物业管理设计方案

xx物业管理方案设设计一、项目概况项目总用地：22268007平方米建筑面积：75559599.22平方米总建筑面积：88866882平方米物业：15-1117F高层住宅宅社区配套：会所所所主力户型：12220~11400平方米绿地率：40%%%停车位：地下双双双层车库/车位配置置率率达1：1详细地地地址：…二、楼盘简介1、区域域域位置●商.，涌金大大道以以南，都都市农庄庄以东东，屋基基村以以北，现现有老老铁路以以西。●.处于国际商商贸贸城核心辐辐辐射区域域，是是义乌城城市北北扩的必必经之之地，极极具城城市活力力和发发展潜力力。●随着涌金大道道道、稠州北北路路、西城城路等等主干线线延伸伸段的完完成，商商城·荷塘雅居居交交通更加加方便便快捷●现代化节奏越越越快，物质质化化程度越越深。在在城市化化进程程迅猛的的.xxx市，商商xx的前瞻瞻性性地段，足足以以成为精精致又又具活力力的生生活表征征。2、规划划划设计●xx规划设计计计旨在为人人们们提供一一个良良好的居居住环环境，使使业主主能更好好的实实现各种种人际际交往活活动。●小区总体布局局局充分挖掘掘和和利用地地块内内部及周周边地地形优势势，在在地块南南北两两侧布置置两排排小高层层建筑筑，同时时以60余米的南南北北楼间距距围合合形成一一个近近1万平方米米的的中心花花园。●小区依据自然然然地形，在在围围合的精精致社社区内营营造和和谐的内内环境境。内部部景观观随着道道路的的曲线脉脉络而而呈现出出丰富富的视觉觉变化化。●小区采用独立立立的车行系系统统，安全全合理理的消防防系统统和便利利简短短的人行行路线线构成小小区内内舒适通通畅、安安全便捷捷的交交通系统统。●小区西侧和南南南侧入口设设有有两个地地下停停车库出出入口口，中心心花园园设有多多个采采光井，使使拥拥有443个泊车位位的的地下车车库更更加宽敞敞、通通透、明明亮。●小区在规划设设设计上充分分体体现了“以人为本”的理念。3、建筑筑筑设计①理性建筑，见见见证真实与与经经典●xxx大范围围围采用飘窗窗，既既增加居居家实实用性，又又增增添立面面的质质感。●部分楼幢奇偶偶偶层阳台错错落落，让阳阳光自自上而下下层层层铺垫，提提升升健康居居家的的环境，同同时时丰富了了商城城·荷塘雅居居的的建筑立立面。●xxxx理性性性的建筑风风格格传承商商城房房产“求真务实实，服服务社会”的开发理理念念，将成成为继继商城·金桥人家家之之后又一一配套套国际商商贸城城居住的的建筑筑经典作作品。4、景观观观设计①主题景观，自自自然与人文文和和谐●人性化的人居居居环境，体体现现在人与与人的的交流、人人与与自然的的交流流、人与与建的交流、建筑与与与环境的的相融融。●xxxx景观观观环境设计计注注重多样样性和和趣味性性以及及交流空空间的的营造，充充分分利用园园区地地形地貌貌，将将自然环环境与与人文景景观有有机结合合，使使总体环环境更更和谐统统一，创创造出以以绿化化为主题题的居居住游憩憩的活活动场所所和景景观风貌貌。●园区通过环境境境景观绿化化、广广场、步步道以以及铺地地等元元素来构构筑交交流的场场所和和环境，使使人人、自然然、建建筑和谐谐共生生。5、社社社区配套套①休闲会所、社社社区商业，让让城市生活更更便利●xxxx小区区区一号楼一一、二二层为配配套会会所，满满足业业主休闲闲娱乐乐的需要要。●xxxxxxxx遵循“以人为本”的原则，倡倡倡导“让城市生生活活更便利”的商业观观念念，沿涌涌金大大道裙房房一层层规划社社区配配套商铺铺，满满足业主主日常常基本消消费。●xxxxxxxx商铺格局局适适宜投资资商务务写字楼楼、购购物超市市、小小型商场场等配配套商业业。●地处xxx市市市北扩前沿沿和和国际商商贸城城商业辐辐射区区，xxxxxx社区商业业将将服务于于社区区和荷叶叶塘周周边区域域，将将成为社社区商商业发展展的市市场空间间，也也为创业业者带带来不可可多得得的机遇遇。6、户户型①精致户型，内内内外兼修的的舒舒适●xxxx户型型型设计尊崇崇人人性化的的需求求，迎合合现代代人追求求自在在的生活活理念念，推出出精致致实用、功功能能性强、120--1140平方米为为主主力户型型，并并配以顶顶层楼楼中楼的的设计计，使每每位居居住者都都能轻轻松投资资置业业又能享享受居居家乐趣趣。●创新实用的生生生活空间：：部部分楼幢幢奇偶偶层阳台台错落落，使阳阳台的的实用空空间更更宽敞；；南北北通透的的户型型，方正正实用用，布局局合理理而动静静皆宜宜；景观观阳台台和景观观外飘飘窗，使使春的的浪漫、夏夏的的风情、秋秋的的清朗、冬冬的的娴静随随时纳纳入眼帘帘，同同时也充充分满满足“采光”与“观景”双重需求求。●xxxxx户户户型设计注注重重内外环环境的的呼应，使使室室内居住住空间间与户外外的景景观环境境相融融合，创创造出出由内而而外的的优越居居家氛氛围和灵灵动的的居住空空间。三、公司司司简介xxxx物业服服服务有限限公司司（以下下简称称xx物业）隶隶属属于浙xxxx集团有限限公公司，是是一家家专业从从事物物业服务务及其其相关业业务的的国家二二级资资质物业业服务务企业。