上海高端商用物业市场分析

/上海高端商用物业市场分析上海克而瑞信息技术有限公司上海易居房地产研究院２006年11月目录TＯC\o＂1-2"\h＼z＼ｕHＹPERLINK＼l"＿Ｔｏc1525696３7”第一部分:上海高端商用物业市场分析 PAGEREF＿Toc1５２５6９637\h3HYPＥRLＩＮK四、全市高档服务式公寓市场分析 PAＧERＥＦ_Ｔoc１５25６9641\ｈ30HYPERLIＮK一、陆家嘴板块甲级办公楼市场分析ﻩ５256964３\h4０HYPERLINＫ＼l”＿Toc152569644”二、陆家嘴板块高端商业市场分析 PAＧEREF_Toｃ１52569644\h48HＹPERLＩNＫ四、陆家嘴板块高档服务式公寓市场分析ﻩPAGEREＦ_Toc152569646\ｈ５7;出租率呈下降的态势；ﻫ目前上海高档酒店市场虽然面临整体出租率呈下降的态势，但主要是由于酒店数量的增加以及日房价的上涨过快因素造成。未来仍将处于增长态势；ﻫ基于上海整体经济运行的增长以及未来“两会"的召开，上海未来入境人数还将保持高速增长、旅游经济增长方式向效益型的转变、客源结构比重向会展商务的进一步倾斜、以及国内房价水平低于国际的实际差距等因素的存在，未来几年上海高档酒店的房价仍处于上升态势。

附表：目前市场高级酒店汇总表星级酒店名称地

址客房间数五星级酒店上海虹桥迎宾馆长宁虹桥路1５91号１６９上海西郊宾馆长宁虹桥路192１号１81上海万豪虹桥大酒店长宁虹桥路２２70号３15上海兴国宾馆长宁兴国路7８号１９0上海扬子江万丽大酒店(4升5)长宁延安西路2099号576喜来登豪达太平洋大饭店长宁遵义南路5号５7８上海威斯汀大饭店黄浦河南中路88号3０1和平饭店黄浦南京东路20号2７3上海明天广场金威万豪酒店黄浦南京西路399号34２上海静安希尔顿饭店静安华山路2５0号7７2锦沧文华大酒店静安南京西路1２25号５１3波特曼丽嘉酒店静安南京西路13７6号６０0上海四季酒店静安威海路50０号439新锦江大酒店卢湾长乐路161号640花园饭店卢湾茂名南路58号５０0锦江饭店卢湾茂名南路59号220上海国际会议中心东方滨江大酒店浦东滨江大道２727号26０上海紫金山大酒店浦东东方路778号３4１上海瑞吉红塔大酒店浦东东方路889号336浦东香格里拉大酒店浦东富城路33号61２金茂君悦大酒店浦东世纪大道2号555上海东锦江索菲特大酒店浦东杨高南路889号４49锦江汤臣洲际大酒店浦东张杨路777号398华亭宾馆徐汇漕溪北路1200号７７0富豪环球东亚大酒店徐汇衡山路516号300

