营销策划-住宅豪宅合富辉煌2012年6月名伦花园案

2012年6月【名伦花园】营销策划案目录市场概况及项目核心问题提炼项目理解项目整体营销策略及执行计划市场概况及项目核心问题提炼项目整体营销策略及执行计划市场概况项目定位思考项目整体营销策略市场概况广州市市场概况番禺区市场概况区域个盘分析1市场概况一广州全市成交情况相比2011年，2012年广州市成交均价有所下调，但成交量稳步上行2011.1至2012.5月，广州市月度成交均价有所波动，但波动范围在10%左右，在2011年下半年，受外围项目降价带动，整体价格有所下调，但2012年上半年，整体成交量价平稳上行1市场概况一广州全市供应全市货量分布不均，番禺、花都两区货量大弱1市场概况一番禺成交情况相比2011年，2012年上半年，番禺区成交价格有所回调，但成交量增幅明显2011年上半年，番禺区成交价格保持平稳上行态势，下半年，成交价格保持平稳，2012年上半年，价格有所回调，伴随着价格回调，成交量明显放量。2市场概况一番禺供应货量多，余货大，去库存艰巨，低价是热销主因，中小户型热销集中在60-120万供应特征需求特征代表项目销售价格供应大区，可售货量多，去库存为首要任务热销个案基本都是新货，余货去存货情况不容乐观热销特征：价格优势非常突出雅居乐城南源著9500-11000总价85-105万星汇文翰10500总价70-150万1重点项目动态二重点个案分析海印星玥项目位于华南板块交通要道迎宾路上，公寓性质，1-5栋已售罄，现在售最后两栋项目地址番禺区番禺大道北383号项目规模占地面积85207平方米建筑面积215818平方米主推产品公寓：复式80-90㎡小户型对外报价毛坯20000-23000元/㎡4月网签情况6套（21680元/㎡）后续供应——主要卖点迎宾路上，集公寓、休闲、购物、娱乐和餐饮为一体的大型商业中心客群概括广州、番禺投资客及年轻白领1重点项目动态二重点个案分析敏捷·上城国际品牌开发商占据地利，以绿色生态商务概念打造，开盘当月热销300套，现一期仅剩C座少量LOFT单位项目地址番禺区番禺大道北以东、汉溪大道以南项目规模占地面积：151200平方米建筑面积：103970平方米主推产品C座LOFT：80-90㎡为主对外报价毛坯13000元/㎡4月网签情况26套（12531元/㎡）后续供应5月下旬推出不限购独栋别墅382-565㎡不等二期公寓预计明年推出主要卖点番禺新城万博中央商务区内，地理位置优越。140%的超高使用率，宜商宜居客群概括广州、番禺投资客为主1重点项目动态二重点个案分析珊瑚天峰原均价17000元/㎡，4月份一波直降6000元/㎡的降价促销效果显著，月网签量猛增至254套项目地址番禺番禺大石镇沙溪大道（洛溪岛东端，番禺大桥东侧）项目规模占地面积:491000平方米

建筑面积:500000平方米主推产品188~192平方米的三房对外报价毛坯13000元/㎡4月网签情况254套（11881元/㎡）后续供应新一期约400套左右主要卖点广州最大型带电梯别墅豪宅项目，错层布局，别墅均可看江景客群概括广州天河、海珠改善型客户为主，投资客为辅1重点项目动态二重点个案分析时代外滩项目凭借强势宣传推广及较好的产品素质，持续成交情况良好项目地址番禺区沙窖岛东侧项目规模占地面积:240000平方米

