重庆房地产市场评估报告

目录壹、重庆概述一、城市简介二、宏观经济环环境三、市政建设与与规划贰、市场分析一、中心城区市市场分析二、竞争市场分分析叁、项目分析一、项目立地二、项目定位壹重庆概述城市简介1、自然地理重庆位于青藏高高原与长江中中下游平原的的过渡地带。辖辖区东西长470公里，南北宽450公里。地界界东临湖北、湖湖南，南接贵贵州，西靠四四川，北连陕陕西。重庆幅幅员辽阔，域域内江河纵横横，峰峦叠翠翠。北有大巴巴山，东有巫巫山，东南有有武陵山，南南有大娄山，地地形大势由南南北向长江河河谷倾斜，起起伏较大。地地貌以丘陵、山山地为主，坡坡地面积较大大。主要河流流有长江、嘉嘉陵江、乌江江、涪江、綦綦江、大宁河河等。长江干干流自西向东东横贯全境，流流程长达665公里，横穿穿巫山三个背背斜，形成著著名的瞿塘峡峡、巫峡、西西陵峡，即举举世闻名的长长江三峡。2、行政规划重庆市幅员面积积8.24万平方公里里，下辖40个行政区县县（自治县、市市），有15个区（万州州区、涪陵区区、渝中区、大大渡口区、江江北区、沙坪坪坝区、九龙龙坡区、南岸岸区、北碚区区、万盛区、双双桥区、渝北北区、巴南区区、黔江区、长长寿区）;4个县级市（江江津市、合川川市、永川市市、南川市）;21个县（自治治县）（綦江江县、潼南县县、铜梁县、大大足县、荣昌昌县、璧山县县、梁平县、城城口县、丰都都县、垫江县县、武隆县、忠忠县、开县、云云阳县、奉节节县、巫山县县、巫溪县、石石柱土家族自自治县、秀山山土家族苗族族自治县、酉酉阳土家族苗苗族自治县、彭彭水苗族土家家族自治县），重重庆以主城区区为依托，各各区、县（自自治县、市）形形如众星拱月月，构成了大大、中、小城城市有机结合合的组团式、网网络化的现代代城市群，是是中国目前行行政辖区最大大、人口最多多、管理行政政单元最多的的特大型城市市。3、民族人口重庆是以汉族为为主体，土家家族、苗族、回回族、满族、彝彝族、藏族等等50多个少数民民族组成的和和睦家园。2003年末全市总总人口3130万，城镇人人口1311万人，乡村村人口1819万人。少数数民族人口占占全市人口的的6.37%，以土家族族、苗族为主主。域内各少少数民族仍保保留着自己的的传统习俗。土土家族有摆手手舞、赶年、唱唱傩戏、花灯灯，苗族有赶赶秋节、踩山山节，此外还还有羊马节、火火星节、哭嫁嫁、跳丧等民民族习俗和活活动。土家吊吊脚楼和苗族族刺绣、蜡染染独具特色。多多姿多彩的民民俗风情已成成为重庆重要要的旅游资源源。4、交通状况重庆是长江上游游和西南地区区最大的水陆陆交通枢纽，重重庆水港属国国家一类开发发口岸，区域域内水上运输输路程达4000公里以上，公公路干线近20条，通车里里程26900公里；铁路路有三条主干干线５条支线线纵横，长537公里；民航航通航的航线线近70条。5、综合实力重庆抓住中央直直辖、三峡工工程建设、西西部大开发三三大历史性机机遇，大力调调整经济结构构，积极扩大大开放，深化化体制改革，加加快基础设施施建设，经济济社会全面发发展，综合力力进一步增强强，主要经济济指标在西部部12个省区中均均在前5位以内。2003年，国内生生产总值达到到2250亿元，增长11.4%，地方预算算内财政收入入为206亿元，增长30.9%。重庆是一个综合合性的老工业业城市，有独独立核算工业业企业1万余户，其其中，规模以以上企业2054家，从业人人员84万人，资产产总额2013亿元。2003年，工业经经济效益创历历史最好水平平，规模以上上工业企业实实现利润总额额78亿元，增长80%；工业经济济效益综合指指数为125%，比上年提提高19个百分点。重重庆工业轻重重并举，门类类齐全，制造造业发达，摩摩托车、汽车车、仪器仪表表、精细化工工、大型变压压器、中成药药等，是全国国重要的生产产基地。重庆庆拥有亚洲最最大的铝加工工厂，有规模模以上汽车、摩摩托车企业382家，摩托车车产量占全国国的三分之一一，出口超过过二分之一。重重庆已成为全全国十大机电电产品出口基基地之一。