贵州商业写字楼项目定位策划报告大量附图

项目思考123本项目作为钟山区规模最大的旧城改造项目之一，对整个中心城区功能升级、城市形象，以及商业格局起着深远的影响；本项目操作难度大，对资金要求高。需按照开发商的运作述求，结合市场进行准确的项目定位和营销操作。对项目的理解本项目由写字楼、商业、公寓、住宅四种不同的物业形态组成，为中心区唯一的大型复合型的都市综合体项目；1我们的思考1、项目概况分析2、项目定位建议3、项目营销推广策略项目概况分析1、项目概况2、项目交通条件分析3、项目技术指标4、项目地块条件分析5、项目四至6、项目环境条件分析7、项目区域未来发展前景分析8、项目商圈界定9、项目SWOT分析项目概况本项目地处六盘水核心商业内，周边具有成熟的配套设施。钟山大道人民路红岩路川心路水城汽车站六盘水丽人医院人民广场大世界百货国贸广场时代假日酒店麒麟公园项目概况本案富康路项目交通条件分析钟山大道本案人民路红岩路川心路水城汽车站六盘水丽人医院人民广场大世界百货国贸广场时代假日酒店麒麟公园现可通过人民路、红岩路、川心路和通往朱家寨的之路这四条路到达项目，交通非常便利。目前项目周边两条路暂没修好。富康路项目概况二期三期一期项目技术指标项目概况项目地块条件分析1、项目地块有高差。2、项目2期为拆迁换房。拆迁换房面积过大。项目概况项目1公里范围内人口户数项目概况5.3、项目技术指标项目概况5.4、项目地块条件分析析1、地块东北边直接接临街人民路，商商业价值巨大。2、地块内部交通流流线模糊，需另行行规划与打造。3、项目地块有高差差，可借助高差实实现多首层商业设设计，价值更大化化。项目概况5.5、项目四至东北西南西北东南项目西北方向是现现在六盘水最为繁繁华地段，六盘水水的大型百货超市市等都在这个方向向。项目东北方向临街街人民路沿线项目东南方向直接接临街贯穿人民路路和钟山大道的富富康路人民路川心路钟山大道项目西南方向直接接对接安泰花园、、齐心西路餐饮娱娱乐一条街，是本本地块周边较为集集中的餐娱集中地地富康路项目概况5.6、项目环境条件分析析项目西方是现在六六盘水最为繁华地地段，六盘水的大大型百货超市等都都在这个方向。项目西北方向是现现在六盘水将来发发展潜力最大的地地块，火车站、汽汽车站都在这个方方向。项目西南方向是政政府规划的柏杨坡坡片区未来以以居居住、研发、轻工工、高新技术产业业、物流、机械制制造为主。项目东南方向是政政府规划的双水片片区未来以居住生生活、商业服务、、文化娱乐、行政政办公、大型综合合市场为主要功能能。项目概况钟山大道本案人民路红岩路川心路水城汽车站六盘水丽人医院人民广场大世界百货国贸广场时代假日酒店麒麟公园富康路二期三期一期5.7、项目区域未来发展展前景分析城市核心项目区域位于城市市核心，通常来讲讲，城市核心都是是由众多商业、商商务聚集而构成，，随着城市综合改改造的进行，大型型商业的进驻更能能体现城市核心的的核心价值，大型型城市综合体的出出现迫在眉睫。城市核心需要规划划富有极强现代表表现力的，以休闲闲、娱乐、购物、、居住为一体的城城市综合体，成为为今后六盘水市的的核心商业中心，，引领本地时尚生生活潮流，其商业业形态领先其它周周边在建商业项目目5-10年。项目概况5.8、项目商圈界定核心辐射区域项目商业总体量28万方（包括沿街商商业、集中商业、、写字楼、商住公公寓），是目前六六盘水最具规模的的商业宗合体。项目地处六盘水地地理核心位置，有有传统商业脉络。。项目交通扼守六盘盘水老城区，通多多个六盘水区域连连接咽喉。本地商业理念，商商业设施滞后发展展，有整体拔升与与更新换代的需求求。项目规划领先本地地其它项目10以上。据以上推论--项目能充分有效打打击到六盘水老城城区，未来几个区区域的消费人群。。能定义为本辐射射全市的未来核心心商业中心。次级辐射区域核心商业中心的定定位，除最能有效效吸纳中区城区消消费人群。也能辐辐射周边工厂、工工业园区消费人群群，及以“进城””消费概念的周边边农村消费人群。。项目概况项目优势项目劣势项目威胁项目机会SWOT分析WSOT商业部分5.9、项目SWOT分析地段：六盘水市核核心区位；交通：人民路、钟钟山大道、川心路路等城市核心干道道，交通极为便利利，昭示性强。配套：城市核心，，配套完善，生活活便利；商业：开发区商圈圈，商业成熟，呈呈核心趋势；规模：项目商业体体量有打造城市商商业核心的潜质；；人气：成熟区域，，人流畅旺。六盘水缺乏大型的的综合性商业，存存在市场空白依托成熟区域，拓拓展项目自身功能能；抓住城市建设机遇遇，以打造最具影影响力和商业价值值的城市综合体来来引起市场高度关关注；借助城市核心优势势，带动商务发展展；借助现有商业氛围围，提升项目商业业价值。项目进度缓慢，贻贻误战机竞争项目商业打造造，影响我项目主主力商家招商。拆迁难度大，导致致项目开发周期长长，商业很难一次次性打造成型，为为后期的运营带来来很多不可预知的的影响。资金要求高，除了了拆迁资金以外，，特别是商业部分分打造的资金投入入量大，对开发商商的资金压力极大大。项目概况项目优势项目劣势项目威胁项目机会SWOT分析WSOT住宅部分5.9、项目SWOT分析具备打造城市标志志性建筑条件；城市核心，地理位位置优越；城市综合体能极大大的提升项目的价价值；专业商业公司配合合进行商业打造。。高容积率下的居住住品质有限高还建带来的整体体形象下滑拆迁成本和进度对对项目的影响巨大大有机会打造地标性性商业、地标性商商务空间，六盘水水城市名片；借助项目本身商业业功能和商务功能能提升项目品质及及价值；项目的商业特性大大于项目的居住特特性，住宅也有商商务的卖点。同期旧城改造项目目的商业打造，势势必影响项目的商商家进驻和商业打打造；进度，必须走在其其他旧城改造项目目前面；拆迁进度的滞后，，是本项目顺利进进行的最大威胁。。项目概况小结5.9、项目SWOT分析1、本项目在区位上上具备极大的优势势，同时地段的优势也是劣势。。优秀的地段所带带来的拆迁体量过大，是本项目所所面临的最大威胁胁。2、本项目的盈利点点在于商业的打造造，而商业的打造造离不了主力店的的进驻，开发商在在主力店的进驻上上很难快速的收回回资金，这对开发发商的资金提出了了更大的要求。