某房地产项目营销策划报告

建立超越竞争的营销全攻略 ——XXX·XX营销报告缔造XX王者【前言】本次汇报的目的在于：明确项目的推广思路和方向；确定销售推广的关键节点本次汇报的内容为策略大纲，具体方案将根据工作进展分阶段提交。

本报告暂未涉及商业部分。项目介绍【项目区位】XXXXX现有商住物业体育场、体育馆行政中心中心公园XX中心区地王，拥有最大景观面；北、西北、西可观体育中心；西南、南向可观行政中心，中、高层单位可观中心区中央景观带，高层单位可观海，视野、景观绝佳；东北为规划住宅用地，东南为XXXX；【项目概况】项目经济技术指标：占地：58070.40平方米建面：212800平方米住宅：162700平方米商业：50000平方米容积率：3.664总户数：1314户停车位：1883辆【项目定位位回顾】项目定位：：区域性豪宅宅【户型比例例及分布】】两房三房三房四房四房四房以上合计户均面积70-9090-110110-130120-160160以上170套数238243299492——701342122平米套数比例18%18%22%37%——5%100%N【项目特色色及亮点】】位于XX中心区最核核心位置，，毗邻体育育中心、行行政中心、、中央景观观带，占据据整个中心心区城市景景观资源最最丰富的地地段；紧邻地铁XX中心出口，，交通便利利；点式布局规规划良好，，两梯四户户，几乎所所有单位为为南向，采采光通风良良好；产品细部处理良好好，建筑风格尊贵贵、沉稳而有内涵涵；户型结构合理，双双向无干扰空中庭庭院、入户花园，，产品附加值高；；产品亮点突出，贝贝尔高林法式园林林、天际泳池、观观景电梯、空中廊廊桥；配套优越，城市配配套、城市会所、、商业街区、酒店店式大堂；区域内最大车位户户数比；第一太平戴维斯国国际物管顾问；XX品牌开发商、区域域品牌影响力极高高；【营销节点】2004年11月28日认筹2005年8月解筹【项目推广回顾顾】联合媒体及XX中心区各发展展商共同挖掘片片区价值，并通过持续大规规模的炒作为提提升片区形象“深圳XX”横空出世【项目形象】围墙深圳XX首府，，人生自在非凡凡处【项目推广回顾顾】咨询处XX体育馆楼书2004年11月28日认筹，诚意金金RMB10,000元；当天认筹近500个，现认筹筹超过700个个【项目推广回顾顾】XX豪宅专家，，品质一脉传承承1998年，雅雅豪轩2000年，御御景台2002年，丽丽景城2003年，熙熙园2004年，鸿鸿景园【发展商印象】】目标设定【目标设定】成为深圳XX标杆物业；实现片区同期项项目市场最高价价格；满足项目可持续续销售需求；优化发展商金字字品牌；【关于目标的思思考】目标市场启示客户分析策略形成策略执行大纲竞争分析市场启示2003、2004年政府出出让住宅用地情情况单位：万平方米米2004年企业业转让住宅用地地情况【市场启示一】】1、自2002年起深圳开始始实行用地三年年紧控政策，2004年比2003年政府府住宅用地供应应量锐减50%以上。2、2004年年政府住宅用地地出让量集中于于XX、龙岗两两区，其中XX占总量的65%以上。企业业转让住宅用地地中，XX、龙龙岗两区占全市市住宅转让用地地85%以上，，其中XX占全全市的50%；；关内土地供应应基本枯竭。3、深圳住宅开开发由内至外的的趋势成为定局局，未来两年内内，XX、龙岗岗必将成为深圳圳住宅开发的热热点区域，尤其其以XX为主。。【市场启示一】】关内土地供应枯枯竭XX将成市场热热点【市场启示二】】二线关弱化，拆拆关大势所趋；；地铁因素（1号线延长线）；；政府大力投资改改善关外基础设设施建设；全面实行城市化化管理；XX城市环境不不断改善与特区界限逐步步打破关内客户开始认认同XXXXXX中心区XXXXXX房地产市场场的集中分布于于XX组团及西西部组团（XX、XX、中心心区），由于地地理位置及本项项目面市时间等等因素，2005年西部组团团将是研究的重重点。