青岛城阳区项目市场报告

青岛城阳区项目市场研究报告2006年111月壹青岛市宏宏观经济分析析一、青岛市简介介青岛市在山东省省东部，南滨滨黄海，西临临胶州湾，胶胶济铁路终点点。全市总面积积为10,654平方公里，其其中市区包括括市南、市北北、四方、李李沧、崂山、城城阳、黄岛等等7区，为1,102平方公里。2005年末，全市总总人口740.99万）增长1．3％。其中，市市区265．43万人，增长2．7％。青岛市全市海岸岸线（含所属属海岛的岸线线）总长8662.64公里，是全国五大大外贸口岸城城市和最优良海港港之一。是中国重要要的经济中心心城市和沿海海开放城市。

是海内外著著名的旅游胜胜地和避暑胜胜地,是全国重点点旅游城市和和八个国际会会议城市之一一.青岛港年吞吐量量1.87亿吨，根据据《全国沿海海港口布局规规划》对全国国34个港口进行行综合评价,青岛港仅排排在上海港之之后,列全国沿海海港口第二位位。青岛市交通运输输发达。青岛岛已形成以港港口为枢纽的的海陆空立体体交通网络。高科技工业园经经济技术开发发区、旅游度度假区和保税税区的建立和和良好的发展展，成为全市市外向型经济济发展新的增增长点，合理理的招商引资资的策略也大大大推动本市市的经济的飞飞速发展。自然资源丰富，青岛海区港湾湾众多，岸线线曲折，滩涂涂广阔，水质质肥沃，是多多种水生物繁繁衍生息的场场所，具有较较高的经济价价值和开发利利用潜力。青岛依山傍海、风风景秀丽，是是闻名中外的的旅游度假胜胜地.如前海海滨、崂崂山国家级风风景名胜区、石石老人国家旅旅游度假区等等。二、宏观经济分分析1、国内生产总总值GDP列表单位：亿元元2005年青岛岛市生产总值值完成2，695．5亿元，比上上年增长16．9％，在上海海、北京等城城市之后全国国排名第十，首首次“挤”掉了成都进进入全国十强强。得天独厚的地理理位置及港口口优势，改革革开放以来，青青岛市大跨步步前进，诞生生了众多的支支柱企业，如如海尔、颐中中、双星、澳澳珂玛等。三面环海，景色色秀丽，每年年吸引约2,000万人的岛城城旅游业也成成为青岛市的的另一支柱产产业。岛城迅猛发展，国民生产总值连续两年保持在16％以上的高增长。总量稳居全省之首，伴随2008年奥运会合作城市的建设，岛城经济会迎来一个新的发展高峰期。2、三次产业分分配2005年第一一产业174．64亿元，第二二产业1，399．75亿元，第三三产业1，121．11亿元。三大大产业比例为为6.5：41.6：51.9,二、三产业业呈现出增长长迅猛的发展展势头。青岛市多种经济济共同发展，一一、二、三次次产业结构不不断优化，目目前青岛逐步步形成工业型型、服务型并并重的城市格格局。二、三产业的迅迅速发展，总总量在山东省省分别居首位位和次位，城城市化进程加加快。3、城市居民人人均收入与消消费城市居民人均可可支配收入城市居民人均消消费支出2000年－22005年城市居民民人均可支配配收入15%的速度增长长，比2004年增长16.5％，预计2006年仍以15%左右的速度度提高。青岛市20055年人均消费费支出为9,8833.45元，比2004年增长9.8％，比2004年下降一个个位次。城市市居民人均消消费支出以5%的速度增长长，消费支出2004年、2005年连续两年年保持山东省省第一位。岛城居民的生活活水平在不断断提高，其人人均收入及可可消费支出列列全国35个大中城市市第10位，居于前列列。4、城市居民家家庭月人均消消费支出上表家庭各项消消费占家庭总总支出的76%，其余支出出包括购房、社社会保障、借借贷等方面支支出。家庭消费支出项项目中，食品品类占绝对主主力，其次为为教育文化娱娱乐服务、衣衣着、交通和和通讯类、第第三梯队为医医疗保健、家家庭设备用品品及杂项商品品和服务。从上表可看出，家家庭消费仍以以生活必须品品为主力如食食品、衣着、通通和通讯、居居住等。教育文化娱乐、医医疗保健、家家庭设备用品品等非必须消消费支出仍位位于次位，整整体消费水平平仍有待提升升。