房地产企业涉税处理难点

房地产企业涉税处理热点及难点分析2023/3/21

介绍内容房地产业企业所得税与土地增值税比较房地产业热点、难点问题涉税分析2023/3/21第一部分：

企业所得税与土地增值税比较一、年度汇算清缴和项目清算的差异二、应税收入差异三、开发成本差异四、开发费用差异2023/3/21一、年度汇算清缴和项目清算的差异

企业所得税：按年度进行汇算清缴。完工前开发产品预售收入，按规定的预计毛利率预计毛利额计入当期应纳税所得额缴纳年度企业所得税，而不是预缴税款。土地增值税实行的是项目单位清算，清算之前属于预缴税款。清算可能跨几个年度当开发项目达到（国税发[2009]91号）第九条、十条清算条件时，再进行清算。2023/3/21（一）应税收入的范围不同《企业会计准则》：销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。土地增值税：仅限于与销售不动产和转让土地使用权有关的销售转让收入。企业所得税：销售货物收入、提供劳务收入；转让财产收入；股息、红利等权益性投资收益；利息收入；租金收入；特许权使用费收入；接受捐赠收入和其他收入。财政补贴收入处理？二、应税收入差异2023/3/21企业所得税处理：国税发[2009]31号文第六条:企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。例题:房地产企业如何进行企业所得税预缴和汇缴？

（二）收入确认时间不同2023/3/21国税发[2009]31号第三条：除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。（国税函[2010]201号）房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。开发产品完工的条件2023/3/21土地增值税收入分为清算前收入、清算时收入和清算后收入，清算前的收入要按照规定预缴税收；清算时的收入需要计算项目全部应纳税额，将前期预缴税收减除，结清清算税款；清算后的收入按规定直接计算缴纳土地增值税。2023/3/21不同方式下的开发产品销售收入的确认国税发[2009]31号文第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的（二）采取分期收款方式销售开发产品的（三）采取银行按揭方式销售开发产品的（四）采取委托方式销售开发产品的（三种）2023/3/21三、开发成本的差异(一)开发成本组成内容四类成本：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本。会计核算：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费。(6项)企业所得税:国税发[2009]31号文27条(6项)土地增值税：取得土地使用权所支付的金额

+房地产开发成本(6项)对照表2023/3/21成本、费用核算算程序销售时扣除2023/3/15成本、费用扣除的的税务处理计税成本的核算过过程各项开发支出期间费用开发成本间接成本共同成本直接成本归集归集归集分配分配直接计入成本核算对象的开发成本结转开发产品已销产品未销产品主营业务成本结转各项开发支出期间费用开发成本间接成本共同成本直接成本归集归集归集分配分配直接计入成本核算对象的开发成本结转开发产品已销产品未销产品主营业务成本结转各项开发支出期间费用开发成本间接成本共同成本直接成本归集归集归集分配分配直接计入成本核算对象的开发成本结转开发产品已销产品未销产品主营业务成本结转各项开发支出期间费用开发成本间接成本共同成本直接成本归集归集归集分配分配直接计入成本核算对象的开发成本结转开发产品已销产品未销产品主营业务成本结转2023/3/15(二)计税成本支出的内内容（1）土地征用费及拆拆迁补偿费（2）前期工程费（3）建筑安装工程费费为取得土地开发使使用权而发生的各各项费用，主要包包括土地买价或出让金金、大市政配套费、、契税、耕地占用用税、土地使用费费、土地闲置费、土地变更用途和和超面积补交的地地价及相关税费、、拆迁补偿支出、、安置及动迁支出出、回迁房建造支支出、农作物补偿偿费、危房补偿费费等。