房地产市场报告 -2020年报武汉房地产市场2020年总结及2021年预判（中原）正式版

湖北中原研 究 部遮面不掩复兴志，地热需暖战来年——武汉房地产市场2020年总结及2021年预判湖 北 中 原 研 究 部20201224本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 1湖北中原研 究 部2020实鼠不易！2021牛转乾坤？©CopyrightCentalineGroup,2020Codeofthisreport|22020年，一个我们想忘却又忘不了的年份——新冠——将世界切分为BC（beforecovid）时代和AC（aftercovid）时代，我们被迫进入遮面的新常态；金融——令巴菲特活久见的美股4次熔断、原油期货跌为负值、美国无限放水下三大股指的深V型收复失地；中国——涝疫结合，出口飞增，全球大放水中的克制派，2020年全球GDP唯一正增长的国家！武汉——封城76天，英雄之城，开启坚定的疫后重启之路！报告框架楼市政策 土地市场 住宅市场•货币政策•土拍规则•开盘知脉搏•行业政策•土地成交特征•微观看大势•致敬城市重仓者•二手测晴雨——2020土拍列传•备案观趋势©©CopyrightCentalineGroup,2020

湖北中原研 究 部2021年预测宏观经济及市场流动性预判政策走向预判土地、新房市场预判城市发展展望CodeofCodethisofreportreportthis|4 | 4湖北中原研 究 部报告主要亮点速览——土地市场篇：基于中原土地研究，分析武汉出地重点板块，出品2020武汉土拍列传住宅市场篇：基于中原新房研究，从微观视角对武汉新房开盘进行洞若观火的分析基于中原新房、二手房研究，分析开盘去化率走低的原因，探讨数据背后的故事2021年市场预测篇：基于中原综合研究实力，对2021年宏观经济、流动性、行业政策、武汉土地、新房市场做出系统预判基于中原城市研究，探索武汉未来空间发展方向，展望2021年武汉新变局©ofthisofthis|5©CopyrightCentalineGroup,2020CodeCodereportreport|5报告数据统计说明数据来源：武汉国土资源规划管理局、武汉市住房保障和房屋管理局、湖北中原研究部土地数据：仅统计纯住宅用地、纯商业用地和商住混合用地平均溢价率=AVERAGE（溢价率）底价成交率=底价成交地块幅数/总成交地块幅数住宅数据：住宅成交数据包含商品住宅成交数据和保障房成交数据库存去化周期=库存量/近6个月月均去化量商业数据：商业成交数据包含社区型商业、购物中心、商业性质公寓办公数据：办公成交数据包含办公物业、办公性质公寓部分图片来源：玩摄堂©©CopyrightCentalineGroup,2020

湖北中原研 究 部ofthisofthis | 6湖北中原研 究 部01楼市政策货币政策湖北中原研究部全球大放水：疫情之下，美国开启量化宽松，成为全球国家央行加速发布宽松货币政策的“点火器”，“放水大赛”之下，市场大量的超发的货币因无法被实体经济吸纳，导致部分资金源源不断的流入资本市场，并推高资产价格。疫情之下市场流动性表现及影响✓ 疫情的全球性传播加速全球放水速度，美国、日本、欧洲等所有经济体，实行动辄数千亿美元的拯救计划，实行大财政、大投资、大刺激。✓ 欧美日三大主要海外经济体的M2同比增速都处于历史高位，并显著高于其经济增长水平✓ 大量的无法被实体经济吸纳的剩余资金一直在源源不断的流入资本市场，使得全球市场在流动性推动下资本市场“牛市”频现。©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 8货币政策湖北中原研究部政府通过加杠杆托底经济：为应对疫情和对冲全球性货币宽松，国内信用扩张显著，社融增速大幅提升，市场资金充裕。宏观杠杆率快速上升 年初以来，社融增速大幅抬升©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 9货币政策湖北中原研究部降准降息：央行上半年通过多次降准和降息向市场注入大量低成本的基础货币，市场整体资金流动性宽松，下半年随经济形势好转，央行的货币策略偏隐忍克制，未来央行进行“货币宽松”政策有很大操作空间。降准1月6日降息降准3月16日央行全面降准0.5个百央行公布1年期LPR由4.15%下央行实施普惠金融定向降准，分点释放8000亿元。4.05%5LPR4.8%下调至4.75%降准4月3日降息4月20日降息7月1日央行宣步将于4月15日和5月央行下调1年期LPR由4.05%下调再贷款、再贴现利率。其中，支农再贷款、支小再贷款15日分别下调存准率0.5%，至3.85%；5年期以上LPR由利率下调0.25个百分点，再贴预计共向市场释放资金约4.75%下调至4.65%。4000亿元现利率下调0.25个百分点至2%数据来源：湖北中原研究部整理©CopyrightCentalineGroup,2020Codeofthisreport|10货币政策湖北中原研究部房贷利率跟随5年期LPR年度两度下调：今年上半年LPR仅2次下调，下半年LPR处于稳定态势，房贷利率如预期下调。2020年1-11月1年期LPR和5年期LPR全国首套房、二套房房贷利率走势4.90%4.70%4.50%4.30%4.10%3.90%3.70%3.50%1年期LPR数据来源：中国人民银行、融360

5年期LPR©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 11财政政策湖北中原研究部抗疫特别国债：今年7月底，1万亿面向市场化的抗疫特别国债发行完毕，特别国债的发行有利于增强市场资金流动性，缓解地方政府财政压力。历史上4次特别国债的发行：•不计入财政赤字发行时间发行规模资金用途期限发行方式•筹资全部转给地方•用于公共卫生等基础设施和抗疫支出，以及一定比补充四大行资本金，提向四大国有银行定例机动资金1998/8/182700亿30年向发行，同时央行高风险处置能力降准释放资金2007/8/29-12/1415500亿对冲外汇占款增加，组10年，15年向农行定向发行建中投公司2017/8/29-11/276964亿2007年发行10年期国5年、7年、10年向有关商业银行定债到期续发向发行2020/6/18-7/31全部转给地方主要用于10000亿公共卫生基础设施建设5年、7年、10年市场化公开发行和抗议相关支出数据来源：湖北中原研究部整理©CopyrightCentalineGroup,2020Codeofthisreport|12货币政策湖北中原研究部托底经济货币政策取得成效，经济活力回复，企业经营状况改善：M1与M2剪刀差逐步缩小，M1较M2更快上升，表明企业的经营预期偏乐观，经济活力增强；PPI和CPI剪刀差收窄，表明经济处于逐步恢复态势，企业经营状况逐步改善。M1、M2增速同比 CPI、PPI增速同比©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 13货币政策湖北中原研究部市场资金充裕，对房地产行业却筑坝严守房企端（融资规模）——6-8月融资环境宽松，典型房企融资规模上涨明显；但随“三道红线”等融资新规出台后，9、10月份房企融资规模大幅缩减，11月稳增长导向下房企融资再度放宽。40家典型上市房企融资合计总额（亿元）14001303.561204.8912001024.2国内政策利好叠加海外1091.08990.991000897.07904.36资本市场复苏利好，6月房企融资规模大幅攀升827.59790753.62715.63800689.56691.56552.88611.6607.38570.01600477.9402.14400367.99368.26398.62235.822000©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 14货币政策市场资金充裕，对房地产行业却筑坝严守