建筑面积:550000平方米主推产品135-168方三房、四房对外报价19000元/㎡（送6000元/㎡豪装）4月网签情况51套（18713元/㎡）后续供应预计今年9月推出二期约150套主要卖点文艺理念及优质产品相结合客群概括广州天河区及海珠区为主的高端客群1重点项目动态二重点个案分析锦绣香江15栋高层单元，共536套，户型为135-260㎡三四房，135㎡售罄，仅剩14、15栋楼王单位。项目地址番禺区南村镇锦绣路138号华南干线迎宾路段（长隆动物世界旁）项目规模占地面积87.7万平方米建筑面积122.6万平方米主推产品布查特官邸3期楼王190㎡、260㎡四房对外报价毛坯23000元/㎡4月网签情况85套（13921元/㎡）后续供应——主要卖点品牌发展商，优越生态资源，大体量成熟配套完善楼盘客群概括广州、番禺企业主、高管1重点项目动态二重点个案分析信基城迎宾路与南大干线南交叉口，地段优势明显。开盘1.4万起价大量消化，升价后走货缓慢。项目地址番禺迎宾路万博中心对面项目规模占地面积6.3万平方米建筑面积10万平方米主推产品150-201㎡三至四房对外报价17000-20000元/㎡带3000元/㎡精装修4月网签情况5套（17181元/㎡）后续供应二期主要卖点交通枢纽，地段优势明显靠近国家5A景区、高尔夫球场品牌发展商客群概括广州小型企业主，高管等1重点项目动态二重点个案分析金山谷现阶段主打刚需小户型，招商地产广州开篇之作，大型生态社区，去化速度相对缓慢。项目地址番禺区东环街东艺路81号（金山大道的南面）项目规模占地面积83.3万平方米建筑面积94.6万平方米主推产品33-82㎡“e度”创意公寓对外报价毛坯均价11000元/㎡4月网签情况3套（11796元/㎡）后续供应4期洋房1924套主要卖点大体量，高端社区配套，背靠大夫山生态资源客群概括番禺本地1重点项目动态二重点个案分析剑桥郡2公里长的江岸线，三面环山，品牌号召力强大，广州客户分流明显。项目地址番禺区南村镇雅湖一街11-14号项目规模占地面积62万平方米建筑面积139万平方米主推产品116－128㎡三房298-510㎡别墅对外报价15500元/㎡带3000元/㎡精装修（洋房）4月网签情况100套（15407元/㎡）后续供应沿江高层洋房主要卖点品牌发展商，产品设计出色大体量大型综合社区，生态资源优越，多渠道客户资源客群概括广州高级白领，大学城教师2重点项目动态二小结从整体市场环境来看，2012年上半年，广州市及番禺区成交放量，成交价格平缓上行；2012年，番禺区销售良好的项目，基本都是降低价格，以性价比优势吸引客户，从而引起快速去货。项目理解项目区位概况项目经济指标项目核心价值三纵两横主要干线、地铁三号线大石站、汉溪长隆站近在咫尺，未来更有地铁7号线，多重交通平台，提升便捷高效的都市生活品质。项目区位概况项目区位地铁三号线大石站汉溪长隆站汉溪大道南大路（296省道）本案新光快速番禺大道G105国道华南快速干线项目东西北三面景观较，以村屋为主，南面为长隆5A景区，为项目主要景观，支撑项目形象定位。四至北西东南南—长隆5A景区西—村屋北—村屋东—7天酒店、村屋项目区位概况项目四至分析完善【城市配套】项目周边配套成熟，衣食住行车程距离都在10分钟范围内。项目区位概况项目周边配套占地面积：22763㎡总建筑面积：59981㎡规划：由2栋中高层住宅组成，总套数为604套绿化率：30.1％车位：278个项目经济指标项目经济指标“60亿市政配套，南CBD核心地段”升值潜力大，投资自住热土项目区位价值项目地处华南板块，广州市政府投入60亿规划配套发展的南CBD核心显赫地段。番禺新城将被打造成集总部经济CBD、商贸区、休闲度假区、交通中心、现代居住区于一体的城市副中心；万博片区定位为：继天河、北京路、上下九后辐射华南板块的广州市“第四商圈”，规模相当于十个天河城。绝版地段，番禺最近城心、地铁沿线物业！“10分钟直达天河”项目本体价值“三纵两横”公路网络，双地铁，步行10分钟直达地铁大石站，数十条公交通达全城。地段交通价值“广州唯一5A级国家景区旁”天然氧吧，城中央稀缺资源占有型物业项目本体价值环境价值城央“绿肺”长隆主题公园环绕“纯粹地中海风情社区”这里不是地中海，但地中海就是这样。项目本体价值地中海原味建筑，生活在地中海的风情产品价值市中心，小户型、低总价，超高性价比！“华南板块至高性价比”项目本体价值为刚需客户，打造刚需的产品。产品价值“十年成熟发展，沃尔玛等生活配套0距离”同享出行与生活便捷项目配套价值历经十年发展的华南板块，医疗、教育等公建配套日渐完善，品牌商业促更低生活成本。生活配套“零距离欢乐世界”度假和居住兼得备注：该价值点为番禺所有项目的共有价值点，只能做辅助项目配套价值新生态生活方式，长隆主题乐园毗邻，工作之外，生活也可如此纵情欢乐。娱乐配套项目定位思考项目形象定位项目客群定位项目价格定位与大市场对话，需要差异化的竞争优势是本项目核心价值所在项目区位价值60亿市政配套，南CBD核心地段项目本体价值地段交通10分钟直达天河项目本体价值环境价值广州唯一5A级国家景区旁项目本体价值产品价值纯粹地中海风情社区项目配套价值生活配套十年成熟发展，沃尔玛等生活配套0距离项目配套价值娱乐配套零距离欢乐世界项目价值体系小结地理位置项目本体价值产品价值华南板块至高性价比“5A景区·地铁口·地中海国际社区”项目形象定位通过对项目个性资源和执行的可操作性推论，我们得出以下定位：定位思考点：市区供货量减少，番禺区将成为市中心之外置业的首选地段；5A景区作为项目的本质属性，是绝对优势资源；地中海风情元素的运用，将从形象、档次上，形成在市场的差异化呈现。小户型·低总价·超高性价比冠绝全城！项目案名演绎围绕项目核心定位的性格演绎景观资源、便捷、精英族群居住、国际感“5A景区·地铁口·地中海国际社区”小户型·低总价·超高性价比冠绝全城！项目案名演绎名伦蓝庭5A景区·地铁口·地中海国际社区开启城市精英居住新领地项目案名演绎释义：名伦：让市场对发展商的记忆与标识；蓝庭：是因为蓝色象征广袤的大海，而项目的建筑采用了地中海风格，居住在这些红瓦白墙立面的房子里象征着地中海边那被阳光和海风亲吻着的悠闲生活方式。