重庆是一个大城城市与大农村村的结合体，农农村地域广阔阔，人口众多多，农业资源源极具开发潜潜力。现有耕耕地156万公顷，劳劳动力1345万人。重庆庆地形复杂，地地貌多样，资资源丰富，是是我国重要的的粮食主产区区和商品猪肉肉生产基地。2003年，全年农农村居民人均均纯收入2215元，比上年年增长5.6%。农村居民民恩格尔系数数为52.5%，比直辖前前下降了10.7个百分点，全全市农村全面面向小康迈进进。重庆两江通衢，交交通便利，是是西南地区的的物资集散地地和长江上游游最具活力的的商贸中心。已已初步建立起起面向全国、联联动长江、辐辐射西南、层层次清晰、结结构紧密，由由传统商业向向现代商业发发展的消费品品市场体系。2003年，社会消消费品零售总总额达到835亿元，比上上年同期增长长9.5%。重庆是长江上游游和西南地区区最大的邮政政电信枢纽，是是联系西南地地区的邮电通通信业务指挥挥调度中心。邮邮电通信畅达达145个国家和地地区，在国内内大中城市之之间开展了商商包直投、邮邮政快件、特特快专递等业业务和国家邮邮件互换业务务。二、宏观经济环环境１、经济保持较较快增长与产产业结构改善善同行人均国内生产总总值（元/人）国民经济三类产产业比例（第第一产业：第第二产业：第第三产业）2003年15.2：43.4：41.42002年16.3：42.0：41.72003年15.2：43.4：41.42002年16.3：42.0：41.7分析：GDP增长达114.7%，高于全国1.7个百分点，增增长速度列全全国第15位。从2001年开开始，第三产产业总量首次次超过第二产产业，产业结结构趋于合理理。2、固定投资规规模进一步扩扩大，成为拉拉动市场经济济增长的主要要动力全社会固定资产产投资（亿元元）投资种类情况分析：固定资产投资中中41%，即382.332亿元资金用用于基建，重重庆市硬件环环境进一步得得到加强。基建投资、房地地产投资增幅幅均达40.9%。3、消费市场平平稳增长，居居民消费价格格水平逐步转转升2003年，全全年实现社会会消费品零售售总额8355.53亿元元，比上年增增长9.5%%，增幅比上上年提高0..4个百分点点。2003年，城城市居民消费费价格指数比比2002年价格上升1.7个百分点，改改变了1998年以来连续续三年下降的的局面。4、财政收支增增长较快，金金融形式运行行平稳财政收支均有较较快增长。22003年全全市完成地方方预算内财政政收入2066.93亿元元，比上年增增长31.11%。其中，市市级财政收入入103.665亿元，增增长32.22%。金融机构存贷款款持续增长。截截止20033年底，全市市金融机构各各项人民币存存款余额34438.611亿元，比年年初增加6117.58亿亿元，增长221.9%。5、居民收入继继续增长，生生活水平进一一步提高2003年城市市居民人均可可支配收入88094元，比上年增增长11.88%；城市居居民人均消费费性支出71118元，比上年增增长11.99%。社会保障制度进进一步完善。全全年共筹集再再就业资金112.71亿亿元，进入下下岗再就业服服务中心的国国有企业下岗岗职工全部享享受基本生活活保障，地方方国有企业下下岗职工基本本生活保障已已与失业保险险并轨。就业人数增加，结结构有所变化化。年末全市市就业人员11726.336万人，比比上年增加15..86万人，增增长0.9%%。6、农村产业结结构调整初见见成效；工业业生产稳定增增长，经济效效益继续提高高农业产业化百万万工程进展较较好。全年筹筹集建设资金金12亿元，新新发展国家级级重点龙头企企业6家、市级龙龙头企业455家，新确定定重点依托龙龙头企业500家。工业生产快速增增长。全年实实现工业增加加值768..36亿元，比比上年增长116.4%。国国有及年销售售收入5000万元以上的的非国有工业业企业（简称称规模以上工工业企业，下下同）实现工工业增加值4477.855亿元，比上上年增长211.1%。7、外贸出口增增长加快，出出口多元化战战略取得新进进展。