修线路操作。②由于用电设备内部故障原因,当把用电设备插入插座上瞬间，造成线路短路；或因该插座电源线路超负荷时,致使保险丝熔断或自动开关跳闸。③因为频繁插拔操作造成插座端子上的电源接线松动,接触不良。④线路出现断线。2、维修程序：针对①中的原因，可告诉用户现在是在停电检修线路。针对②中的情况，首先了解住户使用的现场情况，然后断开相应回路复送电。若线路超负荷,可告知住户及时处理。线牢固可靠后，方可送电。障点，故障排除后方可送电。3、检电：插座线路送电后，用电笔验电,再用万用表电压档检测供电电压是否稳定正常。（四）、灯不亮1、分析原因：灯不亮可能由以下原因造成。a.灯内灯丝烧断。b.灯泡与灯头接触不良。c.电源保险丝熔断。d.2、维修程序：烧断则换上同一电压等级的灯泡。针对②中的情况，将电源开关断开，用万用表检查确认灯泡是好的，头上，接触牢固后方可送电。或断路现象，故障排除后，更换保险丝,方可送电。针对④中的情况，检查电源开关接线端子接线是否牢固，用电笔观测故障造成，应及时更换开关。3、检验:故障排除后，合上开关３次，看灯泡发光是否正常。注：上述维修过程只限于一盏灯发生故障，若某个单元内灯（二盏以上）都不亮时，首先检查电源开关是否断开，用万用表检查线路是否出现断线或短路现象，然后逐一将故障排除,确认线路正常时，方可送电。五、水的维修（一）、楼上水漏到楼下1、检查楼上何处漏水下来，如是浴缸下水管堵塞而漏水，应及时疏通；如是马桶漏水，应及时检修楼上马桶，其它地方漏水，都应及时处理。2、维修完毕后48小时跟踪查看，看是否还有其它地方漏水。（二）、个别楼层停水1、先查清停水位置，关闭总阀，用工具拆开支阀，取出滤网，清洗滤网后，装回滤网和支阀，打开总阀供水。2、做好跟踪，检查各住户是否有水。（三）、维修墙内水管1、先查找原因：关好室内所有用水阀门，查看水表是否转动,如转动说明墙内水管破漏。2、维修时先关水表前的总阀,后打通漏水处墙面瓷片,取出破漏水管。3、装入新水管。4、打开总阀后看是否漏水,如无漏水,补好水泥,再重新贴上瓷片。5、维修完毕，关闭房间内所有水阀门,看水表是否转动,并作24小时跟踪检查。（四）、水龙头漏水1、检查漏水情况,拆下水笼头,检查内芯栓,如是内芯断裂应更换内芯。2、如果是内芯橡皮过小或破损,应更换。3、如果是水笼头自身有沙眼而漏水,应更换水笼头。4、维修后,应反复开关水龙头数次,使其开关自如。（五）、开关、接头漏水1、检查开关,接头何处漏水,如有破损情况,应及时检修。2、修不好,要及时更换开关或接头。3