养老产品比较

养老产品比较第1页/共41页天地健康城第2页/共41页地理位置青浦区朱家角镇东南侧开发规模占地面积107000平方米建筑面积150000平方米开发商徳地置业发展（上海）有限公司投资公司中国天地控股有限公司服务运营澳洲AVEO

GROUP产权年限40年地价情况商业用地招拍挂开盘时间2014.04.26交房时间第一批2015年年底、第二批2016年4月户型面积780套产权式公寓、350套酒店式公寓以及45套全护理式公寓，产品设计海派经典里弄式社区规划；公园式景观生活；精装空间；成交均价13500元/平米服务配套德颐医院；恬愉学院（15间教室、图书馆、游泳馆、钢琴房）；健康食堂；8400方高端会所；社区邻里中心项目规划图项目区位图天地健康城-基本信息第3页/共41页B:服务式公寓

E:德颐医院

D:健康食堂

G:邻里中心

A:风情商业街

C:恬愉学院

F:养生公园提供从自理、介护到全护理等一站式健康服务项目配套完备、“医、食、娱、学”样样俱全天地健康城配套比例超过20%，除一千多平米的中型超市等基本商业配套外，医院、邻里中心、怡乐学堂、食堂、教室、图书馆、活动室、体育馆等风雨连廊、人车分流与园区无障碍设计，方便老人出行交流内部建有无障碍的风雨连廊，将园区各个功能组团有限的连接起来，方便老人出行与交流；同时项目交通采取严格的人车分流，在确保行走安全的同时也带来了更多的空间自由天地健康城建筑面积15万平方米，是一座由自理、介护、全护理公寓以及医院、邻里中心、怡乐学堂、食堂等养老配套共同组成的大学校园般的高端退休综合社区天地健康城-整体规划第4页/共41页天地健康城-功能布局第5页/共41页项目规划建设了养生公园、商业景观、中轴景观以及组团景观四个景观分区，通过科学的分区规划，以达到养生、养心、养性的作用天地健康城-功能布局第6页/共41页养生公园、健康步道运动场健康食堂德颐护理医院垂钓区恬愉学堂游泳池/SPA娱乐设施适老健身区社区商业邻里中心图书馆天地健康城-配套第7页/共41页产权式·99m2两室两厅双阳台产权式·123m2两室两厅双阳台产权式·143m2两室两厅双阳台产权式·60m2一室一厅一阳台产权式·103m2两室两厅双阳台天地健康城-户型设计项目基本以两房为主，面积基本都在100㎡以上为主，精装修交付，精装标准3500元/m2，保证了老人们安全舒适的生活空间电梯设置60m2：一梯四户99m2、103m2：一梯三户123m2、143m2：一梯两户电梯全部采用适老设计、轮椅的拐弯半径、扶手较低第8页/共41页无产权服务式公寓户型，暂未开放天地健康城-户型设计第9页/共41页天地健康城-销售前准备

1、会所（8400m2）功能设计主要为常规化会所配置和适老化展示。其常规化配置为地下恒温游泳池（500m2），健身房，兵乓馆等运动场馆，瑜伽馆，室内高尔夫馆，老年大学等2、适老化展示区由适老生活用品、样板房（充分做足适老化细节）、半自理老人和全护理老人的护理设备展示

