购物中心商业计划书

书一选原则的是指家对资机把与经过的时性把与”商品管理的技巧，含服态度、促手段广告宣传方面而“地利也是一个非重要的因，属建筑策划范畴店址选择当，有“地利之势，广泛取消费者进销，实现更的经效益。城市商活动是以求高利润目的，是商设计与布的经原则。同时顾客是商业活过程中不可缺的重要构成部，因此，建筑布局与城市人分布形态密切关。城市商业心的形成与进是城市、社会经济与科技等域综合作用的物，按其相互用的规与的分可分为的会经济影响，中的与的个一的。商设址的于的资直企经营策是企消者心重是影响企业效的个因，时也经营经策重商设址因素客规商业地合城市划要求。、客规划是选择店的最重要的因素商业中心是消费中心从经济效益上讲商业中心务必满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多顾客；从成本效上讲，要争取最大聚集效益，要求最大限度地利基础设施。此城市人分布的空间形态是商业中心形成进展的重要制约因素。（相客规的一致地，客的的、、时不致对选条件一差别。在业中繁华区流的通以购品为主流者是与品观购买特通常是速缓停较淌对散。有密之职入年影力购买习惯紧务必加前够商紧后之还特。选调析量较街侧。选择址分析道点流模关系街道叉客最，是选址最好置。关于型购物心与业街除了动惯流律之外还够在有路础加以善发，选有发景区域开发道路通统，主动引导流制造流继而造新商环境。、通况城道路通联系客与商设的载因此它是约业集与址的又一个重要因素商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址务必是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下选址应使交通费用达到最小因此商业心交可达最的实是：有购出者到中心出行间总最小。、业环境选择店址应考虑设点邻近的商店的规模数量同地区内已过多的同行业商店，势必响商店的经营效，此为趋异性。但另一方面，由于顾客希望就近广泛地比选择商品，希望次购足所需的商品，有些商又有集中趋势，相邻而庙，为趋同性。通常来说，比较专的商品顾希望有广泛的比与选择余地，希望集中的专门店。这种顾客以买一类商品为目，对商业气氛、娱性、环境没有过多要求，把注意力全部中在商品，并比其质量、价格等因。另外一此顾客，购物范围比较杂，也较随意，或者完全休闲为要紧目的，当然不可能去逛上面到的结构单一的业区，是望到集购、乐休闲等需要为一体的综合场通大商场就是以此为目标而设置的，尽可能富功能来满足这类顾客的求。还有一种特性就是共性即商店依靠于为其他原因而来的顾客，商业中心区的小型商店设于大商店邻近要紧经小商品以种齐全而取得势。或者开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商店相互邻拦，互为补充，便利顾客。、地形特点选择店址还要分析地形特点要紧选择能见度高的地点如选择在两面临街的地点能见度就最高同时能够扩充橱窗面积增辟出入口以减缓拥挤这是最好的设址地点位于街道的入口处公共场所的迎面处都是能见度高的地点有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。、城市规划的要求城市总体规划与全面规划都根据城市现状与进展要求对商业中心的分布商业建筑的布局等作出一系列的规定商业建筑的选址应该符合城市规划的要求服从城市总体进展的需要。在选择店址过程中要对以上因素进行实际调查搜集资料具体分析研究熟悉建店的有利与不利条件不仅要考虑现状还要熟悉未来的进展变化特别要熟悉城市建设的长期规，如所选地区的道、交通市政、公设施、居民住宅及其它建设或者改造项的规划有的点从当前分析是越条件，而随着城市的改造将会出现新的变，而不适合设店反从前分析适合设店但从规划前景看又有进展前途。经营计划与竞争环境查谋定而后动为投资任事业成功的要件谋者于事前划并用投资估价技术作为投资可行性评估购物中心投资计划的前阶段必需在购物中心开发地点所设定的商圈内锁定服务客层拟订各类服务项目的组合对这些业态业种先调查需求面再设定供给的配置在拟订的状况下设定对商圈内面对竞争或者排除竞争作互补的服务项目的配置通过计划可行评估作投资效益的评析产生最初步的经营计划在这个阶段投资者已有完整的计划轮廓其后虽可能受外界环境或者内部自我条件变更而有所调整但不容忽视先前计划的重要性事实上当购物中心开始经营时亦不能免除经营计划的调整。投资估价之前必需先行拟订购物中心的整体经营计划比如主题商店娱乐精品店、饮食街、观光店、文艺活动等其后把类似具有竞性的业态汇总，以经营面积营额来计算其坪效及依圈内客层的所得算需求量在过程中决定特定商圈客层的效需求并取竞争者的竞争形再消费潜力计算后求得供给不足量，据与拟开发的购物心相比较，从经营能力、才力、财力及经营特色立地条件等方面决定承受风度作为拟制购物中经营计划的初步基础。具有拟订的物中心预期经营效，即可顺利进行资估价。．争形势兵家言己知彼战胜，购中在先阶熟竞争形即知彼的件竞争在一商圈所的竞地商内供量估比例求者有无望特性但亦有其他限制条件使购物狂亦将受产的命购物中进市场争了求者的同有竞者供压力采市需求补从竞争者中克市场者使用创新手制造吸力占场。竞争是进步的源泉，没有竞争的状态即属垄断的市场，并非消费者之福。（）大规模经营：由于大规模经营有能力聘请专家作各类专案的规划特别购物中心组织专案的开发团队完全摆脱通常传统的经营模式任何为达到经营目的由专家立即作出有效的计划预以克服，快速地达成经营商圈的特性。（）整合需求：购物中心多功能的经营计划试图给予消费者全方位需求的满足购物中心充分掌握消费者多样化的需求用此一特性结合大规模经营的多变可塑的特性，于规划阶段实现消费者导向以整合商圈内的费者需求这项整合性需求将使通常商店经营者束手无策。（）费资讯提供：消费市场的成熟度即为消费水准费水准的提升必需依靠供给者如何提供有效的资讯形成教育费者的积极果购物中心采精耕商圈经营模式不断提供资讯及定期刊物，呈现积极营的策略。（）扮社区必要设的角色：近年来国际间购物中心的角色功能步化为必要的公共服务设施购物中心以其大规模的经营形势改变营利的单一目标为满足社区居民生活提供其务必的服务功能这一种革命性的变化使购物中心经营成功的机会大幅提升政府开始重视购物中心的进展并列入政策促进其进展及给予实质的奖励措施。（5行销策略的配合购物中心运用团队、专业化的计划性行销，年度内使用全面性热场ENT，使购中心的营业况一波升并通“间区分使用有效规划，降低坪效。时间分使用的定义，行销计划阶段，掌各个时间区段，消费者进入卖场的变化通过业种的安排使高峰、低峰的差降低，达到高坪效的经营目标由于购物中心的开发者经营物中心，场的经营绩效与者的收益息息有关开发者脱离房东的心态利用每个店的经营者联合立的组织及累积的基金，适时有地用于行销策略推动，形成良性循，以更佳的业绩、更雄厚的资金，衍生积极有效的行销略。2．经营业绩购物中心采取计划性营的模式，此在期即设定预期经营目标，据规定商圈锁定客层，依消费需求条件，预估能的消费额，设定期的营业额。营业额为定资者是投如此巨资指标，为使一个购心增经营业绩，物开发者可使下列手段以：（1）卖场满载：卖场积设计是据计规划初期集客所造卖场人潮生卖场集客果只要客进门有机物中心经是以顾客向经营为标不认顾客门一定有购买行为发生顾客产生不欢迎的态而采希顾客门会商机的经营态卖满载应采经营客层策略的步骤为：制造集客效果，提高集客力。对进入卖场的顾客群加以明确的分类，再与设定的客层比较。由以上步骤比较的结果，评估原始客层经营的比例，掌握客源。