3、开发周期过长会会给商业的打造带带来非常不利的影影响，影响商业给给整个项目带来附附加值的增加，同同时减缓商业的成成熟速度，增加了了培育期。一旦前前期经营状况欠佳佳，直接影响到后后期的销售价格及及去化速度。4、项目具备非常高高的商业价值以及及可塑性，打造地地标建筑并最大化化其价值必将对建建筑设计、商业设设计、招商运营提提出非常高的要求求，团队专业化程程度要求高，而且且前期额外投入的的费用很大。项目概况项目定位分析1、项目整体定位建建议2、项目商业定位建建议3、项目商业规划建建议4、项目商业设计建建议5、经济测算（商业业）6、项目写字楼定位位建议7、项目公寓定位建建议8、项目住宅定位建建议1、项目整体定位建建议项目产品定位项目功能定位产品组合建议在以项目为中心，，方圆3公里范围内有20万常驻居民，那么么商业可做为城市市大型的集中商业业1.5公里20万常驻居民1.5公里10万常驻居民在以项目为中心，，方圆3公里范围内有10万常驻居民，那么么商业可做为区域域型的中心商业，，即社区邻里中心心本项目方圆3公里人口数量达30万人以上，具备打打造城市大型集中中商业的基本条件件项目整体定位建议议1、项目产品定位建建议大型集中商业的五五种发展模式项目整体定位建议议1、项目产品定位建建议从商业打造、开发发资金限制、销售售目标三方面综合合判断本项目不适合发展展仅以商业为核心心驱动的集中商业业模式商业打造限制开发资金限制销售目标限制本项目有成为城市市商业领导者的基基础——作为六盘水首个真真正意义上的大型型集中商业，城市市商业的领导者，，需要在建筑设计计、商业空间设计计、商业定位规划划、运营管理等总总舵专业领域投入入极大的成本，大型集中商业的开开发、运营需要大大量资金投入——约五万平米的大型型商业总投资将超超过2亿元（未计地下）），且培育期往往往需要3~5年，对于资金的要要求非常高，运营营的能力要求非常常高，风险非常大大商业销售比例不能能超过50%——商业核心驱动模式式有大量的主力店店存在，需要开发发商自己持有出租租，且租金回报率率很低，这与本项项目“少量持有””的目标相违背项目整体定位建议议1、项目产品定位建建议从市场竞争、开发发资金限制、销售售目标三方面综合合判断本项目不适合发展展以酒店为核心驱驱动的集中商业模模式市场竞争激烈开发资金限制销售目标限制本项目很难成为城城市酒店的领导者者——现在市面上在建五五星级酒店体量大大（比如:红桥区的领翔国际际五星级酒店、恒恒宇地产五星级—锦江大酒店），以以及钟山区已呈现现的准五星酒店，，未来城市将面临临众多高端酒店竞竞争。五星级酒店(包括准五星）的开开发、运营需要大大量资金投入——一个五星级酒店需需要投入的资金是是2个亿左右，且投资资需要在5年后才能收回，经经营状况一般的甚甚至可以达到10年以上，对于资金金的要求非常高，，风险非常大五星级酒店通常自自行持有——非热门旅游城市的的产权式酒店销售售一般去化较慢，，通常会有一定的的培育期，在3年左右培育期后才才能销售出较好的的价格，同时产权权是酒店的销售有有可能与地方政策策相抵触，对开发发公司压力较大项目整体定位建议议1、项目产品定位建建议外因内因视觉冲击——以超高层建筑/建筑群成为区域地地标甚至城市地标功能化体系——写字楼带动其他功功能，并定位其他他功能的的规模模与档次客户（产业）支撑撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区高形象——公建化外立面、气气派大堂配套完善——商业配套、公寓城市主干道——便利的交通系统六盘水真正意义上上的写字楼欠缺，，存在极大的市场场机会；但以我项项目的体量与六盘盘水的市场容量而而言，纯粹以写字字楼为核心带动项项目整体无法发挥挥项目的最大价值值，并有可能造成成供应过量，去化化缓慢。写字楼核心驱动模模式项目整体定位建议议1、项目产品定位建建议住宅核心驱动模式式各物业只是在形象象、品牌上达到统统一，物业之间的的相互作用性比较较小住宅开发可能只是是一个“缓冲剂””，同时起到树立立形象的功能住宅核心模式的基基本认识：住宅+集中商业住宅+商业街高容积率下的商业业裙房持有经营，引进单单一百货/超市/家具家电专业店等等大规模商业长临街面，以销售售为目的依托住宅的高品质质形象，打造风情情概念无主力店的销售型型商业，培育期会会非常长，且经营营风险很大纯粹住宅核心模式式也并不适合本项项目，但其中的商商业模式，可用作作借鉴项目整体定位建议议1、项目产品定位建建议Hotel酒店Office办公Shopping商业Apartment居住ComplexTraffic交通Exhibition展览Entertainment文娱Restaurant餐饮综上：本项目界定为——均衡式城市集中商业体，即：综合性城市商业综合体综合体是将城市中中商业/办公/居住/酒店/展览/餐饮/会议/文娱/交通等城市生活空空间的三项以上进进行组合项目整体定位建议议1、项目产品定位建建议三大功能板块构成成项目整体定位建议议2、项目功能定位建建议集“特色商业、商务楼楼（写字楼）、精精品公寓、住宅”为一体的多功能城市综合体体特色商业：项目位置具有高度度的稀缺性和不可可比拟性，周边开开发区的密集人口口和成熟的商业氛氛围将为项目带来来巨大商机，并将将与周边繁华的钟钟山大道共同打造造六盘水市区最具具人气的都市商圈圈；商务楼（写字楼））：中高档商务楼不仅仅进一步提升项目目的品质感，同时时更好的提升建筑筑形象和商业价值值；精品公寓、住宅：：打造精品公寓、住住宅群，进一步提提升项目品质感，，投资自住两相宜宜；多功能与建筑形象象力的提升：该项目将全面提升升六盘水现有的建建筑形象，现代简简洁的建筑外立面面及富有变化的内内部空间，将营造造出六盘水最具特特色的地标性商住住建筑，这里不仅仅是一个靓丽的建建筑综合体，更是是一个有着高品质质购物环境、集各各种休闲娱乐功能能为一体的优势空空间。项目整体定位建议议2、项目功能定位建建议写字楼SOHO公寓住宅商业地块性质以及还迁迁体量决定着住宅宅仍然是项目开发发的主体之一，占占据着项目开发的的主要规模项目的地段决定了了住宅也被赋予了了一定的商业价值值。项目具备极好的商商业开发条件，商商业不仅满足自身身社区居民的生活活需求，且具备成成为六盘水商业龙龙头的潜在基础。。