天地健康城在示范区打造竣工后进行销售。其示范区主要包括健康会所（销售期起售楼处功能），样板房，适老化展示区。第10页/共41页天地健康城-销售模式天地健康城为商业性质产权，其销售模式即为常规产权房销售模式。第11页/共41页核心卖点：源自澳洲的，高端退休综合社区，项目作为市场稀缺的产权式养老社区填补了市场空白，提供全方位的健康管理养老服务，同时与九大三级甲等医院无缝对接，以大学校园般的退休生活理念引爆市场项目从2014年4月开盘。已累计成交337套，共36057㎡，成交总额4.4亿，成交均价12390元/㎡2015年销售情况天地健康城-销售情况第12页/共41页天地健康城-会员服务天地健康城作为其第一个项目，服务内容和收费标准目前未最终确定会员费：模式一69000元/年·两人，单人价格未定模式二45000元/年·两人，30000元/年·人（与模式一服务差别暂未定）模式三110万/两人，终身全服务免费会员，每年享有6%固定收益。且可随时退。享受服务:1.自理老人主要享受免费三餐，免费外出旅游（满20人），专家讲座，家政服务2.半自理老人主要享受24小时护工服务以及部分娱乐活动3.全护理老人主要享受护理医院的全方位贴身服务护理医院由华东医院老医生为主要骨干4.每年享受一次体检服务，并建立健康档案5.每4幢楼配一护理点，配1医生，2护士，4贴身护理，可照料120名老人。该区域也是娱乐活动区6.每周一次去3甲医院就医免费班车，单身老人由护工陪同。就医无需排队，药物配送由相关工作人员直接送至家。就医费用个人负责7.会员费包含物业费，但水电煤由住户自理，按商业标准8.对饮食不满意每年可交8000元/人，提高饮食质量第13页/共41页亲和源第14页/共41页浦东亲和源是中国式养老地产开发的典型实践案例，已在全国行业内产生较大影响力开发企业亲和源股份有限公司地理位置上海市浦东新区康桥镇投资金额6亿元占地面积83300㎡建筑面积100000㎡户型面积40-90㎡户数设838套居室，可容纳1600位左右老人配套功能30%是养老配套，70%是养老住宅；老年公寓、健康会所、老年护理院、酒店、医院、配餐中心等区位交通东距浦东国际机场12公里，西离虹桥机场25公里，南距洋山深水港45公里，北离陆家嘴金融贸易区10公里，距离正在新建的迪斯尼乐园商圈约3.3公里。社区东临申江路外环匝道1公里。亲和源-基本信息第15页/共41页餐厅周浦分院（二甲）美格菲健康会所上海亲和源度假酒店颐养院老年公寓商业街秀沿路规划路亲和学院健康会所老年度假酒店餐厅医院颐养院商铺老年公寓Mini高尔夫特点一——功能集中，主题突出，空间格局清晰，和而不同。特点二——重点配套集中，辅助设施均好。特点三——整体密度较低，以生态为导向，交通动线合理。亲和源-整体规划整体规划设计第16页/共41页亲和源-配套医院颐养院餐厅亲和学院健康会所度假酒店商业街常规运动室

支撑配套重点配套亲和源医院，与三甲曙光医院合作，二甲标准，不仅对会员开放，也对外经营。医院还包括亲和源护理院，接收半自理和不能自理老人；亲和源会员入住有价格优惠现在亲和源医院是原一栋公寓改建而成。颐养院专为需要特殊护理的老人提供服务，主要包括医疗、生活、活动、特需服务建筑面积：2574.6平米，分为上下2层。由专业餐饮管理公司管理，管理公司按营业额与亲和源分成。餐厅只为护理和疗养人员提供送餐服务，公寓内老人需自行前往餐厅吃。1楼餐厅正在扩充座位，以方便老人就餐。第17页/共41页健康会所建筑面积8000㎡目前国内规模最大最先进，以健康为主题的会所聘请国际著名上海美格菲康健管理公司进行管理提供的服务包括健身、水疗、康复护理等老年人康乐的需要，同时还提供亚健康康复护理现有500多名老人在会所办理会员卡，会所不仅接待亲和源内老人，也对外开放。1楼为接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台。2楼为行政办公室、儿童及娱乐室。3楼为水中运动池、桑拿及温蒸房、健康吧、跳操房、医疗检测房、康复理疗区、运动器械区、更衣室。4楼为康复咨询及理疗SPA、足浴。5楼为多功能会议厅。卡种1年卡2年卡服务内容个人卡6000元6800元1—3层所有设施任意使用，不另收费用家庭卡8400元11760元亲子卡7500元——

老年卡1000元——只限亲和源老人办理，1-3层设施任意使用贵宾卡28800元——

4楼办卡，可使用理疗SPA、足浴，1-3层设施任意使用有专人指导亲和源-配套第18页/共41页亲和学院与上海老年大学合作，由上海老年大学总部派出师资、提供课程，实现优质资源辐射。亲和学院设在办公楼（管理及活动中心）内，二楼设7个教室，其中2间钢琴房。亲和学院面向亲和源养老社区内的会员进行招生，全面满足会员对“老有所学”的追求。

亲和学院开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等共6大类15个学习班，每门课程将设计循序渐进的系列课时，旨在让亲和源的会员们充分享受到老年学习的乐趣与魅力。

