南京某大型山水别墅国际度假社区营销报告

从明天起，做一个幸福的人

喂马，劈柴，周游世界

从明天起，关心粮食和蔬菜

我有一所房子，面朝大海，春暖花开

从明天起，和每一个亲人通信

告诉他们我的幸福

那幸福的闪电告诉我的

我将告诉每一个人

给每一条河每一座山取一个温暖的名字

陌生人，我也为你祝福

愿你有一个灿烂的前程

愿你有情人终成眷属

愿你在尘世获得幸福

我只愿面朝大海，春暖花开面朝大海，春暖花开

海子1营销的意义，在于赋予建筑人文、实现人居的梦想！《报告总体思路图》营销推广策略客户定位产品定位形象定位整体定位规划产品建议市场分析项目分析项目SWOT分析项目价值点项目开发策略总体原则确定建筑风格建议户型设置建议园林景观建议配套设施建议客户分析阶段工作市场分析宏观市场别墅市场客户分析房地产投资持续增长，占固定资产投资的比例稳定保持在合理空间（一般国际标准20%-25%）城市房地产健康良性发展，持续稳定增长需求旺盛，住宅投资不断增加城市房地产健康良性稳定发展，住宅投资不断增加城市房地产投资(万平米）2005年2006年2007年2008年2009年1-10月住宅上市量790686902771531（万平米）2005年2006年2007年2008年2009年1-10月别墅上市量45265461.5557.6别墅比重的不断上升，表明市场高端需求旺盛，消费者对居住品质的要求正在不断提升。城市住宅上市量按地理位置的不同，目前南京别墅市场可分为江宁板块、江北板块（老山和浦口板块）、大城东板块和外围板块等几个较大的板块，其中大城东板块又以环紫金山、仙林板块为主。注：城中板块近年来无别墅供应，在此不多做论述南京别墅板块分布成熟江宁别墅由发展较为成熟的三山板块、百家湖板块向东汤山、禄口板块；南方山—九龙湖、谷里板块发展。江宁板块环紫金山板块仙林板块大城东板块别墅由环紫金山板块和仙林板块组成。紫金山板块别墅整体档次很高，类型以独立为主。仙林板块自然资源一般，别墅以经济型别墅为多。大城东板块江北别墅由桥北板块（住宅、别墅混杂）向老山—珍珠泉板块发展（纯别墅社区），六合板块别墅较少，亦多为住宅、别墅混杂，档次一般。六合板块老山——珍珠泉板块

桥北——浦珠板块江北板块远郊别墅墅主要依依托周边边良好的的自然景景观而建建，集中中分布在在镇江的的句容、、安徽和和县、来来安、叉叉河镇、、江宁陆陆郎以及及溧水县县，其中中南山湖湖、香泉泉湖、白白鹭岛、、山一方方为旅游游度假性性质。外围板块块当城市资资源消耗耗殆尽，，对自然然山水资资源要求求较高的的别墅不不断向远远郊化发发展。结论市场分析析宏观市场场别墅市场场客户分析析目前，南南京市场场的别墅墅产品可可分为四四类——独立别墅墅（独联联）、双双拼别墅墅、联排排别墅、、叠加别别墅独立别墅墅才能称称之高端端别墅“别墅””定义：：这一名名称是舶舶来品。。即独门门独院，，上有独独立空间间，下有有私家花花园领地地，是私私密性很很强的独独立式住住宅，表表现为上上下左右右前后都都属于独独立空间间，一般般房屋周周围都有有面积不不等的绿绿地、院院落。也也可以译译成“庄庄园”、、“城堡堡”，一一种带有有诗意的的住宅。。目前南京京别墅市市场尚有有近70万平米的的存量房房源，其其中独立立别墅存存量为18.01万平米根据南京京**DRC监测数据据显示：：目前南南京别墅墅整体累累计供应应10764套，累计计销售8361套，累计计供销比比1.29，其中独立立别墅供供销比1.36。南京别墅墅上市量量全市全市别墅墅供销情情况：经济型别别墅是市市场供应应主力；；叠加、双双拼供销销比优于于联排、、独立；；大供应量量导致联联排供销销比偏高高；大面积、、高总价价使得独独立去化化较慢。。别墅供销销情况市场空白点：小面积、独立性强的别墅全市全市叠加联排双拼独立07年6847746095761393608年7015831689131406709年1-10月10119114131355616404别墅价格格增长示示意图09年别墅价价格大幅幅攀升，，同比去去年涨幅幅高达30%；09年1-10月别墅成成交量达达到81万平方米米，约为08年全年成成交量的的2.5倍。在价格大大幅度上上涨的情情况下，，别墅去去化速度度并未受受到影响响，成交交量同比比反而出出现成倍倍的涨幅幅，这表表明南京消费费者具备备了很好好的高价价承受能能力，体现了了南京消费费者的强强劲购买买力。

面积段81-9091-100101-110111-120121-143144-160161-180181-200201-250251-300301-400401-500501-600600以上独立供应销售双拼供应销售联排供应销售叠加供应销售各类型别别墅主力力面积段段供销（（09年1-10月）独立别墅墅主力供供应面积积段在300-600平米之间间，其中中供应量量最大的的区域是是401-500平米区间间房源；；独立别别墅主力力销售面面积段在在251-500平米之间间，其中中销售量量最大的的区域是是301-400平米区间间房源。。别墅分面面积段供供销总价段（万元）100-150151-200201-250251-300301-350351-400401-450451-500501-550551-600601-650651-700700-800800-9001000万以上独立