指项目开发前期发发生的水文地质勘勘察、测绘、规划划、设计、可行性性研究、筹建、场场地通平等前期费费用。指开发项目开发过过程中发生的各项项建筑安装费用。。主要包括开发项目建筑工程程费和开发项目安安装工程费等。国税函〔2010〕220号文：不得在清算算土地增值税时扣扣除土地增值税:单独列计2023/3/15（4）基础设设施建设设费（5）公共配配套设施施费（6）开发间间接费指开发项项目在开开发过程程中所发发生的各各项基础础设施支支出，主主要包括括开发项项目内道道路、供供水、供供电、供供气、排排污、排排洪、通通讯、照照明等社社区管网网工程费费和环境境卫生、、园林绿绿化等园园林环境境工程费费。指开发项项目内发发生的、、独立的的、非营营利性的的，且产产权属于于全体业业主的，，或无偿偿赠与地地方政府府、政府府公用事事业单位位的公共共配套设设施支出出。不能有偿偿转让为直接组组织和管管理开发发项目所所发生的的，且不不能将其其归属于于特定成成本对象象的成本本费用性性支出。。主要包包括管理理人员工工资、职职工福利利费、折折旧费、、修理费费、办公公费、水水电费、、劳动保保护费、、工程管理理费、周转房房摊销以以及项目营销销设施建建造费等。土地增值值税:销售费用用土地增值值税:管理费用用资本化利利息支出出2023/3/15（三）成成本核算算对象与与清算项项目的差差异分析：开开发小区区内有住住宅、别别墅、商商铺和配配套设施施，需要要分别计计算可售售面积单单位成本本吗？企业所得得税:按六项原原则划分分成本对对象进行行核算。。成本对象象由企业业在开工工之前合合理确定定,并报主管管税务机机关备案案。土地增值值税清算算以国家有有关部门门审批的的房地产产开发项项目为单单位进行行清算，，对于分分期开发发的项目目，以分分期项目目为单位位清算。。开发项目目中同时时包含普普通住宅宅和非普普通住宅宅的，应应分别计计算增值值额.赣地税发发〔2008〕76号（2008.6.3以后）2023/3/15（四）共共同成本本间接成成本计算算分摊方方法差异异企业所得得税:占地面积积法、建建筑面积积法、直直接成本本法和预预算造价价法。土地成本本一般按按占地面面积法进进行分配配；单独作为为过渡性性成本对对象核算算的公共共配套设设施开发发成本,应按建筑筑面积法法进行分分配；借款费用用按直接接成本法法或按预预算造价价法进行行分配；；其他成成本项目目的分配配法由企企业自行行确定。。2023/3/15土地增值税税项目清算算清算单位共共同负担的的扣除项目目分摊方法法相对简单单，且可由由纳税人自自行选择。。纳税人成片片受让土地地使用权后后，分期分分批开发、、转让房地地产的，其其扣除项目目金额的确确定，可按按转让土地地使用权的的面积占总总面积的比比例计算分分摊，或按按建筑面积积计算分摊摊，也可按按税务机关关确认的其其他方式计计算分摊。。赣地税发〔2008〕76号（2008.6.3以后）对纳税人建建造既有住宅又有非住宅的综合楼（（或连体楼楼），其发发生的资金金费用按照照下列原则则分摊：1、纳税人取取得土地使使用权所支支付的①地价款和按国家统统一规定交交纳的、②有关费用及土地征用和和③拆迁补偿费费，分别按纳纳税人取得得的普通住宅、其他类型的的房地产的销售收入入进行分摊摊。2、纳税人发发生的其它它费用，按按单位建筑筑面积分摊摊。例题分析(连体楼土地地增值税计计算)2023/3/15例：某房地地产公司开开发连体楼楼一幢，总总建筑面积积为10000平方米（假假设与可售售面积一致致），公司司以该幢楼楼为成本核核算对象。。其中一至至四层为写写字楼，建建筑面积为为4000平方米，平平均售价为为1万元/平方米，销销售收入为为4000万元；五至至十层为普普通住宅，，建筑面积积为6000平方米，平平均售价为为0.4万元/平方米，销销售收入为为2400万元，总销销售收入为为6400万元。