湖北城市综合体项目市场调研及定位报告

1打造xx首席“院街”式的复合功能城市综合体——xx市T0146-2010地块前期市场调研及定位报告/2011070611前期顾问工作阶段划分2011/06/032011/07/06工作成果第二阶段（中期）物业规划建议报告第一阶段市场调研及定位与发展战略报告30个工作日20个工作日2011/07/2610个工作日第三阶段（终期）项目营销总体策略报告规划调整建议规划方案确定整体营销策略2011/08/06《项目规划方案调整建议》《项目营销总体策略报告》项目实地勘察区域房地产市场调研客户访谈专业人士访谈企业高层访谈项目启动区现状研究项目开发启动策略研究相关项目案例借鉴项目所在区域市场竞争研究项目开发物业组成研究项目启动区地块条件分析相关楼盘启动模式分析相关楼盘客户与产品分析相关楼盘物业市场分析项目整体战略与定位回顾项目整体定位研究项目开发策略研究项目物业发展建议研究2在过去半个月时间里，本司专案组进行了如下调研与研究工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目实地勘察xx房地产市场现状xx商业现状与发展项目和地区的背景分析目标市场与客户的集中分析定位及发展策略建议目标消费者访谈地产专业人士访谈政府相关人员的访谈随机访谈业内访谈专家访谈xx房地产在售项目信息；xx商圈调研；鄂州商圈调研城市规划影响探讨房地产市场特点分析xx购房人置业特点分析区域竞争态势分析xx消费者价值取向和置业倾向的分析项目产品定位研究开发节奏与时序研究定位及发展策略建议3引领xx都市复合居住范本打造全新空中院馆生活在深度沟通的基础上，大家顾问一行6人，在xx及鄂州进行了为期8天的实地调研，共走访了十余个项目，完成了250份潜在目标客户的有效市场调查问卷，并对xx当地相关政府部门以及实际操盘的业内专家进行了若干场深度访谈，以求找出当地购房者的核心特征，为项目定位以及后期商业开发思路提供牢固支撑。

xx明珠大道T0146-2010地块项目（下称明珠大道项目）作为18万方的中等规模项目，从开发角度而言，较高的开发成本对项目的高溢价与创新提出了较高要求，同时还承载着企业品牌、市场标杆的诸多外在使命，因而项目的开发，已超越了普通市场层面的要求。基于此，本次汇报将围绕如下几个方面核心问题的解决依次展开：1、结合城市特征、现有规划指标和企业开发目标，确定项目的初步规划思考？2、立足区域竞争，准确把握客户需求，寻找项目的核心竞争优势？3、兼顾企业现金流和价值最大化考虑，为本项目3万方商业的价值最大化提出建议与参考？

以下汇报，将围绕上述问题依次展开。我司愿和贵司一起在各自的专业领域内，将本项目打造成xx的宜居典范之作，创造xx楼市的又一个辉煌。前言：4本次汇报内容构成2目标及核心问题3住宅竞争与定位突破4商业竞争与定位突破1项目本体解读5规划推导及启动区建议51项目本体解读指标解读区域印象相关配套交通条件城市规划6地块紧临明珠大道，整体地势略低，内部有条现状道路连通明珠大道与珠宝路，有利于项目商业价值的提升；同时地块西南向可观长江与遗爱湖景观，具备一定景观优势东：临明珠大道，对面为xx师范学院南：临已经开发项目瑞天新城西：临旧村房北：临新港二路旧房，孵化器项目地段解读N7项目所在区域地处东部新城开发区，未来的政治经济中心所在，同时以鄂黄长江大桥为枢纽，是鄂州xx的城市界面所在，桥头经济与良好区位的双重利好优势赋予项目较大开发潜力与增值预期。城市东部开发区中心位置从地理位置来看，xx市形成了东西双城格局，本项目正好处于新城区的中心地段。新老城区结合处从行政划分来看，本项目属于东部新城区，与黄州区相邻。是xx市经济开发区，也是未来城市发展的重点区域。东城纵向主干道本项目邻近城市级主干道，明珠大道。作为进出经济开发区的枢纽地带。区域解读黄州区（xx中心老城区）经济开发区（东部新城）项目所在地政府东迁将成为推动区域快速发展的重要引擎和机遇8项目总规模18万方，是企业首进xx的开山地王之作，担负着项目形象与企业品牌的双重使命。同时，地块成本过亿，商业占比高达20%，如何通过商业价值的最大化化解地块的高地价成本，保障企业实现合理的投资利润也是本案定位思考的关键。占地面积：90亩，约6万平米容积率：3.0建筑面积：18.009万平米住宅面积：14.072万平米商业面积：3.6018万平米（20%）土地总价：13500万元土地成本：150万/亩楼面价750元/平米指标解读9233米地块外部通达性高，但目前没有可以直达的公交线路，对区域外消费的吸纳与辐射力较弱，同时临街面较少，对项目商业价值提升有一定影响。因此，如何扩大项目商业影响力，同时通过规划提升项目的临街商业价值是本案商业突破的关键。交通条件10项目周边xx师范、、xx高中中、鄂东职职校等知名名教育机构构众多，人文氛围浓浓郁，潜在在消费群近近4万人，，是项目重重要购买力力支撑与消消费群所在在。周边配套xx高中：在校学生4000余人，在岗教职工310余人。合计4500人左右。12311本案项目西、南南两面具备备遗爱湖与与长江双重重景观优势势，是项目目品质与附附加值的重重要体现周边资源源12观点一：：xx城市化进进程进入入到快通通道，城城市人口口的扩张张是房地地产市场场的重要要支撑：：到2020年，城市市整体城城市化率率达到60%，城市化进进程的加加快速将将带来巨巨大的人人口红利利，是城城市房地地产的重重要支撑撑；观点二：：城市东东拓，中中心东移移，政府府的大力力投入将将为区域域房地产产市场带带来活力力：目前城市市主要向向东发展展，形成成以黄州州区与东东部开发发区为两两大中心心的双城城格局，，政府也也将由目目前所在在的黄州州区迁往往东部开开发区，，将东部开开发区打打造成为为新的城城市政务务金融中中心，促促进城市市向东发发展；xx市作作为武汉汉城市圈圈中最大大地级市市，城市市化进程程进入快快通道，，本项目目位于城城市扩张张主轴，，未来政政府所在在地，是是本案巨巨大潜力力的重要要保障和和支撑。。城市规划划黄州区：：是xx市老城区区，有着着浓郁的的城市生生活氛围围，传统统老商圈圈以及居居住中心心；东部开发发区：于于1990年6月月成立，是是xx市正在成成长的城城市新区区，也是是未来城城市发展展的重点点区域。。