房屋建筑面积的计算方法

房管局计算房屋建筑面积的方法建筑面积计算规规则一般规定l.房屋面积计计算算系指外围围围水平面面积及及水平投投影面面积计算算，其其中包括括房屋屋建筑面面积、共共有建筑筑面积积、使用用面积积等的测测算。2.房屋建筑筑面面积计算算按房房屋外墙墙（柱柱）勒脚脚以上上各层的的外围围水平投投影面面积，包包括阳阳台、挑挑廊、地地下室、室室外外楼梯等等，且且层高2.200米（含2.200米，下同同）以以上的永永久性性建筑。3.房屋共有有建建筑面积积系指指各产权权人共共同占有有或共共同使用用的建建筑面积积。4.房屋使用用面面积系指指房屋屋户内全全部可可供使用用的空空间面积积，按按房屋的的内墙墙面水平平面积积计算。5.房屋层数数是是指房屋屋的自自然层数数，一一般按室室内地地坪±0米以上计计算算。假层层、附附层（夹夹层）、插插插层、阁阁楼（暗暗楼）、装装饰饰性塔楼楼，以以及突出出屋面面的楼梯梯间、水水箱间不不计层层数。6.房屋所在在层层次是指指本权权属单元元的房房屋在该该幢楼楼房中的的第几几层。地地下层层次以负负数表表示。二、计算算全全部建筑筑面积积的范围1.永久性结结构构的单层层房屋屋按一层层计算算建筑面面积。单单层房屋屋内如如带有部部分楼楼层者，符符合合规则一一般规规定的亦亦应计计算建筑筑面积积。2.多层和高高层层房屋按按各层层建筑面面积的的总和计计算。3.房屋内的的技技术层（管管道道层、附附层、夹夹层等）层层高高在2.200米以上的的按按其墙外外围水水平面积积计算算。4.穿过房屋屋的的通道，房房屋屋内的门门厅、大大厅均按按一层层计算建建筑面面积。门门厅、大大厅内的的回廊廊部分，层层高高在2.200米以上的的，按按其水平平投影影面积计计算建建筑面积积。5.楼梯、楼楼梯梯间、电电梯（观观光梯）井井、提提物井、垃垃圾圾道、管管道井井等均按按房屋屋自然层层计算算建筑面面积。6.属永久性性结结构有上上盖的的室外楼楼梯，按按各楼层层外围围水平投投影面面积计算算。7.房屋天面面上上属永久久性建建筑，层层高在在2.200米以上的的楼楼梯间、水水箱箱间、电电梯机机房按外外围水水平面积积计算算。8.原始设计计斜斜面结构构屋顶顶下加以以利用用的空间间，高高度在2.200米以上的的部部位，按按其外外围水平平投影影面积计计算。9.挑楼、全全封封闭的阳阳台接接外围水水平投投影面积积计算算。10.与房屋相相连连的有柱柱走廊廊、两房房屋间间有上盖盖和柱柱的走廊廊，均均按柱外外围水水平面积积计算算。11.房屋间永永久久性的、封封闭闭的架空空通廊廊，按外外围水水平投影影面积积计算。12.层高在2.200米以上的的地地下层（地地下下室、半半地下下室、地地下车车库、地地下商商场等）及及其其相应出出入口口，按其其外墙墙（不包包括采采光井、防防潮潮层及保保护墙墙）外围围水平平面积计计算。13.有柱或围围护护结构的的门廊廊、门斗斗，按按其柱或或围护护结构外外围水水平面积积计算算。14.玻璃幕墙墙、金金属幕墙墙以及及其他材材料幕幕墙等作作为房房屋外墙墙的，按按其外围围水平平面积计计算建建筑面积积。既既有主墙墙体又又有幕墙墙时，以以主墙体体为准准计算建建筑面面积。其其墙厚厚亦按主主墙体体厚度计计算。15.属永久性性建建筑层高高在2.200米以上有有柱柱的车棚棚、货货棚等按按柱外外围水平平面积积计算。16.与房屋相相通通的有柱柱雨蓬蓬按柱外外围水水平面积积计算算。