四川房地产项目投资可行性报告

PAGEPAGE28“SG·DHSSSZ”项目投资可行性分析析析报告目录HYPERLINK\l"_Toc513646872"目录222HYPERLINK\l"_Toc513646873"第一章总论444HYPERLINK\l"_Toc513646874"一、项目背背景及概概况44HYPERLINK\l"_Toc513646875"二、主要技技术经济济指标标6HYPERLINK\l"_Toc513646876"表1“SGGG·DHSSZZ”项目主要要经经济技术术指标标6HYPERLINK\l"_Toc513646877"第二章住宅宅宅市场分分析与与营销战战略66HYPERLINK\l"_Toc513646878"一、投资环境分分分析6HYPERLINK\l"_Toc513646879"表2“十二二二五”规划经济济社社会发展展主要要指标7HYPERLINK\l"_Toc513646880"二、住宅市场分分分析8HYPERLINK\l"_Toc513646881"三、当前住宅市市市场面临临的矛矛盾和问问题110HYPERLINK\l"_Toc513646882"四、营销推广战战战略11HYPERLINK\l"_Toc513646883"表3楼盘销销销售价格増増况况表12HYPERLINK\l"_Toc513646884"第三章项目目目选址及及区设设条件133HYPERLINK\l"_Toc513646885"一、项目选址1113HYPERLINK\l"_Toc513646886"二、区域历史文文文化地位位133HYPERLINK\l"_Toc513646887"三、建设条件1113HYPERLINK\l"_Toc513646888"第四章建设设设规模及及功能能标准144HYPERLINK\l"_Toc513646889"一、建筑面积及及及内容144HYPERLINK\l"_Toc513646890"二、项目规划设设设计方案案144HYPERLINK\l"_Toc513646891"表4“SGGG·DHSSZZ”住宅户型型155HYPERLINK\l"_Toc513646892"三、工程项目情情情况15HYPERLINK\l"_Toc513646893"表5工程项项项目一览表表115HYPERLINK\l"_Toc513646894"第五章建建建设方案案166HYPERLINK\l"_Toc513646895"一、建设场地环环环境16HYPERLINK\l"_Toc513646896"二、总体规划布布布局17HYPERLINK\l"_Toc513646897"表6项目建建建设经济指指标标一览表表177HYPERLINK\l"_Toc513646898"三、建设方式1118HYPERLINK\l"_Toc513646899"表7招标情情情况一览表表118HYPERLINK\l"_Toc513646900"四、结构设计1119HYPERLINK\l"_Toc513646901"五、室内给排排水及供供电工工程19HYPERLINK\l"_Toc513646902"第六章项目目目施工进进度安安排21HYPERLINK\l"_Toc513646903"表8项目施施施工进度安安排排表21HYPERLINK\l"_Toc513646904"第七章投资资资估算与与资金金筹措222HYPERLINK\l"_Toc513646905"一、投资估算2222HYPERLINK\l"_Toc513646906"表9“SGGG·DHSSZZ”项目投资资估估算（单位:万元）222HYPERLINK\l"_Toc513646907"二、资金筹措2223HYPERLINK\l"_Toc513646908"第八章经济济济效益分分析223HYPERLINK\l"_Toc513646909"一、住宅销售价价价格23HYPERLINK\l"_Toc513646910"二、销售进度及及及付款计计划223HYPERLINK\l"_Toc513646911"表10各类类类建筑销售售计计划表244HYPERLINK\l"_Toc513646912"三、税费率2444HYPERLINK\l"_Toc513646913"表11税费费费率表244HYPERLINK\l"_Toc513646914"四、盈利能力分分分析24HYPERLINK\l"_Toc513646915"五、清偿能力分分分析24HYPERLINK\l"_Toc513646916"六、主要经济指指指标25HYPERLINK\l"_Toc513646917"表12主要要要经济指标标表表25HYPERLINK\l"_Toc513646918"第九章风险分分分析及对对策226HYPERLINK\l"_Toc513646919"一、风险分析2226HYPERLINK\l"_Toc513646920"二、投资风险的的的控制266HYPERLINK\l"_Toc513646921"第十章项目目目可行性性研究究结论及及建议议27HYPERLINK\l"_Toc513646922"一、结论27HYPERLINK\l"_Toc513646923"二、建议28HYPERLINK\l"_Toc513646924"附录（国民经济济济评价）2288HYPERLINK\l"_Toc513646925"表13项目目目总投资估估算算表（单位：：万万元）288HYPERLINK\l"_Toc513646926"表14投资资资使用计划划与与资金筹筹措表表（单位：：万万元）299HYPERLINK\l"_Toc513646927"表15售房房房收入与经经营营税金及及附加加估算表（单位：：万万元）300HYPERLINK\l"_Toc513646928"表16损益益益表（单位：：万万元）300HYPERLINK\l"_Toc513646929"表17财务务务现金流量量表表（全部部投资资）（单位：：万万元）311HYPERLINK\l"_Toc513646930"表18财务务务现金流量量表表（资本本金）（单位：：万万元）322HYPERLINK\l"_Toc513646931"表19资金金金来源于运运用用表（单位：：万万元）333第一章总论一、项目背背景及概概况1、项目名称SG·DHSZZZ2、开发商及简简简介四川省科学城SSSG置业有限限公公司德阳阳分公公司四川省科学城SSSG置业有限限公公司是由由中国国工程物物理研研究院六六所所所属SG实业总公公司司于二00四年十二二月月发起设设立的的高新技技术产产业的国国有控控股企业业。