物业管理企业的安全保障义务研究报告报告

-.z物业管理企业的平安保障义务研究［发表时间：2008-12-23］**李晓明律师事务所王宏〔此论文获2008**律师论坛民事类二等奖〕内容摘要：平安保障义务是目前法学理论研究的热点问题，伴随着小区业主因家中财产被盗或人身遭受侵害而起诉物业管理企业的案件增多，如何界定物业管理企业平安保障义务的性质、*围以及赔偿责任等成为广阔法律工作者困惑的问题。这一问题的解决不但涉及到业主的合法权益，也关系到物业效劳行业能否良性开展。本文通过对物业管理企业承当平安保障义务的*围、性质、类型、归责原则、认定标准、因果关系及赔偿责任等法学理论问题进展了考证，希望能够对物业效劳企业承当平安保障义务的责任有所厘定。关键词：物业管理效劳平安保障义务因果关系责任引言近几年来，物业管理效劳纠纷案件逐年增多，物业管理效劳中出现的业主与物业管理企业之间的矛盾，逐渐成为社会关注的焦点，在一定程度上关涉到和谐社会的建立。其中，小区业主因家中财产被盗或人身遭受侵害而起诉物业管理企业的案件逐渐增多，物业管理企业作为经营者，对处于物业管理效劳区域内的业主是否负有平安保障义务〔以下简称“安保义务〞〕.承当何种限度的安保义务.违反安保义务的责任如何划分.目前在司法实践中，对这一问题出现了不同的认识和处理结果。笔者日前在为*物业公司提供法律效劳中，就遭遇了几起因业主家中财产被盗而状告物业公司要求赔偿的案件，现举一例介绍如下：*物业公司根据建立单位的选聘，为本案小区提供前期物业管理效劳；效劳*围包括对小区房屋及配套公共设施设备的维修、养护，保洁、绿化、车辆看管、公共秩序维护等工作；物业费按每平方米每月0.6元人民币的标准收取；物业公司未与业主签订书面的物业效劳合同。几年来，双方维持物业效劳、收费关系一直相安无事。去年*月*日深夜，物业公司的夜间值班人员接到业主甲的称家中遭到窃贼的入室盗窃。值班人员迅速拨打了“110”本案一审法院和二审法院的观点截然不同，并最终对案件作出了没有结果的审判结果，另人深觉遗憾。笔者在办理此案中曾查阅大量国内类似案例，对物业管理企业承当安保义务的*围、责任性质、类型、归责原则、认定标准等法学理论问题进展了考证，并希望通过本文能够对物业管理企业承当安保义务有所厘定，以促进司法实践工作和对立法的完善。一、物业管理企业安保义务概述安保义务，又称平安照顾义务，是指在一定社会关系中当事人一方对另一方的人身、财产平安依法承当的关心照顾、保护义务。安保义务以一定的社会关系存在为前提，如雇佣关系、运输关系、效劳关系、学校幼儿园对学生的教育关系等。安保义务的义务主体为从事经营活动的人，包括效劳场所的所有者、管理者、承包经营者等对该场所负有法定平安保障义务的公民、法人或其他社会组织；安保义务的权利主体是：〔1〕消费者；〔2〕潜在消费者；〔3〕实际进入效劳场所的任何人；安保义务适用*围限于旅馆、车站、商店、餐馆、体育馆、银行等向公众开放的、为公众提供效劳的场所[1]。?最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律假设干问题的解释?〔以下简称“解释〞〕第６条第１款“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度*围内的平安保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承当相应赔偿责任的，人民法院应予支持〞，确定了经营者的安保义务，有利于促进商品、效劳领域在平安方面加强管理，表达了对人的照顾和尊重。物业管理企业安保义务的产生，以与业主之间物业效劳合同关系的存在为前提。一般认为，物业效劳合同是物业小区的业主委托物业管理企业对其物业进展维护和管理的合同，属于我国合同分类中的委托合同[2]。物业管理企业按照合同约定的权限和*围提供效劳，同时向业主收取物业费。?物业管理条例?第2条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进展维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。〞第36条规定：“物业管理企业应当按照物业效劳合同的约定，提供相应的效劳。物业管理企业未能履行物业效劳合同的约定，导致业主人身、财产平安受到损害的，应当依法承当相应的法律责任。〞从上述规定的内容可以看出，物业管理企业负有履行效劳合同、管理小区公共环境卫生和维护公共区域秩序、保障业主人身财产平安的义务，该义务仅被限于特定的地域*围——物业小区公共区域之内。