知名地产年成都某商业地块开发项目推广方案

万科·****项目商业版块思路目录——第一部分区域商业价值分析第二部分区域未来商业发展预测第三部分项目地块分析第四部分项目商业定位及规划思路第五部分参考项目概览第一部分区域商业价值分析项目所在地项目区位——区域属性——项目所在地版块划分——项目处于三个版块的交叉重叠处离高新西区工业园较近离三环内高密度住宅区也较近项目以东为生态环境保护较好的都市农业区项目以西为金牛宾馆商住区蓉北市场区内环商务区近郊工业区都市农业区项目所在地区域环境——项目区域内生态环境优良，属于上河生态保护区的边缘地带项目可借助金牛宾馆的环境及景观资源（自然景观及人文景观）区域内空气及水质较好周边小区密度较低，适宜高档居住及高档商业项目所在地占地5040亩的两河森林公园摸地河沿岸政府将建设的3700M竹园占地3360亩的青羊绿舟公园……区域价值定位—自然资源区域环境——国宾版块金沙版块羊西线版块华侨城版块茶店子版块交大版块沙河源版块沙湾会展版块房产版块研究——“国宾板块”——“国宾板块”是以****金牛宾馆为轴心的方圆片区因片区中金牛宾馆经常接待党和国家领导人，故以国宾馆而得名“国宾板块””——国宾片区作为为连接高新西西区和市区的的重要纽带，，成为高档楼楼盘开发的新兴片区政府在此规划划的500亩亩超大规模的的生态公园予予以配套，“做精品、上上档次”始终终是国宾板块块的主旋律随着众多城市市别墅项目的的相继上市，，国宾片区地价飚升在****周周围，政府有有关部门根据据特定人文环环境规划了近千亩专用于高档住宅楼盘盘的开发用地地区域交通———营门口万科金牛立交国宾版块三环路金牛大道羊西线****共同构成了该该片区便捷的的网状交通版块交通———****西延线三环路金牛大道万科地铁——区域规划为工工业与住宅用用地,地铁二二号线站点地铁二号线站点区域房产开发发现状——****一号西蜀皓月项目所在地住宅小区普罗旺斯西城映画枫林假日总部基地周边地块———万科爱美高中环西岸观邸

区域商业地产产现状——区域内靠近西西沿线一侧的的商业地产开开发已初具规模，部分商业已已经经营的比比较成熟（如如红高粱一侧侧的商业）区域商业地产产现状——而靠近金牛大大道一侧，因因周边的土地地都还未进入入开发阶段（（如本项目及及周边的地块块），商业业基本上属于于空白的状态区域商业地产产现状——区域内社区配配套商业空置率较高，如普罗旺斯斯的社区低商商和其它项目目的社区商业业区域商业地产产现状——因整个区域现现有楼盘的入入住率差别比比较大，区域域内消费者的的数量比较有有限，所以商商业形态基本本上以大型的的目的性消费为主第二部分区区域未来商商业发展预测测高速发展中的的高新西区，，工业、商业业对片区各种种配套商业消消费需求将大大大增加区域价值定位位—片区产业业价值宏观区域展望望——区域价值定位位—片区餐饮饮文化区域房地产市市场分析———该区域几乎为为外来开发商商垄断，该区区域近两年市市场供应量在在150万平方方米以上华侨城在住宅和商住住用地上将对对国宾片区造造成影响国宾板块在2007年的的开发热度开开始升温，供应量近80万平方米香港爱美高、、中环集团在在此区域的可可开发面积达达60万平方米米2007年估估计有40万平方米米的物业面市展望2007年下半年，，该板块将是是成都房地产产市场发展的热点区域住宅发展展——香港爱美高、、中环集团、、万科……2007年年在此区域集集中的开发商商不下4家，，今年的开发发面积就高达达60万平方米米在这个区域所所集中的住宅宅项目，几乎乎都是定位为为中高档的品品质大盘，销销售均价不会低于6000元/㎡㎡对于本区域未未来的发展来来说，将会是是成都“西贵”社区区的一个典型代代表！