目前xx市政务中中心正逐逐步搬迁迁至此，，同时规规划的中中央商务务区以及及核心商商圈。13桥头经济济、政府府重地，，赋予项项目较大大预期潜潜力；周边中学学大学教教育资源源丰富，，购买力力强劲、、人文氛氛围浓郁郁；地块高层层视野可可观遗爱爱湖与长长江资源源，地块方正正，地势势平坦，，利于整整体规划划布局。。项目周边边新城区区整体居居住品质质较高，，对项目目竞争造造成一定定压力；；区域交通通网络尚尚不完善善，不利利于与外外界的沟沟通与联联系，对对项目商商业价值值有一定定影响；；较高的拿拿地成本本，对项项目的盈盈利空间间造成影影响与限限制。优势劣势桥头经济济、城市市界面、、政府重重地所在在，高端端教育氛氛围浓郁郁、景观观视野优优越综合结论论14指标属性新区中等规模——东城新区，总体量18万方，规模优势不明显，同时还面临着区域认知度低、楼市起步晚、价格体现不足等因素的制约；20%（约3.6万方）商业占比，是项目的重要利润组成，同时也存在着流动人口少、商业需求容量不足的风险；地块临街较少，拐角处不在用地范围内，影响商业价值的发挥xx高中、xx师范、职职业技术术学校，，未来教教育重地地，人文文环境优优越西南向可可观长江江与遗爱爱湖景观观，景观观视野较较好；周边有学学生一条条街，小小商品及及学生消消费氛围围浓郁。。目前仅有有一条明明珠大道道与外界界相连，，与外界界的联系系与互动动较弱；；没有可以以到达的的交通线线路，对对人流的的吸引力力与辐射射力不足足；鄂黄长江江大道加加强了鄂鄂州与区区域的联联系，同同时也是是项目商商业潜力力的巨大大支撑；；地块属性性界定环境属性交通属性15东部新城城受桥梁与与教育经经济带动动未来政务务中心所所在商业与居居住并重重的复合型城城市综合合体标杆杆！属性界定定项目属性性界定的的核心关关键属性界定定162开发目标及限制条件开发要求求开发目标标限制条件件核心问题题17项目开发发进度要要求项目成本本及开发发进度要要求预计2011年下半年年开工，，2012上半年入入市总体开发发周期控控制在2年左右楼面地价价按750元/平米计算算，综合合建安成成本为2100—2500元/平米，综综合成本本接近3000元/平米企业对项项目开发发预期要要求与区域未未来发展展趋势相相匹配，，适度领领先，成成为区域域高端住住宅的引引领者，，奠定企企业影响响力通过商业业价值的的放大，，化解高高地价成成本，为为项目超超额利润润贡献力力量开发要求求181、地块临临街拐角角处不在在地块范范围内，，临街面面较少，，不利于于地块商商业价值值的发挥挥，对项项目商业业形态与与业态规规划提出出了较高高的要求求？2、地块整整体呈刀刀把状，，南北向向狭长，，东西向向较短，，而地块块景观视视野基本本集中于于西南向向，地块块整体狭狭长的地地形对景景观视野野的最大大化有较较大影响响与限制制，如何何优化地地块的整整体规划划布局最最大化发发挥地块块的景观观价值是是本案住住宅规划划的重要要思考方方向？3、项目总总成本高高达1.35亿亿元，楼楼面地价价750元/平平米，建建安成本本2300元左左右，合合计开发发成本3000元左右右，而xx市目目前整体体均价水水平也仅仅在3000元元左右。。如何化化解高地地价成本本的限制制，通过过高溢价价产品组组合保证证项目的的竞争优优势与利利润实现现是项目目定位思思考的基基础？限制条件件191.项目目目标形象要求求：发挥挥地块优优势，建建立区域域标杆形形象；品质要求求：满足足区域中中高端市市场的消消费与居居住需求求速度要求求：快速速进入开开发阶段段，在利利润最大大化的前前提下有有效规避避市场风风险；2.品牌目标标借助项目目的成功功开发，，树立企企业品牌牌在xx的影响力力，为后后续开发发奠定基基础；3.财务目标标快速实现现资金回回流，通通过产品品创新和和营销突突破，实实现利润润最大化化；通过良好好的开发发节奏与与产品线线搭配，，保证企企业整体体资金链链的平衡衡及开发发进度；；开发目标标20如何突破破竞争，，快速树树立项目目的标杆杆地位与与认知？？对策：通通过全新新项目形形象与物物业创新新，成为为xx全全新生活活方式的的引领者者如何化解解地块的的高成本本，保证证项目合合理的盈盈利空间间与快速速的资金金回笼？？对策1：：通过商商业指标标的最大大化销售售，化解解高成本本制约；；对策2：：通过供供应产品品的快速速去化，，实现资资金的有有效回笼笼。如何实现现项目3.6万万方商业业价值的的最大化化，为项项目利润润贡献力力量？对策1：：通过主主力店的的成功招招商，促促进商业业价值与与销售速速度的最最大化对策2：：通过规规划创新新，引领领区域全全新消费费模式与与观念，，实现最最大范围围的客户户认知与与销售。。核心问题21城市背景竞争格局客户访谈3住宅竞争调研及定位思考22城市总人口达达到600余余万，城市GDP总值与与固定投资均均位列“1+8”首位位，仅低于武武汉，巨大的的人口潜力与与强劲的经济济基础是城市市房地产市场场的重要支撑撑与保障城市背景观点一：城市市圈GDP排名仅低于武武汉，例城市市圈第二位，，高于孝感、、咸宁，GDP产值高于仅一一江之隔的鄂鄂州近406亿元；观点二：城市市圈城镇固定定资产投资位位列第二位，，高于第三名名孝感约140亿元，证明xx政府及社会投投资新建、扩扩建项目在规规模、资金投投入、建设速速率方面均较较高，大大说说明xx市城市发展潜潜力较大，房房地产开发潜潜力与升值潜潜力较大。观点三：城市市人口总量达达到669万人，仅低于于武汉，庞大大的人口基数数是楼市的重重要保障。23观点一：近年年，在“8+1”城市圈中房地地产开发投资资排名xx名列第三位，，xx房地产开发热热度相比武汉汉周边八个主主要卫星城市市偏高；观点二：城市市圈九个城市市中，xx房屋竣工面积积列第三位，，排列靠前，，仅略低于孝孝感100万方，但远高高于第四位咸咸宁近300万方；观点三：从城城市圈中城镇镇居民可支配配收入比较可可见，xx人口数量达到到约669万人，仅低于于武汉约260万人，由于人人口基数较大大，可支配收收排名第八，，仅高于天门门。一方面房地产产投资与竣工工面积居城市市圈第三位，，整体楼市供供应较大；另另一方面城市市居民人均可可支配收入较较低，仅高于于天门位列城城市圈第八位位，较低的收收入水平是制制约整体楼市市价格水平与与居住品质快快速提升的重重要原因所在在。