公公司司正式成成立于于2005年6月10日，注册册资资本1268万元，目目前前接管项项目有有财富大大厦A&B座、xxx大厦、xx花园、xxx商厦、xx花园、xx国际、xx广场、xx广场、xx港湾等高高档档商业、住住宅宅楼盘，总总服服务面积积约为为200余万平方方米米。xxx秉承“让让让生活更更美丽丽”的企业使使命命，并以以此作作为不断断进取取的基本本信念念和行为为准则则，致力力于卓卓越的企企业文文化建设设，努努力构筑筑和谐谐社区。公公司司聘请国国际知知名地产产品牌牌xxxxxx旗下康业业物物业为顾顾问公公司，给给予专专业的物物业服服务指导导。公公司团队队核心心成员主主要来来自香港港、深深圳、东东莞等等物业管管理先先进地区区，具具备丰富富的物物业管理理实践践经验。公司营造温馨环环环境，非非常注注重企业业的全全面质量量管理理，面积积推行行IS0990001：2008质量管理理体体系，以“坚强服务务理理念，持持续改改进服务务，实实现顾客客满意意”为质量方方针针，以“客户需求求、客客户满意意的创创新服务”为服务理理念念，着实实实施施“服务创新新，经经营创新”的企业发发展展战略，倾倾情情打造“精细化物物业业管理服服务”，营造健健康康、舒适适、和和谐的社社区经经营、居居住环环境和生生活方方式。展望未来，xxxx物业将不不断断的超越越自我我、精益益求精精、追求求卓越越，坚持持走服服务创新新、品品牌化之之路，为为争创全全国一一流物业业服务务品牌而而不懈懈努力！！四、项目管理的的的整体设设想及及策划㈠㈠㈠管理模式式构建小区管管理理新模式——“优质低价”模式鉴于我国的国情情情和小区区物业业的特殊殊性，以以及政府府廉政政建设的的客观观要求，我我司司将采用用最先先进的管管理手手段和技技术，最最大限度度地降降低管理理成本本，同时时提供供高水准准的优优质管理理和服服务，务务求探探索一种种可借借鉴的校校园管管理新模模式，即“优质低价价模式”。创建该模式的主主主要措施施有：：狠抓管理，全方方方位全过过程开开展增收收节支支活动。采用“集约型”管理方方式，提提高物业业管理理专业化化技术术含量，以以降降低管理理成本本。在人员配备上坚坚坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则，员员员工一专专多能能，从而而降低低管理成成本。㈡工作重点点和和难点1、工作重重点点①设施设备管理理理如果将机电设备备备比喻为为整个个建筑系系统的的心脏，那那么么供配电电系统统及消防防系统统就是重重中之之重。供供电质质量的好好坏，将将直接影影响着着其他设设施设设备能否否正常常的运行行；而而消防系系统则则是整个个建筑筑系统的的安全全保障。为为此此，物业业管理理公司抽抽调机机电管理理技术术骨干，组组成成强有力力的安安全保障障体系系，制定定严格格的运行行管理理制度及及周期期性的维维护保保养计划划和标标准，运运用现现代科技技和管管理手段段，对对学院的的机电电设设备备进行行全方位位的综综合管理理，达达到最经经济的的设备使使用周周期和设设备综综合服务务效益益。同时时加强强对重点点设备备的监管管力度度，实行24小时的跟跟踪踪服务。对对所所有设施施设备备的维护护管理理具体落落实到到每个人人，杜杜绝管理理上的的漏洞，实实现现机电设设施设设备的高高效、节节能和环环保的的最大化化。②小区建筑物本本本体管理ⅰ制定维修、养养养护计划：：制制定科学学、合合理的日日常和和定期的的维修修、养护护计划划和实施施方案案，严格格按计计划和实实施方方案执行行；ⅱ重在查勘：监监监督房屋的的合合理使用用，防防止房屋屋结构构的过早早损耗耗或损坏坏，延延长房屋屋使用用寿命；；ⅲ及时维修：在在在早发现的的基基础上，及及时时维修，加加强强房屋尾尾花，延延长房屋屋使用用寿命；；ⅳ建立小区建筑筑筑物管理档档案案：为每每一栋栋房屋建建立系系统的档档案，及及时统计计检查查的结果果，掌掌握房屋屋完损损情况。2、管理难难点点⑴由于缺少设备备备安装前期期的的介入管管理，设设备在使使用初初期阶段段各类类技术参参数的的不稳定定性，增增加了管管理和和操作难难度；；⑵管理区域广，各各各类设施施设备备安装较较分散散，人员员的配配备相应应增多多，加大大了费费用开支支；⑶消防监控室由由由甲方安排排人人员值班班，一一旦发生生火警警意外，增增加加保障应应急程程序的协协调性性。各项项项服务指指标和和内容房屋及公公公共设施施、场场所的使使用维维修养护护表5·1项目房屋及配套设施施施完好率率目标98%实施措施建筑本体：分区区区负责，责责任任到人，建建立立完善的的管理理员巡查查制度度，严格格装修修审批管管理，健健全档案案记录录。公共配套设施：：：制订详详细的的公共设设施、设设备的维维修保保养计划划，并并严格执执行。在在巡查过过程中中发现问问题，及及时处理理。日日常维护护检查查与定期期巡查查维修相相结合合，确保保状态态良好。