【市场启示三】】项目名称占地面积建筑类别户型及面积开盘时间起价销售情况位置建筑面积入伙时间均价XX湖三期6700㎡高层2房至5房85-330㎡04年10月开始认购未定兴华路与建安一路40000㎡未定香缤广场15313㎡高层1房至5房30-160㎡04年11月20日开始未定建安一路170000㎡XX片区即将推推出项目【市场启示三】】XX片区2005年推出量较较小，大多为高高容积率（超过过6）项目，项项目指标决定其其品质不佳；项目名称占地面积建筑类别户型及面积推出时间项目情况位置建筑面积XX名园二期28480㎡小高层2房10.17认筹XX大道与XX大道交汇处99634㎡XX阁5003.90㎡小高层2、3、4房明年出地面三层XX大道与新湖路交汇处14996.50㎡XX城252338.6㎡小高层2房至5房明年主体建造中XX大道旁515601.2㎡XX项目63094㎡小高层2房至5房明年基础施工94区163933㎡XX片区即将推推出项目【市场启示三】】XX片区由于区区域的局限，一一直以来均不是是热点片区，虽虽然有少数大盘盘支撑，但项目目开发周期较长长，暂时无法形形成规模市场效效应。项目名称占地面积总建面积推出面积推出时间XX新岸线183875㎡478000㎡140000㎡2005年6月XX海岸1期104616㎡390810㎡83780㎡2004年12月XX家园24000㎡130000㎡130000㎡2004年12月XX国际24291㎡134946㎡60000㎡2005年1月XXXX城76198.69㎡340595.95㎡248000㎡2005年2月XXXX51825㎡171000㎡100000㎡2005年5月XXX苑15948.4㎡78831.14㎡50153.2㎡2005年8月XX58070.40㎡277954.80㎡277954.80㎡2005年8月XX中心区即将将推出项目【市场启示三】】XX中心区2004-2005年推出量大大，成为市场主主角。【市场启示三】】XX中心区成为为市场主角单位：万平方米米1、自2003年XX好望角角一期打响XX中心区地产开开发第一炮，2004年XX中心区房地产产开发规模激增增，2005年年更会出现井喷喷，预计2004年、2005年两年供应应量将达到200万平方米。。2、2003年年全XX销售量量为163万平平方米，2004年1-10月份达到131万平方米，，预计全年销售售量接近145万平方米。3、2005年年XX中心区供供应量预计为150万平方米米，超过2004年全XX销销售量。【市场启示四】】区域内客户难以以消化2003-2005XX供供需关系图【市场总结】关内土地供应急急剧下降，XX中心区将成为市市场热点区域；；XX城市化进程不断断加速，利好不不断，各种原来来长期影响关内内客户破关置业业的因素逐步改改善，XX得到部分关内客客户认可；XX中心区开发号角角吹响，两年近近200万平方米的供应应量使其成为市市场必然的主角角；XX中心区开发呈井井喷态势，区域域内客户短期内内无法消化；竞争分析南头15万5200－6500XX15万4500－5200西丽15万4800－5800中心区150万万4800－5800XX28万3800－4800同价片区2005年供应应量对比，XX中心区存存在巨大的规规模优势，并并以超前的规规划、纯净的的片区形象于于其他各片区区形成明显的的差异化，片片区间的竞争争已经不是最最主要的竞争争层面历史文化博物物馆五星级酒店艺术中心图书馆演艺中心海滨度假酒店店海滨酒吧街酒店地铁站广场医院商业广场青少年宫自然科学博物物馆行政中心体育场中央公园深海大道金成XX泰华N2项目目XXXX城XX海岸XX新岸线XXXXXXXXX好旺角泰华项目泰华项目润恒项目XX国际XXXN5项项目XX中心区战战国风云图总占地面积51825.6（平方米）