释义：名伦：让市场对发展商的记忆与标识；尚都：“尚”谐音“上”，上层生活，“都”是大社区的概述，意旨上流生活的领地案名建议备选名伦尚都立足本地，放眼广州！挖掘本地惯性消费和改善型显性客群，争夺外部隐性客群。ⅠⅡⅢ核心客户：番禺本地惯性消费群。构成：番禺本地专业市场个体户、私营业主。特性：对地域有浓厚的情结和归属感，扎根于这片土地，有投资意识，并拥有相当的经济实力。重点客户：番禺本地改善型消费群。构成：在华南板块早期置业，但由于家庭人口的扩充或自身经济环境的改变，迫切需要换房的客群。特性：对地域有高度的认同感，习惯番禺的生活。重点抢夺客户：外区客群/市区外溢客群。构成：在广州生活多年的外地人、少数在市区买不起一手但认同番禺的广州人特性：外地人对区域的概念较模糊，拥有一定的经济实力，对生活品质有追求在新政不断打压、观望渐浓的市场条件下，对项目的价值点以务实的态度传递，将叫板竞争板块的能力吆喝出来，抢夺目标客群。项目客群定位更高的价位市场需求承受能力

客户心里价位关口竞争对手价格水平项目成本更低的价位在此价格以上

没有可能的需求项目价格的上限项目定价的出发点和依据项目价格的下限在此价格以下

没有可能的利润价格定位决定因素市场需求——目标客户对项目所在片区的可接受价格限度项目品质——含地价、财务成本、建筑工程、税费、利润、及管理费用等市场价格——本项目客户可能选择的其它竞争项目的价格水平和品质对比以上3个方面分别决定了本项目定价的上限、下限和区间（如右图所示）价格极限法项目价格定位可比项目匀速去货均价项目楼面地价同片区热销楼盘9000-11000元/㎡（金山谷，毛胚）匀速去货的合理利润建安/园林/装修成本、财务费用、管理费用、营销费用项目合理售价上限

