物业管理经费与财务管理讲解及案例

《物业管理实务Ⅰ》第九章物业管理经费与财务管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业本章要点物业管理资金的筹措物业管理资金的使用物业管理服务费的测算物业管理企业财务预算物业管理企业财务会计报告中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业学习目的与要求1．了解物业管理资金的来源物业管理服务费测算的意义物业管理服务收费的构成财务预算概述财务会计报表的编制要求2．掌握物业管理资金的主要用途物业管理企业财务预算控制的内容和程序资产负债表、利润表和利润分配表、现金流量表的概念、作用和结构物业管理费使用情况公示3．重点掌握物业管理资金的使用原则物业管理服务费测算的主要定额物业管理处的财务预算物业管理企业的财务预算中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理资金的筹措物业管理资金物业管理企业资本金的筹措物业管理经费的筹措中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理资金的含义是指物业管理企业所拥有的各种财产物资的货币表现，包括货币本身中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理资金分类

资本金:物业管理企业设立所需资金——物业管理企业创立所必需的资金，称为资本金（即注册资金）物业管理经费:是提供物业管理服务所需资金——补偿物业管理企业在提供物业管理服务活动过程中活劳动和物化劳动的消耗，称为物业管理经费中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理企业资本金的筹措资本金和法定资本金中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业资本金和法定资本金资本金：是指企业在登记注册时填报的投资者投入企业的资金总额，即企业的实收资本（股份制企业称股本）法定资本金或法定最低资本金:是指国家规定的开办企业必须具备的最低限额资本金

中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业注册资本金的规定根据建设部1999年11月4日公布的《物业管理企业资质管理试行办法》规定：物业管理企业注册资本一级资质：500万元人民币以上二级资质：300万元人民币以上三级资质：50万元人民币以上可见，要创立一个持续正常营业的物业管理企业，必须筹集50万元以上人民币的资本金中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理企业资本金的筹措不同组织形式的物业管理企业，其资本金的筹措方式和渠道不同现有物业管理企业基本上为有限责任公司，可由国家单一投资设立，也可以由2—50个股东共同出资设立，股东可以是国家、法人、自然人、外商国内现存物业管理有限公司大多数是以开发商为主的法人资金和自然人（内部职工）或外商共同出资组建中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理经经费按其来来源可分为为四种：物业维修基基金物业管理服服务费物业经营收收入国家财政补补贴物业管理经经费的筹措措中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业物业维修基基金物业维修基基金又称代代管基金，，是物业管管理企业接接受业主管管理委员会会或物业产产权人、使使用人委托托代管的专专项用于房房屋共用部部分，共用用设备和公公用设施维维修、更新新的专项基基金共用设施设备维修基金包括房屋共用部分维修基金也称房屋本体维修基金中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业不同物业种种类维修基基金的筹措措商品住宅维维修基金的的筹措：购房者应当当按购房款款2%——3%的比例向售售房单位缴缴交维修基基金。售房房单位代为为收取的维维修基金属属全体业主主共同所有有，不计入入住宅销售售收入中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业不同物业种种类维修基基金的筹措措公有住房售售后的维修修基金筹措措：售房单位按按一定比例例从售房款款中提取，，原则上多多层住宅不不低于售房房款的20%，高层住宅宅不低于售售房款的30%，该部分基基金属售房房单位所有有购房者按购购房款2%的比例向售售房单位缴缴交维修基基金,售房单位代代为收取的的维修基金金属全体业业主共司所所有，不计计入住宅销销售收入中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业不同物业种种类维修基基金的筹措措专项维修资资金：购房房者按住宅宅建筑面积积40元/M2（非住宅建建筑面积50元/M2）的标准交交纳首期专专项维修资资金。不足足购房款2%的部分，由由购房者按按业主大会会决定的方方案交纳新规定：（（2003．11）中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业不同物业种种类维修基基金的筹措措物业管理用用房、经营营用房的维维修基金筹筹措：住宅小区的的管理用房房、经营用用房，以及及共用设施施设备，均均属于住宅宅小区的全全体业主共共有由业主提供供给物业管管理企业使使用或委托托物业管理理企业经营营,并支付使用用费,经业主委员员会确认之之后转为该该类房屋的的维修基金金物业管理企企业负有维维护和管理理责任，但但因其不是是物业管理理企业固定定资产，物物业管理企企业不能对对其计提折折旧中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业不同物业种种类维修基基金的筹措措公共配套设设施大修理理资金来源源：物业管理企企业使用业业主委员会会或物业产产权人、使使用人提供供的管理用用房、经营营用房和共共用设施设设备，应按按照国家法法律、法规规的规定或或者双方签签订的合同同，协议支支付有关费费用（如租租赁费、承承包费）物业管理企企业支付的的管理用房房、经营用用房、共用用设施设备备有偿使用用费，经业业主委员会会或物业产产权人、使使用人认可可后转作管管理用房、、经营用房房的房屋共共用部分维维修基金和和共用设施施设备维修修基金中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业物业管理服服务费是业主或（（非业主使使用人）与与物业管理理企业在物物业管理服服务合同中中约定的，，由业主（（使用人））向物业管管理企业缴缴纳的物业业管理费用用物业管理服服务费是保保证日常物物业管理工工作正常运运转的主要要资金来源源中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业物业管理服服务费常规性的公公共服务费费用针对性的专专项服务费费用委托性的特特约服务费费用物业管理服服务费分类类中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业物业管理经经费的筹措措经营性收入入国家财政补补贴收入中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业物业管理资资金的使用用物业管理资资金的使用用原则物业管理资资金的主要要用途物业管理服服务收费的的构成及测测算中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业物业管理资资金的使用用原则物业管理费费是业主预预付给物业业管理企业业用于委托托物业管理理服务的费费用，资金金所有权属属于业主使用时遵循原则“必要合理”“服务第一”“计划使用”“合理收益”“民主管理”中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业物业管理资资金的主要要用途保证房屋及及附属设备备的完好及及正常使用用，以及进进行共用部部位，共用用设施和设设备大修和和更新时的的耗费支出出物业管理企企业各类人人员的工资资和福利支支出物业管理企企业原材料料消耗、设设备折旧及及办公费支支出机电、消防防设备的委委托维护费费和年检费费物业管理企企业的利润润和国家税税收中央广播播电视大大学、广广州广播播电视大大学共建建物业管管理专业业物业管理理服务费费的测算算测算的意意义测算的主主要定额额中央广播播电视大大学、广广州广播播电视大大学共建建物业管管理专业业物业管理理服务费费测算的的意义为物价部部门核定定收费标标准提供供依据为物业管管理的招招标、投投标决策策提供依依据可作为与与业主委委员会协协商确定定物业管管理服务务收费标标准的依依据物业管理理企业编编制财务务预算的的依据中央广播播电视大大学、广广州广播播电视大大学共建建物业管管理专业业物业管理理服务费费测算的的