商业售价是住宅的的2—3倍，规划适度的商商业能最大化实现现项目价值；商业对其它物业的的提升作用较大，，是增值快销的关关键。本项目位处“城市市商业中心”地段段，且六盘水作为为矿产资源型城市市，有大量的企业业存在，必然有较多的企业业总部对高等级写写字楼存在着一定定的需求。与项目整体关联度度：由于甲级（5A)写字楼对整整体定位的支持度度较高。规模：本项目写字字楼规划约为3.9万㎡，合理的规模模体量对写字楼的的高定位给予了支支持。第三产业增长迅速速，中小成长型企企业的需求增加，，办公习惯逐步受受到引导，未来对对档次高于商住楼楼，租金低于写字字楼的商务公寓有有较大的需求；SOHO可商可住可投资，，面积小，灵活度度高，较切合六盘盘水实际；公寓产品售价高于于普通住宅，可增增加项目收益并丰丰富产品线。产品组合理由项目整体定位建议议3、项目产品组合建建议2、项目商业定位建建议全面打破单一购物物的概念，搭建全全方位满足现代人人多元化需求的生生活平台：本项目商业定位是是：精品购物广场，时时尚动感街区它打破传统购物中中心的模式，以““娱乐休闲”带动动消费，将传统购购物中心的经营理理论提升到了新的的更高层次：服务务功能无限延伸，，娱乐、购物、文文化、观光等各功功能融于一体。一站式满足体验消消费的全方位需求求。结合城市公共服务务功能与现代商业业最高形态“时尚动感街区”，本项目以“时尚动感街区”为核心理念，为为六盘水的中端及及中高层消费人群群提供现代生活体体验的诸多元素与与商业文化。在这里，聚集最时时尚的购物元素、、最缤纷的主题性性游乐项目、最精精彩的休闲娱乐资资源、最丰富的餐餐饮场所、最优越越的居住空间、最最纯粹的商务服务务，融“吃喝、玩玩乐、购物、商务务”等众多消费于于一体，让六盘水水人在家门口就能能享受到如同香港港太古城、广州天天河城、北京东方方广场般的“快乐乐消费”享受。项目商业定位建议议1、项目整体商业定位位建议商业主题精品购物广场，时时尚动感街区关键词：精品突显项目档次，营营造六盘水地标，，建筑的精品和环环境的精品时尚项目定位于六盘水水的中高端人群，，品质时尚，迎合合区域主力中青年年消费客群的需求求特色。活力项目特色化地引入入了动感、时尚的的活力无素，展示示项目商业特色，，营造竞争差异化化优势项目商业定位建议议2、项目商业主题定位位建议6、构建环境提升消费层次。2、在集中式商场引入主力店吸引基础人流；确保购物中心的基础人群和核心人群消费的不流失。3、引入有效业态组合，扩大辐射力，增加消费频次；形成人流互补。4、以主题与情景式商业来建筑高尚消费氛围；吸引特色人群。5、以动静结合利用地块进行区块分割，合理分区，形成功能互补，中高端消费相结合。1、开放式空间的建筑形态；可提升项目商铺价值，形成步行街的形式，同时便于项目的销售。精品购物广场，时尚动感街区在本项目中的应用商业主题的应用项目商业定位建议议2、项目商业主题定位位建议城市新地标——六盘水最具特色的的建筑集群——六盘水最具影响力力的城市综合体——六盘水时尚消费的的聚集地项目商业定位建议议3、项目商业形象定位位建议总体形象定位建议议时尚生活街区，品品质生活中心LIFEHUB（品质生活中心））领航六盘水发展型企业商务空间SOHO形象定位5A标准写字楼

写字楼形象定位城市时尚消费汇聚点

商业形象定位项目商业定位建议议3、项目商业形象定位位建议一站式的便利和满满足“新都市主义”强强调以都市中心为为工作生活的核心心，重视在都市区区域内进行有效的的合理的填补性开开发利用，整合现现代生活诸多要素素，使“居住、工工作、购物、休闲闲”等链接起来，，构成一个十分完完善、便利、现代代的生活空间，确确保日常“工作、、生活、商务、饮饮食、休闲、娱乐乐”在此范围内迅迅速得以解决，使使现代人的生活需需求和心理感受得得到最大的保证和和满足。“个性、时代、效效率”生活主张占据城市资源交汇汇的核心地带，缩缩短时间、交通成成本，提升“机遇遇、情感”等概率率。高标准生活，崇尚尚自然与城市的迅迅速融合“新都市主义”对对自然的重视，对对各个生活层面的的高标准追求，使使得生活具备了自自然与城市共同融融合的特征，使人人们可能同时实现现社会和自然的回回归。追求成就感、时代代进步毗邻都市而居，把把握社会进步节奏奏，进而引发自我我奋斗和追求的成成就感，这是当代代人的主要精神和和目标所在。创造出亲切宜人的的空间和品质生活活环境项目商业定位建议议4、项目商业形象推广广主线建议住宅SOHO写字楼商业提升社区形象消费客源配套功能服务社区居民主力客群企业人事配套功能商务高度融合，相互带动提升社区形象六盘水商业核心区区域的时尚汇聚中中心，唯一商业步步行街区，唯一的的综合性商业集群群，住宅、商务公公寓（SOHO）、写字楼和大型型商业产生聚变效效应，同时赋予产产品更为丰富的价价值，共同提高项项目竞争力，确立立市场形象，成就就开发商品牌。项目商业定位建议议5、项目商业物业功能能展示建议3、项目商业规划建建议项目商业规划方向向建议项目商业规划原则则建议项目商业规划前景景项目商业业态组合合建议项目商业规划建议议项目商业目标客户户群定位建议项目商业商家定位位建议项目商业主力业态态建议常见集中型商业分分类开发述求决定了本本项目商业部分以以销售为主导，自自行持有运营为辅辅。根据前期与开开发商和设计方的的沟通，本定位报报告将按照商业步步行街方向进行深深入。一、商业规划方向向项目商业规划建议议1、项目商业规划方向向建议六盘水一站式购物物的商业中心：项目不宜定位于纯纯粹大而全的商业业中心；项目能在其经营范范围内成为六盘水水的领袖地位。六盘水地区有特色色的消费中心：项目的商业体量注注定项目需要向整整个六盘水地区辐辐射；项目的区位在开发发区商圈边缘，很很难借力，周边城城市多个现代化购购物中心的业态组组合可以让我我们尝试去寻寻找辐射六盘水地地区的业态组合切切入点；从某一个消费点上上（如餐饮、娱乐乐）形成凝合力，，以点带线突破市市场大幕，是整个个项目站得最高的的方向之一。项目商业规划建议议2、项目商业规划原则则建议1、大型时尚百货带带动时尚消费，做做六盘水时尚消费费领跑者2、大型家电专业店店在六盘水的旗舰舰店3、超大型儿童购物物娱乐专区4、六盘水时尚餐饮饮的聚集地5、六盘水最大、最最好的电影城6、六盘水最好的的的美发沙龙7、让人耳目一新的的休闲娱乐组合项目远景项目商业规划建议议3、项目商业规划前景景建议功能组合：集购物物、餐饮、娱乐、、休闲、运动、旅旅游、游乐于一体体。