楼市调控思路开始变化 单纯调控房价转促进资源优化

Word楼市调控思路开始变化单纯调控房价转促进资源优化据行业调研了解：近日，中共中央政治局就加快推进住房保障和供应体系建设进行集体学习，提出将构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

业界普遍认为，此次学习并非从房价调控单一目标，而是更多地从资源配置的角度上考虑楼市调控。在资源配置上明确提出了“双轨制”的配置方式，即“保障的归政府，商品的归市场”，同时要处理好二者的关系，保障房体系与市场机制泾渭分明，目的在于既要保证住房分配的公平性，又要体现资源配置的效率。

这意味着，楼市调控的思路开始有重大变化，从单纯的调控房价转为促进资源优化配置的制度设计。这是因为，房价过高只是矛盾的表现，并非矛盾的本质。楼市的核心矛盾在于资源配置的不合理。过去因为房价的过快上涨以及抢房、投资，资源配置已经出现了明显的失衡，表现在大量空置房的存在以及中低收入者获取住房资源的不对等。

即使是刚性需求，支付能力也分出了明显的层级。从市场关系来讲，随着经济发展和城镇化推进，新的刚性需求会不断涌现出来，能获取住房的必然是这些刚性需求中收入和支付能力相对较强者，而低收入群体仍难以获得住房资源。这也是为何目前市场上多是刚性需求但房价仍然上涨的原因。

而且，除去个别一线城市房价过高外，大部分二三线城市房价仍有长期上涨的趋势。因为在保持耕地“红线图”的大前提下，土地资源就越来越稀缺，地价长期还会螺旋式上升，加上建安成本和人力成本的增加，房价上涨在预期之内。也就是说，房价调控将是一个长期过程，依赖于资源配置趋于合理以及调控长效机制，而如果解决了资源配置的问题，高房价也会不攻自破。

因此，从资源配置的角度，而不是单纯从房价调控的角度统筹考虑调控长效机制，新的思路必然是能够触动楼市利益格局和根本矛盾的顶层设计。

事实上，住房资源配置不合理，源于在很长的时间内投资性需求大量存在，目前大体量房源集中在部分投资者手中，而高收入群体手中也大都置办了多套房。这一泡沫至今仍未挤出，从目前租赁市场的火爆以及云遮雾绕的住房空置率中可见一斑。就整个房地产市场而言，造成了资源配置效率不高，导致供求总体失衡，以及在增量市场上的局部性失衡并存。

单以房价作为调控目标，则只能解决增量市场的问题，而且难度越来越大，在目前市场投资氛围极淡的背景下，只着力于增量调控的思路难以阻住房价上涨的势头。眼下楼市的实质是，如果不动存量，就难以实现整体住房资源的优化配置，就难以扭转整个楼市的运行格局，不仅无法充分发挥楼市满足需求的功能，还会积累系统性风险。

从这层意义上说，保障房建设的作用不言自明。因为在商品房市场之外，现实存在着部分低收入人群，他们的需求难以通过市场手段配置而满足，住房在某种意义上属于民生商品，要保证资源分配的公平，还必须发挥政府基础保障的作用。

而在商品房领域，只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。此番表态透露出一个信号，就是在商品房调控中，有可能会淡出行政色彩浓厚的“限”字头举措，启用房产税等市场化手段。从近几年调控的经验和教训看，以行政之手对商品房市场调控效果并不好，治标不治本，反倒会造成价格信号失灵以及供需关系的扭曲。

如果想以市场化手段优化资源配置，让市场形成自我调节供需的能力，那么房产税必然被倚重。房产税之所以被称为杀手锏，并不在于对房价有多大杀伤力，而是优化资源配置的有力武器，增加住房保有环节的税负，就能逼出存量空置房，同时还能在一定程度上解决掣肘房地产调控的土地财政问题，更多的市场化手段和杠杆也可能出现。

未来调控如从资源配置上宏观把握和切入，那么还将必然触动楼市的利益格局，减少调控的阻力。过去多年里房价上涨的财富效应，使得居民财产收入发生了很大变化，在物价上涨又缺乏良好投资渠道的背景下，许多人都愿意把财产转化为房产，在他们眼里，住房固化为一种财产保有形式。因此在过往的调控中就遇到了许多阻力，