某地产集团质量实测操作指引解读

《集团在建产品质量实测操作指引（A5版）》解读工程管理部21-3月-231目录

历史回顾1

聚焦目标2

评测类别

3

实测指标

4

观感指标

5

安全文明

7

发展方向

8

规定动作

618-3月-232一、历史回顾2009年2月3日：2009年3月6日：《产品质量评估管理理办法（试行）》（A/0版），建立了以质质量合格率和质量量风险两大评价指指标的产品质量评评估体系。发布《产品质量实测操作作指引（试行）》（A/0版）。发布《产品质量评估管理理办法（试行）》（A/1版）、《产品质量实测操作作指引（试行）》（A/1版），增加渗漏、、裂缝（空鼓）、、防水实测指标。。2009年6月22日：发布《产品质量实测操作作指引（试行）》（A/2版），增加给水管管、电线管预留预预埋实测指标。2009年7月27日：2010年2月22日：发布《产品质量实测操作作指引（试行）》（A/3版），结合集团技技术标准，取消、、调整和增加了部部分实测指标。2010年5月18日：发布《产品观感质量评分分表》，将观感质量纳入入评分体系。2011年2月18日：发布《产品质量实测操作作指引》（A4版），限制了违规规行为。2011年7月5日：发布《产品观感质量评分分表（A1版）》，对观感质量评分分体系更加聚焦问问题和缺陷2012年1月19日：发布《产品质量实测操作作指引（A5版）》，聚焦定尺加工、、观感质量、质量量通病、安全文明明，增加了管理的的规定动作、安全全生产等评价指标标18-3月-233二、聚焦目标生产安全质量管理框架架常态化合格率率100%文明环保科学的计划管管理无质量通病卓越的住宅性性能超客户预期交交付观感建筑、结构安安全合理工序时间间采购与生产匹匹配设计一次定型型工程策划、效效率、穿插作作业杜绝渗漏无裂缝少空鼓无观感缺陷标准执行无后期拆改造造成的隐患工艺节点设计选型观感标准定尺加工四化管理单工序流水细部与收口无功能缺陷户型合理空间利用高效效节能环保优异物理性能能高居住舒适性性……………………工业化、技术术创新、工艺艺改进高质量住宅产产品18-3月-234二、聚焦目标聚焦目标：杜绝渗漏、空鼓鼓/开裂的系统性质质量问题尺寸精度控制，，（取消或减少少湿作业）装修部品定尺加加工装修交付观感提提升，装修房、、共用空间、园园林景观管理动作规范化化、标准化安全零容忍文明施工常态化化18-3月-235三、评测体系定量指标实测合格率(65%)规定动作合格率率(20%)安全文明实测合合格率（单独计分）观感质量合格率率(15%)土建（10％）装修（80％）四化管理（20％）园林（10％）安全生产合格率率（60%）计划管理（15％）工序管理（15％）文明施工合格率率（40%）空鼓、开裂类渗漏类定尺加工类观感变更管理（15%）防渗漏管理（35%）基础质量生产保障规定动作客户视角安全生产18-3月-236四、实测指标总则：增加常态原则、公公正原则，严禁停停工迎检、触犯底底线的行为。增加了创新节点的的评分方法，鼓励励从系统上解决问问题。增加了禁止性做法法等的扣减方法，，严厉处罚隐瞒、、作假、系统性质质量问题。增加了部分指标的的生效时间。“对于本次新增的涉涉及图纸设计的相相关评测内容，原原则上适用于自2012年5月1日之后通过开工审审批的项目”实测指标：18-3月-237四、实测指标—砼混凝土结构截面尺寸偏差，顶板水平度极差，楼板厚度偏差，施工控制线设置无变化，按照原来操作模式表面平整度增加取消抹灰层的取点要求，增加至135点垂直度增加取消抹灰层和门洞口的要求，增加至75点轴线偏差控制新增实测指标共12点表面平整度[0，8]mm2060任选长边墙两面中的一面作为1个检测区。当所选墙长度小于3米时，同一面墙4个角（顶部及根部）中，取左上及右下2个角。按45度角斜放靠尺，累计测2次表面平整度,这2个实测值分别作为该指标合格率的2个计算点;当所选墙长度大于3米时，还需在墙长度中间水平放靠尺增加测量1次，这3个实测值分别作为该指标合格率的3个计算点。跨洞口部位必测。

墙表面

平整度[0，8]mm取消抹灰层15135（1）实测区与合格率计算点：每一面墙为1个实测区，累计15个实测区。所选2套房实测区不足15个时，需增加实测套房数。每一测尺实测值为一个合格计算点。

（2）测量方法：同一实测区内当墙面长度小于3米，在同一墙面顶部和根部4个角中，选取左上、右下2个角按45度角斜放靠尺分别测量1次，在距离地面20cm左右的位置水平测1次；

