江阳商贸城整合营销方案

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2 3 4 5 于旺场经营建议前言:在一个崇尚英雄的行业，当住宅的孤傲群芳已成为过去时， 商业地产将缔造更多 的传奇。但值得开发商注意的是，虽然同出地产体系，商业地产的开发操作、经营理 念与住宅却有着很大的不同。主要体现在：差异1:作为动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托于地段价值和经 营特色；差异2:商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求提高；差异3:商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有 40年；差异4:缴纳的费用不同。水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费；下载差异5:后期的装潢、经营、维护等费用大；差异6:商业物业开发回报利高，是住宅的 2-4； 差异 7:地产开发商与商的作将是后商业物业开发的。商业地产是住物业后更一的。 商业地产不是念，注一 和，商业地产的价值在地的商业是。体说，建业态、在建建成后的经营，需要有一个 的体、的。商的，不只是一个，更多的是， 在后的限获利空。：后动，在发成的地产开发，要得，前期的策必须做到。地产是一种高次的咨询活动， 它的基本职责是要帮助者选择方向，做好市场、产品、价格，并采用适当的营推广组略，实现理想的目标。好的离不开前期调研，只有了解市场才更好的做好市场。我们只有准的 把握市场，创造出符市场，满足市场需求的产品，才使我们的产品在激烈的 地产竞争浪中站稳脚。我们过对江阳商贸城宏观方地产市场的初步调研， 得出了一些我们对 商业物业地产市场的看和观对本项目的理解和建议， 但这只是彼此有工作的初次试，我们将在此基础上与贵司密切沟和交流， 希望将我们的作不 断深化去。1 商业物业成功开发的前提是做好市场调查， 否则，就不能在残酷的市场竞争中获 胜。但不少开发公司并没有一套完善可操作的关于项目开发前提的市调方案， 每每接到一个项目，总是凭国土、规划、税务要求和几个楼盘的数据就由业务人员凭经验写 出项目的可行性分析报告，科学性、准确性不高。本案从三个方面说明市调情况：、整体情况房地产业是国家的基础产业和支柱产业，是国民经济的晴雨表，房地产业的发展将带动相关行业和产业的发展，反之，宏观经济的好坏也对房地产的兴衰成败性作市的经济基础、的地、的经济、不善的基础和人的和人，有地房地产市场的发展。1、，市，人市和三中市。2、市的发展公：接和公， 高公，公和公和、 高公接公、和市的要， 规划一公、、公、、公、的要，规划一公。总， 在分、、出、分公分。：规划和。：在市，4C4D场3、，是面，的关，是“经济市，市，市，市，关，是民市，在率先崛的关我们必须实外引内开发，，科教兴市，可持续发展战略，把成古相辉映。同时，抢抓四个难得的、扬州房地产投资开发情况1展目标以最宜人居、最宜房地支柱展努力把扬州成为上海、南京后花园。2规模92（9区43298）。32003投情况今年上半年市房地投13.18施工213.52积万平方米竣工24.8108%47.685.82%1-5市房地共成431148.643%17%21，年31%市房地市。三、竞争对手分析商城目有城、城、林家具港品市、装饰城等。要竞争对手有城、城、家具港等。商城（） 城家居广城 东方家艺广场展商 起点置业 宏运房产扬州商城团 典房产广构上海衡顺行中盛置业位置扬北819号运河西路中路中路筑量8幢2层商铺5幢4层商楼下层商铺1幢4商务楼1幢12层商务楼占地积260亩17538m2筑积13.8万m236840m22.7万m2销售价格 2800-4800元/m2 2238-2848元/m40%3万40%3万2.4万2000/m23000/m2、的开发原则及思路•“、、”大前提对本案投资者赁经营户消费人群理而准市定位；•以“”终极目标招定位功能划和户组•以本案目标消费群市宣传推广主攻击对象强势树立本案品牌形象；•优先引核心主力店设计具备自身特色营销策略推适市投资品种。二、扬州商业物业经营方式目前经营主以种。1、自营销自自销自经营；该 位销额定比例定取金同时双约定最低销额当销额低于该额时仍额定比例取金。纯成定位经营该位销定比例定不约定最低销共同经营。2、招租定位给获金收位负责经营获取经营收承经营。此外还可委托管理公司经营管理。:式 营

