创意园区模式调查专题报告

-.z创意园区模式调查专题报告前言：

本文通过实地调查锦江创意总部基地、青羊创意集中开展区、金牛高科技产业园、武侯创意园、龙潭创意集中开展区等五个大型创意集中开展区后，对目前的创意园区的开发模式、产品模式、运营和盈利模式进展了归纳整理及分析，以便快速、综合的了解目前**市大型创意园区的情况。一、主城区创意园集中开展区根本情况二、创意园区开发模式

从本次调查情况来看，创意园区的开发模式主要分为以下三点：

〔一〕创意地产商开发模式

简单流程：政府供地→开发商→开发工程→招商入驻

代表工程：青羊创意总部基地、青羊绿舟税源总部基地

创意地产商模式是指房地产开发企业在创意集中开展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立工程公司，进展工程内部的道路、绿化、商业娱乐等根底配套设施及办公场所的建立，然后以租赁、出售等方式进展工程的经营管理，然后获取利润。

例如**置信，**较早也较为专业的创意地产开发商，目前主要操作的工程青羊创意总部基地，位于青羊创意集中开展区的核心区域，占地933亩，建筑形态以创意总部大楼为主，辅以灵活分割的小总部创意空间，已经成功引进了包括招商银行、葛洲坝集团等在内的76家优秀企业。而其另外一个工程青羊税源总部基地也已经亮相，近期将开场招商。〔二〕政府独立开发模式

简单流程：政府→投资公司→开发工程→招商入驻

代表工程：西部智谷

此种模式，是指各级政府基于本区域的经济建立、社会开展和市民就业等综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进展建立、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的开展。

此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。

例如西部智谷，由武侯区成立**武侯创意园投资开发**开发建立，定位为知名企业区域经济总部聚集区、技术研发及效劳外包中心、IT软件动漫创意产业园、中小企业创业基地，主要针对高科技类型的企业进展招商。〔三〕综合开发模式

简单流程：政府→投资公司〔管委会〕①→开发工程→招商入驻

②→开发商→开发工程→招商入驻

代表工程：龙潭总部基地

综合运作模式是指对集中创意园区开发模式进展综合运用的创意地产开发模式。

由于创意地产工程具有建立规模大、招商*围广、资金要求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建立开发的进度，还最好有运营创意地产工程的经历保证。因此，单单采用一种开发模式，难以保证建立工程的顺利进展，而且很有可能“烂尾〞。例如龙潭总部基地，在经过整体的规划后，政府成立管委会及相应的招商部门，自己独立开发了东广楼等产业楼。同时，也将园区中的创意用地打造成熟地进展招商入驻，要求入驻企业的投资强度在500万元/亩(含地价)以上，税收30万元/亩·年以上，容积率2.0以上，还要在合同中约定开工时间、建立周期、规*建立条款和违约责任等，对整个园区的建立和档次上进展了约束。目前，已经在其中打造的总部基地有龙潭〔裕都〕总部基地、美国倍科国际新城，中国第二重型机械集团公司等。三、创意园区产品模式〔一〕建筑形态1、别墅式别墅式的创意园区目前在世面比较流行。因其环境较好，占地面积较大，产品的户型较大，因此售价〔租金〕相对较高，而入驻的企业往往都是实力较强的大中型企业。另外一些大型园区中也会存在这些别墅业态的办公楼。从本次调查情况来看，该类产品多集中在青羊区和高新西区的创意园内。

典型代表工程：青羊创意总部基地、西城国际等2、写字楼模式目前市场的大型创意园区中，根本上都包含了小高层/高层写字楼产品。但其所占比例不高。往往是以*大型园区中一个“小组团〞的形式存在，如龙潭创意园区中由**倍科科技**开发的倍科国际新城。与别墅式的办公产品相比小高层或高层的写字楼总价低，面积区间较小，更加适合新兴的中小型企业入驻办公。该类产品零星分布在各个创意园内。典型代表工程：倍科国际新城、IP科技中心等3、工厂式该类产品主要针对一些劳动型的生产加工企业——既生产基地。产品的面积大，环境较好，同时价格相对低廉。目前的武侯创意园和早期的修建的天府软件园中，有大量的此类产品存在。此类产品多为企业自行拿地修建。截止2008年10月，武侯创意园区已累计引进企业328家，其中鞋业企业25家，电子信息类企业103家，机电一体化企业42家，生物工程及制药企业40家，环保新材料企业17家，投资及其它企业101家。其中入园建立产业化生产基地90家，已建成投产企业57家。〔二〕园区功能