贰房地产市市场分析一、房地产市场场概况青岛是一座滨海海名城，优越越的自然环境境、独到的人人文环境和适适宜的气候条条件都使之成成为一处很适适宜居住的城城市。近来，旅旅游经济的火火热和外地人人的大量涌入入，青岛奥运运概念因素的的影响，临近近日本、韩国国等独特的海海滨环境区域域优势以及青青岛要建成区区域性中心城城市，争取进进入全国大中中城市前列的的定位，使越越来越多的外外国人、外地地人纷纷到青青岛投资、安安家落户，也也有很多本地地人和外地人人看好青岛的的发展潜力，到到青岛投资房房产。由于综合因素的的影响，青岛岛的房地产投投资和开发得得到了快速的的发展。成为为最为火热的的行业。经济济的发展拉动动了住房的需需求，从而引引发价格的上上涨。1、市场供给2005年，青青岛市房地产产开发投资额额220亿元，比2004年增加35.22％。其中住住宅建设投资资160亿元，同比比增长22.1％。全市各类商品房房施工面积2，300万平方米，同同比增长10.5％；其中商商品住宅施工工面积1800万平方米，同同比增加9.6％。商品房新开工面面积1，200万平方米，比比2004年增长22.8％。其中商商品住宅新开开工面积970万平方米，同同比增长22％。商品房竣工面积积811万平方米，比比2004年增长13.1％，其中商商品住宅竣工工670万平方米，同同比增长18.6％。2006年1－－6月份，全市市完成房地产产开发投资117.443亿元，同比比增长28.7％。按投资资用途划分，前6个月完成住宅投资91.5亿元，比去年同期增长50％，高于全市房地产投资增速21.3个百分点，占全市房地产开发投资的77.9％，比去年同期提升了11.1个百分点；办公楼投资8.25亿元，同比增长2.2％；商业营业用房和其它用房投资额为7.04亿元、10.63亿元，分别下降3.8％、28.5％。2、市场需求2006年前66个月，青岛岛市房屋销售售面积281.4万平方米，其其中：期房销销售面积176.2万平方米，占占青岛市房屋屋销售面积比比重为62.6%，同比提高17.4个百分点。现房销售面积1105.2万平方米，占占37.4%。青岛市房房屋销售额124.2亿元，其中中：期房销售售额为81.7亿元，占比比重为65.8%，同比上升13.5个百分点，现现房销售额为为42.5亿元，占比比重为34.2%。2006年上半半年以来，青青岛地产市场场正在逐渐回回暖。青岛地地产对社区品质的关关注，包括环环境规划、建建筑品质、住住宅科技以及及后期物业管管理、配套设设施诸多方面面，带动住宅宅产业长足发发展。可以预见，青岛岛地产品质的的突破，带动销售需求的稳稳步提升。开开发量骤增，价价格上升但幅幅度放缓。大大盘的成败将将影响所在区区域的价值，开开发商实力与与社区品质成为影响响房地产发展展的关键因素素。3、成交价格2006年上半半年岛城住宅宅商品房平均均销售价格为为6，288.2元／平方米米，累计上涨涨7.6％，拉动房房价总指数同同比上升3.8个百分点。经济适用房售价价稳中有升。由由于建筑成本本和拆迁费用用的加大，经经济适用房价价格仅上升3.8％。普通住宅售价涨涨幅则略高。上上半年岛城普普通住宅平均均销售价格为为5，817.8元／平方米米，其中多层层住宅平均销销售价格为5，721.8元／平方米米，同比上升升6.6％，高层住住宅平均销售售价格为5，916.4元／平方米米，同比上升升7.1％。高档公寓住宅售售价依然保持持高增长态势势，由于其优优越的地理环环境以及存量量的减少，上上半年高档公公寓住宅平均均销售价格为为10，642.1元／平方米米。非住宅类商品房房售价上半年年平均较上年年同期上升10.6％，拉动房房价总指数上上升1.2个百分点，同同比涨幅回落落0.9个百分点。二手房价格上半半年同比平均均上升6.1％，拉动房房价总指数上上升2.3个百分点。二二手房中高层层住宅价格同同比