城市背景24观点一：未来来两年市场潜潜力供应巨大大：2010年土地成交（（招拍挂及协协议）面积47.07万㎡，而2009年全年土地成成交面积12.95万㎡，增长长263.4%。观点二：品牌牌开发商进驻驻，市场竞争争升级：从目前土地成成交的情况看看，成交土地地大多为小型型地块，但随随着保利地产产、升华集团团等大型开发发企业的进入入，中大型地地块成交增多多。未来城区将有有更多规模品品质型的大盘盘入市。市场场竞争将越来越越激烈。城市背景从潜在供应看看，2010年土地供应应较大，未来来两年市场激激烈竞争25从价格表现看看，较低的收收入水平与较较高的市场供应，，导致城市整整体价格涨幅幅缓慢，至2010年整体楼楼市均价不足足3000元元/平米。仅与武武汉2006年水平相当当。从市场表现看看，月均市场场供应保持在在30万方以以上，而月均均市场需求仅仅在5万方左左右，供需差差幅达6倍以以上，整体楼楼市供过于求求趋势明显，，因此，差异异化与高性价价比是本案竞竞争的重要突突破方向。从市场表现看看，整体楼市市月均供应保保持在30万方左左右，而月均均销量保持在在5万平米左右，单单盘月均销量量约在30套套左右。整体供过于求求趋势明显。。城市背景月均供需差幅保持在6倍以上26从不同产品形形态看，住宅宅与商铺是市市场主流需求求对象与畅销销产品，是实实现快速回笼笼资金的重要要途径。城市背景

1月2月3月4月5月商品房588373673803561住宅557332483499457商业291116929676车库22011513写字楼00000其他01010315xx商品房销销售套数住宅与商铺供供需稳定住宅：1-5月住宅供应量量一直保持在在30万方以上，5月由于推盘减减少销售加速速，市场供应应相对减少；；商业：供应量一直保保持在18-21万左右；住宅方面，住住宅月均销售售基本保持在在450套左右，走势势平稳；商业销售4月相对走高，，其它月份相相对偏低；xx房地产市场不同产品供应对比27从不同结构产产品的价格表表现看，具备备总价优势的的中小面积产产品具备较强强溢价空间与与能力，是本案突破高高成本限制的的重要解决途途径。120-144㎡的舒舒适性三房仍仍是市场需求求主流，但呈呈下降趋势，而中小小面积产品需需求逐步增长长从成交备案户户型面积来看看，120-144㎡的舒适三房的的成交量依旧旧为市场主流流；90-100㎡左右的改善性性两房成交量量出现大幅增增长，市场需需求放量100-120㎡的紧凑型三房房需求稳定。。城市背景具备总价优势势的中小面积积产品具备更更高溢价空间间与能力60平米以下的小小面积产品均均价达到3900元/平米，较市场场均价高出近近1000元/平米；面积越大，溢溢价能力与单单价表现越低低：80㎡以下以及180㎡以上户型价格格3300元，120-144㎡区间的成交均均价为3120元/㎡；100-120㎡区间成家均价价约在3200元/㎡观点一：改善善型120-140平米米左右三房为为市场主流需需求产品，成成交均价在3000元/㎡左右，观点二：具备备一定投资价价值的紧凑小小户型溢价空空间较大，成成交均价在3900元/平左右28从去化速度看看，140平平米以上的大大面积产品去去化缓慢，不不利于资金的的快速回笼而40-50平米小面积积产品去化较较快，可作为为本项目快速速回笼资金的的重要载体之之一房产市场难售产品易售产品29综合结论观点一：从城城市楼市水平平与竞争阶段段看，差异化化与高性价比比是本案定位位与规划的思思考前提虽然城市人口口基数较大，，但整体购买买力水平较低低，同时供过过于求趋势显显示，潜在供供应巨大，整整体市场处于于初级的量价价竞争阶段，，因而差异化化与高性价比比是实现竞争争优势的关键键，这也是本本案后期价格格目标与产品品规划的重要要思考基础；；观点二：从不不同结构产品品与市场需求求上看，产品品线的多元化化是本案实现现均衡去化、、化解高成本本制约的保障障首先：120-140平米之间中大大面积的改善善性需求仍是是市场主力，，因而也是本案案住宅产品中中的主力之一一，但当前价价格表现较为为一般，无法法满足本案高高成本限制与与突破，因而针对此类类产品，在当当前基础上的的适度领先与与创新是奠定定竞争优势、、实现价格突突破的关键；；其次：80-120平米之间的刚刚需型产品市市场需求稳定定，价格表现居居中，是本案案必不可少的的产品线组成成之一，同时也是项目目的重要利基基保障；最后，60平米以下的小小面积产品市市场需求较大大，去化快速速，同时价格表表现较优，具具备较高的溢溢价空间与能能力，是本案突破高高成本制约、、并实现快速速资金回笼的的重要载体，，因而也是本本案必不可少少的产品线组组成元素之一一；观点三：针对对商业需求，，街铺化是规规避资金沉淀淀风险实现有有效资金回笼笼的重要方向向客户投资意识识仍停留在较较为初级的商商铺阶段，其其它商业形态态如公寓、写写字楼等仍需需培育与引导导，针对本案案整体约3.6万方的较大商商业规模与快快速回笼资金金的开发需求求而言，商业形态的街街铺化是实现现商业价值，，规避资金沉沉淀风险的重重要考虑方向向。30城市背景竞争格局客户访谈3住宅竞争调研及定位思考31竞争格局从竞争区域上上看，东部新城区所所在的黄州区区是本项目所所在区域的重重点竞争板块块；而高新技技术开发区对对项目所在区区域的竞争威威胁相对较小小；一级竞争：以本地块2KM范围内的楼盘盘，是本案重重点竞争关注注对象，基本本为同区域项项目；二级竞争：以2KM-4公里范围内的重点点在售项目为为主，大部分分集中在老城城区所在的黄黄州区范围内内。32竞争格局从区域判断，，城中板块仍仍是当前市场场认知较高的的区域所在，，也是本案的的重点竞争区区域所在；从趋势来看，，本东城板块块目前价格水水平已接近城城中板块，潜潜力较大，对对本案是重大大利好本项目所在东东城板块价格格上升较快，，市场认知与接接受度已基本本建立，对本本案是重大利利好但从市场需求求度上看，城城中板块的市市场接受度仍仍然最高，本项目所所在区域的市市场接受度仍仍有待培育，，因此，如何拓宽本项项目的客户渠渠道，吸引城城中板块客户户的关注也是本案后期期营销需要解解决的关键因因素。