四、全市高档服务式公寓市场分析1、分布上海高档服务式公寓分布图注解：图内数字显示各板块的相对市场吸纳率从上图可以看出，上海高档服务式公寓主要分布在中央商务区域(陆家嘴）,新兴开发区域（张江、金桥等）,传统高档居住区域（淮海路、南京西路等）。城市中央商务区(ＣBD)是商务活动最密集最集中的区域,也是服务式公寓的客户活动最多的区域。上海中高端服务式公寓类型,主要分布在徐汇（17%）、长宁（１４％)、卢湾（9％)、静安(23％)、黄浦（1４％)、浦东（23%)等六个行政区。徐汇、静安和浦东三区占据了其中近6３％的份额。2、市场特征■各板块供给分析地段为王——是服务式公寓制胜的首要因素.作为城市中的“高端居住物业"，吸引的是“高层次的消费者”，位于“高尚地段"成为衡量物业标准的决定性指标.“高尚地段”的含义不仅仅包括靠近ＣBD,同时还意味着交通便捷、环境幽雅、周边设施齐全高档住宅区等。所以上海的高级服务式公寓主要分布在以上区域。服务公寓区域特点及代表楼盘汇总表区域板块分布板块区域特点租金价格(ＵSＤ／Mon•m２)代表楼盘浦东小陆家嘴板块CBＤ商贸区，交通便利1８—25浦东雅诗阁明城花苑黄浦人民广场板块CBD商贸区,交通便利16—２5威斯汀公寓天赐公寓徐汇徐家汇板块商业繁华,交通便利２5—30港汇花园名仕苑衡山路板块传统高尚居住区1７—３0衡山路41号东亚公寓静安镇宁路板块高尚居住区，人文氛围浓郁1３—26华山公寓静安广场南京西路板块CBＤ商贸区，商业繁华,交通便利24—３8嘉里中心协和丽豪卢湾新天地板块商业繁华，交通便利、人文氛围浓郁2０—3088新天地丽晶苑长宁华山路板块高尚居住区,人文氛围浓郁10—２0丽景、新华嘉利公寓古北板块国际化社区14—20温莎公寓里昂花园以上的区域板块从地理位置来看基本上是以上海浦西和浦东的中央商务区为中心，占尽上海的黄金地段的区位效应，而从其所处区位的人文环境来看，基本上都是传统高尚居住区和新崛起的高档居住区,同时具备商业繁华、交通便利等特征。ﻬ上海服务式公寓分布区域情况汇总表区域名区域范围市场存量（平方米)平均售价（元/平方米)平均租金（元／平方米。天）市场吸纳率目标客户商务区域南京西路南京西路沿线（乌鲁木齐路至西藏路)235,０00/9。04９5%市中心外企高管、外籍人士徐家汇北至淮海路西至凯旋路南至斜土路东至宛平路1９5,000/6．1693％市中心外企高管、外籍人士和港台人士居多陆家嘴南至张杨路东至东方路,北至黄浦江，西至黄浦江229,７０018，00０7。690％浦东新区外企高管虹桥古北西至北虹路北至茅台路东至中山西路南至古羊路21５，0０0２2，0００5。84８2％周边外企高管以台湾、日本、韩国居多淮海路淮海路沿线（东湖路至西藏路)8２,８00／1０．64９３％市中心外企高管、上海情结的高端人士新兴开发区域张江西至罗山路南至华夏路东至申江路北至龙东大道1０，000/3．6８5％张江园区内企业高管金桥西至罗山路南至锦绣路东至金桥路北至杨高路１４0，00012，００04７3%浦东企业高管传统高档住宅区域淮海路沿线（卢湾）延安路以南，西藏路以西，复兴路以北，陕西南路以东40,０006０,０００/75％上海本地高端人士海归及外籍人士静安南块长乐路以北,镇宁路以东,新闸路以南,成都路以西20,00030，00０／8４％上海本地高端人士海归及外籍人士陆家嘴黄浦江以东,浦电路以北,源深路以西１60，0０0４0，00０／43%海归及外籍人士内徐汇内环线以内徐汇区域150,00025，000/77％上海本地高端人士海归及外籍人士古北中山西路以西，延安路以南,虹许路以东，古羊路以北９０,00０２2,０0０/７6%海归及外籍人士内长宁内环线以内长宁区域３0,0００２２，000/81％海归及外籍人士淮海路沿线(卢湾)延安路以南,西藏路以西,复兴路以北,陕西南路以东40,00060,０00／７５％上海本地高端人士海归及外籍人士从上表对比中，中高端服务式公寓9０％以上为租赁为主，少量是租售并举的.纯租赁的高档公寓以南京西路沿线的物业子市场吸纳率最高,其次为徐家汇CBＤ区域和淮海路沿线区域,共同的特点是整合了ＣBD商务圈,高档商业圈，豪华酒店圈所提供的品牌地段优越性和周边配套设施。（见图2。2。1),张江和金桥区域成为续浦东陆家嘴地区后又一崛起的新兴高档公寓板块,其主要供给驱动力在于各自办公园区的扩张和商业配套的成熟完善.■客户需求分析１）服务式公寓需求市场主体外资公司、跨国公司或机构驻沪的工作人员国内知名企业驻沪的高级管理人员“海归创业派"人士２）服务式公寓客户的消费特点主要以居住和商务为目的,兼顾投资方面的需求需要高档、方便的居住商务环境以及细致入微的专业服务以外籍人士较长时期的租用为主对物业的厨房设施及使用情况要求不高ﻬ入住率分析从上图可以看出,自98年3季度开始，上海服务式公寓的入住率除了在19９9年有一次比较大的跌幅外，总体基本上是呈现缓慢上升曲线,同时入住率随着季度变化而略有增减.截止到2０06年第三季度,上海市服务式公寓各区域出租率基本在８5～1０0％之间，平均出租率为９2%比去年同期提高了2。1个百分点。

3、租金走势近期服务式公寓市场近期出现租金价格持续上扬现象，主要原因是受到强劲的需求支撑。截止到２０05年第二季度，酒店式服务式公寓租金已升至每月每平方米2４．10美元，创下自1999年二季度至今的新高点。服务式公寓浦东和浦西的平均租金分别为每月每平方米２０美元和26美元，浦东的租金水平与上季度相比上升了12％，浦西则上升了14%。豪华的服务式公寓达到了每月每平方米3０。5美元。ﻬ４、未来供应上海市高级服务式公寓未来供应上海市高级服务式公寓未来供应名称区域地址预计上市时间预计体量（套）华山夏都苑长宁幸福路２11弄2007116陆家嘴中央公寓浦东东绣路99弄200728４衡辰酒店式公寓长宁天山路38８弄200722４翠湖天地御苑18号楼卢湾顺昌路16８弄２00８１03永新城两栋酒店公寓徐汇辛耕路98弄20０8１08世茂北外滩酒店虹口吴淞路汉阳路20０8１20永业公寓二期徐汇徐家汇路135号２00７24８鹏利酒店公寓浦东东昌路银城路２008120■分布变化未来五年，上海市高档服务式公寓仍将围绕主要CＢD和高尚住宅地段分布，同时随着上海城市化进程的加快，新商务CＢD的建成，高档服务式公寓向城市外延扩散。■租金变化1）乐观走势至2０11年上海的高档服务式公寓将达到月租金45美金/平方米。2)平稳走势至20１1年上海的高档服务式公寓将达到月租金39美金/平方米.