1、主要功能——聚合产业群

将假设干同质化的产业聚合到一起，产业间、企业间相互激荡，形成了一系列的产业优势。在产业内，企业之间互动；产业外，企业可以结盟，共同对客户提供产品和效劳。同时，产业集群因享有地理上的优势而有可能获得更便捷的开展。这种产业的群集具有特殊的优势，地理位置接近也许会产生集群间的剧烈竞争，但企业间却可以分享信息资讯，聚合特定的需求，继而降低交易本钱。产业集群也能使一个个孤立的企业从较大规模的经济活动中受益，同时刺激相关产业和后续产业的开展，为产业群的开展创造一个有利的环境。这是创意园最主要，也是最关键的功能。2、辅助功能为片区创收：政府利用创意园的模式和政策上的优势，吸引来自区内/外各地的优质企业进驻，为片区创收任务提供支持。以西部智谷工程为例：未来的西部智谷总占地面积将到达481.5亩，总建筑面积97万平方米，将于2011年前全部建成，预计实现产值超过100亿元，税收超过5亿元。解决就业问题：创意园的建立需要管理，需要人才，企业的进驻带来时机，带来工作，这样的模式有利于解决就业问题，特别是一些大型创意园区，这样的表现尤为突出。以武侯创意园区为例：园区企业将聚集产业岗位15万个，其中技术人才和中高级管理人员2万人以上，并随着园区内商务环境和生活效劳设施的不断完善和提档升级，将真正形成聚集近30万人的科技产业新城区。〔三〕园区配套住宅配套：是专门针对入区企业员工需求打造的配套用房。工程建成后，将有效减轻企业投资配套建立的资金压力，为入区企业员工提供便利的居所。目前将住宅纳为配套设施的创意园区都是体量较大的创意区。如：青羊创意总部基地——青年时尚城另外西部智谷的人才公寓也是为园区工作人员打造——两栋小高层工程。青羊绿舟税源总部基地未来规划中也将出现对外出售的住宅配套。交通配套：创意园大都远离主城区，大局部产业园区的从业人员如何快速迅捷的到达目的地.交通配套显得尤为关键。休闲娱乐配套：无论园区大小，根本上每个园区都拥有自成一体的休闲娱乐配套。差异仅仅在于设施的种类以及场地的大小。〔四〕园区规划总部基地的规划开发特征：占地面积大，功能分区明确，配套完善，开发时间较长。1、青羊创意总部基地创意总部基地：占据青羊创意集中开展区的核心区域，建筑形态以创意总部大楼为主体，辅以灵活分割的小总部工作空间，是以科技研发、高新技术为主的高成长型创意企业的总部聚集地。航空产业区：规划中的航空产业区以新型航空材料研发、新技术研发为主。另外，区域内的精细加工区以高技术含量、高附加值的航空产品、电子信息、机械精细加工为核心的新型创意基地，开展多种周边产业。集中配套区：员工生活集中配套区——时尚青年城，另外，配套区主要包括生活配套、效劳中心、商务中心等配套效劳组成。模具生产加工区：青羊创意集中开展区模具生产加工区以开展模具工程技术中心、模具展示中心等为核心的效劳平台，极大的提升了模具的加工效率。2、青羊绿舟税源总部基地A区：正在规划和设计之中B区：将打造以运动为主，融合休闲、游乐为一体的运动总部公园城，有**市区内最大的GOLF挥杆练习场以及最大规模的网球场中心、羽毛球场、拓展基地和亲子游乐等等C区：中华情总部公园城，园区是以李白的?梦游天姥吟留别?作为文化主线，通过建筑、景观与诗歌的结合打造的一个中华风情公园总部城，整个C区都是以中式古典建筑群落组成D区：是以一个十八杆GOLF球场景观为载体，融合缓丘、绿地、树阵、湖泊等景观元素而修建的一个集办公、休闲、旅游为一体的绿岭总部公园城E区：是**总部公园城，这个区域包括总部办公、湿地公园、高尚住宅、商务配套等功能，同时它拥有一条8.5公里长的沿河景观长廊，这条沿河景观长廊上将呈现六个国家七种不同风情的商业街区3、园区规划总结了解区域产业构造特点，企业开展状况、规模扩*需求等实际情况，在充分调查研究根底上搞好总体布局规划园区建立与城市建立规划结合起来，定位在最具优势的区域，主要安排一些规模较大、科技含量较高、外向型的“龙头〞工程在园区规划建立过程中，按产业布局规律，结合当地经济开展水平，做到“有所为，有所不为〞，合理布局，有效防止重复建立根底设施建立是创意园区开展的根底和前提。把交通、通迅、能源、供排水等根底设施作为园区开发建立的依托〔五〕小结四、创意园区运营盈利模式分析〔一〕创意园区运营模式分析

