酒店写字楼项目可行性研究报告

酒店写字楼项目可行性研究报告可行性研讨报告姓名一、工程概略〔一〕工程称号：财润鹊桥酒店写字楼项目〔二〕工程地点：广州市天河区东莞庄路与粤垦路口之接壤处〔三〕树立单位：广东财润投资二、项目总论〔一〕树立地点广东财润鹊桥酒店写字楼项目位于广州市天河区东莞庄路与粤垦路口之接壤处，东连南航大厦；南接广园东快速路；西接东莞庄路，北临珠江投资项目。交通便利，有着天河最繁华的天河北后花园之称，闹中有静，临近天河体育中心，天河火车东站及全市最高的修建中信广场。洒店用地地块共占地3697平方米，写字楼地块为4272平方米。被天河干休所经济适用房小区西门入口路途一分为二。〔二〕项目现状动拆迁任务尚未完成，目前正在停止规划方案的设计、报批任务。〔三〕项目总体规划要求项目总占空中积3697+2679+1593=7969平方米，规划树立一个集五星级酒店、5A甲级写字楼、综合商场于一体的城市综合体，土地运用年限为40年，修建密度为0.7,规划容积率为7，绿化率30%。〔四〕项目修建面积目的整个项目总修建面积为58000平方米，由两栋塔楼组成，区分为6层写字楼和6层酒店，其中裙楼的1-4层为商业用房，在第三层用连廊联为一体。按运用功用分：酒店修建面积为23983平方米，商业修建面积为16800平方米，写字楼修建面积为15000平方米，地下停车、设备用房面积为15938平方米。容积率7，绿化率30％，修建密度为0.7。机动车停车泊位400辆。〔五〕项目法人概略企业称号：广东财润投资住所：天河区天河北路233号中信广场3201室法定代表人：注册资本：企业类型：有限责任公司〔国际合资〕运营范围：房地产开发运营，物业管理。〔凡触及容许运营的项目凭容许证运营〕。〔六〕项目编制依据及必要性1.编制依据本项目可行性报告依据广东财润投资管理公司现有资料，结合有关的政策法规和天河区规划，在实地调查与市场研讨的基础上，经过客观剖析和经济评价，为项目的开发存款提供迷信的决策依据。2.项目树立的必要性依据天河区商贸业开展规划，天河将会构成以体育中心新中轴线为中心的大商圈，共由四个不同功用的片区组成，包括以天河城—正佳广场为龙头的环体育中心肠方批发区、珠江新城中央商务区、天河北金融—商务区和石牌电脑专业市场区。该商圈未来定位是成为21世纪中央商务区、广州市的中心商圈、华南第一商圈。这一区域包括广州小道以东、广深线以南、华南快速支线以西、珠江以北的地域，包括天河南、林和路、石牌、冼村、猎德路五条街的行政区范围，面积约18平方公里。目前，该商圈有天河城、正佳广场、维多利广场等大型百货商场。由于该板块休闲文娱设备缺乏，一些适宜开发为文娱休闲设备的裙楼将失掉开展。本项目拟建的五星级酒店、写字楼充沛表达了天河区的全体开展战略，积极打造一个全新的集多种效劳功用为一体的现代化商贸中心，包括有酒店、办公、商业、餐饮文娱等多种运营内容，项目规模较大、运营思想先进，本项目的树立将推进天河区新一轮开展规划的实施。3.项目树立有利于较好地发扬土地效益依据天河北路地域的开展规划，该地域重点开展CBD，行将停止树立的项目总商业面积超越16800平方米。本项目将树立一个可以辐射周边地域的全新多效劳功用的现代化都市商业中心，这不只大大提高了天河北路后花园商业中心的水平和规模，丰厚了天河北商圈商业中心的商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地域经济开展有清楚作用。〔七〕主要经济技术目的主要技术经济目的如下：占空中积3697+2679+1593=7969平方米其中：地上修建面积7969﹡7=55783平方米商业局部16800平方米写字楼局部15000平方米酒店局部23983平方米容积率7修建密度0.7绿化率30%停车位400辆三、鹊桥五星级酒店〔一〕目前广州五星级酒店的运作状况广州目前已停业有7家五星级酒店〔已正式挂牌〕，未来两年间将陆续再停业八家五星级和超五星级酒店，它们的停业时间和简明状况如下：挂牌五星级酒店序号酒店称号天文位置停业时间客房数量01中国大酒店广州流花路100号〔越秀区〕停业时间1984年,2005年新装修楼高18层,1013间客房及套房。