房地产估价第三章课件

第三章影响房地产价格的因素分类一：自然因素社会因素经济因素行政因素分类二：一般因素：对广泛地区的房地产价格水平有影响的因素区域因素：对某地区的房地产价格水平有影响的因素个别因素：具体房地产本身的条件而对其价格水平有影响的因素§3-1影响房地产价格的一般因素（二）经济因素1、经济发展状况影响国民生产总值和国民收入2、财政金融状况存款利率、贷款利率、货款比例、和资本化率。3、产业结构变化

第一产业是指农、林、牧、渔业。

第二产业是指采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业。

第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业。（二）经济因素4、税收负担状况5、居民收入6、物价（三）行政因素1、土地制度2、住房制度3、城市规划4、房地产价格政策抑制房地产价格的措施：（1）制定最高限价（2）制定标准价格（3）政府在房地产价格高涨时抛出一定的房地产（4）征收房地产交易税或增值税（5）建立一套房地产交易管理制度§3-2影响房地产价格的区域因素一、影响居住房地产的区域因素1、日照、温度、湿度、风向等气候条件2、当地居民的职业、教育水平、社会阶层等居住环境的状况3、街道的宽度、构造等状况4、离市中心的距离及交通设施状况5、商业街的配置状况6、上下水、煤气等供给处理设施状况一、影响居住房地产的区域因素7、学校、公园、医院、邮电局、影剧院等配置状况8、危险设施（变电所）、污染（水、空气、噪音）状况9、洪水、干旱及地震等灾害发生频度、程度10、各宗地面积、配置及日用状况11、景观、绿地等自然环境状况12、土地利用的管理制度三、影响工业房地产的区域因素1、与产品市场、原材料采购市场位置的关系2、道路、港口、铁路等运输设施建设状况3、动力资源及排水费用4、劳动力市场供求状况5、与相关产业位置关系6、水质污浊、空气污染等公害发生的严重性7、行政上的辅导与管理制度§3-3影响房地产价格的个别因素一、土地的个别因素1、位置：自然地理位置，社会经济位置2、地质、地势与地形3、土地面积4、土地形状、宽度、深度5、日照、风力风向6、天然周期性灾害7、临街状况8、与公共、商服设施接近程度9、与危险设施接近程度§3-4影响房地产价格的供求因素一、房地产供求与价格的关系SS表示商品供给曲线，DD表示商品需求曲线，E点是供求均衡点；P表示商品价格，Q表示商品数量。当EQ=OP时，表示价格均衡；当EP=OQ时，表示数量均衡。在一定的市场条件下，若供给数量小于Q为Q，时，显示市场上商品供不应求，导致价格上升至P'，进而供给增加，使供给数量向Q移动，价格趋于平衡；又若供给数量大于Q为Q"时，说明市场上商品供过于求，导致价格下跌至P"，进而供给又会减少，向Q靠拢，价格又将趋于平衡。一、房地产供求与价格的关系一、房地产供求与价格的关系一、房地产供求与价格的关系一、房地产供求与价格的关系二、房地产需求与供给关系（一）房地产的需求弹性2、房地产需求的收入弹性是指某种房地产的需求量对消费者收入变动反映的敏感程度，即需求量相对变化量的百分比与收相对变化量的百分比的比值，其计算公式为：房地产需求收弹性系数=需求量相对变化量的百分比/收相对变化量的百分比二、房地产需求与供给关系（一）房地产的需求弹性3、房地产需求的人口弹性是指某种房地产的需求量对人口数量变动反映的敏感程度，即需求量相对变化量的百分比与人口数量相对变化量的百分比的比值，其计算公式为：房地产需求人口弹性系数=需求量相对变化量的百分比/人口数量相对变化量的百分比二、房地产需求与供给关系（三）弹性系数类型1、富于弹性（E＞1）二、房地产需求与供给关系（三）弹性系数类型2、单一弹性（E=1）二、房地产需求与供给关系（三）弹性系数类型3、缺乏弹性（E＜1）二、房地产需求与供给关系（三）弹性系数类型4、完全无弹性（E=0）二、房地产需求与供给关系（三）弹性系数类型5、完全有弹性（E=∞）三、房地产供求状况的类型1、房地产总的供求状况2、