33从销售周期看看，城中板块块后期存量巨巨大，与本项项目入市时间间相同，是本本项目重要潜潜在竞争威胁胁2010年2012年万象巴黎0.7万平米紫金城已经售售4万平米，，剩下13万万方待开发三清国际华城城2.6万平平米康逸家园，锦锦绣星城，君君城锦府0.8万平米城北板块城中板块宇济一号存量量0.6万平平米文峰宝坻2.8万平平米城东板块聆湖春天2万万平米金家上城30万万平米，一期建建设7.5万平平米，后期存量量22.52011年保利一号公馆8.4万平平米瑞天新城，7万万平米本项目的入市时间推测区间竞争格局八仙咀项目45万平米亚昆置业项目15万平米米34综合结论板块配套价格客户物业形态产品供应未来规划城中板块完善3500-4200元/㎡以老城区为主，公务员和私营业主、周边县村客户高层90㎡2房2厅1卫100-120㎡3房2厅2卫商业中心城北板块一般3100-3700-元/㎡老城区外溢客户，城北新区当地客户，公务员和大企业客户，私营业主及周边县村客户小高层，高层90㎡2房2厅1卫110-130㎡3房2厅2卫专业市场，政务中心城东板块一般3200-3700元/㎡xx市中高端看好区域发展的投资客群、向往高端生活品质的中轻年人群小高层、高层40-50㎡小户型90-130㎡3房2厅2卫东部居住新城观点一：配套上上，项目所处城城东新区配套设设施仍在逐步完完善中，尤其交交通配套不及中中心城区，对本本案的客户拓展展渠道有较大影影响；观点二：价格上上，城东新区价价基本与中心城城区持平，区域域价值已经得到到认可，是本案案的一大利好所所在；观点三：客源上上，以地缘性客客户为主，对中中心城区的客户户吸引力缺乏，，是本项目未来来客户拓展的重重点；观点四：产品形形态上，区域以以小高及高层为为主，同质化趋趋势明显，差异异化缺失，是本本案竞争的重要要突破方向；城中板块无论从从客户接受度上上，还是后期推推盘量上，均是是本案的重点竞竞争威胁所在35竞案对比规模决定本案无无法成为引领者者，区域内金家上城城30万方，三清国际际华城居近尾盘盘但后期仍会拿拿地开发，城中中板块将建成升升华地产八仙咀咀项目45万方，相比之下下本项目规模模18万方，气场较弱弱。品牌认知尚未形形成，无法给予予本案附加值支支撑：国内一线保利进入，三清清、金家、宇济济等当地知名品品牌开发商汇聚聚，xx房地产竞争已经经进入品牌化阶阶段三清国际40万方金家上城30万方规模城东板块城中板块本项目18万方城北板块瑞天新城7万方跟随者聆湖春天5万方紫金城17万方文峰宝邸17万方保利一号8.4万方八仙咀项目45万方亚昆置业项目15万方从重点竞案看，，从项目规模上上不具优势、资资源上无唯一性性、品牌上尚需需建立，因而产品力将是是本项目奠定竞竞争优势的重要要突破口36从成交速度上看看，40-60㎡小户型产品品去化最快；从需求量上看，，以110-130㎡的改善善型产品需求较较大一级竞争项目的的主流产品是90平米左右的二房房与110-120平米左右的三房房，产品类同，，同质化竞争比比较严重。由于目前在售供供应较少，在售售项目的去化率率较高，开盘量量均在百套以上上，去化产品以以100-140平米之间的，说说明区域市场改改善性需求旺盛盛。预计上市项目在售项目80㎡90㎡100㎡120㎡170㎡230㎡90㎡--122㎡129㎡--140㎡129㎡--145㎡61㎡--119㎡87㎡--119㎡86㎡--90㎡80㎡--90㎡88㎡--120㎡85㎡--91㎡130㎡--140㎡84㎡--95㎡升华八仙咀项目目瑞天新城三清国际华城保利一号公馆馆宇济一号紫金城120㎡--140㎡300㎡200㎡--240㎡138㎡--158㎡110㎡--135㎡172㎡--182㎡109㎡--120㎡126㎡--145㎡竞案对比聆湖春天40㎡--50㎡万象巴黎一级竞争二级竞争37一级竞争典型项目竞争与影响一：：该项目住宅预计计将于2011年销售完毕，，对本案住宅的直接竞竞争威胁较小；；从其销售情况看看，小户型产品品热销，小三房房产品需求较大大，是本案住宅产品品定位的重要参参考与借鉴所在在；瑞天新城——距距离本项目一墙墙之隔，7万平平米小型城市豪豪布斯卡综合体体，

商业占比比近60%达4万方左右，对对本案商业有重重要影响与参考考典型楼盘瑞天新城规模建设7万㎡产品形式小高层，高层均价3500元/平米户型面积两栋14层，两栋28层住宅，一栋酒店加大型商业体销售状况2010年5月开盘，目前存量130平米大户型产品特色现代建筑风格客户特征预计主要以xx师范学院，xx高中的教职工，企事业单位为主要客源竞争与影响二：其4万方的商业业则是本案重点点关注目标，从其规划布局上上看，整体呈回回字形，通过连连廊加强人流的的横向互动与引引导，值得本案案借鉴；但人流流的吸纳与聚散散性略显不足，，与周边的互动动性较弱，是本本案可以创新和和突破的方向所所在；从其业态定位上上看，除酒店外外，以影院、餐餐饮、娱乐、购购物为主，针对对周边学生群体体，较为完善，，能否招商成功功是未来成功关关键，也是本案案存在超越可能能的方面。38瑞天新城——产产品分析：50平米以下一房房占比约50%，去化较快，，价格表现较优优，

是本案可可以重点考虑的的产品线之一一级竞争典型项目产品总套数占比已售套数已售占比50平米以下一房11247.26%7849%85-109平米两房4820.25%2918%118-139平米三房7732.49%5433%小计237100%161100%观点一：中小面面积产品需求旺旺盛，量价较优优，本案可重点点借鉴与参考50平米以下占比49%，均价达4100元/平米左右，较其其它类型产品高高出约300元/平米，目前已销售近近半；85-109平米之间的两房房均价3800元/平米左右，去化化较慢，可见功能性与性性价比仍是客户户关注重点；118平米三房整体去去化率已达33%，均价3900元/平米左右，可见见具备功能与总总价优势的改善善性小三房市场场需求旺盛。观点二：产品创创新与面积赠送送是奠定竞争优优势与超越对手的重要方方面一房产品：为住宅指标，在在产品设计方面面考虑了厨房的的通风效果，实用性较强；两房产品：为全南设计并不不通风，三房产产品设计一般，，没有考虑大阳阳台、入户花园园等附送面积设设计，因此在产品创新新与产品附加值值方面没有较大大优势。39典型楼盘金家上城规模规划总建筑面积32万㎡，一期建设7.5万㎡产品形式小高层，高层均价3700元/平米户型面积12层小高层和23层高层，面积40-120㎡一房两房三房四房销售状况2010年12月底开盘，开盘当天约300套小户型被一抢而空，目前一期存量以大户型为主，2011年6月15日加推3万平米近300套房源，以两房、三房和四房为主，据了解当天消化约30%左右产品特色现代建筑风格，兵营式排布客户特征预计主要以xx师范学院，xx高中的教职工，企事业单位为主要客源金家上城——体体量30万平米米，是区域目前前在售最大规模模项目，