总建筑面积210000（平方米）

商业面积15000左右（平方米）其他面积幼儿园：2400（平方米）会所、物业用房：600（平方米）居委会：100（平方米）总容积率3.3总项目总栋数13栋主要层数28层主要楼宇类型高层总户数1180户建筑设计澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司

园林设计香港泛亚易道有限公司物业管理中海物业目标客户XX及南山高端客户特色：项目园林景观规划由泛亚易道负责，以简洁轻盈的现代典雅风格为主。位于XX新中心区核心位置，地理位置得天独厚，交通网络完善，距离南头关口仅3-5分钟车程，规划中的深圳地铁1号延长线途经本项目，景观素质理想，视野开阔。

小区配套齐全，绿化面积近30000多平方米。项目在产品针对“空中廊院”进行较大的炒作，受市场关注度极高。【个盘分析】】XXXX总占地面积104616.3（平方米）

总建筑面积333800（平方米）

住宅面积310100（平方米）商业面积19500（平方米）其他面积幼儿园：2600（平方米）会所：1500（平方米）绿化率51％总容积率3.2总项目总栋数约29栋主要层数约17栋：11-18层（小高）约12栋：28-32层（高层）主要楼宇类型小高层

＋高层总户数约2000户建筑设计柏涛（墨尔本）设计公司

园林设计奥雅（香港）园境师事务所

物业管理中海物业

XX海岸在7月31日开开始内部任筹筹，作为XX新中心区第第一个揭开神神秘面纱的大大盘，拉开了了新中心区竞竞争的序幕，，对XX海岸岸来说，它所所承受的不仅仅是新中心区区美丽蓝图下下购买力的检检验，还得承承担起为整个个新中心区楼楼市定下基调调的艰巨任务务。客户定位为：：本地高端置置业者，尤其其是二次置业业者，主要包包括高收入的的政府公务员员、企业高层层管理者、私私营业主等。。【个盘分析】XX海岸总占地面积183800（平方米）

总建筑面积560000（平方米）

其他面积幼儿园：4000（平方米）会所、活动中心：3000（平方米）总容积率2.6容积率滨海中心区最低栋数一期9栋主要楼宇类型5栋16-26层高层＋4栋水岸多层总户数一期1163户建筑设计美国LLA／深圳筑博物业管理XX集团（深圳）物业管理有限公司目标客户XX及南山客户特色：18.56%超低建筑覆盖率计划分三期自东向向西滚动开发，开开发期为4年，预预计到2007年，诉求亲水型、国际化、、生态式、标志性性、亚热带滨海纯纯正生活岸线的高高尚住宅区。以“海洋文化”、、“健康教育”、、“现代教育”三三大主题为核心，，演绎佛罗里达风风情园林，荣膺XX首个建设部预预审的AAA级社社区，更成为中国国首个被联合国授授予的“国际滨海海生态人文社区””。【个盘分析】XX新岸线总占地面积24069（平方米）

总建筑面积141912（平方米）

商业面积1-2层为商业，13000平米其他面积幼儿园：1600（平方米）会所、物业用房：600（平方米）总容积率4.2总项目总栋数3栋主要楼宇类型18－30层（小高层＋高层）总户数760户建筑设计赛瑞设计环境设计加拿大CSC设计公司物业管理招商物业目标客户以XX本地居民为主，部分特区内年轻客户。特色：开发商力图打造适合郊区化居住形式的花园小区，以营造运动休闲的生活方式为卖点，将对关内白领有一定吸引力。绿化率高，车位充充足，但内围户型型，园林小，不通通透，密度高。12-5日解筹筹，均价4500元。截至到目前前为止已经销售35%。【个盘分析】金成XX总占地面积107546（平方米）