双拼

联排

叠加

别墅主力力成交总总价别墅类型容积率代表楼盘混合别墅0.3—1.0运盛美之国、玛斯兰德、瑞景文华、中国人家、山水华门、奥斯博恩庄园、山水华美、汇杰文庭、钟山美庐、城开.汤山公馆住宅+别墅0.9—1.3翠屏国际城、香山美墅、新城尚东区、紫金中华广场、左岸名苑、爱涛漪水园、华欧国际友好城、金泉泰莱苑、巴厘原墅纯独立别别墅群落落并不多多，且容容积率多多在0.3以下本项目容容积率为为0.4，适合开开发低密密度高端端别墅或或中高端端混合型型别墅别墅产品品特征—容积率低低别墅类型容积率代表楼盘纯独立0.3山河水0.3绿城玫瑰园0.15钟山国际高尔夫别墅建筑筑风格—欧式为主主，有所所改良项目名称建筑风格项目名称建筑风格运盛美之国现代简约风格香山美墅西班牙风格玛斯兰德地中海式、法国乡村式、托斯卡纳式、西班牙式复地朗香美国乡村风格，现代简约瑞景文华新古典法式风格奥斯博恩庄园古典欧式、地中海式、西班牙式帝景天成北美巴厘原墅东南亚风格山水华门欧式新古典主义风格中国人家中式风格爱涛漪水园传统欧式国信·秦淮绿洲现代雅筑金泉泰来苑中式园林钟山高尔夫美国怀特式，西班牙式，意大利式汇杰文庭现代简约罗托鲁拉新西兰风格汤山公馆民国风格山河水北美雷丁town欧式蒙塔卡利意大利田园风情钟山美庐民国风格养龙山庄中式四合院山水风华现代简约佳湖丽岛欧式左岸名苑美国加州艾骅哲庄园西班牙拉丁庄园印象威尼斯纯巴洛克风格绿城玫瑰园西班牙、法式、意大利鲁佩特庄园西班牙中世纪乡村欧式建筑筑风格仍仍是目前前别墅市市场的主主流目前在售售的项目目不再仅仅仅是简简单的模模仿照抄抄有了一定定的自我我创新并并开始注注重风格格的多元元化在重视大大环境的的运用同同时，也也强调自自身园林林的建设设，追求求户户绿绿化生态态，户与与户之间间，多有有绿化带带、高大大树种隔隔离，住住户的隐隐私和户户均绿化化，做到到更好。。别墅园林林特征—私密性好好大多中高端别别墅以2＋1为主，即地上两两层、地地下室一一层，很很少不带带地下室室。别墅户型型明显更更加重视功能能性区间间的划分分，休息室、、会客厅厅、餐厅厅、娱乐乐室等区区域特征征明显，，分工明明确。花园多带带有游泳泳池、藤藤椅、室室外壁炉炉等增添添生活乐乐趣的设设施；中高端别别墅功能能特征—功能性强强高尔夫、、五星级级酒店等等奢华配配套多出出现在豪豪宅别墅墅中普通别墅墅公共配配套设施施会所以及及游泳池池等休闲闲配套设设施是普普通别墅墅配套的的主流高尔夫五星级酒酒店中高端别别墅公共共配套—奢华聘请品牌牌物业管管理公司司已经成成为主流流；绿城城玫瑰园园、钟山山高尔夫夫、钟山山美庐均均聘请了了高力国国际作为为物业顾顾问；独立别墅墅物业管管理费为为2.8-6.5元/平方米.月，最高高为钟山山高尔夫夫6.5元/平方米.月。中高端别别墅物业业管理特特征—国际物管管基本服务保安事宜安排保安人员24小时值班，实行固定岗和巡逻岗相结合的封闭式园区安全管理模式，并辅以可靠的周界红外线报警系统和电子摄像监控系统，以保证业户对安全防范的基本要求。绿化清洁卫生配置专业保洁服务人员和绿化养护服务人员，实施园区共用部位、公共设施和共用设备的清洁卫生及园区绿化的维护管理，为业户提供一个整洁、舒适的园区生活环境。交通管理控制进出园区车辆，维护园区内的道路交通秩序，为客户及其访客提供停车管理。公共设施/设备日常保养共用部位和共用、公共设施设备都将得到妥善的计划性维护和保养，充分发挥效用。保险事宜共用部位和共用、公共设施设备投保财产保险及第三方责任险。装修管理管理处依据用户手册有关装修规定，对园区业主装修进行物品、人员进出管理，装修时间、噪音等控制。管理处将依照公约规定，履行代表全体业户名义制止任何导致其他业户利益受损的侵权行为的职责，并同时有权追诉侵权人的赔偿相关责任。无偿服务项目代办服务（有线电视、宽带网、煤气申请、电话申请）；代办公共事业费转账；客户留言服务；叫车服务；失物保管及招领服务；提供旅游咨询服务；代叫快递；代订报刊、杂志等；租客入住服务（确定水电煤读数、入住检验、物品记录等）；空置单元房管理服务；受托接待租客看房（包括钥匙管理）有偿服务项目商务中心服务（文字打印、复印、传真及翻译等）；冲洗照片服务；一般家务助理及钟点工；酒店式清洁服务：1、基本型