促进与再次、多次进入卖场的顾客建立客层关系。主动供资，把客关系CuRelation的建立改变为延的顾客关系Customer，基于顾客家庭及其子关系，步引导主力客，由顾客关的建立逐满足其生必需。利用服务热忱、专的产品推，使顾客产生费行为。提升顾客购物中心认同感。让购中走消者心，成场理有根状态争市占有率。下列明面叙的营手：（2）集客：卖场引客力需力营形顾客为久顾并成义的传者其积的法如销活结电化资归集用快服、商业与社责结以到营业的标。（3）需求合：运用合需最利经营绩标达。于物中具全位务、多功的性使进的客享受伦奂硬设与切的务他停留的时间较长制造许多商机整合顾客需求一次满足卖场产生了满足消费者需求的整合效果购物中心亦可采取区隔市场的设计配合行销计划展现强而有力的竞争优势，呈现较佳的经营业绩。．制造附加的营业面积从坪效的指标观察坪效仍表现每坪的平均收益其要紧手段在于制造卖场经营效益从开发经营者分析可采取制造附加的经营面积着手其要紧项目如下：中庭新产发表会，不能够制造更集效果，亦可制造附加的业面积。活动造型售点，并可合作节度商销。不占面积场指分墙面告这广告效果随着卖场客量制效果。避免卖场面积置，降坪效。可使用营的操方式，止空置卖场。坪效升同营面的大效，直效平面效果平。购中不但造集力且整需求制直效坪幅升因其效相于经面的大。中含时区划的用。．具有高营能力、制造经效者入场不管用单租或租营收成合租给付方式有经营能力店即有集力在各商店有当集力产的卖的奉献但各商经营绩，归卖开发经者果是观购物心开经者取高知度牌品商参购物心经经营业绩效果开始发挥作用群的知名厂商必定想办法争取成为该购物中心的一员因此一个经营良好的购物中心不但没有空置的卖场而且排队等待争取参与经营的厂商形成一股热流对购物中心的商誉评估及其效益评估大多要求该购物中心的经营者提供等待厂商的名册呈现商誉价值程度及经营效益的持续性。购物中心的开发经营者于初期招商阶段，常对具知名度的厂商给予较优惠条件，以便吸引参与经营依笔者规划卖场的经验开发经营者不但不收分文尚给予相当的补贴额度希望某个知名厂商参加经营在投资效益评估作业时也同意一宗低于市场租金50租，评该案的整体经益该契适性由租的订缺整体效果却目定回的招开发经者从取得逐成本者务依经营绩来成本造效益经营能力经营效益开发经，当开发经者用此一思考该项5．经营者的能力基的计必结的经营者才成功当经营计划在圈需始若取守降争可取供为业种安为求经营计的全必需因在竞争相对产需经营者经营能财在竞争的状态风因商圈取得的资料预先进行比较，作为决策的根据。购物中心具有多功能的服务特性必定加深管理的困难度为达到经济规模购物中心必需投入大量资金特别于开发期间大量成本的投入并无任何收益且开始营运之初又必需摊销大量的开办费用因此还本期又向后拉形成开发者资金需求的压力又因处于开发阶段金融单位很难建立放款信心因此尚有相当程度的融资困难。购物中心商圈在遭受外来许多竞争压力之下如何摆脱传统的经营模式从现有的市场中吸引大量的消费者？尽管购物中心拥有大规模经济利益及专业人才但作为一个庞大的企业假如缺乏有效的经营管理前述优点将立即转为缺点在短小精悍的众多小商店的竞争状态下可能要承受更多的压力因此如何建立一个开发团队是为今后培养竞争实力的必要条件。．经营特色经营中最基本的特色通过主题商店表现出来物中心当然需要表达特色以吸引顾客的注意力成功的购物中心却更重视市场组合利用事先全面规划通过各个商店与建立营运后的完整合作关系及其他开发经营者告代理商的努力与参与。市场合的特色并非由市场专家设计出来，加上计划并不是完整而无缺点，对这一点商圈应予意经大多数商店经营者同意才能执行反对者也务必全力合作力量才有合的可能而力量合之后生产才能够发出来在经营展开后还追踪调查如效果不好类配合性的销计划及全盘的营运计划，务必重新调整并立刻改正。购物中心的特色在于定位过程中掌握要紧次要市场并维持市场计划与改变互动，这就是一项最重要的特色合于角色功能并隐藏于日常的营运之中购物中心的定位并不止于树立形象并植入消费者心中营者必需有效掌握任何变化诸如购物中心的参与经营模式交通各商店店东关于中心事物的参与程度购物中心参与社会性及其他足以影响购物中心的任何因素因此购物中心的定位，应为进展服务客层、注意社区的奉献，以产生经营效益的特色。7．立地条（1立地条件分析购物中心之因此讲究顾客导向是由于顾客是购物中心所赖以生存的元素因此人口量集居迁移等均足以影响购物中心的成败故务必分析购物中心的立地条件。因此下列重点务必探讨：商圈内毕竟有多少可掌握的客层人数。有多少人能成为物中心顾客。通过购中心的营，实际来客数如。影响上述个课题因素尚有口成长包含然成长社会成长人的都市化与流人口除购物中心有的经营划促使消者惠顾并确定能成为购物中心业绩外应考虑些非有效因素如握消费者费项目转变，如饮食衣物、鞋、电器用品等。（2商圈客分析在经营计划中研究商圈客层要紧的目的在于通过经营计划的贯彻使实际来客数有多少有多少提袋率客单价多少这些量化的指标与经营绩效间产生指标性的关联因此圈客层分析直接切入消对象经营绩效与投资可行性指。由于本项分析聚焦于集客力购物中心但要自我评熟悉竞争环境同时要为直接有效层提供适当服务尽购物中心走社区化但绩效仍足以反映社区化服务成就终购物中心仍属营利事业一切服务务必依靠财务的命脉，否则理想亦无从实现。通过商圈内层分析及投估价能够作出两个以上具体经营方向的比较筛选出最适当的经营计划而这些事实均非理论分析能够成就务必过购物中心的经营计划，及投资估价的实际评估果归纳出具体的结论。购物街空间设计的分析由于购物中心的设计进展相当重视物街部份所演的角色与意义因此这些公共空间设计重点就绕著由建筑型所呈现之建筑设计的议题打转诚如前文所指出第一代之内型购物街特色比较像简单有顶盖的街道其中最要紧的元素是店面垂直墙面时在这条顶盖的购物街里楼板、天花板与店之间面周的某共同小构件(通常是招牌或其露在立的墙厚部分以同样的设计手法处理)代的建筑式，购物街建不够强烈，因此，整街的风格，完全到各个店面个别的示方式所主宰，由于街面被细分成一个个的小店家，此沿购物街的度，从这一侧到另一侧，建筑特徵的起伏现了相当大的变。北美地区在接下来的设计进展阶段中商场的规划试图使购物街更具一致性自我风格更强烈，为了到这个目标，基上务必提高空间陈的水准，因此，比如在伍德菲尔德商场例子当中，所模仿的室内空间形，就是在购物街的末端，都配置了百货公主力店。此一设的效果，使店面与物街之间的界线，不再划分得那么清晰购街部份的设，像是商店的潢，使建筑物内部的结构体，与购物街类独立空间的线性质，完全被掩饰。只是，当设计师意识这一类连续性的内空间，其所具有戏剧性的潜力时，前述之『店面与购物融为一体』的设手法，自然被取而之了，特别是针对多楼层的购物中心，全力进展购物的剖面设计，诱导购物者产生趣到各个楼层逛一步进展出将自然光引入室内的计手法演进到这个阶段购街终于被进展成个建筑的独立个，不受一致出租店切割特性的影响，其结构体与顶造型，都具有烈的性格。随著这的设计展，购物的设开始量三个不一系统(之模距秩)，购的，都其的的一模是的—它支撑著购物街的楼板载言板，大公尺到公尺左右；二种模距，是物街的次要结——购物街的顶，重量轻、一定是防火材料，同基于经济方面的量，屋顶玻璃板宽度，以不超过公尺宽为原则；第三种模，是出租店面的割原则，从购物街街的墙面上，能够清晰地看出不一致的面分割模式，店面宽从尺到公尺不等。设计的两难点在于如何使三种模距在同一规格的墙面板之间相互搭配出一致性在使购物街呈现出一种整体协调造型的前提之下时又容许购物街后面的出租区域，能够自由分割其店面大小。整合三种模距的方法之一就是根据购物街的要紧结构体的系统韵律来将模距统一。