一些大型的商商业街里通常还包包含了众多的酒店店和办公的功能。。黄金比例：最佳功功能比例是零售、、餐饮、娱乐为52：28：20业态组合：主力店店、次主力店、独独立店。“主力店店是恒星，围绕主主力店周边运行是是小行星般的次主主力店、品牌店””。商业街业态功能组组合理论项目商业规划建议议4、项目商业业态组合合建议主要零售业态解析析(1)项目商业规划建议议4、项目商业业态组合合建议主要零售业态解析析(2)项目商业规划建议议4、项目商业业态组合合建议零售购物版块购物中心专卖店超市便利店专业店仓储店百货商店餐饮娱乐版块麦当劳下一站咖啡银乐迪必胜客乡村基豪客来肯德基文化衍生版块新华书店健身场馆电影院线儿童娱乐汽车展示教育培训回响唱片三大业态版块项目商业规划建议议4、项目商业业态组合合建议1、新世纪（重庆百百货/星力百货）时尚百百货；2、华润万家（人人人乐/步步高）超级市场场；3、六盘水最大的电电影城——嘉裕影城；4、第一家超大型儿儿童购物娱乐区；；5、苏宁（国美）电电器商场。五大主力商家项目商业规划建议议4、项目商业业态组合合建议业态立体解剖分布布建议设备房美食广场快餐主力超市儿童天地车库2F1FB1B2主力百货主力百货车库

娱乐主力百货主力百货电器卖场运动休闲馆名品街电器卖场西餐咖啡少淑女流行馆3F4F主力百货5F时尚餐饮美容美发主题餐饮影院影院主题餐饮健身中心项目商业规划建议议5、项目商业规划建议议目标消费群体定位位的依据目标消费群的定位位在于，项目不是是针对所有消费者者，而是针对项目目需要的消费者。。目标消费群的需求求特色是项目所应应具备的主要特色色，而不是所有的的业态和风情都是是针对目标消费群群体。本项目的目标消费费群体主要指向两两个层面，一个是是特色消费群体，，一个是辐射的消消费群体。项目商业规划建议议6、项目商业目标客群群定位建议消费者划分：分为为两个层次本项目目标消费群群体定位及特征需需求项目商业规划建议议6、项目商业目标客群群定位建议主要商家类型划分分：餐饮：大型餐饮、、西餐、快餐、咖咖啡厅、酒吧、、特色小吃；娱乐康体：大型娱娱乐、康体休闲；；品牌类：主流品牌牌商家；其它：生活用品、、个性用品等。经营商家需求分析析：大型商家主要集中中在主力店、餐饮饮娱乐业，他们需需要消费人群有较较强的消费能力，，一定的消费习惯惯；餐饮、娱乐商家对对经营面积要求较较大，同时餐饮对对于环境景观有一一定偏好；中高型和中型商业业对面积需求较小小，其经营区域主主要集中在内街，，较关注其商铺的的位置，以及商业业规划定位能否与与其经营项目相符符。经营群体定位项目商业规划建议议7、项目商业商家群体体定位建议大型商家：在市场场上有较强影响力力，对于其商业选选址有自己的一套套严格要求，对项项目的商业价值与与风险判断有较专专业的评估或经验验；同时其价格谈谈判能力较强；中型商家：需求面面积不是特别大，，但是品牌知名度度较高，开店标准准较严格，但更灵灵活，将视项目的的运营能力与诚意意而调整；需要与与品牌商家和代理理商一同协商才能能达到高标准的开开店要求；其它商家品牌号召召力不强，独立生生存能力较弱，比比较注重项目商业业规划定位，考虑虑是否有足够的商商业氛围烘托，喜喜欢跟随主力店进进驻。经营商家特征分析析项目商业规划建议议7、项目商业商家群体体定位建议目标商家示例目标商家示例1项目商业规划建议议7、项目商业商家群体体定位建议RESOURCES目标商家示例2项目商业规划建议议7、项目商业商家群体体定位建议目标商家示例3项目商业规划建议议7、项目商业商家群体体定位建议目标商家示例4项目商业规划建议议7、项目商业商家群体体定位建议1、百货业态形式示意百货布局建议：1、百货是我项目的的定海针，其品牌牌形象和档次奠定定了我项目整体的的形象档次的基础础；2、本项目必须选择择连锁性，有极强强抗风险能力的大大型时尚百货；3、百货业态因为其其特殊性，需要极极富表现力的外围围视觉表现以及具具备广告形象的门门头位置；4、布局方正，柱距距8米以上，4-6层，单层面积4000-6000平米为宜，总体量量约3万方左右。项目商业规划建议议8、项目商业主力业态态建议本项目超市规模确确定原则一：本项目商业定位的的原则之一是侵略略型商业，因六盘盘水市场超市在局局部区域已经具有有很高的饱和度，，且本项目距竞争争超市（沃尔玛，，永辉）皆不足1公里，所以本项目目超市也同样带有有侵略市场、抢占占市场主力客群的的性质，打造现有有超市的升级版。。因此，要在六盘盘水现有超市规模模上适当增加，以以入驻超市的品牌牌和超市竞争的关关键要素规模效应应增强自身的竞争争力。原则二：知名品牌连锁超市市的选址要求和面面积要求；原则三：建筑内部空间结构构的条件限制，本本项目最适合地下下一层做超市，而而单层面积也是影影响超市规模的重重要因素。综上所述，本项目目超市建筑面积建建议为：8000-12000平方米2、超市项目商业规划建议议8、项目商业主力业态态建议2、超市业态形式示意超市布局建议：超市主要以品牌、、规模和价格取胜胜，并要求具备良良好的便利可达性性，因而地下一层层可有效的满足这这一需求；超市因其频繁而大大量的进出货需求求，必然要求具备备相对便利的商品品进出通道，因而而普遍要求与地面面之间具备最便捷捷的商业通道，所所以地下一层既可可有效满足这一需需求，又可有效规规避一层商业空间间商业价值的缺失失，通过地下一层层超市的人流吸引引和带动作用强化化最有价值的地上上一二层的商业价价值的提升和实现现；品牌超市对布点选选择的要求。项目商业规划建议议8、项目商业主力业态态建议原则一：商业街位于商业价价值最高的地上1、2层，同时也是项目目快速回收资金的的重要渠道，因此此商业街的规模可可以适当增大；原则二：其他业态与商业街街形成良性互动，，超市、美食广场场、数码娱乐城、、影院和健身中心心都可以为商业街街带来很高的人气气和商业氛围，因因此适当增大商业业街的规模，可以以形成强有力的核核心磁场；原则三：本项目商业定位的的原则之一是侵略略型商业，因此商商业街部分也具有有侵略市场、抢占占市场主力客群的的性质；原则四：建筑内部空间结构构的条件限制，本本项目最适合地上上一二层做商业街街，因此可建设面面积也是影响商业业街规模的重要因因素。