湖北中原研 究 部房企端（融资成本）——2020年房企融资成本相较2019年整体上浮明显，且分化加剧，民企和中小房企融资成本上升幅度普遍高于国企央企。2019年-2020年1-6月典型房企发债平均利率（%）2019年加权平均利率 2020年1-6月年加权平均利率11%10%9%8%7%6%5%4%3%

以蓝光、新力、当代为代表的中小民营房企融资融资成本涨幅明显高于头部央企融创利率数据来源：湖北中原研究部整理Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2020“三道红线”对楼市影响湖北中原研究部8月20日，北京召开重点房地产企业座谈会明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，“三道红线”融资新规出台，行业融资再度收紧。红线1红线2红线3根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”4档：剔除预收账净负债率＞现金短债比绿色档：有息负债规模增速≤15%款后资产负100%例＜1倍债率＞70%黄色档：有息负债规模增速≤10%橙色档：有息负债规模增速≤5%红色档：有息负债规模不得增加1234房企被迫降速©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 16“三道红线”对楼市影响湖北中原研究部“三道红线”势必加速头部房企集中度，中小房企快速扩张的时代终结，也会加速头部房企进行战略转型。房企融资分化加剧中小房企受波及程度要远大于规模房企。越是缺钱的企业，融资难度越大，房企融资分化加剧

头部房企会对地王等项目格外谨慎，拿拿地走向 地偏理性理性真正具备造血能力的“经营行为”如物业板利好 块或持有商业的房企将迎来二次绽放期造血能力强房企行业进入“区间管理”时代，囤地模式背后金融端 的“加杠杆、赌增值”的金融行为将出局。去杠杆©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 17“三道红线”对楼市影响湖北中原研究部房企应对：房企积极筹备优质资产上市，通过低价促销，加速回款，此外处理低效资产，拓展多元化业务，寻找新的增长点也是房企应对“三道红线”紧箍咒的应对举措。优质资产上市，做大资产规模“三道红线”之后房企分拆物业上市动作加快，其中大型龙头房企恒大、华润、世茂、融创等房企加入物业上市战局；此外分拆旗下的商业企业上市也是今年众多房企的动作，有利于提升房企的市值低价促销，加速回款以恒大、碧桂园、融创为代表的房企在下半年开启降价策略，低价售房，加速回款，其中重点抢工期，抢预售，加快销售回款，回笼资金。

处理低效资产，降负债“三道红线”之下，典型房企恒大、融创、华侨城积极“变卖”资产，处理低效物业，以降低负债率。业务多元化，寻找新的增长点做增量开发受“三道红线制约，房企积极寻找新的增长点，探索多元化业务，如：万科，恒大等头部房企多元化势头猛涨房企应对之举©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 18湖北中原研 究 部优质资产上市，做大资产规模：今年融资收紧后，房企分拆物业赴港上市动作加快，其中大型龙头房企恒大、华润、世茂、融创等房企加入战局，以缓解自身融资压力的同时也可增加利润增长点。2020年1-9月提交招股书房企：©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 19湖北中原研 究 部处理低效资产，降负债：恒大、融创、华侨城积极“变卖”资产，处理低效物业，以降低负债率。恒大融创华侨城>2020年6月份开始，恒大大批>进入2020年，为处理低效物业，>2020年以来，华侨城已经连续出售写字楼、酒店、购物中心、酒店、商业、乐园都是融创待出售旗下多家子公司的资产以商铺等非核心业务的资产，出售商品缓解资金压力。据不完全统计，房企售的资产项目超过200个仅在今年10月11月两个月，拟“卖卖卖”转让旗下公司资产或股权多达15家，已公布转让底价的涉及金额约99.4亿©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 20湖北中原研 究 部低价促销，加速回款：“三道红线”融资新规背景下，房企对现金流管理要求提升，回款压力大，以降价促销快速去库存，加速回款降负债是房企选择的重要方式，部分房企联合分销推出各种营销活动。房企营销主题地区活动时间营销内容中国恒大折扣营销全国2020/9/7-10/8全国619盘7折特大优惠，提前引爆黄金周，每日每盘10套一口价，低至68折；分期付款首期10%；2000元网贷上定房抵2万万科地产自创购房节上海2020/9/9-10/10“十全九美”购房价，9.9元享久久券，购房立减9999元（税前）；4重福利放送，随心出行礼，精美到访礼；锦鲤直播礼；推荐成功奖励升级、三重节日到访礼华润置地自创购房节全国2020/9/21-10/31“中秋国庆购房价”全国6大区70+城市200+项目钜惠，特价房源，公寓/商铺/车位折上折，推荐成交奖碧桂园好房节广清区域2020/9/16“917碧淘好房节”9月17日，晚8点到12点碧桂园广清区携阿里“天猫好房”推出“碧淘好房节”，直播狂派好礼9.9元锁定底价房源2020/9/25-10/30贝壳打造“全民新房节”，联合融创、保利、绿地、万达等全国多个知名品牌房企推贝壳渠道营销全国出88折特价房、0元秒杀多重促销，覆盖重庆、北京、上海、广州、深圳、杭州等60个城市新房楼盘全国主流碧桂园、中南置地、保利发展、富力集团等19家房企参与了本次“房产双11”，共天猫双十一双十一上线了8家旗舰店，其中碧桂园、中南置地、富力、佳兆业、宝能、世茂6家房企和阿城市里直接合作，其他入驻由易居主导的易楼旗舰店和乐居好房旗舰店。©CopyrightCentalineGroup,2020Codeofthisreport|21湖北中原研 究 部业务多元化，寻找新的增长点：以万科、恒大、碧桂园、保利等为代表的龙头房企已经基本实现了多个产业的融合，成为综合性产业集团，在转型的道路上仍起到”领头羊”的示范。龙头房企产业融合情况典型房企金融产业教育产业健康、医疗文旅行业物流行业科技行业万科银行：微商银行梅沙教育、德英乐怡园随园嘉园医养松花湖滑雪度假村、参股普洛斯物流，推出“万科智造”概念，”互联网金融：鹏金所中心良渚文化村开发物流地产与阿里智能，商汤科技，科大讯飞等展开合作银行：盛京银行、华夏银行与中科院合作，未来将在保险：恒大保险——互联网健康管理平海南海花岛、电影恒大与广汇集团人工智能、机器人、交通互联网金融：恒大金服台、恒大养生谷小镇展开合作支付：集付贷绿地银行：珠海商业银行、上海绿城育华教育集团健康养生示范区、上海绿地国际度假与中远海运战略入股深兰科技，成立绿地农商银行康养居酒店村、杭州“绿地海合作深兰建筑科技和绿地深兰互联网金融：湾特色小镇”机器人2大科技公司碧桂园互联网金融：碧有信博实乐教育高端医院、社区医深圳十里银滩、碧与中集产城合作与清华大学共建机器人研院，医美项目桂园温泉度假村究院，并打造机器人谷保利信保基金、保利资本保利和乐教育和熹会、和悦会、三亚保利海棠湾、——在背景商办项目已有人工健康产业新城慈溪保利文化小镇智能应用场景落地数据来源：企业年报，湖北中原研究部整理©CopyrightCentalineGroup,2020Codeofthisreport|22行业政策2020年武汉房地产政策梳理：