注注册资本本金为为人民币7730万元。由由法法人股东东四川川省科学学城SG实业总公公司司、绵阳阳金色色家园商商贸有有限公司司等组组成。主主要经经营：房房地产产开发、商商品品房销售售、光光纤通讯讯设备备、数字字通讯讯器材设设备、基基础机械械加工工、制造造、销销售等。公公司司资金实实力雄雄厚，科科技人人才众多多，拥拥有中国国工程程物理研研究院院作为强强大的的后盾。3、项目地址德阳市玉泉路与与与屏山街街交汇汇处4、临时接待中中中心德阳市庐山北路路路360号5、项目概况项目位于玉泉路路路与屏山山街交交汇处，有有四四栋电梯梯公寓寓组成，项项目目占地为171220㎡，总建建筑筑面积993554㎡,其中住宅宅面面积781668㎡，商铺铺面面积6576㎡，停车车库库面积146110㎡。项目目户户型区间间为51㎡——137㎡。以简装装面面市。整整个项项目紧邻邻占地地千亩的的东湖湖山公园园，东东湖山上上是以以山水园园林为为载体，集集休休闲娱乐乐旅游游观光健健身为为一体的的城市市近郊公公园，是是你感到到心旷旷神怡；；同时时周边生生活配配套也是是十分分方便，下下面面简单做做个介介绍：公交路线：1444路、23路、24路、27路等。教育配套：德阳阳阳一中、外外国国语学校校、德德阳八中中、黄黄河路小小学、四四川省商商贸学学校等。医疗配套：德阳阳阳肿瘤医医院（眼眼科医院院）、德德阳肝胆胆医院院、中山山医院院等。休闲配套：东湖湖湖山公园园、旌旌湖文化化长廊廊等。生活配套：沃尔尔尔玛超市市、玉玉泉综合合市场场、香诗诗美林林市场、丰丰联联超市、富富江江超市、红红旗旗连锁等等。6、资金来源本项目建设资金金金由SG职业有限限公公司自筹筹，不不足部分分通过过预售房房款和和银行贷贷款解解决。7、可行性报告告告制定依据据（1）《城市居居住住区规划设设设计规范范》（2）《德阳市市城城市拆迁管管管理条例例》（3）《城市居居住住区公共服服服务设施施设置置规定》（4）《住宅设设计计规范》（5）《住宅建建筑筑设计标准准准》（6）《建筑工工程程交通设计计计及停车车场设设置标准准》（7）《城市道道路路绿化规划划划及设计计规范范》（8）《高层民民用用建筑设计计计防火规规范》8、编制范围根据国家有关政政政策、法法律、法法规及规规范对对SGDHHSSZ项目建设设的的目的、必必要要性、项项目区区域概况况、项项目规划划方案案及建设设内容容、投资资方案案、融资资方案案与效益益分析析、财务务分析析、项目目风险险分析等等方面面进行全全面论论证和研研究。二、主要技技术经济济指标标表1“SGGG·DHSSZZ”项目主要要经经济技术术指标标序号项目名称单位指标1总占地面积㎡171202总建筑面积㎡993543地上建筑面积㎡847444住宅建筑面积㎡781685商业建筑面积㎡65766停车场面积㎡146107容积率4.958层数层1.2#地上334层，3.4#地上33层，地下1层9停车位个住宅地上72+++地下390+商业地上25=4488710地面建筑基底面面面积㎡363911住宅建筑基底面面面积㎡275812户型区间㎡51.23————137..11713建筑密度%21.1514小区绿化%36第二章住宅市市市场分析析与营营销战略略一、投资环境分分分析1、德阳市基本本本情况①、地理位置置：德阳市地处成都都都平原与与川中中丘陵接接壤地地带，市市区距距成都58公里，距距绵绵阳50公里，地地理位置置介于于东径104..115°—104..443°，北纬31.11°—31.2277°之间，是是我我国西南南地区区重要的的重工工业城市市和农农业生产产基地地。全市辖6个县（市市、区）土土地地总面积积为59511..55平方公里里，人人口约384..5万人，德德阳阳市中心心城区区建成区区规模模为45.776平方公里里，人人口约70万人。②、行政区域划划划分德阳市是198883年经国务务院院批准成成立的的地级市市，现现辖“一区三市市二二县”即旌阳区区、广广汉市、什什邡邡市、绵绵竹市市、中江江县和和罗江县县。德阳市经济发展展展情况2011年是“十二五”开局之年年，全全市人民民在市市委、市市政府府的领导导下，坚坚持“高位求进进、加加快发展”的工作基基调调，大力力推进进“一三五八”发展战略略，经经济发展展全面面增长，人人民民生活水水平不不断提高高，社社会事业业不断断进步。表2“十二二二五”规划经济济社社会发展展主要要指标指标体系及名称称称计算单位2010年2015年指标属性实际数五年年均增长%%%规划数五年年均增长%%%1、地区生产总总总值亿元921.311.4180012.0预期性2、人均地区生生生产总值元2500011.24865015.1预期性3、全社会固定定定资产投资资亿元601.340.3五年累计投资总总总额同口口径增增长50%以上预期性4、地方财政一一一般预算收收入入亿元45.819.69014.5预期性5、社会消费品品品零售总额额亿元299.715.954012.5预期性6、年末人口总总总数万人389.24.5‰3946.5‰约束性7、城镇居民可可可支配收入入元/人年1620212.12800012.0预期性8、农民人均纯纯纯收入元/人年648612.61150012.1预期性10、城市化水水平平%42.2提高1.1453提高2.16预期性11、森林覆盖盖率率%38.5提高0.2140.8提高0.46预期性12、节能：万万元元GDP能耗吨“十一五”累计计计下降20%达到国家及省上上上要求约束性13、减排：二二氧氧化碳排放放放量及主主要污污染物排排放吨达到国家及省上上上要求约束性注：1、地区生生产总总值绝对对数按现现价计计算，增增长速速度按可可比价价计算。2、地方财财政政一般预预算收收入增长长速度度为同口口径增增长。3、以2010年为基期期测测算，考考虑物物价指数数为2.6％。3、从2011年起，固固定定资产投投资统统计起点点由50万元提高高到500万元，500万元以下下的的项目和和农户户投资将将不再再纳入到到固定定资产投投资统统计范围围，“全社会固固定定资产投投资”指标变为“固定资产产投投资”。