主要要定额物业管理理服务定定额:是指大多多数物业业管理企企业在正正常条件件下，提提供一定定量的物物业管理理服务（（单项服服务或综综合服务务），所所必需的的人力、、物力和和财力消消耗的标标准数据据中央广播播电视大大学、广广州广播播电视大大学共建建物业管管理专业业物中业主主管要理理定服额额务确费费定测原原算则先进性原则分类对待原则适时调整原则中央广播播电视大大学、广广州广播播电视大大学共建建物业管管理专业业物业管理服务费费按不同的小区区（大厦）逐个个核定定额的参考指标标，仅以小区（（大厦）管理处处为单位物中业主管要理理定服额务确费费定测原算则中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业物测业算管的理理主服要务定费费额物测业算管的理主服要务定费额保安费绿化养护费清洁卫生费设备运行维护费人员定编中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业物业管理服务收收费构成物业管理区域内内管理、服务人人员工资和按规规定提取的福利利费（E1），元/月公共设施、设备备日常运行、维维修及保养费（（E2），元/月园林绿化日常维维护费（E3），元/月卫生保洁及虫害害消杀费（E4），元/月中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业物业管理服务收收费构成保安费（E5），元/月物业管理企业办办公费（E6），元/月用于物业管理的的固定资产折旧旧费（E7），元/月法规法律及合同同规定的其他费费用（E8），元/月法定税费（E9），元/月物业管理企业酬酬金（E10），元/月中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业物业管理服务收收费测算物业管理服务费费用的测算可用用如下简单公式式来表示：费用总额（E）E=∑Ei式中：E表示小区物业管管理服务费用支支出总额，元/月，Ei为第I项的费用额，元元/月，ⅰ=1、2、………n中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业物业管理服务收收费测算物业管理服务收收费标准（P）P=式中：P——物业管理服务收收费标准，元/月/米2S——总建筑面积，米米2ES中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业物业管理企业财财务预算财务预算概念及及作用物业管理处的财财务预算物业管理企业的的财务预算物业管理企业财财务预算的控制制中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业财务预算的概念念财务预算是根据物业管理理企业的经营目目标和经营方针针，以财务预测测提供的信息和和财务决策确立立的方案为基础础，运用科学的的技术手段和数数量方法，对企企业未来一定期期间内资金运动动的过程和结果果（包括资金筹筹集、资金运用用和资金结构等等）进行事先安安排的一种财务务管理活动中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业财务预算的作用用财务预算是财务务预测和财务决决策的具体化，，是财务控制和和财务分析的依依据物业管理企业的的财务预算确立立了物业管理企企业未来一定期期间内理财的方方向和策略指明了物业管理理企业理财的具具体目标是对物业管理企企业日常资金运运动进行控制的的依据及经营业业绩考评的标准准中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业财务预算编制的的方法固定预算与弹性性预算增量预算与零基基预算定期预算与滚动动预算中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业物业管理企业财财务预算的特点点物业管理企业的的财务预算分为为企业所属各物物业管理处各自自独立编制的财财务预算和企业业的财务预算中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业物业管理处的财财务预算物业管理处的财财务预算的原则物业管理服务收收入预算物业管理处物业业管理费支出预预算中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业物业管理处财务务预算编制原则则物业管理处财务务预算的编制应应遵循量入为出出的“零预算原原则”物业管理服务费费收入=物业管理服务成成本+法定税金+管理人酬金量入为出的“零零预算原则”，，考虑一定的不不可预见费用后后，管理服务费费收支相抵，不不留盈余物业管理企业的的利润以经理人人酬金的形式从从物业管理服务务费中提取中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业物业管理服务收收入预算物业大修理收入预算物业经营收入预算