综上可知，物业管理企业安保义务来源主要有两方面：一是法律直接规定，如前述的?物业管理条例?第２条、第３６条。第二是合同约定的义务，如物业管理企业与业主在物业效劳合同中约定承当保障业主人身、财产的平安。因此，在责任性质上，安保义务根据其义务来源不同可以区分为法定义务和合同义务两种。二、物业管理企业安保义务的类型物业管理企业承当安保义务主要有以下两种类型[3]：１、直接责任。是物业管理企业未尽应当承当的平安保障责任，包括对物业设施设备未尽安保义务和物业效劳未尽安保义务的责任。物业管理企业熟悉小区的物业状况，应当对小区的公共设备、设施进展经常的、勤勉的维修、养护，使之保持良好、平安的运行状态，到达平安的、适用的标准，对潜在的平安隐患应在可预见的*围内采取警告、提示等措施。比方对与地面齐平的景观池，应采取警示标志或平安隔离装置，防止业主不慎摔入池中受伤；电梯出现故障应及时维修，防止业主使用时发生危险等等。在物业效劳合同中，如约定物业管理企业提供二十四小时监控、平安护卫的效劳，而物业管理企业疏于完成约定的安保义务，对业主利益的损害就应承当合同违约责任。２、补充责任。“因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承当赔偿责任。平安保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的*围内承当相应的补充责任。平安保障义务人承当责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉平安保障义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。〞?解释?第６条第２款明确了经营者未尽平安保障义务的补充赔偿责任。其含义是：在能够确定加害人时，由加害人承当责任，平安保障义务人不承当责任；只有在加害人无法确定时，由平安保障义务人承当责任；如果能够确认加害人，但是加害人的资力缺乏以承当全部责任时，则先由加害人尽力承当责任，剩余局部由负有平安保障义务的人依据该款规定承当。其构成要件：①第三人的侵权行为是损害事实发生的直接根本原因；②经营者对侵权的发生未尽合理限度的平安保障义务〔是侵权成立的条件，但非原因〕；③第三人侵权与经营者的不作为行为发生竞合。符合上述条件，经营者应承当补充赔偿责任[4]。物业管理企业承当补充赔偿责任的法理依据：物业管理企业负有防*、制止业主免受第三人侵犯的责任，但其违反了应当积极作为的安保义务，使本来可以防止或者减少的损害得以发生或者扩大；其应当为受害人向直接侵权人求偿而不能时承当风险责任，这符合风险控制理论和司法正义的理念。根据?解释?的规定，物业管理企业违反安保义务承当民事赔偿责任的归责原则应当是过失推定原则。即受害业主仅需证明义务人未尽平安保障义务，有损害结果发生；物业公司免责的唯一条件是证明自己没有过错，具体包括证明自己的注意标准是什么，自己的行为是否已经到达这样的注意标准；或虽未到达注意标准，但存在不可抗力或自己意志以外的其他原因[5]。如能证明自己确已按照约定或者相关标准在小区设置了门岗及保安效劳人员，采取了巡逻、值班、清查等尽责措施，在事故发生后积极救助、协助、报告，对小区的管理、效劳和平安保障工作不存在过错，则可以免责。如不能证明或者证明缺乏则应承当补充赔偿责任。三、物业管理企业安保义务的标准在实践中，物业管理企业承当安保义务的标准无法统一，应当结合具体案情进展具体分析，并赋予法官自由裁量权。综合起来要考虑以下几方面的因素：〔一〕法律的强制规定法律对物业管理企业的安保义务内容有强制性规定时，应当以法定标准判断。如?物业管理条例?第47条：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的平安防*工作。发生平安事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。〞公安部?关于保安效劳公司规*管理的假设干规定?第12条关于保安员的职责规定：“对发生在值勤区域内的刑事案件、治安案件和治安灾害事故，及时报告当地公安机关和客户单位，采取措施保护现场，协助公安机关维护案发现场秩序；落实防火、防盗、防爆炸、防破坏等治安防*措施，发现值勤区域内的治安隐患，立即报告客户单位和公安机关主管部门，并协助予以处置；保安员可以查验出入值勤区域的车辆、物品的出入手续。对现行**犯罪行为应当及时制止，对现行**犯罪嫌疑人应当扭送公安机关处理。