2、改善型

3、完善型；家庭宴请料理（原材料自理）：1、普通型

2、豪华型；入伙前的家具清洁及灭虫；绅士服务：鲜花服务、蛋糕服务、送礼品服务；现场音乐伴奏服务；私人教练：网球教练、健身教练、高尔夫教练；私人司机和伴游服务；衣服送洗服务；代客定期清洁；电器安装及改装工程；定期家电维保服务；汽车保洁；钟山高尔尔夫物业业服务内内容中高端别别墅安防防智能化化系统—九重智能化方方面大部部分都一一样，没没有自己己较为出出彩的地地方，仅仅有钟山高尔尔夫设置置了九重重安保系系统，在安保系系统上综综合设置置了监控控系统、、报警系系统、求求助系统统、巡更更系统、、周界防防越系统统、可视视对讲系系统、红红外系统统、门禁禁系统、、指纹识识别系统统等，最最大限度度的保障障业主安安全和私私密性。。钟山美庐庐为每户户预留了了APBUS接口，可根据客客户的需需求替其其安装。。（APBUS，家庭智智能化系系统，对对家电设设备进行行远程控控制和监监控。））第一重别墅区外围的围墙上设置意大利吉斯振动电缆，安装隐蔽，误报率低，可以有效防止非法进入，保证整个小区安全。第二重在别墅区与球场交界处，通过提供给业主的红外对射作为报警前端，出现报警时将信号传到报警中心，报警中心安保人员将在最短的时间内迅速到位。第三重在别墅区外围区域，即沿环陵路和与球场的交界处，采用韩国三星枪机，与周界防越系统结合，并与报警系统联锁控制。在出现报警的情况下，出现报警的区域的画面立刻切换到主监控画面，以及时了解报警区域的实际情况，采取相应对策。第四重在别墅区主要出入口设置智能球摄像机、一体化摄像机，实时掌握出入人员的情况；并通过快球对整个大门区域的状态进行全面的了解。第五重别墅区内主要干道设置韩国三星彩色枪机和快球，采取线与面结合的方式整体控制别墅区内的安全状态。第六重别墅区内主要道路、休闲区设置求助按钮，以便业主在发生突发紧急情况下及时向报警中心求助。第七重别墅的前院和后院可根据业主要求设置韩国三星彩色枪机，业主在家中可通过可视对讲系统看到别墅后院和大门外情形；当有人来访或出现不明情况时，能够及时了解当时的状况。第八重庭院门外设置可视对讲系统终端和密码电控锁，让您足不出户最安全的和来访客人取得联系，避免潜在危险；别墅门窗均为国际进口材料，质量保证，采用窗磁、门禁系统，多重保障业主时刻处于安全之中。第九重室内设置玻璃破碎探测器和紧急求助按扭，在房屋周围和内部多处设置，便于在发生可能不测时及时报警并对外求助。钟山高尔尔夫九重重安防系系统典型项目目竞争情情况--卧龙湖风风情小镇镇项目占地226.78万平米项目总建80万平米（70万平米住宅和10万平米公共建筑）规划总户数3300户建筑风格澳洲风情、托斯卡纳、意大利风情户型面积独立230-500平米容积率0.35配套国际名品直销商业街Outlets、圣芭芭拉国际度假酒店、环球商务酒店（公寓）、国际名品直销店、GOLF体育公园、马会、国际休闲运动俱乐部、国际性教育机构——卧龙湖国际双语学校、游艇俱乐部水上建筑物业管理公司南京卧龙湖物业管理有限公司开发商南京卧龙湖置业有限公司典型项目目竞争情情况--山河水花花园项目占地42万平米项目总建12.6万平米规划总户数400建筑风格新北美风格户型面积在售独立350-700(平均面积335平米，占地2亩左右)容积率0.3配套会所4000平方米，五星级酒店标准建设的会所，提供了高级商务酒廊、健身中心、雪茄吧、高档餐厅、网球场等多种服务功能。物业管理公司南京鸿信物业管理有限公司开发商南京瑞基房地产开发有限公司市场分析析宏观市场场别墅市场场客户分析析南京中高高端收入入人群变变化图过去现在未来随着中高高收入人人群的数数量越来来越多，，南京的的整体购购买力也也将随之之逐渐提提高，消消费能力力增强。。起步阶段段客群群：别墅属于于新兴产产品，尚尚不能获获得市场场及消费费者人可可，只有有极少数数人能够够承担别别墅的高高价，在这一阶阶段，别别墅的去去化主要要依靠外外籍人士士，更多多的是依依靠出租租收回成成本。第二阶段段客群：：市场经济济的蓬勃勃发展带带出了一一部分““先富起起来的人人”，成成为了最最早的一一批中高高端商品品房的购购买者和和投资者者，这部分““先富起起来的人人”主要要是一些些海归人人士和私私营老板板，他们们构成了了这一阶阶段别墅墅购买者者的主体体。第三阶段段客群：：随着经济济的发展展，中产产阶级逐逐渐壮大大，消费群体体逐渐从从从最初初的外企企高级人人员、私私营企业业主等的的较小范范围扩展展为包括括国企、、政府、、金融业业、IT业、商贸贸等多个个阶层顶顶尖人士士在内的的庞大群群体。客群特征征山河水钟山高尔夫绿城玫瑰园类型纯独立纯独立纯独立购买客群高新企业高管证券金融业高管私营企业家企业家部分祖籍南京的外地成功人士企业家和南京有关联的外地人、私营业主南京高端端别墅客客群组成成客群特征征高端别墅墅客群由由：企业业高管、、私营企企业家及及部分与与南京有有所渊源源的外地地成功人人士组成成。旅游——相对于陶陶醉在国国内各名名胜古迹迹、清山山绿水的的平民百百姓，主流人群群更热衷衷于自驾驾游、出出境游。。——可以开拓拓视野，，增长见见识——体现自己己的品位位客户写真真在路上，，在大自自然的怀怀抱中开开怀客户写真真他们属于于二次置置业或本本身已拥拥有自己己的住房房，但是是他们现现有的住住房已经“过过时”了了，不能满满足他们们对生活活品位的的追求，，为实现现他们的的梦想，，他们迫迫切希望望能找到到理想的的家园——由于太多楼盘盘可供他他们去选选择，也也混扰了了他们的的视线，，市场缺缺乏引导导，他们们在漫无无目的的的在寻寻寻觅觅。他们并不不缺少房房子，而是缺少少让自己己满意的的家客户写真真有一部车车，对他他们来说说平常这只是享享受成功功享受生生活的基基本中档车，，具一定定品位的的车，是是他们的的主流客户写真真西餐厅、、咖啡厅厅、酒吧吧常常能能看到他他们留下下的痕迹迹。他们们进餐厅厅不是冲冲着食物物去的。。他们去去那儿是是因为餐餐馆里的的装潢艺艺术、生生活格调调而不是是大厨的的手艺，，这也是是为什么么咖啡厅厅迅速漫漫延的原原因。就象公司司开会时时他的特特定位置置一样——他的出现现需要恰恰当的场场景客户写真真主流人群群热衷于于名牌消消费。各各大品牌牌专卖店店、大型型百货商商场是他他们购物物的主要要场所。。一方面面是品牌牌效应的的缘故，，另一方方面专卖卖店、大大型百货货商场的的橱窗艺艺术设计计、店面面典雅的的布置、、高贵的的装修是是令他们们留恋忘忘返的地地方。更重要的的是品牌牌代表着着品质及及信誉，，他们没没有过多多的精力力去一堆堆商品中中挑选一一件没有有缺陷的的商品。。他们注重重品牌是是品质生生活的需需要，而而非炫耀耀客户写真喜欢名牌的东东西，只是对对品质的追求求及对时间的的节约在消费市场上上，他们是最最早从日用型型消费过渡到到享受型消费费。他们的消消费观念在逐逐步主导人们们的消费行为为。享受，是打开他们钱钱包的钥匙但请给他一个个名义，如““家”另一方面，中中产阶级的消消费观念又不不同于高收入入的富有阶级级、富豪阶级级，他们会精精打细算，绝绝不挥霍，讲讲究实效，物物有所值。不论是作为公公司的主人或或一家之主——他们绝不胡乱乱挥霍市场结论●市场产品在在提升●供大于求，，竞争压力大大●政策导致市市场前景不明明朗项目分析经济强势地区区，藏富于民民；交通快速干道道辐射区；南京近东郊别别墅板块；区域认知：经济强势/交通便捷/东方为贵项目分析-区域与长三角的关关系：区域内内区域内经济发达，消费层次高，国家政策利好，发展机会大位于长三角城城市圈中的主主要连接线附附近项目分析-区位项目所在区域域属于长三角角中南京市的的辐射范围，，交通条件优优越。距离南京新街街口仅55公里左右车程程，依托宁杭杭高速公路能能非常便捷的的对接南京。。项目所在地的的自然环境非非常优越，具具备占据南京京高端住宅市市场的潜质。。与南京的关系系：南京辐射射范围内，以以东45公里具备分享南京高端住宅市场的潜力，但行政区域划分带来的阻隔存在句容市地处苏苏南，紧邻南南京，是南京京的东南门户户，素有“南南京新东郊、、金陵御花园园”之美誉。。项目所在的**镇地处沪沪宁经济走廊廊，是中国沿沿海和长江三三角洲对外开开放的重点区区域，东临镇镇江、苏州、、上海、无锡锡、常州，西西接南京，南南濒道教圣地地茅山，北依依佛教发源地地宝华山，显显现出得天独独厚的地理环环境。