3、总体目标新一轮德阳市城城城市总体体规划划描绘了了未来来德阳的的发展展蓝图，到到2020年，经济济总总量较2015年再翻一一番番以上，综综合合经济实实力、人人民生活活水平平和生态态环境境保护再再上一一个新台台阶，成成为具有有国际际竞争力力的重重大技术术装备备制造业业基地地，国内内一流流的名优优食品品基地、清清洁洁化工基基地、新新材料基基地、现现代农业业基地地和职业业教育育基地，成成为为西部经经济强强市，重重要的的工业化化先导导区、现现代产产业聚集集区，四四川重要要的区区域性中中心城城市和山山水宜宜居城市，实实现成德德绵同同城化发发展，在在西部地地区率率先实现现城乡乡经济繁繁荣、生生态环境境优美美、和谐谐稳定定、协调调发展展的全面面小康康社会。二、住宅市场分分分析1、当前住宅市市市场现状随着经济的快快快速发展以以及及国家对对住宅宅建设和和城镇镇住房制制度的的深化改改革，以以住宅为为主题题的房地地产市市场，总总体上上呈现出出平稳稳发展的的态势势。主要要表现现在：①、房地产开发发发投资稳步步回回升，商商品住住宅投资资增长长加快。②、山品住宅销销销售形式好好转转，销售售额大大幅增长长。③、住房消费热热热点逐步形形成成，个人人购房房比例不不断提提高。④、住房公积金金金制度逐步步完完善，个个人住住房消费费贷款款迅猛发发展。⑤、房地产二、三三三级市场场联动动效应突突出，三三级市场场逐渐渐活跃。综上所述，我国国国房地产产市场场具有广广阔的的发展前前景和和巨大潜潜力。在在计划经经济向向市场经经济转转化的过过程中中，住宅宅市场场本身也也正在在发生着着深刻刻的变化化。这这一切，都都是是我国住住宅市市场进一一步发发展的良良好开开端和基基础。2、德阳市商品品品房现状和和市市场需求求⑴、住宅市场供供供给情况：：从目前德阳房地地地产住宅宅市场场来看，前前几几个月，整整个个楼市在在全国国大环境境影响响下，购购买者者观望情情绪比比较浓厚厚，大大家都在在等待待着楼市市大幅幅降价，虽虽然然在开发发商大大力的促促销下下，刚需需置业业者的购购买力力得到了了释放放，但是是相对对有限，不不能能很好的的缓解解当前压压力，投投资性需需求被被抑制。⑵、商业市场供供供给分析：：目前德阳市纯高高高层的项项目较较少基本本上都都集中在在老城城区核心心地带带，商业业项目目的开发发规模模也相对对较大大，销售售价格格也较高高。目目前的社社区商商业较多多，基基本上每每个开开发项目目都设设计了商商业（临临街）用用房。电电梯公寓寓一般般都考虑虑了2-3层的商业业用用房。⑶、德阳市房地地地产市场需需求求分析：：①、需求范围分分分析：德阳阳市市地处成成都、绵绵阳之间间，处处于成绵绵经济济核心地地带，经经济发展展比较较迅速，城城市市环境比比较适适合居住住，市市场需求求包括括周边几几个市市县。②、需求人口分分分析：主要要为为城市首首次置置业者、大大中中型企业业员工工、公务务员、企企业管理理人员员等为主主。③、需求数量分分分析：根据据德德阳市政政府制制定的城城市人人口规划划，到到2015年城市人人口口达到100万人，即即每每年需新新增城城市人口6-8万人左右右，再再加上现现有城城市人口口换房房需求，每每年年的刚性性需求求总量大大约为为180万-240万平方米米（约约2000000-3000000套住宅）。但但这些刚性需需求中较多的的一部分表现现为因购买力力不足而导致致的无效需求求，又因为德德阳目前的住住宅销售价格格相对较高，商商品房销售压压力应该是很很大的。④、需求价格分分分析：从目目前前德阳市市已经经在售项项目可可以看出出，德德阳市各各区域域的楼盘盘销售售价格差差距不不大，价价格幅幅度基本本在35000--57000元/左右，由由于于政府宏宏观政政策调控控力度度越来越越大，已已经明确确表示示要坚持持调控控政策不不动摇摇，老百百姓在在认识到到房地地产价格格高位位运行后后投资资空间变变小，更更多选择择持币币待购，以以期期政府能能将房房价调控控下来来。从今今年起起，国家家又对对房地产产市场场进行重重点调调控，出出台了了大量的的房产产政策，诸诸如如调整贷贷款利利率、限限制二二套、三三套房房等，从从全国国到地方方，房房地产市市场急急剧萎缩缩，销销售进入入停滞滞状态，虽虽然然目前价价格并并未被大大降，但但不排除除未来来大幅降降价的的可能，这这将将对项目目的开开发产生生重大大的影响响，也也将影响响项目目的价格格政策策。⑷、市场特征分分分析：①、在所有的购购购房者中，45岁以下的的中中青年人人占的的比重较较大。②、在所有的的购房房者中，城城城区人口口占的的比重较较大，在在产品设设计中中应关注注他们们的心理理需求求和家庭庭结构构特征。③、从目前德德阳市市住宅消消费市场场来看看，自主主和投投资性需需求各各占一个个比例例，但因因最近近房地产产市场场调控严严厉，以以投资为为目的的的购房房客户户占比重重已越越来越小小，故故在进行行产品品设计时时，应应尽可能能地考考虑自住住性购购买需求求。④、企业人员员、国国家公务务员、经经商人人员等购购房比比例较多多。⑤、城区内客客户大大多数在在城区有有一套套住宅，属属于于二次置置业，也也有考虑虑第一一居所和和部分分投资需需求，主主要考虑虑楼盘盘的区位位、品品质，开开发商商及物业业升值值空间。⑥、外地客户户大部部分属于于第一次次置业业，周边边客户户基本都都作为为第一居居所不不太注重重升值值空间，对对物物业的性性价比比要求偏偏高，对对社区环环境认认同度一一般。三、当前住宅市市市场面临临的矛矛盾和问问题我国以住宅为主主主体的房房地产产市场，已已进进入平稳稳发展展期。认认真分分析当前前住宅宅市场的的现状状，深入入研究究其面临临的主主要矛盾盾，并并从体制制、机机制和政政策上上探索改改革与与发展的的新思思路，对对房地地产业持持续、健健康、协协调发发展，为为国民民经济与与社会会发展作作出新新贡献是是很有有必要的的。⑴、当前住宅市市场场发展的基基基本态势势①、房地产开发发发投资稳步步回回升，商商品住住宅投资资增长长加快。②、山品住宅销销销售形式好好转转，销售售额大大幅增长长。③、住房消费热热热点逐步形形成成，个人人购房房比例不不断提提高。④、住房公积金金金制度逐步步完完善，个个人住住房消费费贷款款迅猛发发展。⑤、房地产二、三三三级市场场联动动效应突突出，三三级市场场逐渐渐活跃。综上所述，我国国国房地产产市场场具有广广阔的的发展前前景和和巨大潜潜力。在在计划经经济向向市场经经济转转化的过过程中中，住宅宅市场场本身也也正在在发生着着深刻刻的变化化。这这一切，都都是是我国住住宅市市场进一一步发发展的良良好开开端和基基础。