当墙面长度大于3米，在同一墙面4个角任选两个方向各测量1次，在墙长度方向任意位置增加2次水平测量，在距离地面20cm左右的位置水平测2次；

l所选实测区墙面优先考虑有门窗、过道洞口的，在各洞口45度斜测一次，洞口两边竖向各测一次；

l以上各实测值作为合格率1个计算点。

墙表面

平整度18-3月-238四、实测指标—砼轴线偏差控制轴线偏差控制（1）轴线竖向投测：总高H（m）H≤30，允许偏差5(mm)；30＜H≤60，允许偏差10(mm)；60＜H≤90，允许偏差15(mm)；90＜H≤120,允许偏差20(mm)；120＜H≤150，允许偏差25(mm)。

（2）施工层放线精度：承重墙、梁、柱边线精度允许偏差±3(mm)。

（3）每层放线孔不能少于2个。

312（1）每栋楼为一个测区，共3栋楼。每层不少于2个放线孔，每栋楼任选一层进行实测。每层轴线竖向偏差实测值及施工层放线偏差各实测2个实测值，各作为一个计算点，每个测区共4个测点，总共3个测区，12个计算点。

（2）轴线竖向投测：在楼层放线孔上架设仪器，通过仪器对准基准点，施工层主轴线和基准点之间的偏差值，若偏差值不满足标准要求及楼层少于2个放线孔，则此测点为不合格。

（3）施工层放线精度：用卷尺测量主轴线和施工层控制线（承重墙、柱边线）之间的距离与设计值进行比较，其偏差值是否符合标准要求。

（4）数据记录：合格记为“0”，不合格记为“1”。

轴线竖向312楼层主轴线楼层主轴线放线精精度：±3mm用卷尺测量主轴线线和施工层控制线线（承重墙、柱边边线）之间的距离离与设计值进行比比较，其偏差值是是否符合标准要求求。轴线竖向：30米以内5mm，以此类推用激光投线仪验证证楼层主轴线的关关系18-3月-239四、实测指标—砌筑工程方正度：10mm每套房必须有通长长基准控制线或偏差超过5mm/2m，否则该套房的实实测以不合格计算算外门窗洞口尺寸：：（-5，+10mm）增加至20个测区砌筑工程表面平整度，垂直度无变化方正度增加方正基准控制线的要求外门窗洞口尺寸偏差增加了测区数18-3月-2310四、实测指标—抹灰工程尺差控制抹灰工程室内净高偏差，顶板水平度极差，阴阳角、地面表面平整度不变墙面平整度“墙长超3米”改“墙长超4米”墙面垂直度增加门洞口必测方正度增加方正基准控制线的要求地面水平度极差每个地面增加2点定尺加工抹灰工程房间开间/进深尺寸偏差，同户型同厨卫间开间/进深偏差不变户内门洞尺寸偏差增加了测区数、入户门洞必选外墙窗内侧墙体厚度极差增加了测区同户型同厨卫间管道井尺寸偏差调整了测区选择同户型同厨卫间窗底框标高偏差增加了测区数同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差调整了测区选择柜体嵌入位尺寸偏差增加测量部位、垂直度、平整度18-3月-2311四、实测指标标—抹灰工程表面平整度：：（0,4mm)表面垂直度：：（0,4mm)少于4米无门洞：3点少于4米有门洞：6点大于4米无门洞：6点大于4米有门洞：9点少于3米无门洞：2点少于3米有门洞：4点大于3米无门洞：3点大于3米有门洞：5点18-3月-2312四、实测指标标—抹灰工程方正度：（0,5mm)地面水平度极极差：（0,10mm)标准提高一倍倍测区增加至15个无通长控制线线或偏差超过5mm/2m，则该房间测测点不合格每个地面增加加2点，共10测区18-3月-2313四、实测指标标—抹灰工程窗边大小头：：（0,5mm)入户门洞必选选增加至20个测区高度根据1米底板若离基层层距离大于门门贴脸宽度的的一半，则宽宽度、高度及及门贴脸不合合格户内门洞尺寸寸偏差：（0,10）（0,3）测区增加至30个其中涂饰平窗窗3个凸窗7个瓷砖收口20个18-3月-2314四、实测指标—抹灰工程同户型同厨卫间间窗底框标高偏偏差：（-10,10mm)必选5个户型，不足按按照户型多少选选择每个户型选择2套房同户型同厨卫间间管井尺寸偏差差：（-5,+5）测区增加至20个，明确窗底下下的砖必须的整整砖；同户型同厨卫间间窗侧框墙距偏偏差：（-10,10）标准由原来的（（0,15）提高至（0,10）测区由原来的6个增加至10个；柜体嵌入位尺寸寸偏差增加垂直度、平平整度测量指标标10个测区18-3月-2315四、实测指标—涂饰工程墙面平整、垂直直度：（0,4mm)测区10个，每个测区增增加2个点地板水平度极差差：（0,10测点增加至135、75个，规则同抹灰工工程，打磨后标准准提高至3涂饰工程墙面垂直度，阴阳角方正，顶棚（吊顶）水平度极差

