地产项目价格定价策略(全套)

经典word整理文档，仅参考，双击此处可删除页眉页脚。本资料属于网络整理，如有侵权，请联系删除，谢谢！价格卖方房价×1%3%对港澳台胞及华侨房屋产权登记费土地登记费1000m以下100/宗地每超21000m以下100/宗地每超2利润×33%建筑物转让部分3%土地使用权转让部分价格5%另加地方政府付税3%×1%=0.03（房屋）5%×1%=0.05（土地）金×7%）实际功能需求，满足心理上的认同感小区文化、娱乐、购物场所设施齐全绿化、建筑小品、休闲空间与交通干道距离合适防火、防盗、交通安全，各项措施周密电话维护、抢修、环卫、家庭清洁、送餐、送奶、送书报等形成有特色的小区活动，使小区成为温暖的大家庭建筑物、广场、小品、雕塑、绿地、私家花园、空中花园等山景、小景、公园、绿地、海景、江景无有害气体、烟尘噪音污染，日照充分、通风良好完善的道路，供水、供气、供电系统E、配套设施公建住户休闲会所，泳池、文化娱乐设施。电梯、车库及优质建筑材料经济发展程序，储蓄的多少，投资水平的高低，消费水平，财政与金融状况，物价水平，建筑人工费，利率、居民收入，房地产供给与需求人口状态，城市化的水平，房地产投机行为、社会的政治安定，与社会治安状况二、社会因素三、自然因素四、其他因素位置、地力、地质、地势、地形、面积、土地形状、日照通风、湿度、降水量，自然灾害，建筑外观，朝向经济体制，土地使用制度、住房制度、税收、行政变更、城市规划、房地产价格政策心理因素序号交款项目保险费印花税按照房价的千分之一每年计收按照房价的千分之一每年计收按照按揭贷款金额的百分之零按揭贷款金额×万分之零点五点五计收合同公证费记费代理费抵押登记费律师费按揭货款金额×万分之五450/套幢（座）第号房年月日地址：电话：备注：本明码标价书一式两份，成交后由购房者签收，购销双方各执一份，以备查对。1、设定策略性定价目相关因素本费用水平4、决定定价方法5、确定基准价格针对各单元房屋的不同位置、楼层、朝向等，在基准价格的6、单元价格调整格调整`7、市场价格调整8、价格确定综合以上各种因素，确定房地产价格是开发商按照所开发物业成本加上一定百分比的加成制定房地产的销售价格定价方法是根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法就是房地产根据购卖者对物业的认知价值来不是销售者的成本指房地产商根据物业的本身价值来确定价格，满足消费者对物美价廉的要求，抵成本开发，薄利多销、或中利多销2、挑战定价法——市场挑战者策略场份额，提高声望3、随行就市定价法指房地产商按照行业中的同类物业的平均现——市场追随者策略行价格水平来定价的方法追求最大利润是房地产开发企业的重要目标。追求最大利润并不等于最高价格，而是追求企业长期目标的最大总利润如果企业受到生产过剩，竞争激烈和顾客需求不断变化等问题的困扰，就应将求生存作为主要目标。为了保证企业的经营，通常要降低价格，生存比利润更重要根据房地产投资额期望得到一定的百分比利润，先确定好一个投资回收的百分比，即投资收益率，然后在定价时以房屋建造的成本为基础，再加上事先确定的投资收益房地产企业为了巩固自己的市场占有率，期望保持自己商品房价的稳定，以这种目标定价，一般价位适中、公平厚道、不易受市场价格的骤变而波动价格是企业与竞争者及购屋人之间最敏感的核心，当条件相当的两处或多处工地在激烈竞争时，价格较低的方案通常能领先群雄，而占有市场企业通过产品定价去应付竞争或防止竞争，以避免在竞争中应付竞争或避免失利。