镇江某房地产项目可行性提案

本报告从一个城市经济的视角来研讨镇江是否存在中高端、高端市场，容量如何？本报告将勾勒一个镇江房地产的轮廓，解析这个城市房地产的行业特征、供求关系、市场周期等。本报告客观的分析目标地块的区位价值，寻找其在市场的价值坐标以及竞争态势，给予相应的风险评估。在城市、行业以及宗地评估之后，项目可行性会不言而喻。所谓开卷有益，敬请阅读。写在前面的话1城市篇

——镇江的城市经济能否支撑中高、高端消费群？注：本篇采用数据均来自镇江统计年鉴。2区位和对外交通显示镇江有边缘化危险镇江处于沪宁线靠近南京的一端，到南京和上海的距离分别为80和220公里这个距离意味着镇江基本不能接收上海的辐射镇江对外快速交通主要依赖沪宁高速公路和沪宁铁路，润扬大桥维系和江北的交通联系和沪宁线其它城市相比，镇江对外交通状况最差：主城区距离沪宁高速公路最远（15公里）；城际间高速公路数量不足；无锡民航机场启用后，镇江也是启用航空港最不便利的城市；和苏北的联系在润扬大桥贯通后也只能改善到区域平均水平偏上；和浙江联系也最不便利。3城市面积、人口结构均表明镇江的城市中心化尚未完成镇江2003年底户籍总人口267万，江苏省内倒数第一非农业人口105万，比例为39％市区人口100万，其中非农业人口60万，包含了丹徒区在内外来流动人口，2001年统计市区不超过10万，2000年11月1日第五次人口普查镇江全市常住外来人口23万，外来人口比例为8％镇江总面积3850平方公里，是长三角最小的市区面积1087平方公里（包含丹徒区750平方公里），也是沪宁线比较小的，仅为全市总面积的28%句容市丹阳市比较分析见下页4城市缺乏大规模郊区化的动力，且外来需求支撑不足1、市区面积、市区建成区面积比较（单位：平方公里）2、市区面积占行政市域面积比例、市区人口密度（单位：％,人/平方公里）

在现有的市区范围内，不算上外来流动人口，人口密度是最低的，如果再剔除农业人口，人口密度更低，中心城区城市化比例还很低，郊区发展的动力不足。3、市区非农人口数量和比例、第五次人口普查外来流动人口商量(单位：万人）

从非农人口比例来看，镇江城市化水平也不高，外来常住人口数量小，对住宅的需求量极低。

苏州无锡南京常州镇江扬州市区面积16501623472918641082980市区建成区面积2001761861327253苏州无锡南京常州镇江扬州市区面积比例203472432815市区人口密度12851331101511539241133苏州无锡南京常州镇江扬州市区非农人口1221323231096055市区非农人口比例586167625950全市外来流动人口113746143231651、2003年GDP644亿，沪宁线最差，常州900亿

市区（包括丹徒）仅280亿左右2、人均GDP24000元，不足3000美金，相应城镇居民可支配收入和消费性支出水平也很低

市区人均GDP也才28000，和城市化程度低相一致，城市对GDP的贡献率和消费基础低3、在总量和人均水平都相对较低的情况下，增长速度也偏低

经济总量、居民消费水平在周边城市中同比最低苏州无锡南京常州镇江扬州市区GDP比重355892744346市区人均GDP344754330728160291442800024583居民人均可支配收入12362116471019411307945187056缺乏新的经济增长点，和先进城市差距再加大1、第二产业的比重57％，接近但仍然落后于苏锡常地区3、4个百分点2、产业层次低，多为造纸、化工和电力等重污染企业，规模小，支柱工业支柱作用不突出

2003年主要工业产品涵盖了电视机、纱布、香醋、机制纸、发电、化肥、水泥、轴承等，2003年规模以上工业完成增加值仅227亿元，全市工业增加值前50家企业尾数仅为5000万元，中间数为1亿元3、经济基础薄弱之外，结构性矛盾仍是影响镇江经济的发展的制约性因素

和苏南其它城市相比，镇江的企业改制进展并不顺利，今年1－5月份，股份制和私营经济完成工业增加值比重为56.7％，这个水平和苏锡常相距很大4、工业性投入不足，新的经济增长点难以扶植根据镇江统计局最近发布的统计信息，近五年镇江工业性投入均未超过1998年的水平，也鲜有大的项目上马；另外在投资结构上仍然过分集中于原有的重工业，没有新的经济增长点5、和区域内先进城市相比差距已经有拉大的趋势，在省内的位次下滑严重