墙面表面平整度“墙长超3米”改“墙长超4米”墙面饰面砖表面平整度，垂直度，阴阳角方正，接缝高低差

地面饰面砖表面平整度，接缝高低差

室内门安装门框正、侧面垂直度

铝合金门窗型材拼缝宽度，铝合金门或窗框正面垂直度

型材拼缝高低差调整了塑钢门窗的合格标准木地板表面平整度，接缝宽度，接缝高低差

水平度极差增加了踢脚线部位的测点18-3月-2316四、实测指标—防渗漏工程外门窗边框外表面面防水层：墙身为砌体时应先先抹底层灰，对洞洞口四周粉刷收头头，不能直接在砌砌块上涂刷JS防水；防渗漏

卫生间涂膜厚度，卫生间附加防水层，卫生间地漏

边框外表面防水层增加了外边框不做防水的气候条件，调整了部分合格标准边框收口与塞缝增加了滴水线、散水坡和鹰嘴的要求防空鼓/开裂

砌体墙电线管暗埋，裂缝/空鼓（涂饰），裂缝/空鼓（墙面饰面砖），裂缝/空鼓（地面饰面砖）

外墙防开裂节点调整了节点要求内墙防开裂节点调整了节点要求砼楼板和砼墙面给水管暗埋增加了禁止砼楼板开槽的要求砌体墙面给水管暗埋增加了实心砌体墙开槽长度要求裂缝/空鼓（抹灰）增加了修补后的检查标准砌筑节点：顶砖时间外墙是15天，内墙是7天给水线槽：禁止压槽，实心砖砖水平开槽长度50018-3月-2317五、观感指标装修房（80%）：将以往的观感总体体评价，调整为总总体评价与缺陷观观察相结合的方式式评价。土建施工（10%）：未调整。仍以总体体评价与缺陷观察察相结合的方式进进行评价。园林施工（10%）：将以往的观感总体体评价，调整为总总体评价与缺陷观观察相结合的方式式评价。18-3月-2318五、观感指标混凝土工程露筋、狗洞等重大缺陷关注漏浆、露筋、楼面是否平整砌筑工程混砌、及二次构件构造柱、窗台板、防水反坎、过梁等二次结构浇筑不密实，存在蜂窝、麻面、漏浆、露筋、涨模、夹渣、马牙槎粗糙等缺陷抹灰工程墙/地面起砂强度不足，起砂。外露钢筋头、钢丝网等外露钢筋头、钢丝网、混凝土面等安装开槽观感缺陷未做到横平竖直、机械切割开槽安装管线定位图无项目工程、设计联合确认书面记录（包含楼栋内公共及室内部分）；18-3月-2319五、观感指标标检查项目检查内容缺陷描述涂饰外露钢筋头、钢丝网外露钢筋头、钢丝网、钢钉未处理，有锈斑砂痕大面砂痕或刷痕明显收口粗糙线盒、穿墙管周边收口粗糙，材料交接处接缝粗糙或过渡明显瓷砖工艺缺陷暴边、拼缝目测明显大小不一，开关盒等处开孔过大、粗糙石材色差目测明显色差，大面纹路拼接杂乱无规则污染、破损污染、断裂、划伤、破损墙纸污染、破损污染、划伤、破损接缝距墙1米目测，可见接缝木地板工艺缺陷目测明显起拱、翘曲，松动、异响，踢脚线位有踩踏返灰、扭曲变形、墙面交接不严现象公共空间污染、破损污染、破损、划伤、裂缝、暴边、霉变。18-3月-2320六、规定动作指指标-汇总四化管理（20%）：总体仍按A4版执行，细化了了测区选择、检检查标准、评分分标准计划管理（15%）：分为计划编制、部品品订单、专项采采购、示范区、、计划执行五个部分。明确确了测区选择、、检查标准、评评分方法、数据据记录等内容。。工序管理（15%）：以样板管理作为为切入点，分为为交付样板、节点点和工序样板、、样板集中展示示区三个部分。防渗漏管理（35%）：分为防渗漏体系文件件、节点构造、、施工工艺、试试验与记录四个部分。设置置了防水节点的的强制做法变更管理（15%）：分为安装、建筑、装装修、结构四个专业，主要要目标是避免因因变更造成的后后期拆改。18-3月-2321六、规定动作指指标-防渗漏管理防渗漏管理（35%）：分为防渗漏体系文件件、节点构造、、施工工艺、试试验与记录四个部分。