新建房地产项目前期策划

房地产项目前期研究房地产项目前期期研究通常情况下，房房房地产项项目都都要经历历七个个阶段，分分别别是前期期、土土地获取取、策策划定位位、规规划设计计、工工程施工工、开开盘销售售、交交房移交交。在在这七个个阶段段中，相相对而而言最重重要的的是前三三个阶阶段，这这三个个阶段直直接决决定了一一个房房地产项项目能能否成功功。房地产项目前期期期研究主主要包包括政策策与宏宏观经济济研究究、区域域市场场分析和和城市市分析，通通过过这三个个分析析做出项项目投投资方向向、投投资规模模、投投资模式式的定定位。一、政策与宏观观观经济研研究房地产项目前期期期工作主主要解解决四个个问题题：投不不投、投投哪里、怎怎么么投、投投多少少。在房房地产产的前期期调研研中，政政策、经经济和金金融的的研究是是重点点，主要要包括括五个因因素：：人口因因素、城城市化因因素、经经济因素素、政政治与民民生因因素、融融资与与投资因因素。1.人口人口因素主要包包包括人口口结构构和计划划生育育政策。截止到201000年，我国国共共完成了了六次次人口普普查，具具体情况况如表表1所示：表1中国六次次人口口普查情情况表第一次第二次第三次第四次第五次第六次1948年1953年1964年1982年1990年2000年2010年5.4亿6亿6.9亿10亿11.3亿12.6亿13.4亿增长率10%15%45%13%11.50%6.34%由此可见，我国国国人口在在不断断增长的的同时时，增长长率在在逐步下下降。相相对于10年年后年龄龄为330岁到400岁的人而而言言，他们们的下下一代就就不需需要再买买房了了，除了了改善善性需求求以外外，刚性性需求求很可能能已经经逐步被被消灭灭了；到20030年左右右，整个个人口口结构中300%到40%%属于老龄龄化化人口，这这些些老年人人基本本都有住住房，那那时对于于中国国的房地地产业业将是一一个结结构性调调整的的重大阶阶段，房房地产市市场的的需求将将会逐逐步呈下下降趋趋势，甚甚至是是快速下下降。这这就是人人口结结构和计计划生生育政策策对整整个房地地产市市场的影影响。2.城市化房地产项目投资资资的第二二个考考虑因素素就是是城市化化因素素，主要要是指指城市化化比例例和进程程。各国城市化情况况况第一个国家，美美美国。美国自184000年开始城城市市化发展展，当当时城市市人口口只有10%%，到19770年达到770%，基本本完成城城市化化，用时时超过过120年。第一阶段，188840年至11920年，美美国城市市人口口超过农农村人人口，城城市人人口占全全国人人口的51..2%。第二阶段，199921年至11940年，美美国成为为一个个大城市市占主主导的国国家，城城市化比比率达达到56.55%。第三阶段，199941年至11970年，美美国城市市的郊郊区人口口超过过城区人人口，城城市化比比率达达到73.66%，基本完完成城市市化进进程。第二个国家，日日日本。日本自明治维新新新后开始始城市市化发展展。11908年日日本城市市化率率为18%，11970年基基本完成成城市市化，用用时接接近100年年。其中中，在在第二次次世界界大战后后的220年中，日日本的城城市化化水平翻翻了一一番。第一阶段，明治治治维新后后至二二战结束束，日日本城市市化率率达到33%%。第二阶段，第二二二次世界界大战战后至19555年，日本本城市化化率达达到56%，城城市人口口首次次超过农农村人人口。第三阶段，199956年至11970年，日日本城市市化率率超过70%%，基本完完成成城市化化。第三个国家，韩韩韩国。作为“亚洲四小小龙”之一，韩韩国国的城市市化快快速发展展始于于19600年年，当时时城市市化率仅仅为228%，19990基本完完成城市市化，用用时仅30～～40年。第一阶段，199960年至11980年，韩韩国城市市化率率达到57%%。第二阶段，199980年至11990年，韩韩国城市市化率率达到74%%，基本完完成成城市化化。最后，中国。中国城市化快速速速发展始始于改改革开放放之后后。中国19950年的城城市化率率仅为为7.3%%；；经过60年年的发展展，22010年中中国城市市化已已基本达达到447.55%；；预计到20015年，这这一比例例将超超过51%，城城市人口口首次次超过农农村人人口；预预计到到20300年年，中国国城市市化率将将超过过70%，基基本完成成城市市化。房地产项目之所所所以要关关注城城市化的的概念念，是因因为农农村人进进入城城市后一一定有有住的需需求，城城市化会会带来来房地产产的快快速发展展。也也就是说说，从从目前到20030年的十十七八年年时间间里，房房地产产行业依依然会会保持稳稳定发发展的状状态。城市群情况了解城市群的概概概念有助助于更更加清楚楚地了了解整个个房地地产区域域的发发展趋势势。