功主 租 理 SWOT分析S――项目优势地段扬子江北路南临瘦西湖风景区北接西北绕城高速、宁启铁路地，交通便捷；26013.8米分两期开发期130建筑7米目前是苏中地区建筑地；、、、;是项目项目广阔发空间;旅游文古迹名胜众多旅游优势开发促进发。W――项目劣势地区位靠近江区扬城期是期划来看该地区是城北侧边缘地城总是西发区而言偏僻区域甚想少指标性物带动生活设施面欠O项目机会是区域市中新型题特色；商业提升价值一一交通及区域形象提升，购买力增强，吸引多类经营商户进驻经营。T――项目威胁经营项目及品牌商户在同一区域存在重叠经营现象；竞争对手较多，如扬州商城、阳光城、金阳光陶瓷城、宝林家具港等，招商难度增 大，而且该项目经营规模庞大。市区内各大商业物业招商力度不断加大， 品牌客户群体是共同的招商对象。总结：从外部环境到内部规划及经营的长远角度出发， 如何利用本项目独特的一体化优 纵制定出创新的经营模式及观念，营造出精品项目，充分运用项目规划特色，形成 具竞争力的市场优势，。经营、经营模式、、项目规划、物业管、业经营等制定。、，商业物业的营是一，一的一一招商是不的。市场——>定位策划——规划——营——招商策划——经营” 的常规操对一0的Mall不用，招商经营两重环节应提前至商业规划之前进行， 盲目巢引凤只会等白了年头而空悲切没有一成不变的定律，只有准确的创新合的差异化定位， 才能创造星火燎原的商业营奇迹；文化城、生态mall、风情廊、观商业、品牌宫殿以及 拉斯维加斯……性感性；务实务虚的完美结合一一这便是商业地产营的 永久魅力所在；一的一一是商业物业划杂的一；而 ，则会令你、我及发商、经营商永远充满了生机活力！气是商业物业营并经营成功的命门。常口流动口数量及收入水平、 消费结构、消费取向等商业气指数的则是商业定位策划的关键。3 “地段”，二定位。业地产成功不仅仅看地头，最主应该看好整个市层次吻合。有八成半以上人买铺投资回报。、标市场1、目标区域定位。主对周边圈区域范围圈范围，简单讲就吸引顾客空间范围。2、目标消费群定位。在圈范围确定之后，便可对整个辐射圈消费者进行市群。单纯购物已难满足需。基本功能无疑提供品人消费提购物服务已难以满足顾客需，和进行、购物消费已成为，，不在主营零售业基上，有引、服务行业以方便顾客，带旺。通常可供选择功能如下：经营特色视经营环境而定。1、个在经营上取得成功，并非定走特色化经营路线。大众化经营定位与特色化经营定位本身并无孰优孰劣之分，而视乎所处经营环境来 定。如果所处圈内拥有足够数量稳定消费群，而且周边没有过于强大竞 争对手，那么，采大众化经营定位，可以取得较为稳定收益，经营风险相对小很多。不过，纵观目前深圳业市，这样区域性业空白点已不多见，绝大 部分域已家林立，竞争激烈。2、特色化定位可以体现在许多，但有个最主，品特色，可以体现在品类选择、档次低等；二服务特色。、项目的市场形象定位“领航市场”。三、项目的目标客户定位使项标群析：牌形象店 专业店传统户 个户市场份额开关心问题我司通过问卷调查形式经过统析而得出项在域业物业需求特征：:2140。家庭:L家庭构成口家庭构成口家庭构成1585026379象家庭3~4核心家庭。样本程度:(21~40)。样本职业布:职业布构私营业和其它占了大部比例62从收入私营业收入视经营好坏决定。样本家庭收入30000/10000/。购物频率、项目的目标消费群通过对消费者市场细最终确定消费。商场消费三个层次1、年龄、文化程度、职业、婚姻状及经济收入等自然属特征指标在统计分析中称为社会学因素2行为反映主要调查商场消费一般行为状况3动机主要调查对商场服务质量认可目标消费群特：具有一定经济能力及支配权追求品牌和享受消费心理较为成熟；消费力以中高档为主是主力消费群体以购买中高档实用型产品为主；注重品牌商品内涵注重投资产品。、商场业态定位商场业态定位要考虑产业结构、消费群结构、需求动向等因素。商品为主配及特服务以经营体目定位及场。操作步骤4 广告推广策略一、广告推广与招商部署同步执行一：文件式炒作目前景规划经；：行各类公关活动、推广目。以事件销作配公开招商；：广泛运用各类有效媒体机构多种式共同推广促进招商成。二、广告推广目标通过塑造目品牌V化目规划经

1——牌——物整体——个物业2由远而近层层进由精渐细逐步3多层销整合传播销与传播互动。四、项目宣传推广铺垫及炒作重点广阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段广时间12-1月下旬1-2月下旬2-3月下旬2-4月部署项目认知阶段持续阶段试开阶段