湖北中原研 究 部公积金新政精装修计入购房合同落户政策一线医护人员买首套房公积金最高发布新版《武汉市商品房买卖合湖北省内启用电子迁移证，简可贷84万元化落户手续，投靠落户继续放同》，精装修计入购房合同低落户门槛“复工复产六举措”房企建筑扶持新政土拍取消熔断降预售门槛全力保供应湖北省发布《促进建筑业和房地产市场发布《关于加快推进重大项目建设着力平稳健康发展措施的通知》扩大有效投资的通知》，土地竞拍规则重回资金为王时代2020年3月 2020年4月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年12月©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 23供应端政策湖北中原研究部降预售门槛全力保供应：为降低疫情对市场供应影响，通过降低新房预售条件、放松预售资金监管，保障2020年全年的新房供应，同时缓解房企资金压力，该政策执行期限延长至2021年3月31日。武汉“复工复产六举措”核心要点:政策调整层面2020年3月23日新政策2019年12月31日征求意见稿高层：建筑形象进度达到1/4以上小高层及以上：建筑主体结构达到成熟的1/2且不得少于七层，预售条件主体结构中地下室每次可抵地上一层（针对2020年10月1日前取得施工许可证的项目）多层（含六跃七层）及低层：建筑形象进度达到正负零低层（含四层）：主体结构封顶，且砌筑工程完工预售可申请35%预售可申请35%增加拨付节点：2020年10月1日前，项目主体结构达到2/3/进度，可申请20%,累计55%资金监管结构封顶可申请额度为20%，累计75%结构封顶可申请额度为40%，累计75%取得《建筑工程竣工验收备案表》，且已按规定足额缴存住取得《建筑工程竣工验收备案表》，可申请20%，累计95%宅专项维修资金的，可申请额度为25%，累计100%/完成所有权登记，可申请额度为5%，累计100%数据来源：湖北中原研究部整理©CopyrightCentalineGroup,2020Codeofthisreport|24需求端政策湖北中原研究部简化落户手续，放低落户门槛：12月初武汉进一步放松落户门槛，落户核心内容为在校大学生父母也可以落户，且父母没有年龄限制，并简化省内户籍人员落户手续，该举措有利于加快落户效率，增加有效购房人群基数，刺激需求。Text简化省内落户手续年月日起，湖北省内已启用电落户提速•20201215落户门槛放松子迁移证，凡办理省内户口迁移人员，无需回原籍下户口，提交材料后，两个大学生父母可投靠落户工作日后，携带原户口本和身份证到落• 在校大学生的父母、配偶及未成年子女 户地派出所办理落户手续。均可同时随迁落户，无需购房。申请人凭学生招生名册，入户申请书申请。父母、未成年子女凭亲属关系证明办理（父母不受年龄限制）；配偶凭结婚证办理。©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 25需求端政策湖北中原研究部公积金政策先松后紧：疫情之后武汉为提高医护人员买房积极性，针对一线医护人员公积金贷款最高额度提升至84万元，四季度公积金余额紧张，对“商改住”，并对公积金额度进行限制。武汉住房公积金新政：一线医护人员买首套房公积金最高可贷84万元购买自住房贷款的一线医护工作人员，参照该市高层次领军人才的支持政策，购买首套公积金最高可贷84万元。支援武汉防疫工作的外地医护人员，在汉购房申请异地公积金贷款时，不受户籍地限制。对疫情防控一线工作人员不能本人到场办理的，将代办人放宽至单位住房公积金经办人员。

