房地产项目设计任务书要点讲义

平谷白各庄项目设计任务书要点汇报目录项目概况项目SWOT分析开发理念客户定位建筑规划设计原则建筑风格建议建筑布局建议建筑细节建议项目交通设计建议景观园林设计建议面积配比建议户型格局建议设计进度建议工作要求建议项目概况区位洳河西岸，平谷体育场北侧，紧邻顺平路，是平谷城区西大门。景观交通项目位于平谷新城规划的休闲度假区和洳河生态走廊，东侧紧邻洳河，临河长度近千米，北部有燕山山脉的浅山区，地块有规划的绿化景观带，景观资源良好。项目周边规划路网较完善，规划中的平谷大街经过本项目，南侧邻顺平路，北临新区北路；目前公共交通有918路，小公共29路、平3路；规划中S3号线，预计2015年前通车。规模项目规划住宅总面积48.3万平方米，项目周边规划有绿化景观用地，教育医疗等配套用地，临街面长约800米，可打造完善的临街商业。顺平路本案平谷城区项目名称：平谷白各庄项目发展商：北京市裕发房地产开发集团建设内容：住宅、住宅配套及商业建设周期：五年地块编号土地性质地块面积容积率建筑面积建筑高度A01-01住宅10.66221.3260米A02-01住宅7.331.813.245米A04-02住宅7.651.813.7845米小计

25.64

48.3

A01-02街道绿地0.87

A02-03街道绿地0.85

A03-01街道绿地0.27

A04-01街道绿地0.85

小计

2.84

0

A03-03公园7.21

A02-02托幼0.30.60.1812米A03-06托幼0.310.60.1912米A03-02小学1.310.81.0518米A03-05中学1.5311.5330米A04-03医院0.2210.2218米A04-04邮政0.220.60.1318米A04-05商业0.7121.4318米A03-04停车场0.510.10.056米小计

5.11

4.78

总计40.8

53.08

住宅占地面积：25.64万平方米拟建建筑面积：其中：住宅：46.8万平方米配套商业：1.5万平方米其中会所功能：3000平方米停车场（库）：按规划文件要求比例设计其它配套：按千人指标设计建筑容积率：1.8-2.0项目概况项目用地总指标表项目规模：项目占地25万平米，建面48万平米，项目规模较大，大盘优势明显。低密优势：容积率1.8－2.0，相对密度较低，居住舒适。配套设计：项目配备专用的公建用地以及绿化用地，项目将建立幼儿园、小学、老年活动中心等，项目自身配套设施相对完善。景观资源：项目东临洳河，北靠燕山山脉，且洳河近期正在整理中，自然景观优美，自然景观可利用率较高，优势明显。交通优势：项目周边交通发达，南临连接北京有平谷的顺平路，规划中的60米宽的平谷大街贯穿项目，为很出行带来极大便利。项目距离平谷中心城区有一定的距离，对于私家车较少的平谷客群来说，项目与城市中心有一定的距离。因平谷区宣传力度等原因，平谷客群对项目所在地－平谷新城认识较少，地区认知度较低。平谷新城为待开发区域，其商业配套与教育配套暂时不完善SW项目SWOT分析我项目为平谷新城开发进度最快的项目，入市时间较其它项目相对较早，为项目奠定前期的客户基础与市场基础。产业和行政预留地位于项目周边，为将来地区以及项目认知度的提升有较大的支持作用。目前平谷市场出现产品供应断层，客户需求的积累使得项目前期销售相对乐观。平谷市场开始对居住品质以及户型面积有较高要求，我项目定位正好满足客户的需求。平谷区房地产市场整体发展水平不高，存在项目操作不规范的现象。未来夏各庄、马坊项目将陆续开发，未来市场潜在供应量较大。受金融危机影响，房地产市场价格增度降低，部分项目价格出现回落的现象。OT项目SWOT分析开发理念“新都市主义”