雨蓬蓬上盖盖面积小小于柱柱外围水水平面面积时，按按上上盖水平平投影影面积计计算。17.室内体育育馆馆按实际际层数数计算建建筑面面积。体体育馆馆（场）看看台台下空间间加以以利用的的，高高度在2.200米以上的的部部位，按按其外外围水平平投影影面积计计算建建筑面积积（多多层按多多层计计）。18.机械车库库不不论其高高度和和停放层层数，均均按一层层计算算。19.依坡地建建筑筑的房屋屋，利利用吊脚脚做架架空层有有围护护结构的的，按按其高度度在2.200米以上部部位位的外围围水平平投影面面积计计算。20.房屋的伸伸缩缩缝，若若与室室内相通通的，伸伸缩缝计计算建建筑面积积。三、计算一半建建建筑面积积的范范围1.与房屋相相连连有上盖盖无柱柱的走廊廊、檐檐廊，按按其围围护结构构外围围水平面面积的的一半计计算。2.独立柱、单单单排柱的的门廊廊、雨蓬蓬、车车棚、货货棚等等，按其其上盖盖水平投投影面面积的一一半计计算。3.未封闭的的阳阳台、挑挑廊，按按其围护护结构构外围水水平投投影面积积的一一半计算算建筑筑面积。当当围围护结构构向内内倾斜时时，按按围护结结构上上沿外围围水平平投影面面积的的一半计计算建建筑面积积；当当围护结结构向向外倾斜斜或外外凸时，按按底底板外沿沿水平平投影面面积的的一半计计算。4.无顶盖的的室室外楼梯梯按各各楼层外外围水水平投影影面积积的一半半计算算。5.有顶盖不不封封闭的架架空通通廊，按按其外外围水平平投影影面积的的一半半计算。四、不计算建筑筑筑面积的的范围围层高小于2.2220米的房屋屋及及房屋附附属部部位。2.突出房屋屋墙墙面的构构件、配配件、装装饰柱柱、垛、勒勒脚脚、台阶阶、无无柱雨棚棚等，以以及有主主墙体体的玻璃璃幕、金金属幕及及其他他材料幕幕墙。3.房屋之间间无无上盖的的架空空通廊。4.房屋的天天面面、挑台台，房房屋天面面上的的花园、泳泳池池。5.顶层挑台台的的底板局局部是是下层房房屋的的上盖时时，挑挑台整体体不计计算建筑筑面积积。6.房屋的平平台台、花台台、晒晒台及与与室内内不相通通的类类似于阳阳台、挑挑廊、檐檐廊等等。7.建筑物内内的的操作平平台、上上料平台台及利利用建筑筑物的的空间安安置箱箱、罐的的平台台。8.骑楼、过过街街楼的底底层用用作道路路街巷巷通行的的部分分；临街街楼房房挑廊下下用作作社会公公共通通道的，不不论论其是否否有柱柱，是否否有围围护结构构，都都不计算算建筑筑面积。9.屋面上有有柱柱有盖但但无围围护结构构的一一些观景景建筑筑设施。10.利用引桥桥、高高架路、高高架架桥路面面作为为顶盖的的建筑筑。11.广场式室室外外楼梯。12.独立烟囱囱以以及亭、塔塔、罐罐、池、地地下下人防干干、支支线。13.与房屋室室内内不相通通的房房屋间伸伸缩缝缝。五、房屋计算建建建筑面积积的基基本原则则在计算房屋建筑筑筑面积时时，如如遇上述述以外外的情况况按以以下原则则办理理。判别房屋屋计计算建筑筑面积积的基本本原则则是：永久固定定，层层高2.200米（含2.200米）以上上的的房屋及及与室室内相通通的部部位计算算建筑筑面积。1.计算全部部建建筑面积积应是是有顶盖盖全封封闭的房房屋及及部位或或底层层有顶盖盖、有有柱或有有围护护的部位位。2.计算一半半建建筑面积积一般般是不封封闭的的房屋及及部位位（房屋屋底层层的部位位除外外）。3.