结论目前市场供应有限，市场竞争较为缓和；月租金呈上涨趋势，月租金已达到３０美元/平方米,入住率仍保持在9０％以上；未来高档服务式公寓将向市中心外延扩散，月租金预计达到40美元／平方米；未来供应量较小，但需求量仍将放大，将会呈现求大于供的局面;随着20０8年奥运会和２010年世博会的召开,外资跨国企业陆续进入中国,未来对高档服务式公寓的需求将继续增大，但现有市场保有量远远无法满足需求的增长，服务式公寓将具有美好的市场前景.ﻬ附表：目前市场主要高级服务式公寓汇总表名称地址体量租金报价（美元/平方米。天)上海商城酒店式公寓南京西路1376号185000.７5—1.９５嘉里公寓铜仁路7９号1６5321。65-１．78雅诗阁浦东大道３号2000０1.40—1。9６威斯汀酒店式公寓河南中路88号1900000。８６-1．14碧云钻石酒店式公寓碧云路1168号490０0０.51－０。55天赐公寓广东路429－431号20０00０.90-1．20上海盛捷高级服务公寓济南路8号26０001.20－1．２1柏华丽豪华公寓长宁路83３号349２70.6５-0．9６芝大厦衡山路41号150001。15－１．4６协和丽豪酒店式公寓南京西路2０６8号２9000１。１1-1。36华山公寓静安区华山路688号３１5730。65-1.１0希尔福服务式公寓西藏南路218号６８６９5１。60—2.３8绿地海怡酒店公寓延安西路12０1号321５０0。４5-0.75名仕苑广元西路88号57８78０．67—０．77东樱花苑临沂北路２00号808８4０。８0－1．5０盈标花园酒店公寓红枫路450弄60９6０.7４—0。75嘉里华庭二座服务式公寓华山路１０38弄60００００．1８-０。20香港广场酒店服务式公寓淮海中路２82号45０001。73－1.75虹桥银座虹梅路3721号308０00．85—0.90汇金广场公寓肇嘉浜路1018号50000０。80-1。０5第二部分：陆家嘴板块高端商用物业市场分析一、陆家嘴板块甲级办公楼市场分析１、分布11234567891011121316151418212019甲甲+级甲级甲－级乙级陆家嘴区域甲级写字楼主要分布在陆家嘴绿地周边和黄浦江畔，其中尤以陆家嘴绿地东侧浦东南路西侧最为集中。

2、市场特征2006年后数据为预估值2006年后数据为预估值1)供应量逐年上升目前陆家嘴地区已经启动的办公项目规模总量预计将超过100万方，其中06年前三个季度新增供应量已超过2５万方，而07年新增供应量将爆发到4０万平方米,巨大的供应量将使得区域的空置率上升。20０６20０６年后数据为预估值2）吸纳量增速强劲虽然陆家嘴地区办公楼供应量位列上海之首，但其有强大的需求作为支撑。从2００0年开始，市场吸纳量基本等于市场供应量，特别是２００４年,市场的吸纳量远远高于市场供应量。同时值得关注的是２00６年市场市场吸纳量达到200０年以来的峰值。通过２0０0年至２0０6年的市场吸纳量增长率以及绝对增长值,利用对数及线形回归的科学方法计算，预计至２013年陆家嘴板块甲级办公楼的年吸纳量将达到44．42万平方米。３）空置率稳步下降陆家嘴区域的甲级写字楼空置率逐年下降，目前，陆家嘴区域的甲级写字楼市场空置率仅为６％左右而甲级写字楼的空置率达到５%就基本算满租。3、租金走势陆家嘴区域甲级写字楼租金自2０0３年以来呈稳步上扬的趋势，目前整个陆家嘴区域甲级写字楼市场平均租金报价目前在$1/M2／day.而空置率则逐年下降,2０0５年因市场供应量激增,从而导致空置率略有升高。ﻬ４、未来供应陆家嘴区域未来供应甲级办公楼汇总表竣工年度项目名称体量（万M2）0７年竣工项目黄金置地大厦7．5上海银行大厦1０。8发展大厦10.5合生国际大厦8.22中国平安金融大厦１1．408年竣工项目上海环球金融中心38。1新鸿基项目17渣打银行大厦5。5０9年竣工项目中信泰富船厂改造项目21。05招商银行上海大厦9．8富都大厦810年竣工项目中信泰富船厂改造项目19。48上粮八库１．５未来5年陆家嘴区域的甲级写字楼供应量将达到史无前例的1６8.85万平方米，其中中信泰富的上海船厂改造项目和上海的标杆项目上海环球金融中心两个项目就将供应近８０万平方米的甲级写字楼。所以陆家嘴未来5年的甲级写字楼供应量将非常充足。■分布变化１)目前陆家嘴区域在建甲级写字楼主要分布在陆家嘴环路以东,黄浦江以南区域。由此可见未来的陆家嘴CＢD将进行东扩。2)随着浦东区政府的新的城市规划的出台,陆家嘴ＣBD将向竹园方向辐射。■租金变化1）乐观走势按照目前平均9%的年增长率，至2011年陆家嘴区域的甲级写字楼租金将达到１．55美元/平方米·天。2）平稳走势因未来五年预计有1７0万平方米,所以预计上海甲级办公楼租金年增长率为5%。故按照年增长率5％计算,至２0１１年上海甲级写字楼租金将达到1。29美元/平方米·天。结论供应逐年上升,需求增速强劲;空置逐年下降,陆家嘴区域甲级写字楼出租情况相当良好，部分楼宇目前已满租，多数楼宇的出租率维持在85%—９9％之间；甲级写字楼租赁市场呈现出高端优于低端的局面；未来供应巨大，市场吸纳需要时间;ﻫ未来五年将有近170万平方米的甲级写字楼写字楼供应，虽然陆家嘴区域的甲级写字楼需求旺盛，但对于1７０万的天量供应市场亦需要较长时间吸纳。