⑵、住宅市场面面面临的只要要矛矛盾探析析我国以以以住宅为为主体体的房地地产市市场在发发展过过程中面面临着着一些深深层次次的矛盾盾，出出现了买买方市市场的形形势，结结构性、阶阶段段性、体体制性性供给过过剩的的现象突突出，面面临着市市场有有效需求求的不不足。主主要表表现在一一下三三个方面面：①、商品房空置置置量继续上上升升，消化化空置置房压力力加大大。②、住房制度改改改革的预期期进进度和力力度未未能实际际到位位，住宅宅市场场消费的的启动动要有一一个过过程。③、市场发育程程程度整体水水平平偏低，地地区区之间发发展严严重不平平衡。综上上上所述，这这几几点充分分反映映住住宅宅市场场在当前前宏观观经济形形势下下，扩大大内需需、加快快住宅宅建设的的迫切切要求，与与商商品房市市场有有效需求求不足足，供求求难以以有效衔衔接的的矛盾。化化解解这一矛矛盾，是是今后几几年住住宅市场场发展展的主旋旋律。四、营销推广战战战略高素质的物业开开开发，除除了高高水平的的规划划、设计计外，还还需要有有一套套行之有有效的的市场营营销策策略和手手段，高高标准的的经营营和管理理，以以确保项项目有有市场销销路，开开发商有有合理理的收益益。根根据本项项目市市场定位位和开开发特点点，拟拟采用以以下营营销推广广策略略：1、卖点分析①、项目高达3336%的绿化率率，且且紧邻占占地千千亩的东东湖山山公园，使使得得整个小小区成成为一个“园林式”的单位，因因因此有其其突出出的环境境特点点。此外外，开开发商重重视小小区住宅宅户型型多样化化和房房屋外观观设计计，大大大增加加了该项项目的的吸引了了。②、项目位于黄黄黄河片区，已已落户的生活活小区较多，配配套设施十分分丰富。教育育、休闲、娱娱乐、购物等等都很便利。③、小区坚持以以以“山无里，景景景无界，心心无无边”的开发理理念念，项目为四四幢幢电梯公公寓组组成，居居民生生活便捷捷，在在此基础础上还还引进了“智能化”新概念，更更更加提高高了小小区居民民的舒舒适度。④、项目定位于于于黄河片区区中中高档住住宅，但但价格相相对同同片区竞竞争楼楼盘显得得十分分亲民，且且采采用多种种优惠惠付款方方式极极大地提提高了了其竞争争力。⑤、项目开发商商商是由中国国工工程物理理研究究院六所所所属属SG实业总公公司司于二00四年十二二月月发起设设立的的高新技技术产产业的国国有控控股企业业，在在成都、绵绵阳阳等地已已开发发多个优优质的的楼盘和和公共共设施项项目，信信誉良好好。2、广告宣传策策策略由于SG置业有有限公司司已经经在成都都、绵绵阳等地地开发发了一系系列楼楼盘在消消费者者心目中中形成成了良好好地形形象，再再加上上黄河片片区优优质的生生活环环境对置置业者者都是一一个比比较大的的吸引引。“SG·DHSSSZ”项目针对对确确定的目目标群群体，按按计划划、分阶阶段，系系统的对对小区区的整体体形象象和“卖点”进行广告告宣宣传。包包括以以下广告告媒体体：现场场售楼楼部、工工地现现场、报报纸、电电视台、网网络络、公车车及户户外广告告牌等等。3、促销策略①、促销的阶段段段性策略，按按不同的阶段段指定不同的的销售策略。一一般按以下阶阶促销：促销准备备备阶段；；首次次公开展展销和和销售阶阶段；；二次公公开展展销和销销售阶阶段；三三次公公开展销销和销销售阶段段；扫扫尾销售售阶段段。②、销售对象：：：城市首次次置置业者、大大中中型企业业员工工、公务务员、企企业管理理人员员等。③、促销手段：：：拟采用多多种种促销手手段，包包括：广广告宣宣传、内内部认认购、人人员直直销、举举办展展销会、集集团团认购、灵灵活活多样的的付款款方式及及优惠惠方案、售售楼楼现场样样板房房促销等等。4、定价策略⑴、价格定位根据目前德阳市市市房地产产房源源交易信信息，以以及黄河河片区区一带同同类房房地产销销售价价格如表3所示：表3楼盘销销销售价格増増况况表序号名称地段最低价（元/㎡㎡㎡)最高价（元/㎡㎡㎡)均价（元/㎡)))1黄河畔岛黄河片区4260526047002瑞琪曼国际社区区区黄河片区4800623354003希望城黄河片区4788575850784凯旋国际老城区5258666855005春天印象城北片区4588514847006天籁福河东片区400048004500从德阳市近期楼楼楼盘价格格情况况分析，中中高高档住宅宅售价价在40000—6668元/㎡之间。参参参考各楼楼盘价价格和对对其区区位、环环境、配配套等对对比，“SG·DDHHSZ”价格定位位为为中高档档住宅宅，住宅宅价格格为4380元/㎡，商铺价格格为66800元/㎡，停车车位位每个100000元。⑵、价格优惠策策策略①、预付房款优优优惠：（一次次性性交纳100000元诚意金金，成成为银卡卡用户户，拥有1%优惠；一一次次性交纳200000元诚意金金，成成为金卡卡用户户，拥有2%优惠；一一次次性交纳300000元诚意金金，成成为钻石石卡用用户，有有用3%优惠。）②、集团购购买买优惠；③、特殊消消费费对象优优惠；；④、其他优优惠惠措施⑶、价格浮动策策策略：①、展销会期期促促销优惠惠价；；②、仙器销销售售优惠浮浮动价价；③、正常销销售售期段浮浮动价价；④、其他浮浮动动措施第三章项目目目选址及及区设设条件一、项目选址作为发展中的旌旌旌阳区内内，黄黄河片区区以上上风上水水、纯纯居住、无无工工业等因因素和和其优越越的自自然环境境，成成为城市市规划划中山水水宜居居特点的的重点点建设区区域。二、区域历史文文文化地位位黄河片区的区域域域范围是是指北北起青衣衣江路路，南至至黄河河东路，东东靠靠东湖山山，西西侧黄山山路；；整个片片区位位于德阳阳城市市的东北北面，是06年后新兴兴建设起来来的行政、高高尚居住中中心。在市市政府及建建设局的投投入巨资重重点打造之之下，强力力推进片区区建设，首首先便是对对青衣江东东路、龙泉泉山北路等等重要道路路进行了建建设，全面面完成了渭渭河路、庐庐山北路等等道路建设设。当前片片区市政配配套设施越越来越完善善，道路宽宽阔纵横交交错，市、区区两级众多多行政机关关及国家级级重点示范范中学等名名校均在该该区；区域域内环境优优美，东靠靠风景秀丽丽的东湖山山公园，西西临碧波荡荡漾的绵远远河，依山山傍水自然然条件出众众。