者进项目入90%吸认吸类保广背大半

各散证满开开社会

转 开牌成牌阶贸城发展

公开

品•设计shoppingmall坚持此“++”错失快场致胜基步把握穿销售终本元素精明投资抉择、整合营销可持续发展战略战略：挖掘市场强卖点让者到阔市场空间中去寻找卖然后根据寻找回来资料去确定发这是以市场为导向者找市场去市场空这空本是卖个SHOPPINGMALL卖是卖战略：卖点销：“销售是销售”发后定去挖掘特者根据这本身去市场本特这一卖来。卖是者中本是本基上本寻找者挖掘卖发定者是个空间销销卖挖掘。战略：销链销是发投资者间售卖然销售定、割格合理、招租因根本、恰当才能生才报手中才能真正卖好价钱。竞争日益激烈意味和断增大充分性价值就可能最大化。、项目营销整合策略（） 同步与分阶段选择入市最佳时机：1、成；2、到位；3、与到位；4、与与到预效果；5、物理模式、服务、收标定；无论对何种房地产来说能够选择最佳入时机就等于成功了尤其 对来讲由于大多采用较长方式以最佳姿态进入否则容易弄巧成拙造成局利局（二） 售人员专培训培训容般包括两分培训和技能培训培训类型培训类型的培训容

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在众中精神推广目标发展目标（确定对信心）规销人收目标）

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户主要 卖）周边环境共交通条件该区域城市发展规划 竞争分析与判断 管（服务内容管 准则共契约）类型 目的 内容3

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下一个盘 发展计划、识育企核一 线市。四阶段合第一阶段：引导期:、预单及各种纪录表完成。讲习资料编完成。价表完成。人员讲习完成。刊登导广告。人员进驻注意事项对预中有望DS直拜访业向、式若有不顺畅者即时修正。不定期举行业与企划门对人、及录表定是修正企划。定期业人员划。有中或较为意施如灯光照亮度、冷空调位 置及暖度、签所氛、顶防雨措施、展图坚牢度等均逐一检讨测试。控台位置及高度、广播系统音范围及功能控台、、与出入口及过道能使众多十顺畅经过。第二阶段：期及强期期导期7-15天及强期第7天正式推出前导期有望与各种强势媒体宣传聚集人，并施展人员团队与个人魅力促成订另安排鸡尾酒或邀 请政经名人莅临剪彩提高买信。每日下班前25人员将每日应填资料缴回业审于隔日交还每位人员并于隔日晨间进行讲对各种及有望追踪广告媒体策略，促销活动(SP。SP。于SP活动前3天，选定协助销售人员及假客户等，并预先安排讲习或演练。若于六、SP前逢六、SP3-5，成交户，便主控台主管播报，随即公，区人员、，使。六、日前主管或理召本日人、客户反、活动优缺进行总结与奖惩。 实责任户绩法，位销售成员自定销售目标或公规定责任户， 于作统计，完成目标人员公立即颁发奖金，以资励。随握补足、成交、签约户、金额、日期，若有未依单注日期前理补足或签约手续者，立即催其办理、补足或签约。客户工作销售洽订或询购其姓名、联络，便于休息时间或广告期间DS销)，追踪拜访客户，并于日前主管总结追踪成果，检查是否达预期销售目标。逢SP配合销售，段时间话至假洽订话线若为两条，则轮流打)，以刺激销售。第三阶段：持续持续期（后冲刺阶段）“奖金”作鼓励。。。果决于是否在最秒钟仍能全力赴故末士气高低。、销售推广工具1外a、 大可在靠近现场200大大喷是作是了。大喷容、现。b、 在、跃进桥台设容新颖。c、 出租车出租车流动性受众、价格低。2、媒体a、 报纸在扬州媒体上发布招商信息。b、 电视c、 DM单页可夹报发送大江阳商贸城知名深入老百姓心中。八、主选媒体及推广费用比例报纸50%印刷品10%其他5%、媒介推广费用分配计划200312-月 20万20041-2月 10万20042-4月 15万用 45万附近期媒体排期计划操作步骤5 关于旺场经营建议一、招商策略、、、“、”“”注从建筑外部及室内保持统；注特色延续成专公司及基；统管、统、统、统布局；三权分离发展商使用权