购物中心绿地保护及管理一）设施保护.护管理生态绿地配置设施原则，应明确订定如下：生态绿地应为开放性，且仅供行人、游客进入。除必要外不得供汽车进入。生态绿地需全面绿化，硬件设施数量应减少，且作为休息游憩使用。生态绿地设置的硬件设施需尽量自然，以减少保护管理工作。.施保护管理项目：（）土木设施维修考虑保护管理的难易度，定期修缮及养护。*步道—具生态性（如透水性高）及自然性，每日清扫。*沟—考虑清理的难易度，个月清理。*面—易管理保护、清洁每日扫。*憩设备—自然易清洁，件易买，零件维更换。*观家具—尽量使用自然质，保护管理，清洁。（）水电设维修*具—灯泡的更新、管线维修。*池—设备的保护定期检、管的检修换新。*溉系统—喷头更换、操纵线路维修、水量操纵调整、水管的检视。（3植栽保护除了施肥、灌溉、清洁等通常工作外，尚有如下事项：*木—定期修剪花枝或者树型，防风支架设置。*木—修剪、补植、疏植。*花—疏植、更换。*皮—修剪、杂草清除等。（二）设施保护原则设施保护原则依保护项目不一致而有所差别，现就各项目简述如下：土木、水电：每年定期修缮、检测、更新。草坪修剪及草屑清运：平均每年修剪次。乔木修剪及清运：依树冠生长情况而定，以每年修剪一次为原则。除草：植穴及花坛每天需除草一次。中耕、施肥：每年中耕、施肥三次。零星保护事项：花木补植、病虫害防治及其他零星事宜。针对上述各项目，拟订保护人力及保护计划。购物中心的交通改善计划大型购物中心的开发对周边交通势必造成影响而且几乎可预期的是其影响负面多于正面此在分析完基地周边的背景交通量及基地开发衍生的交通量及服务水准后，必定会发现许多因本基地开发所造成的交通问题。通常于通题改策，不外乎运输管理TSM）及运输需求管（TSM指的现有的运输系统上以短期低成本系统改策略有效地增加运输系统功能的方法。TDM指的关于一个已充分进展地区，加供给不能改善交问题务必籍由需求理的段来解决交问题下列的问题改善计策即含TSM及的策。问题道路堵由于型购物中心的开发将吸引大消费因此无可避免地将成周边道路交通增加至其影响程度如何可背景交通量分析及衍生求推测估算得到地开发后的路交量变化情。改善策可能成基周边道路堵的因有很多比如口标志信号的无法配路边停影响道路容量购物中推出道选择不当者行太多干扰车流均可能造成地周道路的拥堵。1、路标、信法配路停车响路容：重调志、号置实干连锁禁止紧路停车由型物心提足够停车间车辆放。2、购中进出选择当规划即慎型物心连外，免以景通本身大道或流淌通很的路作连路。3行人扰流审慎划人线车行线最二的动予隔。问二题购中吸大的小车机车往停车题。改计除了依关规规算所的停位外应同时依先前输规研究的小车机车来往计所的停位于依照有关法规定的停车位数通常较以来往吸引模式计算所得的停车位数少因此法定停车位数应为停车位数的下限值。除了提供足够的停车位数外应配合其他有关停车措施的妥善规划来解决停车问题，比如出入口的计、收费方式、车场距大型购物中的距离等，均可有效解决停车问题。问题三：行人、车行线混杂，互相干扰改善计策：妥善规行人设施，于人与车流的冲突以立体化设施处理避免其动线互相干扰，同时关于停车公共汽车站也应妥善规划其大型购物中心间的联络动线。问题四衍交通需求超过周边输系统所能提供容量。在过衍生交通需求评估后发现即使在未来计量的交通建设已完成的情况下交通设施的服务水准仍然不佳。改善计策此极端的情况下必重新审视大型购物心的开发规模及强度，必要时缩小开发规模降低开发强度。购物中心景观规划与计就购物中心而言，不管是室外者室内，观设施都有令人惊喜的影响。好的景观能增进室内外的境品质塑造物者对购物中心美好印象。服务区域及废弃物集中场可利用物树所形成的围栏与购物区域加以隔离，路及地面的停车场同样也可通植栽等作为软化观的工具。一、环境细节由于购物中心为整体开发统一管理的形式因此购物中心的设计者通常能够做一些以装饰为目的的设计使该地区的地价得以制造与提高而能有较强的经济活力及优美的环境通常而言设计配置特殊的景观及铺面比如在室外餐厅、凉亭休息区会议厅会议室展览空间图书馆育儿室及儿童游乐场等处，可着重家具及其他细的注意，如颜色运用、雕刻、喷泉特殊展厅等。由于招牌一方面务必注意建筑及环境的与关系另一方面又顾及易于识别的要求，因而也会具有装性的风格。二、户外休息区及儿游乐场关于购物中心而言，户外休息区应交流、会的中心区但设计经常有两难的局面产生：一方面假户外休息区计得过为舒适，其需尺度可能会造成Mall；但另一方面，假如一区域，则可能缺失一个引人注意的中心因此，配置适当的位是务必的，使户外Mall或者走廊上餐厅及啡座等有子的座，给购物者提供了另一种座位的选择。显眼的儿游戏区是很重要于它不在父母亲购物时提供儿童一个可被照顾的场同时也为一个标这个地也可塑造购物中的特色在儿童游戏区也能够虑置放一电动游设施们关于购物中而言也一种财源其游戏设则可作成动物的形态能让儿童穿进穿爬爬下另外，立体的预玩具也儿童所喜的。三、地景设置（一）入口大厅入口大厅为进入购物中心后第一处场所为室内与室外的转换空间关于购物者而言这是建立购物中心意想的首站因而设计的重点应在于利用组合植栽座椅、水池、铺面、指标等地景设施，塑造欢迎、愉悦的气氛，以提升购物意念。同时也以空间设计及地景设施配置的方式塑造出清晰的购物路线指示使购物者进购中心后清地熟悉身在及往方，去除能路的惧感。（二中中庭为购物中心的焦，关于机能而言它除具有视线引导休息、展示、表演等实质上的功能外，它同时也是一重要的空间指标。购者在范围广阔、特别是多核心或者多端点的Mall内选逛时，常丧失方向，因而别于商等营业空间中庭入口厅挑空等场经常具空间指性故中庭的地景设计除利用植栽、座椅、池、铺面、指标地景设施塑造轻松休闲的气氛以舒缓购物者的身心外中亦应能有强烈且有别于营业空间的空间特色吸引购物者注意也此使购物者熟悉本身空间中的位置。若购中心内有一个上的中庭则了在建筑设计上尽量使中庭的形状高所差异外，地景设施亦应配合设计，使各个中庭各有不一致的特色者主题以物者辨识，借以做为空间指标，而在空间中寻求定。关于购物中心的开发而言入大厅及中庭为塑企业形象的最佳场所，由于尽管购物中的开发者可要求各承租户在单元商店的店面装潢牌样式上需有一定程度上的统一，并列上购物中心的标志，但由于各承租户的营业项目不一致，店面装修及家具配置皆有不一致的需求且皆需打上本身的招牌因此关于购物者而言，购物中心开发者在营业空间所做的措施可能都只是背景似的模糊景象，感受并不强烈因而惟有借着公共空间的空间塑造才能有效而强烈经营购物中心整体的企业形象，入口大厅、中庭停车场、洗手间等共空间皆是能够经营的场所这公共空间不属于任一租户，而可依购物心开发者的需求做完整而不受干扰的规。其中尤以中庭最佳场所。庭之业最佳紧是于它常是物动的交会点同时常是路线点它多塑成停留息场所购休息相约候这种停留特质有别于口停车通过性特质它会该处留息有时候间心情览围环境而深具特色的中庭建清晰的企业意者最易意其息的。实质境的设上，庭相内其空高特性故在地景设计上应可习惯此特而做调立体规划较尺度植栽度较水景等可利用景设施视觉题购物视线，建立购印象。（三楼饰心若具有多楼对中庭空楼面部分也应视予以楼面饰层楼层而对庭或者挑空部分许片墙扶手栏杆但对位于中庭内的人层楼面便是空间界定的界限是中庭空间的背景，因而面对中庭的楼面也是一组需要精心设计的立面应与中庭的地景设计相配合，共同塑造具有整性的空间景观。景、灯光、植栽、型画幅等都是能够应用的素材。四、铺面材料在购物中心设计时铺面的问题不单独被提出来讨论，务必考虑整个基地的纹理、模式、尺度、色等才能决定。他影响铺面选择的素包含：花费及效益：牵涉到养保护、耐久性是否易碎、瑕疵等。