地产项目成本结转作业指引

#目的为进一步明确成本结转流程，规范成本结转的每个操作步骤，准确计算和分摊各项目的成本情况，根据集团2014年新修订的《成本分摊管理办法》，特制定本指引。适用范围适用于公司项目开发过程中的成本结转。术语与定义公建配套设施是指企业在开发区内建造的属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。职责权限财务部建立《项目成本分摊比率表》。制作项目成本分摊和结转底稿。在NC系统进行成本结转账务处理。成本部提供《项目目标成本表》。提供《项目动态成本监控表》。提供《专属成本明细表》和未结算合同的《预结算书》。协助财务部对特殊合同的归属进行分摊和解释。提供《项目公共配套设施明细及造价表》，并按照专属成本对人防成本予以分摊。设计部提交《项目规划面积表》。开发部提供《宗地图测量簿》。提供《项目竣工验收备案表》。营销部评估部分业态产品的用途和后期经营方案。5.流程图关键活动描述成本结转流程分摊原则及分摊方法成本分摊原则严格参照《地产成本分摊管理办法》的分摊原则，结合合同属性，执行下列原则受益原则：指成本在所受益的地块/期/区分摊；举例：如《翰城人防土建工程》，实际上工程所在地位于翰城三期二标，但人防设施全体业主受益，因此结转成本时此合同的成本应在翰城全区分摊。属地原则：指成本在工程所在的地块/期/区承担；属地原则主要适用于样板房、架空层、私家花园等工程，在哪一期发生，成本就归集到那一期。举例：如《翰城二期6栋样板房装修工程》，实际上工程所在地6栋属于翰城一期，尽管其作用是为了展示二期户型的样板房，但按照属地原则，结转成本时此合同的成本归集至一期。独立产权原则：指成本只在有独立产权的开发产品进行归集和分配，无独立产权的业态，作为过渡性成本对象，要先归集其成本，再二次分摊出去，余额为零。成本分摊方法。专属成本的分摊方法将开发成本划分为专属（直接）成本、间接成本和共同成本。其中属于专属（直接）成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象。注意：如果合同受益对象跨业态，要按照专属（直接）成本分摊的，需要出具成本分摊的依据如《合同预算清单》或《结算清单》；举例：《A项目土建施工总包合同》，其施工范围包括住宅、商业、车位。如果合同中有明确订明，或者结算清单中列明各个业态的造价，则可以直接按各个业态的造价分摊开发成本。共同成本的分摊方法：共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象：占地面积法，先按当期（区）用地面积占全区用地面积进行分摊，然后再按期内某一成本对象占地面积占期内各成本对象占地总面积的比例进行分配。其中，期内全部成本对象应负担的占地面积为当期（区）用地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。建筑面积法，先按当期（区）建筑面积占全区立项建筑面积进行分摊，然后再按期内某一成本对象建筑面积占期内各成本对象总建筑面积的比例进行分配；预算造价法，按期内某一成本对象预算造价占期内各成本对象预算造价的比例进行分配。结转时点及结转准备资料结转时点的选择达到以下三者条件之一的，应视为已完工，须在竣工验收当年（12月31日）之前完成成本的结转。开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。开发产品已开始投入使用。开发产品已取得了初始产权证明。注意事项：同一标段，不同成本核算对象先后取得《竣工验收备案表》的，建议以最后一个对象竣工备案取得日为限。在相关规定允许的范围内，竣工备案当年结转时点越晚越好。一方面是由于结算的合同越多，成本结转的准确性越高。另一方面，竣工备案只就主体建筑工程进行验收，此时有可能内部装修才开始施工。