物业管理收入预算

根据业主委员会审定的大修理工程计划的工程预算成本确定如房屋出租收入经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入公共性服务费收入公众代办性服务收入特约服务收入中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业物业管理费支出出预算人员工资及福利利费支出预算各项服务支出预预算物业经营支出预预算物业大修理支出出预算办公及其他支出出预算税利预算及不可可预见费用支出出六项支出预算中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业物业管理企业的的财务预算物业管理企业财财务预算的编制制方式和程序中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业物算业编管制理理的企方业式财财和务程预序即企业管理层首首先把财务规划划的预计利润表表分部门或按管管理处下达，作作为各部门或各各管理处编制预预算的控制目标标（一下）各部门或各管理理处根据企业控控制目标的要求求，结合自身实实际编制出本部部门或本管理处处预算草案，上上报企业财务部部门（一上）物业管理企业常常用的财务预算算编制

方式为为“二下一上式式”：中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业物算业编管制理理的企方业式财财和务程预序财务部门对各部部门或据各管理理处的预算草案案进行汇总平衡衡，编制出正式式的财务预算，，报企业管理层层，管理层把这这一财务预算交交业主管理委员员会讨论批准后后，正式下达各各执行部门或管管理处执行（二二下）中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业物算业编管制理理的企方业式财财和务程预序①根据相关法规规和管理服务合合同的要求或根根据各部门和各各管理处的财务务预算编制资本本预算和年度收收入预算；②以收入预算及及各管理处财务务预算为基础编编制营业成本预预算(即直接人人工费和直接材材料费)；物业管理企业财财务预算编制的的