不计算建建筑筑面积通通常是是层高小小于2.200米的房屋屋及及部位；；装饰饰性的建建筑；；与室内内不相相通的部部位；；沿街巷巷社会会公用的的建筑筑及无上上盖或或上盖为为社会会公用的的建筑筑（除挑挑阳台台、非广广场式式室外楼楼梯算算一半面面积外外）。六、特殊殊墙墙体及部部位处处理原则则l.非垂直墙体体处处理原则：：：当房屋屋的墙墙体向内内倾斜斜时，按按其外外墙高度2.200米处的水水平平投影面面积测测算房屋屋的建建筑面积积；当当房屋的的墙体体向外倾倾斜时时，按底底板（地地坪）外外沿测测算房屋屋建筑筑面积。2.不规则（弧弧弧状）墙墙体处处理原则则：当当房屋墙墙体向向内凹且且内凹凹的高度度高于于2.200米时，按按其其外墙高高度2.200米处的水水平平投影面面积测测算房屋屋的建建筑面积积。内内凹高度度低于于2.200米时，按按最最小部分分的外外墙水平平投影影面积测测算房房屋的建建筑面面积。当当房屋屋墙体外外凸时时，按底底板（地地坪）外外沿测测算房屋屋建筑筑面积。共有建筑面积分分分摊规则一、一般般规规定l.房屋共有有建建筑面积积分摊摊计算，有有合合法产权权分割割协议的的，按按协议分分摊；；无协议议或协协议不明明确的的按本《规规则则》执行行。2.房屋共有有建建筑面积积分摊摊以幢为为单位位。共有有建筑筑面积分分摊仅仅限于本本幢内内的共有有建筑筑面积。与与本本幢房屋屋不相相连的公公用建建筑（如如变电电房、水水泵房房、门卫卫等）不不得分摊摊到本本幢房屋屋内。本本幢内为为多幢幢房屋服服务的的公用设设施建建筑面积积亦不不得分摊摊到本本幢房屋屋内。3.房屋共有有建建筑面积积按各各户套内内建筑筑面积乘乘以房房屋内相相关面面积的比比例进进行分摊摊。分分摊的共共有建建筑面积积不划划分各户户摊得得面积的的具体体部位。共共有有部位建建筑面面积一经经分摊摊，便不不得改改变原始始设计计的使用用功能能。4.有两种以以上上房屋类类型的的综合楼楼，应应根据房房屋类类型，按按相关关面积比比例先先行分摊摊除垂垂直通道道（楼楼梯、电电梯及及相应走走道，下下同）外外的全全幢共有有建筑筑面积（此此次次分摊的的最小小单位为为不同同类型的的功能能区），垂垂直直通道不不论所所处功能能区使使用（停停靠、连连通）与与否，均均按层分分割，垂垂直通道道面积积并入各各自功功能区共共有建建筑面积积。5.楼房下层层（含含底层）楼楼层层的垂直直通道道，无论论其使使用（停停靠、连连通）与与否，均均应承担担相应应的建筑筑面积积。6.同一幢楼楼具具有两个个以上上独立出出入的的单元（门门牌牌号），其其共共有建筑筑面积积应分别别进行行分摊。7.套（单元元）建建筑面积积为套套内建筑筑面积积与分摊摊的共共有建筑筑面积积之和。套（单元元）建建筑面积积＝套套内建筑筑面积积＋分摊摊的共共有建筑筑面积积二、计算算方方法（一）成成套套房屋的的套内内建筑面面积由由房屋的的套内内使用面面积、套套内墙体体面积积、套内内阳台台建筑面面积三三部分组组成l.套内使用用面面积（1）套内使使用用面积包包括卧卧室、起起居室室、厅、过过道道、厨房房、卫卫生间、厕厕所所、储藏藏室、壁壁橱等分分户门门内面积积的总总和；（2）跃层住住宅宅中的户户内楼楼梯按自自然层层数的面面积总总和计入入使用用面积；（3）不包括括在在结构面面积内内的烟囱囱、通通风道、管管道道井均计计入使使用面积积；（4）内墙面面装装修厚度度计入入使用面面积。2.套内墙体体面面积新建建住宅宅各套（单单元元）内使使用空空间周围围的围围护或承承重墙墙体，有有公共共墙和非非公共共墙两种种。