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武汉公积金升级为“二级响应”暂缓办理首套住房有过提取公积金记录的“商转公”；对公积金提取频次和提取金额也会进行限制。公积金贷款支持范围缩小至以省内和长江中游城市群合作城市公积金升级后对购房者的支持力度减弱，利空楼市数据来源：湖北中原研究部整理©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 26需求端政策湖北中原研究部精装修计入购房合同：5月25日，新版《武汉市商品房买卖合同》开始实施，首次精装修计入购房合同，购房人可按照毛坯总价+精装总价一起向金融机构、公积金管理部门申请按揭贷款。该政策有利于购房者降低首付置业成本，一定程度上刺激购房需求释放，稳定市场需求。举个例子：一套出售的房源含装修230万，其中：毛坯价200万元，精装修30万，按照旧合同分开贷款和新合同精装修计入房价贷款后对比——以毛坯总价200万，精装总价30万房子为例首付月供（以首套房首付3成计算）（按揭利率5.73%，最多30年；消费贷利率6.8%，最多10年）①精装修部分全款200万×0.3+30万=90万8152.24元旧合同②精装修部分使用消费贷200万×0.3=60万8152.24+3452.41=11604.65元新合同精装房装修款计入房价可按揭贷款（200万+30万）×0.3=69万9375.08元政策解读：1.该政策明确了毛坯总款+精装总款，一起做按揭贷款，可以降低客户的购房首付门槛，释放部分买房需求，属于刺激需求端宽松政策。2.新合同中将精装修计入房价，有利于房企变相突破备案价，限价将进一步放开，同时也将刺激装修市场，标准化装修与个性化需求未来也将产生新的市场机会；3.新合同对精装修交付标准、交房流程等做了细化标准，有利于规范武汉房企的行为，减少房企与购房者因合同模糊地带的纠纷。©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 27房企端政策湖北中原研究部房企资金端：4月20日，湖北省人民政府办公厅印发《促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》，共计28条措施，主要方面加大对房企和建筑企业扶持力度，以缓解房企资金压力，降低土拍资金门槛，鼓励房企参与土拍。针对方面政策内容金融机构不盲目抽贷、断贷、压贷，支持企业保持资金链稳定；对受疫情影响的建筑业企业，实施临时性延期还本付息，可延至2020年6月30日；金融信贷端 与政府中标有合作的建筑企业，金融机构可开辟金融服务绿色通道，提供差异化优惠的金融服务；对房地产企业的合理融资需求，金融机构要简化流程，加快贷款审批和发放；完善差异化个人住房贷款服务，支持金融机构加快个人住房贷款审批发放；适当调整商品房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋房企开发端 缓缴城市基础设施配套费；延期申报缴纳税款2020年10月1日前土地出让保证金比例可降低至土地出让底价的20%；土地市场端 可分期缴纳土地出让金；加大土地供应储备力度，有针对性地增加住房用地供给；拓宽资金使用范围，可采取“先预拨、后结算”的方式，对住房租赁试点企业予以支持，加大政府购买服务力度。住房租赁企业 对符合条件的住房租赁企业，鼓励金融机构发放租赁住房开发贷款。拓宽住房租赁企业直接融资渠道，支持符合条件的住房租赁企业发行公司信用类债券，募集资金用于住房租赁业务拓展财政支持政策，对住房租赁试点企业予以支持；政府服务端 提高审批服务效率，实行““一网通办””加快审批效率；深入推进“放管服”改革，优化营商环境数据来源：湖北中原研究部整理©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 28土地政策湖北中原研究部土地竞拍规则重回资金为王时代：土地市场竞拍取消“熔断”，则意味着土地竞价再回“资金为王”时代，同时意味着土地出让门槛降低，房企参拍积极性提升，土地市场再迎土拍热潮。武汉发布《市人民政府办公厅关于加快推进重大项目建设着力扩大有效投资的通知》土地出让规则改革要点：改革要点土地出让规则改革具体内容要点解读•实施市级重大项目用地预报和预安排制度，新增用地指标预安排、预公告重点保障市级重大项目用地需求，特别重大项目实行“点预安排、预公告机制让重大项目用地或资源（产业）勾兑拿地的更加公供”和市级兜底保障开透明化，增加出让地块的信息对称性，减少流拍现象•对供地条件相对成熟的地块及时发布土地预公告取消“熔断”意味着土地不再设置“最高价”，“竞配建”退出历史舞放宽储备地净地出让条件，取消土地竞买“熔断”规则，不台，土地竞价重新回到“资金为王”时代，提振房企对武汉楼市的信心，取消熔断利好土地市场和新房市场，预计武汉土地市场将逐步迎来土拍“高潮”再进行“竞配建”“竞规划”资金面延长出让合同和出让金缴纳时限，简化疫情影响期间规划许延长出让合同和出让金缴纳时限有利于缓解房企资金压力可前置条件，全面推行网上挂牌数据来源：湖北中原研究部整理©CopyrightCentalineGroup,2020Codeofthisreport|29小结湖北中原研究部从全年的政策来看，需求端的政策仍不能解决高首付成数约束改善型需求释放的问题，资金端的政策对楼市的助力作用远低于预期，政策未见实质性宽松。需求端流动性

•未见实质性宽松型政策，武汉二套房依旧存在首付成数高，改善型需求受束缚的问题•“认房又认贷”的资格认定方式限制异地买房客户•市场资金充裕，对房地产行业却筑坝严守，其中房企端“三道红线”出台，融资趋严，居民端中长期住房贷款利率长期维持不变，偏稳定。财政政策 •特别国债的预算规模此前财政部预言5万亿，但实际执行仅有1万亿发行量，远低于预期©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 30湖北中原研 究 部02土地市场湖北中原研 究 部疫情前，武汉刚举办完世界军人运动会，城市面貌焕然一新，城市发展信心十足！武汉是所有TOP级房企兵家必争之地！疫情后，武汉的城市安全蒙上阴影，房企对继续布局武汉的态度也出现分歧——有出资托底为武汉保驾护航的国企央企，也有真金白银下重注继续深耕的品牌房企，当然也有黯然离场的房企，但也不乏趁机抄底进驻的房企……市场有分歧才有机会，当所有人一致看好的时候，势必意味着要付出更高的成本！纵观2020年武汉土地市场，依然精彩纷呈，看点多多！©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 32整体成交概况湖北中原研究部武汉全年土地出让金收入1851.08亿元排名全国第五位，排名较去年下降两位，平均楼面地价5754元/㎡，在土地出让金前十城市中处于低位。全国各大城市土地出让金收入及平均楼面地价（2020年，亿元，元/㎡）土地出让金(亿元) 楼面地价（元/㎡）30002828.322503.202617325002168.2020001959.851851.081850.5317169150012792116021302.799377

1194.43 1137.68 1088.45

3000025000200001500010001136957545000上海市杭州市广州市南京市武汉市北京市宁波市备注：统计数据含商服、住宅用地。（12月未出让地块成交价按起始价计算）数据来源：湖北中原研究部©CopyrightCentalineGroup,2020

8366 1000010318 569950000佛山市 苏州市 成都市Codeofthisreport | 33湖北中原土地出让金研究部武汉全年土地出让金1851.08亿，再创历史新高，同比上涨7.11%。武汉历年土地出让金（2014-2020年，亿元）土地出让金（亿元）20001851.081728.171550.615001281.721067.991000600.65 604.1750002014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年备注：统计数据仅保留住宅用地、商住用地及商服用地。（12月未出让地块成交均按起始价计算）数据来源：湖北中原研究部©CopyrightCentalineGroup,2020Codeofthisreport|34全市土地成交分析湖北中原研究部2020年武汉土地市场量价齐升，全年成交建面3216.72万㎡，同比增长3.73%；平均楼面地价5754元/㎡，同比上涨3.25%增速放缓。武汉土地成交建面及平均楼面地价（2014-2020年，万㎡，元/㎡）40003500300025002000150010005000

成交建面（万㎡）楼面地价（元/㎡）同比25.97%同比3.25%4762498955735754231131063108.3444243101.173216.722896.482599.212242.61同比7.07%同比3.73%1945.162014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年

70006000500040003000200010000备注：统计数据仅保留住宅用地、商住用地及商服用地。（12月未出让地块成交价按起始价计算）数据来源：湖北中原研究部©CopyrightCentalineGroup,2020Codeofthisreport|35全市土地成交分析湖北中原研究部受疫情影响，上半年武汉土地市场较平淡，下半年随着政府推地速度加快，且房企资金面得到缓解，拿地意愿增强，土地市场成交大增，其中12月成交量价居全年第一。武汉市各月土地量价情况（2020年1-12月，元/㎡）成交建面（万㎡）成交金额（亿元）上半年土地出让金：675.43亿元下半年土地出让金：1175.65亿元800.00515.85600.00700.00500.00600.00400.00500.00310.28400.00248.49300.00300.00165.44152.46200.00133.41200.00106.9650.1480.42100.00100.0042.6145.030.000.000.00一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月备注：统计数据仅保留住宅用地、商住用地及商服用地。（12月未出让地块成交价按起始价计算）数据来源：湖北中原研究部©CopyrightCentalineGroup,2020Codeofthisreport|36区域成交分析湖北中原研究部从区域成交情况看，黄陂、新洲、汉阳、沌口和蔡甸居土地成交建面前五，其中黄陂居首，高达653.27万㎡（因临空新城会展中心巨无霸地块成交）；楼面地价最高为硚口，达13826元/㎡。各区域土地成交数据（2020年，万㎡、元/㎡）700600 122035004003002001000 111.09江岸2020年成交建面（万㎡)111.092020年楼面地价(元/㎡) 12203