目目前，中中国已已经有“15＋8”的城市群群的的格局：：15个达标的城城市市群：长三三角城市市群、珠珠三角城城市群群、京津津冀城城市群、山山东东半岛城城市群群、辽东东半岛岛城市群群、海海峡西岸岸城市市群、长长株潭潭城市群群、武武汉城市市群、成成渝城市市群、环环鄱阳湖湖城市市群、中中原城城市群、哈哈大大长城市市群、江江淮城市市群、关关中城市市群和和天山北北坡城城市群。8个未达标的城城城市群：南南北北钦防城城市群群(广西北部部湾城市市群))、晋中城城市市群、银银川平平原城市市群、呼呼包鄂城城市群群、酒嘉嘉玉城城市群、黔黔中中城市群群、滇滇中城市市群、兰兰白西城城市群群。3.经济经济因素包括宏宏宏观经济济环境境和经济济结构构、主体体产业业和支柱柱产业业、税收收政策策、物价价指数数等因素素。宏观经济宏观经济对房地地地产市场场的作作用主要要通过过房地产产市场场的供给给和需需求这两两个渠渠道，而而房地地产市场场对宏宏观经济济的影影响则是是通过过消费和和投资资这两个个渠道道。主体产业和支柱柱柱产业中国在199777年提出房房地地产行业业在市市场经济济中的的主导地地位，在在20033年年正式确确立了了房地产产为主主导产业业，并并在20100年提出“培育和发发展展战略性性新兴兴产业”，可见在在国国家的积积极引引导下，房房地地产行业业的主主导地位位正在在逐步加加重。相相比之下下，文文化产业业、教教育产业业等在在国民经经济中中的地位位将逐逐步下降降。税收政策中国从199444年开始执执行行分税制制，地地方政府府实行行地税，中中央央实行国国税。这这就意味味着，地地方政府府要拿拿出70%的的财政收收入上上缴中央央政府府，用剩剩下的的30%的财财政收入入做所所有的工工作。由由于推行行城市市化需要要大量量资金，这这770%的缺口口只能从从土地地招拍挂挂和土土地出让让中获获得，这这就是是推动地地方政政府“土地财政”的根本原原因因，也是是推动动土地价价格不不断上涨涨的关关键因素素。物价指数能源、土地价格格格上涨推推动了了物价的的上涨涨，物价价上涨涨又反向向推动动了能源源和土土地价格格的上上涨，这这是一一个相互互促进进的关系系。4.政治与民生生政治民生因素主主主要是指指社会会稳定、就就业业和养老老因素素。社会稳定自2003年以以以来，中国国房房地产行行业快快速发展展，地地价不断断上涨涨，推动动房价价不断上上涨，导导致越来来越多多的人抱抱怨“买房难”。所以，房房房地产市市场的的问题不不仅仅仅是单一一市场场化的问问题，更更是国家家和谐谐稳定的的重要要因素。目前房地产行业业业的主要要矛盾盾是居高高不下下的土地地价格格和繁重重的房房地产开开发税税，各地地政府府都针对对房地地产开发发征收收各种税税费，有有的高达1000多项，这这就促使使房价价居高不不下，造造成很多多年轻轻人、脱脱土农农民、失失土农农民买不不起房房。就业因素房地产是一个很很很大的产产业，直直接关联联行业业有64个，间间接关联联行业业有近1000个。实际际上上，开发发一个个房地产产项目目就能带带动各各个行业业的就就业，全全国大大约40%的的工作机机会是是由房地地产或或房地产产相关关行业带带动的的，这也也是很很多地方方政府府大力推推动房房地产的的关键键原因。养老因素5.金融和投资资金融因素金融和房地产息息息息相关关、密密不可分分，金金融是调调整房房地产的的重要要杠杆工工具。目前，我国房地地地产行业业的融融资模式式比较较单一，以以银银行贷款款融资资为主，随随着着国家对对银行行贷款准准备金金率、利利率以以及限贷贷等方方式的调调控，催催生了信信托、股股权、公公司债债、资本本市场场、民间间贷款款等融资资渠道道。投资因素房地产作为目前前前中国较较为稳稳定的投投资工工具，广广泛被被企业和和个人人看好，投投资资热度较较高。但但是随着着国家家限购政政策的的出台，目目前前投资房房地产产处于减减退局局面。要点提示政策与宏观经济济济研究的的五个个因素：①人口因素；②城市化因素素；；③经济因素；④政治与民生因因因素；⑤金融和投资因因因素。研究房地产行业业业情况的的重点点是土地地供给给、房地地产开开发政策策、房房企动态态和城城市动态态。其其中，土土地政政策主要要包括括土地出出让方方式、出出让速速度和出出让数数量；房房地产产开发政政策不不是很难难了解解，研究究重点点在于政政策倾倾向于打打压还还是开放放；房房企动态态研究究的是标标杆企企业的开开发模模式、重重点业业态和产产品以以及并购购、收收购、合合作等等动作；；城市市动态信信息主主要包括括各大大中城市市的房房地产区区域化化量和存存量、价价格和利利润等等。在此之后要对房房房地产的的市场场环境和和客户户群体进进行研研究。