其其中套（单单元元）与套套（单单元）、套套（单单元）与与共有有建筑空空间之之间的分分隔墙墙以及外外墙（包包括山墙墙）均均为公共共墙。公公共墙按按墙体体水平面面积的的一半计计入套套内墙体体面积积。套（单单元元）内的的分隔隔墙为非非公共共墙。非非公共共墙按墙墙体水水平面积积的全全部计入入套内内墙体面面积。3.套内阳台台建建筑面积积（1）封闭式式阳阳台，按按其外外围水平平投影影面积计计算建建筑面积积；（2）未封闭闭的的阳台按按其围围护结构构外围围水平投投影面面积的一一半计计算建筑筑面积积。套内建筑筑面面积＝套套内使使用面积积＋套套内墙体体面积积＋套内内阳台台建筑面面积（二）共共有有建筑面面积由由以下两两部分分组成1.电梯井、楼楼楼梯、垃垃圾道道、变电电室、设设备层（间间）、公公共门厅厅和走走道、地地下设设备间、值值班班警卫室室等共共有部位位的面面积，以以及为为整幢服服务的的公共用用房和和管理用用房的的建筑面面积。单独具备备使使用功能能的独独立使用用空间间（如车车库、自自行车库库、会会所或俱俱乐部部、仓库库、人人防工程程等）；；为多幢幢房屋屋服务的的警卫卫室、管管理用用房、设设备间间等，均均不计计入共有有建筑筑面积。2.套（单元元）与与共有建建筑空空间之间间的分分隔墙以以及外外墙（包包括山山墙）的的公共共墙体，墙墙体体水平面面积一一半的建建筑面面积。整幢房屋屋的的建筑面面积扣扣除整幢幢房屋屋各套套套内建建筑面积积之和和，并扣扣除单单独具备备使用用功能的的独立立使用空空间及及为多幢幢房屋屋服务的的警卫卫室、管管理用用房、设设备间间等，即即为整整幢房屋屋的共共有建筑筑面积积。共有建筑筑面面积＝全全幢建建筑面积积－全全幢各套套内建建筑面积积之和和－单独独具备备使用功功能的的独立使使用空空间等（三）共共有有建筑面面积分分摊系数整幢房屋屋的的共有建建筑面面积除以以整幢幢房屋各各套内内建筑面面积之之和，得得到建建筑物的的共有有建筑面面积分分摊系数数。（四）分分摊摊的共有有建筑筑面积分分摊的的共有建建筑面面积＝套套内建建筑面积×共有建筑筑面面积分摊摊系数数三、共共有建建筑面积积的分分摊方法l.住宅楼共共有有建筑面面积的的分摊方方法住住宅楼以以幢为为单位，根根据据各套房房屋的的套内建建筑面面积，求求得各各套房屋屋应分分摊的共共有建建筑面积积。2.商住楼共共有有建筑面面积的的分摊方方法首首先根据据住宅宅和商业业等的的不同使使用功功能按各各自的的建筑面面积将将全幢的的共有有建筑面面积分分摊成住住宅和和商业两两部分分，即住住宅部部分分摊摊得到到的全幢幢共有有建筑面面积和和商业部部分分分摊得到到的全全幢共有有建筑筑面积。然然后后住宅和和商业业部分将将分摊摊所得的的共有有建筑面面积再再各自进进行分分摊。住宅部分分：：将分摊摊得到到的幢共共有建建筑面积积，加加上住宅宅部分分本身的的共有有建筑面面积，按按各套房房屋的的套内建建筑面面积计算算各套套房屋分分摊的的共有建建筑面面积。商业部分分：：将分摊摊得到到的幢共共有建建筑面积积，加加上商业业部分分本身的的共有有建筑面面积，按按各层套套内建建筑面积积依比比例分摊摊至各各层，作作为各各层共有有建筑筑面积的的一部部分，加加至各各层的共共有建建筑面积积中，得得到各层层总的的共有建建筑面面积，然然后再再根据层层内各各套房屋屋的套套内建筑筑面积积按比例例分摊摊至各套套，求求出各套套房屋屋分摊的的共有有建筑面面积。3.