原则五：建筑受高差影响，，可营造多首层概概念，增加更多平平街层和2楼商铺以促进销售售，在打造多首层层步行街的前提下下，可适当放大商商业街的规模。综上所述，根据项项目周边1.5公里范围常住人口口、城市核心区域域百货类地铺调查查，结合项目功能能业态的选择和商商业空间的结构要要求，本项目商业业街建筑面积建议议为：4-5万平方米3、商业步行街1）规模确定项目商业规划建议议8、项目商业主力业态态建议2）空间多适性建议议——商业街的建筑灵活活性本项目借助高差进进行多首层设计，，所以商业价值最最高的地下-1层和地上1、2层按照商业街形式式来考虑，即商业业街以临街店铺形形式出售，档次控控制在六盘水目前前所能接受的档次次范围内，抓住六六盘水主力消费客客群。无论从资金金回收、商业氛围围营造等角度考虑虑，这都将是一个个合理的方案。另外，考虑业主招招商的灵活性，建建议建筑内部空间间采用灵活的设计计手法，不仅可以以通过内部分割形形成商业街店铺对对外租售，也可以以直接利用大面积积的通透空间，考考虑一拖二的复式式店铺，为招商次次主力店、餐饮休休闲等业态留出灵灵活空间。3、商业街项目商业规划建议议8、项目商业主力业态态建议3）业态形式示意中庭空间是项目商商业街内部空间最最大的特色和亮点点，使顾客能够自自由的上下，丰富富购物流线；利用中庭形成的内内部空间，即可以以分割成特色独立立店铺，也可以通通透开敞，为百货货、大卖场等进驻驻留足建筑空间的的灵活性。3、商业步行街项目商业规划建议议8、项目商业主力业态态建议利用中庭设置商业业摊点及休憩设施施，给人亲切随意意的购物感觉，并并且有效增加商业业经营面积。项目商业规划建议议8、项目商业主力业态态建议特色餐厅：不同风风格的美食集合，，连锁时尚餐厅集集合。原则：时尚美食汇需要要达到一定的规模模才能更好的起到到聚集作用，通常常5家400平米以上时尚餐厅厅集合即可形成合合力；六盘水餐饮市场极极为发达，但时尚尚餐饮尚处于萌芽芽状态，按照城市市商业发展的普遍遍规律，时尚餐饮饮逐渐会在商业中中心占据主要位置置，其体量通常占占整体商业量的10%-15%左右综上所述，结合区区域市场主力商家家时尚美食汇的普普遍选择和项目建建筑空间的布局特特点，本项目时尚尚美食汇建筑面积积建议为：1-1.5万平方米4、时尚美食汇1）规模确定项目商业规划建议议8、项目商业主力业态态建议本项目的时尚美食食汇，一定要在内内部环境及规模品品种上营造自己的的特色竞争力，与与市场现有水平拉拉开差距，同时依依然遵循中高价位位的原则，抓住六六盘水主力时尚消消费群。2）业态形式示意4、时尚美食汇项目商业规划建议议8、项目商业主力业态态建议功能：数码娱乐城包含电电子游戏、互动游游戏、网吧等功能能，提供游戏、音音乐、网络、饮料料和简单食物等，，面向的客户群年年龄跨度较大，既既有中小学生、高高校学生，也有工工薪一族的成年人人。供应：六盘水目前还没有有成规模的数码娱娱乐城，多是小面面积的网吧、游戏戏厅等，主要针对对的是学生客群，，经营状况较好，，因此此功能业态态是本项目的一个个典型特色商业功功能业态的引入，，符合区域市场主主力可群的需求特特征，可有效强化化项目对年轻客群群的吸引力。需求：六盘水在校学生（（中学及以上）接接近4万人，不仅为六盘盘水的经济发展积积聚了人气，同时时也刺激了学校周周边餐饮服务、文文化娱乐、购物休休闲等行业的迅速速发展。再加上年年轻工薪族等消费费，这一业态存在在着相当大的市场场发展空间。结合行业典型商家家的普遍规模选择择和项目商业空间间结构的特征，本本项目数码娱乐城城规模建议为：3000平方米5、数码娱乐城1）功能及规模确定定项目商业规划建议议8、项目商业主力业态态建议数码娱乐城既是本本项目的特色业态态，强化项目的形形象特质和差异化化优势，同时也非非常迎合区域市场场以年轻人为主的的消费群体的特征征，凸现项目时尚尚动感的主题特色色。此外，在目前前的区域商圈中，，这一业态属于相相对空缺，市场经经营空间相对较好好。2）业态形式示意5、数码娱乐城项目商业规划建议议8、项目商业主力业态态建议2）业态形式示意各种交互式游戏是是其主要的娱乐形形式5、数码娱乐城项目商业规划建议议8、项目商业主力业态态建议6、影院1）规模确定2）业态形式示意影剧院面积为：3000-4000平方米（6-10个厅）项目商业规划建议议8、项目商业主力业态态建议7、儿童乐园1、儿童乐园：为小朋友提供游玩玩的场所，同时附附带儿童服饰、用用品销售，以及儿儿童教育文化等衍衍生。2、以儿童带动家庭庭消费儿童无法单独到达达，儿童无法单独独消费，儿童停留留时间较长等特点点，拉动以儿童为为基础的家庭消费费。3、做足家庭为基础础的主题消费游、购、娱涉及较较多较广泛的以1+1或1+N的家庭消费形式。。满足家长和家长长带领儿童的消费费与服务。1）功能及规模确定定结合行业典型商家家的普遍规模选择择和项目商业空间间结构的特征，本本项目儿童乐园规规模建议为：2000-3000平方米项目商业规划建议议8、项目商业主力业态态建议2）业态形式示意7、儿童乐园项目商业规划建议议8、项目商业主力业态态建议按照以上业态及业业种大致分布，可可得出大致各业态态及业种比例如下下：（按各业态所所占建筑面积估算算）主力业态面积比例例项目商业规划建议议8、项目商业主力业态态建议4、项目商业设计建建议项目商业设计建议议项目商业竞争力营营造建议项目商业工程技术指标项目商业主力商家常规建筑筑要求商铺交付标准建议议建筑主体设计建议议一、土建部分1）地面：地面已完完成了5CM厚陶粒砼垫层，并并预留5cm地面做法高度。2）隔墙：轻钢龙骨骨石膏板或砌体隔隔墙，表面腻子刮刮平。3）朝向公共通道的的隔断：玻璃隔断断。4）商铺门：玻璃璃门。5）天花：不做吊吊顶。6）柱子：结构柱柱面。7）预留空调外机安安装位置。二、机电部分1）强电：配电箱箱安装到位，照明明按照单位间距安安装白炽灯。2）弱电：按照套套内面积50㎡左右的商铺2对语音及数据点来来预留容量。80-90㎡的商铺按照3对语音及数据点来来预留容量。线缆缆预留到天花顶，，不安装末端面板板。250㎡以上的大铺位仅把把线缆预留在弱电电箱内。