连体楼土地地总成本为为1000万元，房地地产开发总总成本为2000万元，房地产开发发费用为土土地成本和和开发成本本的10%，与转让房房地产有关关的税金只只考虑营业业税、城建建税、教育育费附加、、地方教育育费附加，，为销售收收入的5.6%。请计算土地地增值税。。2023/3/15(五)预提费用的差异异国税发[2009]31号第三十二条：除以下几项项预提（应付））费用外，计税税成本均应为实实际发生的成本本。（1）出包工程未最最终办理结算而而未取得全额发发票的，在证明明资料充分的前前提下，其发票票不足金额可以以预提，但最高高不得超过合同同总金额的10％。（2）公共配套设施施尚未建造或尚尚未完工的，可可按预算造价合合理预提建造费费用。此类公共共配套设施必须须符合已在售房房合同、协议或或广告、模型中中明确承诺建造造且不可撤销，，或按照法律法法规规定必须配配套建造的条件件。（3）应向政府上交交但尚未上交的的报批报建费用用、物业完善费费用可以按规定定预提。物业完完善费用是指按按规定应由企业业承担的物业管管理基金、公建建维修基金或其其他专项基金。。土地增值税清算算:国税发〔2006〕187号第四条第（四四）项规定，房房地产开发企业业的预提费用，，除另有规定外外，不得扣除。。2023/3/15四、开发费用的的差异（一）期间费用用差异企业所得税：管理费用、销销售费用和财务务费用按照实际际发生金额据实实扣除，除不符符合税法规定范范围和标准的外外，不需要进行行纳税调整。土地增值税清算算：开发费用不再按按年度汇总计算算，而是按照一一定方法和比例例计算扣除。国税函〔2010〕220号第三条2023/3/15（二）房地产产企业利息费费用的税务处处理企业所得税的的处理在房地产完工工前，应计入入有关房地产产的开发成本本在房地产完工工后，应计入入财务费用，，对已在开发发成本列支的的借款费用不不能再从财务务费用中重复复税前扣除。。《国家税务总局局关于企业所所得税若干问问题的公告》（2011年第34号）:金融企业的同同期同类贷款款利率的规定定2023/3/151、企业向个人的借借款利息支出房地产企业会税处处理热点及难点分分析（上饶20121123）/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E5%BB%BA%E5%AE%89%E7%9B%B8%E5%85%B3%E7%A8%8E%E6%94%B6%E6%94%BF%E7%AD%96/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E7%9B%B8%E5%85%B3%E7%A8%8E%E6%94%B6%E6%94%BF%E7%AD%96/%E4%BC%81%E4%B8%9A%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E/2009777%E5%9B%BD%E5%AE%B6%E7%A8%8E%E5%8A%A1%E6%80%BB%E5%B1%80%E5%85%B3%E4%BA%8E%E4%BC%81%E4%B8%9A%E5%90%91%E8%87%AA%E7%84%B6%E4%BA%BA%E5%80%9F%E6%AC%BE%E7%9A%84%E5%88%A9%E6%81%AF%E6%94%AF%E5%87%BA%E4%BC%81%E4%B8%9A%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E%E7%A8%8E%E5%89%8D%E6%89%A3%E9%99%A4%E9%97%AE%E9%A2%98%E7%9A%84%E9%80%9A%E7%9F%A5.doc一、企业向股东或或其他与企业有关联关系的自然然人借款的利息支出，，应根据《企业所得税法》第四十六条及（财税[2008]121号）规定的条件，计算算企业所得税扣除除额。

二、企企业向除第一条规规定以外的内部职工或或其他人员借款的的利息支出，其借款情况同时符符合以下条件的，，其利息支出在不不超过按照金融企业同期同类类贷款利率计算的数额的部分分，根据税法第八八条和税法实施条条例第二十七条规规定，准予扣除。。