第第一块块是产品品研究究，住宅宅类产产品研究究的是是户型、面面积积、配套套、用用材等，商商业业地产研研究的的是商业业结构构和配套套、业业态、档档次、盈盈利模式式等，综综合类项项目研研究的是是组合合模式、运运营营模式、盈盈利利模式，热热销销产品要要关注注的是价价格、面面积、销销售模模式、营营销模模式、客客户对对象。第第二块块是市场场需求求，研究究的是是各类产产品的的走势（包包括括需求特特点、需需求量、需需求求群体特特征）以以及市场场供给给情况。第第三三块是市市场营营销情况况，包包括各线线城市市房地产产销售售情况、应应对对政策的的营销销方式和和活动动、销售售价格格与利润润。二、区域市场研研研究区域市场研究要要要解决的的四个个问题是是：有有没有潜潜力、客客户是谁谁、有有没有实实力、愿愿不愿意意买。影影响区域域房地地产政策策的因因素包括括：政政治经济济因素素、自然然文化化环境、区区域域规划、产产业业机构等等。1.政治经济政治经济因素主主主要包括括目标标城市对对周边边城市、城城乡乡的影响响力，国国民生产产值、人人均GDP、人人均消费费指数数、恩格格尔指指数。恩恩格尔尔指数是是指一一个家庭庭的收收入用于于基础础食品支支出的的指数，恩恩格格尔指数数高，说说明这个个城市市的人口口处于于基本消消费型型或温饱饱型；；恩格尔尔指数数低，说说明这这个城市市属于于高端消消费型型。2.自然文化环环境境自然文化环境对对对周围居居民有有很强的的吸引引力。比比如，杭杭州是一一个美美丽的城城市，吸吸引着很很多人人在西湖湖附近近买房，西西湖湖附近的的房价价自然就就很高高，囊中中羞涩涩的人就就会考考虑在西西湖旁旁边远一一点的的位置买买房，这这就是自自然环环境对城城市居居民的影影响力力。3.区域规划众所周知，开发发发房地产产项目目时看准准产业业很重要要，尤尤其现在在越来来越多的的房地地产项目目不只只是单一一的住住宅或者者单一一的行业业，而而是一种种复合合型商业业，这这就会涉涉及城城市的规规划布布局，城市规划支持每个城市都有各各各自的规规划，投投资商对对某个个城市进进行投投资的时时候，首首先就要要看这这个城市市的规规划，包包括过过去的规规划和和未来的的规划划，了解解这个个城市的的主体体经济以以及城城市中心心、次次中心的的产业业、功能能、人人口布局局、商商业布局局等。例例如，众众所周周知，要要想开开发住宅宅产品品，首选选肯定定不是工工业区区，而是是商住住区或者者纯居居住区。城市交通现状和和和发展除了城市规划之之之外，开开发商商还要对对城市市交通现现状和和发展规规划进进行调研研。比如，武汉由武武武昌、汉汉口、汉汉阳三个个大镇镇组成，这这三三个大镇镇分别别由长江江、汉汉水切割割开，要要想过江江，除除了走江江底隧隧道就是是走桥桥，这就就导致致人们都都不愿愿意过江江，在在汉口工工作的的人不愿愿意去去武昌买买房，在在武昌工工作的的人也不不愿意意到汉阳阳买房房，这就就局限限了房地地产行行业客户户群的的流入。4.产业结构对城市的研究重重重点还要要包括括产业结结构。例例如，20009年，某房房地产商商准备备到河南南濮阳阳做一个个项目目，前期期研究究了这个个城市市的主体体经济济和产业业结构构，发现现濮阳阳在中原原油田田的带动动下人人民生活活水平平较高。石石油油工人平平时在在油田上上班，在在油田无无油可可采的时时候会会被派到到非洲洲、南亚亚等地地做技术术输出出，工作作一年年就可以以赚到到将近二二十万万元人民民币，两两三年后后就能能回濮阳阳买一一套房，这这就就导致濮濮阳的的房地产产投资资非常热热。5.人口结构和和数数量人口结构在人口结构方面面面，除了了要关关注年龄龄结构构，还要要关注注常驻人人口和和流动人人口之之间的关关系。众众所周知知，城城市发展展需要要大量的的流动动人口，越越多多的流动动人口口成为城城市的的新兴居居民，说说明越多多的外外来人对对这个个城市产产生了了感情，找找到到了适合合自己己发展的的方向向，成为为有住住房需求求的客客户。【案例】鄂尔多斯的陨落落落鄂尔多斯被称为为为中国房房地产产的传奇奇城市市，短短短几年年中历经经了房房地产快快速发发展以及及快速速下降的的波浪浪式起伏伏过程程。鄂尔多斯有完整整整的经济济结构构、清晰晰的支支柱产业业，老老百姓人人均住住房面积积可以以达到1000平方左右右。但但是鄂尔尔多斯斯自从调调控以以来，整整个房房地产市市场快快速下降降，房房价从两两三万万跌到三三千左左右。之所以会有这样样样大的反反差，主主要是由由于鄂鄂尔多斯斯的房房地产消消费人人群主要要是本本地人群群，而而不是流流动人人口。鄂鄂尔多多斯的城城市人人口只有500万左右，其其其中流动动人口口非常少少，一一般外地地人都都不愿意意到这这种沙漠漠地带带来。人口数量除了人口结构之之之外，还还要考考虑人口口数量量和家庭庭数量量，尤其其是住住宅类产产品，主主要是以以家庭庭为单位位进行行消化的的。