4）消防：烟感、、喷淋、消防水、、消防报警系统、、应急照明、出口口指示灯都按照粗粗装修一次消防报报批的要求做至铺铺内。二次装修引引起的消防需消防防送审，改动由客客户负责完成。项目商业设计建议议1、项目商业设计建议议外立面设计建议选用玻璃外墙墙的设计，通透的的效果可以让购物物中心外立面的人人看到内部的购物物环境和气氛，有有助于吸引客流并并具有一定的展示示作用，使得经过过此处的路人产生生进入购物中心的的愿望。同时玻璃外墙的设设计也可以使在购购物中心内购物，，用餐和休闲的人人看到外面的景色色。建议外立面设计应应体现主题特色，，主墙体应该体现现时尚现代的气息息，材质可选用玻玻璃墙和石材搭配配。特别是菩提南路一一侧，利用延展面面长的特点，建议议重点进行营造，，特别是夜间的声声光效果；创造第第一印象的独特性性。外立面设计参考建筑主体设计建议议项目商业设计建议议1、项目商业设计建议议外部广告位考虑到商业项目的的展示性，一般都都会充分利用建筑筑的外立面设立广广告位，从而扩大大项目的展示性，，并提升项目的商商业价值。因此，，本项目应在外立立面设置较多的广广告位。广告位设计参考建筑主体设计建议议项目商业设计建议议1、项目商业设计建议议外部广告位广告位设立位置建建议。建筑主体设计建议议项目商业设计建议议1、项目商业设计建议议中庭建议商业的中庭对物业业的环境影响极大大，欲引入知名的的百货主力店，中中庭必不可少。好的中庭设计既能能实现商业展示的的最大化，也能对对顾客的购物心理理起到积极的影响响。提升项目形象象。从可视性以及环境境营造角度，建议议一层对环境充分分营造，增加舒适适感。二层的中庭庭采取逐步退台的的处理，形成阶梯梯感，使楼上顾客客的向下视野更加加开阔。建筑主体设计建议议项目商业设计建议议1、项目商业设计建议议中庭利用建筑主体设计建议议项目商业设计建议议1、项目商业设计建议议公共空间设计建议议商业建筑筑的社会会化公共共开放空空间专门门用于满满足消费费者的休休息、娱娱乐、开开展促销销活动或或者其他他社会活活动，其其类型包包括广场场、步行行街、廊廊柱、楼楼顶花园园等。舒舒适的环环境和便便利的设设施不仅仅能延长长顾客的的停留时时间，还还能以良良好的购购物体验验吸引人人们再次次光临。。建筑小品品的表现现力：建建筑小品品作为艺艺术手段段在创造造丰富的的空间形形式中起起到很大大的作用用。在进进行公共共空间的的营造时时，设计计者应充充分发挥挥各种构构成元件件在环境境中的表表现力。。烘托出出项目的的商业气气氛活动空间间的导向向性：本本案商业业与住宅宅围合而而成的内内街将对对其中的的消费者者起到引引导作用用。人们们在内街街这个节节点中休休息停留留，决定定下一步步活动方方向。因因此，在在公共空空间的各各个方面面的设计计中应注注意这个个重要的的定向作作用。使使空间中中充满变变化并有有足够的的休息场场所。促促进消费费者沿着着设定的的方向行行进，带带来更多多的商业业行为。。内街活动动空间的的中心作作用:本案的内内街将成成为项目目消费者者定向活活动的基基准点和和节点，，起到中中心场所所的作用用，能为为人们在在项目中中活动增增加便利利性，增增强整个个项目的的商业吸吸引力。。建筑主体体设计建建议项目商业业设计建建议1、项目商业业设计建建议公共空间间设计参参考建筑主体体设计建建议项目商业业设计建建议1、项目商业业设计建建议走道设计计走道设计计:从现代大大型零售售物业设设施发展展的最新新趋势来来看，室室内走道道更加人人性化，，可以为为消费者者创造美美好的消消费环境境，本项项目室内内走道宽宽度建议议设置在在4-6米之间，，购物中中心内部部走道2.4——3.6米之间。。在走道道当中设设置部分分休息椅椅、绿色色植物或或建筑小小品，打打造优雅雅人性化化的购物物环境。。走道的设设计要能能够最大大限度的的考虑项项目里面面所有的的商铺平平衡，保保证所有有商铺的的人流量量。步道设计计参考建筑主体体设计建建议项目商业业设计建建议1、项目商业业设计建建议步行街区区设计示示例设计扶梯设计连廊最佳柱距8米进深在12-13米走道设计计:从现代商商业步行行街的设设计来看看，多连连廊设计计已经成成为一种种常态，，对于提提升高楼楼层商铺铺的使用用价值有有着巨大大的作用用。建筑主体体设计建建议项目商业业设计建建议1、项目商业业设计建建议促销空间间设计由于本项项目有设设计中庭庭，中庭庭周边公公共空间间较大，，建议在在项目中中庭及其其周边的的空间设设置品牌牌促销区区域，增增加临时时租用面面积，提提升整体体收益建筑主体体设计建建议项目商业业设计建建议1、项目商业业设计建建议廊桥设计计廊桥建议议以玻璃璃、金属属为主要要材质，，增强现现代感。。宽度适适当放宽宽，可预预留休息息空间建筑主体体设计建建议项目商业业设计建建议1、项目商业业设计建建议卫生间设设计卫生间是是商业项项目重要要的服务务环节，，对于卫卫生间除除合理布布置外，，还需要要在装修修上注意意人性化化设计，，色彩、、功能上上都要符符合项目目的整体体定位。。考虑到顾顾客的不不同需求求，设置置亲子卫卫生间、、残疾人人卫生间间等。建筑主体体设计建建议项目商业业设计建建议1、项目商业业设计建建议花车小店店建筑主体体设计建建议项目商业业设计建建议1、项目商业业设计建建议停车位随着私家家车拥有有率的提提高，越越来越多多的人喜喜欢开开车前往往购物地地点，因因此本项项目应预预留充足足的停车车位。并并且做到到人车分分流。提供充足足的车位位还可以以吸引更更多的外外来高端端消费群群体。同时也可可以利用用车位达达到宣传传和广告告的效果果。地上广场场规划部部分车位位有利于于商业氛氛围的营营造。建筑主体体设计建建议项目商业业设计建建议1、项目商业业设计建建议1、形象力力上的提提升项目商场场新颖现现代的外外立面，，可以有有效地与与六盘水水其他商商业相区区别，从从形象和和展示力力上提升升项目竞竞争力。。项目商业业设计建建议2、项目商业业竞争力力营造建建议２、特色色业态的的引入现代化的的影院、、娱乐城城、休闲闲健身中中心本身身在六盘盘水都是是极具特特色的商商业，可可以有效效吸引人人流并提提升项目目整体档档次感，，迎合区区域年轻轻消费客客群的需需求特征征。