（一）企企业与个人之间的的借贷是真实、合法、有效效的，并且不具有非非法集资目的或其其他违反法律、法法规的行为；（（二）企业与与个人之间签订了了借款合同。2023/3/152、企业投资资者投资未未到位而发发生的利息息支出房地产企业业会税处理理热点及难难点分析（（上饶20121123）/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E5%BB%BA%E5%AE%89%E7%9B%B8%E5%85%B3%E7%A8%8E%E6%94%B6%E6%94%BF%E7%AD%96/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E7%9B%B8%E5%85%B3%E7%A8%8E%E6%94%B6%E6%94%BF%E7%AD%96/%E4%BC%81%E4%B8%9A%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E/2009312%E5%9B%BD%E5%AE%B6%E7%A8%8E%E5%8A%A1%E6%80%BB%E5%B1%80%20%E5%85%B3%E4%BA%8E%E4%BC%81%E4%B8%9A%E6%8A%95%E8%B5%84%E8%80%85%E6%8A%95%E8%B5%84%E6%9C%AA%E5%88%B0%E4%BD%8D%E8%80%8C%E5%8F%91%E7%94%9F%E7%9A%84%E5%88%A9%E6%81%AF%E6%94%AF%E5%87%BA%E4%BC%81%E4%B8%9A%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E%E5%89%8D%E6%89%A3%E9%99%A4%E9%97%AE%E9%A2%98%E7%9A%84%E6%89%B9%E5%A4%8D.doc凡企业投资资者在规定定期限内未未缴足其应应缴资本额额的，该企企业对外借借款所发生生的利息，，相当于投投资者实缴缴资本额与与在规定期期限内应缴缴资本额的的差额应计计付的利息息，其不属属于企业合合理的支出出，应由企企业投资者者负担，不不得在计算算企业应纳纳税所得额额时扣除。。公式为：企业每一计计算期不得得扣除的借借款利息＝＝该期间借借款利息额额×该期间未缴缴足注册资资本额÷该期间借款款额企业一个年年度内不得得扣除的借借款利息总总额为该年年度内每一一计算期不不得扣除的的借款利息息额之和。。2023/3/153、企业关关联方利利息支出出税前扣扣除标准准财税〔2008〕121号一、在计计算应纳纳税所得得额时，，企业实际支付付给关联方方的利息息支出，，不超过过以下规规定比例例和税法法及其实实施条例例有关规规定计算算的部分分，准予予扣除，，超过的的部分不不得在发发生当期期和以后后年度扣扣除。企企业实际际支付给给关联方方的利息息支出，，除符合本本通知第第二条规规定外，，其接受关关联方债债权性投投资与其其权益性性投资比比例为：：（（一））金融企企业，为为5：1；（二）其其他企业业，为2：1。二、企业业如果能能够按照照税法及及其实施施条例的的有关规规定提供供相关资资料，并并证明相关关交易活活动符合合独立交交易原则则的；或者者该企业的实实际税负负不高于于境内关关联方的，其实实际支付给境境内关联联方的利息支支出，在在计算应应纳税所所得额时时准予扣扣除。《特别纳税税调整实实施办法法（试行行）》国税发〔2009〕2号第八十五五、八十十六条：：如何计算算关联债债资比例例2023/3/15土地增值值税的处处理《关于土地地增值税税清算有有关问题题的通知知》（国税函函[2010]220号）第三三条规定定，房地地产开发发费用的的扣除问问题：（（1）财务费费用中的的利息支支出，凡凡能够按按转让房房地产项项目计算算分摊并并提供金融机构构证明的，允许许据实扣扣除，但但最高不不能超过过按商业银行行同类同同期贷款款利率计算的金金额。