02广东国际大酒店广州市广州市环市东路339号〔越秀区〕1992年7月8日停业，2004年局部装修楼高63层，共有客房总数200余间套。03广州西方宾馆广州流花路120号〔越秀区〕1961年停业，2004年重新装修楼高11层，共有客房800余间套。04白昼鹅宾馆广州沙面南街1号1983年停业，2000年重新装修楼高28层，共有客房总数842间套。05广东亚洲国际大酒店广州市环市东路326号2002年停业客房数目422间，位于25-38层06碧桂园凤凰城酒店广州市广园东路新塘路段凤凰城2003年11月停业楼高6层，共有客房总数621间套。07广州香格里拉大酒店广州市海珠区琶洲新区2007年3月26日停业楼高36层，704间豪华客房及套房，另设26间设计精巧的效劳式公寓，面积均超越42平方米。八间作风各异的餐厅及酒吧,两间宴会厅和八间多功用厅。08广州天誉威斯汀酒店广州市天河区林和中路6号〔中信广场后门〕2007年5月停业楼高40层,共有客房总数448间(套),标间面积50平米。09长隆酒店广州市番禺区大石迎宾路〔长隆夜间植物世界旁〕2002年停业楼高6层，共有客房总数333间套。10鸣泉居度假村广州市白云小道南1068号1998年停业，2005年重新装修楼高5层，共有客房总数200间套。正在央求中的五星级酒店序号酒店称号天文位置停业时间客房数量01广州鼎龙国际大酒店广州天河广州小道北63号〔天河区〕2020年5月停业楼高20层，客/套房288间。02广州嘉逸国际酒店广州市天河北路468号2007年7月酒店楼高20层，拥有251间不同类型的客房。03广州天伦万怡大酒店广州林和中路172号2006年停业395套装修豪华、设计新颖、设备完善的客房。04广西北洋长胜酒店广州市天河区广州小道北兴华路38号停业时间2020年9月29日主楼高25层，副楼多栋高7层，拥有各类豪华客房468间/套，标间面积38平米。05南沙大酒店广州市南沙海滨新城商贸小道南二路1号2007年9月28日楼高15层，拥有314间精雕细琢的豪华客房，标间面积46平米。06广州地中海国际酒店广州市广州市天河路518号2020年3月停业楼高50层,共有客房总数400间(套),标间面积33平米。07颐和大酒店广州白云区同泰路颐和山庄内2007年酒店由东、西、中座三局部组成，拥有高档规范客房、商务套房、公寓、别墅以及总统套房180余间。正在树立中的酒店序号酒店称号天文位置方案停业时间客房数量01正佳万豪天河正佳2021停业正佳万豪国际大酒店正佳正佳广场五星将拥有360间客房，其中规范间不超越140间，其他均为豪华商务套房、总统套房、副总统套房以及初级行政套房。02富力丽思卡尔顿酒店珠江新城2021停业主体分为酒店客房和效劳式公寓两局部,160米高的塔楼，其中包括了350套客房和120套初级效劳式公寓，群楼局部为酒店餐饮文娱空间。03富力君悦大酒店珠江新城2021停业总修建面积为7.7万多平方米，楼高75米，由君悦酒店管理。04皇冠假日酒店〔海景集团〕天河员村2021停业五星高41层，占空中积3.2万平方米，总修建面积14万预定2006年平方米，客房及预定2006年投入运营豪华客房约500间。05太古汇香格里拉天河路2021停业六星级的豪华酒店，酒店修建面积约8万平方米，拥有500到600个客房。整个太古汇项目总投资约40亿元。〔二〕行业人士对广州初级酒店业的开展看法五星级酒店被业内人士视为〝城市之巅〞，可以引领一座城市的习尚，同时也是一座城市经济开展最敏感的风向标。广州市副市长王晓玲曾在各种场所强调，在亚运会之后，五星级酒店由原有的7家基础上新添10到15家，由此可见政府对五星酒店树立的注重水平。市旅游局以为，随着广州城市国际化水平越来越高，外资来穗将投资、设办事处、包长包房以及会议经济、欧美市场的开拓等缘由都将招致高星级酒店供不应求。2020年广州共接待游客1.27亿人次，旅游商务人流的大幅增长、会展业等现代效劳业逢勃开展、产业集聚与晋级、城市空间调整等要素，为广州酒店业带来庞大市场需求。目前，广州星级酒店超越两百家、五星级七家，与实践需求和周边地域相比，广州五星级酒店严重缺乏。