表5·2项目房屋零修、及时时时率目标98%实施措施建立严格的修缮缮缮制度，要要求求维修人人员接接到维修修单后后，携带带工具具10分钟内内到到现场，零零修修工程及及时完完成，急急修工工程不过过夜。并并建立回回访制制度和回回访记记录，以以优质质服务为为本，实实行24小时值值班班制度。表5·333项目水路、电路系统统统目标正常实施措施实行24小时值值值班监控控，同同时按规规定检检查维护护，发发现问题题及时时检修，对对不不安全隐隐患限限期解决决，以以保证安安全供供水、供供电及及小区各各种设设备设施施正常常运转。治安、消防管理理理表5·4项目治安、案件发生生生率目标1%以下实施措施实行24小时保保保安巡查查制度度、人员员进出出出示证证件、外外来人员员登记记制度、出出入入口24小时值值班班，监控控室接接受报警警及实实施调度度，根根据实际际情况况，确立“技防、人人防防相结合合、全全面防范”的治安思思路路。明确确保安安职责，层层层层防卫，以以确确保业主主人身身财产安安全。表5·5项目消防目标正常实施措施制定严格的管理理理制度，管管理理好消防防用设设备和管管网，保保证管网网处于于完好状状态，紧紧急情况况下能能及时投投入使使用。安安保部部班长亦亦为小小区消防防管理理员，对对小区区消防设设施正正常负责责。▪环境卫生管管理理表5·6项目清洁、保洁率目标98%实施措施小楼内保洁落实实实到人，制制订订保洁员员工作作职责，标标准准要求，划划分分工作区区域，指指定检查查人员员，严格格考核核制度。实实行行标准化化清扫扫保洁、垃垃圾圾日产日日清，房房屋的（公公寓寓）公共共楼梯梯、扶栏栏、走走道、室室外广广场等部部位清清洁，定定时巡巡回检查查，其其他员工工都是是义务保保洁员员，发现现脏、乱乱、差及及时处处理，无无法处处理的及及时汇汇报，坚坚持巡巡回保洁洁制。表5·7项目绿化完好率目标98%实施措施为了给业主和用用用户提供供一个个清新优优美的的环境，设设专专职绿化化人员员，进行行管理理和服务务，搞搞好环保保绿化化工作和和租摆摆工作。制制定定巡查制制度，发发现问题题及时时修复，确确保保公共绿绿化无无破坏、无无践践踏，做做到长长年有绿绿、四四季有花花。▪服务质量及及效效果表5·8项目服务规范要求目标99%实施措施工作人员统一着着着装，礼礼貌待待人，尽尽职尽尽责，工工作职职责上墙墙公布布。半年年公布布一次公公共服服务费收收支情情况。每每年向向业主委委员会会通报年年度维维修计划划。表5·9项目用户对物业管理理理的满意意率目标98%以上实施措施采取现代化的科科科学管理理方式式和手段段，开开展温馨馨服务务、亲情情服务务、助残残服务务。完善善小区区服务，在在日日常工作作中注注意收集集用户户的广泛泛意见见，加强强与业业主的沟沟通交交流，以以确保保用户对对物业业管理工工作的的满意。五五五、人员员岗位位配备1、岗位架架构构图管理处1人管理处1人客户服务中心财务部工程技术部安保部环境部主管客服会计出纳主管维修员班长保安绿化工保洁员主管主管安保管理消防管理车辆管理突发事件管理文员序号岗位人数工资保险月工资1客户服务主管1200065026502客服61500*6487.5*6661987.5***63财务部会计11500487.51987.54出纳1120039015905文员1120039015906工程技术主管11500487.51987.57维修员41100*4357.5*4441457.5***48安保部班长31300*3422.5*3331722.5***39保安141100*1444357.5*11141457.5***1410主管11500487.51987.511环境部绿化工3800*3260*31060*312保洁员10700*10227.5*1110927.5*111013主管11500487.51987.514管理处主任1400013005300总计：143333055502、人员管理和和和奖惩保安及车辆管理理理安管资料日常巡查记录、值值班记录训练计划和考核核核记录安全防范措施查岗记录、闭路路路监控系系统录录像记录录物资搬运放行记记记录、紧紧急事事件处理理记录录环境管理环卫设施资料环卫是被、工具具具统计表表环卫设备、工具具具更换记记录卫生管理清洁卫生资料清洁卫生检查记记记录国家环保标准：：：排烟、排排污污、噪音音处理污染事件记记记录消杀及垃圾清运运运记录实施责任制管理理理、标准准化保保洁商业网点管理有有有序无违反规定饲养养养宠物、家家禽禽水池水质质检记记记录绿化管理绿化资料绿化规划图纸绿化社会司统计计计表绿化检查记录管理效益经济效益物业管理费用收收收缴统计计表物业管理收支账账账目提供有偿服务收收收入、开开展多多种经营营员工奖惩制度A、通过年度评评评分制度第1条员工的日日常常表现（1）品德端正正，工工作努力力，有出出色或或超常表表现。（2）热心服务务，有有显著善善行佳话话。（3）检举违规规或或损害企业业业利益的的行为为。（4）发现职责责以以外的故障障障，予以以上报报或妥善善处理理。（5）对经营业业务务或管理制制制度提出出有效效的合理理化建建议，得得到采采纳实施施，并并取得重重大成成果和显显著成成绩。