楼市政策使房地产行业进行深度调整期 中小房企面临危机

Word楼市政策使房地产行业进行深度调整期中小房企面临危机上月底，持续低迷的房地产市场终于迎来数针强心剂。央行、住建部、国土部、财政部等多个中央部门连续发文，在土地供应、银行贷款、交易税收等多个方面进行调整。对此，房地产业内人士一片欢呼，但部分持币观望的潜在购房者，则感到不小的压力，担心房价出现暴涨，犹豫是否可以出手。

时代的转变与过度，总是会伴随着阵痛。而阵痛开始的地方首先便是数量占多数，但规模和销售额确是沧海一粟的中小型房企。2021年，中小房企资金链断裂、倒闭、老板跑路等事件层出不穷，一时间，中小房企站在了生存还是毁灭的悬崖之上。

数据也证实了中小房企的艰难处境

2021年元旦过后，某研究院发布了2021年中国房地产企业销售额百亿榜单。榜单显示，百亿军团扩容至80家，行业集中度进一步提升，市场份额接近40%。而从销售业绩分布来看，这80家百亿企业又可分为三大阵营，阵营与阵营之间已经出现清晰的断层：第一阵营（1000亿元以上）的销售均值已经是第三阵营（100亿~300亿元）的9倍。同时，绿地、万科等七家千亿级企业销售规模继续扩大，12家企业的销售规模在300亿~1000亿元，100亿~300亿元的企业则多达61家，竞争异常激烈。可见，房地产行业已进入深度调整期，行业集中度仍将提高，强者恒强，中小房企的日子会越来越难挨。

生死线上的挣扎

根据某研究院发布的数据，全年销售额达到百亿的房企有近80家，而可以想见，那些全年销售额在百亿以下、关注度极低的小房企更是不计其数。与规模房企相比，他们没有响当当的品牌号召力，难以抵抗精英人才的流逝，尤其是大型房企的挖角，较低的企业运营能力以及缓慢的房地产项目周转速度使得资金实力本就不强的企业资金链更加趋于紧张，没有强大的资金实力支撑，又谈何后续的发展？这就是中小开发商不可抵抗的命运！

资金链告急

房地产，作为资金密集型行业，可以说，资金决定一切！2021年以来，陷入资金链断裂危机的中小企业比比皆是，浙江兴润、广东光耀、青岛君利豪、南京福地、西安浐灞·新天地、赛高国际、紫翰庭院、汉城湖畔项目的四家开发商、杭州中都集团等等，都是鲜活的案例。

在市场低迷时期，中小房企销售策略并不占优势，去化难度加大，资金匮乏拿不到可以开发的土地，项目运作陷入停顿，就将面临资金链崩盘的高风险。高昂的融资成本成为中小房企最主要的生存压力。

而更现实的情况是，据行业调研发布的金融行业市场调查分析报告数据统计，自2021年三季度的高点之后，从银行投向固定资产投资的资金就不断下滑，金融机构为了控制投资风险，中小房企很难获得开发贷，信托等其他融资渠道的成本又居高不下，而海外融资一般要求负债率不能太高，现金储备丰厚，企业经营风险小；在海外拥有实体；有便于抵押或质押的、可快速变现的股份以及有可使用的结汇额度。可一般地产企业都不具备这些条件，所以中小房企很难实现到海外融资。于是，一系列连锁恶化反应不断发酵。

事实上，能够在逆势中存活的企业，通常都是拥有良性循环的资金链的企业。北京首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示，为确保企业资金链的良性循环，一方面需要企业有与资金需求相匹配的多渠道的融资能力；另一方面需要企业的产品能够适销对路，及时收回货款；第三，企业除了短期借贷以外，还需要配备一些长期债务工具，如企业债、私募基金，以应付资金的短期波动和临时情况。

拿地困难

对于房地产企业而言，土地是其安身立命之本，没有了土地，就没有了生存发展的资本。而千亿房企的土地储备需求量也越来越大，尤其在越发寸土寸金的一线城市，房企在土地上的角逐更为激烈。鉴于资金实力的巨大差距，一线城市的土地市场几乎都被大型房企所垄断，中小开发商拿地的机会越来越少，难度越来越大。在拿地这场游戏之中，越来越没有中小开发商的位子。

以昔日北京的“地王”企业大龙地产为例。2021年11月20日，大龙地产以50.5亿元摘得顺义区沙峪镇天竺开发区22号地，楼面价2.99万元/平方米，成为当年“双料地王”。但是，由于大龙公司欠缴地价款，北京市国土局于2021年2月1日将该宗地收回，2亿元竞买保证金也被全数没收。自此以后的5年，大龙地产都未在北京拿过地，直到今年年初，才以底价6.5亿元摘得相对而言位置及属性都不是很好的顺义马坡组团地块。而这期间，大龙地产曾一度将企业资金投向理财产品，而有此行为的，绝不仅仅是大龙地产一家。由此，中小房企生存之艰难可见一斑。

人才流失

行业低迷之时，带来的连锁反应之一便是人才的流失。

自去年以来，房地产行业的离职率便居高不下，离职风波一波接一波。作为大型房企，通常都会有自己的人才储备，人才的变动可能会对企业短期的经营造成影响，但从中长期发展来看，并不会有过多的涟漪留下。但对于中小企业则不然，关键人才的流失在低迷时期简直就是毁灭性的打击。缺乏人才的储备，使得他们不得不从外部挖角，但这也不是一件容易的事。

据了解，相当一部分地产高管对于新加入的企业有30%的提薪要求，除了看中薪水，他们还会对企业经营环境、业绩增长潜能有所考虑，并且会认真权衡企业文化、老板行事风格等文化因素。从这一点来看，千亿规模的公司更能吸引高管候选人加盟，这也导致中小房企在和大企业争夺人才时遇到更大的压力。

这些小型房企面对大型企业的围剿，究竟该如何在市场的细分寻求差异化发展，如何通过精准的定位和精良的品质在区域内脱颖而出，如何在创新方面先发制人并有所建树，都需