大量装修合同还没有签订和付款，会影响成本结转的准确性。准备结转资料成本结转的准备工作贯穿于日常工作中，而且准备工作的细致程度决定了成本结转的成败。因此，成本会计在日常工作中，应主动收集以下资料：资料名称获取途径获得信息用途《宗地图测量簿》开发部1、竣工标段内不同业态的用地面积、建筑面积、套内面积；2、竣工标段的总不分摊面积计算“分摊比率”《修建性详细规划审核意见》、《总平面图》开发部1、项目内各标段的用地面积；项目总用地面积2、项目内各标段的规划建筑面积；项目总建筑面积计算“分摊比率”《规划许可证》、《预售证》开发部未竣工标段的建筑面积、套内面积计算“分摊比率”《开工令》、《竣工备案表》工程部、开发部各标段的开工时间，完工时间分摊开发间接费、资本化利息的依据《成本合同台账》成本会计维护合同金额，已结算合同的结算金额，合同真实内容，专属成本的分摊比率判断成本所属标段、所属业态的依据《动态成本表》明源系统合同的目标成本和动态成本预提未结算合同的开发成本《公建配套明细表》设计部、公建配套设施清单及面积、造价预提公建配套设施的成本部 开发成本下面以一个虚拟的A项目作为案例，模拟对该项目二期标段进行一次成本结转的全过程。维护基础信息表维护各期（区）的信息序号类别一期二期二期（在建）展示区公建配套合计（已完工）（已完工）1立项占地面积40,24626,12338,067104,4362分摊占地面积30,24625,00038,06710,0001,123104,436从《总平面图》上获取各期的立项占地面积；展示区的占地面积取自《园林设计合同》中的数值；公建配套设施的占地面积取自《宗地测量簿》中的数值；假设展示区位于一期，则一期的占地面积为立项面积减去展示区后的面积；假设公建配套设施位于二期，则二期的占地面积为立项面积减去公建配套设施后的面积。序号类别一期（已完工）二期（已完工）三期（在建）合计数据来源1立项建筑面积87,39373,312137,040297,7462建筑面积86,64069,925141,180297,746一、二期取自《测量簿》，三期面积倒挤3车位面积18,57013,48922,34954,409一、二期取自《测量簿》，三期面积倒挤4非车位面积68,06956,436118,831243,336序号3-序号4得出从《总平面图》上获取各期的立项占地面积和立项建筑面积；从《宗地图测量簿》上获取已完工标段的建筑面积和车位面积；非车位的面积等于各期建筑面积减去车位建筑面积。维护期内各业态的信息以二期的基础信息为例，从《宗地图测量簿》中获取各业态的的面积数据：

序号类别住宅商业地下室（车位）总不分面积公建配套合计1占地面积11,7101,9001,9051,12316,6402建筑面积53,9572,2255,8632,4785,40069,9253套内面积39,8792,0005,86347,7431）从《宗地图测量簿》上获取各业态的实测占地、建筑面积和套内面积；2）各业态的占地面积之和为16,640平方米，比4.1中的“二期立项占地面积”26,123平方米要小。两者的差额实则为期内的绿化、道路等公共用地面积。3）地下室车位，如果是有独立产权的车位，则作为一个业态，参与分摊；如果是无产权的车位，则其面积计入公建配套的面积。土地成本的结转计算土地成本的分摊比率1）先计算当期占地面积占全区占地面积的分摊比率序号类别一期（已完工）二期（已完工）三期（在建）展示区公建配套合计1立项占地面积40,24626,12338,0671,123104,4362分摊占地面积30,24625,00038,06710,0001,123104,4363分摊比率29.0%23.9%36.4%9.6%1.1%4非车位面积68,06956,436118,831243,3365分摊比率28.0%23.2%48.8%二期的土地成本分摊比率=25,000/104,436+10,000/104,436*56,436/243,336=26.2%2）计算期内各业态的用地面积分摊比率项目类别住宅商业地下室总不分摊面积公建配套基础数据占地面积11,7101,9001,9051,123分摊比率按占地面积分摊86%14%注1：车位不参与土地成本的分摊。