亲和学院在开设学习班的同时，也计划将社区各类兴趣活动班纳入统一管理，使会员们的自主活动更加规范和丰富。度假酒店

酒店内共设74套客房，公寓式配置，酒店式管理。提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等服务。亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格，自己居住优惠后抹去零头。亲和源度假酒店收费标准房型面积门市价优惠价早餐套房（3室2厅）120平米1280元680元有双人（1室1厅）76平米980元480元单人大床（1室1厅）50平米680元380元亲和源-配套第19页/共41页商业街建筑面积1450.3平米，沿街商铺，对外开放，商铺只租不卖，店面还剩下中间位置2间小店铺，其他均以出租。沿街店铺包括，美容美发、饭店、超市、药店等。主要消费群体：周边小区居民、附近工人、亲和源内老人。常规运动配套公寓1楼设有活动室，全天开启可供老年人娱乐，内设羽毛球、康乐球、台球等。户外设有门球场地，免费提供老年人娱乐。亲和源-配套第20页/共41页小套一室一厅一卫一厨套内面积约58㎡，适合独居老人居住中套一室一厅一卫一厨套内面积约75㎡，适合两个老人居住大套（不足20%）三室一厅一卫一厨套内面积约120㎡，考虑子女短期居住老年公寓房型配比上，以75㎡的一房为主，满足两位老人的居住需求，在设计上均考虑到了老年人室内轮椅通行的需求，室内公共空间配置合理亲和源-户型设计第21页/共41页室内全精装，包括床、衣柜、冰箱、洗衣机、桌椅、电视、床上用品、基本厨具等，实现“拎包入住”采用拎包入住精装修配置，整个的室内装修以黑胡桃色为主色调，整体观感居家，且装修配置上考虑到了入住老人怀旧的需求亲和源-装修状况第22页/共41页收费标准：初始以80%使用权出租为主，约20%部分产权式销售为辅；现采取租金模式；公共事业用地，产权无法分割，销售产权造成产权模糊，后期纠纷不断，仅销售70余套，便停止销售，A卡和B卡的接受度基本相同卡种年限户型会员卡缴费标准年费缴费标准（此费用包括服务费、管理费等）备注A卡永久（可继承，可转换）永久使用权可继承给子女，如子女不要，可转换给他人，亲和源收取转换总价10%的手续费。小套（58㎡）50万（07年）75万（08年）89万（10年）118万（14年）128万（15年）2.98-4.2万会员卡费和年费不包含老年人在社区内的餐饮费、会所费用、酒店费、水电费等。中套（72㎡）3.98-5.98万大套（120㎡）6.87-7.38万B卡终身终身使用权15年内可退，退卡时，扣除已居住年限的费用。小套（58㎡）45万4.5万中套（72㎡）60万大套（120㎡）98万C卡（开盘时期）50年产权50年居住权小套（58㎡）2万元/㎡2万中套（72㎡）大套（120㎡）产权房出租年卡1年亲和源以2万元/平方米的价格出售部分套间，老人可以从已买断产权的人那里按年租赁小套（58㎡）2万元中套（72㎡）4万元大套（120㎡）7万元酒店体验卡按天消费体验权仅小套（58㎡）————亲和源-销售模式第23页/共41页亲和源-销售情况待配套完善及运营近10年后，亲和源口碑及市场接受度明显提高亲和源主要以会员卡销售，目前销售较为理想，很多客户在等待空位第24页/共41页泰康之家申园第25页/共41页位置上海市松江新城占地面积91000㎡建筑面积222000㎡绿化率35%总户数2400，一期800建设周期2012年12月27日取地、2014年4月3日上海展示馆揭幕、2016年6月开业运营（一期）功能服务拟建社区服务设施：会所、医院、幼儿园、社区商业；居住服务区分为独立生活、协助生活、专业护理等不同功能的居住单元开发商泰康人寿保险股份有限公司运营顾问美国ABHOW项目区位示意图泰康上海养老社区按照居民年龄和身体状况划分为独立生活、协助生活、专业护理、记忆障碍等不同功能的居住单元。泰康之家申园-基本信息泰康申园地处佘山板块，是由泰康人寿投资建设的养老社区第26页/共41页泰康之家申园-配套二甲级康复医院食堂影院老年大学老人活动中心理财中心泳池健身房SPA馆共113张床位。其中的照护区域有334张床位，为不能自理老人提供提供一日三餐老年兴趣课程，健康教程老人文娱活动，康乐活动依托泰康专业理财师，为老人提供低风险稳健的理财服务运动休闲活动第27页/共41页泰康之家申园-销售前准备

