2017年上半年上海房地产估价师理论与方法：独一无二模拟试题

2017年上半年上海房地产估价师《理论与方法》：独一无二模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）。A.假定建筑结构是安全的B.肯定建筑物是安全的C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定D.说明建筑结构安全难以确定2、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100近，假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为元/近。A：2593B：2619C：2727D：2862E：工业用地的监测点评估价格3、中国房地产市场的发展急需扩展房地产—渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。A.间接融资B.直接融资C.基金融资D.债券融资4、下列关于企业利润和收入的表述，正确的是_。A.企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B.经营收入=销售收入+出租收入C.销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D.可分配利润=税后利润-未分配利润5、某宗房地产建成于2000年年底，此后收益年限为48年，2001年年底至2004年年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元，预计2005年年底至2007年年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元.该类房地产的报酬率为9%,则该宗房地产2004年年底的收益价格为。A：1029.92万元B：1320.54万元C：1634.72万元D：1766.43万元E：工业用地的监测点评估价格6、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2,交易税费均由买方负担。已知成地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于_。2427元/mZ2500元/m22575元/m22632元/mZ7、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是_。A.随行就市定价法B.价值定价法C.应战定价法D.挑战定价法8、下列会导致房地产价格偏高的情况是。A：政府协议出让土地B：购买相邻房地产C：卖方不了解行情D：设立抵押的房地产E：工业用地的监测点评估价格9、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，说法不正确的是。A：抵押权已登记的，顺序不同的，按照债权比例清偿B：抵押权已登记的，顺序相同的，按照债权比例清偿C：抵押权已登记的先于未登记的受偿D：抵押权未登记的，按照债权比例清偿E：执行层的组织协调10、—是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法11、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好工作。八：项目建议书的编制B：施工图设计C：可行性研究D：成本收益分析E：借款合同12、下列说法不正确的是。A：利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数.对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1B：偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数.对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2C：在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上D：一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%-45%E：借款合同13、21_某旧仓库改建的超级市场，在该旧仓库建成后5年补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为55年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为一年。4045505514、拆除公益事业用房的货币补偿，通过—确定其价格。A.成本核算B.协商C.评估D.房地产管理部门规定15、某房地产投资项目的名义收益率为16%,计算后得到该项目的实际收益率为12%,银行的贷款利率为5.44%,则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是。（2005年试题）A：3.57%B：4.00%C：6.56%D：10.56%E：借款合同16、强度相对指标的计算公式为。A：总体内某部分或组的数值/总体总数值B：某一总体总量/另一有联系的总体总量C：某一空间某种现象的指标值/另一空间同类现象的指标值D：总体某一指标值/同一总体另一指标值E：执行层的组织协调17、在按建筑物的层数分类中，普通办公楼属于_。A.低层建筑B.多层建筑C.中高层建筑D.高层建筑18、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（）。A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定19、某仓库房地产土地面积为1000近，容积率为0.8,对应的土地单价为850元/m2,现拟变更为商业用地，容积率为2.0,并已取得规划、国土等管理部门的计可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/近，则理论上应补地价的数额为万元。A：93.75B：115C：293.75D：315E：工业用地的监测点评估价格20、已知整个投资市场的平均收益率为10%,国债的收益率为5%,房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4,根据资本资产定价模型，在进行房地产投资评估时所选用的折现率应为_。5%7%10%12%21、关于下列数据表述正确的是_。123456789109810110110010199102971029922、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是_。A.弱流动性B.异质性C.寿命周期长D.不可移动性23、下列关于保险的职能说法有误的一项是。A：分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和个人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人B：融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸引更多的保险费收入创造条件C：在各种保险中，政策保险最能体现分配职能D：保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力E：执行层的组织协调24、征收集体土地，土地补偿费应当归—所有。