沪宁高高速公路句容容道口在其境境内，紧邻宁宁杭高速公路路、宁杭铁路路，距南京45公里，镇江25公里，交通非非常便捷。与镇江的关系系：位于镇江江下辖市内，，南京东扩地地镇江—下辖市下的乡镇；南京—“新东郊”距离：“靠南京”〉“靠镇江”；借势“借南京”〉“借区域”前期接触汤山山项目，对汤汤山颐尚温泉泉进行调研分分析的时候，，发现了一个个有趣的现象象：门口的停停车场停有大大量上海牌照照的私家车。。与服务员沟沟通后确认了了以上的现象象。特定稀缺资源的产品和服务能有效的吸引到上海客户项目分析-区域消费趋势势**与中国**的关系**位于**北面及东面面，占地面积积分别为76.4和23.6亩，合计100亩。按照容积率0.4计算，最大总建26666.67平方米为中国**湖湖东部分最后后一块用地。。。**是承接湖东及湖西地块的重要纽带。大盘——500栋纯粹大宅社社区，南京罕罕见；40/60法则——经典比例，小小宅&大宅合理搭配配；完美户型——阔绰尺度、功功能身份相得得益彰；欧式新风，豪豪华升级——立面舒展大气气，细节动人人。传承山水别墅墅的神韵——构建精致优雅雅的社区环境境。西岸认知：南京指标盘/极致塑造产品。中国**西岸认知**认知独联、双拼坡坡地别墅——品质一般，密密度与产品形形态匹配度不不高；销售情况——已经销售21套；图纸比现房好好卖——现房在设计及及展示上如果果不足，还不不如卖图纸；；**认知：产品有待改善，展示有待提高。项目SWOT分析优势：项目独一无二二优质山水结结合；社区规划（高高尔夫整体公公园、马场、、游艇俱乐部部、登山步道道等）；临近中国最有有价值的沪宁宁高速,交通便利；机会：富有阶层居住住外延化；资源稀缺的别别墅有限；句容经济加入入南京、脱离离镇江的趋势势；南京主城传统统区域别墅价价格上扬劣势：前期产品品质质一般，展示示效果差；现有可用配套套功能有限，，居住氛围差差；句容隶属镇江江的行政关系系及距主城稍稍远；威胁：以老山板块为为代表的资源源类别墅的体体量在增加；；各开发别墅项项目的品质均均在逐步成熟熟中；别墅客群已经经由2次置业向多次次置业转变，，对项目认识识多从圈层了了解，本项目目前期展示不不佳让后续品品质提升带动动市场信心面面临更大考验验；**开发策略略形成方向优势（S）景观资源优势/社区规模及配套优势劣势（W）前期展示不佳/可用服务配套有限/居住氛围差/地域认知机会（O）居住外延化/资源稀缺的别墅有限/句容去镇江化充分发挥各种优势，把握机会，展示项目的美好前景规避劣势，创新营销模式，提升形象。利用机会吸引眼球，聚集人气，弱化劣势，消除客户顾虑威胁（T）资源类别墅的供给增加/别墅品质均在成熟中/客群消费圈层化利用项目优势，打击竞争对手，理念创新、引领市场提升项目质素，营造高尚终极生活氛围，差异化应对市场竞争项目定位**开发对接接点（定位推推导）项目定位（应具备条件件）高端别墅市场场竞争强总价控制、私私密性强的别别墅市场空间间大别墅客群对品品质要求高享受式的营销销体验是促成成客户心动购购买的重要因因素总价控制、私私密性强融合下沉庭院院、超大露台台、挑空观景景客厅等元素素的整合带来来更高品质生生活展示现场达到到体验式享受受能展现中国**开发高端端别墅的决心心适度超前**，能展示西西岸别墅品质质市场、客户及及**在整个个项目的作用用（开发出发点点）需要通过适当当公建满足品品质生活的要要求开发的产品符符合项目特点点**开发战略略通过对于最自自然的山水度假别墅国际际社区的演绎绎，突出项目目区别于其他他项目的核心心优势点，大大打未来牌；通过对产品的重新包装和改造，加强市场竞竞争力；通过对现场包装的改造，减少少不利因素的的影响；通过对于服务水平的提高，提升升项目的附加加值。突破困局———扬长避短，，主动出击；；借东风，练内内功；资源整合，融融会贯通项目定位玫瑰园：虽大气但孤寂寂（适合社会会顶尖圈层）），规模小、、无资源、绿化化过于规则、、地势平坦山河水：虽庄严但压抑抑，规模小、、无资源、绿绿化过密、堆堆砌感强，地势势凹陷卧龙湖国际社社区：虽与我们相似似，但不真实实、飘渺而不不真实，绿化假、、配套假、外外观假、独栋栋假对手的印象：：**大山大水水、自然、自自由，**的的精神就是崇崇尚自然、享受自然、自然生生活、回归心心灵的原点，，生活在**可以亲近自自然，可以放松自己，无拘无束，没有一种生活活方式不可以以包容其中，，**不需要要改变目标，，只需调整并并加快理想的的实现崇尚自然利利用自然享享受自然然放松自自我自然与包容：：只有自然才才具有如此包包容力，简单单不失美丽、、华贵不显张张扬项目定位**是什么？？倡导何种生生活方式？中国**整体体定位中国**项目目整体定位：：最“自然”的的山水别墅国国际度假社区区**项目定位位依山傍水、奢奢华配备的纯纯别墅社区**是中国**大规划下下的一部份，，以别墅销售售为核心的开开发模式。将中国**（湖湖西多项高尚尚度假配套））作为项目卖卖点“四重景观山山地北北美小独栋栋”定位核心，形形成差异化的的市场产品，，明确**产品品内容--优质纯山水别别墅，突破以以前讲山水讲讲不透，讲别别墅讲不清的的尴尬局面。“四重景观山山地北北美小独独栋”全景观（湖景、山景景、山地庭院院、室内置景景）山地（分布原生沟沟壑山涧2条、垂直落差差20米、横向S型地貌、背倚倚425米高骊山主峰峰）小独栋（面积180-300，其中260以下占88%）**项目定位位**产品定位位中高端独联、、双拼别墅，，中小面积设设计，有利合合理控制价格格扩大目标客客户融合精装庭院院、超大露台台、挑空客厅厅等元素的整整合带来更高高品质生活户户均有特色色景观，注重重自然景观的的利用适当小公建（（作为绿化的的重要部分））满足品质生生活的要求，增加附加值，，有效提高产产品的销售单单价，承担湖湖东与西岸的的价值跳跃台台阶。产品描述**形象定位位山水不语，世世界倾听（秀稿及演绎绎将以附件的的形式单独提提供）**形象定位位**形象定位位**形象定位位**形象定位位城市两忘派**客户定位位生活背景曾经对财富的的大欲望者，，现在转向对对生活品位的的大欲望明白自己的成成就是多数人人的梦寐，却却已经开始选选择回归随着年龄的增增加，事业趋趋于稳定，数数字不是财富富的唯一意义义生活的爱好开开始回归本位位，一场儿孙孙的游戏，对对其反而更有有意义对于城市的依依赖，第一次次如此低。但但是又不想离离开太远，因因为疆场还在在**客户洞察察与描述生活关键词圈子圈子很重要。。二十年前是为为了创业，有有了生意圈，，看的是利用用价值。十年年前为了学品品位，有了玩玩乐圈，看的的是身价。近近些年，圈子子越来越小，，交情却越来来越深。心态年纪越大，越越会做自己的的老师。心态态的稳定，是是自己认为比比财富更重要要的东西不等式越活越明白，，所谓明白，，就是知道人人生不等式的的次序。什么是最重要要的，什么是是一笑而过的的……**客户洞察察与描述拥有财富，还还要有这样的的心境和时间间，培养一种优雅雅的嗜好，让让生活中充满满美好的事物物价值观生活观生活，难的不不是赚多少钱钱，难的是活活的明白，活活的有品；工作观工作是人生的的必需品。只只因可以锻炼炼人在舍得之之间的修养。。**客户洞察察与描述脱去PRADA西服，踢掉BOSS皮鞋，做一回回赤脚大仙，，在自己的私私家花园中收收获绿意盎然然的快乐！生活节奏日常喜好对应媒介选择衣穿什么不重要，舒服与场合为选择对象VIP会员数据库食吃什么不重要，关键是顺口，有味道和吃的感觉以及一起吃的人。营养、健康为主（知名企业会所）；家庭聚会，清粥小菜．．．活动营销住市中心高档公寓，拥有多套住房、郊区别墅等高档会所VIP会员数据库行宝马汽车、商务仓、出入各大城市CBD区域内，出行住五星级以上酒店户外、小众媒体阅读习惯两忘境界。或高深研究著作,如《史记》、《资治通鉴》、孔孟之学等书籍；或只看简单的漫画读物＼哈里波特活动营销娱乐休闲爱好收藏金石字画；交际圈相对固定，与相同档次相同趣味的人为友；喜欢挥洒雅趣或展示其文化素养或卸去所有华丽外表,安静的做一个修剪花草的园丁。活动营销投资意识拥有股票或者期权，已有较高的财富积累；对稀有或不可复制的投资较有兴趣活动营销**客户营销销媒介对接客户需求产品价值对接区位安静的居住，离开城市不远，一切简单而有品质感不是买别墅，是买自然资源。自然，是他四十岁后顿悟的最好的朋友