据广州市外经贸局副局长孙雷引见，广州市政府将给予详细扶持鼓舞外资酒店管理企业向四个方面开展：一是扩展选址区域。鼓舞各酒店集团走出市中心，规划周边快速开展区，如北上花都、南下南沙、东进黄埔、萝岗、增城；二是欢迎不同国度、不同作风的酒店品牌落户，尤其是在穗重点投资来源地的品牌；三是引进酒店类型多样化，顺应不同层次消费需求；四是协作方式灵敏多样，可投资自建、也可品牌输入或并购方式进驻广州市场。孙雷表示，广州是中国会展业中心，特别到了广交会，不但五星级酒店及都郊区内的各类酒店爆满，广州周边地域县市酒店也是高入住率。这说明，随着会展商贸业的开展、环城交通更为便利，中心外的周边地域有着更大开展空间、是酒店业的新兴市场。广州五星级酒店增量仍很理性，当然供应量增大、价钱也自然遭到市场调理。目前广州共有十万间酒店客房，2021年前将新增百分之十左右，思索到淡旺季的行业特点，仍需维持一定缺口。广州有宾馆、饭店、招待所等各类住宿设备1400多座，客房约10万间，床位近20万个；其中星级饭店205家，五星6家，四星24家，三星89家，二星80家，一星6家。广州正筹建的30多家五级星酒店中，有10多家将在未来3年内建成并停业。未来几年内，广州将新建50家四、五星级豪华酒店、添加8000个房间。依据规划，到2020年广州的4星级以上酒店数量将到达60家，其中五星级酒店在如今的基础上还会新添10至15家，广州星级酒店总数会从如今的205家添加到300家。经济型酒店3年的预期数字也将过百，未来3至5年内，经济型连锁酒店客房超万间。以白昼鹅为例，目前其入住率都在75%～79%之间，平均房价往年增幅了近14%，入住率增长了3%，在国外，五星级酒店的入住率也就60%左右。营业支出方面，比如西方宾馆，2020年上半年，公司的营业总支出为12,141.93万元，比上年同期增长了16.04%，公司的净利润为198.30万元，比上年同期增长了111.01%，运营活动发生的现金流量净额为1,828.18万元，比上年同期增长了209.95%。由此可见，广州市目前的星级酒店的市场空间还很大，我们选择在2021年进入五星级酒店市场正是较好的投资机遇。〔三〕五星级酒店的规范要求及楼层规划1.定位五星级酒店的规范要求五星级旅游涉外酒店应具有的基本条件概述如下：〔1〕酒店总体基本要求①酒店功用划分合理、设备运用方便、平安。②酒店室内外装修高档、修建及装修选用豪华资料。③酒店外部公共信息图形符号契合LB/AT001规范。④有中央空调系统。⑤有背景音响系统。⑥有与五星级酒店相顺应的计算机管理系统。〔2〕酒店接待大厅基本要求①接待大厅宽阔、装修豪华、光线充足。②有与酒店规模、五星级相顺应的总效劳台，总效劳台有中英文标志、分区段设置接待、问讯、结帐、24小时有任务人员在岗。③提供留言效劳、一次性总帐单结帐效劳、信誉卡效劳、18小时提供外币兑换效劳。④总效劳台提供酒店效劳项目宣传品、酒店价目表、中英文本市交通地图，全国旅游交通地图、本市和全国旅游景点引见、各种交通工具时辰表、报刊杂志等。⑤可8小时直接接受国际、国际客房预订，有酒店和主人同时开启的保险箱、设门卫应接员、专职行李员、值班经理、大堂经理。⑥在非运营区设主人休息场所、提供店内寻人效劳和布置出租车效劳、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、装备轮椅。⑦至少能用2种外语提供效劳〔英语为必备语种〕，总机至少能用3种外语提供效劳〔英语为必备语种〕，各种指示用和效劳用文字至少用中英文同时表示。〔3〕客房基本要求①至少有40间〔套〕可供出租的客房，70%客房的面积〔不含卫生间和走廊〕不少于20平方米，至少有5个开间的豪华套房，有残疾人客房。②客房装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架，茶几，座椅，床头柜、床头灯，台灯，落地灯、全身镜，行李架等初级配套家具。③卫生间用豪华修建资料装修空中、墙面、顶棚，用良好的排风设备，110/220V电源插座，副机，吹风机和体重称。装初级座便器。梳妆台，浴缸并带淋浴喷头，配浴帘，晾晒绳，24小时供应冷热水。