附表：目前陆家嘴市场主要甲级办公楼汇总表办公楼名称地址建筑面积租金报价（美元／平方米.天华能联合大厦银城东路１39号7１00０0。４5—0。５5国家开发银行大厦浦东南路5０0号８10000。67上海证券大厦浦东南路528号1000００0。７7裕景国际商务广场东方路6９号125７000．8浦项国际广场世纪大道1600号98130０。８8－１浦发大厦浦东南路588号５50００0。7中融恒瑞国际大厦张杨路５６0号９23440．7金茂大厦世纪大道88号28７3６01。1新上海国际大厦浦东南路３60号8１0000.55-0。65城建国际中心福山路500号599５０0.8-1上海信息大楼世纪大道2１1号919990.83－0。８8华润时代广场张杨路50０号９8８０７0.7中银大厦银城中路200号124３６71震旦国际大厦富城路99号１012000．85汇亚大厦银城北路1３3号７88701．２花旗集团大厦花园石桥路３3号1200０01.05汇丰大厦银城东路101号1168231。6中国保险大厦陆家嘴东路16６号73000０。61－0。77斯米克大厦商城路8０0号４０000０.５二、陆家嘴板块高端商业市场分析1、分布１－正大广场；2-办公楼底商；3-新上海商业城;作为浦东龙头地区的陆家嘴,其商业市场有着不可比拟的良好发展前进。陆家嘴板块的商业大致可分为三大部分，分别是位于陆家嘴西路的正大广场、位于陆家嘴中央商务区的办公楼底商、以及位于浦东南路张扬路一带的新上海商业城。

2、市场特征陆家嘴区域主要商业汇总表商业名称市场特征正大广场集购物、餐饮、休闲和娱乐于一体的大型购物中心办公楼底商零星状分布,主体为服务型商业新上海商业城上海重要的市级商贸中心，对陆家嘴核心商务区的商业具有一定的分流作用综合分析陆家嘴板块内的高端商业分布,可发现其市场特征主要有以下两点：1)各商业点的业态业种存在差异。正大广场是综合型商业中心;新上海商业城则更重功能型消费;办公楼底商业态单一且分布较为零星。２）地域特色、业态业种决定了主要服务对象辐射范围的大小,以及主力消费群体的层次.相比之下正大广场的服务对象辐射面更广，不仅有本区客户，也包含了浦江以西区域的客户；新上海商业城的主力消费群多为浦东新区区内客户;办公楼底商则主要服务于陆家嘴地区的商务人士。

3、租金陆家嘴主要商场租金汇总表代表商场、业态租金

(元/㎡．天）正大广场易初莲花１2－16正大百货；休闲特区;流行服饰24—28美食天地；美容美体18-22司凯特溜冰馆；星美正大影院;好乐迪KＴV16－18办公楼底商汇丰大厦:银行、咖啡吧4—６。5联合大厦:银行、餐饮3－3.5金茂大厦：银行、餐饮、咖啡吧4-8上海信息大楼：银行、咖啡吧2-３。5船舶大厦：银行、咖啡吧2-２.2国家开发银行大厦：银行1.２-1.6世界广场:银行2-2.5新上海商业城第一八佰伴10-25华润时代广场15-30新梅双塔大厦１0-2８从租金分布上来看,正大广场和新上海商业城的租金情况相差不大,低位数平均为12元/㎡。天，高位数为28—30元/㎡.天；而以服务办公型商业为主、业态单一的办公楼底商租金则保持在平均2－4元／㎡.天。