注2：公建配套设施属于全区共享，其成本单独归集后再按建筑面积二次分摊，因此无需参与期内土地成本分摊。土地成本的分摊假设A项目的土地成本金额为100，1）二期土地成本=100000*26.2%000万元。则：=26200万元2）二期内各业态应结转的成本计算可得：业态用地面积分摊比率分配的土地成本住宅11,71086%22,542商业1,90014%3,657合计13,61026,200建安成本的结转计算建安成本的分摊比率计算当期建筑面积占全区建筑面积的分摊比率即69,925:297,746=23.5%以及当期非车位建筑面积占全区计划非车位建筑面积的分摊比率即56,436.03:243,336.75=23%计算期内各业态的建筑面积分摊比率项目类别住宅商业地下室（车位）总不分摊面积公建配套面积数据建筑面积53,9572,1255,8632,4785,400分摊比率按建筑面积分摊80%3%9%8%按可售建筑面积分摊87%3%10%按地上可售建筑面积分摊96%4%A）不同的成本要素分摊标准不同，要对应选择正确的分摊比率。具体参看2.3成本要素的分摊标准。B）属于全区业主共享的公建配套设施（单体2100万）作为过渡性成本对象，单独归集其成本后，要按照建筑面积法在全区地上可售业态中分摊。单体＜100万的公建配套设施，其成本直接在当期（区）可售业态承担，不单独归集成本，因此不参与期内的分摊计算。C）总不分摊面积如果作为一个业态分摊成本的话，需要再二次分摊到住宅、商业、车位等业态上，因此总不分摊面积也不参与分摊计算。建安成本的分摊与土地成本不同，建安成本由多个合同组成。因此需要一个个合同梳理，确认每个合同的“结转成本”（结算金额或预计结算金额）和对应分摊比率。实际工作中，通过《成本明细分配表》来逐个合同进行成本分摊：导取账上开发成本余额A)在NC系统中打开辅助余额表，点击“查询”“查询对象”选择会计科目、合同、客商辅助核算三个选项。会计科目的“查询范围”选择4201开发成本底下的“前期工程费”。可得出目前时点所有前期工程费的合同的已开票金额，即下图中的“期末余额”。同理，可得出“土地征用及拆迁补偿费”、“基础设施费”、“建筑安装工程费”、“配套设施费”的已开票金额。注意:开发成本的“期末余额”只可能出现在借方，如果有贷方余额应该查明原因。将NC导出的信息“成本要素”、“合同编码”、“合同名称”、“施工单位”、“开发成本”填写到《成本明细分配表》，得出结果如上图。维护合同基本信息填写“合同金额”、“已结算金额”、“预计结算金额”、“结算状态”四列信息。A)以“合同名称”为索引，用Vlookup函数将《成本合同台账》上的“合同金额”、“已结算金额”复制过来。未结算的合同按照动态成本表填写“预计结算金额”。“结算状态”用if函数自动生成。如果“已结算金额”>0，则填写“已结算”，否则填写“未结算。检查：再与《动态成本表》上的“合同金额”、“已审核结算值”核对，检查两者数据是否一致。重点关注《合同台账》与《动态成本表》不一致的特殊合同。特殊合同在《成本合同台账》做出备注说明，作为会计成本与责任制成本差异备查。确认“结转成本”开发成本数值的确定依循以下步骤：已结算的合同，取“已结算金额”未结算的合同，取“预计结算金额”。预计结算金额由成本部出具，一般参考明源中的动态成本。若没有动态成本，属于异常情况，说明该合同没有经过明源合同登记就已请款，应该补录明源。D)若明源中有动态成本的合同而NC中尚未维护的。应该在NC中根据成本部出具的预计结算金额，预提开发成本。E)公建配套的开发成本，特殊处理。借助《公建配套明细表》单独归集。