④有直拨的国际、国际，有黑色电视机、音响设备、并有闭路电视系统，播放频道不少于16个，自办节目至少有2个频道。⑤有与五星级相婚配的文具用品，提供开夜床效劳，24小时提供冷热饮用水及冰块，收费提供茶叶或咖啡，客房内设微型酒吧，24小时提供中西式早餐，正餐送餐效劳。⑥提供叫醒效劳，留言效劳、衣装湿洗、干洗，熨烫和修补效劳，提供擦鞋效劳。⑦客房、卫生间每天片面整理，每日改换床单和枕套，客房用品和消耗品每天补齐。〔4〕餐饮基本要求①有规划合理、装饰豪华的中餐厅，至少能提供2种风味的中餐。②有规划合理、装饰豪华的中餐厅，配专门的中餐厨房。③有独具特征作风庸俗的咖啡厅，能提供自助早餐、中餐正餐。④有适当的小宴会厅，有封锁的酒吧间。⑤餐厅、酒吧的主管、领班和效劳员能用英语提供效劳。⑥厨房冷菜间、面点间独立联系，有足够的冷气设备，冷菜间有空气消毒设备，粗加工间与操作距离离，有足够的冷库，有专门放置暂时渣滓的设备并坚持其封锁。〔5〕公共区域基本要求①有足够的停车场，有足够的高质量客用电梯，轿箱装修高档，并有效劳电梯。②有公用，并有市内簿。③有男女分设的公共卫生间。④有商场，出售游览日常用品，旅游纪念品、工艺品等商品。⑤有商务中心，代售邮票，代发信件，操持电报、电传、、复印、国际长途、国际行李托运、冲洗胶卷等。提供打字效劳。⑥有医务室。⑦提供代购交通、影剧、观赏等票务效劳。⑧提供市内观光效劳。⑨有应急供电公用线和应急照明灯。〔6〕选择项目〔共78项，至少具有35项，具有项目越多，酒店越高档〕客房〔10项〕①客房内可经过视听设备提供帐单等的可视性查询效劳，提供言语信箱效劳。②卫生间有饮用水系统。③不少于50%的客房卫生间淋浴与浴缸分设。④不少于50%的客房卫生间干湿区分设。⑤一切套房分设供主人和来访人运用的卫生间。⑥设商务楼层，可在楼层操持入住注销及离店手续，楼层有供主人运用的商务中心及休息场所。⑦商务楼层的客房内有收发或电子邮件的设备。⑧为主人提供收费店内无线寻呼效劳。⑨24小时提供洗衣加急效劳。⑩委托代办效劳。餐厅及酒吧〔8项〕①有大堂酒吧。②有专业性茶室。③有除中餐厅外的其他本国餐厅，配有专门厨房。④有饼屋。⑤有风味餐厅。⑥有至少能容纳200人正式宴会的大宴会厅，配有专门的宴会厨房。⑦有至少10个不同风味的餐厅〔大小宴会厅除外〕。⑧有24小时营业的餐厅。商务设备及效劳〔5项〕①提供国际互联网效劳，传输速度不小于64kbit/s。②封锁的间〔至少2个〕。③洽谈室〔至少容纳10人〕。④提供笔译、笔译和专职秘书效劳。⑤图书馆〔至少有1000册图书〕。会议设备〔10项〕①有至少能容纳200人会议的公用会议厅、配有衣帽间。②至少配有2个小会议室。③有同声传译设备〔至少4种言语〕。④有会议设备。⑤有现场视音频转播系统。⑥有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机。⑦有专门的复印室、装备足够的复印机设备。⑧有现代化电子印刷及装订设备。⑨有照相胶卷冲印室。⑩至少5000平方米的展览厅。公共及安康文娱设备〔合计42分项〕①歌舞厅②卡拉OK厅或KTV房〔至少4间〕③游戏机室、棋牌室、影剧场。④活期歌舞扮演。⑤多功用厅，能提供会议，冷餐会、酒会等效劳及兼作歌舞厅。⑥健身房、按摩室、桑拿浴、蒸汽浴、冲浪浴、日光浴室。⑦室内游泳池〔水面积至少40平方米〕。⑧室外游泳池〔水面积至少100平方米〕。⑨网球场、保龄球室(至少4道)、攀岩练习室。⑩壁球室、桌球室。eq\o\ac(○,11)多功用综合健身按摩撑。eq\o\ac(○,12)电子模拟高尔夫球场、高尔夫练习场。eq\o\ac(○,13)高尔夫球场〔至少9洞〕。eq\o\ac(○,14)赛车场、公园。eq\o\ac(○,15)跑马场、

射击场、射箭场。eq\o\ac(○,16)实战模拟游艺场。eq\o\ac(○,17)乒乓球室、

溜冰场。eq\o\ac(○,18)室外滑雪场。eq\o\ac(○,19)自用海滨浴场。eq\o\ac(○,20)潜水、海上冲浪、

钓鱼。eq\o\ac(○,21)美容美发室。eq\o\ac(○,22)精品店、独立的书店、