外观：牵涉其纹理、色等。工程特性：如安全性吸音性、光线反性等。土壤特性：下列便针材料原则及其特，及其使用性一并论：（一）碎石铺面碎石铺面可制造出非式的气氛，于这铺面能同意空气及水分通过，因而特别利于敷设于树木的围使气与水分能到达植物根部。同它很便宜，适用于停车场基上它的缺点是铺设于车场时能会由于轮胎动使石头飞起而造成危险。（二）卵石铺面卵石铺面可直接铺设土壤或者碎石层适于铺人行步道别树木旁。它能够散乱的排列但同时也适合整齐的铺设。们因受水冲击因是圆形无尖角的，较碎石具有全性。具有多种色，大多为淡黄褐或者灰色，在选色时能够有多种选择。（三）硬铺面最普通的硬铺面就像混凝土铺面便宜且易于使用但在铺设时需注意其纹理及工程品质它通常与其它材料混合使用若利用不一致形式的施工方式则可有许多装修的样式，包含清水式、条纹式、喷雾式、喷沙式、粉刷式等。（四）室内铺面室内铺面设计的要紧原则是不要与室外铺面有太突兀的差异想的计是在特殊机能地区以别于其他铺面的特殊料予以显如楼梯坡道焦点及展示场等。（五）大单元面铺面的尺通常都成由公分公公分公通厚公分，但假如同意交通具其上行话则公分较为适。通常而言，铺面的表是平滑部分则有表的纹路若选择人造石则有较多颜色及纹理可供择。（六）小单元面小型单元面可使的材料含砖、丁砖、瓷砖、马赛克、圆卵石、碎石等，这些材都有其特的性质砖务必先做防酸等处理砖铺面材料务铺设于水泥沙浆上砖及赛克关于纹理及颜色的择上能够有很大的习惯性。购物中心的建筑本体规划在建筑物兴建之前，开发者应能针对未来承租户设计一套进展计划。尽管如此，在进行建筑设计、商店单元设计时仍应能保持弹性，以倍数的形式来加大尺度，即所谓模矩概念的应用，保持设计的弹性，以习惯未来可能的用途改变的需要。一、结构（一）建筑的通用性任一建筑的结构均应能在该栋建筑物的生命期中满足安全的需求时亦应能有部分的弹性以习惯未来可能改变用途时所需但是经济层面亦应同时考虑若掌握合适的跨距，则材料的选择及施工技术通常为成功与否的关键。购物中心需要高度的习惯性承租户传输方式及贩售层级皆可完全地变更因而空间务必能够依不一致的需求而做再区分梯及楼板抬高的部分能够被重新安装或者移动，建筑物中任一部分的空间照明及给排水系统均能完全地更换。（二）商店单元（）有两种形式的结构经常被使用中小型商店可使用一至数个标准单位但大型商店由于有特殊的需求因而可能需要特殊的结构型的矩形格状的柱列其跨距为510尺经济的跨距应为5到5.5尺关于有大空间需求者可将上列数据乘以2即使是在最经济的情况下，结构形式及跨距的选定乃是根据结构本身所能提供的条件因没一种结构形式可称之是最好的但形式的优劣仍可做比较。板结构的要紧优点是可在不造成削弱楼板结构的情况下提供大面积的挑空；其要紧缺点为梁容易受服务管线的影响而造成楼层净高的减少。．板构最优在其提的层高大但挑时特靠近柱时易弱板构。．预铸钢筋混凝土系统运用购物中的情况不广泛，要紧是由于它们全然依靠梁使得它们在不则平面特殊要时并不适用不管如何铸一些建筑元素如梁、楼板等在兴建时为较速及较济的方式。钢骨构通常用于跨距公尺上的建筑物尽管在多层建筑需在钢骨上施做防火被覆但是在特殊的情况仍可无须它的外装而轻易地使用特别是柱子需要大量荷重时更佳。（三）停车场及地下室需要建地下室，开、护堤、下道、防及机械通风等目为要的工程因建筑地室远在地面建筑所需的花要高的。意外问题通在开挖地下时产生，而其生的因通常毛细水力或水路的断有关。地下室开越深，下室墙面越，所的花费大。尽管如以下室空作为汽停车服务入及通或者储空间是不错的配然假最低楼位于可支持整建筑物土壤或者可桩的岩层上且筑物外的排系统能降低周围土壤水压力，土的开挖为自边坡的方，则其费是少的。柱间的空间应能适于停车所需方为理想的购物空间柱距尽管如此最经济的柱距应被求出，由于中间层再分配的柱载重总是被高估。在水平配置的购物中心汽车停车场能够放在购物层的上层比如一组停车位所需空间为16.5m×5.5m,则能够的柱距面积作为商店空间的单位，梁深60cm,12-15cm厚楼板，便适用停车及商店需的机能空间。（四）大距屋顶最常被用施作大跨屋顶的结形式有如下数：1．构架及空衍架。．拉美拉构架（LaminatedTimber）或者portal式架。．混凝土的皱板者薄壳。．预力梁。影响大跨屋顶结构大的两项素为跨及面积跨距越大重量的减便重要钢结便越需取代筋凝土及木架。二、内物廊Mall（一）通常原则有关室内空间的部分要紧是立亲切感对比及活在购物中心上方加顶盖不是只为了拥有平与的天气－冬暖夏凉－－同时也利用特殊的植物鸟类声音及香味并要求商家将店及其货品直开放至人行步道以塑造特殊良好的购物空间。不管如何，购中心因此在其境中更加特殊。商家的店面不宜距离太远由人行步道的两上特别是作为注意力焦点的开放性空间上便应能看见商店内展示细部另外根据购物者的数空间应勿窄以至受太拥。人步道公尺宽概是合宜的。购物中心应该不太长以至令人消由一端走至另一端之念头在大购物中心内建使用沿街商店及它方使卖场更紧凑。双层的商街有的时候可用来使商店更加靠近层商店能够一层在停车层上半处、一层在下半层处，以缩短上坡及下坡距离。在水配置式的大型购物中心内有的时候难诱购物者离开楼层前另一个层购因而很可能产生一层得很好另一层却很差的况。此停车场也分为层每一层停位数不要过停车总位数的以避免该层成为紧。购中的共区务制出引人的环境，使其能至该购。将Mall加上顶盖要便是籍操纵室内环境。如下数项论点则是无意义的：1室外的很大的冬天较暖、较凉管维持购物中心内合宜的温度，但不代表全年需维持一定的温度，相反的这反而可能是不利的因素，比如在冬季时物者务必脱下大衣，反而不利购物。2．巨的声够制生力活力若依念所的楼都较它楼层为声便吸顾整个物空能因变嘈混。3．对外在环境而言，Mall的入口应大而著，但内则不要。事实上，入口关于在购中心内顾客而言也是项重要空间指标而也应能有明显易辨的特性。（二）焦点中庭在围封型的购物中心内多会有中庭作为购物中心的焦点中庭广场多位于各个要紧商店形成的动线交汇点亦即人行活动最频繁处它一方面提供场所供购物以外的动使用，如集会流行展示、动态表等，另一方面也是公共活动及休息的场。在此应利用照明装修、具等塑造空间张，其成为购物中心的意象焦。（三）挑空在购物中心内设挑空屋顶采光，有将物者的视线引导向上的效果，关于吸引购物者上楼选逛有好的推动力。（四）垂直动线垂直动线分有各类形各有其特点及适性自动手扶梯提供个购物者的连续动线且减轻Mall的拥挤情，同时连接不一水平标的楼层，也能将位于下层购物者线引导至高的楼。但它有两个缺点：所占的空间过大，且需要运费用。自动步行道比自手扶梯更的地方于它能够承载婴儿车及手推车前些自手阶够宽足承婴儿等但它要紧缺便是它需比手更大空能到合坡。电比上者普通且它所使用的面积上述者很顾客使用时也比较不可能紧张若与自动手扶梯比较它的运转费用也比较便宜它可运载大多数物品小至婴儿车大至轮椅皆可运载同时它也比自动手扶梯快安装费用也较为便宜。但反来说，它形成拥，且容易故障。尽有透明电梯能够选择，但大部分电梯在动时仍没有可见景观。然而电梯关于连接Mall及停车时是非常要的工，故需定它有够的尺寸以容婴儿车手推车因此一大容量电梯比台小容的电梯得好。（五）口购物中的入口大片的向玻璃最为普自动门也经常被使用但当出入的顾客多时容产生问入口处有清晰引导系以引领客进入物中心。（六）式摊位（Kiosk）及动贩卖机独立的亭式摊位可作香烟贩售摊、咖店、报摊、花店及发店等，同时也适合贩售纪念品、艺术、手工艺品等。在Mall内空白墙面或者其它不常用的角落放置自动贩卖机，也是一种收入来源。