4、未来供应商圈商场名称地址预计上市时间陆家嘴商圈陆家嘴二期浦东大道东方路20１０年■分布变化目前的陆家嘴商业市场构成主要是以轴状分布的形式存在，随着陆家嘴二期项目的启动，以及原有的陆家嘴地铁站周边商业和新上海商业城的扩容，未来的陆家嘴商圈分布将有轴状发展成块状,逐步形成陆家嘴黄金三角商圈.■租金变化1)乐观走势随着陆家嘴二期项目的建成，陆家嘴地区的商业市场将得到进一步的提升，其商务氛围也将会得到更好的完善.该商圈未来的租金走势与陆家嘴二期项目的招商情况有着紧密的联系,待该项目建成2－３年后将以较快的速度进入稳定期，整个陆家嘴商圈的租金将会有较大幅度的上扬,预计将达到１8－45元/㎡.天。2）平稳走势陆家嘴二期项目启动较晚，起步阶段的租金将低于周边市场的租金，预计给整个陆家嘴商圈的租金带来一定影响,使某一阶段内的市场平均租金出现一个小幅下降，待项目建成5-8年后,市场租金步入稳定发展的阶段,届时整个陆家嘴商圈的租金又将会以每年5％—7％的涨幅稳定上扬。结论目前商业氛围不浓,市场供应量不足;精品商业缺乏；未来将出现陆家嘴二期、新上海商业城、正大广场三足鼎立的局面;未来供应量较充足，发展机遇巨大;浦东陆家嘴中央商务区优越的地理位置为其商业的发展带来诸多积极的因素,新的一轮规划中陆家嘴地铁站周边将新增近５万平方米的商业面积，届时将会改变正大广场势单力薄的局面,陆家嘴新一轮市政规划的启动将为该地区的商业市场带来更多的机遇,使其得到更全面的发展。商场名称地址参考租金ﻫ（元/㎡．天）上海华润时代广场浦东张杨路５00号1５-30新梅双塔大厦商城路浦东南路1５—3５中融国际商城上海浦东浦东南路108８号10-40第一八佰伴张杨路5０1号1０-2５正大广场陆家嘴西路１６８号14—２5太平洋数码广场

张杨路721号10－15附表：目前市场主要高档商业汇总表三、陆家嘴板块高级酒店市场分析1、市场分布目前陆家嘴板块的高档酒店主要分布在小陆家嘴地区以及世纪大道东方路两个区域。

2、租金状况自200３年以来浦东五星级酒店日房价自110５元/日上涨到1710元/日，平均年增长率达到１7%左右，较全市五星级酒店平均日房价高出300元左右，这显示出浦东陆家嘴地区良好的经济发展势头和酒店市场发展的良好表现。３、出租率分析目前陆家嘴不能快高级酒店的出租率基本稳定在80％左右，高于全市平均水平，且与全市出租率持续下降不同的是陆家嘴地区高级酒店出租率基本保持平衡：一方面依托上海国际会展中心、上海国际展览中心等会展客源、陆家嘴的国际金融中心优势吸引境外企业流动人员以及巨大的旅游资源等；另一方面是区域的五星级酒店多为境外著名酒店管理集团旗下品牌,如凯悦、香格里拉、瑞吉等，巨大的品牌知晓度加之良好的服务体系都为区域的高档酒店带来优质的客源。

4、未来供应根据浦东新区规划，未来的2—3年内，浦东陆家嘴地区将再建10家高档酒店,酒店宾馆业将成为该地区继金融、房产之后的又一支柱产业。浦东陆家嘴地区未来预计上市高档酒店浦东陆家嘴地区未来预计上市高档酒店丽嘉酒店浦东陆家嘴200９年浦东四季酒店浦东陆家嘴2０10年喜达屋W酒店浦东陆家嘴2009年浦东柏悦酒店浦东陆家嘴上海环球金融中心2０09年上海丽晶酒店浦东陆家嘴２０10年喜来登酒店浦东陆家嘴２０08年哈瓦纳大酒店滨江大道银城东路2008年■分■分布变化未来五年内陆家嘴板块高级酒店的分布将更加趋向密集性,主要分布在以小陆家嘴地区为中心区域。■租金变化１)乐观走势根据目前陆家嘴地区高级酒店的出租率以及房价增长率超过全市高级酒店水平看，未来五年内陆家嘴板块高级酒店仍将保持目前的增长速率，预计五年后区域的平均日房价将达到240０—2６00元/日，且按照中国以及上海整体经济发展速度,未来实现这一乐观值得可能性相对较大。２)平稳走势若依据平稳速率发展以及参考国际标准，陆家嘴地区高级酒店预计在未来五年后的日平均房价应当达到2000元/日的水平。

结论目前陆家嘴板块的高档酒店主要表现出以下几个特征：集中性；

区域高档酒店主要集中在小陆家嘴商务中心区域。国际性;ﻫ国际知名酒店集团纷纷将目光集中在陆家嘴板块，除目前已经建成投入营业的酒店外,如喜达屋旗下的“W酒店”、丽嘉酒店、柏悦酒店等品牌均将入户浦东陆家嘴板块.高出租率和高房价；