（6）为企业取取得得重大社会会会荣誉，或或其其他特殊殊贡献献，足为为员工工表率。（7）忠于职守守，积积极负责责，不断断改进进工作，业业绩绩突出。第2条企业设有有“管管理创新及及及合理化化建议议奖”、“杰出员工”、“先进员工”、“优秀管理理者”等奖项，在在在每个工工作年年度结束束后，人人力资源源部组组织评选选活动动，对工工作中中表现优优异的的员工给给予奖奖励。第3条员工符合合下下列条件之之之一者给给予嘉嘉奖并通通报，颁颁发奖金金1000元，奖奖金金随当月月工资资发放。（1）工作努力力、业业务纯熟熟，能适适时完完成重大大或特特殊任务务。（2）品行端正正，恪恪尽职守守，堪为为全体体员工楷楷模。（3）其他对企企业业或社会有有有益的行行为，具具有事实实证明明。（4）全年满勤勤，无无迟到、早早早退、病病假、事事假。第7条针对管理理创创新及合理理理化建议议奖，企企业设有有金额额为50～300元不不等等的共五五级奖奖励，根根据实实际情况况决定定奖励级级数。第8条优秀员工工每每名奖金为为为500元。第9条对杰出员员工工奖项，企企企业金额额为5500～15000元不不等，根根据实实际情况况决定定奖励级级数。第10条对“优优秀管理者”奖奖项，企业业业设有金金额为为500~~115000元不不等，根据实际际情情况决定定奖励励级数。B、惩罚第1条惩罚包括括批批评、记过过过、罚款款、降降级或降降职、辞辞退。第2条员工有下下列列情形之一一一，予以以批评评（1）工作时间间未未经批准离离离岗或窜窜岗、闲闲谈。（2）因个人过过失失发生工作作作错误，情情节节轻微。（3）妨碍工作作或或企业秩序序序，情节节轻微微。（4）不按规定定着着装。（5）在非吸烟烟区区吸烟、工工工作时间间吃零零食以及及在办办公区从从事娱娱乐活动动。（6）对上级指指示示或有期限限限的命令令，无无故未能能如期期完成。（7）工作时间间外外出办私事事事或长时时间接接打私人人电话话。第3条员工有下下列列情形之一一一，予以以罚款款、记过过、降降级或辞辞退处处理（1）迟到或早早退退每次罚款款100元；当月月累累计达三三次及及以上，罚罚款款200元并并警警告一次次。（2）旷工一日日，除除扣发当当日基本本薪资资的50%外，另罚罚款款100元（3）代人打卡卡被查查出者每每次罚款款500元；三次次（含含）以上上，通通报批评评并另另罚款30000元。（4）委托他人人打打卡或涂改改改、故意意损坏坏考勤卡卡除按按旷工处处理外外，另每每次罚罚款50元；三三次次（含）以以上上，通报报批评评并加罚罚元5500。（5）未按企业业制制度要求使使使用、保保管重重要物品品，造造成丢失失、盗盗用等视视情节节轻重处处以330～150元罚罚款款，并警警告一一次；情情形特特别严重重者予予以解除除劳动动合同。（6）损毁公物物除除照价赔偿偿偿外，另另处罚罚金50元；如如查查实属故故意行行为，视视情节节轻重加加罚1100~5500元，并并警告一一次。（7）利用职权权、工工作之便便损公肥肥私，在在对外交交往中中收受回回扣或或礼金，给给企企业声誉誉带来来不良影影响者者，解除除其劳劳动合同同。（8）其他违反反企企业制度和和和规定的的行为为，按相相关制制度或规规定处处理。333、人员培培训训计划在物业管管理理工作中中对不不同岗位位的人人员给予予不同同的培训训计划划。（1）是是是企业负责对对本本单位管管理人人员的培培训，主主要内容容是公公司企业业文化化教育、本本单单位规章章制度度及安全全操作作规程；；负责责人为企企业总总经理。每每月月一次，每每次次不少于于一个个半小时时。（2）针对各部部门门（如财务务务、客服、人力力资资源、安保保、工程技术术，环环境部）专专业业知识的的培训训由部门门负责责人组织织进行行，主要要内容容就是本本部门门相关专专业知知识的系系统培培训，结结合工工作实际际运行行中出现现的专专业问题题，进进行探讨讨培训训交流，教教会会下属如如何去去做好工工作，提提高下属属的专专业技能能，每每周一次次，每每次不少少于一一小时。培培训训形式多多种多多样，目目的就就是提高高人员员素质和和工作作质量。（3）新员工的的岗前前培训：：新员工工集中中由公司人力力资资源部组组织培培训，不不得少少于三天天，主主要内容容是公公司简介介、发发展历程程、战战略目标标、公公司文化化、产产品介绍绍、通通用规章章制度度和通用用安全全操作规规程，新新员工到到物业业所在地地进行行岗位职职责和和操作规规程的的培训，使使每每个员工工到岗岗后明确确本岗岗位的工工作职职责范围围，本本岗应知知、应应会，应应做什什么，不不能做做什么；；本岗岗位工作作做到到什么标标准，明明确本岗岗位操操作规程程和安安全操作作规程程。对于管管理理的新员工工在在上岗二二个月月后要有有书面面考试，考考试试成绩纳纳入试试用期转转正的的考核评评定中中。对于于平时时补充招招聘到到岗的新新员工工人力资资源部部每月集集中进进行一次次岗前前培训。