〞从上述的规定内容可以看出，物业管理企业及保安的工作职责是平安防*，其效劳内容限于在物业小区内开展防*性平安保卫活动，包括采取平安防*措施、消除平安隐患、制止**犯罪、协助公安机关工作等。物业管理企业的安保义务与公安机关履行国家公职、打击违反犯罪行为、维护社会安定的法定职责有质的区别，不能要求物业管理企业的安保义务到达完全铲除治安、刑事案件的标准。物业管理企业的安保义务不得低于法定标准，否则就构成了违反安保义务。〔二〕物业效劳合同的约定在法律规定的根底上，物业效劳合同双方可就平安保障义务的*围、标准、责任等进展约定。譬如双方可以约定小区实行封闭式管理、二十四小时巡查和平安监控、夜间增加执勤、楼宇保安门岗效劳、财产看管等等。约定的标准不能低于法定标准或排除法定标准的适用，否则该约定无效。〔三〕行业标准目前我国法律关于安保义务的规定都比拟概括，尽管?物业管理条例?规定物业管理企业与业主之间应当订立书面合同来确定双方的权利义务，但在实践中仍然存在物业管理企业与业主无书面合同或者合同约定不明确的情况，则法官就应当根据物业效劳行业标准，结合当地的经济生活开展状况来确定安保义务的标准。同时，还应注意，?物业管理条例?规定物业效劳收费应当遵循合理、公开以及费用与效劳水平相适应的原则。国家发改委和建立部?物业效劳收费管理方法?以及?**省物业效劳收费管理实施方法?均规定物业效劳本钱或者物业效劳支出构成包括效劳人员的工资、社会保险和福利费、设施设备运行维护费、清洁卫生费、办公费和物业管理区域秩序维护费等，其中“物业管理区域秩序维护费〞作为物业管理企业承当安保义务的对价仅占物业收费的很少局部。根据权利义务一致原则，对物业管理企业不能苛责过严，应限于在平安防*的限度内承当安保义务。四、损害事实与违反安保义务的因果关系在违反安保义务的责任构成中，应注意义务人的违反义务行为与受保护人的损害结果之间，常常是间接因果关系。比方，第三人侵权直接造成了业主的损害，该侵权行为是业主受到损害的直接原因。而物业管理企业违反安保义务只是造成受保护人损害的间接原因。此外，在违反安保义务的责任构成中，因损害事实的不同，对因果关系也有不同的要求。对于人身损害事实，如物业管理企业违反安保义务行为是损害事实发生的适当条件，即构成因果关系要件，应当对该损害承当侵权责任。对于财产损害事实，则应当以直接因果关系作为判断标准，如物业管理企业违反安保义务的行为是损害事实发生的直接原因时，才构成侵权责任。也就是说前者要求物业管理企业承当安保责任的条件更严格。五、违反安保义务的赔偿责任物业效劳行业是微利行业，物业管理企业收取的物业费只有较少比例的安保费用，而业主遭受第三人侵害造成的人身或者财产损失却往往数额巨大，如何确定物业管理企业承当责任的限额呢?首先，鉴于物业管理企业的失责行为不是业主遭受损害的直接原因，因此业主的损害应先向加害人要求赔偿，只有从加害人处不能得偿时，才能由物业管理企业承当补充的赔偿责任。其次，相对于业主的巨额损失和支付较少的物业费，如由物业管理企业承当高额赔偿则有失公平。如何判定数额.要依靠法官的自由裁量。鉴于物业效劳合同属委托合同的性质，结合?解释?关于补充责任的规定，物业管理企业只在“能够防止或制止损害的*围内〞承当法律责任。即物业管理企业的责任*围不超过其订立合同时能预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在目前我国法律未规定责任限额的情况下，可以考虑以收取小区物业费中安保费用年度总额的一定限额作为裁量的上限。第三，由于安保义务的合同义务性质，对业主的精神损害赔偿一般不予支持。尤其在第三人侵权情况下，业主与第三人之间构成侵权损害赔偿法律关系，业主可以向直接侵权人主*精神损害赔偿。物业管理企业违反安保义务，对业主损害结果的发生是间接因果关系。当无法追查第三人或第三人承当责任不能时，如要求物业管理企业承当精神损害赔偿，责任过重恐不利于物业行业的开展；且双方是基于合同而形成的效劳关系，因此对业主向物业管理企业提出的精神损害赔偿请求应当不予支持。结语物业效劳行业已成为我国效劳业的重要种类，对促进国民经济的开展和提高人民群众的居住质量发挥了重要的作用。本文通过对物业管理企业安保义务问题的考证，认为物业管理企业作为经营者，对处于物业管理效劳区域内的业主负有平安保障义务。对目前物业管理效劳中的纠纷，首先应规*物业效劳合同，明确约定物业管理效劳是对小区的公共财物的管理，效劳*围限于小区公共区域；明确物业效劳安保义务的内容，区别业主家中财物及公共、共用财物的不同安保措施，确定火灾、水浸、盗窃、设施设备故障等意外事件的处理及责任，合理地平衡物业管理企业与业主之间的利益。其次，国家应进一步加强、完善有关物业管理效劳的立法，