沪宁线上，东郊板块，城市的养生场中山门直同新街口及沪宁线，迅捷交通网东郊板块，“东富西贵”的富人聚集区

5500亩仑山湖，十万亩群山、森林环保，建于自然之上的原生墅。规划回家的路，不需要张扬，但又有归家感觉邻居的距离，不远不近，能谈心，也能只有私密家就是自然中的一部分，所以与自然的距离，最好用脚步丈量不识宝马，只见湖畔，最不张扬的生活均质面积规划，营造均质客群疏密有间的别墅走道，亲泥土，亲温情的坡地墅临湖静界，原生坡地，独步院子建筑建筑，是自然的附属品无用的大尺寸，私密有间的格局，值得玩味的空间设计，才是别墅的真味道自然朴实，保留自然景观的品质别墅景观●再好的人工景观，都不如最拙朴的生态景色●景观不突兀，最自然的手法才是最好的静界●MIX设计，无集中景观，模糊交通步道与景观到的区分，两者融合，师法自然原生户型人性的生活尺度，私密有间的格局，值得玩味的空间设计，内藏精致，才是别墅的真味道融入自然的花园、露台是别墅最大的个性坡地别墅，阳光坡地上的院落生活●180-250平米，薄板别墅，最亲自然的生活尺度●大尺度户外空间，自然对人性生活的最大馈赠●双车库，坡地原墅，山间臻品静界品牌●成就越大，圈子越小。只和最好的老友交心，只在最细节感的房子里安家●不断进取追求细节的品牌开发商前期客户分析析前期客户情况况09年4月-12月来访客户共共435组前期客户情况况09年4月-12月来访客户共共435组前期客户情况况09年4月-12月来访客户共共435组前期客户情况况09年4月-12月成交客户共共31组65%16%13%6%前期客户情况况09年4月-12月成交客户共共31组81**二期客户的描描述，在极大程度度上与前期相似●年龄30-59岁●南京地区为主●私营业主、企业业高管、政府官员员●主要依靠口播、、报纸等传播途径径物业建议