总建筑面积511425（平方米）

商业面积30000（平方米）其他面积幼儿园：3000（平方米）总容积率2.8总项目总栋数27栋主要楼宇类型高层总户数约3000户建筑设计深圳大学建筑设计研究院环境设计奥雅(加拿大)园境事务所物业管理未定目标客户XX高端客户群体，部分南山科技园客户；特色：集中了滨海中心区内几乎全部的生活配套设施，是滨海中心区的交通、教育、商业、休闲中心。滨海中心区的一座大型人文新城，高台府邸，院落式组合空间，立面现代精美，富有滨海特色。11万平米大型湿地生态园林、8万平米阳光地下车库、3.6万平米外延主题花园、1.2万平米中庭园林、1200米长时尚风情商业街、1100平米情景生态泳池、400米景观大道、160米宽入口喷泉广场共同构成了气势恢宏的壮观景象。结合项目的优势看，此项目具有极强的竞争力。【个盘分析】XXXX城总占地面积24292（平方米）

总建筑面积130000（平方米）

商业面积16000（平方米）其他面积幼儿园：3000（平方米）会所：3000（平方米）总容积率4.5总项目总栋数7栋主要楼宇类型高层总户数855户建筑设计深圳清华苑建筑设计有限公司物业管理德业基物业管理有限公司目标客户新中心区中高端客户、南山置业者特色：7栋半围合设计，产品具有一定的优势。项目定位精致高尚尚住宅小区，分两两期开发，户型拥拥有优美园林景观观的占55%以上上，户户均有赠送送面积，90%以以上的户型赠送超超大落地窗。【个盘分析】XX国际【个盘分析】XXX苑总占地面积15948.4（平方米）