它能够贩各类品，包面纸饮料、食、香烟等，避免贩价值过高的品，以免盗、抢劫件的生。独立的式摊位管不有许多收入，能够为显著视觉焦点，因此也具有展的效能。在购物心内通也设寄物柜也有方将亭摊位作成储物。（七）Mall的设施与件雕塑作能在购中心中造出强的视觉点，但注意其度应与Mall的尺度相配卵石常用来作为雕刻周围的地面材料避免顾客接触或者攀爬雕刻。开放式的泉在围式的购物心内较看到，但水是一种很有吸引力的装饰，因而像百货中庭福华饭店中庭流水的做法是颇为适当的。在某些购中心是钟作为重装饰，如百货入广场即是。在购物中心内背景音乐也应该当成一家具来计于它足以影购物者的心情与购买欲望，背景音乐应统一由纵中心做自动播放。超过家商店单的购物中心，其商店位置示板及引地图便很要，集中放在购物中心各入口处及务台的印有商店名称的简平面图景说明等便是最有效的导与广告。（八）图案与招牌招牌应该而简单以至两显著地书写与于单纯的底上于购物中心言，应进展出自己的商标，将该符用于所有的招牌上。（九）装修在地板部分吸状况不佳的材料如橡胶等应避免当然有的时候相对的分贝环境可用来制造“场意象”的气氛但这并不适用所有案例，如在以强调气氛格调的精品服饰等为主的购物中便不适用此种设计（十）购物中心内单元商店的典型外观装修标准店面装修的材料使用通常因个别的商店设计而有所差异仍有一些通常性的原则：．通常商店应使用适宜的高品质装修材料装饰商店的墙壁使用多种材质以塑造高品质而多样化的设计，但过于冲突、对立的组合应避免。．地下室层服务区的最小净高，即到楼板下方或者梁底为公尺。在商店储藏区内的最小净高为公尺楼板荷重应可达千克平方米。在商店储藏区内的墙面即天花应有防火的被覆。．地面层（）商店单元的最小净高，即到楼板下方或者梁底为公尺。（）楼板荷重应可达千克/平方米。（商单的面及天花应不上膏且楼不可粉光凝便利租户行部修。及所要净及荷为小要求在些跨较大案例净及荷皆需大。楼梯混凝楼在发配商店单元时需并被计修及栏杆可依租所需承户行责。盥洗备盥洗备设置例够一间店元女洗备各套标配置其装包含：隔间墙及天花板需上二度漆。地板需用防水材料。木工部分需上三度油漆。在每一间厕所内皆有一组马桶及洗手台。．服务区（电力统统集中于地下室的务内开者在一商店元藏区设源盥洗的龙租户则应开者建筑师及水顾讨后于承的店元装设电用。（给水排水统接各店元厕。（统一虑否应瓦斯。（消防备法要求设置于各处．店面招牌商店面招牌设要在发期承户建筑师咨询后开发的筑师同计．令遵开发在行发应就法规分完的查免日后法的题成使用禁或中，致承租缺。租部也对令制所悉避免当使，别变更使等以造自开发的失．他开发的作不含下各项（商店面入口门商店的装修。油漆、地板装修。除厕所外的天花板。除厕所外的装潢。服务线路的安装。以上数项依欧美的惯例都是承租户的工作需与开发者协商后进行台湾地区在实际开发时对欧美的做法可采取参考的态度是否依循仍要取决于开发者与承租户的协商结果。三、立面设计建筑设计要紧是建构于熟悉每一栋建筑物的两个方面一是环境本身及建筑物可能对其造成的影响及改变，其二是建筑物的需求及设计本身所能提供的程度。（一）影响面环境每件元素于境本身建物与其活的人们是有影力且其响显著可而假如任关于境影响筑师都务必有所熟。二）设计则建筑外的实际能作为内空屏障隔，同也供全的屏。因而筑需注意一面的品质。建筑墙面的设计关建筑物的成功与否相大关系面使建筑能合入环中予围境气义其范围制公认同及好奇心制造公司的意象并给予建筑物艺术层面的表现另一方面立面能配合地景规划，提供一舒适愉悦的都市空间。（三）地面层立面在沿街式商店地面层立面通常都作为展示面因而它也提供了一种最便宜多样多彩且通常是具有说明性的立面尽管这不是指那大多数店面开向内廷的围封式购物中心关面向内廷购物中心而言无窗的地面层墙面可能是必要的但也仍应尽可能尝试将其设计活泼多彩及多样化除此之外也应考虑招牌、旗座等位置。（四）雨棚及突出物在购物中心外部商店许多好处重要的一点就是它将人行步道拉近商店且它也像是个广告以说入口所在同时能避免所展示的物品被太阳直晒。当然，雨棚有多种形式，它也够配置于二楼的高，使其能与人行步道有较大高差，避免成压迫感。雨棚小高度多半取决于棚的宽度，以达到适当的保护。用准则是由人行道的边缘划度到雨棚的前端。．人行道上方的高度可能破坏立面，半是尺左右。．人行道上能使适当小的光线进入，无须过多的人工辅光线。．避免影响到交通信、指示系统及标、旗帜及光源。．避免影响店门口的牌。．二楼立面所能提供者避免使用的程。．建筑设计上的需要。．预算。．对建筑结构而言，最合适的雨棚深度。．街道设施如共车站牌等位置。就设计的观点而言若能将雨棚等突出物与建筑物一并设计将是较好的做法假如它是后来再加上的也需考虑建筑的景观以此观点而言不透光的雨棚是比较具有可行性的，它同时也较能操纵室内阳光的射入量。（五）二楼立面在水平配置形式的购物中心二楼多作为储藏空间及服务空间因而容易形成无开口的空白立面。如需与雨庇、广告牌、企业标志等结，塑造活泼有力的立面。（六）服务区由于服务区作业量很因而关于购物空的景观来说有较为不的影响。务区的立面以砖砌及混土皆可不必用精美的面材或装修，由于它很容易因货物的搬运造成瑕。服务区通常会有一些法确定的位置或预知的孔、管线等要在墙面上开口，因而使用较小尺寸的修单元较为适当如墙砖、可塑性材如混凝土等。四、商店店面及可见内部围封式的购物中心比传统的商店有一破性的特点即它将商店的店面展示的橱窗放在购物中心的内部，而将天气的限制排除在外。在围封式的购物中心内，没有天气的问题。商店橱窗则丧失了传统的展示功能，由于在此类购物中心内就像在百货公司顾客与货品关系成为直接面对面的形式而且在夜晚的时候购物中安全上的要能够很轻易地满足由于它只要将Mall的入口关即可。在商店面及可的内部计上，有如下常性原：（一）店位于物道上每一间店单元与Mall关系乃决于商准则，每一个店单元系的影响层面是取决各家单的设计在某些案例中开发者会对某些方面的计予以操。（二）店的外及大小很明显有不一致的租户会造不一致观及大的商店这的结果导致在开发购物中心时有很多“标准单”出现。因而，在划每一个零售店时应建立在同一个基础，避免设计出很专用、特殊却无更弹性的空间单元。比如家店需要大片的楼板面积但仅需小正面，它们希望能有足长度的橱窗来展示它们产品；糖果店不需要小的正面（公尺-5.5公尺之间而且需小的贩区深度（6公尺-9公尺间两种不一致空间求的店面应找出其间的模关系好的果即最大的卖乃是最小卖场的楼地板面积的数组合。每个承租户关于店的外观及大小有其特殊的注重而商店的设计及配置的细部讨论时承租户及其建筑师应该要参与使它们的店能符合购物中心的通常形式。在法国购物中心的开发者务必提出一份完整的规划给未来的承租户其中包含贩售预测及预算商店室内配置计划建筑师所建议的商店关于塑造整体的空间形式及企业形象有很大的帮助。五、残障者使用计划区内供公众使用的室内外空间的各类通道及设施均应依照有关规范及法令规定，就残障者使用的便利性、安全性妥为规划设计。需管制的要点如下：在购物中心内设有供残障者使用的设施应于明显处设置残障者使用设施的标志。依建筑技术规则规定，百货商场务必设置的残障者使用设备包含：．室外引导通路。．坡道及扶手。．避难层出入口。．室内出入口。．厕所盥洗室。而视实际需要自由设置的设备包含：．室内通路走廊。．楼梯。．升降机。供残障者使用的坡道，其坡度不得超过12供残障者使用的内外通路、走廊有高低差时亦同。前项坡道、通路、走廊之高低差未达75分者，其坡度不得超过规定。者使用的避难层出入内出入口、剪（收）票净宽度不于公，且平，以利轮椅通行。（六）余，如梯、降梯、浴设、观众构造及车位需依法规定所示予管理。