（（2）凡不能能按转让让房地产产项目计计算分摊摊利息支支出或不不能提供供金融机机构证明明的，房地产开开发费用用在按““取得土土地使用用权所支支付的金金额”与与“房地地产开发发成本””金额之之和的10%以内计算算扣除。。（3）房地产产开发企企业既向向金融机机构借款款，又有有其他借借款的，，其房地地产开发发费用计计算扣除除时不能能同时适适用本条条（1）、（2）项所述两种种办法。（4）土地增值税税清算时，已已经计入房地地产开发成本本的利息支出出，应调整至至财务费用中中计算扣除。。《关于土地增值值税一些具体体问题规定的的通知》（财税字〔1995〕〕第048号）第八条规规定，对于超过贷贷款期限的利利息部分和加加罚的利息不不允许扣除。。2023/3/15第二部分房房地产业热点点、难点问题题涉税处理一、房地产企业代代收费用的税税收处理分析析二、房地产企业与与业主间违约约赔偿金的税税务处理三、房地产企业视视同销售的税收处理分析析四、合作建房的税税收处理分析析五、转让车库（车车位）的税收处理分析析六、售楼处的税收收处理分析七、“甲供材”业业务的税收收处理分析八、如何取得合法法有效的票据据2023/3/15一、房地产企企业代收费用用的税收处理理分析【例】A房地产开发公公司2010年取得售房收收入5800万元，其中，，使用电视台台票据代收有有线电视安装装费10万元。另外，，其他应付款款账簿记载着着用房地产开开发公司的售售房发票为市市建委代收的的房屋维修基基金145万元和用供暖暖公司的发票票代收的取暖暖费90万元。1、营业税：《营业税暂实实施细则》第十三条国税发[2004]69号：住房专专项维修基基金免征营营业税2、企业所得得税国税发〔2009〕31号第五条、第第十六条3、土地增值值税《关于印发〈土地增值税税清算鉴证证业务准则则〉的通知》（国税发〔2007〕132号）第二十十五条：应区分不同同情形分别别处理：2023/3/15二、房地产企业业与业主间违约约赔偿金的处理理（一）房地产企企业收取业主违违约金。《关于营业税若干干政策问题的通通知》（财税[2003]16号）：应并入营业额中中征收营业税。。（二）个人在购购房时从房产公公司取得的违约约金或赔偿金《国家税务总局关关于个人取得解解除商品房买卖卖合同违约金征征收个人所得税税问题的批复》（国税函[2006]865号：应按照“其他所所得”应税项目目缴纳个人所得得税，税款由支支付违约金的房房地产公司代扣扣代缴思考：与特指的的情况不一致，，怎么办？2023/3/15三、房地产企业业视同销售的税收处理分析1、营业税细则第五条：细则第二十条2、企业所得税国税发[2009]31号第七条3、土地增值税国税发〔2006〕187号企业所得税和会会计对资产视同同销售处理的异异同比较2023/3/15（一）以以房抵债债的税务务处理例：某房房地产开开发公司司欠施工工企业工工程款1200万元。经经双方协协商，施施工企业业同意房房地产开开发公司司以商品品房抵顶顶工程款款。商品品房公允允价值1000万元，开开发成本本800万元。假假设未达达土地增增值税清清算条件件，土地地增值税税预征率率1%。（1）会计处处理（以以《企业会计计制度》为例）（2）企业所所得税处处理：房地产开开发企业业以商品品房抵顶顶债务，，应当以以公允价价值为计计税依据据，视同同销售进进行所得得税处理理，同时时确认债债务重组组所得。。2023/3/15（二）以以开发产产品对外外投资的的税务处处理例：甲房房地产开开发公司司与乙商商业股份份有限公公司合资资成立A超市，合合作方式式为利益益共享，，风险共共担。甲甲公司以以开发产产品（商商场）出出资，开开发产品品账面价价值8000万元，公公允价值值10000万元，甲甲公司出出资额占占A超市注册册资本的的50%。1、营业税税：不征财财税[2002]191号收取固定定利润的的，征收收国税税函发［［1997］490号2、企业所所得税：国税发[2009]31号视同销销售3、土地增增值税：财税〔1995〕48号、财税税〔2006〕21号4、印花税税：财税[2006]162号5、契税：：被投资人人2023/3/15（三）回迁房的税收处理分析拆迁补偿:产权调换、作价补补偿1、企业所得税：国税发[2009]31号文件第七条：视视同销售。