独立的鲜花店。eq\o\ac(○,23)婴儿看护及儿童文娱室。平安设备〔3项〕①电子卡门锁。②客房珍贵物品保险。③自备发电系统。2.定位五星级酒店的规划〔1〕整个项目功用的总体规划①酒店设备酒店将设有餐饮，休闲及其他设备高于平台层；而中餐及中餐厅将区分设于二楼及五楼；咖啡厅及酒吧将于三楼提供，另一间酒吧将会设于顶楼天台；会议设备将于五楼提供；大局部的休闲设备将于六楼提供，这包括了男/女士桑拿，健身室及游泳池。酒店将会提供充足的泊车位置。现时共规划了200个停车位，其中180个为位处于地库三层的有盖车位，其他20个那么设于一楼。②裙楼设备楼层餐饮设备面积〔平方米〕L1L2L3L3L4L4夜总会咖啡厅中式餐厅西式餐厅西式餐厅宴会厅450.03353.17209.03175.44157.97288.27小计1，633.91会议厅设备L2L5L会议室会议室商务中心76.45292.0348.74小计417.22文娱设备L6L6L6L6桑拿健身房露天游泳池露天网球场455.0385.11138.21小计678.35其他设备L2L1L2L6商场美容厅花店保健中心165.84116.5447.30小计329.68③后勤设备后勤设备包括大堂、厨房、接待处、保安及控制室等。其他后勤效劳如员工餐厅及厨房、员工更衣室、房间等均位于地库的一及二层，机电设备室、冷库房、水箱、冷浇灌设备室及泵房等，均位于地库及顶数天台的位置。〔2〕酒店车位规划五星级酒店的车位普通按1：1的比例配车位。由此推算本案车位约需：15589÷65=240个〔四〕本项目定位五星级酒店的本钱运营测算1.测算基础〔1〕本五星级酒店物业面积构成：在酒店设计中，各类设备的面积是有一定的比例配套要求的。这个比例越迷信，就越能契合运营需求，更有利于发生更大的平方米产出。这个比例也要与酒店的定位、目的市场相婚配。酒店类型不同，比例差距清楚。〔2〕酒店常用两组面积数据来描画规模和状况：一是占空中积和修建面积，二是对客效劳区面积〔又被称为公共区面积〕和后台任务区面积。第一组数据触及修建容积率、修建密度等技术目的，也关系到酒店主人的温馨度。第二组数据触及到酒店的可运营面积、盈利才干等经济目的，既关系到酒店主人消费进程中的温馨度，同时关系到酒店的收益与寿命。酒店的各类面积比例决议了未来酒店支出的比例。面积构成分为营业面积及非营业面积，计算时采用以两者占总楼地板面积的一半位一半原那么。方案商业裙楼局部为四层〔不包括一楼酒店大堂〕，酒店全体修建为六层，其中顶层为游泳池及酒吧。〔3〕酒店客房面积：通常来说，客房的总面积占酒店总修建面积的65%以上23983﹡65%=15589m22.投资本钱〔以下投资本钱未计算财务本钱〕〔1〕土地本钱：500万×40÷7969m2＝25097.3元/m2酒店土地本钱：25097.3元/m2*3697m2＝9278.5万元〔2〕建安与装修设备本钱〔包括土建局部〕包括地上与地下局部，取最小经济值〔见下表〕：序号分项工程称号计算依据双方造价〔元/m2〕1桩基工程〔受力桩〕总修建面积190-2102地下室工程、基坑围护及支撑地下室修建面积4560-50403结构工程地上修建面积1320-15604修建工程〔除外墙玻璃幕墙〕地上修建面积900-10005新型节能幕墙外立面修建面积1440-18006给排水〔含洁具，锅炉房管线〕总修建面积420-4567喷淋、气体消防总修建面积120-1308污水处置〔含管线〕总修建面积42-489空调工程地上修建面积660-72010地下室通风工程地下室修建面积204-22811照明、防雷、动力、变配电总修建面积960-108012总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传总修建面积600-66013煤气工程总修建面积54-6014电梯、自动扶梯总修建面积384-43215室外总体总修建面积120-13816室内平装修连家具地上修建面积3840-420017杂项工程总修建面积336-39618洗衣房设备地上修建面积180-20419厨房设备地上修建面积300-336总修建面积为23983平方米，其中地上修建面积为15589平方米，地下修建面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。