为了应付和防止竞争，企业定位之前，都仔细研究竞争对手的定价和有关房屋设计、施工、材料、销售等方面的资料，定出有利于应付和防止竞争的价格品质提高则成本跟着提高，因而常需定较高的价位，然而较高的价位也会带来较高的风险指房地产生产的三要素：土地、资本和劳力三者应配合适当指超额利润带来激烈竞争而拉动价格趋于合理两种或两种以上效用相近的房地产，其价格相互影响而停留在同一水准当房地产供给增加时，价格降低；当供给减海里，价格上涨；当不动产需求增加，价格上涨，需求减少时，价格下跌在一定的生产技术下，投资劳力与资本于土地上，其每单位投资额继续增加时，总收益也会随着增加，但当单位投资额递增至递减的转折点之后，其收益将呈递减现象在总收益中扣减资本，资本利息，劳工薪资，正常利润，即为土地地租房地产产品必须与环境相结合，方能使房地产的收益性或舒适性发挥到最大限度影响房地产价格的诸多因素不断改变，不断衍生，因而价格不可能固定于一点变动原则预测原则房地产价格深受预期心理及未来收益的影响。因此，投资有收益性的不动产是在预测该不动产未来能产生的收益下进行的10定价方法在定价过程中，先根据建造好的房屋作出一个基本价格，然后加入适吸引客户，扩大销售折扣和折让定价1、对不同消费群定不同的价格2、对不同用途采取不同的定价策略差别定价3、对不同的交易对象制订不同的定价策略4、不同的部位定不同的价格企业定价时，利用顾客的心理有意识地将产品价格定高些或低些，以符合消费心愿心理定价满意定价法超值定价法价格既不等同于获取高额利润所定的价格，也不等同于建造房屋的最低成本价，而是介于这两者之间的价格，生产者和消费者都满意，能够引起消费者对企业的好感超值定价属于非价格竞争范畴，并不是以房地产业中通常的低价位吸引消费者，而是房地产企业凭借良好的商业信誉，优良的品质，具有特色的产品，畅通的销售渠道，高效的促销活动，完善的售后服务等优势占据房地产市场房地产市场营销价经过大量的研究和探索，针对不同需求对象，不同楼盘特格策略实施点，在不同时期制订出切实可行的策略拆迁地段一、二级三级异时补偿安置房屋所在地段40%～50%33%～34%25%～35%10%～20%0～10%福今路—中山一路—达道路—珠江—人民南路—人民中路—人民北路—环市中路—环市东路—麓湖路—恒福路—永泰路区域二：天河东路—黄埔大道西—华南大道—珠江（含海心沙）—广州大道中—广州大道北—林和西横路—林和西路—广深铁路—天河东路（除上述级别外，由以下线路围合而成区域）宝岗大道—海珠涌—珠江—芳村铁路支线—站前路—环市中路—解放北路—机场路—广园中路—广园西路—永福路—先烈中路—水荫路—水荫横路—广州大道北（除上述级别外，由以下线路围合而成的区域）华南大道—广深铁路—口岗新街—口岗大街—中山大道—车陂路—珠江—黄埔涌—新港东路—广州大道南—南泰路—泰沙路—江南在大道南—工业大道南—工业大道中—昌岗西路—珠江—下市直街—芳村大道—规划花蕾路—花池湾居住区用地东界—浣花路—东北路—观兰涌—花地河—珠江—增步河—北环高速公路—广花路—机场入口—机场用地西北边界—白云山西麓—白云山南麓—广园东路—北环高速公路—华南大道（除上述级别外，由以下线路围合而成的区域）大道南—南洲路—工业大道南—工业大道中—石岗路—珠江—鹤洞路—花地大道南—浣花路—东教北路—观兰涌—花地河—葵蓬涌—南海边界—沙贝海东海—白沙河—卫生河—石井河—西槎路—棠溪新街—京广铁路—黄石路—白云山西麓—白云山南麓—北环高速公路—华南大道—广深铁路—大观路区域二：黄埔区黄埔街、红山街、鱼珠街及大沙镇的横沙村、下沙村（除上述级别外，由以下线路围合而成的区域）黄埔南岗镇西边界—珠江—新窖南路—华南大道—珠江主航道—鹤洞路—花地大道南—花地河—南海边界—白沙河—珠江—卫生河—石井河—京广铁路—规划华南大道—燕岭路—车陂河北段—北环高速公路—大观路—广深铁路—黄埔南岗镇西边界海珠区、芳村区、黄埔区及白云区石井镇、新市镇、同和镇除上述级别外所辖的区域基本因素交通条件规划前景距市级商服中心贸市场距离米距市级商服中离2000～3000离3000～4000心距离与集贸市场距离集贸市场距离500～700700～9001400～1000～1400码头距离～1000～1500米米离站、码头距离米1000～1500～2500～35003500～4500医院、邮电局离1500～2200距离～3000育场距离～院、体育场距离米地质状况为淤离离1500