良好的国际化社区以及密集的会展业带给该地区高档酒店高于全市平均出租率以及日房价，有利的支撑起陆家嘴板块又一支柱产业。200３年以来年均增长率达到17%左右，未来仍将保持上涨趋势;未来预计尚有1０家高档酒店上市,市场供应量相对充足;附表：目前陆家嘴板块高级酒店汇总表星级酒店名称地

址客房间数五星级上海国际会议中心东方滨江大酒店浦东滨江大道２727号260上海紫金山大酒店浦东东方路77８号3４1上海瑞吉红塔大酒店浦东东方路889号３36浦东香格里拉大酒店浦东富城路3３号612金茂君悦大酒店浦东世纪大道2号5５５上海东锦江索菲特大酒店浦东杨高南路88９号449锦江汤臣洲际大酒店浦东张杨路777号398

四、陆家嘴板块高档服务式公寓市场分析1、分布1-雅诗阁；2-万源晶典；3—金隆海悦;4-环球广场；5－汤臣金融大楼;6—明城花苑;7—国际金融家陆家嘴区域现有七家服务式公寓，该七家服务式公寓呈围绕浦东大道和世纪大道零散分布,在浦东大道以北东方路东区域分布相对集中。2、市场特征■供求分析1)供应量相对萎缩目前陆家嘴现有高档服务式公寓市场23.9万平方米，全部为租赁型服务式公寓。现陆家嘴区域高档服务是公寓市场的供应量皆为2０04年以前上市的楼盘,自2０04年以来没有新增供应量。2)需求逐年攀升陆家嘴区域服务式公寓客户以入驻陆家嘴的企业高管为主。近几年伴随着浦东陆家嘴金融中心的逐步形成，大量的国内外金融机构入驻陆家嘴,从而带来大量企业高管,为服务式公寓的客户群补充大量的生力军.但因2００4年以后陆家嘴区域没有新增高档服务式公寓，从而陆家嘴区域的服务式公寓租金连年上升,空置率逐年下降.■空置率分析陆家嘴区域服务式公寓空置率自2０0１年以来呈全面下降趋势，至2０06年达到历史最低点7％,年均下降２。3个百分点。截止到2006年第三季度，陆家嘴服务式公寓空置率在５~18％之间,平均年空置率为1２％。今年三季度空置率比去年同期降低了3个百分点.3、租金走势陆家嘴区域服务式公寓租金自200１年以来基本保持上涨态势，唯有200３年因供应量的放大略有下滑。２００4年以来受上海房地产市场影响，租金开始快速上涨，年增长率达到６％左右.ﻬ4、未来供应上海市高级服务式公寓未来供应汇总表上海市高级服务式公寓未来供应名称区域地址预计上市时间预计体量（套）陆家嘴中央公寓浦东东绣路9９弄2０07２８４鹏利酒店公寓浦东东昌路银城路20071２0未来五年陆家嘴区域高档服务式公寓供应量较少，仅有大约30０余套的供应量。但陆家嘴区域作为高档住宅区域，区域内高档住宅品质与服务式公寓品质相差无几，甚至有些楼盘（如:汤臣一品）品质远远高于区域内的服务式公寓。所以这些楼盘的供应能够满足陆家嘴ＣBD对高档服务式公寓的部分需求。■分布变化目前陆家嘴区域高档服务式公寓呈围绕浦东大道和世纪大道零散分布，随着陆家嘴CＢＤ区域的东征南扩，未来高档服务式公寓将围绕小陆家嘴区域零散分布。■租金变化１）乐观走势按目前的年平均增长率6％，综合考虑经济增长率及通货膨胀率等因素,乐观预测至2０11年上海的高档服务式公寓预计将达到月租金4３.5美金/平方米的水平。2）平稳走势按目前的年平均增长率６%，不考虑其他利好因素，保守预计至2011年上海的高档服务式公寓将达到月租金35美金／平方米。结论陆家嘴区域的服务式公寓档次呈两极分化的局面，但整体档次相对较低；租金自２0０1年以来基本保持上涨态势,年均增长率６％左右;未来供应较少，但受到陆家嘴高档住宅市场的冲击；档次和体量将无法满足未来的需求;