项目商业业设计建建议2、项目商业业竞争力力营造建建议３、业态态间的互互动写字楼和和公寓可可以与裙裙楼的商商业很好好地形成成互动，，商业可可作为他他们的配配套，特特别是商商业中的的休闲健健身、影影院、娱娱乐城都都可以很很好地完完善写字字楼及公公寓的配配套功能能；而写写字楼及及公寓又又可以为为商业带带来大量量稳定的的中高端端消费人人群。项目商业业设计建建议2、项目商业业竞争力力营造建建议４、商业业空间的的改进除了采用用中庭的的设计手手法，还还可在商商业街的的部分节节点处，，布置趣趣味性休休闲空间间，不仅仅体现对对消费者者的关怀怀，提升升消费者者购物的的舒服度度，更可可以延长长消费者者的滞留留时间和和购物消消费的可可能性。。项目商业业设计建建议2、项目商业业竞争力力营造建建议基础配套套工程设设施要求求项目商业业设计建建议3、项目商业业工程技技术指标标厨房及强强电配套套工程设设施要求求项目商业业设计建建议3、项目商业业工程技技术指标标弱电及其其它配套套工程设设施要求求项目商业业设计建建议3、项目商业业工程技技术指标标百货开店店技术指指标一、物业业要求：：1、总建筑筑面积15000—45000平米。2、单层面面积4000平米以上上。3、合作方方式：租租赁（10年以上））。4、标准层高：首层层层高不低于5.5米，二层以上层高高不低于5米。5、楼板承重：不低低于450kg/㎡。7、柱距不小于8*8米。8、交付条件：中央央空调、消防喷淋淋、烟感器、自动动扶梯、升降梯，，给排水供水量16立方米/天，照明100伏安/平方米(不含中央空调)。9、停车位不小于200个项目商业设计建议议4、项目商业主力商家家常规建筑要求1、停车位不少于300辆。2、非机动车位要求求在800辆左右。3、送货车进出线路路及卸货区、购物物私车线路与小区区交通及外部交通通合理布局。4、电：二路供电：：1500kva-2500kva5、煤气/天然气：100立方米/小时6、水：二路进水，，250立方/天7、电梯：至少两部部3吨专用货运电梯。。超市开店技术指标标一、建筑物：1、总建筑面积4000—25000平方米。2、建筑物为规则形形状，便于功能设设置。3、层高：板到板不不小于5.6米，净高大于等于于5.4米（梁下净空最小小4.5米）4、承重：卖场为0.65吨/平方米，卸货区为为3吨/平方米，仓库区为为0.8吨/平方米。5、柱距最小8*8米。6、地上首层必须有有足够空间的入口口大堂。并配有不不小于300平米的专用卸货区区。二、硬件配套：项目商业设计建议议4、项目商业主力商家家常规建筑要求KTV开店技术指标一、建筑物要求：：1、建筑面积1500-4000平米。2、净高不小于2.8米，承重350公斤。3、供电500kva、供水200吨/天。4、广告位要求3-15米的门头广告位。。5、化油池通常3-5吨、烟道1-2个规格为80-100CM项目商业设计建议议4、项目商业主力商家家常规建筑要求影院开店技术指标标一、建筑物要求：：1、建筑面积1500-6000平米。2、承重450公斤/平方米。3、普通影院楼层最最低不低于梁下6米。4、星级影院标准层层高：电影放映厅厅装修后净高在8.0以上，即梁下净高高约9.0米高。5、放映厅数量，总总数量为5-12个。一般影院包括括一至两个350-500人大厅。及中小型型放映厅和VIP厅。项目商业设计建议议4、项目商业主力商家家常规建筑要求大型中餐物业标准准要求项目商业设计建议议4、项目商业主力商家家常规建筑要求特色中餐物业标准准要求项目商业设计建议议4、项目商业主力商家家常规建筑要求中式快餐物业标准准要求项目商业设计建议议4、项目商业主力商家家常规建筑要求银行物业标准要求求项目商业设计建议议4、项目商业主力商家家常规建筑要求电信营业厅物业标标准要求项目商业设计建议议4、项目商业主力商家家常规建筑要求5、经济测算（商业业）项目商业铺位区域域价值划分建议项目商业铺位租售售建议项目商业中商铺的的运营方式项目商业商铺其他他销售方式项目商业运营经济济效益分析建议项目商业设计建议议1、项目铺位区域价值值划分建议因考虑本项目业态态繁多，所针对的的品牌商家对租赁赁要求也尽然不同同，因此，项目应应采用灵活的租售政策，，针对不同商家采采用不同优惠方式式。项目整体建议议采用：租售相结合的方式式项目商业设计建议议2、项目铺位租售建议议目前商业中商铺的的运营方式有以下下几种：自营模式托管模式租赁模式项目商业设计建议议3、项目商业商铺的运运营方式租赁模式：借鉴的是SHOPPINGMALL购物中心操作模式式，将一个个店铺铺租赁给品牌厂商商，以收取租金的的方式获得营业收收入。其优势在于于一旦招商成功，，后期运营成本以以及运营管理压力力不大，其劣势在在于商场前期运作作资金压力比较大大，投资回收期比比较长，对厂商的的管理和控制力不不强。自营模式：一般属于辅助性质质的模式。开发商商自己招商，把店店铺以租凭或销售售的方式给品牌商商。其劣势在于商商场前期运作资金金压力比较大，投投资回收期比较长长。托管模式：也是属于辅助性质质的模式。由开发发商把商业交给代代理公司帮忙操作作运行。项目商业设计建议议3、项目商业商铺的运运营方式商铺租售其它方式式有以下几种：先售后租只租不售带租约销售先租后售只售不租项目商业设计建议议4、项目商业商铺其他他销售方式先租后售：可以通过营造商业业氛围，拉升商业业价值，增强投资资者信心，为销售售创造条件，但在在执行过程中应留留意租金与售价的的比例关系防止租租金与售价倒挂机机现象，租约期限限以3-5年为宜，这种方式式方法一般适合于于社区商业和小型型集中商业。先售后租：直接销售为先，可可以在短时间内快快速回笼资金，以以统一租赁方式方方法确保商业后期期经营。对商业的的潜在价值要求较较高，可以通过概概念炒作直接销售售，一般适合于社社区商业或小型的的集中商业，对于于大型购物中心则则行不通。先租不售统一一管理：只租不售应该是遵遵循商业客观规律律的最佳得理方式式方法，开发商通通过统一招商、统统一管理、统一运运营、不断提升商商业价值，获了较较高的租金回报。。但其有资金大、、回收周期长、运运营风险大、对开开发商的资金要求求及运作能力提出出严峻的考验。这这种方式在大型MALL中开始普遍运用。。只售不租：这种方式与售后租租有点类似，以销销售为主要目的，，不考虑后期经营营问题，这样在后后期经营过程中难难于做到统一，影影响商业整体形象象及价值，客观上上影响开发商品牌牌。