经过以上步骤，得出每个合同的“结转成本金额”。确认合同的成本分摊对象接着对《成本明细分配表》加工，在“结转成本”后面依次插入以下列：、“分期”、“业态”、“二期分摊比率”、“二期归集”。判断每个合同的成本所属期(区)首先判断该合同是否与当期结转期(区)相关，如不相关，则不参与分摊。本例中如果有属于“三期”的合同，则应列为“不相关”合同。根据属地原则和受益原则划分合同的成本所属。本例中可以将合同分类为“全区分摊”、“二三期分摊”、“二期分摊”等。如果每个月有对新增合同进行了预分摊，成本结转时直接取《成本合同台账》上的分摊结果即可。当会计口径与责任制口径(成本部)有差异时，应做好记录，作为日后差异分析的备查资料。判断每个合同的成本所属业态假设A项目，有住宅、商业、车位、公建配套等4种业态，而后衍生出两种虚拟的业态，即“公共”和“非车位”。按专属(直接)成本法。a.首先根据合同内容(或合同名称)，判断是否属于某个专属业态。举例：《（二期）7-12号楼节能修改》，已知7-12号楼都是住宅，直接将此合同成本分摊给“住宅”业态就可以。b.如果合同收益对象跨业态的，即“公共”业态。有证据表明其专属成本的（如合同预算清单或结算清单），要按照专属（直接）成本分摊；举例：《二、三期桩基础工程》，其施工范围包括住宅、商业、车位。如果该合同中订明了，或者结算清单中列明了各个业态的造价，则可以直接按各个业态的造价分摊开发成本。注意：在成本结转当月，成本会计应列出一个《专属成本明细表》，所有使用直接成本法分摊的合同，其分摊金额应由财务部与成本部双方签字确认，作为《结转底稿》的附件。按建筑面积法分摊。在没有办法得出专属成本的情况下，应当使用建筑面积法分摊。举例：《二期工程造价咨询费》，由于没有专属的收益对象，选择业态“公共”，按可售物业（即不分摊给公建配套设施）的建筑面积分摊成本。“非车位”的成本分摊：部分成本要素只分摊给地上的可售业态，即所谓的“非车位”业态。详见2.3《成本要素分摊标准表》。该业态的成本按照当期非车位建筑面积占全区非车位的建筑面积的比例分摊。注意：地下人防设施属于公建配套，人防成本不应分摊到车位。计算各业态的成本承担金额在确定每个合同的成本分摊对象后，依次填写以下列的信息，“住宅”、“商业”、“车位”、“公建配套”的比例和金额。配比步骤7.7.1已经计算出来的分摊比率，得出结转标段内每个业态应分摊的开发成本。6.6.3公建配套成本的结转公建配套设施的类别及成本处理方法公建配套设施分为两类：未完工和已完工。A）公建配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。所谓合理，即公配的范围和造价合理，因此《公建配套明细表》必须经设计部、成本部审核确认。一般认可属于公建配套设施的有：政府要求。在总规划报建通过后，《总平面图》上会列明必须建造的公建配套设施，及其建造的最低面积要求。销售承诺。在《售房合同》中，有明确且不可撤销承诺建造的设施。但注意该设施必须是无独立产权的，全体业主共享的。如学校、游泳池等。B)已完工的公建配套设施，需要用直接成本法把它的专属成本统计出来。公建配套设施的成本归集和分摊过程举例。假设A项目经设计部、成本部审核后的《公建配套明细表》如下表。又假设除人防设施以外，其他公配设施皆已经完工。则在《成本结转底稿》应作如下处理：未完工部分。根据设计部审核的建筑面积和成本部审核的造价，对人防设施的开发成本进行预提。此例中，人防设施的开发成本按46348900元归集。已完工部分。新设一个虚拟的公建配套合同，单独归集其成本，并同时剔除原合同的成本。如“物业用房”，其开发成本由土建成本和内装饰成本两部分组成。则应从《A项目土建总包合同》和《物业用房室内装饰设计合同》中分别剔除640000元和280000元成本，归集到《物业用房成本》这个虚拟合同中，合共920000元。