多功能综综合合楼共有有建筑筑面积的的分摊摊方法多功能综综合合楼共有有建筑筑面积按按照各各自的功功能，参参照商住住楼的的分摊计计算方方法进行行分摊摊。4.非成套房房屋屋中的厅厅堂、箱箱子间、壁壁柜柜、灶间间、卫卫生间等等凡由由部分房房屋产产权人共共同使使用的部部位，其其建筑面面积按按部位共共同使使用的产产权人人户数平平均分分摊。南昌规范建筑面面面积、容容积率率计算方方法住宅建筑层高不不不低于2.9米买房的的的市民看看仔细细了，容容积率率、面积积等指指标再也也不能能由着开开发商商瞎蒙。记记者者6日获悉，南南南昌市城城乡规规划局根根据国国家有关关规定定，下发发了《关关于规范范建筑筑工程建建筑面面积、容容积率率计算规规则的的通知》，住住宅建筑层高高不能小于2.9米。底层架空层不计计计入容积积率根据据据规定，建建筑筑物顶部部有围围护结构构的楼楼梯间、水水箱箱间、电电梯机机房、结结构（设设备管道道）转转换层、底底层层(半地下)车库、杂杂物物间等，全全部部按建筑筑面积积计入容容积率率。建筑筑筑物层高高在2.2米及以上上者者按全面面积计计入容积积率，但但若层高高不足足2.2米者按1/2面积计入入容容积率。在室室室外地坪坪以上上部分的的高度度不超过1.2米的非经经营营性地下下室，层层高不大大于4.5米、无围围护护结构的的建筑筑物底部部架空空层，无无围护护结构的的结构构（设备备管道道）转换换层，按按《建筑筑工程程建筑面面积计计算规范范》计计算建筑筑面积积，计入入总建建筑面积积，但但不计入入容积积率。北向阳台要求统统统一封闭建筑筑筑物南向向或东东西向主主阳台台进深不不大于于1.8米、北向向或或东西向向次阳阳台进深深不大大于1.2米的阳台台，按按其水平平投影影面积的1/2计算建筑筑面面积并计计入容容积率；；超出出此规定定的部部分按全全面积积计算建建筑面面积并计计入容容积率。高度度度为两层层或两两层以上上的阳阳台，进进深原原则上不不得大大于3米。其中中，进进深不大大于1.8米的可不不计计建筑面面积不不计容积积率；；进深大大于1.8米、小于于等等于3米的按1/2面积计入入容容积率；；进深深大于3米的按全全面面积计入入容积积率；建建筑物物北侧原原则上上不设置置高度度为两层层或两两层以上上的阳阳台。此此外，考考虑南昌昌气候候特点，高高层层建筑北北向阳阳台原则则上要要求统一一封闭闭。飘窗不能突出外外外墙1.2米现在有有有很多建建筑都都设计了了突出出外墙的的飘窗窗，根据据要求求，以后后飘窗窗突出外外墙部部分的距距离原原则上不不大于于1.2米，宽度度不不大于该该开间间的2/3。若超出出这这个规定定的将将按全面面积计计入容积积率。当飘窗窗窗突出外外墙的的距离不不大于于0.6米、高度度不不大于2.2米、窗台台高高度不小小于0.4米时，可可不不计入容容积率率。除此此之外外，高度度在2.2米及以上上者者按全面面积计计入容积积率；；高度不不足2.2米者按1/2面积计入入容容积率。住宅建筑层高不不不小于2.9米该市还还还规定住住宅建建筑层高高不小小于2.9米且不大大于3.2米；办公公建建筑层高高原则则上不小小于3.2米，且不不大大于4.2米；分隔隔成成小间的的商铺铺建筑层层高不不大于4.5米。该市同同同时要求求建筑筑施工最最好不不要填平平或者者垫高地地面，以以后建筑筑工程程规划应应充分分利用现现有的的地形、地地貌貌，与相相邻地地块宜平平接，当当用地内内有高高差时进进行竖竖向设计计并组组织好排排水。