建议单栋面积建议体量双拼160-180平米40%独联200平米左右40%独联250-30020%项目指标分解项目可用容积率0.4，最大总建26666.67平方米。从户型及容积率的的关系，纯独联别别墅难以做到200以下户型，同时容容积率用足，因此此建议200以下户型以双拼的的形式出现。物业建议物业建议规划86栋172套双拼设计初稿物业规划景观利用建筑规划庭院物业建议建筑规划规划布局●避免大公共空间间，浪费私有庭院院面积，应考虑小小公共空间，适当当调整二期现布局局●调整北、南顶端端道路，向南、东东蜿蜒，保证可视视景观最佳●东西轴房屋布局局，不得连续错开开，要保证湖景视视线●东南顶部可考虑虑3层设计，充分利用用景观[案例1：华侨城天麓别墅墅]从景观均好性、层层次构成、入户人人性化设计及施工工难度等因素考虑虑，最佳的规划方方式即采用类似东东篱一期的层级设设计，其中道路尽尽量沿等高线设置置[案例1：华侨城天麓别墅墅]适当减少土方开挖挖体量，将道路设设置在山地缓坡地地带，采用退让设设计赠送露台，减减少暗房是本项目目合适的设计方式式。能给客户带来来更强的舒适度及及尺度感。私家花园建筑规划外立面●地中海风格，但外外观高低层次感强强烈●考虑设置回廊，强强化阳台露台木质质，增加稳重感●用材考究全框架设设计，利于客户调调整●色调沉稳，以深灰灰色、褐色为主调调（透视示意图）HOUSE与TOWNHOUSE产品的改良型，兼兼具TOWNHOUSE的经济性和HOUSE独门独院、大面积积花园等诸多优势势。产品创新——“精致别院”小独栋栋别墅引领市场“前院－中庭－后院院”的连续空间，，创造了内院中庭庭的秘密生活休闲闲空间。将车库降降入半地下，创造造出“错半层”的的挑高空间给人一一不同的空间感受受。160-280m2紧凑户型，挑战区区域市场产品价值值！产品创新——“精致别院”小独栋栋别墅引领市场物业规划景观利用建筑规划庭院景观利用1、自然景观充分享用山景、湖湖景、山涧景观的的原则，细化每套套房屋，使得价值值最大化景观利用2、置景理念对于餐厅、客厅、、主卧，要有置景景理念景观利用3、道路绿化景观需有一定的沿路绿绿化景观带，近端端路不小于1米，次干道1.5-2米景观利用4、组团景观组团内小区域围合合可选用相同树种种置室景或路景、、中心景观（如樱樱花、桂花、竹、、果树等）物业规划景观利用建筑规划庭院多层次的景观处理理，走入其中别有有一番情趣，毫无无拥挤感[案例2：万科蓝山围合式式院落]富于变化的拼接处处理，使立面变得得多层次，没有视视觉疲劳[案例2：万科蓝山围合院院落]院落式围合，使领领地感私密性非常常强烈[案例2：万科蓝山院落式式围合]庭院规划布局建议议●立体设计，充分分利用地貌，避免免平地绿化的套路用于坡地●私密空间绿化围围合要1.2米以上，保证私密密●避免树木滥种，，仔细考虑客户的的实际使用来布局庭院，巧用石石、花、亭、凳、、泉、架●主要使用的局部部庭院要工整方正正，面积最好不小于150平米产品细节创新，内内外兼修大面宽/客厅挑空/大露台/私家花园/豪华主卧等=》演绎独栋别墅的生生活方式产品1、房屋分布宜居边边排列，利于一侧侧庭院的工整户型：产品户型：2、异型窗、大面积积落地窗设计，添添加室内变化产品3、功能间相互借助助视线，避免分散散排布户型：产品5、避免下沉卧室的的出现，没人需要要户型：[底拼]二或三层设计，，底层作为车库库连接，上层独独立分开，同时时形成台地景观观效果，可以结结合坡地效果设设计1F可作为停车库2F2F3F3F建筑产品建议[底拼]三层设计，底层层作为车库连接接，上层独立分分开，同时形成成台地景观效果果，可以结合坡坡地效果设计地下一层地上二层地上一层10-14米大面宽下沉式庭院水印长滩2N户型纳帕溪谷SA户型16m2项目名称下沉式庭院面积(m2)龙湾别墅A-1户型20龙湾别墅A-3户型28龙湾别墅A-5户型31纳帕溪谷SA户型16纳帕溪谷SF户型24温哥华森林A2-C户型17温哥华森林b3-P户型26水印长滩2N户型22水印长滩2SA户型31下沉式庭院通常常为侧院下沉，，下沉面积20-30平方米。结合本本项目产品定位位，下沉式庭院院面积在20-30平方米间，即可可实现庭院效果果；设计中需协调下下沉式庭院院墙墙与临院关系增加土方工程量量日常使用成本略略高，需要配备备水泵示例半地下空间的赠送面积，形形成多功能娱乐乐空间，体现别别墅生活12-14米大面宽设计，客厅门厅厅餐厅一体化以以及客厅两层挑挑空体现大空间间感三层豪华主卧设设计：大卧室+书房+独立衣帽间+大卫生间+大露台侧院系统的创新新，形成大面宽宽的独栋化效果小面宽别墅的多多维花园设计追求花园的绝对震撼，并并利用车库形成成双拼独栋化客厅挑空小独栋别墅客厅厅面积有限，客客厅局部挑空后后能明显提高客客厅的开敞度。。项目名称客厅挑空面积(m2)纳帕溪谷SA户型20纳帕溪谷SF户型17优山美地b1户型22龙湾别墅A-5户型31温哥华森林b3-T户型19温哥华森林b3-P户型29碧水庄园b2户型35示例利用侧院，采用用大型下沉，形形成双首层双首层双首层+大露台大坡差地势/大挑高架空层别别墅--充分利用地势坡坡差，以大挑高高架空层手法保保留坡地，并以以室内电梯建立立起纵向联系，，从而使别墅私私人领地也能拥拥有坡地，丰富富了室内地貌，，别墅宛若嵌在在山体之中[利用台地做出6米挑空空间]不同的回家方式式，使一切变得得情趣盎然[案例2：万科蓝山]根据地形可少部部分设计：地下下/半地下空间地上面积在200平米左右的小独独栋别墅主要功功能空间面积建建议首层、地下室分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)

首层门厅5100客厅、餐厅、家庭厅70公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15地下室家庭影院20-3090-100多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10车库20工人房(包括卫生间）10示例分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)二层主卧区1主卧室15-2050-60主人卫生间10步入式衣橱5­10书房10次卧室115-2030-40次卧室210-15公用卫生间5地上面积在200平米左右的小独独栋别墅主要功功能空间面积建建议二层示例地上面积在250平米左右的小独独栋别墅主要功功能空间面积建建议首层、地下室分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)

首层门厅5160客厅60餐厅30家庭厅30公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15次卧室15地下室家庭影院20-3090-100多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10车库20工人房(包括卫生间）10示例分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)二层主卧区1主卧室15-2050-60主人卫生间10步入式衣橱5­10书房10次卧室115-2030-40次卧室210-15公用卫生间5地上面积在250平米左右的小独独栋别墅主要功功能空间面积建建议二层示例

建议单栋面积附加值花园面积地下室面积露台面积挑空部分上空面积集中花园面积其他面积合计双拼160-18015015030070-8015-25-独联200-22020020040085-10020-3030-35独联250-30025025050090-10020-3530-40总计