开发发周期较长，对对本案住宅有直直接竞争影响一级竞争典型项目项目概况：首期7.5平米以40平米小户型最为为畅销，开盘当当天抢购一空，，目前存量以130平米三房为主；；近期加推3万平米两房三房房产品，以两房房相对易售，三三房四房较难销销售；该项目后期产品品小户型较少，，主要以两房三三房和少量四房房为主，小户型型产品存在一定定市场空间与机机遇。40小户型产品开盘盘当天抢购一空空，其余产品月月均去化20套套左右一级竞争典型项目目前项目销售情情况消化情况：项目目在半年的销售售周期内去化率率约53%，其其中：其近300套小户型产品2010年12月推出即抢购一一空，备案销量量为256套，开盘均价3800元/平米左右，高出出其余产品价格格约300元/平米；其余产品月均去去化率约20套左右，开盘均价约3500元/平米左右，目前前已涨至3700元/平米左右。其中中：89平米两房，105平米三房、111平米三房完全售售罄，面积超过139平米以上的大面面积产品严重滞滞销，大三房、四房与与复式产品销售售量为零综合结论：控制大面积产品品供应占比，考考虑总价优势、、功能创新与性性价比较优的中中小面积产品是是本案住宅重点点思考方向。各产品推出房源出已售套数对比分析大面积产品去化缓慢41金家上城——产产品分析：注重重入户花园等功功能性设计，市市场接受度较高高一级竞争典型项目40平米一房两两个阳台，功能能性较强，极受受市场欢迎139平米三房房的入户花园与与生活阳台是亮亮点89平米两房的的入户花园较受受客户青睐本项目借鉴与参参考：小户型产品面积积控制在40平米左右，功能能完善，提供一一定赠送空间；；入口花园较受客客户青睐，本项项目可借鉴与参参考；以紧凑型两房与与三房为主，控控制130平米以上的中大大面积产供应，，加速销售。42典型楼盘聆湖春天规模总用地面积51亩，总建筑面积在约6万㎡左右容积率1.8产品形式小高层，多层，联排别墅和花园洋房均价小高层3400，别墅5000户型面积多层有二房，三房，复式，面积在90—150㎡左右，还有170—260㎡左右的联排别墅和花园洋房销售状况08年对外起售，目前别墅在售，高层有两栋待推产品特色绿化较好，品质较好客户特征师范老师，公务员，外地打工回乡者聆湖春天——6万平米中低密密度楼盘，定位位失误导致销售售缓慢一级竞争典型项目本项目18万方本项目借鉴点：一、定位不当导导致销售缓慢项目以小高层和和别墅为主，但但由于周边无优优势景观资源，别墅、、顶层大面积产产品滞销，在近近三年的销售期内别墅存在在过半。二、产品缺乏品品质支撑，价格格体现较弱除了别墅以外，，该项目多层和和小高层由于整整体品质与档次较低，，至今仍未售磬磬。43典型楼盘八仙咀项目规模456900平米，占地195181平米产品形式商业、别墅、洋房、小高层，高层均价住宅4500元左右，别墅6000元左右销售状况未开盘产品特色半岛型深入遗爱湖，产品线丰富客户特征据了解，目前别墅客户均已被提前预定，主要以政府官员、xx成功企业家为主八仙咀项目———凭借优越的景景观优势和45万方的体量，，是xx目前体体量最大，档档次最高的项目目，预期住宅均均价将达到4500-5000元/平米，，别墅均价近6000元/平平米一级竞争典型项目项目现状：规模与景观优势势明显：整体规模约45万方，三面临湖湖，景观资源优优越；产品线丰富：产品组合以别墅墅与高层以及少少量商业；产品品线较为丰富；；目前处于入市市前的准备阶段段，预计首期以以临湖别墅为主主，配少量洋洋房，后期高层层将对本案有一一定影响与冲击击；极受市场高端客客户关注：目前积累客户主主要以政府官员员、本土私营业业主为主，较受受市场高端客户户关注。在销售周期上对对本案的高端客客户有一定分流流威胁；对本项目的影响响与借鉴：1、本项目住宅宅类产品可通过过创新与价格优优势，吸引目标标客户，减少竞竞争威胁；2、本项目商业业可通过入市时时机优势，尽早早入市，吸引市市场投资客户关关注，减小该项项目商业的影响响与威胁。44黄州区区政府所所在地，城市中中心区成熟配套套资源全部以高层住宅宅为主，产品以以120㎡大户户型居多主要是周边县市市外地做生意者者回家置业人群群，少量公务员员目前整体均价3700-4100元/㎡区域优势产品形态客户特征价格表现典型楼盘保利一号公馆君城紫金城文峰宝邸规模占地33021㎡，总建面82546㎡占地43250㎡，总建面178700㎡占地57868.9㎡，总建面173606.7㎡产品形式小高层、高层高层小高层，高层均价未开盘3900元/㎡目前均价3200元/㎡户型面积--一房58㎡、二房72-77㎡，三房111-116㎡、复式99、188㎡二房90㎡、三房149㎡销售状况预计下半年开盘，预先销售商铺2010年1月开盘销售，成交情况较好，目前剩余房源中大户型居多。08年销售，一期尾盘阶段；2010年9月推出2期新楼栋，目前存量为大户型产品特色外立面稳重大气，由于拆迁等问题，项目成本偏高，项目商业回本要求较高1号楼1-3层为商业，提升了项目居住的便捷性，户型设计新颖满足了不同客户的需求。简欧建筑风格，围和式中央公园，品质感较好客户特征——客户主要本地客户为主，包括公务员和事业单位职员，少量投资客。客户主要为周边县市做生意者，事业单位职员，部分外来投资客竞争影响从入市周期看，该项目对本项目有较大竞争和影响，因此，需密切关注该项目动向该项目目前仅尾盘，竞争性较弱，共热销户型借得本案借鉴与参考目前仅尾盘，竞争性较弱老城板块：市场场认知度较高，，生活配套齐全全，价格表现与与客户接受度均均高于本区域，，