在住宅建建建筑中，计计算算建筑面面积的的范围和和方法法是：

(1)单层建筑筑物物不论其其高度度如何，均均按按一层计计算，其其建筑面面积按按建筑物物外墙墙勒脚以以上的的外围水水平面面积计算算。单单层住宅宅如内内部带有有部分分楼层(如阁楼)也应计算算建建筑面积积。

(2)多层或高高层层住宅建建筑的的建筑面面积，是是按各层层建筑筑面积的的总和和计算，其其底底层按建建筑物物外墙勒勒脚以以上外围围水平平面积计计算，二二层或二二层以以上按外外墙外外围水平平面积积计算。

(3)地下室。半半半地下室室等及及相应出出入口口的建筑筑面积积，按其其上口口外墙(不包括采采光光井、防防潮层层及其保保护墙墙)外围的水水平平面积计计算。

(4)用深基础础做做地下架架空层层加以利利用，层层高超过2．2米的，按按架架空层外外围的的水平面面积的的一半计计算建建筑面积积。

(5)穿过建筑筑物物的通道道，建建筑物内内的门门厅、大大厅不不论高度度如何何，均按按一层层计算建建筑面面积。大大厅内内回廊部部分按按其水平平投影影面积计计算建建筑面积积。

(6)电梯井、提提提物井、垃垃圾圾道、管管道井井和附墙墙烟囱囱等均按按建筑筑物自然然层计计算建筑筑面积积。

(7)住宅建筑筑内内的技术术层(放置各种种设设备和修修理养养护用)，层高超超过2．2米的，按按技技术层外外围水水平面积积计算算建筑面面积。

(8)独立柱雨雨篷篷，按顶顶盖的的水平投投影面面积的一一半计计算建筑筑面积积，多柱柱雨篷篷，按外外围水水平面积积计算算建筑面面积。

(9)突出房屋屋的的有围护护结构构的楼梯梯间、水水箱间电电梯机机房等，按按围围护结构构外围围水平面面积计计算建筑筑面积积。

(100)两个建筑筑物物之间有有顶盖盖的架空空通廊廊，按通通廊的的投影面面积计计算建筑筑面积积。无顶顶盖的的架空通通廊按按其投影影面积积的一半半计算算建筑面面积。

(111)突出墙面面的的门斗、眺眺望望间，按按围护护结构外外围水水平面积积计算算建筑面面积。

(122)封闭式阳阳台台、挑廊廊按其其水平投投影面面积计算算建筑筑面积。凹凹阳阳台按其其阳台台净空面面积(包括阳台台栏栏板)的一半计计算算建筑面面积。挑挑阳台按按其水水平投影影面积积的一半半计算算建筑面面积。

(133)住宅建筑筑内内无楼梯梯，设设室外楼楼梯(包括疏散散梯)的，其室室外外楼梯按按每层层水平投投影面面积计算算建筑筑面积；；楼内内有楼梯梯，并并设室外外楼梯梯(包括疏散散梯)的，其室室外外楼梯按按每层层水平投投影面面积的一一半计计算建筑筑面积积。房子面积是这样样样测出来来的

购房户有有有两点必必须弄弄明白：

第一，了了解解测绘规规范；；第二，明明确确合同约约定

图纸与房房产产证面积

缘何“两张皮”？

专家提醒醒：：购房者者务必必在商品品房买买卖合同同中下下功夫，将将全全部条款款读懂懂

本报讯(记者孟锋)房地产交交易易中的面面积纠纠纷一直直备受受关注。5月16日，《36户居民要要多“买单”64.8万元》一一文文刊发后后，不不少热心心读者者纷纷打打来电电话询问问。17日上午，市市市房管局局的工工作人员员黄晓晓华和于于志强强就此事事给出出了解释释。