～20001000～1500规划为低密度大路道用地类型9层以下820元/m210～18层738元/m219层以上679元/m2平均标定地价（建筑面积计）1800元/m2地段交通市政公繁华特集位置楼层得房率使用率特殊系数项目性质-5%-5%-5%-5%13%13%13%6%11111111住宅10～18层9%住宅19层以上9%停车场（商铺）3%-8%-10%0.80.81周边环境周围居民素质/公共设施:学校、公园、购物、医疗保健预售房的交房期限的远近12房屋装饰13物业管理14企业形象室内毛坯房部分装修或全装修服务管理水平、安全程度、收费标准企业的社会信誉13.58楼宇位置系数（%）+5注：如果位置差异较大，可取得更大的系数，但一般不超过15%层数一层二层三层四层五层六层七层1．M=K/N其中K为不同楼层的楼层系数之最大值，一般取10%～15%楼遮挡本楼，则在楼的最高层处上下，本楼的楼层系数会有一个较大的跳跃N-2层N-1层N层+（N/2-2）M+（N/2-1）M+（N/2）M南北东西朝向朝向朝向朝向东南西南东北西北向+3-3+4-4+2-2+4+2-2-4注：仅适用于由阳光引起的朝向效用差异，如果有较大景观差异，可取更大的系数，但一般不超过15%～20%景观100/98×100/98100/98×100/101100/98×100/102×100/103综合系数制表人：100/98×100/105×100/99×100/105填表日期：年月日交通配套环境繁华装修实用率101112制表人：填表日期：3%制表人:填表日期:年商业物业越秀区番禺区海珠区荔湾区芳村区花都区白云区东山区天河区制表人：填表日期：年月日1990199119921993199419951996199719981999厂房工业物业仓库制表人：填表日期：年月日C．本项目可能实现D．本项目类比价值算术平均值=（C1+C2+C3+C4）/4总投资土地费用管理费用配套费用盈亏平衡点单位固定成本（元/平方米）总变动成本单位变动成本（元/平方米）价值提升和实现要素价值权重35%10%15%10%60%13%8%13%10%8%8%5%100%加权类别比值制表人：填表日期：年10万以下10万～20万20万～40万40万～70万70万以上占欲购者比例分期付款据目前收集到的信息显示，外商在内地百宏观市场参考东城中心有东豪广场的一些小面积辅东湖花园首层商场位出租定价出售价格不宜过高。格，建议起始可参考对比东城中出租价定为不心、东豪广场的售高于130元区域特点RMB/m/月，以2况，建议售价定在利吸引经营商进入，但租期不宜太长，尽可能控制在5～10年自身特点江南花园5300元/m2宝岗大道江南西商住小区毛坯房市中心区大型小区慢制表人：填表日期：年月日区域案名服务附加费计价依据规划功能配套服务产品特点制表人：填表日期：年D大厦评分得分7.004.002.506.0016.009.002.508.005.0013.003.0013.508.001007.006.007.0010.006.007.008.0010.008.008.005.006.005.006.994.92.41.56.09.66.32.08.010.410.41.58.14.06.9合计制表人:填表日期:年月日深南东路与人民东门中路与解放东门中路与解放解放路与人民北南体上浮因素，保守估计本商城租金水平800元/m/月，使业主获得很高的租金回报2制表人：填表深南东路与人民东门中路与解放东门中路与解放结论：都市魅力商城地处东门、国贸两大商圈交汇处，地理位置绝佳，且规模宏大，硬件超前，号与同类相比有较大的升值空间。制表人：填表深南东路与人民东门中路与解放东门中路与解放解放路与人民北南结论：都市魅力商场的投资回报率是非常高的，无论自营还是投资，都是非常超值的。制表人：填表销售率（%）第一次推盘第二次推盘第三次推盘第四次推盘第五次推盘第六次推盘90756025939951020-5-10本月住宅均价上月住