三、建设条件1、区域配套:::近几年内内德德阳市、区区两两级众多多行政政机关办办公地地点已先先后迁迁到黄河河片区区；学校拥有鼎天幼幼幼儿园、国国家家级重点点示范范中学德德阳中中学、德德阳外外国语学学校等等；提供医疗服务的的的眼科医医院和和肝胆病病医院院；综合市场有主要要要玉泉农农贸市市场，为为市民民的生活活消费费提供了了便捷捷；2、区域楼盘情情情况（房地地产产经济）:黄河片区区当当前是以以纯居居住社区区为主主，区域域内楼楼盘主要要以万万兴魅力力城系系列、福福康集集团、顺顺天房房产开发发的楼楼盘为主主。已已入市的的楼盘盘有：御御景东东苑、骏骏逸东东山、上上东风风景。即即将入入市的项项目有有万兴魅魅力城城四期、福福康康瑞琪曼曼。楼楼盘户型型户型型面积从60平米的一一室室一厅到200余平米的的奢奢华户型型齐全全。区域域楼盘盘主要以以中型型社区为为主，都都较注重重小区区的内部部环境境和景观观配套套的打造造。3、交通方便SG·DHSZZZ坐落于北北起起青衣江江路，南南至黄河河东路路，东靠靠东湖湖山，西西侧黄黄山路的的黄河河片区，即即德德阳城市市的东东北面，是是06年后新兴兴建建设起来来的行行政、高高尚居居住中心心。其其市政配配套设设施越来来越完完善，道道路宽宽阔纵横横交错错，有14路、23路、24路、27路等公交交车车经过此此地，距距离火车车站30需要25miinn,而距离汽汽车车站只需15miin，交通十十分分便捷。土地征用情况开发土地由出让让让方式获获得土土地1711220㎡，土地地价价格为5680万元。第四章建设设设规模及及功能能标准一、建筑面积及及及内容SGGG·DHHSZZ项目建设设为为商业小小区，初初步规划划总建建筑面积积为9935544㎡，其中中住住宅面积781668㎡，商铺铺面面积6576㎡，停车车库库面积146110㎡。二、项目规划设设设计方案案1、项目在规划划划设计时，充充分考虑德阳阳整个消费需需求以及德阳阳市地方环境境对建筑的影影响，坚持“山万里，景景无界，心无无边”的开发理念念，项目致力力于打造一个个适合人居的的居住生态社社区。2、建筑外立立面风风格：概概念主题题生态态、时尚尚、经经济、适适用、舒舒适的现现代派派生活。主主要要通过窗窗、玻玻璃、阳阳台、腰腰线、空空调机机位、屋屋顶等等建筑符符号来来体现。3、建筑内装装饰：：为了更更好的顺顺应市市场和给给客户户更大的的自由由发挥空空间，交交屋标准准为清清水房，重重点点在隐蔽蔽工程程中尽量量做到到一次到到位，防防止客户户二次次装修对对建筑筑产生破破坏。4、户型定位位：由由于本项项目规模模不大大，户数数不多多，但是是在设设计时特特别注注意不要要简单单的重复复，充充分挖掘掘各户户型的特特点，使使每一个个户型型尽量有有变化化，力求求达到到各具特特色和和独有的的卖点点，以达达到吸吸引客户户的目目的。5、户型设计：：根根据“SG·DDHHSZ”区位环境境和和住宅市市场需需求，规规划为为以下及及三种种户型：：表4“SGGG·DHSSZZ”住宅户型型户型面积（㎡）数量（套）套型A87.6350两室两厅一卫137.1750三室两厅两卫107.8350三室两厅一卫B51.23132一室两厅一卫72.25124两室两厅一卫93.13124两室两厅一卫107.83132三室两厅一卫C129.4950三室两厅两卫87.6350两室两厅一卫D69.2125两室两厅一卫129.8425三室两厅两卫130.4325三室两厅两卫85.6825两室两厅一卫总数862套以上户型在设计计计时综合合考虑虑了住宅宅使用用功能和和空间间组合、家家庭庭人口、职职业业特征等等因素素，住宅宅内有有卧室、起起居居室、厨厨房、卫卫生间、储储藏藏室及阳阳台、餐餐厅和书书房。各各种功能能空间间如卧室室、起起居室、餐餐厅厅、卫生生间的的使用面面积也也满足规规定的的要求。三、工程项目情情情况表5工程项项项目一览表表序号项目名称说明1土建工程建筑面积9933354㎡1.1住宅建筑面积7811168㎡1.2商铺建筑面积657776㎡1.3停车场建筑面积1466610㎡2给排水工程水箱、水池、水水水泵机房房3普通消防系统住宅区4变配电工程（强强强电）配电房变配电设设设备5照明工程小区照明6通信工程普通电话配线（端端子接单元口口）7火灾报警及安全全全监视公共场所火灾报报报警，可可视防防盗门8通风工程地下停车库通风风风9闭路电视住宅区10室外工程室外绿化及部分分分道路场场地第五章建建建设方案案一、建设场地环环环境1、总体分析本项目位于地势势势平坦，不不占占用城市市主干干道，无无需大大规模拆拆迁。城城市主次次干道道的水、电电、煤煤气、通通讯等等市政设设施配配套完善善，承承担施工工任务务的施工工队伍伍，只要要满足足施工资资质的的企业就就能完完成施工工任务务。而德德阳市市满足资资质要要求的企企业有有几十家家，施施工队伍伍不成成问题，施施工工所需场场地、施施工道路路、用用水、用用电均均已满足足，故故施工条条件较较好。2、自然环境境：⑴地形、地地貌德阳市市市旌阳区区地处处龙门山山东和和龙泉山山西北北地带，地地跨跨成都平平原和和鹿头山山系列列，绵远远河、凯凯江河由由西北北向东南南斜穿穿区境，石石亭亭江沿西西南区区界注入入，江江河间地地形开开阔平坦坦，绵绵远河以以东地地形起伏伏为丘丘陵区。全全区区地势西西北高高，东南南低，西西北海拔拔在460米至600米之间。土土土地类型型按地地貌划分分平原原、浅丘丘。⑵气候、水水文德阳市市市属于亚亚热带带湿润型型气候候区，四四季分分明、气气候温温和、降降雨充充沛、无无霜期期长，平平均风风速小，冬冬季季常有干干旱，秋秋多绵雨雨。德阳市水资源总总总量为82.775亿立方米米，其其中地表表水为为56.998亿立方米米，地地下水为25.777亿立方米米，在在水资源源总量量中可利利用水水量占总总水量量为35.7700%，其中地地表表水为22.338亿立方米米，地地下水为7.13亿立方米米。二、总体规划布布布局1、片区规划划“SG·DHSSSZ”项目位于于位位于德阳阳城市市的东北北面，是06年后新兴兴建设起来来的行政、高高尚居住中中心，属于于市政府及及建设局的的投入巨资资重点打造造之下以园园林旅游、休休闲娱乐和和中高档住住宅为主的的区域。目目前，该片片区市政配配套设施齐齐全，周边边环境也十十分完善。2、总平面布布局“SG·DHSSSZ”总平面呈呈方方形布局局，由由4幢电梯公公寓寓组合而而成，其其中底层层或低低层为商商铺，下下设地下下停车车场，绿绿化率率高达36%，布局合合理理，休闲闲宜居居。整体规划设计特特特点A、在建造现现场销销售部时时应充分分考虑虑楼盘概概念，充充分利用用项目目区位优优势，体体现楼盘盘品质质、特征征。