■计算商品品房房图纸面面积与与房产证证面积积依据不不同规规则，两两数据据先天不不一致致

黄晓华简简单单打了一一个比比方，商商品房房图纸面面积与与房产证证面积积之所以以存在在差异，就就像像“一杆秤有有两两个秤砣”，一个秤秤砣砣是房管管局的的实测面面积，另另一个是是开发发商与购购房户户签订的的合同同面积。二二者者存在出出入，由由此造成成了面面积“纠纷”。

他解释说说，这这是由于于规划划设计面面积与与房屋产产权登登记面积积适用用范围、相相关关具体规规定及及公摊标标准不不一致导导致的的。规划划、设设计建筑筑面积积测算工工作则则主要是是为建建筑工程程造价价、计算算建筑筑房屋工工程量量、单位位工程程预算造造价提提供依据据。房房产测量量为房房屋产权权产籍籍管理、房房地地产开发发、交交易、征征收税税费提供供依据据和资料料，是是房屋产产权面面积登记记的基基础性工工作。

规划设计计部部门计算算单户户面积与与房管管部门确确认单单户产权权面积积所依据据的标标准是不不一致致的，前前者依依据的是GB/TT5503553--20005《建筑面面积积计算规规范》，后后后者依据据的是是GB/TT1179886--20000《房产测测量量规范》。而而两套规范对对面积计算的的具体规定也也是不一致的的，如《建筑筑面积计算规规范》规定建建筑物的阳台台均按水平投投影面积的1/2计算，而《房房产测量规范范》规定全封封闭的阳台按按其外围水平平投影计算，即即后者是前者者的两倍。

另外，上述述两套规范对对单户房屋面面积计算公摊摊要求不同。规规划设计部门门在依据《建建筑面积计算算规范》计算算单户面积时时，仅分摊其其所在层楼梯梯(电梯)及外墙，对对全楼共有共共用面积是不不参与全楼各各户分摊。《房房产测量规范范》规定除对对该楼所在楼楼梯(电梯)及外墙分摊摊外，还要对对共有共用部部分(如住宅楼内内变电室、地地下室<扣除独立销销售、使用的的部分>、设备间)的面积进行行全楼各户分分摊，虽然一一般情况下(如不考虑阳阳台封闭因素素)规划、设计计部门计算的的总建筑面积积与房管部门门确认产权面面积基本相符符，但上述分分摊规定导致致规划设计部部门按图纸计计算的单户面面积和房管部部门确认单户户产权面积出出现差异。

黄晓华举例例说，如阳台台的规划设计计面积，按照照是否封闭均均按一半计算算，而房屋产产权面积则按按照封闭的全全面积计算；；再如分摊部部分，规划设设计面积是分分摊其所在层层楼梯(电梯)及外墙，而而房屋产权面面积则是分摊摊所在楼梯(电梯)及外墙和共共有共用部分分。

■面积误差的的处理方法必必须和开发商商协商签订，而而不是任由开开发商使用“以房管局实实测面积为准准”的霸王条款

商品房图纸纸面积与房产产证面积如存存在差异，应应如何处理？？这一点购房房户在签订合合同时，就必必须充分考虑虑到，因为你你有选择权。

于志强解释释说，有些开开发商与购房房户在签订合合同时，出现现“以产权登记记面积为准”的内容是处处理约定面积积与产权登记记面积差异的的一种方式。现现行《商品房房买卖合同》是是国家建设部部、工商行政政管理总局的的示范合同文文本，其中规规定商品房的的合同约定面面积与产权登登记面积差异异的处理方式式，可由购房房者与开发商商协商约定，如如若购房人和和开发商约定定“以产权登记记面积为准”为处理方式式，则属于当当事人之间的的民事行为，即即双方约定以以房产证登记记面积计算房房屋价款。