2003年全市市完成外贸进进出口总值225.95亿亿美元，比上上年增长444.6%，其其中进口100.10亿美美元，增长443.7%，出出口15.885亿美元，增增长45.33%。2003年全市市新签利用外外资合同项目目210个，合合同外资金额额5.57亿美美元，分别比比上年增长229.6%和和10.2%%。总结：重庆市结结构调整已见见成效，投资资环境不断改改善，宏观经经济继续向好好，将进一步步发挥西部经经济中心的战战略支撑，辐辐射带动功能能。良好的经经济发展成为为房产发展最最为有力的动动力。三、市政建设与与规划1、市政建设2003年重庆庆基础设施建建设投资691.555亿元，同比比增长38.5%。新建、改造城镇镇道路3911.2公里，竣竣工城镇桥梁梁48座，隧道道9座，新建广广场38个，新增增路灯323333盏；新新增城镇日供供水能力199万立方米，新新建和改造供供水管道2992公里，排排水管道9554公里；新新增公园5个，城镇公公共绿地4885.2万平平方米。完成危旧房改造造120万平方方米，新建经经济适用住房房187.88万平方米，竣竣工城镇住宅宅1231..75万平方方米，城镇居居民人均住房房建筑面积达达到20.44平方米。博物馆及人民广广场三期等民民心工程按计计划进行，已已投资额占总总投资额的14%到91%不等。２、规划城市战略目标：：近期——1年起起步，5年内在基础础设施建设，国国企改革，经经济结构方面面取得重大进进展。中期——10年年大见成效，将将重庆建成长长江上游高新新技术产业基基地，商贸中中心，金融中中心，信息中中心，交通通通信枢纽。远期——充分实实现中央制定定的西部大开开发战略目标标，到2030年，逐步迈迈向国际大都都市。市政规划：2001年—22005年将投资1000亿大造水陆陆空快速通道道。民航方面面，对江北机机场进行扩建建；铁路方面面，将启动和和完成渝怀等等4条铁路的建建设。8条公路快速速通道也将在在5年内完成，分分别通往上海海、湖北、湖湖南、贵州；；航运方面，三三峡水位提高高后，重庆港港和万州港重重要性突显。实施重庆主城区区半小时交通通工程，重庆庆市区8小时交通工工程建设计划划。加快建设轻轨交交通新线一期期工程并能提提前完工使用用，牛角沱嘉嘉陵江复线桥桥等十一项民民心工程。实施“五大工程程”全方位推进进城市绿化工工程，全市要要新建公园16个，新增公共共绿地1249公顷，拆除200万的违法建建筑用于绿化化,并在主城区区实施两江四四岸绿化工程程。近10年，重庆庆规划了20项系统工程程项目，预计计投资了381亿元。分别别是：公路交交通网络、主主城区快速交交通网络、铁铁路、机场、港港口、西部地地区信息枢纽纽、供水与净净水、绿色工工程、库区环环境治理、旅旅游热线建立立、汽车摩托托车、天然气气化工、电子子信息、生物物医药、环保保设备基础设设施、两个科科技园区、三三个工程中心心、文化体育育设施建设等等。区域功能定位整体环境交通房地产开发状况况渝中区政治、商业中心心人口密度大，危危旧房集中，为为两江环绕重庆陆上交通枢枢纽，港口、火火车站均设在在渝中区，区区域内道路较较窄，车流压压力大旧城改造为主沙坪坝区文化教育区重庆商业副中心心步行街、名人雕雕塑广场、三三峡文化广场场使区域整体体环境进一步步改善，商业业辐射度较大大重庆西大门、区区域内有渝长长、成渝高速速路、滨江路路建设、使主主城区交通更更便捷沿主干道、商业业中心全面开开发、凤天大大道沿线新城城渐显规模、滨滨江路沿线也也逐成热点九龙坡区工业区高新技术开发区区大型工业企业集集中、杨家坪坪为区域内商商业中心、步步行街正在建建设中李家沱、鹅公岩岩大桥使区域域与巴南区、南南岸区联系加加强；轻轨建建设将使渝中中区商业中心心片刻即至直港大道（天宝宝新城）开发发已成气候，黄黄桷坪、毛线线沟的区域将将逐渐成为新新的住宅区江北区(含渝北区)工业区北部新城开发如如火如荼，黄黄花园大桥通通车使得五黄黄大社区，观观音桥商圈更更趋成熟毗邻重庆航空港港通过黄花园园大桥，建设设中的嘉陵江江复线桥改善善了与渝中区区交通不便