总建筑面积78831.14（平方米）

住宅面积50153（平方米）商业面积13640（平方米）建筑覆盖率35%总容积率4.0总项目总栋数3栋主要楼宇类型高层总户数512户目标客户XX片区的专业技术人员、私营业主、政府公务员特色：产品呈现点状分布，私密性较强，产品有所创新，户户三阳台。项目属于被中心区区边缘化的地域，，项目规模较小，，难以打造豪宅形形象，所在居住氛氛围比较浓厚，小小区自有商业配套套，但产品主力户户型以2房及小3房为主，成为片片区比较稀缺的产产品，梯户比有在在片区中拥有优势势。入市时间接近，同同期供应量大，市市场竞争激烈本项目的最主要竞竞争层面是区域内内的项目竞争本项目推出时间略略为滞后20052006XX海岸金成XXXXXXX苑XX新岸线XXXX城XX国际XXXX【入市时间分析】】户型两房三房三房四房四房四房以上户均面积70-9090-110110-130120-160160以上170金成XX36%20%36%8%————98XXX苑23%59%8%10%————98XX国际22%45%14%18%——1%107XXXX城23%14%25%33%2%3%125XX海岸11%37%11%40%——1%120XX新岸线15%12%40%30%——3%124XXXX17%5%39%26%11%2%133XXXXX18%18%22%37%——5%122【户型比例分析】】户型定位差异不明明显凯旋城、XX海岸岸、XX新岸线、、XXXX与本项项目产品更为类似似【地段价值分析】】XX新岸线XXX苑金成XXXX海岸XXXXXXXX国际凯旋城地段价值排序：第一阵营：XXXXXX第二阵营：XX新新岸线XX海岸XX国际金成XX第三阵营：凯旋城城XXX苑【景观资源分析】】XX新岸线XXX苑金成XXXX海岸XXXXXXXX国际凯旋城景观价值排序：第一阵营：XX第二阵营：XXXXXX新岸线XX海岸金成XX第三阵营：凯旋城城XXX苑XX国际【开发商分析】项目开发商发展商形象开发量客户认同度客源分布XX特区XX特区金成XX金成XX二线★★——★★——XXXXX苑松茂首个项目——————————XX国际德业基XX二线★★——★★——XX金鸿凯旋城屹海达XX二线★★——★★——XXXX海岸福中福XX二线★★★——★★★——XXXX新岸线XX深圳二线——★★★★——★★★★特区XXXX龙光首个项目——————————XXXXXXXXXX一线深圳二线★★★★★★★★★★★★★★★XX特区本项目发展商片区区知名度及认同度度高，客源丰富，，在XX本地具备备绝对优势【户型分析】XX海岸二房，双阳台门口走道过长结构方正三房，部分主卧弧弧形窗部分三房布局不合合理走道浪费面积结构方正四房，入户花园、、通透部分错层露台、跃跃式结构方正XX新岸线三房，户型方正大多配有入户花园园通透，无露台赠送送部分户型设计不合合理四房，户型方正部分配有入户花园园通透，无露台赠送送部分户型设计不合合理【户型分析】XXXX二房，双阳台常规户型结构方正三房，赠送双朝向向露台部分户型有入户花花园通透，出现不方正正房间四房，赠送大量双双朝向露台部分户型有入户花花园通透，户型方正【户型分析】XX国际【户型分析】二房，结构方正凸窗、双阳台三房，结构方正凸窗、通透入户花园三房，结构方正凸窗、通透金成XX二房，结构方正赠送露台面积三房，结构方正赠送露台面积走道略长四房，结构方正赠送露台面积，入入户花园通透。