项目与新都市主义理论结合的依据：用地层面：满足项目的用地规划条件；景观层面：项目丰富的景观资源；文化层面：都市文明和自然属性的结合；生活层面：多样化产品，开放街区，解决生活便利和邻里沟通的问题；可持续发展层面：要解决生态居住和土地价值的问题。开发理念新都市生活主义的精神内涵：“新都市生活主义”倡导在住宅开发过程中，将公益设施与环境绿化同步配套到位，注重历史文脉的构建及传统文化的弘扬，从而在有限的土地资源中，创造出更多更适宜人居住的生活空间；“新都市生活主义”主张进行规模化的城市建造，这不仅有助于形成统一的建筑风格，也留有更大的空间给开发商做环境，做公益设施，从而吸引人们固守城市中心地带，避免新城市空心化现象；“新都市生活主义”主张在新区开发中营造城市的氛围，即用街坊型的开发模式建造居住小城，闻名遐迩的比利时布鲁日小城就是最好的典范。客户定位

本案客群定位为平谷当地改善型及新锐初次置业型客户；因价格导向及城市轻轨带来的顺义区域初次置业型客户及来自北京东北部城区需求第二居所的客户，以上客群各自所占比例为40%、20%、40%。项目打造为承载第一居所的同时满足第二居所的功能。第一居所：都市人购置的，纯粹为了家庭长期居住而非过度性投资或休闲的居所。

特征：离城区距离不远、交通便捷、自然环境良好。第二居所：为自己平时周末或休息时回来购置的；另一种是专门为退休后养生作准备的，也可以用来买给父母住，但也留了自己的一部分空间。

特征：涵盖第一居所功能的同时，对舒适性、配套设施、自然环境要求更高。客户定位第一类客群：平谷本地改善型及新锐初次置业型客户，并包含部分高端客户。该部分占本项目客户群的40％：区位偏好：平谷城区稀缺的紧邻自然资源的舒适社区，项目远观浅山，近临洳河，同时在城市规划方面与老城区联系紧密，是全新规划填补空白的发展区；置业目的：客户以改善现有居住条件为主，本案定位为平谷目标客户的第一居所；购房使用人数：二人世界、三口之家、三代同堂小区规划：偏好生活慢节奏，向往简明而富有都市感的生活；建筑单体：叠拼、联排、花园洋房、高层；户型设计：结合居住人数的需要，以舒适感强的二居室和三居室为主要选择，要求户型内部的设计功能分区明确、流线合理、面积分配得当；面积诉求：在110-150平方米及220-260平方米的面积区间；价格诉求：可承受60-260万元的房屋总价，以一次性付款为主；公共配套设施：对生活配套有一定的要求，对教育设施有较高要求；服务要求：要求物业公司保证小区的安全性和日常维护管理。客户定位第二类客群：因价格导向及城市轻轨带来的顺义区域初次置业型客户，该部分占本项目客户群的20％：区位偏好：通过顺平路可直达工作地点，未来轻轨开通后可直达顺义及北京城区；置业目的：客户以改善现有居住条件为主要购房目的，该部分客户群难以承受顺义城区较高的房价，考虑交通便利以及区位因素，认同平谷，本案定位为该部分客户的第一居所；购房使用人数：以两口之家为主小区规划：向往简明而富有都市感的生活；建筑单体：花园洋房、小高层、高层；户型设计：结合居住人数的需要，以二居室和三居室舒适感强为主。要求户型内部的设计功能分区明确，流线合理、面积分配得当；面积诉求：主要在120-150平方米的面积区间；价格诉求：可承受50-80万元的房屋总价，付款方式大多采用贷款方式，首付30%左右，可承受月供款2700元（占家庭月收入的20%）；公共配套设施：对生活配套有一定的要求，对教育设施有较高要求；服务要求：对物业要求较高，最好为品牌物业公司。客户定位第三类客群：来自北京东北部城区需求第二居所的客户，该部分占项目客户群的40％：区位偏好：本案是都市生活的后花园，亲近自然景观的舒适生活区。置业目的：用于第二居所，可解决老人养老、未来自身养老及周末度假等多方需求；购房使用人数：二人世界、三口之家、三代同堂小区规划：做为第二居所，对景观要求较高建筑单体：叠拼、联排、花园洋房、小高层；户型设计：结合居住人数的需要，以大面积两居及三居室为主，要求户型内部的设计功能分区明确，面积分配合理；面积诉求：主要在120-180平米的面积区间；价格诉求：可承受60-120万元的房屋总价，付款大多采用贷款方式，首付30%左右，可承受月供款4000元（占家庭月收入的20%）；公共配套设施：较为关注医疗、餐饮等生活必备公共配套；服务要求：对物业要求较高，信任品牌物业。确保土地价值（利润价值、品牌价值）最大化，合理利用地块自身的优势。在规划设计时把握五大原则：走差异化路线——即与区域及周边市场供应形成差异；因地制宜——即依地块内部不同位置及具体地理条件不同，设计差异化产品，包括产品形式的差异和产品档次的差异；走符合市场的产品创新路线；与规划中商业配套部分形成互动；产品均好性原则，内部产品做好差异化设计；项目规划设计原则项目规划细则设计遵循与区域市场特性相结合的原则，强调项目性价比概念；本项目设计须以“新都市”为核心；在建筑规划和建筑元素上充分体现现代城市生活的风格品位，营造时尚、繁华、高品质的生活氛围；充分协调周边关系，既能满足规划要求和设计规范，又能最大限度地满足市场需求和开发商的规划理念及设计要求，并合理控制容积率；交通组织力求合理简洁、便利，做到即通达而又兼顾私密；住宅单体设计力求户型动静分区合理，通风良好，使用率高；室内空间舒展；立面造型时尚中见尊贵，现代风格中体现出典雅的韵味；产品设计力求合理、实用、适度超前。整体风格描述本案为平谷城区第一大型社区，为平谷城区高品质舒适居住社区；兼顾第一居所及第二居所功能配套；产品形态多样、户型丰富、生活品质感较强；形成综合性较强的精品楼盘，为区域地标建筑。小区整体规划为客户营造“新都市主义”风格的生活空间，体现城市文明与自然属性的完美结合。小区尽量体现舒适感，打造高品质景观。步行道路体现城市街区感，唤回城市记忆，便于邻里交往。充分利用自然河景，营造丰富的街区生活，完善的生活配套，不同的建筑形式与生活布局，为业主带来一种全新的城市生活体验，提供一种简约、恬静、舒适的居住环境。