［建筑学］崇色彩筑色彩：筑的霓裳建筑色关系一城市形象，色与位至关要。北大学授朱自说，以老北来说，墙、瓦与绿构成北京城色彩的基调，出古都厚、朴实宁静的化底蕴，也衬出紫禁金碧煌的帝气派。老城岛的瓦朱色外墙、碧海、蓝，也充分显示出座美丽滨海城市的采。城市色彩是与环境相互融合，长期成的，贵在统一与谐。谈到如何从城市设计角度看城市色彩中建设协环境艺术委员会秘书长王明贤对此颇有共识他例说深圳的楼与道路构成新的城市空间形态，具有强烈的现代色彩，颇有视觉冲击厦门以碧色的大海为背景，带有装饰性的建筑色彩鲜艳，三梅点缀在大街小，显出城市的特殊力。建筑更新与色彩的混乱现在城市的进展迅速使许多城市在色中迷失了自己。些城市对色彩缺乏认真研究，竞相模仿，互攀比，追求豪，反倒形成了色彩的混乱与无序，失去了特色。中国建筑师学会建筑理论与创作委员会学术委员级建筑师布正伟从建筑师的角度，提出了清除城色彩的视觉污染措施。他认为，面城市色彩问题，我们不仅要从现代环境术理论方面去提，而且更当强化我们在市建设中的务实精神。首先从视觉心理卫的高度下决心去抵甚至最终禁止那些色泽恶劣的屋顶琉璃瓦内外墙瓷砖墙璃场装等材的使用与生产。其二大张鼓地整顿杂乱无章大小广告与字标还城筑原形、原色以清白。再者，不能让烟、沙尘夺去城市色彩。我们有信心统而深入地从民族传统地域化、城市文脉、场所意义与个性现等不一致层次与层上去探索未来城市的色彩制造。传承文明负载历史城市色彩的美感建立与谐的秩序之上这与应表达于城市环中的统一与变化的关系中过的市建筑由于取材于然更由于有较持久而固的文化观念、伦习俗的影响，往能够获得协的色彩效果，都北京即为一。随着社会的展面对元文化的冲击新材料新工艺出现，建彩在城市环境中逐步现混乱的局面多反映出社转型过程中缺整体意识的社价值观。城市是一非常复杂的系工程城市的颜色在系统工程中决是可有可无的城市的彩诉说着城市历史与今天的化意味，让市民直体会到城市的精神城的色是历史积淀的程，不能人为地定在短时间内城涂上一种颜色，弄得整个街道劣质的布景，缺历史的真实性。而交桥等构筑物，化妆似地刷上各类涂料没什么必要以混土的本色显出力感。画蛇足既是金钱的浪费，又是学的堕落。规划内容上应考虑的点艾柏哈德，柴德(EberhardZcider)长以来大力倡导复合式使用开发计划的先认为种开发式能够市区境带很多面的响他的司所发的湾广购物街(Harborplace)，是个集合种用机能计划，门精品店、餐、办公、旅馆，有停车间，这些东西全都出现一个街廓内该案就班哲明汤普森合建筑事务所尔地摩湾畔所计的湾广场面柴德简单的解图很清晰解释了如何建筑物部使用计画与部都市间的规划内容，相结合在起建筑以图文茂的解说字，说如下：划内容面的考重点l．管港湾场已到一个都型人行间场所重要精神，只这行通道市中心地区的连系系还相当薄弱者的连系，透过卡特(Calvert是往北通往中心商业区要紧道路)2．之想要在这一块介于普瑞特街，通往巴尔摩内湾)与卡佛特街间的街廓上开发成功，最关键的因素就是要把这一条人行轴线上的活动延伸过卡佛特街并制造出一个很能吸引人目光的焦点包含许多家商店、餐厅、街道动、表演。3．将这一类人行轴线的活动焦点往下延伸著普瑞特街的港边散步道，来到东端的旅入口；另一方面延着卡佛特街，一骑楼空间通到市中心与办公大楼的大厅。4．除了南有活动点外，其三角落也有一致的活动便在围地四的街上造一个适人行的环除之外这一栋筑三个向的立面不一的分出其不一致能—别是购物、馆办公空。5．为把西角的行焦，在觉上实质间上，延伸进入建筑物，就必须注入各类不一致活动的力泉源(比如：商店、餐厅、酒吧、旅馆大厅及办公大楼)，使这一栋建筑物更加丰富。6．电扶梯把人潮往上带整栋建筑物空间到达高处个举，本身就能够变转成一『动扶梯缓缓地往上移动人们的视野因而展开，能够俯瞰到整个采光大厅而且也能够看旅馆、办公大楼与海港。7．第五层楼配置了旅馆的公共性机能但是也同时在南侧提供了一个公共平台，海港美丽的景色，尽收眼底，同时也能够感受到海港的活力。．把旅馆的入口放在西南角的目的于使人潮能够由普瑞特街的港边散步道，或者是南大街(Sou，进入旅馆。．的道，增加景观，时能够达空中园的平，使走道间更为丰富、有变化。．本建筑物的量体高，与旁边的IBM大楼相仿，同时其他港边的建筑群，维持与谐的量体关系。大入口从卡佛街的骑楼空间入，公楼有其特殊的明性，并与市心的方向，紧密的衔接。公大楼大厅，透电扶梯与购物廊之间生连结。12汽与巴士能够停靠旅馆的南大街口。的停等空间，从此处直接入旅馆的停车。．旅馆厅的接待区，置于一楼，能由普瑞特街及大街进入。旅馆的属性设施厅会议厅酒吧厅购，直。．公共停车场能够由佛特街南大街入。所的装卸与服务线，都设于建筑物内的室内道中，一样能由卡佛街与南街进入。建筑意象方面考量重点16．制整视栋受而不是把低层部突显出来，处理成一段基座的造型)。将本建筑物的造型作为衔接市中心的高层建筑群之量体尺度与港滨低矮的亭篷式建筑物之中介角色。运用既有的元素让这一栋建筑物融入基地所在的环境当中但是同时也给予其强烈的特殊性格，以助于本开发在市场竞争之下，还能够存活下来。．在视觉上展现出动线垂直移动的特性，以增加此建筑物的动感。．电扶梯持续断的往移动，活动以角线的向，带本建筑里。这种手法有点类罗马西牙大阶的效果。．透各平，这栋建物的类动在们一入厅，能够一无，且够握很晰方感。过一建物造使与地既条产关联并将之转，使它环结成个体的市观。从上这系的述我熟设如处建物的体在基上入的活动入口设置位、建筑面的色，甚包建物内公空的安排与这元如延或强化地周环之的系等这就任何一设者在做一个会购物心发时应表现来都设观点在这个案中这种市设的点，关如在个面推的市新案中，强化该地区的色，同时修正现都市环境中，空间尺度上、人行动线上视上的不连续性。在其他不一致的市环境条件下，可能需要考虑不一致的因素，但是，都是同样的论述观点进展。城郊区域型购物中心置所有自二次大战以后才陆续进展成形的新兴购物中心类型中具影响力的就属位于城郊的区域性购物中心它不但对都市的形态产生影响而且关于购物中心的设计也造成相当大的冲击当战后欧洲人在寻求如何调整过去都市进展的纹理以重建饱受炮火摧残的市中心区或者是建立新镇时所产生的新需求与新环境条件之际在北美地区某些大城市的外围地带过去曾是小机场与农场的区域也出现了新型态的城郊型区域性购物中心这类购物中心完全摆脱了诸如都市纹理之类的限制条件根据商场内部经营的需要自由地进展出理想的空间型态。结果，该类场型态，通过一串成功的转型，来世界各地的开发商与建筑师历经二十年最后终于订定出套购物中心设计的划纲领，在段漫长的追求历程当中，他们的目标就要出最新的商场营建技术、设计原则与商场标准的典范。城郊型购物中心的型进展沿革，够简单地用几个阶段或几个从它持续演变出来的子类型来扼要说明基本上常认为最早出的城郊型购物中心，是由一群临时搭设售各类商的小篷子所成开始该商场的织架，相当散而且常不正周围围著大积的车场并在篷子与篷子之间的路面铺上地坪犹如条露的人购物只是很快地这些商的面，或或都了不的比如在市Skokie)的老欧嘉商场(OldOrchard1956开幕)的面，就被简化，变得比较井然有序，因此奠定了购物中心的平面配置原则。这些配置原则完依那些贩售小篷子之承租商家的组合特性而定，特别刻意配合少数大型的“主力”或者具有“磁力”的百公司特色由于些百公司是吸引顾客前来此地最重要的卖点还有许多小的店面单元则靠过路性的购物人潮量来维持生意为了寻找最适当的商场型态以维系这种小店家依靠百货公司主力店生存的依存关系因而产生了一套典型的平面配置方式以商场内"主力"商店的数目为根(只有极少的顾客会通过的角)分L形“字形”的平面配置方式，分别针对具有一个二个、三个、四个“磁力”商店的购物中心，而精进展出来，这几配置方式，在过去也一直都是接续下去的所有商场进展演阶段中，最广为用的基本规划概念。