的的状况五黄大社区的兴兴起源于道路路的改善，现现五里店、观观音桥、新牌牌坊、也呈现现一片热火朝朝天的开发态态势南岸区旅游区（经济技术开发发区）依山傍水，自然然环境好，2001—2003年，南坪商商圈发展迅猛猛，步行街已已建成区域内渝黔高速速路在建设中中，现4座桥分别与与江北，渝中中，九龙坡相相连，另又2座桥待建中中；滨江路的的建成使区域域内的交通更更便捷鹅公岩大桥带动动经济开发区区内房产开发发；现滨江路路沿线已成开开发热点贰、市场分析中心城区市场分分析重庆为组团式城城市结构，受受到地形地貌貌阻隔的影响响，各区域购购房者地域属属性较强。随随着近两年交交通状况的改改善，购房者者逐渐打破区区域属性，客客源流动性日日益显现。现现对中心城区区（渝中区、九九龙坡、沙坪坪坝、江北区区、南岸区）进进行分析。1、渝中区产品：高层、小小高层为主。均价：30000—6500元/m2。代表个案：海客客瀛洲、洲际际半岛新城、珠珠江华轩、嘉嘉华·鑫城。区域分析：重庆政治、经济济中心。两江环绕，拥有有较多的江景景资源。商服设施完善，生生活机能高，交交通便利。人口密度集中，区区域内部分小小环境表现较较差。近两年随着整体体城市交通状状况的改善，本本区域客源逐逐步外流。受商业中心影响响，区域价格格走势为东高高西低。高层、小高层产产品以点式为为主。2、沙坪坝区产品：小高层、高高层为主。均价：23000--40000元/m2。个案代表：华宇宇广场、金沙沙港湾、学林林雅园、跨越越·新天地。区域分析：重庆文化教育区区，大专院校校云集。三角碑周边区域域商业氛围日日益成熟，随随着三峡文化化广场的建成成，其重庆副副商业中心的的地位更加突突出。住宅开发主要围围绕三角碑向向周边扩散，未未来沙坪坝区区将形成四大大新兴住宅版版块，其中目目前以凤天路路版块最为“抢眼”。2000年，禁禁止用学校用用地建造教职职工住宅，使使大量教职工工加入购房者者的行列。区域内产品整体体品质较高。错层、精简小户户型受到消费费者的欢迎。依托浓厚的文化化氛围和日益益成熟的商业业氛围，使本本地区房价稳稳步上升。3、九龙坡产品：小高层、多多层为主。均价：20000--40000元/㎡。代表个案：同同创奥韵、自自由左岸、建建设艾佳沁园园、广厦城。区域分析:大型工业企业集集中区。杨家坪为区域的的商业中心，步步行街的建造造将提升区域域商业辐射力力度。建造中的轻轨途途经本地区，它它的建成将大大大带动区域域房地产升值值。九龙坡可供大规规模开发的土土地主要集中中于九龙坡东东南，南部地地区，未来这这里将成为房房地产开发热热点。天宝新城(直港港大道周边)日益成熟,住宅开发已已成规模。4、南岸区产品:多层、小小高层为主，高高层为辅，少少量别墅。均价:25500----3800元/㎡。代表个案:学学府大道69号、阳光100国际新城、融融桥半岛、回回龙湾。区域分析:南岸区依山傍水水，自然环境境较好。区政府提出“住住在南岸”口号，近2年受交通改改善促进，房房地产开发渐渐热，大规模模个案陆续出出现,如：阳光100。现在售个案主要要集中于南坪坪区域(即经济技术术开发区)，整体而言言市场竞争较较为激烈。滨江路的修建将将带动沿江区区域的房地产产开发。与渝中区隔江相相望,随着区域内内整体配套的的不断完善,将会使渝中中区部分客源源流入。5、江北区((含渝北区)产品：小高层为为主。均价：25000-38000元/㎡。代表个案：中央央美地、金沙沙水岸、鲁能能星城、大川川水岸、东方方港湾、龙湖湖花园、北城城天街。区域分析：着市政建设力度度加大，区域域整体环境日日趋渐好。市市政府的迁移移，为区域房房地产发展带带来利好消息息。花园大桥的竣工工，使五黄路路沿线成为房房产开发热点点。域内高品质，规规模小区聚集集，吸引了大大量渝中区客客源。前观音桥、新牌牌坊，五里店店成为区域内内房地产二度度开发的热点点。观音桥商圈日趋趋成熟。