2、土地增值税：国税函〔2010〕220号：房地产企业用用建造的本项目房房地产安置回迁户户的，安置用房视视同销售处理，按按(国税发〔2006〕187号）确认收入。“拆一还一”：按按公允价值对所还还原的商品房视同同销售确认收入，，同时以相同金额额确认作为房地产产开发计税成本的的拆迁补偿费。3、营业税处理：《关于个人销售拆迁迁补偿住房征收营营业税问题的批复复》（国税函〔2007〕768号）：销售不动产纳税义务发生时间间：办理交接手续时时1：1部分：（国税函发〔1995〕549号）外商投资企业超出部分：《营业税暂行条例实实施细则》第二十条2023/3/15案例分析A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面面积21000平方米，住宅建筑筑面积为31900平方米，可供销售售面积29000平方米，其中用于于安置回迁户村民的的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使使用。该项目于2009年5月完工。2009年9月开始与被拆拆迁户办理理交接手续续的回迁房房面积共7900平方米。2010年1月正式对外外销售，并并于当月全全部销售完完毕。该公公司同期同类房房地产的平平均价格为为7000元/平方米，取得销售收收入14770万元（21100平方米×7000元/平方米）。。2010年1月,该项目工程程已竣工决决算，开发成本为为6000万元。其中，土地征用费费及拆迁补补偿费为零零，前期工程费费700万元，建筑筑安装工程程费3200万元，基础础设施建设设费1600万元，公共共配套设施施费200万元，开发发间接费300万元。向某公司借借款的利息息400万元（假定不超超过金融企企业同类同同期贷款利利率），但但没有按照照项目进行行分配，利利息依据没没有银行的的利息票据据。(只考虑营业业税及附加加、企业所所得税、土土地增值税税）2023/3/15四、合作建建房的所得得税处理(一)以物易物（1）土地使用用权和房屋屋所有权交交换，双方方都取得部部分房屋的的所有权区分：“立项”-土地使用权权的权属-新建房屋所所有权一是出地方方立项（非合作建建房）二是出资方方立项三是双方联联合立项（例一）（2）以出租土土地使用权权为代价换换取房屋所所有权。(二)甲方以土地地使用权,乙方以资金金合股，成成立合营企企业(例二)2023/3/15案例分析一一：双方联合立立项鸿宇置业公公司受资金金影响，无无力自主开开发鸿宇商商务大厦项项目，遂于于2009年1月与天峰房地地产公司签签订合作开开发协议，，协议约定定由鸿宇公司提提供土地使使用权，天峰公司提提供开发资资金，双方不主主张另成立立合营项目目公司，开开发项目由由鸿宇公司司与天峰公公司共同立项报报建，项目建成成后双方五五分成。土地使用权权已办理变变更登记。2011年2月，鸿宇商商务大厦竣竣工验收，，鸿宇公司司分得的房房产用于自自营出租，，天峰公司司分得的房房产用于对对外出售。。鸿宇公司该该项目土地受让成成本为30000万元，2009年1月公允价值值为50000万元，2011年2月账面价值为为28400万元。天峰公司投投入资金40000万元，其中中建房支出31000万元。2011年2月，鸿宇商务务大厦不含含土地使用用权的市场公允价价值为68000万元，天峰公司司分得房产产的出售收收入为70000万元。2023/3/15案例分析二：：2010年，A公司以现金3000万元、张先生以现金3000万与M房地产公司合合资开发位于于省内D市一小区项目目，未成立独独立法人公司司，而是设立立了M房地产公司D市分公司进行行开发经营。。合同约定待待项目完工后后，双方按照照25%：25%：50%的比例来分配配项目利润，，2011年项目销售完完毕，A公司和张先生生从项目中各各分得利润6000万元。M公司已按销售售收入核定征征收企业所得得税。