6.城市的收入入和和消费区域市场研究要要要关注城城市居居民的收收入来来源和构构成，以以及消费费支出出的比例例。每一个城市都有有有各自的的消费费习惯、房房地地产投资资习惯惯、房地地产购购买习惯惯。例例如，有有些城城市的经经济十十分发达达，但但是居民民未必必喜欢购购买大大房子；；有些些城市的的经济济并不好好，但但居民都都喜欢欢购买大大房子子。经过过调研研，发现现一线线城市和和二线线城市的的人均均居住面面积平平均为90平平方米，三三四四线城市市的人人均居住住面积积是110到到120平方方米。在在二三三线城市市中，房房地产是是主要要消费支支出之之一。7.区域的商业业环环境区域的商业环境境境包括本本地和和外来商商业的的构成比比例、商商业投资资环境境与新增增企业业数量、商商贸贸交易金金额与与交易模模式。8.房地产基本本信信息房地产的基本信信信息主要要包括括：第一，城市的基基基本地质质、地地貌和地地况；；第二，过去三年年年、当年年土地地出让数数量、面面积、价价格、涨涨跌幅；；第三，过去三年年年、现在在、未未来三年年计划划新建住住宅数数量，区区域化化量和速速度；；第四，各类房地地地产产品品的价价格和涨涨跌幅幅；第五，主要房地地地产企业业的经经营情况况和项项目情况况；第六，城市对商商商品房的的政策策与相关关文件件。如何打造优秀的的的房地产产产品品1.掌握3L原原则洞悉悉土地地商机2.把握好产品品的的三大标准准准3.遵循“四型型两格”原则则则4.塑造产品性性格格5.优化运营系系统统6.实施楼盘定定级级7.整合技术创创新新学习导航通过学习本课程程程，你将将能够够：●学会从三个个角角度洞悉土土土地商机机；●明确好产品品的的标准；●掌握产品完完型型的核心；；；●学会塑造完完美美的房地产产产产品。如何打造优秀的的的房地产产产品品所谓产品完型，是是指在总体定定位确定后，进进行产品设计计以及将产品品设计实现为为具体产品并并赋予产品生生命内涵的过过程。在此过过程中需要注注意以下几点点：一是产品品的功能布局局，这需要通通过详细的论论证和沟通完完成；二是产产品的灵气，房房地产看似冰冰冷的物理空空间，但从居居住角度看却却具有灵气，可可以给人不同同的感受；三三是产品的软软性特征，房房屋的概念不不仅是简单的的房子，还包包含一定的生生活方式，企企业构造产品品时应有效融融合这些软性性特点；四是是产品销售周周期，房地产产产品的营销销不是产品建建成后才开始始的，应与工工程有机配合合，借助工程程的底气，把把工作做得更更加充分。一、掌握3L原原原则，洞洞悉土土地商机机房地产之所以称称称为房地地产，是是因为拥拥有土土地是拥拥有房房产的前前提条条件，因因此，企企业应全全力挖挖掘土地地的特特征和价价值。李李嘉诚曾曾说：：“决定房地地产产价值的的因素素有三个个，第第一是地地段，第第二是地地段，第第三还是是地段段。”这被称为为房房地产成成功的的“3L原则”，即要对对土土地进行行充分分理解，必必须须把握“位置”这一要素素。通过时间轴扩展展展理解，可可以以把3L原则则分解为为即昨昨天、今今天和和明天。第第一一，挖掘掘土地地过去云云集、遗遗留的对对项目目开发有有帮助助的现成成资源源；第二二，了了解土地地目前前的红线线格局局，甚至至包括括三公里里外的的布局；；第三三，识别别土地地未来规规划的的改变、时时尚尚的演变变等对对项目的的影响响。1.历史角度从历史角度看，发发掘土地周边边存在的文化化内涵，以及及具有不可复复制性和持续续价值的要素素，可以帮助助企业未来进进行准确定位位。例如，位于北京京京市王府府井的的东方新新天地地是目前前亚洲洲最大的的综合合性商业业建筑筑群之一一，集集酒店、公公寓寓、写字字楼、停停车场、会会展展中心、购购物物商城等等为一一体。早早期时时，内地地开发发商对土土地的的理解还还停留留在如何何尽快快完成产产品销销售、利利润回回收，而而李嘉嘉诚却通通过对对这块土土地的的深度理理解，挖挖掘其不不可复复制性与与长期期增值性性。东东方新天天地开开发完成成后，基基本是不不出售售的，只只用于于出租，但但是是同样获获得了了巨大的的回报报。因此，对于土地地地，企业业要能能够把握握其历历史价值值、特特别价值值。2.现在角度从现在角度看，对对土地的理解解主要涉及其其发挥空间和和竞争空间。很很多土地具有有天然的特征征，强行改变变可能会付出出巨大的代价价，并且效果果非常低。例如，在城市中中中心建造造低密密度的产产品，就就是纯粹粹从硬硬性角度度考虑虑问题，没没有有从商业业角度度理解土土地。低低密度的的产品品比较适适合城城郊结合合地带带，这种种地理理空间是是由现现在的格格局天天然决定定的，而而不是凭凭主观观意愿可可以随随意改变变的。3.未来角度从未来角度看，土土地的很多因因素是可以改改变的，这里里主要指其环环境。