一第二期5-从成就共享看设计

从成就共享看规划市政设计规划设计部：曾剑案例天津八里洲项目：指标对比

方案一方案二时间2015.052015.06用地面积（公顷）3.63.6计容建筑面积（万平方米）5.194.89容积率1.451.36户型洋房洋房+别墅案例天津八里洲项目：方案对比方案一方案二案例天津八里洲项目：效益对比方案一方案二产品建筑面积售价总成交额成本总成本利润利润率高层（18F）186916300117753300581210863209291212087.7%高层（11F）21008720015125760063171327075361855006412.3%洋房（8F）1131080009048000076478648757039924304.4%合计51009

359490900

316637028.8%产品建筑面积售价总成交额成本总成本利润利润率高层（32F）2368058001373440005327126143360112006408.2%洋房（8F）1328880001063040007012931754561312854412.4%双拼648011000712800009436611452801013472014.2%联排50401000050400000809040773600962640019.1%合计48488

365328000

4409030412.1%项目总关心什么成就共享成就共享规划市政设计把控进度提高效益进度效益课程纲要一、成本二、溢价进度进度--规划前置条件前置条件

充分、准确、及时问题你认为规划条件什么时间提供比较合适？A：摘牌前半年B：摘牌前3个月C：摘牌前2个月D：摘牌前1个月摘牌前2个月进度--规划案例（一）通过集团审批及政府认可时间为期1个月。收单时间：2013.7.23规划定稿：2013.8.23摘牌时间：2013.10.29海宁项目：前置条件内容齐全，准确进度--规划案例（一）政府提供的规划设计条件明确进度--规划案例（一）完整的当地技术规范作为指导进度--规划案例（一）营销中心户型配比，并附有详细的市场调研报告进度--规划案例（一）高淳项目：设计条件齐全，沟通及时到位，实现4个月开盘，达成成就共享进度--规划案例（二）接到任务：2013.5.4（设计条件齐全）规划方案签字：2013.5.13（主席签字）地块摘牌：2013.8.21开盘时间：2013.12.29进度--规划案例（二）方案沟通：1、限高80→86米。2、无需退让红线日照间距及进行相邻地块的日照对称分析。有利点：方案顺利通过审批增加低层货量进度--规划案例（二）山东邹城项目下单时间滞后、市场定位不确定，造成方案反复修改反面案例进度--规划案例（三）2013.9.1收到工作联系单，地块为200亩，此时项目已摘牌；进度--规划案例（三）设计条件存在一定不合理性；未提前与规划部门沟通进度--规划案例（三）市场定位不确定2013.9.4方案一2013.9.10方案二2013.9.15方案三2013.9.18方案四2013.9.20方案五2013.9.22朱总签字2013.10.12按项目部与审批部门沟通的意见修改方案2013.10.16重新向朱总汇报进度--规划案例（三）哈尔滨平房项目：设计条件提供不全，并多次修改；进度--规划案例（四）哈尔滨平房项目规划设计进展时间节点朱总签字确定方案2014.3.13提供新的哈尔滨规范，日照条件有变2014.4.13政府对规划布局提出新要求2014.4.22区域要求双拼改为联排2014.5.16朱总再次签字确定2014.5.19完成展示区定位图2014.6.18区域重新调低了建筑限高（低于挂牌条件高度）2014.6.22地块摘牌2014.6.29朱总再次签字确定2014.6.30规划局要求按照1.2倍建筑间距控制高层建筑高度2014.7.18政府要求增加退线距离2014.7.23尚未安排上评审会，报建未通过………进度--规划案例（四）哈尔滨平房项目进度--规划案例（四）建议解决办法：提前介入，提早下单做好产品定位提前与政府相关部门及集团相关职能部门确定前置条件进度--市政前置条件最关键的内容：1、绿化水水源2、给水水源3、雨污水排放点位置及标高。市政给排水专业最关键的内容：1、是否可做箱变2、电房能否设于地下室3、能否做首层建筑附属物电房？市政电气专业进度--市政前置条件广州朱村（城市花园）及中新首府项目1.市政电气设计条件答复及时及清晰；（附项目总签字）2.主要条件均参照最有利于公司的做法；如：电房设在地下室；10KV接线方式采用环网接线最节省投资等；3.供电方案回复意见未超过7天进度--市政案例问题你认为市政条件什么时间提供比较合适？A：摘牌前2个月B：摘牌前1个月C：摘牌前半个月D：摘牌以后摘牌前半个月效益一、成本二、溢价何如提高效益一、成本1.确定用地红线2.争取有利规划条件5.市政基础设施3.如何做足容积率4.展示区成本--1.确定用地红线1.确定用地红线划出高压线用地划出水域、景观用地划出不适宜建设用地划出城市代征地依据方案划红线成本--1.确定用地红线划出高压线用地花溪项目将高压走廊划出用地红线成本--1.确定用地红线鹤山共和项目将地块中水域景观用地（138亩）划出用地红线，（地价72万/亩，节约土地成本9936万）划出水域、景观用地成本--1.