本钱算计：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=20203.4万元管理本钱与不可预见费用：300元/m2*25000m2＝750万元酒店总开发本钱：20203.4+750+9278.5＝30131.9万元3.酒店运营本钱〔1〕运营费用营业费用〔含营业税费、财务本钱直接费用、人工费用〕：占总支出20%。管理费用〔运营管理费用、水电、维修保险、装修和设备更新等费用〕：占总支出的20%。〔2〕管理提成引进世界著名五星级酒店管理公司占总支出的25%。假设自组管理公司管理，本钱相对低很多。4.本项目定位五星级酒店的运营支出测算〔1〕推算依据本酒店面积约23983*65%=15589平方米，按每间客房修建面积65平方米计算，约240间客房。酒店设计4种不同类型客房，客房数和面积列表如下：客房类型间数面积〔平方米〕算计单人规范房4735.221655．34规范房18075.1713530.6豪华套房290.00180总统套房1223.6223.6小计23015589依照广州市酒店开展行情估量未来〔2021-2022年〕十年间平均客房每日实收房价803元/天计算。依照广州五星级酒店平均开房率54%剖析，本物业未来十年平均每3年增长率7%计算，开房率平均按66%计算。5.计算结果〔1〕客房年支出约803*230*66%*365＝4449万元〔2〕餐饮、会务、商场支出①中餐厅支出：东莞庄地域点心、小吃集中，宾馆每天以中、晚二个市，以接待一次测算，平均每天100桌，每人100元消费水平，利润为50%测算，那么：100元*10人*100桌*365天*50%=1825万元②中餐厅支出：天河区旅游观光的游客较多，配有一定水准、特征的中餐馆是有一定的市场。每天以40人次，每人平均消费水平100元，利润率以70%测算，那么：100元/人次*40人次*365天*70%=102.2万元③商场支出：在天河区，商场规模已充沛表达，而宾馆商场作为配套设备，竞争就显得相当大，以平均每天10万元销售支出，利润20%测算，那么：10万元/天*365天*20%=730万元每天平均接待5人次，每个会务租金平均6000元，利润率以70%测算，那么营业预测：6000元/人次*5人次*365天*70%=766.5万元餐饮、会务、商场支出约：3423.7万无〔3〕文娱休闲支出①酒吧支出：包括吸引游客文娱与休闲在内，每天以100人次，平均每人消费40元，利润率以60%测算，那么：50元/人次*100人次*365天*60%=109.5万元②KTV支出：以设置10间KTV包房，每天以6个小时营业，每小时200元计算，包房应用率60%，那么营业预测：200元/小时*10间*6小时*365天*60%=262.8万元③桑拿支出：以每天平均30人次，每人次200元，那么营业预测：200元/人次*30人次*365天*60%=131.4万元文娱休闲支出约：503.7万元全体酒店总支出约：8376.4万元以上支出参考国际五星级酒店年支出均数，见以下图：2020年主要城市五星级酒店实践房价资料来源：«2020中国饭店业务统计»〔五〕本项目定位五星级酒店收益测算1.本钱算计酒店总开发本钱：30131.9万元年运营本钱：8376.4万元*〔20%＋20%〕＝3350.56万元年管理提成：8376.4万元*25%＝2094.1万元2.年收益额〔税后〕〔8376.4万元-3413.5万元-2133.4万元〕*〔100%-33%〕＝1895.77万元年运营利润率：1895.77/8376.4=22.63%年投资收益率：1895.77/30131.9＝6.29%3.总本钱回收共需年数30131.9/1895.77=15年结论：定位五星级酒店在不思索销售的基础上约十五年时间可以收回基本本钱〔静态投资回收期〕。四、5A甲级写字楼写字楼项目全体由办公、商业等功用组成，本局部将经过火析广州市及天河区房产市场开展的现状及趋向，从而停止本项目各功用房产的市场定位。〔一〕广州写字楼开展历程1.