产品面积及附加加值数据说明：以上数据据为建议数据，，实际按地形、、指标可适当进进行调整。现代低调奢华波希米亚风之暗暗香浮动英式乡村田园风格样板房风格示意意前期营销回顾项目策略制定前前提--前期营销分析策略的形成是基基于项目理想状状态下的开发情情况。对于**承前启下的项项目占位而言，，需要针对**前期营销过程程中遇到的问题题，分类进行分分析，以期从中中找出不足及可可提升的空间，，实现项目价值值。1、形象推广2、产品展示3、现场展示4、客户维护5、配套服务6、产品附加值前期营销分析-形象推广在高端规划配套无法充分演绎的情况下，主打环境符合项目价值释放的需要。对比**销售前前的现场情景及及持销期项目展展示（4方面）的变化，，发现仅**现现场展示有一定定良性提升，样样板房、售楼处处基本无变化，，小区内（道路路、绿化）展示示严重不足；原展示计划：2009年7-8月完成道路改造造及景观路；2009年10月1日前完成大门改改造。前期营销分析-现场展示样板房、售楼处处、小区内（道路、、绿化）、**现场项目现场展示没有明显提升，没有达到前期营销目标对现场展示的要求。大打折扣——进度无法配合营营销策略；前期营销分析-产品展示前期营销分析-客户维护他已经促成几位位圈层客户购买买**别墅；他经常带圈层朋朋友到他位于中中国**的别墅墅参观；他非常认同中国国**的环境；；---他是我们的优质质客户对于房屋质量，，他不是非常满满意，但觉得有有钱改造就好；；他不满意别墅维维护服务（维修修、是否能改造造车库）及沟通通时间；---其实我们还有不不足的地方他愿意花钱，让让开发商帮他维维修房屋。他们们希望有人能帮帮他们解决琐碎碎的问题。---其实我们在服务务方面还有待提提高成交客户访谈1：中国**E08：张总重点圈层不可怠慢——注重圈层消费是未来别墅营销的重点工作。从别墅发展趋势势看，服务是未未来别墅开发的的核心内容。本项目湖东部分分规划有大量的的配套设施，但但除渔庄外，基本处于展示阶阶段，而非感受受阶段。前期营销分析-配套服务感受式展示是当前较为先进，展示配套、服务的方式。营销策略项目展示价格策略推广策略价格策略差价原则：开发周期间拉开开差价，周期内内拉开差价，大大小户型拉开差价、优劣房房源拉开差价、、景观、非景观观房拉开差价去化原则：去化速度与回款款要求、上门情情况、市场情况况、开发进度制定上下均均可游动的价格格促销原则：兼顾关系户、先先行购买客户、、持续来访意向向客户掌握力度与掌握握方式客户积累原则：：利益驱使、活动动引导、广告投投放139140人员与服务展示示建议服装的提档与统统一门卫服装与售楼楼部安保人员服服装、客户茶水水房屋人员服装装接待语言的规范范客户进入小区大大门、客户车辆辆引导、茶水服服务接待动作的规范范客户进门问候、、车辆引导、茶茶水服务、样板板间房屋等各服服务的内含与动动作规范招待茶点的提升升茶具、茶点、茶茶水的升级项目展示售楼部内部包装装建议售楼部功能划分分明晰目前售楼部整体体缺少销售氛围围，形象展示区区、模型区、接接待区、洽谈区区等功能区需更更加强化与明晰晰。展示板画面调性性与项目档次匹匹配目前售楼处内部部项目展示画面面内容简单空洞洞，画面效缺少少震撼效果和吸吸引力，很难抓抓住客户的眼球球，需设计制作作与项目档次相相匹配的展示物物料。沙盘、户型模型型等重要销售道道具的到位沙盘、户型模型型是重要的销售售道具和项目展展示物料，目前前项目沙盘和产产品模型制作粗粗糙、缺乏档次次。售楼处内部装潢潢的优化改造，，档次的提升目前售楼处已使使用多年，其设设计和展示物品品都显得过时与与陈旧，鉴于目目前售楼处还需需使用很长一段段时间，需对目目前售楼处内部部装潢进行优化化改造，提升档档次。项目展示141售楼部外部展示示建议精神堡垒/道旗6米以上的精神堡堡垒既有气势又又很醒目，道旗旗对营造现场气气氛和引导客户户进入售楼部起起着重要作用，，需增加现场外外部道旗数量与与密度。花卉布置**即将迎接美美丽的春天，在在现场外部布置置多种数量盆栽栽花卉既能提升升项目形象又能能营造现场气氛氛；建议售楼部部，尤其是售楼楼部码头台阶要要花卉大面积铺铺装。门前花坛调整为特色花卉卉或植物,可以是夏季花卉卉为主导（红杏杏、剑兰等高株株草花亦可）或或秋季植物（高高粱、当年结果果的低枝果树等等。绿化修剪工整、疏密合理、地面起伏均匀。。项目展示142带看展示建议带看点的建设与与改善目前在建项目可可列为带看点，，在加快工程进进度的同时增加加带看点的工地地围挡广告、公公示牌和各类引引导牌。东篱半山平台建建设二期观山平台的的建设一期、二期连接接松林回路的开开通二期或一期展示示区的建设湖西带看点的建建设项目展示143景点作用：可以在制高点感感受山、湖景色色的冲击，也是是唯一具有高处处观景震撼之地地，并可鸟瞰全全景，便于介绍绍。平台材料要求：：用经过防腐处处理的光洁原木木搭建摆放要求：1张条形木椅建议铺设面积：：5*15M。提升措施：需确确认风格，再行行实施，可建中中式或美式的田田园风格平台地面铺装栏杆处理山体绿化增设座椅、遮阳阳大区景点说明铭铭牌景点说明铭牌示意东篱二期半山观观湖平台：项目展示**有山有水，，其中以水给人人印象最深，**二期登高观观景平台的建立立，可以让人感感受山水、原生生山涧的魅力，，建议通过景观观改造，成为项项目亮点景观之之一。具体措施：修建建木质观景平台台。**二期总平图图介绍铭牌二期观景平台：：项目展示**登山步道建议由**组团团东南侧修建一一条登山步道，，将半山腰修建建的半山观湖平平台或半坡山涧涧平台连接起来来。登山步道材料要要求：水泥、石石头或青石板、、木质等**登山步道：：项目展示一期、二期连接接松林回路的开开通：**竹林包装示意沿**建筑红线线，以图示石头头及茅草篱笆的的方式形成一条条竹林旁的步行行道。篱笆设计要求：：底部用石头垒垒砌宽40公分、高40公分的底座，底底座内预埋可插插木桩的水泥砖砖块。用茅草及及竹子编织1米高篱笆，用木木桩或竹竿固定定于底座上。地面处理：宽仅仅50公分的鹅卵石路路面（水泥固定定）。设计注意事项：：冲沟上用防腐腐处理后的光洁洁原木搭建结实实、简洁的木桥桥。跨度在3米以内，宽度在在1米以内。项目展示147湖西带看点的建建设：3万方中心景观区区、C岛松林道路、体体育公园、A岛样板区项目展示148样板展示区的建建设：项目展示149带看工具与人员员的保证保障带看点与之之相对应的带看看工具如：游艇艇、电瓶车等。。