13000元/㎡项目合理售价下限

11000元/㎡项目规划打造、产品品质打造增值＋5%精装修＋2000元/㎡、核心配套增值＋5%视乎发展商项目品质的把控合富观点：根据合富对2012年整体市场预测及地方市场的走势研判，预计项目于2013年开售时实际均价幅度：11000~13000元/㎡(带2000元装修）；或者是9000~10000元/㎡（毛胚）市场自然增长客户心理价位上限同片区代表性高端楼盘20000-25000元/㎡（锦绣香江，带5500装修）项目价格定位项目整体策略构思推货部署营销部署营销策略整体货量统计楼栋层数套数1栋1梯19F1641栋2梯22F1382栋1梯19F1642栋2梯22F138合计

6041#1梯1#2梯2#1梯2#2梯备注：最终可售套数以发展商公布为准。推货策略：小步快跑追溢价低开高走的价格策略+货量合理配搭——以快速回款、树立项目形象、打开销售局面为首阶段出货目的。结合工程展示，阶段营销目标：第一阶段：开盘。2013年元旦公开发售，首期园林展示完成，楼市集中购房黄金期、引爆市场！第二阶段：3月中旬加推。第三阶段：5月二次引爆。1#1梯1#2梯2#1梯2#2梯第一阶段第二阶段第三阶段本项目售价的可行性分析对于项目售价的几点思考：1、新盘需打开销售局面后，才能获得广泛认同，所以价值的拔升，是一个递进过程；2、按以往的经验，大户型产品本身走货速度就会相对较慢，且成交周期长；3、在目前的市场环境下，为规避经营风险，应确保资金回笼，首批推售一定要点爆市场。项目整体策略构思推货部署营销部署

营销策略营销阶段划分阶段时间主要工作筹备期2012.6-2012.7月（1）第三方合作单位的招标及确定（2）整体营销策略调整（3）市场研究及客户分析优化执行期2012.8月-2012.10月中旬（1）各类设计方案（包括园林、装修、广告设计等）的优化并落实执行（2）工程全面开工项目启动期2012.10月下旬-2012.11（1）形象建立（2）传播预热（3）巡展各项事宜的筹备与落实（4）前期客户积累（5）售楼部、板房、看楼通道的施工，及软装进场采购蓄水开售期2012.12-2013年元旦（1）强势推广，形成焦点关注（2）价格策略最终确定（3）诚意客户登记(4)开盘筹备组织工作户外广告上画中心园林交付12月1日2013年元旦11月24日售楼部开放报纸、电视、短信、网络正式投放样板房开放诚意金登记（共30天）客户登记（45天）名伦花园开盘筹备期售楼部开发蓄客期12月28日领取预售证12月22日楼宇封顶VIP优惠登记开始11月17日销售进场立面展示全城巡展开始诚意客户初步登记大客户行销9月22日8月13日工程开工(售楼部、项目主体)7月30日围墙包装7月1日第三方合作公司招标及确定优化执行期项目启动期10月20日营销节点划分阶段工作安排时间：2012.6-2012.7第一阶段：筹备期具体策略确定项目营销方向，甄选合作单位销售节点现场展示营销活动工程进度备注1、7月31日前，定制全年营销策划方案；2、统筹项目招投标工作；7月31日前，落实规划设计、园林、广告、装修公司及方案