六、日日常管理理方案案1、项目房房屋屋及公共共设施施、设备备管理理方案a、项目房屋及及及公共设施施的的共用部部位的的管理规规定详详见《物物业管管理条例例》b、项目公公共共设施的的报修修流程发现问题，填维修申报单发现问题，填维修申报单工程部签收维修申报单编制方案，报有关部门审批班组分工，准备维修需要反馈归档保存事毕，验收合格，填写记录表监督指导维修员维修c、项目维修基基基金管理方方案案（1）维修资金金属属各楼宇物物物业业主主共有有资产，以以每每栋房屋屋为单单位，由由该栋栋房屋的的所有有业主按按合同同各自房房屋的的建筑面面积分分担和享享有。（2）业主自该该栋栋发光物竣竣竣工交付付使用用，保修修期满满后的第第一个个月起按按月向向管理处处缴纳纳诶修基基金，业业主发生生变更更时所交交的维维修基金金不作作退还。（3）维修基金金用用于房屋共共共用部位位的维维修养护护，包包括:房屋的承承重重结构部部位、抗抗震结构构部位位、外墙墙面、楼楼梯面、楼楼梯梯间、公公共通通道、门门厅、屋屋面、共共用排排烟管、电电梯梯、公共共水池池、加压压水泵泵、上下下水管管通道、消消防防设施、机机电电设备、公公共共天线、公公共共防盗监监控设设施等。（4）维修基金金的的30%用于房屋屋共共用部位位的他他日常维维修和和零星维维修，70%用于房屋屋共共用防盗盗监控控设施。（5）维修基金金遵遵循“装款装用”的原则，以以以每栋房房屋为为单位设设立专专用账户户，存存放物业业维修修基金。（6）房屋的日日常常维修和零零零星小修修，金金额1000元以下的的由由管理处处经理理签名后后支付付；中修修以上上维修工工程或或维修金金额在在1000以上时需需业业主委员员会或或该栋房房屋50%以上业主主同同意方可可支付付。(7)房屋共共共有部位位的大大、中、小小修修标准，执执行行国家的的有关关规定。当当维维修资金金不够够支出时时，经经业主委委员会会决定由由全体体业主分分摊。单单栋维修修资金金不过支支出时时，经业业主委委员会或或该栋栋50%以上业主主书书面同意意，由由该栋业业主按按规定分分摊。（8）中修以上上工工程，管理理理处应向向业主主委员会会提交交维修基基金使使用计划划并审审议通过过。业业主委员员会应应在收到到管理理处的计计划15日后作出出答答复，急急修工工程应在7日内作出出答答复，业业主委委员会逾逾期不不做答复复视为为同意。若若业业主委员员会或或该栋业业主50%不同意使使用用维修基基金，管管理处认认为有有充足理理由使使用时，可可由由物业公公司提提出申请请，经经住宅管管理部部门核准准后实实施。（9）维修资金金收收支情况有有有管理处处每3个月公布布一一次，并并接受受有关部部门和和业主的的监督督、质询询。（10）经业主主委员员会或所所维修养养护的的单栋房房屋的的50%以上业主主同同意，日日常小小修可以以超出出本规定定的基基金比例例。2、项目工工程程管理a、人员时时间间安排详详见荷荷塘雅居居员工工条例b、项目物业报报报修处理流流程程客户报修客户报修↓登记，预约时间登记，预约时间↓工程部派工工程部派工业主签字有偿维修检查，确定方案业主签字有偿维修检查，确定方案现场清理、准备工作组织人员维修检查试用恢复现场，清洁无偿维修检查，确定方案现场清理、准备工作组织人员维修检查试用恢复现场、清洁维修员到现场c、项目机机电电设备管管理方方案（1）机电设设备备设施应应造册册登记，制制定定完善的的维修修保养计计划。（2）参与维维修修的人员员应严严格按方方案步步骤操作作，前前期准备备工作作要细致致到位位，维修修标志、警示示物物、隔离离物等等要齐备备，维维修人员员必须须具备本本项目目维修资资格。（3）维修完完毕毕后维修修人员员须清理理现场场，待主主管确确认后对对机电电设备实实施进进行运行行，24小时内应应加加大对维维修现现场的巡巡查力力度。（4）配电房房的的一切操操作都都有两名名正式式电工来来进行行，一人人操作作，另一一人监监控。严严格按按照书面规规定定的操作作步骤骤进行，不不得得有任意意的简简化。（5）运行人人员员应每隔2小时巡查查一一次配电电房，并并填写巡巡查记记录。知知道读读急发事事件的的控制。（6）项目电电梯梯的管理理。熟熟知电梯梯操作作规程，做做好好日常的的巡查查与维护护。高高层公寓寓和住住宅的电梯梯运运行时间间为24小时。周周到到电梯紧紧急情情况的处处理。（7）项目水水泵泵的操作作管理理。启动动水泵泵请应检检查水水泵出水水阀是是否打开开，水水池内是是否有有足够的存存水水。做好好关于于水泵的的运行行记录、巡巡查查记录和和维保保记录。4、项目环环境境管理方方案（1）保洁洁和绿化化人员员应遵守守员工工条例，完完成成各项工工作，严严格按照照工作作要求。做做好公共部位位卫卫生和绿化化化。(2)环境部主主管管做好检检查工工作，每每天不不得少于于四次次。做好好工作作日记，发发现现问题及时解决。（3）环境境检查流流程主管巡视检查现场指导主管巡视检查现场指导发现问题填写卫生清洁问题统计表，提出整改意见，主管安排人员解决发现问题填写卫生清洁问题统计表，提出整改意见，主管安排人员解决清洁组组长清洁组组长实施整改监督整改情况主管复查填写统计表5、项目安全全管管理方案A、安保管理（1）每每每天设有有三班班八小时时制度度。