道路两侧指引牌牌更换出新带看展示建议项目展示150151带看动线建议项目展示松间小道体育公园样板区2湖西1东篱半山平台售楼部3样板房4**半山平台5仑山渔庄产品展示建议带看两侧房屋的的外观改善在带看过程中，，路边两侧的房房屋将成为带看看的一部分，因因此，改善两侧侧房屋的外立面面观及园林绿化化显得非常必要要。按期进行道路施施工与绿化可以以基本解决问题题利用植树共建家家园等活动细化化进行两侧外立立面、绿化不足足的问题**一期外立面面与景观展示**一期房源作作为交付后的直直观产品展示，，其形象直接影影响客户的购买买预期。加快一期外立面面、绿化的施工工优先对迎**入入口景观房外立立面与绿化的建建设二期样板间考虑二期受市场场影响，可能会会对销售增加难难度，主要对A、B户型考虑各拿1套装潢成样板间间展示以促进销销售二期展示区展示区适用体量量较大、开发周周期超过一年的的组团项目，有有利于刺激客户户购买项目展示152由于配套建设是是个长期过程，，而房产销售往往往是销售产品品背后的配套和和服务，因此，，提前展示，尤尤其在项目建设设地点展示，可可大大增强客户户对项目前景的的预期，加强购购买信心。多渠道展示，提提高客户对配套套获知的途径：：现场大牌与围墙墙展示售楼部内用冲击击力的画面展示示带看过程增加配配套点带看建设设现场展示建议议明细：20亩商业街：现场场先行围墙建设设并进行墙体包包装展示，同时时树立商业街大大牌仑山渔庄、便利利店、将服务展展示与带看道路路两侧，加强客客户印象。湖西样板、酒店店、体育公园、、中心绿地（含含）码头等，现现场大牌与售楼楼处、**二期期途径点（样板板间或二期观景景平台）展示。。配套展示建议项目展示153根据项目所处的的地域及项目的的各项特质，来来挖掘项目的核核心理念，再通通过有针对性的的广告及市场推推广，将之打造造成“南京东郊首个坐坐享山水、配备备顶级度假资源源的纯别墅社区区”的高尚住宅形形象。以“南京SECONDHOME式生活蓝本”为项目的概念念和推广核心，，贯彻于整个营营销推广系统，，在每一个可能能与消费者接触触的点上，实现现品牌形象的有有效传播，并力力争打动项目的的目标消费群体体，影响并带动动潜在的消费群群体。对于项目的推广广，我们将利用用**公司的所所有资源，以概概念营销、情景景营销及事件营营销结合平面媒媒体，通过制造造事件来吸引目目标客户的目光光，提升项目的的知名度和美誉誉度。营销策略项目营销推广思思路营销策略策动“赢”销在项目的操作过过程中，在项目目广告传播的同同时，把注意力力放到“南京唯一”、“SECONDHOME生活”的营销事件的的策动和利用上上来，通过这些些事件在推广传传播，激起目标标客户的热情，，赢得公众对项项目的关注和认认可。在项目的营销推推广上，设定四四个大的主题，，即概念营销、、情景营销、活活动营销和事件件营销。根据项项目的销售进度度进行统筹安排排，四者环环相相扣，互相配合合，辅以传统媒媒体支持，形成成影响全城的口口碑传播。（各各项事件营销将将在后期销售过过程中结合实际际情况以专案的的形式提出）营销推广策略形象推广：核心心价值方向明确确——**最美及丰富富高尚的配套是是项目核心优势势；产品展示：品质质有限——由于各种原因，，当前产品已经经成为项目提升升的瓶颈；现场展示：大打打折扣——进度无法配合营营销策略；客户维护：重点点圈层不可怠慢慢——以张总为代表的的圈层消费是未未来别墅客户消消费的重要形态态；配套服务：可用用配套有限——服务是未来别墅墅开发的核心内内容。产品附加值：有有限——现有产品在附加加值上的突破非非常有限，同时时传统优势方面面（庭院）的缺缺失，对销售造造成了较大的抗抗性。前期营销总结营销策略随着经济的快速速发展和周边房房价的迅速提高高，句容的区位位及房地产价格格“低畦”效应应日趋明显。从从2006年起，外来投资资置业人数正不不断上升，有置置业群体包括南南京、镇江、上上海等地，其中中来自南京的购购房群体所占的的比例最大。利用南京的各类类推广媒体和手手段（如南京报报纸的楼市专栏栏、网络等），，在南京进行推推广，关注并抓抓住南京的客户户，便成为项目目营销推广的另另一侧重点。公关炒作类事件取势类活动体验类营销活动度假配套别墅一一号作品打品牌树形象象筑高度中国**登高节节绝佳山水资源山水无语，品质质再加优规划静空空间营销推广核心--活动营销从目标客户的媒媒介对接看，活活动营销承担了了项目最佳的推推广方式。活动目的：联合业内媒体,举办新闻发布会会,引发报导。切入方式:以中国**开创创南京首个以顶顶级度假设施及及绝佳山水资源源为配套的纯别别墅社区为事件件点,尊重当地规划,倡导别墅度假居居住开发,软规划,确立整个南京楼楼市的新标杆。。参加人员：南京规划委员会会相关人士，东东南大学城市与与环境学教授，，南京城市规划资源管理局局，规划设计院院。主办方：江苏仑山湖地产产、扬子晚报（（待定）承办方：中国**媒体配合：金陵晚报、现代代快报、扬子晚晚报、HOUSE365、搜房网、南京京晨报、南京日日报等SECONDHOME—别墅度假式配套套举办日期：形象象诉求期暨业内新闻发布布会公关炒作活动目的：取势立名,体现中国**品品牌及项目品牌牌高度切入方式：品牌倡议,在**大桥下桥桥口树立一块雕雕塑,可直接向社会公公告,由设计学院学生生为主,举办雕塑设计大大赛三个节点:活动前炒作，活活动中跟随报道道,落成后用于开盘盘活动亮相,捐献给句容政府府。主办方：句容市政府协办方:江苏仑山湖集团团媒体配合:金陵晚报、现代代快报、扬子晚晚报、HOUSE365、搜房网、南京京晨报、南京日日报等中国**杯“山水无语世界倾听”举办日期：客户户积累期地标雕塑塑设计事件取势势针对目标标客户的的生活元元素，与与相关商商家和组组织联合合行动，，互利双双赢。举办日期期：公开开强销期期音乐系列列——山水不语语，天籁籁！活动体验验类中国**魅力之之旅名车系列列活动——山水不语语，生活活之旅活动体验验合纵连横横最精准的的活动营营销针对目标标客户的的生活元元素，与与相关商商家和组组织联合合行动，，互利双双赢。居住与自然师法自然，再造乾坤生活与交流人道无为，休憩安性健康与生态相土尝水，象天法地物质与精神物谐其趣，人乐其天活动体验验名车-中国**魅力之之旅活动目的的：结合合知名品品牌，强强强联合合，互享享双方资资源。活动主题题：车影影魅动，，天籁之之旅运作策略略：通过过某款车车型新品品上市这这一时机机，联合合举办试试驾活动动；并在在露天搭设设大屏幕幕——播放舒缓缓疲劳的的轻音乐乐。名