3、2012年7月31日前，落实影视公司、制作公司、活动公司、媒体投放公司及物管顾问公司1、项目围墙形象包装2、利用己有物业路面的显赫位置，自制户外广告牌1、监测广州市场动态及政策法规2、组织项目组参观同系列楼盘的开发及营销经验1、确定施工队伍，围闭施工区域及组织施工2、8月30日前，完成项目围墙围闭工作，配合营销的围墙宣传7月31日前，落实项目建筑规划及户型优化建议，并完成施工报建相关手续阶段工作安排时间：2012.8月-2012.10月中旬第二阶段：优化及执行期具体策略合作公司方案优化及提前执行销售节点现场展示营销活动工程进度备注1、营销策划方案的确定及落实2、统筹广告公司，制定项目推广策略、推广形式、形象演绎及销售物料的设计方案；3、统筹装修公司，完善售楼部、样板房装修建议，并落实完成执行4、统筹影视公司，在10月上旬前完成影视片及3D片的制作5、统筹模型公司，在10月上旬前完成巡展住宅模型交付使用，10月中旬交区域模型、住宅模型户外广告制作和安装统筹10月份项目巡展相关工作、楼盘看楼车接送点的接洽8月工程开工（售楼部、园林）提前选定外展点，并预定展位阶段工作安排时间：2012.10月下旬-2012.11月第三阶段：项目启动期具体策略10月20日，中信巡展，竖项目形象项目正式启动，面向市场招揽会员11月，团购客、关系客户的正式启动销售节点现场展示营销活动工程进度备注1、全城系列巡展（中信、番禺广场、广百新一城、正佳广场）2、意向客户基本需求和对项目态度的初步摸查3、主动出击，大客户及关系客户行销1、楼体大型霓虹灯灯字的设计及制作安装2、项目园区内外指示系统，包括社区道旗、导向指示、园林小品、铭牌3、售楼部内部喷画设计及制作4、会所、商业裙楼配套规划（入住后）的展示样板房开放聚焦活动1、11月上旬，售楼部交付使用2、11月中旬，软装公司进场，材料家具的选购开始3、样板房交付使用。全面启动推动线上线下传播推广，包括主流媒体新闻缮稿铺垫、平面广告、公交车身等的整合阶段工作安排时间：2012.12-2013.元旦第四阶段：蓄水开售期具体策略强势冲击市场、项目蓄客认筹项目洗筹、解筹——整体变现销售节点现场展示营销活动工程进度备注1、价格策略、促销策略的制定2、筹量梳理，客户一对一试探3、外部媒介集中引爆，强势霸占市场4、VIP认筹客户的优惠政策制定与执行5、板房讲解销售培训6、销售人员淘汰制，最终确定销售人员组织架构1、看楼通道包装2、开售区域包装3、现场氛围包装（拱门、大型喷画、空飘彩旗）VIP认筹；开售流程、开售活动的确定及组织1、11月17日，销售进场2、12月1日前，楼宇主体全部封顶12月30日前取得预售许可证项目整体策略构思推货部署营销部署营销策略核心问题一：方向问题——如何以小博大，小规模物业如何抗衡周边大盘竞争？核心问题二：客流问题——如何聚焦客流？如何借势周边？核心问题三：竞争问题——如何追求较快出货速度？避免竞争项目强势分流？核心问题四：展示问题——小规模物业如何通过震撼的展示效果打动客户？核心问题五：文化问题——如何强化项目形象，拉升档次，减低营销成本？欲以小搏大，抗衡大盘！首先需要有针对性的营销策略构思？营销思考点2012年项目营销策略构思：“全城聚客，全城聚焦！”

“精细展示，震撼效果！”

“以快打慢，户型优化！”