每次次接班班的前十十分钟钟班长负负责集集合人员员到指指定地点点开会会。要求求安保保人员按按员工工守则操操作。（2）做做做好工具具的交交接及检检查工工具并如如实记记录设备备完好好状况。交交接接值班记记录或或其他工工作记记录，交交代本本班次未未完成成的或需需要注注意的事事项。（3）安安安保运作作流程程定岗执勤定岗执勤检查登记流动巡逻发现问题及时处理，做好记录报警紧急事件通知主任流动巡逻队紧急处理交由主任阅后，编号存档记录记录B、项目消防管管管理方案（1）全体体员工必必须加加强安全全防范范意识，严严格格按防火火安全全操作有有关项项目。未未经领领导批准准的外外来人员员禁止止进入电电房、电电梯机房房、水水泵房。(2)每个人人人员对本本岗位位，本地地段进进行一次次火情情安全监监察，排排除不安安全隐隐患。发发现问问题应及及时处处理、及及时报报告、否否则发发生事故故又本本岗位当当值任任意按负负责。（3）对项目的的消消防社设施施施器材进进行定定期检查查及记记录。C、项目车辆管管管理（1）针对本本项目目住户的的车辆记记录，设设立车场场管理理方案。(2)车场值值值班人员员负责责车辆进进出、收收费、登登记、控控制，检检查车车辆是否否携带带易燃、易易爆爆、有毒毒物品品。严格格监控控外来车车辆。（3）对发现有有问问题的车辆辆辆，应及及时报报告班长长及主主任。D、项目突发事事事件处理方方案案（1）紧急急集合的的情况况。紧急急集合合方案是是处理理重大促促发事事件所采采取的的紧急行行动，训训练保安安员对对突发事事件的的反应能能力，做做到镇静静自如如、快速速出击击、方法法有效效。详见见管理理条例。（2）保安员执执勤勤时与对方方方繁盛纠纠纷处处理。对对待这这种事要要保持持冷静，避避免免和对方方发生生冲突，防防止止矛盾激激化。（3）盗贼分子子正正在作案的的的应当场场抓获获，连同同证物物送交到到公安安机关。若若门门窗被撬撬的人人员极有有可能能还在室室内，则则根据有有关规规定做好好监控控和抓捕捕。（4）对其他突突发发事件的处处处理。如如人员员被车撞撞、车车辆碰撞撞、醉醉酒处理理、煤煤气泄漏漏、群群众聚众众打架架、纠纷纷处理理、老子子纠纷纷、上访访告状、罢工处理理理、爆炸炸处理理、执勤勤中发发现客户户斗殴殴事件、台台风风、暴雨雨、水水浸处理理、紧紧急避险险处理理、凶杀杀案件件处理、电电梯梯困人处处理等等。要按按照程程序处理理，填填写事故故报告告，详细细记录录故障情情况及及处理经经过。七、管管理服务务用房房及工作作必需需的物资资装备备（一）物物物资装备备的原原则1、科学实用、节节节约的原原则2、分期分起，有有有计划配配备的的原则3、优质价敛的的的原则（二）管理用房房房1、办公用房所所所需面积物业管理办公用用用房所需需面积积约1500平方米。办公用房安排经理室一间公共事务部（包包包括财务务部及及清洁部部）室室茶水间、洗手手手间工程部室保安部室电脑档案资料室室室库房（三）管理工作作作必需的的各类类物资装装备管理工作中必需需需的各类类物资资，包括括办公公用品，机机电电维修用用品、员员工制服服和值值班工具具等（详详见附表表）行政办公用品序号名称数量单价总价1电脑44000160002空调2300060003打印机2300060004复印机1500050005传真机1360036006饮水机12002007保险柜1200020008办公桌椅161000160009文件档案柜4500200010自行车330090011电话415060012日常办公品1批5000总计：6330000元/年2、维修修修工具序号名称数量单价总价1电焊机1100010002冲击电钻1800080003手电钻16806804手提砂轮机16806805电锯1125012506切割机1120012007铝合金梯（长、短短）660036008台钳18008009工作台12800280010万能表226052011钳表130030012摇表11200120013机电设备专用工工工工工具11500150015电焊工通机12000200017铝合金人字梯220040018工具柜150050019水工工具11500150020其他工具材料25002500总计：2675550元/年333、消防器器材材序号名称数量单价总价1无线对讲机8100080002手提式灭火器51206003消费斧头4281124消防扳手416645防毒面具6684086消防靴6804807消防战斗服61307808强光手电筒817136总计：1058880元/年八、物业管理理理服务费用用表8.1人工费费费序号岗位人数工资保险加班费服装费1客户服务主管1200065026711202客服61500*6487.5*666150*63财务部会计11500487.51504出纳112003901205文员112003901206工程技术主管11500487.515011207维修员41100*4357.5*44