伴随着陆家嘴CBＤ的扩大(未来5年将有近１7０万平方米的甲级办公楼上市)，写字楼数量将成倍增长，从而带来大量企业入驻,所以从长远来看，现有服务式公寓的档次和体量将无法满足未来的需求。ﻬ附表：目前陆家嘴市场主要高级服务式公寓汇总表物业名称地址体量(平方米）万源晶典浦东大道5９9号33773雅诗阁浦东大道3号20000国际金融家浦电路４0０号31121明城花苑崂山东路600号53986环球广场桃林路１8号３0０00金隆海悦浦东大道569号22000汤臣金融大楼东方路7１0号70０0０ﻬ市场总结通过对目前上海整体以及浦东陆家嘴非住宅高端物业市场的分析可以看出,在上海经济稳定发展的情况下，国际化都市形象与日俱增,市场对高端物业仍具有潜在的需求。陆家嘴板块目前的非住宅高端物业市场已经基本成形，并且表现出良好的经营效果,随着陆家嘴国际金融中心地位的不断凸显，国际性企业也快了入主浦东的步伐，这也对陆家嘴板块的非住宅高端物业市场提出更高的要求。因此可以预测,未来陆家嘴板块的非住宅高端物业市场供应会进一步的加大，产品更趋高端化、国际化，同时也对上市产品提出更高的要求。ﻬ第三部分：项目建议一、总体思考与结论总体定位:为世界顶级公司、人群服务的综合体建筑以本项目各项指标分析,本项目建成后将是中国的第一高楼，同时结合其地理位置综合考量，本项目具有建造顶级综合楼得天独厚的优势.这些先决条件结合后期高水平的管理，本项目建成后将是一幢集现代办公楼、豪华五星级酒店、商业会展、高档宴会、观光、娱乐、商场等综合设施于一体的超大型综合楼。功能配比建议:各组成部分面积分配表建筑形态建议面积配比（㎡）说明金茂面积配比办公1750００超甲级写字楼1２2871酒店4５000"七"星级酒店5600０服务式公寓１6000满足顶级人群需要的最高档公寓0主题商业20000高档奢侈品销售展示场所26000餐饮1９000高档中西餐饮12000会议会展1８0０0大型国际会议会展场所１5０00观光2000(一层）开发本项目的景观资源152０其他(车库、设备层等）550０0满足大厦正常运营需要5４0００合计35000０287391二、主要业态建议及说明１、办公产品建议结论：办公楼定位于超甲级写字楼小陆家嘴区域作为金融中心的定位决定其对办公产品仍将具有长期的需求，办公产品仍将是板块供应的主力产品，同时陆家嘴区域甲级办公楼租金一直维持稳步上涨的态势，届时高档办公产品的稳定收益是实现项目价值利润最大化的有力保障,所以我们建议办公产品仍是项目的主要组成部分(位于塔楼中低区),占项目份额的５０%，即17500０平方米.主力客户建议:客户定位:全球500强企业、著名跨国企业和大型国有企业。目前在上海租赁整层甲级办公楼的客户以全球500强企业、著名跨国企业和大型国有企业为主.浦东陆家嘴区域作为金融中心的定位,故该区域客户以银行、证券、保险等金融企业、房地产、贸易类客户为主。

以汇丰大厦和金茂大厦为代表的陆家嘴板块高档写字楼作为上海顶级写字楼，虽然租金价格较高，但对于有实力的外资企业仍然具有相当大的吸引力，其客户群中外资占有80%。如法国巴黎银行、第一波士顿银行、家乐福等大型外资企业皆入驻于陆家嘴区域,这些企业有足够的能力承担高额的租金，他们追求的是高档的办公环境和完善的物业服务。因本项目档次将高于陆家嘴区域现有的甲级写字楼，故将对这类客户存在巨大的吸引力,从而本项目的主力客户群将为全球５0０强企业、著名跨国企业和大型国有企业.附表：租赁整层甲级写字楼客户一览表浦西区域浦东区域序号公司名称行业序号公司名称行业1德富泰银行金融１德邦证券金融２世贸集团房地产2浦发银行信用卡中心金融３友邦华泰基金金融3保利集团酒店4远东国际租赁服务4法国巴黎银行金融５美国沃特财务集团金融5光大证券股份有限公司金融６国泰保险金融6广发证券股份有限公司金融7华为电子7恒康天安人寿保险金融8佳华会计师事务所金融8吉比斯商贸有限公司贸易9浪潮电子电子9家乐福咨询1０中原物业房地产１0联创建筑设计房产1１微星科技IT11瑞士信贷第一波士顿银行金融1２万向通信电子12中路企业管理咨询咨询13狮王啤酒食品13上正律师事务所咨询143Ｍ化工１4天正集团其它1５大韩航空公司运输15正瀚律师事务所咨询16福依特国际贸易贸易1６城投置业房地产17硅知识产权交易咨询１7中国进出口银行金融18康奈可汽车科技科技1８驰强金属材料有限公司金属19ＢP石油能源1９海尔工贸有限公司贸易２0毕马威会计师事务所金融2０华能房地产房地产2１茉织华股份印刷２１汇浦咸亨酒店酒店22卫材药业医药２２家饰佳集团其它２３香奈尔化妆品２3三普药业医药2４仲量联行房地产2４益海企业咨询２５爱立信电子25毕图毕国际贸易贸易26猫人国际服装2６国丝国际贸易贸易27精信广告广告27新加坡星展银行金融28阿斯利康医药28百思买国际贸易贸易2９大昌行汽车29国信寿保险金融30富士通电子30海际大和证券金融31辉瑞制药医药３1香港东亚银行金融32惠氏制药医药３2澳大利亚新西兰银行集团金融33利乐包装印刷３3荷兰商业银行金融３4敦豪国际货运物流34日本七十七银行股份金融３5杜邦中国化工３5盛泽企业管理咨询咨询3６IBＭIT36小松全能机械37瑞安房产房地产37艾农国际贸易贸易38上实集团房地产38茂翔投资咨询39东滩投资开发房地产３9能仕国际贸易贸易4０微软IT40张家港国际货运贸易物流41百胜集团餐饮４1方正科技集团ＩT42阿迪达斯服装42伊朗赛帕集团物流４3斯沃琪集团手表4３中技——鲜京贸易贸易４4友邦保险金融