“文化置入，提升价值！”策略构思一：全城聚客，全城聚焦！针对问题二：客流问题——如何聚焦客流？如何借势周边？策略解构如下：线上出击，线下渗透聚焦大客户！竖项目形象，累积初期意向客户！多渠道的立体推广全城巡展最经济、最有效挖掘目标客户合富资源整合全城聚客，全城聚焦策略执行1——全城巡展时间：2012年10月20日～11月11日地点：各大人流汇聚的高端商业广场项目形象树立——树项目形象！初期客户累积——初步制造知名度，完成客户原始累积！一对一市场试探——小范围接触，初步试探客群对本案价格和产品认知！巡展阻击——考虑针对天河、海珠、番禺、繁华及人流密集区域进行巡展。并结合小礼品派发，渗透番禺本地及大广州客群。策略执行2——前期引发市场关注（事件营销）主流媒体广告——采用报广、网络、信息、新闻稿等主流受众媒体，并进行持续投放，确保客源充足，拔高项目形象。户外广告——在项目周边、主干道交叉口及四号线地铁口选取4-5个广告牌有效拦截途经客户。策略执行3——多渠道、全方位立体线上推广！强效线下渗透——采用额外团购优惠，直接消化项目周边企事业、私营企业等单位客户。策略执行4——多角度、各层面深入线下渗透！合富双黄牌区域突围资源整合我们合富能做到！只有合富能做到！核心问题1：在“区域突围”的主导思想下，如何挖掘、整合客户资源？核心问题2：合富强大的资源体系，怎样为项目带来巨大的购买能量？策略执行5——合富资源利用通过全国平台，创造市场；全国性房地产服务机构，在中国27个地区、80座重点城市设立分公司；其中高端客户资源超过100万，实现全国高端客群的终端资源共享。合富资源最大、最强、最丰富----全国合富信基城星河湾星河湾海怡半岛时代外滩雅居乐剑桥郡雅居乐锦官城金沙湾五期金沙丽水金海域苑大学馨园亚运城万科红郡雅居乐城南源著本案合富沉淀番禺板块数十年，前后代理销售楼盘百余个，目前同期在售楼盘共计13个，且主要分布以本项目周边，未来将充分调动已有的有效客户资源。合富资源当地资源整合优势——启动番禺本地客户资源，其中高端客户资源超过10万——发动广州、珠三角高端客户超过500万——联合招商局组织番禺企业主、管理层，举办企业活动，挖掘花都企业潜在客户——组织番禺各大知名企事业单位、机关单位举行产品推介会，引导单位团购——最早进入番禺的耕耘者，透彻了解客户的购买心理和特质，有充足的番禺操盘经验合富资源最大、最强、最丰富----番禺合富合富资源珠三角调集资源库50万高端客群点对点电子邮件、短信信息传达。合富客户专场推介会。合富置业300间二手分行信息传播。房王网专题推介。合富集团内部员工推介。房王专题推介一二手联动客户资源整合合富资源营销策略二：精细展示，震撼效果！针对核心问题四：展示问题——小规模物业如何通过震撼的展示效果打动客户？小规模地块应注重细节，创造体验物超所值，加速销售物超所值精装展示精工地产的展示策略精细展示，震撼效果示范样板间展示眼前一亮，打动客户星级服务的展示策略五星级服务品质，增加项目附加值地中海风格策略执行1——示范样板间展示！现代简约风格田园风格策略执行2——项目精装发售的必要性！项目项目影响物超所值的精装修效果超越客户心理期望，缩减销售周期；提升客户心理价位，提升项目溢价空间。毛坯降底项目档次及品质感，影响整体形象；降低客户心理价位，不利于项目溢价；后期收楼装修影响客户居住。基本状况：市场供应空白时间段短，后期供应集中，大发展商大盘强势冲击！建议以精装修销售，既保证速度，又提升利润！能接受总价100万左右的客户对居住产品最关注的是什么？关注所用产品的品牌关注人性化的细节设计从那些方面体现产品品质？完美的户型设计材质的运用硬件的配置交楼标准设计建议：1000元/㎡，对外2000元/㎡让客户物超所值，创造人居地标的居住体验！实用性和舒适性并重注重通过细节体现品质感色彩的搭配灯光的运用人性化的细节处理色彩的搭配——客厅：浅色为主客厅颜色以浅色为主，配米白或米黄石材波打线配客厅或主人房局部可用墙纸装饰色彩的搭配——卧室：樱桃木色为主木饰面的颜色建议不要偏黑，偏红一些，效果和档次会高一些。