江汉0.000

138261128994358107867279045263540128153766307424402232175.95356.3578.52143.4274.62148.92182.96285.28244.14653.27251.55431.5479.10东湖高硚口汉阳青山武昌洪山东西湖沌口江夏黄陂蔡甸新洲新175.95356.3578.52143.4274.62148.92182.96285.28244.14653.27251.55431.5479.10138267904112899435810752638672540128153766307424402232

1600014000120001000080006000400020000汉南备注：统计数据仅保留住宅用地、商住用地及商服用地。（12月未出让地块成交价按起始价计算）数据来源：湖北中原研究部©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 37区域成交分析湖北中原研究部从各区域新房未来供求来看，按目前新房年均去化速度以及今年新成交地块宗数来看，沌口、黄陂、新洲、蔡甸的潜在供应量大。各区域涉宅土地与新房成交建面比（2020年，万㎡）70017186001614141414500124009910300888720065554410022000江岸江汉硚口汉阳青山武昌洪山东西湖东湖高沌口江夏黄陂蔡甸新洲汉南新涉宅成交建面105.830175.95355.4577.80101.3874.62107.30147.22246.95150.86617.16229.85420.2179.10新房成交建面88.5050.8366.75164.9137.4659.00252.79123.87171.3450.22158.14168.2588.79118.9446.15涉宅地块成交宗数5059285714981714144区域供求比1.200.002.642.162.081.720.300.870.864.920.953.672.593.531.71备注：部分高单价区域备案延迟较长。数据来源：湖北中原研究部©CopyrightCentalineGroup,2020Codeofthisreport|38区域成交分析湖北中原研究部从区域成交建面同比情况看，黄陂、汉阳、新洲土地成交量较2019年有大幅提升，黄陂区涨幅高达304%，预计未来两年以上区域新房供应较为充足，区域竞争压力较大。各区域土地成交数据（2020年，万㎡）700304%600500400115%53%52%30012%-15%-19%0%6%-42%-44%-28%200-66%-67%-100%1000江岸江汉硚口汉阳青山武昌洪山东西湖东湖高沌口江夏蔡甸新洲汉南新黄陂2019年成交建面（万㎡)72.7729.00206.75234.0297.10249.27221.03453.02325.86284.94230.02161.58224.49200.91110.412020年成交建面（万㎡)111.090.00175.95356.3578.52143.4274.62148.92182.96285.28244.14653.27251.55431.5479.10同比53%-100%-15%52%-19%-42%-66%-67%-44%0%6%304%12%115%-28%

350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150%数据来源：湖北中原研究部©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 39区域房地比分析湖北中原研究部从各区域新房均价、楼面地价来看，全市部分今年热点出地板块房地比约在1.45左右，其中汉阳四新板块、武昌滨江板块房地比较高突破1.8，房地价差距较大。热点板块房地比（2020年，元/㎡）500002.50450001.842.012.00400001.671.561.62350001.361.381.421.411.331.431.451.241.301.50300001.141.171.211.201.28250001.0020000150000.501000050000.000杨春中法武昌沌口二七光谷蔡甸盘龙吴家汉阳汉南横店花山青山四新阳逻湖商堤角生态滨江中心滨江东老城城青菱山武湖滨江核心务区新城成交均价（元/㎡）31243146584669718402710297281502181721072312510202921592212915830021002134509731206939915楼面地价（元/㎡）139635778305581119822325496980037503865605611283493561763224997064063728141884718房价比1.841.671.241.301.361.141.171.211.561.381.422.011.411.331.621.431.451.201.28备注：房地比=房价/（楼面地价+3000元/㎡）【3000元/㎡为武汉建安成本经验值】数据来源：湖北中原研究部©CopyrightCentalineGroup,2020Codeofthisreport|40特征一：长江新区进入供地期湖北中原研究部长江新城利好频频，规划不断兑现，使得长江北岸的谌家矶—武湖—阳逻区块迎来极大发展机遇，今年区域土地出让速度加快，各路品牌房企将积极“抢滩”布局。地块区域板块容积率总建面土地成交价楼面地价溢价率竞得人成交编号（万㎡）用途(万元)日期(元/㎡)长江新区总平图长江新区区域控规图

P（2020）147号 黄陂武湖P（2020）148号 黄陂武湖P（2020）149号 黄陂武湖P（2020）157号 黄陂武湖P（2020）072号 江岸堤角P（2020）161号 江岸堤角P（2020）177号 江岸堤角P（2020）江岸 堤角178号

25.46住宅37900693742%天纵202012152.78.12住宅59010726645%武汉盘龙城20201215置业2.518.90住宅129480685237%天纵202012152.59.79住宅55300564824.27%保亿+杭州华20201222荣3.1337.19综合23380062870%国华人寿+中20200730奥文化3.0311.27综合6728059700%待定202012222.8010.97住宅待定202012312.865.26商服待定20201231数据来源：湖北中原研究部

©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 41特征二：大宗地块成交增多，未来楼市竞争加剧湖北中原研究部今年武汉土地市场“巨无霸”(建面超50万方）涉宅地块出让增多，未来将在该地块所属区域形成大量长期供应，新房市场竞争压力将持续加大。2016-2020年全市50万方以上地块宗数情况140120100806040200