生活体验馆主要有以下功能区：

1、样板房2、医疗体验区3、康复理疗区4、棋牌活动室5、老年大学6、高端理财室7、专业护理区8、运动休闲区泰康之家申园在销售前耗资3000万打造了生活体验馆。第28页/共41页户型（套内面积）入门费（万元）（当前）一人费用（元/月）双人费用（元/月）单价（估算）元/m2一室45m220（押金）+55（会员卡）68001080012500一室60m220（押金）+85（会员卡）83501265013125一室80m220（押金）+110（会员卡）99001450012150两室120m220（押金）+230（会员卡）142001910015625泰康之家申园-销售模式销售模式一：会员卡销售模式二：购买保险一次性购买总值200万元保险，直系亲属可入住，需按上述标准+3000元左右交月费分十年购买（每年20万元）保险，直系亲属可入住，需按上述标准+3000交月费备注：模式一中的押金和会员费可在3年后全款退还，押金还起突发治疗保证金的功能按75%得房率计算第29页/共41页泰康之家申园-会员服务提供一日三餐的营养套餐供餐服务提供满足日常使用的生活用电，24小时热水供应新风系统、中央空调及每年5个月的地暖服务社区24小时安保服务，提供紧急呼救，无线定位，生命感应安全提供公共设施维护及室内家用设施设备的检测检修服务每周一次入户保洁，定期换洗床单被套窗帘等提供免费班车、代购代办、就医陪同等服务提供每年一次的大型体检提供常规身体检测和心理疏导服务提供个人化饮食、活动、康复、健康管理服务，建立专属档案提供公共的会所、游泳池、健身房、小剧场等服务提供老年大学课程以及免费养生健康讲座组织社区康乐活动已经近郊旅游等园区wifi覆盖，免费上网泰康之家会员可享受亿下服务：第30页/共41页适老化总结（对以上三个项目）第31页/共41页电梯、主过道加宽易行入户门加宽无高差淋浴房玄关收纳多台面设计防滑地砖地面无高差主卧床头柜增大加高插座高度人性化设计升降晾衣架安全扶手淋浴房坐浴设计卧室朝南平开窗把手降低高度分床设计门板防撞条中柜设计，增大收纳空间客厅风管式空调嵌入式储物，增加收纳空间优质门窗系统直饮水入户座椅增高设计地暖开关附使用说明且文字放大大按键智能电话电热毛巾杆智能马桶卧室分体空调浴室暖风机双地漏排水隔板置物卧室、卫生间起夜地灯玄关智能感应灯客厅一键紧急呼叫一键电源开关门禁一卡通卫生间未活动通知浴室一键紧急呼叫卧室一键紧急呼叫适老化总结适老化设计适老化配套智能化设计本项目可对以上适老化要点进行选择性配置第32页/共41页适老化总结部分适老化设计展示第33页/共41页1、无需跨过缸栏，便于老人进入的浴缸2、带橡胶扶手的马桶3、紧急呼叫器加设拉绳，并采用红色的中国结，方便且醒目4、有上下两个门镜便于身体特殊的老人观察12344312部分适老化设计展示适老化总结第34页/共41页学习与借鉴第35页/共41页建筑的楼层设计同样需符合老年人客群的需求，通常以3-5层的多层建筑。中、高端的产品为80-108平米的两房及三房，景观设计在养老项目中的要求可相应弱化，老年人对日照的需求远高于对景观的需求，超大栋距，解决了采光和楼宇私密性的问题，同时可以提供更多的绿化和活动空间室内设计除了突出舒适度外，更重要的适老化设计和适老化装备的应用（参加前一部分的适老化设计总结）学习与借鉴项目定位养老项目大多数选址在于城市的近郊，建筑面积通常在10万方以上，容积率通常为1-2之间。因为养老地产盈利需要人群高聚集性。项目定位上部分养老项目定位以中高端为主。从老年人的需求上看，他们主要是生活方面的需求，健康的需求，社交的追求，在需求的基础上，对客群的生活方式、心理特征、消费习惯、财政状况进行细分，找准客户定位。产品设计第36页/共41页配套要