规划内容上应考虑的点艾柏哈德，柴德勒(EberhardZcider)长期以来大力倡导复合式使开发计划的进认为这种开发方式能够为市区环境带来很多正面的响他的公司所开发的湾广场购物街Harborplace)，是一个集种能的开，有独品商店、厅、办室、馆，还停车间，这些东西全部都现在一街廓之内该案就邻班哲汤普联合建师事所在巴地摩内湾畔所计的港湾广北面德勒简的解图很清晰地释了，如何将建筑内部使用的计画外部都空间规划内相互合在一建师以图并茂解说文字，明如下：规划内容方面的考量重点l．尽管港湾广场已经抓到一个都会型人行空间场所的重要精神只是这些人行通道与市中心地区的连系关系还是相当薄弱者要紧的连系，是透过卡佛特街(Calvert是往北通往中心商业区要紧道路)2．之想要在这一块介于普瑞特(Pratt通往巴尔地摩内湾)与卡佛特街之间的街廓上开成功，最关键的因素就是要把这一条人行轴线上的活动延伸越过卡佛特街并制造出一个很能吸引人目光的焦点包含许多家商店、餐厅、街道动、表演。3．将这一类人行轴线的活动焦点往下延伸著普瑞特街的港边散步道，来到东端的旅入口；另一方面延着卡佛特街，一骑楼空间通到市中心与办公大楼的大厅。4．南活动点外，其他三个角落都有不一致的活动便在围地四的街上造一个适人行的环除之，还给这一栋筑个面向的立面各一致的格区出其不一致的使能—别是购物、旅及办空间5．为把西南角人行焦点在视觉及实质间上，伸进入筑物，必须注入各类不一致活动的力泉源(比：商店、餐厅、酒吧、旅馆大厅及办公大楼)，这一栋建筑物更加丰富。6．电扶梯把人潮往上带整栋建筑物空间到达高处个举动，本身就能够变转成一『活动梯缓缓地往上移动人们的视野因而展开，能够俯瞰到整个采光大厅而且也能够看旅馆、办公大楼与海港。．在五楼配置了旅馆的公共性机能是也同时在南提供了一个公共平台，海港美丽的景色，尽眼底，同时也能够感受到海港的活力。．把馆入口放在西南角的目的人潮能够由普瑞街的港边散步道，或者是南大街(，进入旅馆。．旅馆的走，增加景观，时能够达空中园的平，使走道间更为丰富、有变化。．本建筑物的量体高，与旁边的IBM大楼相仿，同时与其港边的建筑群，维持与谐的量体关系大入口从卡佛街的骑楼空间入，让办公楼有其特殊的明性，并与市心的方向，生紧密的衔接。而办公大楼大厅，也电扶梯与购物廊之间生连结。汽车与士能够停靠在馆的南大街入。有很充裕的等空间，并此处直接入旅馆的停车。．旅馆厅的接待区，置于一楼，能由普瑞特街及大街进入。旅馆的属性设施：厅会议厅酒吧能大直接进入。．公停车场能够由佛特街与南大街进。所有装卸货服务动，都设于建筑物内的室内道中，一样能由卡佛街与南街进入。建筑意象方面考量重点．而不是把低层部突显出来，处理成一基座的造)。将建筑物的造型作为衔接中心的高层建筑群之量体尺度与港滨低矮的亭篷式建筑物之中介角。运既有的元素让一栋建物融入基地所在的环境当中但是同时也给予其强烈的特殊性格，以于本开发在市场竞争之下，还能够存活下来。．在视觉上展现出动线垂直动的特性，以增加此建筑物的动感。．电扶梯持续断的往移动，活动以角线的向，带本建筑物里。这种手法有点类罗马西牙大阶的效果。．透过各个平，把这栋建筑内的各活动，人们一入大厅时，就能够一览无遗，且能够握很清的方向。过这一栋建物的造使之与基地的既存件产生联性并之转换，使它与环境结成一个体的都景观。从上述这一系的论述我们熟悉计如何理建筑的量体在地上引的活动入设置的置与建筑立上的特甚至包含建筑物内部公共间的安排与些元素如何延伸或强化基与周遭境之间关系等这是任何一位设计者在一个都型购物心开发时应当现出来都市设观点在这个案例中这种都市设计的观点关心如何在一个全面推动的都市更新案中，强化该地区的色，同时修正现都市环境中，空间尺度上、人行动线上视上的不连续性。在其他不一致的市环境条件下，可需要考虑不一致的因素，但是，都是同样的论述观点进展。购物中心的交通改善划大型购物中心的开发对周边交通势必成影响而且几乎可预期的其影响负面多于正面此分完基地周边的背景通量及基地开发生的交通量及服务水准后，必定会发许多因本基地开所造成的交通问题。通常于交通问题改善策不外乎运输系统理TSM）及运输需求管（TSM指的是现有的运输统上以短期且成本系统改善策略有效地增加运输系统功的方法。指的关于一个已充分进展地区，加供给不能改善交问题务必籍由需求理的段来解决交问题下列的问题改善计策即含TSM的策略。问题道路堵由于型购物中心的开发将吸引大消费，因此可避免地将成周边道路交通增加至其影响程度如何可背景交通量分析及衍生求推测估算得到地开发后的路交量变化情。改善策可能成基周边道路堵的因有很多比如口标志信号的无法配路边停影响道路容量购物中推出道选择不当者行太多干扰车流均可能造成地周道路的拥堵。、口志信无配，边车响路量重调标、号置实干连禁止紧道边车由大型购中提足的车间供辆放、物心出道择当规时慎大购中的外道避以背交量身很的路者淌通很的路为外路行人扰流审慎划人线车动最好二的线以隔问题问购中吸大的汽及车往停问。改善策除了依有法规计所的车数应同时依先前运输划研究得小车机的往来算需停位于依照关规定的车数通常以往引式算得停位少因法停位数为车数下值除了供够停位外应配其有停措的善划解停问题，比如出入口的计、收费方式、车场距大型购物中的距离等，均可有效解决停车问题。问题三：行人、车行线混杂，互相干扰改善计策：妥善规行人设施，于人与车流的冲突以立体化设施处理避免其动线互相干扰，同时关于停车公共汽车站也应妥善规划其大型购物中心间的联络动线。问题四衍生交通需求超过周边运输系统所能提供的容量在通过衍生交通需求评估后发现即使在未来计量的交通建设均已完成的情况下交通设施的服务水准仍然不佳。改善计策此种极端的情况下重新审视大型购物中心的开发规模及强度，必要时缩小开发规模，降低开发强度。入口设计的诠释方法在讨论关于购物街与中央空间的设计主题与问题时的时候候也很难避免不谈到历史上的建筑范例在米兰的拱廊商场中曼哥尼师法圣彼得教堂而且很确定地是此举并不是由于他痴心妄想要制造出一样的宏伟空间而是基于他希望能挑出一种类似的空间需求解决这种类似教堂中殿般简状拱顶交叉部分的空间而在本书中所讨论的许多购物中心案例里其所使用之大教堂大厅基本剖面的形式，也就是类似许多典建筑的类型。举例而言，关于如何在购物街中殿立面上，整合屋顶拱圈之重较轻的结构体与低楼层重量较大之结构体的问题，关于哥德式与文艺复兴式建物而言是最常碰到的典型设计问题此该设计就以类似的手法，营造面对购物街/中殿空间的回廊柱距空间的缩小版；然而了营造中央空间再度衍生出另一个问题就是如何达到能够维持中殿空间所带来的空间连续性，却使空间本身有某些特殊的空间高潮。根据前述的一些讨论我们或者许就能够懂得为什么购物中心入口的设计特色，常看来都模仿历史建筑物的造型(然而手法并不太高明，由于这些设计的出发点都基于似的计考——为了建筑的外观立面上，表现出购物街的剖面空间韵律同时又要使这个剖面空间的韵律与大门的尺寸在立面上互相融合在一起。(Kingston)已规划完成之班铎购物中Centre)其设计就清晰地说明了一个最常见的处理手法在商场中四层楼之购物街的剖空间向外延伸到街道立面上然后在立面上的这一个交接点伸出一个较小的雨庇以呼应购物廊上方的圆拱造型购物街剖面穿插在立面上形成了一个符合行人尺度的有顶盖的入口圣路易斯购物中心的案例则说明了北美地区在这一类的入口安排上常用二种设计版本二者的目标都是要协二种不一致的尺寸所谓的二尺寸就是指将购物街剖面同样大小的几何形简单地复制在立面上使入部分出现二种不一致的尺寸规格。