确定用地红线划出城市代征地句容项目将用地红线划在建筑控制线上成本--1.确定用地红线兰州项目将地块内地质条件差的用地划到红线外作为景观用地划出不适宜建设用地成本--1.确定用地红线依据方案划红线原红线位置南通项目在形成规划方案后再确定红线，节约用地约28亩，节省土地款4480万成本--2.争取有利规划条件2.争取有利规划条件合理容积率及限高高建筑密度、低绿地率地面停车率合理停车率（机动车、非机动车）减少非必要配套设施成本--2.争取有利规划条件白城项目容积率充足，高层车库直接从地面做起，节省建造成本及时间成本合理容积率及限高成本--2.争取有利规划条件茂名水东湾项目设计条件绿地率要求不小于45%造成低层总量减少高建筑密度、低绿地率有利于做架空停车和低层产品成本--2.争取有利规划条件漳浦项目通过与项目配合，与政府沟通有效沟通设计条件，停车率条件由原1:1减小为1:0.7；减少地下室面积约1万㎡,节约土建成本约2500万，并且节约了工程时间成本。原地下车库范围调整后范围合理停车率成本--2.争取有利规划条件东台项目当地规范对非机动车位有着严格的数量要求。（低层1.5个/户，多高层2个/户）在设计提出后，项目未能给予足够重视，造成需设置1020㎡架空层及5100㎡地下室作为非机动车库合理停车率反面案例成本--2.争取有利规划条件芜湖南陵项目采用全地面停车+停车楼的停车方式地面停车率成本--2.争取有利规划条件花溪项目设计条件增设：23班小学，托老所等配套设施减少非必要配套设施反面案例成本--2.争取有利规划条件增加配套用地：21000㎡增加配套建筑面积：21378㎡减少住宅建筑面积：95400㎡减少非必要配套设施成本--3.如何做足容积率3.如何做足容积率利用外部空间规划布局阴影区的利用建筑朝向建筑单体户型成本--3.如何做足容积率利用外部空间利用地块北侧为山体，沿红线北侧增加高层住宅提高容积率，建筑面积增加17.6万平米，容积率提高0.75成本--3.如何做足容积率规划布局经过长期经验总结：将高层住宅布置为倒U型布局，更有利于提高容积率。低层面积增加3.08万㎡六安项目首轮方案优化后方案成本--3.如何做足容积率建筑朝向有些时候适当调整住宅朝向也可起到增加容积率的效果。左侧方案较右侧增加1.46万平米。成本--3.如何做足容积率阴影区的利用利用高层区的日照阴影，增加一些不受日照限制的设施（商业、综合楼、公寓）。也是提高容积率的有效方法。成本--3.如何做足容积率建筑单体户型建筑单层面积会影响单体容积率，单体容积率对地块整体容积率有很大制约；面宽小，进深大的单体更容易提高容积率。4.展示区位置规模成本--4.展示区展示区位置—张家港项目选择展示区位置时需要修建一段约330m市政道路。反面案例成本--4.展示区位置反面案例展示区规模通州项目：展示区规模偏大总用地：19.95ha展示区占地：4.65haU街建筑面积：8000㎡英伦商业街建筑面积：1.6万㎡成本--4.展示区规模成本--4.展示区重点打造大尺度泳池——核心景观；别墅、洋房板房环绕泳池布置，洋房板房不单独占地，布置在商业顶部（可出售）；优化U街空间形态，既增加核心景观，又节约用地；有利快速开盘。最新劳斯莱斯展示区5.市政基础设施给排水电气成本--5.市政基础设施福建三明项目有一排洪渠，原水利局下属设计院三明市明兴水利水电勘察设计有限公司设计方案为：箱涵为3孔箱涵，单孔断面尺寸B×H=3×3m，总计B×H=9×3m，长度946m，明渠B×H=10×2.6m，长度504m。我方设计人员经统计汇水面积校核水量之后认为该方案断面偏大。经与对方设计院沟通后，对方同意调整方案，调整后箱涵改为2孔洞，总宽度减小1m；明渠宽度减小2m。降低综合造价470万。给排水成本--5.市政基础设施成本--5.市政基础设施佛冈碧桂园：一、二期经过多次与项目部、当地供电部门协商并调整10KV供电方案，最终取消15个10/0.4KV电房，改为设置箱式变压器供电，此做法可节省用地及不占用容积率，也有利于销售，节约投资约1850万。电气何如提高效益二、溢价1.增加货值2.最大化利用周边有利条件4.偷面积3.利用好商业溢价--1.增加货值1.原始纯洋房方案货值=洋房7.43亿+商业0.43亿=7.86亿阳江项目：以洋房6000元，双拼15000元，商业12000元进行货值分析2.只做标准综合楼方案货值=洋房7.07亿+双拼1.93亿+商业0.2亿=9.2亿溢价--1.增加货值对比原始方案货值增加2.47亿上浮32%3.优化版货值=洋房6.57亿+双拼3.32亿+商业0.17亿=10.06亿4.最终规划版货值=洋房6.35亿+双拼3.60亿+商业0.38亿=10.33亿溢价—2.最大化利用周边有利条件充分利用外部市政广场及人工湖打造展示区如皋龙游湖项目十里银滩三期充分利用海岸线景观资源溢价—2.最大化利用周边有利条件溢价--3.利用好商业龙江项目充分利用沿街面做足商业，提高溢价容积率3.0住宅：23.4万㎡商业：2.8万㎡住宅售价：6500元/平米商业售价：18000-35000元/平米别墅利用地下室不计容及夹层：地上面积106.86㎡，夹层赠送51.48㎡，地下赠送200.43㎡；售价6.5万/㎡溢价--4.偷面积报建版（杂物间）施工版（功能房）夹层偷面积需结合周边地形做成半地下车库达到当地政府不计容要求，将塔楼下地下室作为