473*48008安保部班长31300*3422.5*33387*38009保安141100*1444357.5*111473*1480010主管11500487.5150112011环境部绿化工3800*3260*353*330012保洁员10700*10227.5*111047*1030013主管11500487.5150112014管理处主任140001300533112015合计48209006792.5表8.2共用水水水费序号项目月量/t单价(元/t))小计/元总计∕年1清洁2001.836043202绿化2001.836043203消防测试101.8182164水池景观1501.827032405合计1008总计：1209996元/年表8.3共用用电电费共用水电总计：：：46466117元/年表8.4设设施维维修费序号项目年计/元1电梯外包专业公公公司维修修360002强电外包测试(((高压绝缘缘、接接触器、变变压压器、开开关柜柜等)60003弱电外包测试(((宽带、光光纤纤、通讯讯、监监控系统统等)120004消防系统测试、检检修(探头、灭火火器等)96005备用发电机维保保保及油耗耗120006公共照明系统（换换灯泡、开关关、插座、熔熔丝等）96007公用水泵维保96008公用风机维保24009其他10合计97200表表表8.5清洁卫生生费费序号项目年计/元1清洗专用设备维维维保（抛抛光机机、吸尘尘器等等）36002清洗易耗品（扫扫扫帚、拖拖把、抹抹布、可可降解解垃圾带带等）180003垃圾筒、箱、水水水桶等物物品的的维修、更更换换60004生活水箱的定时时时清洗、消消毒毒60005下水管道的疏通通通、清淤淤36006垃圾清运60007政府收费（门前前前三包、灭灭四四害、排排污等等）60008其他9合计49200表8.6绿化化养养护费序号项目年计/元1园艺保养（按每每每平方米米绿地地0.10元计）11002园林工具维修、更更换（剪草机机、锄、耙、斧斧、锯等）5003草木更新5004节目的观赏植物物物租摆2005其他6合计2300表8.7办公费费费序号项目年计/元1办公设备维修（电电脑、复印、传传真等）60002通讯（手机、电电电话添置置摊销销和服务务、通通话费，信信函函等）120003办公设施（文件件件柜、办办公桌桌、椅等等添置置和维修修）36004财会费用（账册册册、表格格、报报税、年年审等等）36005低值易耗品（纸纸纸、笔、墨墨、胶胶水等）60006书报费（专业杂杂杂志、法法规、报报刊等）12007办公用水、电120008社区文化活动120009办公设备、设施施施折旧1200010其他11合计68400表8.8秩序序维维修费序号费用项目子项目费用小计元1给排水系统日常维修与更换换换配件2000*1222=24400002照明系统维修费用208*12===24996更换费用1042*1222=12250043监控系统维修费用208*12===249964消防系统维修费用133*12===159965人身保险费3.5万*4888*4‰67206费用合计48216表8.9固固定资资产折旧旧费序号名称数量单价总价使用年限折旧费1桌椅柜子16100016000532002电脑4400016000532003空调230006000512004打印机230006000512005传真机13600360057206饮水机12002005407文件档案柜4500200054008自行车33009008112.59保险柜120002000540010电话4150600512011工程维修设备364301036432、物业共用部部部位，共用用设设备设施施及公公共部位位保险险财务保险费=33360万*3‰=1088000共用及公共部位位位费用=200万*3‰=6000九、费用测算1、经业主同意意意的其他费费用用总为其其前八八项之和和的2‰的费用2、法定税费为为为前九项之之和和的5.5‰的费用3、利润为前十十十项的之和和的的6%4、固定资产的的的折旧扣残残值值为10%固折*（1-100%%）/55、物业费=物物物业管理成成本本/建筑面积积6、详细列表费用项目年支出额单位面积成本人工费1430550001.57公共设施设备维维维修费5739130.63清洁卫生费492000.054绿化养护费23000.0025秩序维护费282120.031办公费576240.0632固定资产折旧费费费8267.40.0090777物业共用部位，共共用设施及公众责任险168000.0814经业主同意的其其其他费用用4333.70.0047555法定税费1194160.131利润114530...80.1256物业管理费2.64元/月月月物业管理费=22240551446.9元/12月/7599559.2平方米=2.664元/月十、便民服务考虑到“碧水星星星城”属于高档档住住宅，住住户对对服务的的要求求层次较较高，我我公司将将对有有特殊要要求的的业主提提供VIP优质服务务。