如上图，将《物业用房室内装饰设计合同》中的280000元成本归集到《物业用房成本》这个虚拟合同中，再在住宅、商业等可售业态中分摊。开发间接费的成本结转开发间接费按“建筑面积*工期”的方法在当年在建的成本对象之间分摊，筹建及已完工的成本对象不参与分摊。结转时点：每年12月31日；某一期(区)竣工备案当月月底。计算过程：各成本对象分摊率=【当年在建各成本核算对象的建筑面积x(该成本核算对象当年施工时间/该成本核算对象总体施工时间）】+X【当年在建各成本核算对象的建筑面积X该成本核算对象当年施工时间/该成本核算对象总体施工时间）】成本对象开发间接费=当年累计发生开发间接费*各成本对象分摊率注意：①“当年累计发生开发间接费”可以直接从NC系统的《科目余额表》中直接筛选科目编码“4301”期末余额得出。资本化利息的成本结转资本化利息优先采用（专属）受益原则分摊，即贷款合同约定该项贷款是用于某一期（区）的，该贷款产生的资本化利息专属于该期（区）。合同无约定的资本化利息，按“预算造价*工期”的方法在当年在建的成本对象之间分摊，筹建及已完工的成本对象不参与分摊。以前年度已竣工项目及当年未建设项目不参与当年度分配。结转时点：每年12月31日；某一期（区）竣工备案当月月底。计算过程：各成本对象分摊率=【当年在建各成本核算对象的预计造价X（该成本核算对象当年施工时间/该成本核算对象总体施工时间）】+X【当年在建各成本核算对象的预计造价X该成本核算对象当年施工时间/该成本核算对象总体施工时间）】各成本对象利息成本=当年累计利息成本*各成本对象分摊率注意:①“当年累计利息成本”可以直接从NC系统的《科目余额表》中直接筛选科目编码“420107”的期末余额得出。成本结转的账务处理计算“应付预提”和“计提成本”当合同的已开票金额2当期（区）要结转的成本时，不需预提开发成本，不用计算“应付预提”和“应付计提”；反之，需要预提开发成本，计算“应付预提”和“应付计提”。“应付账款-应付计提工程款”核算应付计提，可税前扣除；“预提费用-预提房产成本”核算应付预提，不得税前扣除。“应付计提”金额的确定：首次结转：应付计提=MIN（当期结转成本*10%,当期结转成本-项目发票总额）；后期结转：本期应付计提=（累计结转成本*10%，累计结转成本-项目发票总额）-累计计提金额。“应付预提”金额的确定：应付预提=当期标段结转成本-开发成本余额-应付计提举例：某期（区）预计结算金额100万，NC账上的开发成本（已开发票金额）为90万。假设按建筑面积法，应结转到当期（区）的开发成本24万，则无需做预提。因为90万＞24万，账上的开发成本已经足够结转到当期（区）。会计分录：借：开发成本-计提贷：应付账款-应付计提工程款预提费用-预提房产成本归集公建配套设施的开发成本公建配套设施的开发成本需要先归集再分摊到其他可售业态中。因此借助《公建配套明细表》作为开发成本的依据。未完工部分（账面不处理,底稿做处理）。借：开发成本--配套设施（人防） 46348900贷：应付计提工程款 46348900已完工部分（账面不处理,底稿直接归集）。借：开发成本--配套设施（物业用房） 920000借：开发成本--土建 -640000开发成本--物业用房室内装饰设计 -280000将开发成本结转到“开发产品”结转开发成本至开发产品借：开发产品（业态）贷：开发成本-土地征用及拆迁补偿费\分摊结果（项目专用类型）（业态）开发成本-前期工程费\分摊结果（项目专用类型）（业态）开发成本-建筑安装工程费\分摊结果（项目专用类型）（业态）开发成本-基础设施费\分摊结果（项目专用类型）（业态）开发成本-配套设施费\分摊结果（项目专用类型）（业态）开发成本-开发间接费用（项目专用类型）（业态）开发成本-项目利息支出\分摊结果（项目专用类型）（业态）结转各开发成本中转借：开发成本工乂总分摊结果（项目专用类型）（业态）借：开发成本工乂总分摊中转（项目专用类型）（公共）【红