住宅建筑单体，外墙主体使用沉稳、厚重的颜色为主基色调。“酷”而沉稳，永恒而颇具现代感，而其金属节点折射出的光眩，又能达到静中有动的奇妙效果。外墙基座建议使用饱和度较高的暖色的天然岩板材料，突出其安逸、祥和、沉稳。建筑立面设计风格建议采用简约而现代，集艺术感与实用性于一体的建筑群将与环境互相彰显，迭荡起伏，成为平谷又一道亮丽风景线。

——采用易于被都市人接受的现代简约的手法来诠释本项目时尚、优雅的美好生活。

建筑风格建议规划布局建议规划布局——开放式都市品质社区，即在保证容积率的情况下，东侧以自然景观为主体加强社区园林绿化，尽可能排布别墅类产品，突出社区的高端产品与园林绿化完美融合，同时做好高层、小高层与别墅类产品的区隔，如利用绿化带或小区内道路系统作为引导。在整体布局上主题性明确。尽量做到人车分流。规划细节建议建筑形式细节建议：——采用南北向板楼设计，在平谷大街西侧建立地标性建筑以提升项目形象；园林小品细节建议：——景观庭院小品部分则可适当使用偏暖色调，突出其清幽、宁静的生活氛围。

不同建筑单体屋顶形式应结合整体空间层次来考虑，可设计出曲线或抛物线曲面等异型顶部结构，以丰富立面视觉，使整体天际轮廓线达到和谐一致。充分利用外挂空调器的不同设置方式整合立面设计。建筑结构细节建议

部分恰当位置的住宅单体实行底层架空（如北面单体采光相对较少的底层），开辟“楼中景观园”，内设假山、土坡、溪流、观景护栏等元素，并配以特色的夜间光效处理，以与中心景观浑然于一体，构成“楼中有园，园中有楼”的特色意境。景观窗窗框上方设计有一定质感的挑檐，打破常规窗框的呆板。建筑结构建议道路系统及交通组织设计建议设计建议：路网设计合理，体现便捷性;尽量做到人车分流;项目周边有丰富的自然景观资源，在设计休闲景观路网时，应结合考虑。步行路线设计应体现通达性;小区出入口规划合理，体现便捷性;环绕小区中心景观区的周边路网，不宜规划机动车路线。道路系统及交通组织设计建议园林景观设计建议生态景观是项目开发理念的重要组成部分，因此合理利用自然景观、合理规划园林景观尤为重要。园林设计建议合理利用外部景观资源，与内部园林设计融合。运动：将运动融入园林，满足客户的需求和生活习惯。园林景观设计建议行走：有目的性和无目的性的散步需求均能满足园林景观设计建议停留：打造精致的细节，塑造亮点，使客户停下脚步，驻足观赏；园林景观设计建议小憩：设置桌椅，为客户休憩、交流提供场所。园林景观设计建议整体：秉持新都市主义理念，注重协调搭配，使整体布局和谐统一。园林景观设计建议户型配比建议户型面积区间产品比例备注低密产品160－3506—10%改善型需求（包含双拼、联排、叠拼）四居155－1701—5%建筑顶层复式大三居130－15528—32%改善型需求大二居100－11519—23%改善型需求小三居110-13019－23%刚性需求小二居88－10012－16%刚性需求商业可分割独立商业设计3%左右