服务宗旨旨：

便民、利利民民、优化化业主主的生活活质量量。

服务原则则：：微利保保本、量量入为出出。

服务标准准：：凡推出出的服服务项目目，保保证服务务质量量，对每每一项项服务实实行投投诉反馈馈制度度，质量量标准准以相关关行业业的服务务要求求为准。

特约服务务内内容：特约服服务务是物业业服务务中除公公共性性服务外外其余余为业主主提供供服务的的活动动，这些些服务务是根据据业主主的需求求而设设立，主主要有有：

便民服务务、特特约服务务和代代办服务务几项项内容。

便民服务务：

便民服务务是是物业公公司为为提高社社会效效益而开开展的的一些无无偿性性服务,可开展服服务务项目：

——公司其他他管管理小区区车辆辆停放服服务；；

——借针线包包、打打气筒；

——设立便民民小小药箱；

——邮件、报报纸纸收发服服务；；有偿服服务：：有偿服服务是是为了满满足业业主的特特殊需需要而提提供的的个别服服务，是是物业公公司受受业主委委托开开展的一一项服服务活动动，该该项服务务只要要有业主主需要要，我们们都应应尽可能能提供供，真正正体现现管理公公司全全方位服服务特特点。一一般

我们可提提供供的项目目有：：

——各种卫生生、清清洁服务务工作作；

——提供装修修服服务；

——护理服务务；

——礼仪服务务；

代办服务务：：物业管管理公公司的代代办服服务是为为了满满足不同同层次次的业主主服务务需求。代代办办服务项项目应应是多样样的，管管理处可可根据据小区客客观条条件和实实际需需要统筹筹安排排，一般般可开开展的项项目有有：

——代办交费费、代代办保险险；

——代办订购购车车船票、飞飞机机票、戏戏票；；

——代订书报报杂杂志、代代购物物品；——代雇保姆姆、家家庭教师师；

——房屋中介介服服务，代代管代代租赁房房屋；；

——其他委托托服服务；

服务承诺诺：：开展特特约服服务收费费根据据服务要要求和和服务标标准，本本着收支支平衡衡，略有有盈余余的精神神与业业主协商商定价价；

对于业主主提提出的特特约服服务要求求，一一般情况况当场场予以答答复，特特殊情况2天内答复复；；业主对对于提提供服务务上的的投诉，24小时内给给予予答复，属属于于服务上上问题题即作整整改，并并书面向向业主主征询意意见；；

服务人员员在在服务过过程中中乱收费费、向向业主索索要劳劳务费或或徇私私舞弊，一一经经发现严严肃处处理。同同时管管理处书书面向向业主道道歉退退还费用用并加加赔同等等金额额。十十十一、社社区文文化社社社区文化化指社社区居民民在长长期生活活过程程中形成成的、具具有鲜明明个性性的群体体意识识、价值值观念念、风俗俗习惯惯、生活活方式式、历史史传统统、行为为规范范等文化化现象象的总和和。社社区文化化建设设是社区区精神神文明建建设的的重要基基础和和内容。社社区区文化活活动以以社区最最受欢欢迎、最最具广广泛参与与的活活动内容容和形形式能够够有效效地提高高人们们的社会会意识识和公益益精神神，切实实培育育社区共共同体体的意识识和社社区归属属意识识、责任任心。社社区文化化将群群众整合合在一一起，切切实满满足群众众的需需要，有有利于于社区精精神文文明建设设获得得广泛的的群众众基础。从居民文化需需需求来看，它它是多