程序分为以以下五个步骤：：中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业物算业编管制理理的企方业式财财和务程预序③依据收入预算算,编制企业管管理费用预④根据收入预算算、营业成本预预算和管理费用用预算等，结合合物业管理企业业的收付款政策策和资本预算，，编制现金预算算；⑤综合所有各项项预算，编制利利润预算（预计计利润表和预计计资产负债表））中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业物业管理企业财财务预算的控控制财务预算控制的的概念和目的财务预算控制的的主要内容财务预算控制应应做好的几项工工作中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业财务预算控制（（简称财务控制））是指物业管理企企业在财务管理理的过程中，利利用有关信息和和特定手段，对对企业的财务活活动加以影响或或调节，以便实实现财务预算所所规定的目标财务预算控制的的概念中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业财务预算控制的的目的保证财务预算的的落实掌握财务预算实实施过程中反馈馈的各种信息，，及时提供决策策部门作为决策策依据及时纠正和调整整财务预算实施施过程中出现的的偏差，保证财财务预算的实现现中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业财务预算控制的的主要内容现金控制应收款项控制存货控制对外投资控制负债控制利润及其分配控控制中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业财务预算控制应应做好的几项工工作把各项预算指标标分配落实到企企业各部门通过会计核算反反映和监督企业业各部门有关指指标的实际完成成情况定期（按年或月月）把实际完成成情况同财务预预算指标进行对对比分析，找出出存在的偏差，，并分析产生偏偏差的原因，提提出降低成本费费用的途径，制制定纠偏的有效效措施中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业对责任部门和责责任人进行评价价和考核根据考核结果和和奖惩办法进行行奖励和处罚调整预算财务预算控制应应做好的几项工工作中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业财务预算控制的的程序建立财务预算控制系统检查监督分析原因纠正偏差奖惩兑现中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业物业管理企业财财务会计报告财务会计报告的的概念财务会计报告的的编制要求资产负债表利润表和利润分分配表现金流量表物业管理费使用用情况的公示中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业财务会计报告的的概念主要是指财务会会计信息的揭示示或表述，它是是综合反映企业业一定时点财务务状况，一定时时期经营成果及及财务状况变动动情况的书面文文件。概念会计报表（含主主表和附表）报表附注财务情况说明书书构成中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业财务会计报告的的编制要求可靠性相关性可比性完整性及时性中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业资产负债表资产负债表:是反映企业某一一特定日期（月月末、季末、半半年末、年末））财务状况的会会计报表资产负债表属于于静态会计报表表，它表明企业业的某一特定日日期所拥有或控控制的经济资源源、所承担的现现有义务和所有有者对净资产的的要求权中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业资产负债表结构构表首附注资料采用账户式结构，根据“资产=负债+所有者权益”这一平衡原理，把资产、负债和所有者权益各项目分别列示在表的左、右两方正表填列有关项目的备查记录或明细数据，必要时可用文字加以说明和解释填列报表名称、编制单位、编报日期和计量单位结构中央广播电视大大学、广州广播播电视大学共建建物业管理专业业利润表利润表又称损益表或收收益表，是反映映物业管理企业业一定期间内（（月份、季度、、半年、年度））生产经营成果果的会计报表利润表根据权责责发生制和配比比原则，把一定定期间的收入与与同一期间相关关的费用配比，，以计算出企业业一定期间的净净利润利润表是一个动动态报表，它反反映企业一定期期间的经营成果果中央广播电视大学学、广州广播电视视大学共建物业管管理专业利润表结构我国企业会计制度度采用多步式结构构的利润表多步式利润表：是是在将利润表的内内容作多项分类的的基础上，根据““收入—费用=利润”这一会计平平衡式对其进行排排列，从主营业务务收入开始到净利利润结束，要作多多步的计算，同时时可以得到几种利利润信息，故称为为多步式利润表多步式结构的利润润表，可以反映关关于利润及其构成成项目的形成情况况，提供更多的信信息中央广播电视大学学、广州广播电视视大学共建物业管管理专业多步式利润表的内内容一是主营营业务利利润，主要指企业业经营主要营业活活动所获得的收入入减去成本及相关关税费的差额二是营业利润，是是主营业务利润加加上其他业务利润润，然后再扣减相相关费用后的余额额三是利润总额，是是营业利润、投资资收益、营业外收收支净额之和四是净利润，为利利润总额扣除所得得税后的数额，即即税后利润中央广播电视大学学、广州广播电视视大学共建物业管管理专业利润分配表利润分配表作用通过利润分配表，可以了解企业利润分配的去向，利润分配的比例结构及年末末分配利润的结存情况是反映企业在一定会计期间所实现净利润的分配情况或弥补亏损情况，以及期末分配利润结余情况的动态会计报表，是利润表的附表之一中央广播电视大学学、广州广播电视视大学共建物业管管理专业利润分配表格式：利润分配表是从利利润表的最后一个个项目“净利润””开始，至年末““未分配利润”终终止而该“未分配利润润”项目数额应该该与资产负债表所所有者权益项目中中的“未分配利润润”数额相一致利润分配表把资产产负债表和利润表表联系起来中央广播电视大学学、广州广播电视视大学共建物业管管理专业现金流量表库存现金银行存款其他货币资金现金等价物现金中央广播电视大学学、广州广播电视视大学共建物业管管理专业现金流量表现金流量：是指在企业经营、、投资和筹资活动动过程中产生的，，除现金及现金等等价物之间的流动动外的，现金及现现金等价物的流入入（资金流入企业业）和流出（资金金流出企业）的数数量中央广播电视大学学、广州广播电视视大学共建物业管管理专业现金流量表现金流量表：是反映企业一定会会计期间内现金及及现金等价物流入入和