整体户型配比ACB（注：上表中产品比例为建筑面积比。）根据市场调查分析，项目75%户型应满足升级置业客群，35%应满足刚性需求客群。户型配比建议A地块户型配比（占总建筑面积的29%）

户型面积区间产品比例备注低密产品160－35016—20%16-20%改善型需求（包含双拼、联排、叠拼）

中大面积户型

四居155－1701—5%43-50%建筑顶层复式三居130－15526—29%改善型需求二居100－11514—18%改善型需求中小面积户型三居110-13016－20%30-38%刚性需求二居88－10013－17%刚性需求商业可分割独立商业设计3%左右

ACB注：做到均好性的同时，低密产品面积不少于2.2万平米。建议在一期用地中预留1.5万平方米土地，按0.6容积率考虑建设9000平米规模，做产品预留。

B地块户型配比户型配比建议（占总建筑面积的27%）

户型面积区间产品比例备注低密产品160－3508—13%8-13%改善型需求（包含双拼、联排、叠拼）中大面积户型四居155－1701—5%33-45%建筑顶层复式三居130－1556－10%改善型需求二居100－11526－30%改善型需求中小面积户型三居110-13033－37%45-50%刚性需求二居88－1009－13%刚性需求商业可分割独立商业设计4%左右

ACBC地块户型配比户型配比建议（占总建筑面积的44%）

户型面积区间C区产品比例备注中大面积户型四居155－1701－4%60-75%建筑顶层复式三居130－15545－49%改善型需求二居100－11518－22%改善型需求中小面积户型三居110-13012－16%28-33%刚性需求二居88－10013－17%刚性需求商业可分割独立商业设计2%左右ACB户型总价区间户型面积区间户均面积总价区间(万元)备注低密产品160－350220176－385改善型需求（包含双拼、联排、叠拼）四居155－17016093－102建筑顶层复式大三居130－15514578－93改善型需求大二居100－11510760－69改善型需求小三居110-13012061－72刚性需求小二居88－1009448－55刚性需求商业

3%左右

根据市场调查考虑，结合项目自己户型面积得出总价区间。户型格局建议保证做好产品均好性的同时，最大程度做好低密产品的设计；尽量打造玄关设计，体现私密性。拥有独立的储藏间（别墅类拥有独立的储酒柜）独立餐厅设计或相对独立的就餐空间户型有2个卫生间时，确保一个明卫小户型客厅开间3.6-4.2米，大户型客厅开间4.2-4.8米，进深应与面宽比例适中高层层高2.9米，小高层层高2.9-3.1米，（挑高设计时应考虑阁楼利用问题）通过角窗、外飘窗等手段增添立面丰富性；厨房开间2.0-2.2米考虑洗衣机位置动静分区、干湿分离基本原则通过加大面宽和提高层高等手段增强房型的舒适性。通过落地窗、外飘窗等手段增强房型的时尚感，通透性和采光性。通过对阳台的处理手法来丰富户型设计，同时控制单套户型面积。户型格局建议在控制总建面的基础上，尽力细化功能区隔，做到全明设计、动静分明、合理分配各区域的面积配比，减少动线，提高空间利用率，增加通风采光，满足日照要求，并能因此提高居家的私密性舒适感。户型平面设计建议产品优化建议提高户型设计的科学合理性，使用便利性，应该是户型创新的一个原则。这其中就包括功能区隔、面积配比、日照采光、自然通风、动线设计、储存空间的设计、互不干扰、提高私密性的设计等。户型格