例如，一块土地地地未来可可能成成为城市市的新新中心，很很多多配套设设施会会跟随进进入，具具备很大大的潜潜在价值值；一一块土地地未来来一两年年可能能开通地地铁，具具有潜在在的增增值空间间。因此，评价一块块块土地的的未来来价值时时，需需要与城城市规规划相结结合，具具备一定定的前前瞻意识识。只只有这样样才可可能用比比较理理想的价价格获获得土地地，持持续开发发时才才能创造造更多多的利润润。二、把握好产品品品的三大大标准准好产品的标准主主主要包括括两个个层面，分分别别是保健健层面面和提升升层面面，共包包含以以下三大大标准准：1.产品质量产品质量属于保保保健层面面的标标准。质质量存存在问题题的产产品一定定不是是好产品品，因因此产品品质量量是好产产品的的基础保保证。2.设计匠心产品设计独具匠匠匠心属于于提升升层面的的标准准，是指指产品品设计能能够在在细节上上考虑虑顾客使使用的的方便性性，让让顾客居居住舒舒适，保保证社社区环境境和谐谐。作为为专业业人士，产产品品设计者者要站站在普通通用户户的角度度考虑虑问题。3.产品性格产品性格也属于于于提升层层面的的标准，是是指指产品应应具有有一定的的特点点，专为为某一一类客群群设计计建造，其其建建筑元素素可以以辐射一一种信信息。三、遵循“四型型型两格”原则1.“两格”原原则从用户角度看，房房地产产品需需要遵循“两格”原则。品格品格是指房地产产产产品要要具备备一定的的品质质，扫除除顾客客对此类类问题题存在的的担忧忧。性格性格是指产品要要要具备一一定的的特色，满满足足客户与与众不不同的需需求。2.“四型”原原则从开发商角度看看看，房地地产产产品设计计应当当遵循“四型”原则。位型位型是指房地产产产产品的的整体体大方位位，能能够提供供给顾顾客的想想象空空间。区型区型是指红线内内内产品的的整体体布局，是是否否具有特特色及及人性化化设计计。楼型楼型是指产品的的的单元组组结构构。户型户型是90%的的的顾客都都会关关心的问问题，其其合理性性、舒舒适性及及是否否满足客客户的的需求会会对顾顾客的购购买行行为产生生很大大影响。【案例】龙湖艳澜山龙湖集团在北京京京开发了了一个个项目——艳艳澜山，其其定定位是出出彩的的类别墅墅。这这一定位位是通通过以营营销为为主线、画画同同心圆的的方式式确定的的。具具体的实实现可可以从以以下四四个角度度分析析：位型。艳澜山项项项目位于于北京京市顺义义中央央别墅区区的西西北部，具具有有一定的的规模模。这一一区域域是中央央别墅墅区，有有十几几年开发发别墅墅的历史史，别别墅项目目非常常多，市市场已已经成型型，而而且人群群关系系较为紧紧密，可可以形成成更大大的群体体，适适合开发发高端端产品。基于这一特点，龙龙湖集团推出出出彩的类别别墅定位，首首先具有差异异性，其次具具有市场容量量。位型为该该项目的成功功奠定了基础础。区型。该项目所所所在区域域距离离后沙峪峪出口口仅两公公里，距距离国际际展览览中心（新新国国展）仅仅一公公里，距距离首首都机场场仅十十公里。对对于于时间比比较宝宝贵的高高端人人群而言言，这这种区型型非常常便利，进进出出自如。楼型。艳澜山项项项目有三三种建建筑风格格，分分别是托托斯卡卡拉式、西西班班牙式和和意大大利式，组组团团单元的的风格格确定得得比较较理想。此此外外，景观观设计计讲究小小区钟钟亭、丛丛林溪溪谷，非非常有有诗意；；人文文素质讲讲究质质朴、浪浪漫、热热情的完完美契契合，这这些都都能够满满足高高端人群群的需需求。户型。艳澜山项项项目的户户型主主要是联联排别别墅，空空间是是300到5500平方米米，可以以满足足小家庭庭和扩扩展一点点的大大家庭的的需求求。户型型设计计非常细细腻，景景观配套套齐全全，堪称称产品品主义的的代表表。此外，该产品的的的品格开开发商商完全可可以保保证，也也非常常有性格格。龙湖艳澜山建成成成后，所所有看看过的客客户都都非常喜喜欢，并并且愿意意购买买。只要满足“两格格格四型”的产品，在在在产品完完型上上都可以以具备备强烈的的市场场号召力力。四、塑造产品性性性格建筑与人一样，每每个个体可以以说是相同的的，也可以说说是不同的。之之所以说相同同，是因为从从物理角度看看，线条是相相同的；之所所以说不同，是是因为其本身身有性格差异异，赋予其与与众不同的一一面。例如，有有些房子会第第一时间给人人以愉悦、惬惬意的感觉，吸吸引人们居住住，这是其本本身性格能够够契合顾客心心底的愿望。塑造一个产品的的的性格，需需要要把握以以下几几个环节节：1.生态或景观观开发商要把握产产产品的生生态或或景观。没没有有人喜欢欢居住住在水泥泥森林林中，人们们普普遍都对对绿色色存在向向往之之心，因因此生生态景观观是塑塑造产品品性格格的首要要因素素。2.与主题协调调的的建筑元素素素与主题协调的建建建筑元素素也是是产品性性格形形成的重重要因因素。