A.土地使用者B.农村集体经济组织C.乡（镇）人民政府D.县级以上人民政府土地管理部门25、拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为一万元。6496160224二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、职工可以提取住房公积金用于消费的事项有。A：购买上班用的电动车B：购买自用二手商铺C：自建自住住房D：装修自住住房E：偿还购买自住经济适用住房的贷款本息2、建筑物的物质折旧包括。A：功能衰退B：正常使用的磨损C：环境恶化D：意外的破坏损毁E：经济衰退3、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述，不正确的是。A：定额计价方式实行全国统一的编码，项目编码采用十二位阿拉伯数字表示；工程量清单计价方式的项目编码不统一，各省、市采用的定额子目并不相同B：对定额计价投标，一般采用百分制评分法；而对工程量清单计价投标，一般采用合理低报价中标法，既要对总价进行评分，还要对综合单价进行分析评分C：定额计价方式是在发出招标文件后（招标与投标人同时编制或投标人编制在前招标人编制在后）编制工程量清单；工程量清单计价方式要求必须在发出招标文件前编制工程量清单D：定额计价方式的合同价调整方式主要是索赔；工程量清单计价方式的合同价调整方式有变更签证、定额解释、政策性调整E：定额计价方式由各投标单位各自计算工程量，计算的工程量结果不一致；工程量清单计价方式由各投标单位都按统一的工程量清单报价，达到了投标计算口径的统一4、下列关于房地产转让，表述正确的是。A：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格B：房地产转让时应当签订书面转让合同C：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限是出让合同约定的年限D：划拨土地使用权转让的处理方式中需办理出让手续，要变划拨土地使用权为出让土地使用权，由出让方缴纳土地出让金E：按照国务院住房制度改革的有关规定出售公有住宅的，可以不办理土地使用权出让手续5、下列不属于我国信托机构开办的业务是_。A.信托业务B.委托业务C.代营业务D.外汇业务6、保险的基本原则有_。A.最大利益原则B.权责一致原则C.保险利益原则D.近因原则E.损失补偿原则7、某宗房地产的总建筑面积为6000m2,房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2,该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）。5.00%5.25%5.42%5.75%8、（）越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全，因此这个指标又称为偿债能力比率。A.速动比率B.资产负债率C.偿债备付率D.流动比率9、所有者权益包括四个项目。A：实收资本B：资本公积C：盈余公积口：已分配利润E：未分配利润10、某在建工程预计一年后建成，可能存在情形的估价有—哪几种。A.估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格B.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格C.估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格D.估价时点为未来，估价对象为现时状况下的价格E.估价时点为过去，估价对象为未来状况下的价格11、以出让方式取得土地使用权的房地产，转让后受让人欲改变原约定的用途，应具备的条件为―。A.必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意B.必须取得所在地建设行政主管部门的批准C.与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订合同D.相应调整土地使用权出让金E.出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金12、从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而_;远离街道的方向，地价_。A.基本不变，逐渐降低B.基本不变，逐渐升高C.逐渐升高，基本不变D.逐渐降低，基本不变13、我国城市土地使用制度改革突出表现在。A：征收土地使用费B：开展土地使用权无偿出让和有偿转让C：制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规D：修改宪法和土地管理法E：制定全国性的土地使用权出让和转让条例14、下列关于职工提取住房公积金的程序，表述正确的是。A：职工提取时由所在单位审核B：职工提取时由所在单位的上一级主管部门审核C：由住房公积金管理委员会核准D：由住房公积金管理中心核准E：由受委托银行办理支付手续15、标准差亦称均方差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的。人：平方的离差的算术平均数的平方根B：离差的平方的算术平均数的立方根C：离差的平方的算术平均数的平方根D：离差的立方的算术平均数的平方根E：执行层的组织协调16、投资者进行房地产投资的主要目的是。A：财富最大化B：保值增值C：降低投资组合的总体风险D：降低通货膨胀的影响E：借款合同17、住房公积金的增值收益的合法用途包括。A：用于住房公积金管理中心商业经营B：建设城镇商品住房的补充资金C：支付住房公积金管理中心的管理费用D：建设廉租住房的补充资金E：建立住房公积金贷款风险准备金18、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括。A：人工费B：材料费C：企业管理费D：施工机械使用费E：规费19、下列对房地产估价的本质描述中，不正确的是_。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是房地产估价师在给房地产定价C.房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E.房地产估价既是科学又是艺术20、城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是。A：紫线B：绿线C：蓝线D：黄线E：执行层的组织协调21、通常房地产开发投资利润率的计算基数为_。土地取得成本+开发成本土地取得成本+开发成本+管理费用土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D.开发完成后的房地产价值22、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分