写字楼紧缺期：1993-1997年1993年之前，广州的主要商务活动都集中在五星级酒店内，那时分的五星级酒店大都以商务综合体方式建成，包括了酒店客房与餐饮、写字楼以及公寓等功用，例如中国大酒店、花园大酒店等。1995年到1997年，外商末尾从以往的办事处晋级到成立分公司，外资的添加是事先推进写字楼市场的主要动力，仅有的几栋甲级写字楼基本满足不了市场的需求。时期，新落成的写字楼，无论是租金、进驻率以及售价都处于广州甲级写字楼历史的最高位。即使到如今，甲级写字楼仍未逾越事先的记载。事先，写字楼处于卖方市场，如：1995年，美国银行中心预售价为港币2万－2.5万元/平方米，广东国际大厦的租金按适用约为300元/平方米/月；1996年，中信广场、大都会预售价为2.5-3万元/平方米，广州国际贸易大厦、宜安广场、东山广场等都在1.5万元/平方米以上。购置写字楼的，少数是港澳公家投资者。2.写字楼消化期：1997-2000年1997年到2000年，广州甲级写字楼的需求在该时期失掉了释放，少量的写字楼不时供应，甲级写字楼从紧缺期急速转向供应过剩，租金从1996年的170-190元/平方米/月，跌至2000年的90-100元/平方米/月。时期，97亚洲金融风暴对港澳投资者形成了很大的影响，对写字楼销售市场也形成了严重的打击。98年后，写字楼的用家成为销售市场的主力，当中尤其以内资公司购置写字楼自用较多。3.写字楼调整期：2001-2004年2001年2004年，随着广州甲级写字楼存量逐渐被消化，租金、售价都有所上升，写字楼在2000年，租金出现了触底后反弹，其后，坚持着颠簸的上升趋向。甲级写字楼除却新增供应外，空置率坚持在10％以内，顶级写字楼更是少于5％。4.写字楼快速增临时：2005年至今2005年至今，甲级写字楼进入快速增临时。经济继续向好，令甲级写字楼的需求快速增长。新一批的甲级写字楼当中，不少具有实力的开展商都将其作为临时开展的物业，因此，用于销售的优质写字楼，销售速度相当惊人。以致开展商经常要封盘，重新定价后再推出市场。广州正加快步入国际大都市的步伐，开发商对甲级写字楼的客户定位有了更高的规范，写字楼的修建规范向国际规范看齐。三年内是广州写字楼进入成熟期的阶段，时期广州写字楼无论是质和量都有庞大的变化。〔二〕广州郊区写字楼市场剖析1.广州四大写字楼区域引见〔1〕大环市东商务区中心区指传统意义上的环市东〔东到区庄立交、西到广东国际大酒店，包括花园酒店、白云宾馆在内的0.18平方公里范围〕，包括花园酒店、白云宾馆一带，中心区信息密集度最高，酒店、写字楼集中，是整个大区域的管理中心和经济枢纽。功用主要为商务办公、金融、高档商业、酒店等，国际中央商务中心特征清楚。〔2〕天河北商务区以天河体育中心为依托，天河北路、体育西路、体育东路是目前为止天河区写字楼最为集中的地段。天河北商务区的自然延伸，像天河北路的两条肩膀，支撑着天河北的繁华。由于该地域拥有浓重的商业气氛、良好的交通条件，加之该地域的写字楼办公设备完备、物业管理良好、综合素质均较好，因此成为广州新兴高档写字楼的代表，典型的有中信广场、大都会广场、城建大厦、金利来中心，其中广州市地标中信广场更是声名远播。〔3〕珠江新城商务区〔CBD〕珠江新城北至黄埔小道、西至广州小道、东至华南路占地6.5平方公里，是广州的CBD所在。共划分为14个20～40公顷的街区，包括商务、行政办公街区、高层寓居区、金融贸易街区、文明活动街区、商业购物街区等，规划开展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和寓居等城市一级功用设备于一体，推进国际文明交流与协作的基地。其开发形式将坚持〝低密度，高容积〞的原那么。〔4〕琶洲商务区琶洲，位于海珠区的东面，总占空中积为10.4平方公里，其规划定位为〝以会展博览业为中心的城市副中心区〞。华南快速支线和东环高速公路从西到东将琶洲全岛分为Ａ、Ｂ、Ｃ三个区。Ａ区是西区，以寓居、康乐为主导功用；Ｂ区是广州国际会展中心，周围将开展与会议和展览相关的配套设备：酒店、写字楼、银行、商业效劳等；Ｃ区是东区，以高科技产业研讨开发、旅游度假和高质量寓居为主导功用的综合区。