B、将项目外外观色色彩和建建筑风格格同小小区景观观有机机结合起起来，达达到天、地地、景景、房、人人的的完美统统一境境界。C、在项目目开盘时时先将将部分区区内净净化，景景观先先做出来来。尤尤其是接接待中中心的景景观，体体现楼盘盘概念念，让购购买者者有一个个切身身体会。D、在小区内内的景景观净化化设计重重点体体现生态态精品品楼盘的的概念念。E、充分利利用区位位优势势提升综综合利利用效率率，在在屋高、平平面面规划、外外立立面等方方面提提升项目目的商商业价值值。4、项目建筑经经经济技术指指标标表6项目建建建设经济指指标标一览表表序号项目指标1总用地面积17120㎡2总建筑面积99354㎡2.1停停停车场建建筑面面积14610㎡2.2地地地上建筑筑面积积84744㎡2.2.1住宅宅宅78168㎡2.2.2商铺铺铺6576㎡3建筑层数34层3.1地地地上33层3.2地地地下1层4建筑总高99.3m5建筑容积率4.956绿化率36%7停车位数量4877.1地地地上977.2地地地下390三、建设方式1、项目发包方方方式是采用用公公开招标标的方方式。项目的勘察、设设设计，土土方工工程，桩桩基工工程，土土建工工程，装装修装装饰工程程，水水电工程程，绿绿化、景景观塑塑造，小小区道道路及基基础设设施建设设，重重要设备备、材材料等物物资的的采购，项项目目监理宜宜采用用委托招招标的的组织形形式。2、招标范围表7招标情情情况一览表表序号名称招标情况备注不招标招标1项目勘察、设计计计招标2土方工程招标3桩基工程施工招标4土建工程施工招标5装修装饰工程招标6水电工程招标7小区绿化、景观观观塑造招标8小区道路及基础础础设施施施工招标9重要设备、建筑筑筑材料等等物资资的采购购招标10项目监理招标四、结构设计根据“SG·DDHSSZ”地质勘查查情情况和本本项目目初步规规划，工工程基础础和上上部结构构设计计拟采用用以下下类型：：1、基础选型及及及处理桩基础：根据项项项目所在在地地地基状况况采取取打钢筋筋混凝凝土预制制桩工工程。质量保证：采用用用规格质质量必必须符合合设计计要求和和施工工规范规规定，且且有出厂厂合格格证的2、预制钢筋混混混凝土桩。工艺流程操作：：：就桩桩桩机→起吊预制制桩→稳桩→打桩→接桩→送桩→中间检查查验验收→移桩机至至下下一个桩桩位深层搅搅搅拌桩：：采用用注浆加加固地地基施工工及大大体积混混凝土土筏板基基础施施工，并并通过过动力触触探和和载荷试试验等等原位测测试方方法对施施工结结果进行行检测测来验证证试验验结果。上部结结结构：“DHSZ”建筑群由4幢高99.3米的塔楼楼、高高层住宅宅组成成，其中中地上上33层，地下1层。地上建建建筑物为为框架架—剪力墙结结构构，地下下停车车库为底底板、侧侧壁顶板板均为为抗渗等等级为为P6的防水混混凝凝土。抗抗震烈烈度为7度，结构构安安全等级级为二二级，耐耐火等等级为二二级。其其中，屋屋面防防水等级级为2级，地下下室室防水等等级为为2级。必须指指指出的是是，德德阳在2008年地震以以后后，人们们逐渐渐对建筑筑物的的抗震强强度有有了一定定的要要求，因因此在在结构施施工中中明确注注意提提升建筑筑抗震震强度，因因此此：使结构构具具有明确确的计计算简图图和合合理的地地震作作用传递递途径径。具备备必要要的抗震震承载载力，良良好的的变形能能力和和消耗地地震能能量的能能力。对对可能出出现的的薄弱部部位，拟拟采取措措施提提高抗震震能力力。五、室内给排排水及及供电工工程给排水工程由生生生活给水水、消消防给水水、排排水三个个系统统组成。本本项项目位于于黄河河片区，可可运运用已有有的市市政给水水设施施。1、生活给水系系系统：采用用竖竖向分区区供水水方式，一一~五层为下下区区，采用用下行行上给市市政直直供给水水管提提供，六~十一层为为中中区，十十二层层及以上上威上上区，中中区和和上区均均采用用地下室室水泵泵房内设设置无无负压变变频水水泵，供供给楼楼顶容积积为48m3的水箱。水水水表按楼楼层集集中放置置，热热水由户户内气气燃气热热水器器供应。给给水水干管、立立管管采用内内筋嵌嵌入钢塑塑复合合管，室室内生生活给水水管及及热水管管均采采用PP-R聚丙烯塑塑料料给水管管，热热熔连接接。2、消防给水系系系统:室外消火火栓栓由小区区给水水管网直直接供供水,20LL//s,室内设置400mm3的消防蓄蓄水水池，消消防给给水由室室外给给水管供供给，消消火栓由由普消消泵(一备一用)从消防水水池池供给。楼楼顶顶设置容容积为为48m3的玻璃钢钢水水箱。本本工程程地下车车库及及一、二二层商商场及标标准层层公共走走廊，设设置自动动喷水水灭火系系统。自自动喷水水系统统危险级级Ⅱ级设计，喷喷喷水强度8L/mmiin·mm2,作用面积160mm2，系统设设计计流量为30L//ss,设湿式报报警警阀一套套，在在每层的的供水水干管上上调信信号蝶阀阀和水水流指示示器。加加压泵房房内设设主加压压泵6台，系统统设设水泵接接合器器6个，喷头头采采用标准准型玻玻璃球喷喷头，68。C温度级。室室室内系统统管道道竖向成成环状状连接，室室风风消火栓栓系统统及自动动喷水水灭火系系统管管道均采采用内内外壁热热镀锌锌钢管：DN≥100，采用沟沟槽槽式（卡卡箍）连连接或法法兰连连接（阀阀门处处）；DN<11000,采用螺纹纹连连接。3、排水系统：：：室内采用用污污废水合合流，系系统采用用单立立管排水水方式式，伸顶顶通气气管，排排入室室外沼气气化粪粪池，经经处理理后再排排入市市政污水水管。室室内排水水立管管采用U-PVVC螺旋排水水管管道，排排水横横管采用用挤出出成型U-PVVC排水管道道，承承插粘接接。4.供电配套系系统统⑴供电电源及电电电压。供电电电电压为10KV，从黄河河片片区的主主干线线接入，有有专专门的配配电房房进行转转压分分送。⑵负荷等级。工工工程消防用用电电设备，设设备备机房，小小区区道路照照明等等采用二二级负负荷，其其他为为三级。⑶计量方式。由由由系统进线线设设专用计计量柜柜，每户户都有有电压表表。5.照明及电力力设设计⑴照明设计。有有有正常照明明，小小区照明明，应应急照明明等，小小区主要要光源源为节能能型荧荧光灯，住住宅宅预留灯灯位，自自行选择择，在在公用的的疏散散通道，地地下下车库等等，设设安全出出口标标志灯。⑵电力设计。生生生活水泵与与潜潜水泵水水位由由系统自自动控控制，消消防设设备接消消防中中心指令令开启启或停机机。6.供气。