目前在售项项目大部分为尾尾盘，未来潜在在供应对本项目目具有较大竞争争和影响二级竞争典型项目45本项目借鉴与参参考：112平米小三房、78平米两房与复式产品销售售情况较好，面面积超过139平米的大三房与155平米四房销售缓慢；；入户花园与多阳阳台设计是其亮亮点所在：该项项目户型圴有入户花园与多阳阳台或飘窗设计计，使产品附送面面积达到15%左右，创新与实用价价值极大提高了了该项目的性价价比与附加值，，极受市场欢迎迎，值得本案重重点借鉴与参考考。紫金城产品分析析：两梯五户，，产品品质一般般，但大飘窗、、

入户花园与与多阳台设计，，赠送率达到15%左右，较较受市场青睐，，值得本案借鉴鉴与参考二级竞争典型项目入户花园入户花园46本项目借鉴意义义：创新点：项目普遍采用用入户花园、空空中花园概念，，提高赠送空间间，两房变三房房，三房变四房房的设计，并且且考虑大阳台与与飘窗的设计，，使产品附送面面积达到20%左右，从而使得得项目101-112平米大两房、128平米三房销售较较快；问题点：而面积超过135平米的大三房与与超过200平米顶层产品销销售难度较大，，结论：对本案而而言，提高赠送送空间和性价比比优势，控制面面积和总价是促促进后期住宅快快速销售的重要要途径。文峰宝邸产品分分析：134-160平米大大户型销售零套套，125平米米以下产品销售售超过90%，，

其中两房改改三房，三房改改四房的创新设设计，赠送率达达到20%，值值得本项目借鉴鉴二级竞争典型项目47竞案总结从一级竞争来看看，瑞天新城商商业、金家上城城与八仙咀项目目对本案具有较较大影响，其中中：1、瑞天新城4万方商业“回回字型”规划布布局，业态丰富富，本案可从规规划创新、招商商前置两方面予予以突破；2、金家上城以以住宅为主，后后期小户型缺乏乏，因此，本项项目小户型产品品可弥补一定市市场空白，同时时通过面积赠送送和创新，提高高性价比作为竞竞争突破口；3、八仙嘴项目目：前期以别墅墅和洋房为主，，对全市高端客客户有较大吸引引力，对本案而而言，一方面提提前入市赢得市市场先机，另一一方面，通过主主流目标客户的的差异化，借助助该项目对市场场的影响力，吸吸引中高端客户户的关注，促进进项目的顺利销销售；从二级竞争来看看，保利一号公公馆对本案有一一定竞争和影响响，对此，本项项目一方面需要密切切关注该项目销销售动态，包括括价格与产品，，另一方面，通过过创新，提高性性价比，实现项项目的差异化竞竞争优势综合而言，通过过竞争分析，对对本案的影响与与借鉴如下：1、40平米左左右的小户型产产品是本案的重重点考虑产品；；2、60-90平米的两房、、100-120平米的三房房是本案主流产产品，控制130平米以上的的大面积产品，，通过面积控制制总价，提高总总价竞争力是本本案竞争突破的的重要方向；3、通过创新，，如入户花园、、阳台、飘窗、、挑空复式等提提高居住功能与与实用性，是本本案产品力的重重要表现。48市场环境背景竞争格局客户访谈3住宅竞争调研与定位思考49xx明珠大道项项目住宅产品客客户研究体系>>随机访谈谈分析>>定向访谈分分析100名意向购购房客户调研样样本分析xx业内专家的的深度访谈xx房产局的政政策规划了解客户研究分析体体系调查方式：随机机人群购房意向向问卷调查预备统计客户人数为100名名，针对年龄20-50岁之间，准备问卷100份，实际完完成97份，来源主要有：xx市中心区域、经经济开发区居民民、学生群体，，沿街商家；房地产行业管理理层（项目销售售经理）；xx中心区开发区客户问卷484950随机访谈结果表表明客户对东城城板块的认知度度已经形成，接接受度较高，同同时投资兼自住住者占多数，因因此，关注改善善性需求与投资资潜力将是本案案产品规划重点点被访问者者表示未未来2年内计划划买房的的达到61%，购买意意愿较高高；90%的被访谈谈者愿到到本项目目所在东东部板块块置业。。投资兼兼自住占占绝大多多数。购房特征征51观点一：：多层与与洋房接接受度较较低：接受调查查的对象象中，86％更更倾向购购买中高高层产品品；观点二：：中小户户型占到到了购买买需求较较多，接受调查查的客户户中，计计划购房房面积在在90㎡㎡以下的的为53％，对对140以上产产品存在在一定抗抗性，接接受度较较低。面积需求求表明：：1房、、2房与与小三房房产品、、面积积在60-110平米米之间是是客户需需求主力力；其次对大大阳台、、入户花花园、面面积赠送送较为关关注。购房特征征52价格需求求表明：：被访者者大多数数对总价价的敏感感度远高高于单价价，总价价成为购购买决策策的重要要因素，，被访问者者对于单单价的接接受程度度在4000元以下，，且多在在3000-3500元；被访问者者对于总总价的接接受程度度在35万元以下下占到67%，其中25-30万的最受受关注。。购房特征征53xx明珠珠大道项项目住宅宅产品客客户研究究体系>>随随机访谈谈分析>>定向向访谈分分析100名名意向购购房客户户调研样样本分析析xx业内内专家的的深度访访谈xx房产产局的政政策规划划了解客户研究究分析体体系调查方式式：随机机人群购购房意向向问卷调调查预备统计计客户人数为100名名，针对年龄20-50岁之间间，准备问问卷100份，，实际完完成97份，来源主要要有：xx市中心区区域、经经济开发发区居民民、学生生群体，，沿街商商家；房地产行行业管理理层（项项目销售售经理））；xx中心区开发区客户问卷484954政府部门门：xx市房产产局罗科长观点一：：xx近几几年的房房地产发发展迅猛猛，量价价保持平平稳增长长观点二：：从备案成成交统计计来看，，xx成成交客户户主要以以城区内内客户为为主观点三：：从住宅供供应市场场来看，，未来两两年城东东区供应应将呈现现井喷之之势观点四：：从成交备备案户型型来看，，目前城城东区近近期市场场主流的的户型为为90㎡㎡以内的的一房两两房户型型为主。。观点五：：对于产产品定位位方面，，低密度度产品除除非有强强势资源源，否则则不会考考虑，洋洋房产品品由于区区域供应应偏少有有一定溢溢价空间间，但实实际单方方溢价上上远不如如小户型型产品。。