区域人口发展展——根据现有的人人口和未来将将要开发的2000多亩亩住宅楼盘，，据不完全统统计，未来3-5年内整整个区域的人人口将会有一一个大的增长长，估计新增人口将会有20万以上增长人口除了了数量比较大大之外，其质量也比较高高，基本上都是是一些社会的的中产阶层和和精英份子其有厚实的经经济基础，较强的消费能能力，对生活居家家的品质要求求也比较高人口=需求商业地产从““位置论”——“环境论””—“内涵论论”一路发展展至今，已经经不能再单纯纯的研究某一一个方面的特特性研究商业地产产要先从研究究消费群体开开始本项目周边的的消费人群未未来将会如我我们前面所描描述的那样，，具有高消费费的特征，无无论是哪种商商业类型，都都需要这样具具有强大消费费力的人口本区域未来的的商业将会有有怎样的发展展，我们可以以做如下的预预测：高端化、集约约化个性化、特色色化品牌化、定制制化第三部分项项目地块分分析控规指标———地块情况———住宅用地63721.85平方米商业用地15609.04平方米住宅用地商业用地20米街头绿地街头绿地16米在建道路20米规划道路32米迎宾大道20米在建道路不可修建用地道路用地地块属性商住用地四面临街地块属性———地块限高分析析——限高15米范围限高24米范围航空限高109米范围不得修建建筑物范围航空限高100米范围金牛宾馆控制线20米宽40米宽开发价值分析析——金牛宾馆控制线商业价值最优商业价值第二住宅价值最优不得修建建筑物范围住宅价值第二住宅价值第三用地北侧****地块道路现状状——宽阔的金牛大大道及****历经几十十年的绿化，，是景观植被被最好的黄金金通途，是其其他区域无法法比拟的。第四部分项项目商业定定位及规划思思路关于片区版块块的思考———美领馆=金金牛宾馆？？美领馆——领领事馆路商业业街——棕南南、棕北、玉玉林住宅区金牛宾馆———本项目商业业街——万科科、爱美高、、中环等国宾宾住宅区关于本项目商商业的思考———商业部分临街街面宽260米、进深60米，拥有有良好的规正正的地块商业将会是本本项目提升品品质的一个亮点可打造成高端端住宅区域内内，高品质感感的集中商业街区区先用“定制式商业业+前期期经营”营造成熟氛围围，然后在后后期解决销售售问题关于规划限制制的思考———地块被分成了了3个版块———限高15米的的区域，60米宽和20米宽2个版版块限高24米的的区域，40米宽多层建筑密度度不大于50%地块高度及密密度受限，只只适宜做低层层低密度商业业建筑限高15米范围限高24米范围航空限高109米范围不得修建建筑物范围金牛宾馆控制制线20米宽40米宽60米宽商业的大敌———道旁树本项目的临街街面有一排非非常高大的道道旁树，据目目测有7-8米高，正好好将商业的临临街面全部遮遮挡住；对于本项目的的商业来说，，就无法在临临街面得到良良好的展示，，其商业的价价值受到影响响，所以就不能考虑常规规的商业；为了规避这个个劣势，我们们只能从商业业形态上进行创新，来弥补这个个缺点，并尽尽量使劣势转化为为优势。关于规划限限制的思考考——偷概念———低层底密密度的商业业街区如何何定位？偷面积———如何在如如此高土地地成本的情情况下，使使可销售面面积增大？？偷内涵———如何赋予予本项目一一些商业内内涵？避劣势———道旁树遮遮挡、高地地价、生商商圈……如如何规避这这些劣势？？解决之道———解决方案一一：向地下发展展——将地下下负一层亮亮出来！解决方案二二：做一条内街街——在60米的进深深情况下，，规划出一一条商业内内街，使商商业解决商商铺设计及及划分销售售问题！解决方案三三：创新商业建建筑——独立的的院落式商商业！解决方案四四：定制式商业业——前期就就为商家量量身定做！！解决之道———解决方案一一：向地下发展展——将地下下负一层亮亮出来！