采用用城城市管道煤煤煤气供应应，每每户都配配备专专用煤气气管道道，从事事先设设计的预预留孔孔接入。7.通风⑴住宅空调。每每每个住户室室外外都有空空调预预留位置置，可可自行购购买安安装。⑵通气。在地下下下车库等位位置置安装机机器排排烟通风风设备备，以保保证空空气质量量的清清新。8.通讯设施⑴光纤。小区接接接入电信的的光光纤设备备，电电话线的的接入入，每户户都有有预留线线路，可可自行选选择开开通。⑵电视线路。同同同光纤一样样，统统一接入入，预预留线路路由用用户自行行选择择。9.消防⑴小区的通道，楼楼楼梯道等等都有有消防设设备。⑵小区室外按规规规范设置消消火火栓。⑶地下车库按规规规范标准，设设置防火分区区，并采用自自动喷淋系统统。10.环境保护护护⑴生活垃圾的处处处理。每个个楼楼层设置置有垃垃圾通道道，每每天进行行垃圾圾的处理理，小小区设置置有垃垃圾箱，并并有有专人进进行打打扫。⑵生活污水。有有有专用管道道进进行合流流汇中中，进入入片区区的城市市污水水管道。⑶噪声。小区距距距离街道有有一一定的距距离，且且为高层层建筑筑，在这这方面面不需要要专门门的设施施设备备。第六章项目目目施工进进度安安排本项目目目计划在在两年年半左右右的时时间内建建成。建建设进度度计划划如下：：表8项目施施施工进度安安排排表时间说明2011年3月月月项目建议书批复复复2011年4月月月--5月编制可行性研究究究报告并并报批批2011年7月月月--9月建筑方案设计2011年1000月综合管网设计2011年1111月--12月施工图设计2012年1月月月报建、领取建设设设规划许许可证证2012年2月月月10日工程开工2012年6月月月完成投资25%%%2012年8月月月取得预售许可证证证，开始始预售售2012年1222月主体工程断水2013年2月月月--5月单体工程验收2013年4月月月--6月分项工程验收2013年8月月月正式入住第七章投资估估估算与资资金筹筹措一、投资估算根据本项目设计计计方案确确定的的建筑面面积、结结构、建建设标标准，以以及可可行性研研究财财务评价价有关关取费要要求，估估算总投投资造造价如表9和表15所示。表9“SGGG·DHSSZZ”项目投资资估估算（单单位:万元）序号项目开发产品成本分期计计计划进度度123451土地费用568056802前期工程费9016013303基础设施建设费费费272792718004建筑安装工程费费费90882508508015005公共配套设施建建建设费455851702006开发间接费22740555540377管理费用40785858584688销售费用909702302302201599开发期税费36816020810其他费用368505010816011不可预见费1590540650400合合合计227206526440082762854664备注：本次费用用用设计以5个月为一一个个周期，时时间间从2011年3月——2013年8月，总共2年半时间间。二、资金筹措本项目建设资资资金完全由由建建设单位位自筹筹，四川省省科科学城SG置业有限限公公司德阳阳分公公司使用用自有有资金100000万作为项项目目资本金金，按按照国家家对商商品房销销售有有关规定定，不不足资金金通过过向银行行借贷贷和预售售房款款解决。借借贷贷资金约5589万元，按按一一年期利利率10%计算，到到期期后还本本付息息，本金金及利利息拟用用预售售收入扣扣除相相关税费费后进进行偿还还，本本项目考考虑用用预售收收入扣扣除相关关税费费后补充充建设设资金，将将采采取边回回款边边将回款款用于于建设资资金以以及偿还还债务务使用，最最大大限度的的利用用项目预预售收收入。第八章经济济济效益分分析一、住宅销售价价价格根据工程所处位位位置，周周围环环境条件件和房房地产市市场的的趋势预预测，考考虑房地地产销销售风险险和工工程建设设成本本等综合合因素素，住宅宅按4380元/㎡，商铺铺按6680元/㎡进行销销售售，平均均售价价4378元/㎡，停车车库库每个车车位100000元。二、销售进度及及及付款计计划本项目计划在111年半内完完成成销售，其其销销售计划划如表表10所示。表10各类类类建筑销售售计计划表项目合计123住宅（%）100156025商铺（%）100106030停车位（%）100106030备注：所有业主主主均在2年内付清清房房款，签签合同同当年付付一半半，第二二年再再付一半半。三、税费率本报告采用的各各各种税费费如表表11所示。表11税费费费率表税费项目税费率（%）税费项目税费率（%）营业税5公益金5城市维护建设费费费7法定盈余公积金金金10教育费附加费3任意盈余公积金金金8企业所得税25不可预见费7四、盈利能力分分分析项目在计算期内内内经营收收入435000万元，可可获获利润总总额183887万元，扣扣除除所得税9399万元，公公益益金449万元，公公积积金899万元，任任意意盈余公公积金金719万元后，还还还有6921万元可分分配配利润。项项目目缴纳的的经营营税金2393万元，企企业业所得税9399万元，合合计计缴纳税税金117992万元。项目全投资内部部部收益率率（所所得税前前）为为17.4422%，在预期期可可接受的的内部部收益率率为12%时净现值值可可达33088..03万元，投投资资回收期期为2.96年。项目全投资内部部部收益率率（所所得税后后）为为9.599%，投资回回收收期为3.23年。资本金内部收益益益率为10.9999%。详见表17和表表表18五、清偿能力分分分析本项目所需资金金金单独由由开发发商自筹筹的话话是不够够的，因因此所需资资金金由开发发商自自筹、银银行短短期借款款和预预售房款款解决决。根据投资估算情情情况向金金融机机构借款9203万元，借借款款一年，在在2012年3月借入，2013年3月还款，借借借贷利率率按10%计算。在在投投资的第5期将其售售房房收入偿偿还银银行贷款款本金金9203万元，利利息920万元。除去向向向银行短短期借借款，开开发商商还通过过预售售房款填填补投投资，在在总投投资的第4、5期共计3518万元。但但是是当户主主停止止供应房房款，开开发商就就面临临着资金金中段段的危险险，无无法供给给开发发所需，即即提提高了资资产负负债率。所所以以在向投投资者者分配利利润时时，应该该适当当的多留留一些些，避免免清偿偿的能力力出现现危机。六、主要经济指指指标本项目的主要经经经济指标标如表表14所示。