今年上半年镇江大部分主要经济指标的增速达不到全省平均水平，差距在进一步拉大：工业增长速度由第二降至第十，消费品零售总额增幅由第五降至第九，出口总额由第六降至第十一，人均可支配收入由第四降至第六7城市规划布局有先天制约

摊大饼思想不切实际城市空间方向由原来的沿江“一”字型发展调整为沿江沿路“T”字型发展，近期重点沿江发展，扩充东西两翼；适度向南发展，拉大主城框架：根本原因是旧城改造拆迁不起，而南边有大片农地已经征用主城分为主城核心区、丁卯新城、南徐新城、谷阳新城和南山风景区五大功能区100万人规模的城市要在其市区周边农村发展三个新城，规划建设用地达66平方公里，规划人口48万人，短时间内几乎不可能实现8财政收入和支出结构不足以支撑庞大的城建蓝图1、财政收入低，2003年财政总收入74亿，其中地方收入42亿元，市区（包括丹徒）不超过25亿元。财政收入除去公务员和教育支出外所剩有限，真正可用于城市建设的很少：2002年财政支出35亿，其中用于基本建设的9300万，用于文教科卫事业费8.9亿2、固定资产投资近5年复合增长率为7.6％，固定资产占GDP的比重、基本建设和房地产开发占固定资产投资的比重都偏低，镇江和苏锡常的差距是非常明显，甚至扬州都要领先镇江

9地产市场的可能性决定于城市的地位1、区位和交通条件均显示镇江处于长三角的边缘地带，处于上海都市圈和南京都市圈的交界灰色区，可依靠的外部经济辐射和外来消费力不足。2、镇江经济缺少支柱产业，各类指标在周边城市中均处于劣势，自身形不成足够的城市吸纳力；城市经济缺少新的增长点，消费升级的可能性不大。——镇江是依靠自身消费，自身循环的城市，注定了高端消费市场的先天不足。3、城市规模、人口均显示城市的中心化尚未完成，也缺少城市郊区化的动力。4、现有城市规划有“摊大饼”的倾向，财政收入、固定资产投资结构不能支撑城建蓝图。——镇江发展难以逾越郊区化的“天王山”，除非有重大国家级利好。10市场篇——镇江市场处处于什么阶段，，风险几许？注：本篇采用数数据均来自镇江江土地部门、房房管部门及规划划部门内部文件件。11土地市场是“钱钱袋”，量大、、价廉、无序12土地出让是政府府的主要“钱袋袋”，无序出让让特征明显土地市场的出让让模式政府将土地划拨拨给“四大投资资公司”（城市市建设投资公司司、交通投资建建设公司、房屋屋投资建设公司司及水运投资建建设公司），四四大投资公司进进行土地征建、、引资，由国土土局完成最后上上市交易程序。。土地市场特征土地出让构成镇镇江城市建设资资金的来源主体体。毛地出让是镇江江土地市场的主主要出让方式。。出让过程中，政政府以获得土地地出让金（约30万/亩）为主要目的的。国土部门市场调调控职能不完善，土地出让无序序是镇江土地市市场的主要特征征。暗箱作业现象屡屡见不鲜。132000年至2005年1月，经国土局公公开出让土地面面积7858.42亩。其中，2000年出让土地5.8亩；2001年出让土地621.26亩，同比增长10611%；2002年出让土地1279.79亩，同比增长106%；2003年出让土地2123.97亩，同比增长66%；2004年—05年1月出让土地3827.59亩，同比增长44.5%。据国土局介绍，，2001年—2003年共出让地块6700亩，含协议转让让土地2600亩左右。即2000-2005年1月月，所有方式出出让的土地共约约为10458亩。14城南板块（含南南徐/丹徒）是是土地主供应区区