50万㎡以上涉宅地块宗数50万㎡以下涉宅地块宗数1011061221107311108762016年2017年2018年2019年2020年数据来源：湖北中原研究部©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 42湖北中原特征三：多个区域起拍价明显提高，可有效平抑土地溢价率 研 究 部东湖高新花山、光谷东，沌口沌口中心，汉南、东西湖吴家山板块，今年新出让地块起始楼面价上涨明显，涨幅在19-33%。区域-板块出让时间地块编号地块位置用地性质总建面起始价起始楼面起始价（万㎡）（万元）价上涨幅度（元/㎡）沌口-沌口中心20200424P（2020）017号武汉经济技术开发区50R2地块住宅12.0373236609025.51%20201215P（2020）152号武汉经济技术开发区1MA地块住宅、商75.145743647644服、公园与绿地东湖高新-光谷20200630P（2020）048号东湖新技术开发区神墩二路以南、高科园二路住宅7.1249825699820.87%东以西、神墩三路以北、高科园一路以东20201208P（2020）136号东湖新技术开发区神墩一路以南、高科园一路住宅、社11.75993908459以西、会福神墩三路以北、高科园路以东利汉南-汉南20200519P（2020）021号汉南区东荆街马影河大道以北，纱帽大道以东住宅21.9628638130432.53%20200714P（2020）056号汉南区纱帽街周家河路以南，江上路以东住宅22.57390081728东西湖-吴家山20200115P（2019）215号东西湖区田园街以北、嘉园路以西住宅、文15.7078950502919.32%化设施、体育、社数据来源：湖北中原研究部会福利20201215P（2020）142号东西湖区金北一路以南、九通路以东住宅17.111026606000©CopyrightCentalineGroup,2020Codeofthisreport|43特征四：地王频出，硚口、光谷楼面地价年内多次刷新湖北中原研究部多宗地块在高溢价情况下加冕新地王，硚口、光谷东等区域甚至出现昔日地王还未入市，全新地王已经诞生的情况。2020年各区域地王地块盘点地块编号容积率总建面成交价楼面价溢价率竞得人成交日期备注（万㎡）(万元)(元/㎡)P（2019）212号4.8320.97292796139630%清能+龙湖20200519武昌滨江单价地王P（2020）017号2.512.0394736787829.36%德信20200424沌口中心单价地王P（2020）018号4.21.6932500191970%融创20200424武昌单价地王P（2020）022号3.6937.66588730156330.86%招商20200519硚口单价地王P（2020）037号1.0-3.023.67143360605773.01%蓝光+兴通鼎商贸20200618蔡甸单价地王P（2020）048号2.57.12962251351593.13%南山20200630光谷东单价地王P（2020）052号6.58.43134555159610%金地商置20200827硚口新单价地王P（2020）055号1.0-2.05.7143200756994.59%武汉长安鑫盛投资20200714黄陂单价地王P（2020）056号2.322.5755408245542.04%华宇+金科+东原20200714汉南单价地王P（2020）059号2.521.922850431300686.86%禹洲20200714经开单价地王P（2020）073号2.511.4616468014370105.39%德商20200811光谷东新单价地王P（2020）122号3.9921.56570003055852.79%华润20201113武汉单价地王P（2020）128号2.643.1026100060560%大华集团20201126青菱单价地王P（2020）133号3.7912.56185000147290%中建三局20201126洪山区单价地王P（2020）135号1.36.38782201225144.26%中交地产20201208花山单价地王P（2020）136号2.511.751853901577886.53%德商+电建20201208光谷东新单价地王数据来源：湖北中原研究部2.78.1259010726645%武汉盘龙城置业20201215武湖单价地王©CopyrightCentalineGroup,2020Codeofthisreport|44湖北中原特征五：国企积极护盘，深耕民企持续加仓，外来房企择机入驻 研 究 部武汉疫后土拍市场，房企对武汉未来楼市态度产生了微妙的变化，个别房企入驻武汉决心开始摇摆不定，部分房企却趁机捡漏甚至高溢价入驻武汉抢占先机，而国企及入驻武汉多年的品牌民企坚定不移深耕武汉，持续加仓。竞得人保利城投+绿地+鄂旅投华侨城华润联投+武汉城建联投南山武汉城建招商中海中建三局中交房投中铁四院华发

地块编号容积率总建面（万㎡）P（2020）142号2.517.11P（2020）042号2.2241.07P（2020）051号4.1252.7P（2020）122号3.9921.5P（2020）075号1.0-1.359.31p（2020）163号1.1616.78P（2020）048号2.57.15P（2020）134号1.018P（2020）022号3.6937.66P（2020）013号4.2745.58P（2020）014号7.7654.52P（2020）133号3.7912.56P（2020）135号1.36.38P（2019）214号3.28.14P（2020）140号1.38.07P（2020）155号1.0-2.442.05P（2020）162号1.1715.73P（2020）150号4.2044.90

土地用途成交价楼面价(万元)(元/㎡)住宅1171606847综合2210005381综合66657512648住宅65700030558住宅846289094住宅21200012634住宅9622513515住宅8292010361综合58873015633综合66100014502综合78100014325综宅7822012251住宅8694010686住宅8518010554住宅1202502860住宅19755012559综合94300021002

溢价率成交日期14%2020121512.76%202006180%2020063052.79%2020111321.54%2020081126.95%2020122593.13%202006304.41%202012080.86%2020051910.17%202006308.47%202006300%2020112644.26%2020120853.36%2020011526%202012150%2020122226.19%2020122517.88%20201225数据来源：湖北中原研究部©CopyrightCentalineGroup,2020

Codeofthisreport | 45湖北中原特征五：国企积极护盘，深耕民企持续加仓，外来房企择机入驻 研 究 部深耕民企：以融创、龙湖、正荣等深耕武汉多年房企为代表的品牌民企，疫后持续加码武汉，扩大自身在汉土储，展现了自身龙头房企的雄厚实力，以及对武汉未来楼市发展的信心。竞得人地块编号奥园商业集团P（2019）215号东原P（2019）216号龙湖P（2020）010号德信P（2020）017号P（2020）018号融创P（2020）033号P（2020）043号华夏幸福P（2020）034号武汉顺民P（2020）040号金地商置P（2020）052号禹州P（2020）059号世茂P（2020）062号弘阳P（2020）078号卧龙地产P（2020）089号万科P（2020）109号正荣P（2020）124号大华P（2020）128号中南高科P（2020）130号数据来源：湖北中原研究部

容积率3.8A地块2.72；B地块2.61；C地块2.404.32.54.22.43.55.23.16.52.52.32.52.84.52.32.62.5

总建面（万㎡）15.7037.3822.5312.031.6929.3125.1022.317.388.4321.921.5034.5910.2610.086.3043.1013.90

土地用途成交价楼面价溢价率成交日期(万元)(元/㎡)综合7895050290%20200115住宅20953056050%20200115综合23520010439.410%20200331住宅94736787829.36%20200424住宅32500191970%20200424综合7493825570%20200529综合21124084160.24%20200618综合19494587380%20200529综合4630062740.87%20200618综合134555159610%20200827住宅2850431300686.86%20200714综合1217081130%20200724综合9244626720%20200811住宅92770904472.53%20200930综合10050099700.50%20201020住宅60560960812.02%20201126综合26100060560%20201126住宅8120058410%20201126©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 46特征五：国企积极护盘，深耕民企持续加仓，外来房企择机入驻湖北中原研究部新进房企：今年武汉土地市场不但使深耕武汉许久的房企收获颇丰，也让众多外来房企嗅到了进驻武汉的机遇，部分房企选择捡漏底价拿地，更有房企高溢价高成本勇夺地王，凭自身实力高调入驻抢占优质地块。竞得人卓越集团+奥马置业成都德商置业德商+电建百捷集团（武汉）置业宝龙集团东投地产武汉南郡学府地产开发有限公司保亿+杭州华荣武汉庚城置业数据来源：湖北中原研究部