深度访谈谈55业内专家家：宇济济一号销销售经理理宇济一号号专案：：游亮联系电话话点一：：心理抗抗性较大大：认为城东东的发展展潜力较较大，未未来几年年的价格格仍将有有持续的的增长动动力，但但购房自自住目前前还是以以中心区区为主，，毕竟开开发区配配套还是是差一点点，不像像武汉，，xx人人对距离离很敏感感；特别别是下面面乡镇上上来购房房的，不不希望买买的房子子周边不不繁华，，觉得没没面子，，不叫进进了城。。观点二：：总价较较低的小小户型较较受欢迎迎：xx人自自有房的的相当多多，开发发区购房房多以投投资为主主，投资资20万万以下小小户型市市场认可可度相当当可观，，认为项项目高层层小户只只要产品品设计不不错，入入市价格格可以达达到4200元元左右。。金家上上城的小小户型300套套入市700组组客户抢抢购当天天几乎卖卖光了，，剩下的的都是大大面积的的，同样样的事情情发生在在瑞天新新城，50平以以下小户户也是开开盘售完完；观点三：：在户型型同质化化严重：：现在大户户型产品品太多，，特别是是东部开开发区同同质化开开发严重重，销售售不是很很好；观点四：：商业消消费力有有限，持持有较多多：本地开发发商多半半持有商商业，面面积超过过100平米以以上大不不太好销销售，区区域消费费主要还还是学生生消费为为主，消消费能力力有限；；深度访谈谈56观点五：：政府关关系较为为重要：：当地政府府对房地地产商在在手续上上控得很很死，很很多关系系好与不不好，多多半是要要在他们们关系户户购房时时让利才才能实现现，比如如说我们们宇济一一号，很很多房子子都是成成本价卖卖给一些些规划局局、房产产局、国国土局、、税务等等这些政政府官员员手上观点六：：客户渠渠道较为为单一：：买房的以以政府公公务员、、教师、、周边乡乡镇的企企业管理理层购买买，什么么做窑炉炉的、搞搞矿的，，在xx只有电电力单位位的人，，他们的的房子卖卖不到，，他们的的房子多多半是单单位分了了。观点七：：比较讲讲风水：：xx人比比较讲风风水，地地势低，，设计不不讲风水水，朝向向不好的的房子一一般不要要；观点八：：对物业业管理不不太看中中：xx人一一般买了了房子后后都不想想交物业业费，这这种现象象在这里里很普遍遍，都感感觉买了了房子再再交物业业费是在在受开发发商骗，，但他们们又对物物业管理理公司特特别看重重；外地地物业公公司的一一般不喜喜欢，其其实对外外地开发发商都不不认同，，xx人人其实比比较保守守，什么么外地开开发商啊啊、外地地物业管管理公司司啊，都都认为是是在赚xx人的的钱。观点九：对洋房接接受度不高：本区域洋房供应不不多，原先主要是是三清国际华城和和一些小盘做一些些砖混结构的产品品，但现在基本上上都是高层了，xx人还是喜欢电电梯房深度访谈57客户访谈：的士司司机随机客户访谈：观点一：购房群体体单一：目前xx95%以以上家里都有房子子，买房的总就那那些有钱人，我认认识的多半都不买买房子，屋里亲戚戚就当官的和在医医院做事的买了，，再就是当老师的的买了。观点二：区域内教教育租赁需求较大大：xx中学、师范边边上都是搞按日出出租和按月出租的的宿舍，村子里面面也有，生意相当当的好，再加上一一些陪读的，那边边一片出租生意蛮蛮火。观点三：100平平米左右的三房即即可：住还是要住大的，，三房就可以了，，一百个平方。观点五：区域配套套尚缺：现在不会住到经济济开发区，配套比比城中区要差，没没有幼儿园，没有有菜场，过早都没没地方。深度访谈58特征3：对高层产品的接受受程度已经较高，，而对洋房类产品品接受度较弱，普普遍溢价程度不如如小户型产品，因此，对本案而言言，3.0的容积积率打造高品质高高层产品具备一定定优势；特征4：区域配套尚不完善善，购房客户以区区域为主较为单一一，消费特征以学学生为主，消费力力较弱，区域商业业尚有等成熟；对本案商业而言，，商业定位需立足足区域消费特征与与消费水平，适度度超前而不可盲目目乐观。特征5：对产品品质上，物物业管理不太看中中，而对风水、面面积赠送、入户花花园较为关注，对本项目而言产品品创新与面积赠送送将是建立产品力力优势的重要方向向。特征1：区域接受度较高，，受教育驱动，区区域租赁需求较大大，因此，投资兼兼自住的小户型需需求旺盛，对本案而言言，适量小小户型产品品成为必然然；特征2：对总价因素素较为敏感感，面积100平米米左右、总总价30万万以下、单单价不超过过4000元/平的的产品为关关注重点，，而总价超超过40万万以上、面面积超过130平米米以上的产产品抗性较较大，因此对本案案而广州市市，面积控控制与总价价优势是建建立竞争优优势的关键键方面；访谈小结59打造高附加加值支撑的的高品质高高层与小户户型产品是是本案住宅宅产品重点点规划方向向定位思考别墅多层洋房容积率3.0，产品不可行，且无优势资源支撑小高层高层超高层城市主流产品，接受度较高，结合3.0的容积率，是本案考点规划方向市场接受度不明，同时成本较高，具备较大市场风险目前市场主流之一，需结合本案地块特征与规划指标考虑实现较有难度，同时市场需求较小，溢价空间有限，不具备可行性公寓市场需求旺盛，溢价空间较大，是重点考虑方向60以商业价值值最大化原原则考虑，，建议放弃弃多层与小小高层洋房房产品，以以全高层产产品面市由于项目建建筑密度限限制，考虑虑洋房产品品将会减少少首层商业业的规划面面积；从单方考虑虑，从市场场了解到洋洋房产品虽虽然属稀缺缺产品，但但单方溢价价能力并不不优于商业业；从市场考虑虑，东城区区客户多偏偏向于投资资型产品，，洋房产品品一梯两户户多设计面面积过大产产品，不易易于快速销销售洋房及小高高层产品将将减少首层层商业面积积，从而减减少项目整整体收益如果不考虑虑洋房产品品，能将有有限的建筑筑密度优先先分配给商商业，有利利于首层商商业价值最最大化；从单方考虑虑，商业单单方溢价能能力远超过过洋房产品品；从易售性考考虑，首层层商业的增增加将有利利于销售回回款目标的的实现。