例例如，对对于托斯斯卡拉拉风格的的产品品而言，开开发发商不能能只告告知客户户其概概念，公公共配配套、会会所、产品品造型、园园林景观等等都必须匹匹配，这样样才可以形形成产品良良好的性格格。3.人文交流房地产产品具有有有人文交交流才才会形成成鲜明明的性格格。社社区景观观、园园林、与与主题题相关的的建筑筑小品等等，都都可以与与人进进行良好好的互互动。例例如，要要想使建建筑具具备亲和和力，可以以在外立面面干净、视视觉效果好好的角度下下功夫。建筑师运用的是是是建筑语语言，而而顾客感感知的的是人文文语言言。房地产产产品必必须具备“1+1”的组合才才能能塑造良良好的的人文交交流。其其中，第第一个个“1”是指建筑筑的主主题、意意念的的构成；；第二二个“1”是指生产产方式式的构成成。例如运运动主题题的社区区，第第一，从从建筑筑角度看看，社社区内的的景观观要与运运动相相结合；；第二二，要运运用建建筑语言言将其其性格释释放，让让顾客感感知；；第三，把把握握运动主主题的的灵魂，得得到到市场共共鸣，如如倡导科科学的的运动方方式，赋予予产品人文文交流的特特征。五、优化运营系系系统优化运营系统相相相当于内内部的的验收师师，可可以保证证房地地产产品品达到到预期的的效果果。这种种功能能质量的的控制制主要包包括以以下三个个环节节：1.选择合适的的建建筑公司选择一个合适的的的建筑公公司能能够有效效保证证产品按按照设设计方案案实现现。很多多项目目之所以以不理理想，主主要是是因为产产品完完型存在在严重重缺陷，如如整整体设计计不完完善、楼楼盘建建筑施工工存在在问题等等，这这些都会会影响响项目销销售。因此此，建筑公公司的选择择至关重要要。在选择建筑公司司司过程中中，公公开招标标是一一个不错错的方方式，但但这种种方式也也会存存在漏洞洞。发发展商必必须明明确自己己的目目标及核核心判判断标准准，具具备良好好的判判断力。2.加强建设过过程程的监督与与与控制只有对工程项目目目有足够够的了了解，才才能进进行良好好的监监督与控控制。因因此，项项目建建设过程程中，监督督与控制者者需要不断断了解产品品的户型特特点，不断断与设计师师沟通，帮帮助公司解解读、完善善整个运营营系统。3.设计多级验验收收系统项目验收不仅包包包括事后后验收收和官方方验收收，还包包括事事前及事事中验验收。台湾房地产企业业业的一种种营销销习惯非非常值值得人们们借鉴鉴。台湾湾房地地产企业业在房房屋开始始建造造时会制制定一一种“房屋保姆姆制制度”，由营销销系系统执行行，而而非工程程系统统。房屋屋在建建设过程程中，工工程的每每个节节点，营营销系系统都会会参与与其中。这这样样可以保保证营营销人员员在验验收时站站在顾顾客的角角度考考虑问题题，并并对整体体的工工程的各各个板板块分项项营销销。如果果营销销可以做做到这这种程度度，对对每一环环节都都非常了了解，一一定可以以得到到顾客的的信任任。而且且，其其中的每每一环环节将来来都可可能成为为价值值提升的的依据据。工程和营销是房房房地产项项目管管理的两两条重重要主线线，结结合得越越紧密密，将来来销售售就可以以越透透彻。营营销部部门参与与项目目优化运运营系系统越早早，将将来销售售效果果就会越越好。【案例】碧海庄园——海海海心情，墅墅科科技碧海庄园位于山山山东省威威海市市高新区区，背背面环山山，正正面环海海，北北边是亚亚洲最最大的高高尔夫夫球场，南南边边是哈尔尔滨工工业大学学威海海分校：：这是是中国海海岸线线上唯一一一块块具备这这四项项特征的的土地地。这一项目由台湾湾湾开发商商与威威海本地地开发发商合作作开发发，早期期时他他们认为为土地地的容积积率越越高、建建筑面面积越多多，创创造的效效益会会越好。后后来来开发商商通过过对威海海市场场的了解解后，发发现威海海市场场有以下下特征征：第一一，威威海市在在改革革开放后后，多多数人属属于“先先富起来”的的阶层，它它拥拥有外贸贸、改改制企业业等新新型力量量；第第二，威威海市市是面向向全国国的市场场，容容易完成成高端端产品——中中国半岛岛第一一别墅。在这种前提下，产产品完型需需要注意两两个方面：：第一，挖挖掘产品土土地的先天天特性。大大海能给人人带来愉悦悦的心情，首首要定位即即海心情。第第二，现代代高端住宅宅需要高端端的产品技技术力量，即即墅科技。为了响应高端市市市场的号号召力力，独栋栋别墅墅是必需需包括括在内的的，联联排别墅墅也需需要一定定的数数量。以以独栋栋别墅为为例，开开发商具具体的的产品完完型方方法如下下：第第一，引引进高高科技系系统，如如新风系系统、恒恒温恒湿湿，此此外，“电梯梯直通地地下室室、地下下室通通道直接接通向向海边”这一一产品概概念一一经提出出，迅迅速吸引引了大大量客户户。