地下面积不不计入容积积率解决限高问问题通过道路及及景观资源源，使高低低落差并不不那么明显显，并使负负一层成为为真正意义义上的一层层（参考“草草堂二号””商业项目目）解决之道———解决方案二二：做一条内街街——规划出出一条商业业内街，使使商业解决决商铺设计计及划分销销售问题！！解决60米米的进深问问题增加临街面面商业面积积提高商业价价值制造商业动线解决之道——解决方案三：创新商业建筑——独立的院落落式商业！独栋别墅型的商商业独栋院落式的商商业院落式商业街解决之道——解决方案四：定制式商业——前期就为商商家量身定做！！招商先行为商家量身定制制解决后期改造问问题及招商销售售问题解决后期经营问问题利用商业打造成成熟街区第五代商业———第五代商业———院景商街已经蓄蓄势待发，它不不再是囚困在灰灰盒子里的逛街街消费行为，而而是将自然景色色与商街融合一一体，让人们在在风景中徜徉于于商坊之间，体体验休闲式消费费与逛街的乐趣趣。院景商街是一条条品味、情趣的的街，是一条让让人逛不够的街街。让人们在逛街的的过程中体味轻轻松、把玩乐趣趣。这不仅需要建筑筑线条的丰富变变化，也需要业业态、景观及小小品上的相辅相相异。关于院落建筑———独特的2-3层低密度度院落建筑形式营造时尚、休闲的以酒吧、餐厅厅、茶馆为业态态的商业街商街业态规划为为商业生态链既有中餐厅及EVD影院，也也有时尚、休闲闲、前卫的酒吧吧、茶吧、餐吧吧等关于别墅商街———北京后现代城推推出的“美国后后街”打出的旗旗号是“北京第第一家原版美国国别墅商街”主要由两栋面积积近3万平方米米的独立集合型别墅墅构成每栋商业别墅有有近20家临街铺面是一个具有国际际水平的综合性时尚休闲闲区集餐饮、零售、、文化、娱乐等等为一体结合本项目的商商业考虑——本项目的商业在在现阶段要解决决的问题不仅仅仅是整体的定位位，还有：与爱美高等项目目的商业差异化化竞争前期商家如何经经营如何生存商业如何定价及及销售如何解决停车问问题……在这样的情况下下，我们对项目目商业产品进行行了粗浅的研究究商业方案——方案一：限高24米———16704.8㎡限高15米———21672.48㎡备注：未包含地地下负一层的面面积方案二：限高24米———11490.64㎡限高15米———24652㎡㎡备注：未包含地地下负一层的面面积总建筑面积38377.28平均楼层4.9反算容积率2.46单层基底面积7804.52商业部分地价7650000商业部分楼面地价4667.18总建筑面积36142.64平均楼层4.6反算容积率2.32单层基底面积7804.52商业部分地价7650000商业部分楼面地价4955.74商业方案——关于招商本项目必须招商商先行，最好能能够做到为部分分主力商家量身身定制关于销售本项目要考虑带带租约的形式进进行销售，也可可以进行圈层营营销、投资基金金、商家自购自自营等关于租金由于本项目现有有的区位条件，，在前期针对品品牌商家，最好好将租金定低，，让利给商家关于售价销售的价格需要要和销售周期进进行平衡，根据据现实的市场价价格进行制定关于停车问题———本项目的商业定定位是高档的定制式商业，，并拥有一定的的私密性，其对停车位的的要求将更加的的高草堂2号、一品品天下等商业项项目的停车问题题，一直是困扰扰商家和开发商商的头痛病如果本项目能够够很好的解决停停车问题，将会会使商家对项目目的兴趣大大提提升，并能够很很好的解决后期期经营问题本项目的停车除除了有限的地面面部分，必须要要考虑向地下发展，并与每个商家家的经营场所紧密结合起来举例“华侨城””、“远大·都都市风景”和““平石餐饮集团团”第五部分参参考项目概览参考项目节选———苹果·二十二院院街（北京）春风·城市心筑筑（重庆）天地·十