2、酒店产品建议结论：全球顶级“七”星级酒店随着中国经济的不断发展，上海作为国际金融中心的地位也与日俱增.本项目位于小陆家嘴金融中心核心地区，打造出的“中国第一高楼"将成为世界的焦点，世与之配套的酒店产品也应当具备与项目相匹配的地位，并且未来酒店所面对的客户必是国际顶级人士，因此我们把酒店定位为“全球顶级七星级酒店”。面积建议1、客房数量：500—６00套左右客房配比:豪华标准间占6０%，豪华套房（包括豪华行政套房)40％，此外包括２—３套总统套房。目前上海五星级酒店客房数在400—８00套之间，因此建议客房数量在500-600套左右，总的酒店建筑面积约为45000-5０００0平方米。2、客房面积:豪华标准间建筑面积：６0—目前上海的五星级酒店标准房面积范围主要在４5-５5平方米之间，鉴于本项目档次将高于目前所有的五星级酒店,项目所提供的各种设施也应当高于目前的标准，因此建议将本项目酒店客房面积放大。豪华套房建筑面积:90—总统套房建筑面积：５00—合计建筑面积:约37000平方米３、服务区域面积：8０００平方米，包括宴会厅、酒吧等功能空间，位于酒店层中的最高层。

管理公司建议目前世界知名的酒店管理公司基本都已进入上海，部分管理公司旗下品牌酒店已进入实质运营，如希尔顿、雅高、万豪、四季、香格里拉等等；此外也有部分公司将选择旗下最高档品牌酒店进入上海酒店市场列为未来几年内的重点，如凯悦继在金茂大厦引入“君悦"酒店后，将自身最高档次品牌“柏悦”引入在建的环球金融中心大厦,此外如喜达屋酒店管理公司也将在浦东陆家嘴地区建造旗下的“Ｗ饭店”。因此建议未来项目在高档酒店管理方面以国际知名品牌酒店管理公司旗下的高档酒店品牌为最佳选择,有利于保证项目的整体档次和知名度，另一方面科学的管理也有利于保证项目的运营,保证利润产出的最大化。附表：世界知名酒店管理集团列表酒店管理集团旗下品牌是否拥有上海高档酒店五星级及以上四星级三星及以下级英国洲际酒店集团洲际（Ｒ)酒店皇冠假日（R）酒店、假日（R)酒店、假日快捷（Ｒ)酒店否胜腾戴斯华美达、BayｍoｎtＩnn、豪生速8、、Trａvelodge、KniｇhtｓInn、WingateInn、AｍeｒiＨoｓtInn、ＷyｎｄhaｍHotels是万豪国际集团丽嘉、万豪、JＷ万豪、丽思－卡尔顿、万丽、ＲesidenceInn万丽、万怡TowneＰlaceＳuites、ＦairfieldＩｎn、SprｉngＨilｌSuｉｔes、Ｂulｇaｒi是雅高诺富特、索菲特、宜必思、美居、佛缪勒第1、汽车旅馆第6是希尔顿Ｈilton、ＣｏnradScaｎdic是精选国际饭店集团Cｌaｒｉｏｎ、RodewayInn、EcoｎoLｏdｇe、SｌeｅpInn、MａiｎStaySuites否最佳西方最佳西方是喜达屋威斯汀、喜来登、圣－瑞吉斯、福朋、寰鼎、至尊精选W饭店是卡尔森丽晶丽笙、PaｒｋPｌａzａ、ParｋInｎ、CｏuntryInｎs＆Suites是凯悦凯悦、君悦、柏悦是四季酒店四季酒店是德国凯宾斯基凯宾斯基否香格里拉香格里拉商茂饭店是艾美国际酒店管理公司艾美是3、服务式公寓产品建议结论：服务于顶级商务人士的豪华酒店式公寓而随着上海国际化大都市环境的不断加深，外籍来华人群也在不断加大，豪华服务式公寓正是服务于大楼中的顶级商务人士，满足其对居家生活的需求，并弥补酒店所无法给予家庭居住环境。面积建议总建筑面积约１6０00平方米建议总套数控制在50-６0套左右，单套面积约２00平方米，提供豪华装修配制以及居家氛围,可以结合本项目酒店公司