第第二，这这一土土地的区区型、位位型、楼楼型非非常稀缺缺，再再加之完完美的的户型，备备受受广大客客户的的青睐。此外，房屋保姆姆姆制度也也发挥挥了很大大的作作用：第第一，工工程部门门和营营销部门门进行行了有机机结合合，营销销部门门与客户户进行行了充分分的沟沟通；第第二，帮助助公司把握握产品质量量，帮助营营销人员对对产品进行行深度理解解。在诸多因素的共共共同作用用下，造造就了碧碧海庄庄园项目目的巨巨大成功功。如何进行房地产产产目标市市场选选择1.选择目标市市场场的原则2.影响目标市市场场选择的主主主要因素素影响目标市场选选选择的主主要因因素学习导航通过学习本课程程程，你将将能够够：●掌握选择目目标标市场的原原原则；●了解环境条条件件的主要内内内容；●熟知影响目目标标市场选择择择的六个个主要要因素。如何进行房地产产产项目目目标市市场选择择目标市场，就是是是企业经经过市市场细分分以及及对细分分市场场评估以以后，确确定作为为服务务对象的的有某某些共同同需求求的顾客客群体体所组成成的市市场，也也就是是企业决决定进进入的市市场。目标市场选择在在在不同的的语言言环境中中所体体现的内内涵是是不一样样的，其其选择不不仅信信赖市场场细分分过程中中详尽尽的市场场调查查分析，依依据据细分市市场的的评估结结论，在细细分的市场场中做出选选择，还要要就所选择择的目标市市场定位进进行可行性性研究。一、选择目标市市市场的原原则选择目标市场有有有四个原原则：：1.能够系统的的考考察各个细细细分市场场即企业对细分市市市场的由由来、获获得等每每项都都要逐渐渐进行行分析、深深入入调查，要要能能清楚细细分市市场的区区别。如果果不能做这这一点，就就证明企业业的市场细细分没有做做好。2.能够系统地地考考察项目即不管任何项目目目，都能能够系系统的进进行考考察，可可以就就其细分分市场场做项目目策划划。也就就是当当选择目目标市市场时，其其要要能达到到这一一要求，如如果果不能做做项目目策划，就就表表明还不不是很很完整、全全面面的清楚楚项目目的市场场细分分。3.能够对项目目策策划方案进进进行全面面的参参与评估估企业要能够从技技技术、经经济、管管理角度度对项项目策划划方案案进行全全面的的参与评评估，实际际上也就是是从各个角角度制订房房地产策划划方案。4.能够对项目目投投资及投资资资方案作作出科科学决策策选择目标市场时时时，还要要能够够对项目目投资资及投资资方案案作出科科学的的决策。市场细分的基本本本要求、最最终终目的就就是必必须做到到市场场的购买买力或或者市场场的规规模要大大于企企业成本本。通通俗来说说，就就是最终终的目目标市场场、细细分市场场的购购买力要要大于于企业的的成本本或者企企业的的投入。例例如如，如果果某楼楼盘的销销售总总价能达达到88000万，那那么企业业的投投资就应应在66000万以以下，如如果做做不到，就就要要推倒重重来。二、影响目标市市市场选择择的主主要因素素影响目标市场选选选择的主主要因因素有六六个：：1.市场规模市场规模就是市市市场购买买力，是是指细分分市场场的规模模大小小及其发发展潜潜力。一一般来来说，具具有足足够发展展空间间的市场场，即即便当前前规模模不够大大，仍仍然具备备吸引引力。对对房地地产项目目而言言，市场场规模模通常是是目标标市场决决策的的首要因因素。2.资源条件资源条件是指公公公司开发发商所所拥有的的或公公司能筹筹集到到可借支支配的的资源。对房地产公司而而而言，涉涉及的的主要的的资源源条件有有：资资金、土土地、技技术和人人力资资源。其其中，资金金是第一位位的，有资资金，项目目才能决策策。此外，土土地是基础础，技术和和人才是公公司固有的的。3.环境条件所谓环境条件，就就是项目所所在地段的的环境是否否与目标市市场的要求求相适应，具具体来说，包包括四个方方面：周边的自然环境境境目标市场的主力力力客户群群的要要求要与与周边边的自然然条件件接近，如如地地质、地地貌，除除此之外外，一一些植被被、气气侯是不不是也也是为主主力客客户群所所能接接受的。社会环境条件社会环境条件指指指的就是是住宅宅所在地地附近近的小区区住宅宅的文化化，是是不是能能够被被客户群群接受受，使其其满意意。如果企业能将社社社会环境境条件件跟主力力客户户群相匹匹配，顾顾客基本本上都都能接受受，就就没有太太大影影响；如如果不不能接受受，企企业就应应该考考虑做一一些改改变措施施。基础设施环境条条条件基础设施环境条条条件指的的就是是地下的的管网网，如污污水管管、供水水管、电电缆线等等是否否齐备。配套设施所谓配套设施，主主要就是市市政配套设设施，也就就是有无购购物场所、医医疗场所、金金融、邮政政、餐饮、运运动、娱乐乐等。4.盈利性因素素所谓盈利，是指指指扣除投投资成成本后的的收益益。盈利是前提，也也也就是市市场的的规模或或者叫叫市场购购买力力要大于于企业业成本。