色彩的搭配——厨房：深浅搭配简洁大方通过石材的运用体现产品的品质感色彩的搭配——卫生间展示房子的建材、工序、工艺方法，展示精工的建筑细节！体现企业品牌！与样板房同区展示——精工工法房策略执行3——精工的地产展示！物业规模小，需注重外围及门面展示细节，方能提升项目形象效果！入口，眼前一亮项目现状入口绿地优化——创造公园休闲的居住氛围！项目现状雄伟大门入口，拔高项目形象！项目现状入口昭示区优化——内外界面分明，项目与周边环境形成巨大反差！外部形象墙在传递形象的同时，理应适当传递项目的卖点现场展示现场展示沿路刀旗指引销售中心指示公示区是公示政府规定需要展示的相关文件的区域售楼部文件公示区现场展示售楼处现场须公示以下文件:①建设用地规划许可证;②建设工程规划许可证;③施工许可证;④房地产预售许可证;⑤企业法人营业执照;⑥房地产开发资质证书;⑦商品房价目表;⑧买卖合同.其他:①代理商资质证明;②委托代理销售证明具体公示文件现场展示架空层泛会所架空层主题包装：将架空层包装为与地中海风情的元素，突显项目的主题氛围。现场展示1、楼宇内部通道用粘贴墙纸，局部用灯箱处理，顶部金布处理；2、楼宇外部通道装饰成鲜花通道；3、建议考虑背景音乐。看楼通道包装：看楼通道的包装直接影响着客户看楼的感受，建议注重细节。现场展示售楼部建议，摆设地中海艺术小品，突显项目的艺术气质现场展示精细化的绿化理念，小尺度上注重植物层次的搭配！细节打造销售大厅、样板间周边景观做足功夫小尺度空间的把握！细节打造售楼部入户的处理温馨、私密使客户最限度放松自我水景的加入成为秩序与自然的过渡宅间近人尺度的灌木花卉给客户心理上的减压铺满鲜花的垃圾箱示范区中的雨伞刻有企业理念的井盖细节打造园林中穿插露台的场景建立五星级酒店的服务品质，为项目增加额外的附加值。服务攻略要点没有销售，只有服务，令所有有机会接触到客户的服务人员充分表现独特、精细、优质服务。处处让客户体验到尊贵感、私密性，用服务充分区隔普通豪宅，在细节中将项目顶级发挥到极致。内外有别。策略执行4——星级服务展示！销售过程中处处令客户感受到尊重、体面。服务攻略——销售篇A设立“销售管家”岗销售管家是客户面对的第一位销售线的服务人员，是销售队伍的第一窗口；销售管家接触客户后第一时间协调接待时间、人员、日常事务处理等功能（其岗位类似于五星级酒店之大堂副理）；销售管家之基础岗位要求是：不能令客户因联系不到专职销售人员而受冷遇或无所适从。一对一服务从客户角度出发,充分维护客户之隐私,为客户之身份保密,无特殊原因,不安排第二位销售人员服务同一客户,不安排第二位销售人员随便给客户打电话、发短信息;颠覆传统之物业管理模式,建立区域豪宅物业管理品质标杆,并于营销期内提前展示。服务攻略——物业篇B管理处主任客服主管保卫/停车场保洁/园丁维修行政/协调邻里公共宣传保安/保洁主管维修班长财务物业出租其他传统物业管理模式管理处经理资源开发创意营销环境优化生活体验创造投资价值创造管理中心主管服务中心主管前台接待片区管家财务管理安全管理社区文化会所服务缤纷生活网行政管理环境管理维修管理分包商管理优化物业管理模式结合安防智能化,成立“社区卫士”,为业主展示“园区保镖”形象。服务攻略——物业篇B社区卫士社区卫士性质:经过社区卫士培训基地严格培训，各负专职，具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力；分为园区双人巡警/隐性特卫队/护卫仪仗队传播方式:现场值勤展示/现场训练展示/物业管理汇演展示优化停车场管理,强化停车场保卫岗的作用。服务攻略——物业篇B专业、礼貌的停车场保安专业、礼貌的停车场保安大门出入礼宾岗岗位性质:客户到达项目所面对的第二个在岗职员，其细则服务将再次起到提升项目形象作用。服务内容：A、迎送服务：随时恭候在车场内，当有开车企业客户进出车场时，及时提供车辆的开关门服务，并对年纪较大的企业