防渗漏体系文件件公司防渗漏体系系经过公司专业业（专家）委员员会批准下发；；项目防渗漏体系系文件经公司专专业（专家）委委员会审核，并并签字批准；节点构造结构降板、装饰完成面降降板外墙防水体系、、厨卫防水体系系、屋面防水体体系严禁做法：地暖暖管线进出厨卫卫；水电管进出出阳台；半地下下室管线；外墙墙空心砖使用条条件联排和别墅全砼砼外墙；施工工艺基层平整、清洁洁；坡度正确；；坡屋面采用双双面支模；卫生生间门槛石先贴贴，后做防水；；门窗框密封胶牢牢固、无脱胶、、漏胶；构造柱顶端浇筑筑密实，无漏浇浇；试验与记录记录的时间、部部位、阶段等符符合要求；厨卫进行砼结构构闭水；涂膜防水的检验验切片、影像、、文字记录；雨季渗漏点检查查；外墙淋水、、冲水的影像、、文字记录；18-3月-2322六、规定动作作指标-四化管理四化管理（20%）：总体仍按A4版执行，细化化了测区选择择、检查标准准、评分标准准。（红色字体为新新四化管理的的要求）图纸深度标准化化（质量误差毫米化化、部品加工定定尺化）土建抹灰尺寸控控制图（含实测测复核图纸、抹抹灰开始三层后后、无遗漏）装饰材料排版图图（按户型、楼楼栋分类；同户户型、砼楼栋只只有一个排版图图）主要部品安装尺尺寸确认表（土土建、装修、部部品供应商）同一户型、同一一部位所有批次次订货单为依据据，部品加工尺尺寸只有一个现场管理可视化化（观感质量样板化化）质量可视化每户户悬挂上墙；每每户进度可视化化表甚至大堂或或户内；数据更更新及时，反映映罪行状况；每户型材料加工工下料表悬挂于于加工区材料加工工厂化化（质量管理的的推手）精装修集中加工工；材料按类别别分区堆放整齐齐；绿色施工，，有降尘降噪措措施；整体场地地干净整洁、标标识清晰施工现场整洁化化（工序管理标准化化）楼栋内装饰工程程实现单工序流流水；户内装修修余料集中堆放放；每户配垃圾圾箱、灰槽；户内和共用空间间装修垃圾日清清日毕18-3月-2323六、规定动作指指标-计划管理计划管理（15%）：分为计划编制、部品品订单、专项采采购、示范区、、计划执行五个部分。计划编制二级运营计划、、开工申报计划划细化至各楼栋栋；施工计划符合集集团标准工期，，且实际偏差不不大于30天；部品订单最后一批定货数数量不高于合同同每批次数量要要求（避免加工工量集中）最后一批生产时时间、安装时间间不低于合同要要求专项采购装修、园林单位位定标时间与工工程管理策划书书偏差不大于20天；示范区对外展示的进度最最慢楼栋工期较标标准工期压缩不超超过20天计划执行关键线路上楼栋的的主体封顶较标准准工期偏差不超过过30天；关键线路上楼栋的的砌筑大面积开始始时间偏差不超过过15天；关键线路上楼栋的的抹灰大面积开始始时间偏差不超过过20天；关键线路上楼栋的的装修工期较标准准工期偏差不超过过30天；关键线路上楼栋的的模拟验收时间不不低于30天（联合验收制度度要求）18-3月-2324六、规定动作指标标-工序管理工序管理（15%）：以样板管理作为切切入点，分为交付样板、节点和和工序样板、样板板集中展示区三个部分。交付样板销售样板房：开放前3天完成；达到交付付标准；开放前3天完成验收，设计计、营销、工程、、采购、成本、客客服、物业联合验验收，形成会议纪纪要并签字确认招标用施工样板房房：定标前3天完成；质量达到到交付标准；定标标前完成验收，需需工程、采购、成成本、设计联合验验收，形成会议纪纪要，并签字确认认交付用施工样板房房：装修总包定标后，，大面积施工前完完成；各类装修标标准不少于一套（（后期将调整为每户户型至少一套）；质量达到交付付标准（含保洁））；大面积施工前前完成验收，须设设计、营销、工程程、采购、成本、、客服、物业联合合验收，与销售样样板间承诺一致，，并签字确认。节点和工序样板对涉及的主要工序序和节点内容进行行了约定，包括防防开裂、暗转、抹抹灰、门窗、外墙墙、防水等；户内的实际施工的的节点和工序与相相对应的样板相符符。样板集中展示区总包进场2个月内完成；项目部组织验收，，重要工序须工程程部参与包括钢筋、模板、、砌筑、抹灰、防防水、管线、防渗渗漏七类工序。1