目目标标市场的的盈利利性主要要取决决于目标标市场场的结构构吸引引力，由由竞争争对手、替替代代品、购购买方方、供应应商以以及潜在在的进进入者共共同决决定。5.风险性因素素风险性因素，是是是指由于于意外外因素影影响，使使项目收收益偏偏离预期期投资资效益的的程度度。风险客观存在于于于一切项项目投投资过程程之中中。房地地产项项目投资资风险险的主要要指标标包括投投资风风险损失失强度度和投资资风险险分布状状况。6.政策性因素素所谓的政策风险险险，是指指项目目所在和和所在在地当时时颁布布的与项项目有有关的各各种法法律、法法规、产产业政策策。最最主要的的政策策性因素素有城城市规划划、利利率政策策、环环境保护护政策策、住房房政策策、土地地政策策以及相相关的的税收政政策等等。在影响目标市场场场选择的的六大大因素中中，市市场规模模、资资源条件件、环环境条件件三个个因素最最为关关键。房地产项目土地地地研究与与风险险评估1.土地调研2.周边楼盘调调研研3.住宅客户调调研研4.项目风险评评估估学习导航通过学习本课程程程，你将将能够够：●了解土地调调研研的主要内内内容；●学会对周边边楼楼盘进行调调调研；●熟悉住宅客客户户调研的方方方法；●掌握项目风风险险评估的方方方法。房地产项目土地地地研究与与风险险评估一、土地调研1.土地研究的的内内容在土地研究中，需需要考虑天天、地、人人三大因素素。其中，天天是指天气气、气候，地地是指地质质地貌、地地理环境，人人是指生活活在这块土土地上的人人。房地产产开发要达达到天地人人三者的统统一，也就就是说，既既要考虑当当地的气候候环境、地地质地貌、风风土人情，又又要考虑整整个房地产产市场的政政策。例如如，在北方方开发房地地产项目时时，重点要要考虑冬天天的供暖问问题；而在在三亚开发发房地产项项目，则要要重点考虑虑日照系数数的问题。总体而言，土地地地研究主主要包包括五方方面内内容，分分别是是：地块块与城城市的关关系、地地块与区区域的的关系、地地块块与市场场的关关系、地地块与与周边环环境的的关系、地地块块地形与与技术术指标。2.土地基本信信息息调研土地背景调研土地背景调研包包包括以下下内容容：第一，土地的现现现状与用用途，以以及土地地的“前世”、“今生”。房地产产开发发过程中中，获获取土地地的途途径有很很多，有有时会涉涉及股股权转让让或协协议转让让等，这这就需要要开发发商调查查土地地的来源源情况况；涉及及土地地上有建建筑物物需要拆拆迁的的，还要要考虑虑拆迁成成本和和拆迁手手续等等问题。第二，土地的产产产权和所所有权权。目前前我国国土地的的产权权包括两两种，即即国有土土地和和集体土土地。只只要拥有有产权权证、通通过正正规的招招拍挂挂流程，所所有有土地都都可以以用来进进行商商业或住住宅开开发。相相对而而言的就就是小小产权的的土地地，这些些土地地没有产产权证证、没有有经过过正规流流程，在开开发过程中中会出现很很多问题。第三，土地出让让让的条件件和要要求。随随着国国家提出出保障障房的要要求，越越来越多多的城城市对土土地出出让附加加了条条件。比比如杭杭州，要要求出出让一块块土地地后必须须配建建30%左右右的保障障房。对于于开发商来来说，就要要充分考虑虑配建保障障房的费用用、利润及及出售方式式等问题。土地所有权单位位位信息分分析土地所有权单位位位信息分分析包包括三方方面内内容：第一，单位的性性性质与归归属；；第二，单位的现现现状与主主营业业务；第三，出让意向向向与主管管领导导。3.地块主要数数据据研究土地的主要技术术术指标土地的主要技术术术指标包包括面面积、容容积率率、建筑筑高度度、限高高限低低、绿化化率、配配套要求求等。一般而言，土地地地完成一一级开开发之后后，这这些技术术指标标就已经经确定定下来，不不能能再进行行调整整。企业业要根根据自己己的现现状考虑虑是否否有能力力承接接这样的的项目目，以及及市场场上对这这样的的项目是是否存存在需求求。地块所处区域概概概况目标地块所处区区区域概况况包括括区域在在城市市中处所所方位位、规划划特点点及未来来发展展方向等等。例例如，这这个地地块将来来是城城市的新新城中中心，还还是工工业中心心、商商贸中心心，或或者是向向其他他方向发发展。了了解了这这些信信息，就就能知知晓未来来周边边客户群群体的的构成。地块配套信息地块配套信息主主主要包括括地块块的周边边交通通情况、教教育育文化配配套、公公共卫生生配套套、商业业配套套、工矿矿企业业、银行行金融融业、餐餐饮娱娱乐、政政府机机关等以以及与与这些配配套设设施的远远近距距离。这这些配配套信息息将是是项目未未来的的亮点或或者是是项目着着重要要打造的的要素素。例如，地块所处处处区域中中有学学校、医医院、银银行和政政府单单位，对对白领领阶层而而言就就是一个个很好好的居住住区，开发发商可以着着重打造这这些