地块编号 容积率P（2020）026号 3.85P（2020）073号 2.5P（2020）136号 2.5P（2020）090号 3.5P（2020）098号 1.8P（2020）099号 2.0P（2020）120号 2.5P（2020）080号 2.3P（2020）157号 1.0-2.5P（2020）164号 1.75

总建面土地用途（万㎡）31.03 综合11.46 住宅11.75 住宅4.65 商服17.53 住宅11.33 商服14.57 住宅26.69 住宅9.79 住宅45.16 综合

成交价楼面价溢价率成交日期(万元)(元/㎡)26608085750%2020090816468014370105.39%202008111853901577886.53%202012081100023660%202009305608532000%202009302153519000%202009302914020000%2020111364300240973.32%2020081855300564824.27%2020122213289529430%20201225©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 47特征六：收并购市场机会增加湖北中原研究部今年在疫情、融资收紧、地价攀升的背景下，部分房企资金链承压不足，寻求合作需求增加，部分实力雄厚房企借机通过收并购来扩大自身土储，布局全新板块或者曲线入汉。2020年部分典型房企收并购情况：合作方被合作方正荣恒瑞招商局地产车都阳光城德信新城华生武汉阅景汇武汉万龙愿景万科华生世茂武汉左岭新城绿城新希望绿城赛达国际绿城华生景瑞姚少清金科、东原华宇金科海伦堡佳兆业、彰泰德商华夏幸福基业湖北建工海伦堡时代中国光明香港置地保利平安数据来源：湖北中原研究部

并购方式地块编号/项目名称股权合作P（2020）049号股权合作，招商局地产占股49%、武汉车都置业占股P（2019）193号51%P（2019）071号股权合作，阳光城、德信各占股50%代建P（2010）142号股权收购万龙中心股权合作万科60%，华生40%P（2009）140号股权合作，世茂所占权益15%P（2019）170号1亿元股权出资P（2019）171号股权合作P（2019）146号股权合作P（2019）021号股权合作P（2019）009号各认缴出资8250万元入股P（2020）021号入股P（2020）058号股权合作佳兆业持股34%，彰泰德商各占33%P（2020）073号股权合作，华夏幸福占股40%、湖北建工占股60%P（2019）145号股权合作，海伦堡、时代中国各占50%P（2019）192号股权收购，光明持有34%股权P（2019）076号出资12.24亿入股P（2019）162号

区域用地性质东湖高新-光谷东住宅汉南住宅沌口住宅汉南住宅、商服蔡甸商服汉南住宅、商服东湖高新-左岭住宅、商服东湖高新-光谷东住宅黄陂-前川住宅硚口-古田住宅蔡甸住宅、商服汉南住宅汉南住宅东湖高新-光谷东住宅黄陂-前川住宅汉南住宅沌口住宅江夏住宅