请问：(1)A公司和张先生生如何进行税税务处理？(2)M房地产公司接接受投资款，，如何进行账账务处理？分分配利润时，，又如何进行行账务处理？？2023/3/15五、转让车库库（车位）的的所得税处理理例：甲房地产产开发公司开开发A居民小区。在在小区内地上上部分单独建造汽车库10000平米，建造成成本6000万元，销售后后取得销售收收入9000万元。在小区区内将地下人防工程程改造为汽车车停车位，该人防工程程建造成本25000万元，销售停停车位20年的使用权，，取得营业收收入5000万元。（一）转让单单独建造的有有产权的车库库的税务处理理房地产开发企企业转让单独独建造的拥有有产权的车库库，应当按照照销售开发产产品进行企业业所得税处理理。房地产开发企企业单独建造造的拥有产权权的车库、车车位，其成本本应当单独核核算，在确认认开发产品销销售收入后，，其成本作为为销售成本在在税前扣除。2023/3/15（二）转让利利用人防工程程改造的汽车停车位的税务处理企业所得税：：取得的收入应应当征收企业业所得税，其其建造成本作作为公共配套套设施费进行行企业所得税税处理1、2011年以前：《关于营业税若若干政策问题题的批复》（国税函[2005]83号）房产税：从租12%，财税[2005]181号土地使用税：已入商品房房每套面积，，不征收土地地使用税土地增值税：：未发生产权转转移，不征收收土地增值税税。2011年第2号公告：国税税函[2005]83号全文废止。。2023/3/152、2011年以后：转让人防设施如如何进行税务处处理？国家税务总局发发布日期：2011年02月11日问题内容：公司司整体转让一处处商业房产（商商业房产上面还还有住宅，不在在转让资产之内内），包括地下下停车位（地下下停车位属于人人防设施，无房房产证），请问问，其中地下停停车位转让收入入需不需要缴纳纳土地增值税，，受让方是否要要缴纳契税？如如不需要缴纳，，如何确定停车车位部分的转让让收入才符合税税收政策，还会会涉及哪些税种种？回复：房地产企业出售售的地下停车位位，以转让有限限产权或永久使使用权方式销售售建筑物，视同同销售建筑物。。对取得销售收收入应缴纳营业业税、土地增值值税、企业所得得税。受让方不不能办理车位产产权手续，不需需要缴纳车位契契税。2023/3/15售房部、样板房房---项目营销设施（一）以租入房房屋作为售楼处处的税务处理1、企业所得税支付的租赁费作作为销售费用售楼处装修费用用应当作为长期待摊费用，按照租赁期限进行摊销。2、土地增值税：房地产开发费费用（销售费用）六、售楼处的税收处理分析2023/3/15（二）以专门建建造的房屋作为为售楼处的税务务处理开发小区内、主主体外修建临时时性建筑物1、企业所得税:国税[2009]31号第二十七条：：“开发间接费费——项目营销设施””。2、土地增值税：：不作为开发间接接费用，不可以以计入开发成本本并在土地增值值税清算时扣除除。3、房产税:（财税地字〔1987〕第003号）、（财税地字〔1986〕第008号）第二十一条、、（财税[2010]121号）第三条应当自建造完毕毕次月起缴纳房房产税只有建造成本，，没有包括土地地成本,在计算房产税时时要纳税调整。。2023/3/15案例分析：2011年6月，A房地产公司取得得某市一宗土地地使用权后进入入立项开发，容容积率2.0，的土地成本2000元/㎡，先期投入建造造售楼部2000㎡，占地面积1000㎡，建造成本340万元，样板间400㎡，占地面积200㎡，建造成本50万元。请计算售售楼部和样板间间应交的房产税税。2023/3/15（三）利用开发发商品房装修、、装饰后使用的的售楼处1、企业所得税：国税发[2009]31号-开发间接费用2、土地增值税：：销售的，作为““建安费”作为固定资产自自用或出租的，，应计入固定资资产价值，其折折旧作为期间费费用3、房产税：《关于房产税、城城镇土地使用税税有关政策规定定的通知》（国税发[2003]89号）规定，房地地产开发企业自自用、出租、出出借本企业建造造的商品房，自自房屋使用或交交付之次月起计计征房产税和城城镇土地使用税税。