不考虑洋房房能实现商商业价值最最大化原则则定位思考61住宅开发策策略：建立立与土地资资源相关的的产品价值值体系产品分级品质住宅物业形式价值体系产品点A地块高品质产品区板式高层、内外景观价值最大化舒适型产品，回现速度与利润目标兼顾强化品质和档次，强调景观、创新与舒适性结合B地块中品质产品区板式高层内部景观价值较高市场主流需求，建立口碑快速回现通过产品创新，高溢价，高赠送特点，强调投资回报，完善居住功能与附送价值C地块低品质居住区地块较小，不利于建筑分布与居住品质不利于项目形象与品质提升分级：将地块价值值最大化/产品分级级符合本项项目目标客客户差异化化的需求协调：通过组团布布局处理不不同层级产产品的关系系注：在此产产品建议仅仅作思考，，最终须看看具体规划划设计要求求与可行性性定位思考62户型面积（㎡）功能面积占比针对群体需求特征一房35-45单间10%二次投资，三次投资投资客两房65-85标准两房20%本地年轻群体婚房、过度居住85-95两房变三房10%返乡及周边县市实力有限，需求三房功能三房100-110紧凑三房20%首次改善型功能性110-125舒适三房25%本地主流客户舒适性、实用性125-135三房变四房5%二次改善性需求四房功能四房130-140标准四房5%多次改善性注重配套、品质顶层150-160复式或错层（创新）5%本地、返乡高端面子、最好的户型配比63住宅产品形形象定位利用本项目目的景观优优势，引领领xx全新新都市上空的的空中院馆馆生活方式－－SkyhouseLife空中院馆Skyhouse生活模式专属的、尊尊贵的（（Yours）高享受的（（High-technology）开阔的（Hill）我们定义的的院馆生活活是：空中别墅＝都市生活配配套＋别墅墅优越居住住享受+精精致生活品品位64通过一系列列以空中别别墅为主的的居住空间间，强化全全新的空中中别墅享受受的舒适生生活方式与与理念空中院馆空中花园空中花园空中花园空中庭院65住宅：别墅墅概念植入入高层形成成空中院馆馆式的别墅墅生活产品建议通过角度偏偏向，使位位于项目东东北角的高高层也具备观湖视视野。在产产品上，建建筑形成观观景大露台台，营造院院馆生活。。移植特点盒式花园通过大面积积的空中花花园，可以以尝式后期期成为面积积赠送的一一部分。盒式住宅，，充分利用用山墙面与与正面的错错阳台设计计，形成建建筑形式的的趣味性和和户户大露露台的设计计。66入户花园增增加居住功功能与享受受产品建议67自由盒子式凸窗，面积高达6㎡多，可隔出一间书房步入式凸窗面积赠送———凸窗凸窗的利用用：既有使使用价值，，又能提高高生活情趣趣自由盒子式式凸窗面积积赠送可高高达6㎡，，凸窗的进进深较大，，步入式凸凸窗增加厨厨房的使用用面积产品建议68空中院馆：：赠送约20%的有效效使用面积积，提高产产品的竞争争力69空中院馆70城市主流高高端客户主主要由本地地和本市其其它区域构构成，外地地客户的比比例不超过过1０％xx已售高端项目客户盘点典型项目客户来源地宇济一号本地客户：外地客户=70％:30%;；自住比例达到99%聆湖春天本地客户：外地客户=90％:10%;；其中85％是区域周边客户紫金城本地客户：外地客户=90％:10%;；天清国际华城本地客户：外地客户=90％:10%;；金家上城本地客户：外地客户=60％:40%;；从2009年至今，，xx住宅宅外销比例例一直保持持在10%以下。说明xx市市对周边人人口的吸纳纳力较弱，，楼市需求求基本为自自给自足型型。客户定位71本项目客户户定位：客客户结构———全市：：本区域：：外地＝5：4：1项目核心客户重要客户全市本区域外地大致比例5０％4０％1０％来源老城区、开发区及其它区域周边企业事业商位、周边高校返乡客及周边县市职业私营企业主、企事业单位中高管高级公务员、高级白领生意人技术创业阶层企业中高层以上管理者教职员工行政机关工作者私营企业主退休人士置业目的改善居住环境投资兼自住子女就学改善居住环境投资兼自住子女教育投资养老自住客户定位72价格评估参参考因素住宅价格定定位共享层面（（平分或者者微调因素素）如交通、配配套等城市市层面的地地段价值如客户、区区域商业环环境与消费费力水平优势层面（（加分因素素）户型产品创创新，小户户型投资产产品溢价，，高层普通通中等户型型产品的设设计附加值值；企业品牌；；未来3万平米商业业环境与配配套；劣势层面（（减分因素素）自然资源环环境内部绿化环环境73小户型产品品高层住宅宅价格定位位：区域因素权重本项目瑞天新城金家上城地段环境19151418交通条件13111110内部配套10678规划设计10978景观资源9879内部绿化9788户型产品10897建筑品质10888企业品牌10997加权合计100818083各楼盘权重值81.5可比楼盘价格权重编号楼盘名称市场均价权重1瑞天新城410050%2金家上城390050%区域权重值4000100%住宅参考价价格：P＝∑pi(i=1、2、………)各楼楼盘均价××各楼盘权权重＝4000参考楼盘平平均得分：：W＝∑pi(i=1、2、、……)各各楼盘总得得分×各权权重＝79.8项目参考价价格为：81/81.5××4000=3975年增长3%：3975××（1+3%）=4094元元/平方米米权重值：4000基础价格：：4100元/㎡住宅价格定定位74小户型公寓寓产品价格格测算：以4100元/平米米为基础产品附加值值：5%导出销售价价格：：4300元元/平平方米小户型公寓寓产品价格格定位：周边竞争项项目同类产产品总价区区间瑞天新城产产品面积45-50平米，市场场均价为4100元/平米，总价价区间为18.45万-20.5万元金家上城产产品面积为为43-52平米，市场场均价为3900元/平米，总价价区间为16.77万-20.28万元面积区间：：35-45平米估算总价区区间：16.5万-21.5万元综合结论：：在产品面面积在35-45平平米有创新新设计时，，均价4300元，，基本能在市市场同类产产品竞争者者中保持总总价优势住宅价格定定位75板式高层产产品价格定定位：可比楼盘价格权重编号楼盘名称市场均价权重1瑞天新城350050%2金家上城370030%3聆湖春天340020%区域权重值3540100%住宅参考价价格：P＝∑pi(i=1、2、………)各楼楼盘均价××各楼盘权权重＝4000参考楼盘平平均得分：：W＝∑pi(i=1、2、、……)各各楼盘总得得分×各权权重＝79.8项目参考价价格为：75/79.25××3540=3350.15年增长5%：3550.15×（（1+3%）=3450.66元/平平方米权重值：3540基础价格：：3540元/㎡区域因素权重本项目瑞天新城金家上城聆湖春天地段环境1914141315交通条件1310101113内部配套106787规划设计107787景观资源96798内部绿化