总建面（万㎡）4.7928.6812.0398.885.0249.226.8523.29.842.811.9421.9616.6911.467.8420.2822.6433.35©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 48特征七：国企、品牌民企称霸2020年武汉拿地TOP10湖北中原研究部今年国企在土地市场上强势出击，拿地金额前十房企主要以国企为主，上榜民企也存在与国企联合拿地的合作，今年绿地凭借斩获黄陂会展中心地块勇夺全市拿地总建面、总价双料冠军。2020年1月-12月25日房企拿地金额TOP10：企业名称土地数量总占地面积(万㎡)总规划面积(万㎡)成交总价(亿元)平均楼面价(元/㎡)绿地控股10264.23474.07191.974049中海地产217.58100.00144.214420龙湖集团413.1956.33137.3524384华发股份110.6944.9094.3021002招商蛇口226.6975.2387.5911642华润置地310.1334.4081.9723825华侨城112.7952.7066.6612648中国金茂262.71127.0062.474918武汉城建集团985.30126.8540.243172融创中国852.8785.1233.73959数据来源：湖北中原研究部©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 49湖北中原研 究 部企业对一个城市的真正看好就是用真金白银去投票！致敬城市重仓者——2020武汉土拍列传©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 50城市信心压舱石——疫后首拍，金茂大手笔勇夺方岛巨无霸地块湖北中原研究部3月31日武汉疫后首场土拍，央企金茂以62.47亿的总价，大手笔入驻四新方岛，稳定部分房企就是否继续拓展疫情重灾区武汉的信心，点燃疫后土拍第一弹。地块编号净用地面积容积率总建面土地用途竞拍方式成交价楼面地价溢价率竞得人成交日期（㎡）（万㎡）(万元)(元/㎡)P（）011号220700地上：3.0667.60住宅、商服、公共竞配建3241004794.3802020地下：0.09管理与公共服务武汉兴茂置业有限公20200331P（2020）012号406400地上：1.4659.40住宅、商服、公共3006005060.610司（金茂）价高者得地下：0.02管理与公共服务©CopyrightCentalineGroup,2020Codeofthisreport|51钟家村复兴者联盟——中海强势获取归元寺二期湖北中原研究部自17年远洋入驻汉阳归元片区后，区域在公开市场鲜有供地，今年汉阳核心区域出地速度加快，加速老城改造，吸引中海豪砸144.2亿进驻归元片区，实力房企入驻将有利于未来区域整合自然资源、宗教资源、人文资源，带动汉阳老城区发展。中海归元片区整体效果图地块编号净用地面积容积率总建面土地用途竞拍方式成交价楼面地价溢价率竞得人成交日期（㎡）（万㎡）(万元)(元/㎡)P（2020）013号1058804.2745.58住宅、商服、文化、竞配建6610001450210.17%公园与绿地20200630中海地产P（2020）014号699007.7654.52住宅、商服、公园与竞配建781000143258.47%绿地©CopyrightCentalineGroup,2020Codeofthisreport|52大东湖战略践行者——华侨城、万科加仓杨春湖高铁商务区 湖北中原研 究 部疫后大东湖战略规划加速落地，下半年华侨城、万科接连发力协助区域发展，华侨城作为大东湖开拓者深耕区域，万科携手西藏实投首次进驻丰富区域产业规划，展现房企对疫后武汉城市发展的信心。华侨城P（2020）51号地块6月30日华侨城以12648元/㎡楼面价，总价66.66亿元，摘得青山滨江大型城市综合体地块，总建面52.7万方。未来将引入引入1家中国文化企业30强区域总部入驻，以及投资参与青山区人民政府指定的产业园区建设和经营，预计总投资额不低于12.5亿元。杨春湖商务区万科P（2020）109号地块10月20日万科携手西藏大厦溢价0.5%以9970元/㎡楼面价，总价10.05亿元，摘得杨春湖高铁商务区地块，总建面10.08万方。未来将引入武汉汉藏文化交流中心（基地）、西藏自治区山南市人民政府驻湖北省藏汉交流合作中心、西藏自治区山南市人民政府驻湖北省经贸合作代理处入驻。青山滨江商务区©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 53TOD导向区域升华者——龙湖第5座天街落子武昌滨江商务区湖北中原研究部武昌滨江近年来利好规划不断逐步兑现，吸引包括金融街、华夏幸福等优质开发商入驻，本次龙湖联手清能摘得大体量综合体地块，商业和住宅的齐头并进，进一步加强区域商业商务配套，助力武昌滨江未来发展为具有滨江特色、城市地标性的多元化功能区。P（2019）212号龙湖天街分布图P（2019）213号龙湖天街是龙湖的5月19日，龙湖联合清TOP系商业旗舰品牌，打造都市型购物中心能摘得武昌滨江商务区目前龙湖在武汉已布P（2019）212/213号局有5个天街项目，分地块，总建面49.17万别是武汉江宸天街，方，其中商业建面武汉古田天街，武汉37.57万方，整体楼面白沙天街，武汉光谷均价9451元/㎡，总价天街，以及武昌滨江约46.47亿元。天街。其中武汉江宸天街将于2021年6月率先亮相江城。项目规划图©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 54地价高度定义者——时隔4年，华润刷新武汉楼面地价天花板 湖北中原研 究 部随着疫后武汉展现出强大的经济复苏实力，各路房企对武汉未来发展潜力估值不断提升，11月13日华润鏖战321轮竞价豪夺二七滨江P（2020）122号地块，总价65.7亿，楼面均价30558元/㎡，打破武汉尘封四年的单价地王，房企继续加码武汉的信心再次被鼓舞。汉口滨江商务区用地布局图长江主轴规划示意图汉口滨江二七商务区南起黄埔路、北至汉堤街,东起沿江大道、西至解放大道,规划总用地面积约288公顷(约4319亩)，整体共分为7期，目前发展骨架成型，1—5期进入建设实施阶段、6—7期规划在有序推进中。【商务核心区】长江主轴规划范围：西至沿江大道-晴川桥-滨江大道、东抵临江大道、南达白沙洲、北至天兴洲，总面积73.68平方【启动区】公里，长江江段长约25.3公里。重点段范围：南北拓展至鹦鹉洲大桥和二七长江大桥，面积约61.23平方公里，其中陆域面积约39.67平方公里，长江江段长约12公里。地块编号土地位置净用地面积容积率总建面土地用途成交价楼面地价溢价率竞得人成交日期（㎡）（万㎡）(万元)(元/㎡)P（2020）122号江岸区解放大道与头道街交汇537713.9921.5住宅、公园6570003055852.79%武汉润置房地产开发有限20201113处与绿地公司（华润）©CopyrightCentalineGroup,2020Codeofthisreport|55长江新区提速者——国华、融创拓荒长江新区湖北中原研究部疫后武汉长江新区建设速度不退反进，各项规划逐步落实，招商引资速度加快，吸引众多企业入驻新区展开合作，下半年国华人寿、融创相继拿地签约项目持续兑现，长江新区逐步成型，区域价值不断攀升。融创长江文旅科技城国华武汉城市康养综合体9月30日，融创底价摘得黄陂长江新区的重要功能补充区P（2020）100号-103号地块，合计总建面109.15万㎡，总价29.23亿元，未来将依托冰雪综合体和酒店会议康养中心，建设一站式综合娱乐休闲旅游目的地。

7月30日，国华人寿底价竞得长江新区起步区P（2020）072号地块，总建面37.19万方，总价23.38亿元，标志着长江新区大健康产业规划进入实质性的建设阶段。©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 56湖北中原研 究 部政府主动适当放宽土拍门槛小结资金面改善房企拿地实力拿地热情表明房企对未来市场积极预期

今年政府采取一系列土拍宽松政策如：降低保证金比例、延长付款周期、调整部分商服占比等，来缓解房企拿地资金压力达成共赢局面，助力武汉土地市场健康良好发展。今年央行继续运用降准、降息以及展开MLF操作等政策手段保持流动性合理充裕，部分企业资金面改善，土地作为“硬通货”，且随着下半年政府优质地块的集中供应，成为下半年房企争夺的主要目标。今年土地竞争激烈，优质地块引来各路房企“贴身肉搏”，溢价多多，地王频现，部分区域地王多次刷新引人关注，表明房企对于未来武汉市场的持续看好。©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 57湖北中原研 究 部03住宅市场湖北中原研 究 部目录CONTENTS

01020304©CopyrightCentalineGroup,2020 Codeofthisreport | 59全国开盘数据分析湖北中原研究部2020年武汉市推盘套数在所选城市居首，但开盘平均认购率为43%，同比下降32个百分点，低于所选其他重点二线城市和中部省会城市。各城市推盘量及开盘认购率（2020年、2019年）:城市级别城市开盘项目个数（个）推盘套数（套）认购套数（套）2020年开盘认购率2019开盘认购率武汉6191263465387243%75%一线城市广州258400011816845%48%深圳91503832997860%33%南京537929304686250%64%杭州7461100878763580%75%成都300805744703958%52%重点二线城市西安236598523907265%76%中部省会城市长沙354663293751557%60%南昌8113208721955%73%数据来源：湖北中原研究部不完全统计备注：2020年数据截止至12月20日Codeofthisreport|60©CopyrightCentalineGroup,2020全市开盘概况湖北中原研究部2020年全市新房推售126346套，同比减少15%；开盘当日成交53872套，同比减少52%；整体开盘去化下滑至43%，同比减少32个百分点。2016年-2020年新房推售量与去化率对比（单位：套）180000160000140000120000100000800006000040000200000推售套数(套)销售套数(套)去化率

86%95339819592016年953398195986%

91%1480521341632017年14805213416391%

87%1691751469602018年16917514696087%

75%1486771111542019年14867711115475%

100%90%80%70%126346 60%50%43% 40%30%53872 20%10%0%2020年1263465387243%数据来源：湖北中原研究部不完全统计备注：2020年数据截止至12月20日©CopyrightCentalineGroup,2020

Codeofthisreport | 61全市开盘情况湖北中原研究部楼市热度下降后，众多房企选择“小步快跑”的推售策略，今年武汉单盘开盘平均推售套数仅为88套，开盘蓄客时间在3个月以下的项目占比超一半。2015-2020年新房开盘平均去化以及平均推售套数情况 2020年新房