从本次调查的创意园区运营模式来看，主要采用以下三类运营模式：1、出售\只售不租

开发商完成园区打造后，通过出售的形式转移物业产权；2、出租\只租不售。

开发商长期持有物业产权，以出租的形式进展招商。通常情况下，开发商采用此类模式运营一段时间后，可视市场情况转租为售；3、出售+出租，即可租可售

在开发商推出产品中，会持有局部物业产权，以出租的形式进展招商；而另一局部产品则通过出售的形式进展招商。

从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或分层进展出售或出租，暂无工程整体打包出售或出租。1、出售

对于采用出售运营模式的创意园区，对企业的资金实力、规模等指标具有很高的要求，市场客户面相对较窄，招商周期相对较长，采用此类运营模式的创意园区数量有限。目前，采用此类运营模式的创意园区主要有融智总部创意园、西城国际、青羊创意总部基地3期及慧谷总部办公基地等。2、出租

出租模式的后期回收本钱并实现盈利的周期较长，是对开发商资金链的一种考验。通常情况下，需配合园区其他工程进展操作，对开发商实力具有很大挑战。目前，市场上采取此类运营模式的工程数量比较有限。根据调查，青羊绿舟税源总部基地D区主要采用此类运营模式，而且仅需企业年纳税额在800-1800万元，即有条件免租入住。从该园区整体规划来看，园区将打造聚商务休闲、旅游及住宅于一体的综合性工程，对开发商的实力具有很大挑战。3、出售+出租

出售+出租的运营模式比较灵活，市场客户面相对较广，开发商所面临的压力的相对较小。目前市场上以此类运营模式较为流行。如倍科国际新城、多元总部国际1号、IP科技中心及西部智谷等工程均可租可售。4、运营模式比照分析(二〕创意园区盈利模式分析

本次调查的创意园区盈利模式主要有三大类：一、开发商投资完成厂房、办公等园区物业的修建，通过统一招租的形式，将厂房及办公物业出租或出售，进而实现盈利目的；二、开发商获得土地后，完成土地的根底设施建立，以及工程的整体包装推广，然后局部或整体转让土地，通过土地溢价的方式来实现盈利目的；三、开发商通过向入住园区的企业提供*些效劳，以效劳费的形式实现盈利目的，如物业管理费等。

除以上三大主要模式外，近期即将上市的位于青羊创意集中开展区的青羊绿舟创意园D区绿岭总部公园城推出新的运营模式——免租入住，企业仅需每年缴纳税收800-1800万元，既有条件入住。根据园区规划，青羊绿舟创意园聚办公、商务休闲及居住于一体，工程免租金入住的招商方式主要以提高工程档次，提升区域市场竞争力为目的，而工程本身的盈利主要来自园区后期的商务休闲及住宅工程。六、总结从本次调查的情况来看，由于创意用地本钱较低，盈利模式多样，因此创意园区正一个个的蓬勃开展。目前大局部创意工程都位于各个新兴开发区，对环境和配套的打造方面力度较大，虽然销售周期很长，但普遍入驻率偏高，创意地产的开展现状较好。创意园区模式情况创意园区开发模式开发模式分为创意地产商开发模式、政府独立开发模式、综合开发模式。这三种模式都有政府参与，只是政府的参与力度有所不同，总的来说，由于创意地产在政策和税收扶持方面具有特殊性，决定了政府在创意地产开发中占有举足轻重的作用，由此可见无论是采用那种开发模式，开发企业都无法脱离政府。创意园区产品模式虽然创意园区的各种产品构成复杂，在建筑类型、园区功能、园区配套和园区规划上都有不同。但总的来看，在借鉴了国际经历以后，目前**创意地产产品模式的开展方向在逐渐向专业型低密度景观园区开展，创意园区的规划更为科学，园林景观更加美观、配套设施更为齐全，园区的功能也更为专业化，与其针对的产业构成之间的联系也更为严密。创意园区运营盈利模式目前的创意园区运营模式相比照拟简单，分为出租\只租不售、出售\只售不租以及可租可售。不过盈利模式则有了创新，不再仅仅局限于租金和销售利润，土地溢价、后期效劳费、配套产业经济也成为重要的创收来源。创意园区开展现状从本次调查来看，目前的创意园区虽然销售周期较长，但已售工程的入驻率普遍较高。原因主要有以下几点。环境好目前的创意园区规模通常较大。规模化的产业集群促使较多的企业开场特别关注新型创意园，各个开发企业也借鉴了很多国外的经历，将园区打造成了低密度的景观园区，加上完善的配套和细