低价/规模模类产品是充斥斥下阶段市场土地市场分为5大板块——城城东板块（含丁丁卯）、城南板板块（含南徐/丹徒）、城西西板块、城北板板块（含金山））以及城中板块块。城东板块（含丁丁卯）是目前市市场的主要供应应地；城南板块块（含南徐/丹丹徒）是土地供供应密集地。15“钱袋”地位决决定镇江下阶段段郊区土地放量量会加剧镇江国土局表示示，2007年内以消化存量量土地为主，即即完成四大投资资公司手中的存存量土地的转让让以提供城市建建设资金，总供供应量12000亩,约960万平方米建筑面面积.。2007年内的存量土地地供应主要区域域为城南与城西西。2006-2010年住宅用地供应应重点是南徐新新城，待征地16平方公里，约2000万平方米建筑面面积。总计可售建筑面面积1800万平方米，是目目前房产市场30年的消化量（年均60万平方米）。16住宅市场已进入入拐点，郊区低低密度产品面临临恶性竞争17市场容量受刚性性需求影响较大大自然增量：因人口增长、家家庭结构重组等等所产生的增长长，因数据有限限，且01-02年拆迁产生的政政策消费较少，，故以该市前4年的商品房去化化量为参考。2001年2002年2003年2004年总计年均量商品住宅去化（万平米）63.83546979265.8366政策性增量主要由城建拆迁迁产生的强制性性消费构成，04年后，因国家政政策因素，拆迁迁量有所下降。。且因拆迁区域多多为农村用地，，产生的实际需需求将发生缩水水，预计实际需需求在50%左右。2001200220032004总计年均量实际均量拆迁总量（万平米）266412813535388.2544容量测算：排除政策性影响响，镇江的商品品房市场将保持持每年60万平米左右的需需求量。如政府保持目前前的拆迁节奏，，其市场需求总总量将保持在100-110万平米/年。因国家政策影响响，预计在2-3年，因政策性产产生的强制需求求将有所萎缩。。18０５年后，市场场已进入了供需需拐点供需比：01-03年供需比为：0.85，市场供不应求求，存在投机可可能。04-06后供需比为：2.33，供需开始失衡衡06年后三年供需比比为3，供需失衡现象象加剧——上述研判前提是是拆迁保持现有有速度与规模。

2005年一季度2005年二季度2005年三季度供应量32.9751.840.05需求量3.724.518成交比1：0.111：0.471：0.45从05年前三季季度看，镇江市市场供需失衡开开始明显。19价格增幅平稳，，拐点上升作用用不明显2001年2002年2003年2004年平均值年增幅市区商品房均价（元/平米）1431166520172119187118.36%主城商品房均价（元/平米）1490173021192609198720.57%市区二手房（元/平米）1183117313432387164628.6%主城区为京口、、润州二区。市区包含丹徒。。价格指数从01年1季度的1000点开始平稳上升升至02年末的1209点，在03年出现了拐点从从突进至03年末的1756点，04年为1890点。20丹徒片区城南片区城西片区城中片区城东片区丁卯片区区域特征：新开开发住宅区域产品类型：多多层、小高层层TOWNHOUSE（待待推）行情价格：3000-3400元元主力产品：三三房110-120平方方米主力客源：镇镇江市区客未来推案量：：约80万平平方米代表项目：天天和新城区域特征：客客户认可地段段产品类型：多多层行情价格：3000-3400元元主力产品：三三房110-130平方方米主力客源：镇镇江市区客未来推案量：：约70万平平方米代表项目：城城南映象区域特征：较成熟开发区区域产品类型：多多层、小高层层、TOWNHOUSE（待待推）行情价格：公寓2600-2900元别墅预计4500元主力产品：三三房110-120平方方米主力客源：镇镇江市区客代表项目：恒恒美嘉园、学学府芳邻区域特征：商商品房新开发发区域产品类型：多多层、小高层层、TOWNHOUSE（待待推）行情价格：2800-3000元主力产品：三三房110-130平方方米主力客源：区区域客为主未来推案量：：约50万平平方米代表项目：沃沃得第一城城、江南世家家区域特征：较较成熟的开发发区域