他说，虽然然目前与面积积相关的概念念和计算公式式都很明确，但但真正到了购购房时，购房房户产权面积积与合同面积积有出入，这这主要表现在在预售面积与与实测面积的的误差上。尤尤其是以期房房的形式销售售(预售)，房屋尚未未建成，开发发商依据图纸纸自行计算房房屋面积，并并自行决定公公用面积的分分摊。之后在在建设中，开开发商自行将将一些部位进进行了变更，造造成最终竣工工房屋面积与与预售房屋面面积不一致；；另外，公摊摊系数是否符符合规定和科科学合理，也也影响面积的的大小。

于志强提醒醒说，购房户户在签订合同同时，想有效效地保护自身身利益，应在在合同中同时时明确约定建建筑面积和套套内建筑面积积(相对而言，套套内建筑面积积购房人自己己测量最方便便)。购房人在在约定套内建建筑面积时应应注意以下问问题：

——套内建筑面面积包含套内内墙体面积。所所以买相同的的套内建筑面面积不一定能能买到相同的的套内使用面面积。如：对对砖结构的房房子来说，底底层的墙体面面积厚，上层层的墙体面积积薄，由于外外墙有一半厚厚度计入套内内建筑面积，所所以同样的单单元中楼上楼楼下的套内使使用面积存在在一定差别。——套内使用面面积并非地毯毯面积。由于于管道井要计计入套内使用用面积，故购购房人买房时时最好让房地地产商标清楚楚管道井的面面积。购房人人买房时要注注意公共的管管道井是否计计入自己的套套内建筑面积积。

——套内建筑面面积包括阳台台建筑面积。其其中：封闭式式阳台的面积积按其外围水水平投影面积积计算；非封封闭式阳台的的面积按其外外围水平投影影面积的一半半计算。并且且，阳台的封封闭方式要以以经主管部门门审批同意的的商品房规划划设计图为准准，房地产商商无权擅自变变更其封闭方方式。

——按套内建筑筑面积签合同同也不能忽视视公摊面积。购购房人可要求求房地产商公公示下列分摊摊情况：(一)被分摊的共共用部位的名名称、用途、所所在位置、面面积；(二)参与分摊共共用建筑面积积的商品房的的名称、用途途、所在位置置、面积、分分摊系数；(三)“不分摊的共共用部位”写清楚。

——面积误差的的处理方法必必须和开发商商协商签订。而而不是任由开开发商使用“以房管局实实测面积为准准”的霸王条款款。

最后，购房房人如果想要要避免在购房房面积问题上上吃亏，就务务必在商品房房买卖合同中中下功夫，将将全部条款读读懂。也有一一部分购房者者在购房时希希望摊入计价价的建筑面积积越少越好，其其实这并不能能解决纠纷与与合理性问题题，因为硬性性规定的可分分摊面积项目目减少时，商商品房交易的的单价必然会会提高，开发发商是不会为为购房者支付付成本的，这这些成本最终终也还会由购购房者承担。

建筑面积计算规规规则一、计算建筑面面面积的范范围1．单层建筑物物物不论其高高度度如何，均均按按一层计计算建建筑面积积。其其建筑面面积按按建筑物物外墙墙勒脚以以上结结构的外外围水水平面积积计算算。单层层建筑筑物内设设有部部分楼层层者，首首层建筑筑面积积已包括括在单单层建筑筑物内内，首层层以上上应计算算建筑筑面积。高高低低联跨的的单层层建筑物物，需需分别计计算建建筑面积积时，应应以结构构外边边线为界界分别别计算。2．多层建建筑筑物建筑筑面积积，按各各层建建筑面积积之和和计算，其其首首层建筑筑面积积按外墙墙勒脚脚以上结结构的的外围水水平面面积计算算，首首层以上上按外外墙结构构的外外围水平平面积积计算。3．同一建建筑筑物如结结构、层层数不同同时，应应分别计计算建建筑面积积。4．地下室室、半半地下室室、地地下车间间、仓仓库、商商店、车车站、地