+ 、场装修理念、娱、趣。二实用而、、娱等遣方因此应该实、、为主切不本末倒置规划应切切实实为顾客着想无论电梯、店铺、洗等实顾客实方顾客不可娱遣等。务施内安高电梯和调确保流上下通畅保持温度、显度环境开个良好 环境。三生态健康比美丽更这谁明白识许多开恰恰忘记了这“绿色标准”的材料回归自然是类追求代呼唤可以植物盆景奇石中庭假ft水设计等使顾客里有自然怀抱中感觉。理念四：文化是文化品位体它言中传递着主题犄有文化有自品的设色设计是中是倾向西是爱好简洁是喜欢繁复要体自文化内涵体自情趣中该实基础上注重文化品位创造良好休闲物娱乐饮食环境文化理念可重视。、装修标准A:外墙外墙是最抢们眼球块镜子而且外墙日晒雨淋材方面 考虑因素很外墙材料观而且耐进贴砖候定 严加管理能偷工减料瓷砖很快就会掉下影响墙面整体观外墙面与周围的建筑物相协调。标准B:门临街铺面铝金卷帘门当外门内门全落地玻璃内铺面全落 地玻璃门。标准C:过道地面全部优质花岗铺设。D:铺地面地面铺设适宜级地砖铺设地板会给享受选-2%E:、天花板大型场和天花板较大采双飞粉进行批装修但而且也较美观。F目前很多场为了追更好使效果往往空间之间差别并楼梯连无长短和位置们计了楼梯装修之大厅楼梯装修也很往往G:间大型场置进计洗间而且是置较偏落这样以避免异味传也以便人们使但间也忽 视装修了提场次对间色调搭配必须。H:油漆 表颜色正均匀光亮滑无流挂、皱皮、过厚、透底、泡、反白等 形；油漆界直木油界；乳胶漆1m离处看见皱痕；木钉着色、滑五金配件和玻璃洁I:色彩 、J:面平滑无起泡、窝陷、爆裂、翘曲、变形刮花斑、死节等情形角平圆滑不刮手口吻合紧贴一股时缝为 45度见光表面整洁不刺手底背整洁无污渍屉关合顺滑搁扳一稳粘贴于四只搁板脚之上板四正无弯曲件齐全（较链、拉手、门吸等）K:电路电路技巧入墙线路用PVC铁用线箱线整齐、、角线正等电线200mm用一固定功率较大用电（如空调、电热水器等）宜单独回路线进户漏电断路器为总开关漏电动作电流为30mA置应线牢固触良好电金属部分应地1.3m0.2m.卫生间插座应选用防溅式插座弱电线路不得同敷同连安装L:排水置落水近、小口为水中整齐少弯曲和交叠;）热水下水PVC用生料带；安龙头等表面件用布包具不弄坏龙头及件不用锤敲击;e象。划（2003 年12 月-2004 年2 月）一期动工且工程业已成大半在此之前本案曾作过一系列广告宣传如大喷、灯箱等在报纸媒体上也发放过信息但缺少系统性和规划性制定出切实可行的广告计划目前阶段较为强势的广告宣传手段。一、项目认知阶段领舞市场》：20031241212日媒：124报 半版1212报 版:出本案在市场的领规、、业管理等方面都必须最好的、最具实力的。是一种品牌意识和档次定。合：软文《誓做龙引领市场》21218媒介：12183时间：2003年12月25日媒介：扬州晚报 彩半诉求：本案在扬州最大的卖点就是规模。总面积 260亩，建筑面积13.8地扬州现的建筑地不本案的力。配合：软文《一城，260大》4：报之在之外》时间：2004122诉求』一是否应该投资，投资报十分重要。江城回报之在之外。5：14=44.8》时间：200418媒介：扬州广电报 彩半版楼层 面积总价月供5返租35金二层（50（楼层 面积总价月供5返租35金二层（50（元） （元） 14万 5.6万（元） 1000报收益（兀） 收益（兀）5.6万 39.2万、公开招商阶段1、 主题：《一体化服务，无须再让我舟车劳顿》20041162004121日116报121,。 、仓库、加工房、示厅一体打造现代经营新概念。合软文《做生意就要讲究》2《高额返租投资特色无与伦比》200427日27报 每8%返租率当诱人做生意额一投资加投资者做生意。合软文《！倒给你！》3《福泽千秋升值旺》2004213日213晚报 升值潜力无可限量。4《翘楚管理服务》2004220日220播视人们物管理意识逐渐由住宅转向投资环境将物 管理提卖点着重渲染开对投资责任感力创造一个轻松、舒适、安而又有极具浓厚氛围投资环境。

2003-11-22一：媒体排期表5.3、日5.3、电5.3）间 124容159001212185501218一千里的区位发展169601225气势如宏的规模1590012回期之短绝对在你意之外1855018精打细算：14=44.816960116一化服务，无须再让我舟车劳顿1855012216960129高额返租的投资特色无与伦比18550213福泽千秋的升值旺铺15900220翘楚城的管理服务16960总计软文:189740人民币间 容 124誓做苏1211黄金宝地，一触即发1225一个商城，260亩有多大？116做生意就要讲究专业化130213感觉和豕一样220三大媒体报价表人民币元/格 9000 11000150008000 100001300052000 600007000026000 30000350001/3版18000