部分跃式【户型分析】XXXXX【户型分析】二房，大凸窗户型方正主卧弧形观景台三房，大凸窗、方方正赠送无干扰露台、、通透大开间，窄进深四房，大凸窗户型方正、赠送无无干扰露台通透、主卧弧形观观景台大开间，窄进深五房，大凸窗户型方正、赠送无无干扰露台大阳台、通透、入入户花园项目规模地段景观容积率发展商品牌户型金成XX14.2万★★★★★★4.2★★★★★★XXX苑7.9万★★★★★4.0★★★★★★XX国际13万★★★★★★4.5★★★★★★金鸿凯旋城51万★★★★★3.8★★★★★★XX海岸41万★★★★★★3.19★★★★★★XX新岸线55万★★★★★★★★2.99★★★★★★★XXXX17.1万★★★★★★★★★3.3★★★★★★★XXXXX21万★★★★★★★★★★3.66★★★★★★★★★【品质分析】从产品品质而言，，本项目与XXXX属于第一阵营营本项目在地段、景景观、发展商品牌牌、户型设计方面面具有一定优势项目名称广告语卖点整合形象高度XXXX城滨海中心区50万平米人文新城大社区、文化★★★XXXX廊回至尊、院落天下空中廊院、豪宅★★★★★金成XX让运动回家运动文化★★XX国际国际新生活、中心区封面人物生活方式、地段★★★XX新岸线港湾住区，国际人居标准国际新生活方式★★★★XX海岸中心华府，盛世名门中心区、豪宅★★★XX人生自在非凡处地段、景观、豪宅★★★★★【形象对比分析】】推广方向根据资源源、产品各有侧重重，但大多以豪、、大为主题在客户所认知的基基础上，本项目具具有较高的形象高高度【竞争占位】品质形象本项目XXXX金成XXXX新岸线XX国际XX海岸XXXX城本项目目前所具备备的品质及所展示示的形象均为片区区最高本项目的竞争主要要以片区内竞争为为主；XX中心区各项目入市市时间相近，规模模庞大，市场竞争争激烈；各项目户型定位及及形象差异化不明明显，同质化严重重；本项目位置显赫，，景观视野、户型型产品、发展商品品牌及客户资源等等方面具有较大优优势；本项目存在入市时时间滞后及客户认认筹本项目后等待待时间长等不利因因素；【竞争分析小结】】客户分析布吉XXXX龙岗由于关内土地供应应的匮乏，客户被被向关外驱赶【本项目认筹客户户分析】区域：宝城59.64%XX14.26%XX各镇9.22%南山12.64%其他4.24%本项目VIP认筹客户中，以XX客户为主；由于XX中心区未来两年庞庞大的市场供应量量，单纯以XX区域的客户不能满满足项目销售需求求，必须更广泛的的争取关内的客户户资源；在项目先期仅对““深圳XX”片区及项目形象进进行少量炒作的情情况下，仍获得超超过16%的关内客户，印证证了客户正逐渐外外拓的趋势。项目仍需充分挖掘掘片区价值、扩大大片区影响力、提提升片区整体形象象，消除关内客户户到XX中心区置业的疑虑虑。职业：公务员12.27%事业单位21.47%企业中高层16.56%企业白领22.09%私营业主12.88%个体经营者14.72%年龄：30-45岁67.8%经历：首次31.75%二次以上68.25%【本项目认筹客户户分析】客户以社会中坚力力量为主，大多为为二次及以上置业业者，具备较强的的购买能力；客户知识水平较高高，具备一定的鉴鉴赏能力，对项目目的品质要求较高高；客户对项目开发商商品牌、区位、景景观资源、形象较较为认同。【客户购买心理分分析】使用便利体现身份价格实惠贪图便宜实用主义跟风购买羊群效应面子问题购买原因购买心理营销思路提高附加值，物超超所值讲事实、摆道理客户营销体验营销、品质感感增值保值投资渠道描绘远景价值【客户总结】从VIP客户分析来看，客客户定位与实际基基本吻合，作为区区域性豪宅，其目目标客户为具有一一定购买能力和鉴鉴赏能力的社会中中坚力量；客户对发展商品牌牌、区位、景观资资源、楼盘形象较较为认同；营销推广需从客户户购买心理出发，，建立符合其购买买本质的营销手段段；由于本地客户难以以消化XX中心区井喷式供应应量，必须继续挖挖掘关内客户，尤尤其是南山客户；；关内客户对出出关置业仍存存在对区位和和品质的心理理障碍。策略形成XXXXX如何超越竞争争，最终取得得全面胜利？？