只售不租，目目前在社区底商运运用较多，但对于于集中商业，实现现难度较大带租约销售：招商在前，销售在在后也是商业地产产运作的常用手法法。招商面对的大大多是经营者，销销售面对的以把风风资客居多，扣商商与销售对象的不不统一，客观上给给商业销售带来难难度，而带租约销销售模式正是解决决招商与销售矛盾盾的最好方式，商商业地产项目可以以先通过招商方式式方法引进经营者者，营造商业氛围围、提升商业价值值，增加投资信心心，然后再将商铺铺带租约出售给投投资客。这种销售售形式法律风险相相对较小，商铺投投资者直接与经营营者签订租约合同同，发展商不负任任何连带责任。项目商业设计建议议4、项目商业商铺其他他销售方式总结因考虑本项目前期期要投放大量资金金，只有销售才能能确保资金平衡和和项目资金现金量量。因此在销售模模式当中，可考虑虑采取带租约销售售方式或返租销售售。针对项目考虑到主主力店的入驻以及及带动问题，必须须考虑主力店的持持有问题销售模式带租约出售主力店只租不售租金定价原则由于项目所处区域域待开发，无可直直接参考目标，需需要选取目前市场场上类似物业或类类似区域商业租金金作为项目起始租租金参考。由于项目为大型整整体多层商业，按按照通常惯例，首首先确定项目一层层租金作为项目起起始租金水平，并并以起始租金水平平按一定比例折算算其它楼层平均租租金。在各楼层平均租金金水平确定之后，，按业态业种的不不同以及主力店、、次主力店及散铺铺等不同分别定价价。项目商业设计建议议5、项目商业运营经济济效益分析建议租金基准定价策略略通过市场调查数据据，初步估算项目目底层单位租金水水平租金基准定价策略略在底层租金制定的的基础上，估算各各楼层一般商铺租租金水平各楼层基准定价策策略对各楼层不同的主主力店、次主力店店分别定价各业态基准定价策策略综合上述信息，估估算项目整体租金金收益回报预算项目商业设计建议议5、项目商业运营经济济效益分析建议租金基准定价——各楼层一般商业租租金估算地上二层地上四层地上三层地上一层：基准租租金二层平均租金：60/平米/月四层平均租金：30/平米/月三层平均租金：35/平米/月一层平均租金：120/平米/月地下负一层：超市市标准租金负一层平均租金：：25/平米/月项目商业设计建议议5、项目商业运营经济济效益分析建议项目收益测算（租租金）项目商业设计建议议5、项目商业运营经济济效益分析建议项目收益测算（销销售）项目商业设计建议议5、项目商业运营经济济效益分析建议项目现金流分析土地成本数据、建建筑承包商合同条条件、开发周期数数据、营销周期数数据项目商业设计建议议5、项目商业运营经济济效益分析建议项目成本收益分析主要成本：土地成成本、建安成本、、营销成本、不可可预计成本、税金金主要收益：租金收收益、销售收益项目商业设计建议议5、项目商业运营经济济效益分析建议6、项目写字楼定位位建议写字楼分类标准及及定位考虑因素本项目写字楼的定定位从三个方面考考虑：市场接受度项目整体定位关联联度建设规模写字楼分类及硬件件要求甲级写字楼标准(1)楼宇品质：建筑物物的物理状况优良良，建筑质量达到到或超过有关建筑筑条例或规范的要要求；其收益能力力能与新建成的办办公楼建筑媲美。。①装饰标准：外立立面采用大理石、、高级面砖、铝板板、玻璃幕墙等材材料；有大堂，大大堂地面应为大理理石、花岗岩、天天然石材等，墙面面应为大理石、花花岗岩、或高级墙墙纸等材料，应有有吊顶，柱应包大大理石、不锈钢等等材料；公共部分分的地面应为大理理石、花岗岩、高高级地砖或铺高级级地毯，墙面应为为高级墙纸或高级级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯梯间应有不锈钢、、大理石或木门套套；卫生间安置进进口名牌洁具，如如科马、科勒、美美标、TOT0等等。

②配套套设施：应有配套套商务、生活设施施，如会议室、邮邮局、银行、票务务中心、员工餐厅厅等，专用地上、、地下停车场，停停车位充足。③③设备标准：应应有名牌中央空调调；有楼宇自控；；有安全报警；有有综合布线。(2)建筑规模：1—5万平米。(3)客户进驻：有知名名的国内外大公司司，客户大多是进进行研发、技术服服务、电子商务或或知名品牌代理等等方面的业务。(4)物业服务：由经验验丰富的知名公司司管理，完善的物物业管理服务包括括24小时的维护维修及及保安服务。(5)交通便利：有多种种交通工具直达。。(6)所属区位：位于主主要商务区或副都都心区。(7)智能化：3A及3A以上。甲级写字楼标准层层平面技术指标电梯间及前室、卫卫生间、开水间、、空调机房、各种种管线竖井。（核核心筒）标准层制约因素：：自然采光的制约：：单面采光的办公公室进深不大于12米；双面采光的办办公室两面的窗间间距不大于24米。防火分区的制约：：高层一类建筑筑，每层每个防火火分区最大允许面面积1000平方米，设有自动动灭设备的防火分分区面积可增加一一倍。安全疏散最大步行行距离的制约：房房间门至最近的外外部出口或楼梯间间的最大距离；位位于两个安全出口口之间的房间为40米；位于袋形走道道两侧或尽端的房房间为20米。走道：双面布置房间的走走道净宽度不小于于1.6m单面布置房间的走走道宽度不小于1.3m开水间开水间面积不应小小于6平方米，配置：开开水器、洗茶杯及及消毒的水池、吊吊柜、上下水、过过滤茶根的器具、、倒烟灰的容器及及地漏等卫生间：配置：前室、洗手手盆、镜子、烘手手机、洗手液等人均面积指标此面积指标包括配配套设施的面积以以及办公面积。平均人员密度指标标=平方米/每办公人员欧美国家为15平方米/每办公人员日本过去为3-10平方米/每办公人员，目前前是12-13平方米/每办公人员国内：8-12平方米/每办公人员甲级写字楼标准层层平面技术指标电梯--电梯台数确定参数数：等候时间、按按楼层数确定、按按面积确定、模拟拟计算；电梯布局和装修注注意：电梯厅的最小面积积，一般是3.5-4.5平方米/台；电梯门套及电电梯厅墙面应采用用经久耐用而装饰饰性强的材料；首首层电梯厅装修标标准要高于其他层层；吊顶与灯具配配合，使光线柔和和而明亮。停车场出入口：当停车位大于50个时，出入口数量量不得少于2个；当停车位大于500个时，出入数不得得少于3个，出入口之间的的距离必须大于15米，出入口