产品品类型：多层层、小高层行行情价格：：3100-3500元元

主力产产品：三房130-150平方米主主力客源：：镇江市区客客

未来推推案量：约40万平方米米

代表项目目：香江花城城，米山人家家区域特征：较较早的开发区区域

产品类类型：多层、、别墅行情价格：1800，3500-5000元主主力产品：：独栋别墅主主力客源：：镇江市区客客

未来推推案量：约50万平方米米

代表项目目：驸马山庄庄，御墅临枫枫21主流市场典型型项目概况区域案名开盘期总建产品价格城南板块天和星城04年底12多层、小高层、叠加公寓3400叠加4300华都名城5月4日50多层、小高层、高层3300城西板块翠堤春晓5月5日5.7多层3500郎香园5月6日4.3多层3300城东北板块香江花城5月5日46多层、小高层、高层3500我家山水5月5日30花园洋房3888城东板块东城绿洲5月5日20多层、小高层、联排、叠加、双拼联排4600公寓2800江南颐和家园04年底60多层、高层、联排、独栋公寓2400-2800联排4400-4500恒顺翠竹5月8日4联排、双拼联排4680-5020丁卯板块江南世家5月4日20多层、小高层、联排公寓2900联排4800-4900221、在售低密密度产品还不不多，产品类类型以联排、、叠加别墅为为主。2、目前镇江江联排别墅的的行情基本在在4500-5000元元/平方米左左右，我家山山水已售完叠叠加别墅的最最终价格达到到3700元元，后期预计计在3900元左右。3、联排别墅墅的主力面积积在200-250平方方米左右，叠叠加别墅的面面积跨度较大大，从130-250平平方米不等。。4、由于多数数项目的别墅墅推量并不大大，总价也不不算太高，市市场接受度正正常。5、05年下下半年开始，，镇江市场上上会出现一些些纯别墅项目目，低密度供供应量会明显显增多。6、低密度主主力客源为政政府高级公务务员、私营业业主、医疗等等事业单位从从业人员以及及在银行等单单位工作的高高级白领。评述23潜在低密度物物业分布态势势213万科占地1700亩驸马山庄/聆聆湖尚郡/御御墅临枫/农农工商项目约50万建江山名洲66万建中住·君临南南山30万占地24市区待推重点点低密度产品品江山名洲（城东板块））位置置：焦山对对面开发商：：镇江维科科置业有限公公司开盘日期：2006年年年中建筑指标：66万平方米产品类型：联联排、多层层公寓、4+1景观公寓寓、小高层公公寓、高层公公寓主力面积：多多层公寓90-110平方米，景观观公寓120-180平方米媒体述求：规规划主述求语：66万平方方米原生态山山水社区君临南山（城城南板块）位置置：南徐大大道以南，檀檀山路以西开发商：：镇江中住住房地产开发发有限公司开盘日期：2006年年年中建筑指标：占占地30万平方米，容容积率0.76产品类型：叠叠加、联排排、独栋别墅墅主力面积：联联排180平方米左右媒体述求：地地段主述求语：南南徐核心区区国际版坡地地美墅万科南徐彩城城（城南板块块）位置置：南徐新新城，南山对对面（城南板板块）开发商：：镇江万科科开盘日期：2006年年年中建筑指标：１７００亩产品类型：townhouse、、多层公寓、、小高层公寓寓等潜在低密度供供量在100万平以上，，且均集中在在镇江核心资资源区。其中城南板块块约集中了60-80万万的供量。25丹徒板块主要要产品现有项目销售售状况一般；；潜在供量较大大，且有大量量未知土地；；独栋、双拼产产品比重明显显高于市区低低密度产品；；价格和市区产产品有约800-1000元/平的的差距。项目名称项目类型所在区域价格状况（元每平米）项目体量以及销售进度驸马山庄独栋、双拼、联排丹徒独栋：5000联排：3500占地33万平米，容积率0.41，2003年就推出，到目前为止，还未售完聆湖尚郡独栋丹徒尚未推出占地24.8万平米，容积率0.4，即将推出御墅临枫独栋、联排、双拼丹徒联排：2900双拼：3500独栋：4500（花园500）占地13万平米，容积率0.6，正在销售当中农工商项目部分别墅丹徒未知占地1100亩261、因土地市市场的无序，，商品房已进进入供需失衡衡的拐点阶段段。2、前几年受受拆迁影响，，供应没有放放量，供不应应求，镇江的的住宅房价比比较稳定，05年一系列列政策出台，，对镇江的房房价也没有太太大的影响。。我们预估06年镇江房房价将保持现现在的水平，，在2800-3000元/平方米米的价格水平平波动。3、在整体市场放量量导致失衡的的同时，低密密度市场今后后3年的市场场竞争将非常常激烈，特别别是别墅市场场，目前的去去化比较缓慢慢，而未来还还有很大的推推量。4、无论是公公寓市场还是是别墅市场，，客源还是以以本地的区域域客户为主，，无升级趋势势。5、对丹徒板板块而言，竞竞争市场的方方向惟有“做做低”和“做做高”，而区区域项目恰恰恰人同此心，，同质化供给给严重过剩。。供应同质，郊郊区低密度市市场风险巨大大27项目篇28项目区位在城城市格局中处处于边缘化位位置本项目位于驸马马山麓，毗邻邻驸马山庄距离市区车程程在40分钟和市区中间间间隔南徐新城城，车程20分钟。区域属于规划划的谷阳新城城，功能定位位和南京江宁宁大抵相似本案市区：40分分钟南徐：20分分钟沪宁高速：15分钟29基地条件：典典型的低密度度用地占地300亩，容容积率0.5，总总建约10万平地价30-35万万/亩，楼面价899—1049元/平该区域平均地价在在40万/亩内四至：地块北侧为驸马山山，植被一般；东侧为驸马山庄别别墅小区；西侧为西环路；南侧千禧路为双向向绿车道。西部，南部均为房房地产开发项目。。分块：基地分成3块，有有废