二坊（（长春）浣花·长乐坊（（成都）草堂2号（成都都）橙子498街区区（长沙）文殊坊、春江花花月、宽窄巷子子、锦里等………苹果·二十二院院街——苹果·二十二院院街——项目概况：东西长400米米，体部分是2－3层高的建建筑，前街是步步行街，后院就就是15000平米的城市绿绿地地上2万多平米米，地下1.9万平米由三十多个独具具自然与人文底底蕴的现代院落落组成中国建筑文化符符号与现代实验验建筑手段融合合的院落商街吸引了众多国际际品牌和知名艺艺术家，著名奢奢侈品品牌万宝宝龙、中国当代代艺术领军人物物方力钧、陈丹丹青等人的工作作室正陆续进驻驻苹果·二十二院院街——苹果商街及苹果果二十二院街共共享一条400米长的主街道道，营造了一个个轻松、开放的的休闲场所，两两街人气共同汇汇聚、相互带动动，增加了周边边未来人口数量量及密度。苹果·二十二院街———核心价值：自然、人文、现现代在用现代文明重重塑自然与人文文的同时，也保保留了现代文明明所带来的繁荣荣、舒适与便利利是体验时代真正正具有自然物质质、人文价值和和现代语境的独独一无二的院落落商街苹果·二十二院院街——项目优势：15000平米米景观中的院落落商街打造成BD艺术术品、奢侈品展展示交易中心毗邻唯一和国际际接轨的、亚洲洲规模最大的中中国当代艺术馆馆――今日美术术馆项目操作手段：：采用准入制定向招商商的方式，将最具具特色、最具品品位、最具高端端代表性的消费费形式引入院街街苹果·二十二院院街——苹果·二十二院院街——抽象的中国民居居建筑文化符号号：如安徽的马头墙墙、北京的四合合院垂花门、云云南的“一颗印印”宅院、广东东的“镬耳屋””、江南“四水水归一”天井院院，再用现代建建筑手法平行构构置而成。通过在对比中谋谋求一种对话、、在碰撞中寻求求一种融合，从从而形成一种打打破时间、空间间维度限制的全全新建筑语境。。苹果·二十二院院街——苹果·二十二院院街——院街的墙：把中中国传统院落建建筑里的特征，，通过传统建筑筑墙体的材料和和传统的建造方方式，比如石头头墙、毛石墙、、白粉墙、灰砖砖墙等等，通过过墙材料的运用用、变化，找到到文化的落脚点点、时间的感觉觉。在整个400米米长街上，不同同的墙体，提供供了建筑具体的的可识性和唯一一性，有的咖啡啡馆是灰墙、有有的咖啡馆是毛毛石墙，不同的的墙体为前来消消费的人提供了了不同的记忆点点。苹果·二十二院街———院落建筑规划特特色：这些院落在中间间一条尺度较宽宽的主街上，随随意地衍生出数数条支巷这些尺度较窄小小巷随着院宅建建筑的外墙曲折折蔓延，又相互互汇通，将数十十个相对独立的的院落串联起来来对室内、室外空空间进行了完整整的构置，通过过将公共商业空空间一定程度的的私密化，提高高了经营空间的的可塑性通过合理的交通通组织形式实现现了商业人流的的有效引入巧妙地利用院宅宅建筑的前庭、、内院、跨院、、回廊以及宅前前、宅间绿地、、广场与室内空空间形成的相互互穿插，使经营营服务活动能够够创造更多的附附加值春风·城市心筑筑——主题院落落商街项目地址：重庆庆市渝北区冉家家坝景观大道旁旁商业定位：时尚尚娱乐、休闲运运动、特色餐饮饮商业体量：1.5万平米左右右天地·十二坊——商街全长1026米，总建筑筑面积17.31万平方米由十二座形态各各异的院景商坊坊构筑而成，每每座商坊规划为为二至四层的建建筑商铺面积积从几十十平至上上千平不不等，可可根据需需要随意意划分停车位：：1000余辆辆是东北首首个集餐餐饮、娱娱乐、文文化、休休闲于一一体的院院景商街街天地·十二坊———天地·十二坊——天地·十二坊——天地·十二坊——设计理念及特点：：将“院景”的概念念引入到商街之中中，是现代商业元元素与中国古老““街坊”文化化的结合。每个商坊既相对独独立，围合成一个