以酒店为核心功能的商业综合体案例研究上海商城

以酒店为核心功能的商业综合体案例研究-上海商城模式：以酒店为核心功能的发展模式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office……2案例——上海商城上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。3案例——上海商城定位为上海顶级国际化综合体"citywithinacity"五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场4案例——上海商城核心功能：五星级酒店为主导，以五星级酒店带动高档公寓、写字楼及商业。功能配比：

酒店：公寓：写字楼：商业约为45%：30%：15%：10%。5大堂五星级酒店PortmanRitz-Carlton酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层。酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享。案例——上海商城6豪华公寓位于两栋辅楼，共472间豪华服务式公寓。公寓只租不卖，租金较办公楼略高。面积从47到267平方米，以中大面积为主。案例——上海商城7最高档的店铺、剧院、7个不同国家风格的餐厅8案例——上海商城项目特色一、建筑特色1、追求空间含蕴，表达中西交融外墙不加粉刷，保持水泥本色，呈现光泽庭院四周设置一组组商店和中西并蓄的餐厅庭院和大厅：从庭院登上自动扶梯或楼梯，可直达宽敞的大厅。各种展览在大厅展示，根据需要优化组合展厅。展厅占地5500平方米。二、国际化管理1、聘请国际人士组成管理团队2、采用五星级标准的服务管理。9案例——上海商城关键驱动因素外因：处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力；区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围。内因：定位准确，基于本区域经济圈，五星级酒店带动其它功能，并定位其它功能规模及档次；五星级酒店及高档公寓的入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意；娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心；波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚又奠定了综合体在南京路的顶级地位。10模式的KPI体系〔关键绩效指标体系〕KPI体系外因内因强制性的视觉冲击——超高层/建筑群功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次配套设施——顶级商场地理位置——不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持——商务客户定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位11模式的收益方式特征功能类别收益方式酒店外包经营写字楼出租商场自行经营/出租公寓一般出租特征全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大12四种模式KPI体系的总结模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式外因优越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模——建筑面积20万㎡以上客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区地理位置——不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持——商务客户地理位置——城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛内因强制性的视觉冲击——超高层/建筑群高水准规划设计——各功能共融不互扰功能化体系——五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓专业的管理团队——物业管理/经营管理强制性的视觉冲击——超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善——商场、公寓强制性的视觉冲击——超高层/建筑群定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次配套设施——顶级商场明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…功能化体系——商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队规划设计/经营管理13四种模式收益方式特征的总结功能种类模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式酒店外包经营---外包经营外包经营写字楼销售/出租销售/出租出租销售/出租商场自行经营/出租一般出租自行经营/出租自行经营/出租公寓销售