2023/3/15（四）利用小区内内的配套设施装修修作为售楼处1、企业所得税：不能有偿转让的公公共配套设施，符符合国税发[2009]31号文件第十七条第第一款的规定计入入公共配套设施费费未来出售转让的公公共配套设施，符符合国税发[2009]31号文件第十七条第第二款的规定，则则将该会所视为独独立的开发产品和和成本计算单位。。如果该会所属企业业自用，则成本通通过“在建工程””归集，完工后，，转入“固定资产产”或“投资性房房地产”科目。2、土地增值税：建成后产权属于全全体业主所有的，，其成本、费用可可以扣除。建成后无偿移交给给政府、公用事业业单位用于非营利利性社会公共事业业的，其成本、费费用可以扣除建成后有偿转让的的，应计算收入，，并准予扣除成本本、费用。3、房产税：国税发[2003]89号2023/3/15七、“甲供供材”业业务的税收收处理分析析1、第一种形形式（包工工包料）甲甲控材，可可能有两种种方式：一是材料提提供方将发发票直接开开给施工方方，建设方方不作材料料的购进、、领用处理理。建设方方以工程总总价款作为为建筑安装装工程费记记入开发成成本二是材料提提供方将发发票开给建建设方，再再由建设方方将材料交交给施工方方。建设方方作材料的的购进领用用处理，发发出的材料料不能记入入开发成本本。例1施工方开给给建设方的的发票中，，都包括工工程所用材材料的价款款在内。2、第二种形形式（包工工不包料））的甲供材材：主要材料由由建设方采采购，购料料发票由材材料供应商商直接开给给建设方，，材料由建建设方直接接计入开发发成本。施工方开给给建设方的的发票中，，不包括工工程所用材材料的价款款在内。建设方记入入开发成本本的建筑安安装工程费费由施工方方开具的发发票和甲供供材两部分分构成。例22023/3/15例：乙工程程公司与甲甲房地产开开发公司签签订工程承承包合同，，为甲公司司修建天下下花园小区区。工程总总预算75462万元，其中中：直接工工程费62535万元，间间接费5342万元，计计划利润润5097万元，税税金2488万元。（（假定工工程决算算和预算算相同））第一种情情形：如果乙公公司与甲甲公司签签订的是是包工包包料合同同，但工工程所用用主要材材料（价价款5641万元）由由甲公司司提供。。甲公司司购进材材料时，，供应商商将发票票开具给给甲公司司。甲公公司给乙乙公司发发出材料料时，材材料作价价7000万元，填填制领料料单，作作领用材材料处理理。2023/3/15第二种情情形：如果乙公公司与甲甲公司签签订的是是包工不不包主要要材料的的合同，，工程所所用主要要材料（（价款5641万元）由由甲公司司提供。。甲公司司购进材材料时，，供应商商将发票票开具给给甲公司司，甲公公司作购购进处理理。甲公公司给乙乙公司发发出材料料时，作作领用处处理。要求：（1）乙公司司和甲公公司的会会计处理理；（2）计算乙乙公司和和甲公司司应纳的的流转税税。（3）说明乙乙公司应应当如何何给甲公公司开具具建筑劳劳务发票票。2023/3/15八、如何何取得合合法、有有效的凭凭证？《税收征管管法》第十九条条规定，，纳税人人、扣缴缴义务人人按照有有关法律律、行政政法规和和国务院院财政、、税务主主管部门门的规定定设置账账簿，根根据合法法、有效效凭证记记账，进进行核算算。一是凭证要真真实，即能够够提供证证明有关关支出确确属已经经实际发发生的适适当凭据据；二是凭证要合合法，应该根根据税收收的法律律、行政政法规的的规定和和国务院院财政、、税务主主管部门门的规定定据以确确认的凭凭证，其其他法规规规定与与税收法法规规定定不一致致的，以以税收法法规规定定为准。。2023/3/15（一）合法有有效凭证的内内容《营业税暂行条条例实施细则则》（1）支付给境内内单位或者个个人的款项，，且该单位或或者个人发生生的行为属于于营业税或者者增值税征收收范围的，以以该单位或者者个人开具的发票为合法有效凭凭证；（2）支付的行政政事业性收费费或者政府性性基金，以开开具的财政票据为合法有效凭凭证；例如路政管理理部门收取的的养路费开具具的行政事业业性收据则为为合法凭证；；（3）支付给境外外单位或者个个人