表12主要要要经济指标标表表序号名称单位数据一建设规模1房地产开发产品品品总建筑筑面积积㎡993541.1商品房销售㎡99354其中：住宅㎡78168商铺㎡6576停车场㎡14610二经济数据1总投资万元227202资金筹措万元22720其中：资本金万元10000使用预售房款万元3518银行短期借款万元92023经营收入万元435004经营税金及附加加加万元23935总成本费用万元227206利润总额万元183877所得税万元93998税后利润万元8988三财务评价指标1全部投资内部收收收益率（所所得得税前）%17.422全部投资投资回回回收期（所所得得税前）年2.963全部投资内部收收收益率（所所得得税后）%9.594全部投资投资回回回收期（所所得得税后）年3.285资本金内部收益益益率%10.99第九章风险分分分析及对对策为了确保风险险险分析的质质量量，有必必要对对“SG·DDHHSZ”投资过程程中中可能存存在的的风险因因素进进行科学学的分分析，使使投资资决策者者能更更好地把把握风风险的本本质和和变化规规律，从从而采取取相应应的措施施或对对策来减减少风风险损失失。一、风险分析1、项目自身情情情况分析从德阳市目前的的的住宅市市场来来看，出出现了了住房供供过于于求的情情况。除除了市场场有效效需求不不足，改改革滞后后，购购房者举举棋不不定，房房价超超过消费费者的的承受能能力等等原因外外，小小区位置置偏僻僻，设施施不配配套，交交通不不方便，住住宅宅小区环环境不不尽如意意，缺缺乏良好好的居居住环境境是其其重要原原因。本项目目目市场定定位为为中高档档住宅宅，项目目在区区位价格格、交交通、小小区环环境等方方面有有较大的的市场场需求优优势，但但在配套套设施施方面还还是一一个劣势势，由由于项目目相对对较小，其其自自身配套套较为为不完善善，主主要依靠靠所在在地黄河河片区区完善优优质的的配套设设施。2、方案规划分分分析项目市场定位是是是建立在在住宅宅小区合合理的的规划基基础上上，包括括小区区总体规规划、配配套环境境规划划、户型型规划划等。硬硬杜绝绝规划设设计单单调。缺缺乏完完善的配配套功功能的方方案规规划，从从方案案的规划划上和和户型的的设计计上赢得得消费费者，减减小项项目的市市场风风险。二、投资风险的的的控制及早早早的发现现或预预测到这这些风风险并能能及时时地采取取有效效地措施施，化化解或缓缓和、减减轻、控控制这这些风险险。房房地产投投资的的成功在在很大大程度上上依赖赖于对风风险的的认识和和管理理。改项项目控控制风险险的方方式包括括以下下三项措措施：：1、通过加快进进进度来回避避风风险开发经营营营周期越越长项项目建成成后的的经济形形势就就越难预预测。其其次，开开发经经营周期期越长长项目建建成后后的政治治形势势也越难难与粗粗。所以以回避避房地产产开发发经营风风险的的办法就就是加加快完成成开发发项目。针针对对该项目目，我我们采取取招投投标的方方式和和建设单单位签签订具有有法律律效应的的城堡堡合同，以以保保证资金金的充充分供应应，与与建筑材材料等等物资供供应商商签订施施工材材料供应应合同同。这样样极可可能避免免不必必要因素素的影影响。2、通过市场调调调查来降低低风风险通过市场场场调查，获获得得尽可能能多的的信息。获获得得的信息息有关关投资环环境和和环境项项目的的市场信信息越越多，做做出的的预测就就越精精确，从从而能能进行正正确而而科学的的决策策，包括括投资资项目的的选择择、区位位的选选择、时时机的的选择、融融资资的选择择、租租售的选选择等等。这样样就能能把不确确定性性降到最最低限限度，较较好的的控制房房地产产投资过过程中中的风险险。3、通过加强管管管理来控制制风风险良好的项项项目管理理师重重要的保保证。从从投资开开发来来看，项项目全全过程的的投资资、进度度和质质量是重重点。聘聘请有经经验的的房地产产专家家进行指指导是是非常有有必要要的，可可以有有效地减减少经经营费用用，提提高效益益水平平，进而而降低低并控制制风险险。第十章项目目目可行性性研究究结论及及建议议一、结论本项目属于房地地地产住宅宅开发发项目，符符合合国家城城镇住住宅开发发建设设产业政政策，开开发用地地变更更及项目目建设设规划手手续已已办理，建建设设资金由由自筹筹和银行行贷款款两部分分组成成，现场场建设设条件具具备。自自地震后后德阳阳市民购购房需需求增加加以及及购房者者对房房产的要要求由由低档走走向中中高档的的趋势势，户型型规划划为中高高档住住宅，根根据对对德阳市市住宅宅市场分分析预预测，项项目开开发有市市场销销路。财财务分分析结果果表明明，项目目经济济效益可可行。1、从经济效益益益来说：由由于于公司在在项目目开发建建设前前，进行行了广广泛。深深入的的市场调调研，了了解客户户的需需求，目目前部部分单元元已有有意向性性客户户预定，销销售售前景看看好。改改方案采采取了了提前预预售，分分期付款款等措措施，可可以给给公司带带来高高额利润润回报报，可以以提高高公司在在社会会上的知知名度度，为公公司将将来的发发展奠奠定了基基础，并并且为德德阳的的房地产产经济济注入了了新鲜鲜血液，有有力力的推动动了德德阳的房房地产产经济发发展，起起到了搞搞活经经济的作作用2、从社会效益益益来说：“SG·DDHHSZ”建成后，它它它将成为为黄河河片区内内有一一个亮点点，为为德阳地地区的的人民提提高了了优越的的住宅宅环境，积积极极有效的的响应应了德阳阳市的的安居工工程，使使德阳人人民能能够更好好地感感受到经经济发发展给他他们带带来的直直接好好处，使使人民民感受到到党的的旗帜下下能够够幸福的的生活活，能安安居乐乐业。因因此社社会效益益极为为可观。3、从环境效益益益来说：改改开开发过程程全部部是文明明施工工，最大大程度度的减小小了对对环境的的破坏坏，改工工程完完成后，从从前前的脏乱乱差的的大体环环境变变成了环环境幽幽雅，全全新的的建筑造造型，秀秀丽的自自然景景观，功功能齐齐全，配配套的的公共服服务设设施以及及便利利的交通通，无无疑将在在该市市形成一一个全全新的修修养圣圣地，对对于梅梅花德阳阳的市市容，改改善环环境带来来较大大的影响响。纵观开发全过程程程，从经经济效效益，社社会效效益和环环境效效益来看看，改改开发方方案是是完全可可行的的。二、建议强化项目目目进程中中的投投资、质质量、进进度计划划，注注重对可可能发发生的不不利条条件及变变化因因素的预预测与与防范对对策，以以保证项项目按按期完成成。1、实行速度管管管理，加强强项项