占据深圳XX最显赫的位位置产品独树一帜帜，不可重复复；形象高企，万万众瞩目；XX最具实力力和影响力的的品牌发展商商，豪宅专家家；顶级品质，天天赋使然【项目SWOT分析】优势：■项项目自身素素质绝佳，尤尤其是地段、、景观、产品品■发展商商品牌效应明明显，具有大大批的忠诚客客户；■前期形形象高企，广广泛被客户认认同；劣势：■认认筹期长达达8个月，客客户维系困难难；■项目等等待期长，客客源流失机会会大；机会：■深深圳XX将将成为未来两两年内深圳房房地产的热点点区域■XX利利好不断，关关内客户开始始认同；■项目开开发可肆机而而动，静观其其变；■竞争项项目的推广也也为本项目带带来客源；威胁：■同同期同质项项目数量庞大大，竞争激烈烈；■关内客客户出关置业业仍有区位及及品质方面的的障碍；【策略形成】】发挥优势、抢抢占机会依势助势，掌掌握片区话语语权，以高形形象强势推广广、高品质展展示吸引客户户充分挖掘和和提升发展展商品牌价价值，为营营销创造机机会点利用机会、、克服劣势势大势在场，，关键作为为，顺势而而动，抢夺夺客户发挥优势、、转化威胁胁依托品牌优优势，展现现项目非凡凡价值，吸吸引关内客客户特别是是南山客户户减少劣势、、避免威胁胁挖掘片区价价值，再次次整合，使使更多客户户消除疑虑虑，认同片片区高服务+高形象+高品质XX=深圳圳XX建立超越竞竞争的营销销策略推广策略展示策略品牌策略大地覆盖计计划片区整合计计划关键事件营营销卖场外围展展示活动体验细细节卖场展示卖场全线展展示诚信/实力力扩大/强化化社会责任感感展示策略【展示攻略略】形象围墙户外广告2004年年10月——2005年10月月形象墙+户户外广告项目形象+主推广语语已完成卖场外围———形象围围墙2005年年1月—2005年年8月“城界界定定”——四四根大型广广告光柱，，体现大气气魄卖场外围———城界界界定【展示攻略略】【展示攻略略】卖场展示八年文化底底蕴沉淀从豪华到艺艺术化及高高贵气质的的提升2005年年7月销售中心———“艺术术化体验概概念展示厅厅”——画廊（（名画展示示）——书吧（（世界名著著）——酒吧（（调酒师））——红酒/咖啡/雪雪茄/音乐乐文化展示示——古典音音乐/乐器器展示——影视厅厅（奥斯卡卡经典影片片）【展示攻略略】卖场展示展示物：——具有文化底底蕴住宅-园林局部部实物展示示——特色模型——宣传片——3D动画演演示——XXX品牌牌宣传——独立展展厅（销售售中心旁））：名车——健康会会所：健身身器材、中中航健身会会【展示攻略略】售楼处艺术化、格格调化品质化、气气质化【展示攻略略】卖场全线展展示2004年年7月卖场的标准准化展示停车场（无无水洗车服服务）+营营销中心心南区平台示示范园林住户大堂（（后期展示示）样板房（南南区）商业街区展展示-北区区台阶廊桥电梯1234567形象墙+导导示商业街区展展示-城市市台阶-观观景电梯北区平台示示范园林住户大堂（（后期展示示）样板房（北北区）电梯【展示攻略略】样板房展示示N两房三房三房四房四房以上70-9090-110110-130120-160170【展示攻略略】样板房展示示根据物业类类型不同景景观和花园园组合特性性的差异将将各种产品品进行系列列化演绎———让房子子发生故事事“热情桑巴巴”/“休休闲马尔代代夫”/““理查轩尼尼诗”/““罗马假日日”/“不不列颠盛宴宴”/“纽纽约XX””/“富士士山脚”/……【展示攻略略】样板房展示示情景样板房房可体验点：：舒适的沙沙发、现场场侍应生、、咖啡红酒酒饮料露台躺椅、、望远镜、、音乐、大大片深圳样板房房教科书工程样板房房【展示攻略略】卖场全线展展示园林/大堂堂园林北区样板房房市政路2005年年8月卖场的标准准化展示形象墙户外形象柱/牌牌停车场前广场外展厅接待区影像区展示区体验区强势视觉识识别系统人流汇集焦焦点城市台阶/观景电梯梯洽谈区主体核心体体验系统南区样板房房廊桥商业街/橱橱窗核心洽谈区区过渡性体验验系统核心售卖系系统推广策略【推广策略略】大地覆盖计计划——占占位、抢夺夺客源片区整合计计划——挖挖掘片区价价值关键事件营营销——眼眼球经济媒体推广计计划——营营销推广重在高形象象、掌握话话语权整合增值举举措——提提高产品附附加值2005年年2月“扼守要道道”——大大型户外广广告牌深圳XX首首府/XXXXX/火热认筹筹本项目前海南头/关口口107/XXXX/桃源源居/前进进路机场/107大地覆盖计计划【推广策略略】2005年年3月基于分流竞竞