入口设计还面对另项难题就是在既存的尺较大的构件上如何试著用一种具有说服力的整手法较小的元素结合上去此计手法的推敲进展，就锁定在如达这个目(包界二极元素)。举例而言巴摩白，于年开)，与拉斯维加的时尚广Show)，就是使用这样一种复制素的手，将大元素的尺寸缩小以形成商场真正的入口由于将尺寸缩的效果能够使人们注意焦点集中在入口的点上这个设计构想在三度空间更真实呈现的一个案例就是大洋洲建筑师事务所与RTKL联合建筑事务，在梨联设计的港滨节庆市集(HarboursideFestival，个案令人起，类似于西萨·佩里(在纽约炮台公园的采光大中，使用缩小圆拱圈的造型。入口设计策略的另一诠释法乃是一层层的面穿插配置在进入购物中心的路上面使路径穿一道一道的墙而且这种手法也不断地提醒客入口路径设计主题这种设计手法在实际墙厚不足的情况下或者许也能够弥补从室空间进商场室内世界，空间转换之缓冲区太短情形。帕莎迪纳场(PlazaPasadena)的口，就是个实例，在该场中，有一条的、圆拱形的入口物街，与要的购物街交错同时以一道穿去的独立墙面，开入口空间的幕犹位圆立面尽头一道凯旋门许位于国的城郊型购物中心其没有窗像个子量体单调外观，别欢使这种造型富某些变化度空的设计手法的将一层一的墙面设计成一致的样子，有的则是整个箱型量体面，再加上一个实的量体，只在入的部分，才裂开一个口，比如：核广场圣塔娜商场的百货司的入口，就这样设计的。最后样的入特质能够被进展成真正的度空间门配置在筑外墙上。在南湾盖乐雅购物中里再度被点到名的晶峰商场其室购物街不一致的几何形被加运用而产生尺较小的亭篷式筑物这些亭篷建筑所配置之处，就像口前面的卫室。在前者例中，植栽、座喷泉、与一桌椅，从商场的中空间到这入口遮蔽物之，散置在各个落，这段空间营造，产公司业产质项目业公业营质项展不致决定未不致经营想产司凭借多住宅与其它经通常会采取好售去做实行管“管公依靠身业经思常会实统业管对基本状况结而多采取“三权分离”做即把权经权、管权相离把交专业业管公司行管、产展拓宽产公司产目途径从房产业旗舰万达与尔玛达成了长期战合作伙合遍布长春、北京、天津、沈阳、青岛、济、京、西安、长沙成都等城市可谓开创了商业地产的先河万达将陆陆续续在上述各城市中的黄金地段投资兴建大型购物广场届时除沃尔玛以外一些国际知名的高档百货公司连锁快餐店连锁建材超市连锁家具店与大批国内知名品牌也将加盟各城市的万达国际购物广场从而形成强强联手集团式进展的态势万达国际购物广场将在各城市原本兴旺的商业黄金地段再添一把大火为周围地区带来新的经济增长点。、商业公司进展购物中心改变了传统的经营方式商业公司进展购物中心改变了传统的经营方式以实现与商户共赢为目标继而将传的业公司供商的经代关系变商管理公与户之间租赁约系。根台湾地区大型店总的调查百公司已向型化进驻物心也将台百货未的争重点量贩也大多购物心结合些趋都益明的露出来进策略于物心的值升将会生大的积影货公司贩也因此把己开店本大降低湾地区的型购中借其大的竞能已经逐在零领成为主物中以位营管理的份出现揽多百货公司、精品专卖店各类连锁店进场营，形成综合性商组合，求得多方的共同进展与繁荣百公司专店进驻大型购物心己成为业者的一普遍选择，也将带动台湾地的零售业发生更剧烈的演变。、发购物中心的基本思路关键操纵因素零售业是一个比较传的行业，而房地产业是新兴的行业、进很快的行业。房地产商与零售商进行合的前景应该是常广阔的由中国的零售市空间还很大。因此在未来的购物中开发中，我们首先要统一理念、共同开发。这样就能够准确定位，在设计上走弯路力求招商与基建的同时进行，更有效地去争取时间、减少购物中心的开成本、避免不必要的浪费、提高物业的使用效率，缩短投资回报期。其，我们应该注意势互补、利益共享零售商有成熟的经验招商的能力与一整有效的管理方法；地产商有雄的开发实力与资金实力，也有良好的开土地。需要的只双方的协调与合作商业公司与地产公司作有利于化解开与经营上的风险有于实现双赢对房地产公司而言，假如房产不顺利销售出去，风险很大的而关商业公司而言假如有好的物业设施与件就无法更快地进展与大竞争实力不能得增强同样也面临巨大的竞争压力假如把者很好结合来实现商业公与地产公司的将是为可能。从国的情况看能够专业行购物中心规划设的公还不是很多专业的建筑院也难以完成购物中心总规划与设计于购物中心设计不是单纯的一座止的建物购物中心需要有对商业极深懂得与准确握在购物中的整设计上国内有很多购物中心缺乏一鲜明的题甚连基本定位都不确定使用的式还要紧是照搬人的式这一个很强的业来，是要此而承受很大风险的作为一个国际化度比高的产业来说，购物中实现国际化与本土的有机结合是置关要的土化的概念对不一致地区又将具有不一的特点，决不是个简单的“土洋结”的问题，而是洋模式与本地区与购物心个体的风俗文底蕴费倾向、市场环境等等诸多方面的结合问题。当最需要我们的购中心业者首先要明的是基本的定位，并在确定的定位下通过有效招商与建筑语言更好地表现出来所有的进展商都希望自己建设的购物中心能取得成功面对百货店与各类类型的连锁店大自都在一定经上局限，立确而正的场定位最重要一点因此进展与理者定通市场周调重的因的导下去得应的数资进行缜的究分满调主题的要如，商品的品类、服消费者的范围、争性的价格、服务质量、租约的分类与相应的鼓励措施等与理还要全盘考虑如何增购物中心价值的课题。、物中心的定位不应脱离特色”购物中心已经进入到追求特色化的时特正在为购物中心生存与进展的灵魂让欣喜的是国已经相一部分的购物中心始了各类主题化有益尝试同时得了一定的成功但同让人担心的是，有一些在建与正在商的购中还没有此起高度重，仍没对有的模进调整完善，实这在现来，的确令业担的件况。定位高层面的州代广场目引了旅游场高档家中场的特色加了“分数天娱广的位是乐动首以影吸引费然再入攀运动元中华广也门发数城摩托城而国场进史比厅电城、物心注自价的制与高购物心常由定量主店中型铺成物中心的要紧入就是来自于主力店与专业店铺的租金了保证购物中心从整体运营上进入健康进展的轨道同时获得消费者的认同购物中心除了要规划好市场的区隔寻求差异化客层策略、建立舒适享受的购物娱乐环境、完善良好的信息管理系统外，专业化的经营管理团队物中心品牌形象的塑造都应该成为购物中心业者所关注的重点总体而言购物中心的价值来源要紧来自租金收入而租金收入的支付者则需要依靠对来客信息的准确掌握而带来的营业收入来维持持续的运营物中的理者同也在客流的统与分上积极为商户造的条换来购物中心的值来于的位品样化所来客能，来自于主力店(如货公司或者超市)与专业品牌号召能，这个因素的合，制了商的营业入，制造增加了物中自身的值。、探索购中心“三权离”经营发体制零售的通常态，如超市便利与真意义上百货司都是己开、自己经营、自我管理与之不一致，购中心是开发与经营开，物业管理与商品管理分离，双方各司其责，实行真正的分工合作，而构成了购物心双主体运行的统一体这的处就是能够最大限地减少商业资金投入发挥商业公司在商业管理方面经验与优势，实现与地开发商的双赢；通常而，此举能够有效地提高商业劳动生产率于物中心内的专业店与百货公司的管理人员要比其它单体店得多其理费用将大大降购物中心营业员人均负责的面积要远远大于类的单体店物中实行的是特色化细化与专业化的经营，相对而言的客能力，特别是效顾客的能力比较。购物中心的污水处理统一、污水系统在规划污水系统前需先调查基地所在地区是否有公共污水下水道系统有公共污水下水道系统基地范围内的污水便可直接排放至该处若无公共污水下水道系统由于购物中心内可能产生的污水应为生活用水及厨房的杂排水