二、竞争市场分分析1、竞争市场选选择从大区域考虑，由由于嘉陵江和和长江的阻隔隔，项目所在在区域对于江江北区和南岸岸区的客源吸吸引力有限，因因此这两大区区不作为本项项目的竞争市市场考虑，本本案未来主要要的竞争压力力还是来自于于渝中区内部部以及邻近的的九龙坡区北北部（即高新新技术开发区区）。石桥铺两路口奥体中心本案本项目所处区位位属于渝中区区最细的部分分（如下图所所示），南北北为嘉陵江和和长江所阻隔隔，周边的道道路体系主要要以东西向为为主，从交通通走势考虑，本本案未来的竞竞争压力集中中在两路口到到石桥铺沿线线以及奥体石桥铺两路口奥体中心本案以下就对这些区区域楼盘进行行分析研究。2、细化分析1324132456789101112131华宇名都城8嘉华·鑫城2珠江华轩9心巢雅居3青年根据地10韵动人家4左林右舍11中华新城5同创奥韵12世纪花园6康德27°空间间13丽水箐苑7华宇·渝州新都都蓝色项目处于强强销期或持续续期，红色项项目尚未对外外公开，黄色色项目售完或或尾盘阶段。（1）产品分析析产品形态：由于本次竞争目目标的选择都都在主城区内内，因此从建建筑形态上看看比较单一，基基本都是小高高层、高层，以塔楼为主，每层在6-8户（两部电梯）。从周边个案的产产品形态看，重重庆房产市场场上产品较多多元化，而且且发展得比较较成熟，各类类产品形态都都已经为市场场所接受。案名楼层平面格局华宇名都城33F平层珠江华轩19-32F平层青年根据地13F平层左林右舍17F平层同创奥韵12-18F平层、错跃层康德27°空间间30F平层华宇·渝州新都都18-32F平层、错层、跃跃层（非顶楼楼）嘉华·鑫城28-34F平层心巢雅居25F平层韵动人家32F平层户型面积：华宇名都城2R：833R：108--1264R：124珠江华轩2R：71-8843R：96-1116青年根据地1R：27-448左林右舍1R：30-5502R：62-770同创奥韵2R：843R：110--1284R：148康德27°空间间1R：37-4462R：78-8813R：109华宇·渝州新都都1R：38-441（商务套间间）2R：743R：103--1284R：138--141嘉华·鑫城1R：512R：65-6673R：70-775，1024R：102--107心巢雅居1R：39-4432R：61-6663R：87韵动人家1R：402R：53-6603R：87注：以上面积均均指套内建筑筑面积，红色色表示主力户户型。从周边个案看，市市场主推户型型依然是2R和3R，户型设计计以精简型为为主，2R在70-85㎡之间为主主，另外在奥奥体中心周边边推出小户型型为主得楼盘盘中，2R集中在55-65㎡之间；3R主要集中在90-1220㎡，其中嘉嘉华·鑫城项目户户型普遍偏小小，3R仅在70-75㎡之间。1R也有较多房房源供应，主主要是奥体中中心周边推出出了一些针对对青年人和投投资客的小户户型公寓项目目，如韵动人人家、青年根根据地、左林林右舍，面积积在30-50㎡；4R也有部分供供应，面积在在125-1140㎡之间。量体分析：案名量体华宇名都城32万㎡珠江华轩25万㎡青年根据地约2.5万㎡左林右舍约3万㎡同创奥韵23万㎡康德27°空间间6万㎡华宇·渝州新都都约35万㎡嘉华·鑫城27万㎡心巢雅居12万㎡韵动人家约3万㎡从量体考虑，周周边市场上主主要分为两类类项目，一类类是5万方以下的的小型项目，此此类项目主要要是针对年轻轻人和投资客客，房型较小小，兼有居住住和办公的功功能。另一类量体较大大，基本在10万方以上，此此类项目为典典型的居住型型社区项目，由由于有规模做做保证，因此此在景观、配配套方面都较较较为看重，投投入成本也较较多。（2）价格分析析单价分析：案名均价华宇名都城3900珠江华轩3500青年根据地3750左林右舍3600同创奥韵3900康德27°空间间3600华宇·渝州新都都3800嘉华·鑫城3700心巢雅居3350韵动人家3500注：上表单价计计量单位均为为：元/㎡（套内建筑筑面积）周边项项目价格段主主要集中在3500--3900元/㎡。从上图中可以看看出，规模大大、品质高的的项目销售单单价要略高于于其他项目，另另外，