争对手客客户的形象象墙更新/调整/大大型现场导导示牌（以以巨大箭头头为主题））本项目XXXXX前行500米大地覆盖计计划【推广策略略】大地覆盖计计划道旗、灯杆杆旗【推广策略略】环体育馆/前进路前进路道旗旗、灯杆旗旗本项目环体育馆灯杆棋本项目前进进路路前进路两旁旁灯杆棋2005年年5月大地覆盖计计划【推广攻略略】加油站de故事———XX、南南头、前海海、XX故事一：加加油站出入入口处可设设置小型广广告展板；；故事二：专专人派发印印有楼盘信信息的纸巾巾盒、发票票袋；故事三：重重点推广时时期，“油油站小姐””的面对面面推广；2005年年7月大地覆盖计计划【推广攻略略】分展场XX万佳南山海雅蛇口沃尔玛玛XX万佳南山海雅/蛇口沃尔尔玛2005年年8月片区整合计计划【推广攻略略】2005年年1月-2月深圳XX概概念特报/商报报媒体/各发发展商/XXX让深圳XX的声音继续续维持，整整合媒体、、联合各发发展商再次次宣传片区区价值；——不局限于《南都报》，整合《特报》、《商报》上进行炒作，甚至至是跨版宣传；2005年5月春交会媒体/各发展商/XXX关键事件营销【推广攻略】2004年12月月28日新年嘉年华/客户户联谊2005年2月10日新春音乐会/花车车巡游/烟花汇演演游园活动……政府/各发展商/体育馆2005年5月1日春交会/深圳XX远景发展论坛深圳XX专场/XX生活畅想会政府/媒体/各发发展商/高交会馆“家在XX”产品品发布会XXX/业主联谊谊/答谢XXX/设计/威威尼斯酒店震撼2005，成成龙到访XXX/媒体2005年7月1日名车展/试乘试驾驾XXX/汽贸公司司2005年10月月1日国际级/国家级建建筑、社区奖项政府/媒体/XXX2005年7月捐赠XXX希望小小学XXX/希望工程程在春节期间，XX主动出击，在市市场的空档期发出出声音，由政府府出面，联合其他他中心区楼盘举行行“新春迎新晚会会及烟花汇演”，，各楼盘制作花车车，一盘一个在春春节期间全市巡游游！——烟花汇演，花花车巡游——深圳XX，喜喜迎新春关键事件营销【推广攻略】2005年2月深圳XX远景发展展论坛以春交会之势，以以发起者身份联合合中心区发展商共共同举办关于深圳圳XX规划发展论论坛！并邀请官员员、行业、媒体等等知名人士，畅谈谈区域规划与发展展趋势的论坛，引引起业界关注，深深化片区的价值认认可！——用整合各方力力量提升中心区的的认可度！关键事件营销【推广攻略】2005年5月“家在XX”XX生活畅想会/产产品发布会春交会期间，仍旧旧是依势而动，邀邀请知名建筑专家家，举办题为“家家在XX”的XX生活畅想会。——不断给客户楼楼盘资讯，提升客客户信心及诚意度度！关键事件营销【推广攻略】2005年5月邀请国际巨星成龙龙作为项目的形象象代言人，在深圳地产春交会亲临XX现场，利利用人气使项目在在深圳获得最高的的关注度，成为话话语权的拥有者！！——巨星担任项目目形象代言人！巨星造访，轰动全全城！关键事件营销【推广攻略】2005年5月参加国际、国家级级建筑规划或居住住价值评选金块奖建设部住宅设计创创新经典示范楼盘盘奖建设部中国人居环环境奖关键事件营销【推广攻略】2005年10月月活动体验细节【推广攻略】文化品鉴咖啡/雪茄/红酒酒美食活动意大利/法国等各各地美食产品品鉴会所/样板房/园园林/观景电梯/廊桥…………2005年2月起起，活动不断，重重点在展示成熟后后艺术展览名画/雕塑/个人人收藏品/摄影/室内设计【推广攻略】媒体组合策略建立直效营销渠道道豪华影院大片的独独家广告放映权立体化DM直邮（产品说说明书）报纸（形象持续、、关键节点）电视（重点栏目冠冠名）网络（印象、口碑碑、大虾）电台（促进销售的的利器）楼盘电梯厅海报/展板世联客户网络XXX员/XXVIP客户资料寄寄送报纸广告【推广攻略】形象延续、关键事事件、关键节点发发布营销节点：解筹/开盘/封顶/入入伙展示节点：样板房房/会所/廊桥/园林/观景电梯梯/商业街区事件节点：新年活活动/新春活动/房交会/产品发发布会