琶洲地域的交通用空中积为2.5平方公里，占该地域总用空中积的24％，公路密度较高。2.广州市写字楼市场开展剖析写字楼的开展与城市树立及经济开展是分不开的。广州的城市开展重心阅历了〝由西向东〞的转移进程，由此亦带动了广州商业及写字楼阅历了〝由西向东〞的开展历程。历经了15年的开展，广州市目前以初步构成了环市东商务圈、天河北商圈、珠江新城商务圈以及琶洲商务圈四大商务圈。新老商务区的开展都有自己的侧重点，各具特征。2020年，广州老城区可售写字楼新增供应总量为50万平方米，排名亚太地域第一。随着更多烂尾项目的盘活和烂尾地的成功拍出，未来三年内，广州老城区可售写字楼新供应量将近150万平方米。随着CBD以及琶洲等多个前景区域的写字楼逐渐增多，老城区写字楼的市场日薄西山。首先从开发商的实力背景来看，老城区写字楼的开发商实力远不如CBD的企业，CBD写字楼企业大局部为上市公司，这样能更好确保项目的正常运作；其次，从结构来看，老城区的很多写字楼技术含量以及软件方面的物业管理都不如新区域的写字楼。此外，最重要的一点是，由于地段以及产品的质素不同，很多企业尤其是世界500强企业都乐意选择CBD或许天河北作为依据地，由于这样不只能显示自己公司的品牌，能享用更好的物业效劳。数据显示，在近2年的时间里，大企业选择写字楼的趋向曾经清楚往东挪。目前天河北是广州写字楼最为密集的区域，其中天河路是天河北商圈开展的一个分支，该商圈在2002年末尾迅速崛起。短短的几百米内就聚集了7个写字楼。同时该路段的写字楼项目工程进度较为接近，开售周期相对接近，因此在未来几年，该路段的写字楼市场将走向白热化的阶段。珠江新城和琶洲属于新型的商务圈，由于在规划上对绿化的树立较为完善，对比起天河北以及环市东的生态环境相对要好，但由于目前投入运用的写字楼相对较少，商业气氛并未成型，置信未来随着写字楼的投入，进驻公司的添加，该区的商业气氛的认同水平会上升。虽然珠江新城目前的写字楼还未完全成熟，受配套、交通等要素制约较大，估量2021年～2021年是珠江新城走向成熟的三年，届时广州歌剧院、广东省博物馆、广州图书馆、广州市第二少年宫等标志性修建已建成，珠江新城轴线已完成绿化，地铁三号线、地铁五号线已通车，新光快速支线也建成通车等等。初步估量在2021年～2021年珠江新城将有8个以上的写字楼项目可以完工投入运用，其中最具有代表性的当属高度达450米的珠江新城双子塔的西塔。3.天河区写字楼市场剖析天河，是广州开展中的一个奇观，这个弹丸之地会聚了全国一流的科技、金融、文明、商业等现代经济的代表。短短的十几年，已由昔日的农田崛起为城市中轴，并成为繁华都市全新梦想和生活形式的代表。在城市中心东移的趋向下，于上世纪90年代中期拔地而起的中信广场、大都会广场、国际贸易中心等标志性修建物，奠定了天河区金融商务中心肠位。〔1〕散布特征天河区的现有写字楼散布以天河体育中心为圆心向天河北路、体育西路、体育东路、岗顶路段、黄埔小道、天河工业园一带分散，构成高档写字楼为主，普通写字楼并存的局面，并出现出甲级写字楼散布集中，乙级写字楼那么散布较散的特点。以天河体育中心为依托，天河北路、体育西路、体育东路是目前为止天河区写字楼最为集中的地段。由于该地域拥有浓重的商业气氛、良好的交通条件，加之该地域的写字楼办公设备完备、物业管理良好、综合素质均较好，因此成为广州新兴高档写字楼的代表，典型的有中信广场、大都会广场、城建大厦、金利来中心，其中中信广场更是声名远播。黄埔小道、岗顶路段、天河工业园一带那么零星散布着为数不多的普通写字楼。黄埔小道一带的写字楼从西到东依次有三新大厦〔检查地图〕、峰源大厦、富星商贸大厦、锦绣商贸中心，岗顶路段有天河文娱广场、广东蓄能大厦、天河商贸中心，由于数量不多，先后落成时间都相隔几年，且散布较散，因此未能构成浓重的办公气氛。〔2〕价钱及成交特征2020年，广州写字楼成交总额1,564,921,321元，环比上升56.2%；成交面积29,576平方米，环比上升25.1%。其中，6月中旬收盘的富力盈盛广场和保利中汇广场各占5亿多。写字楼成交均价29576元/平方米，创往年新高。目前市面上还有局部新增供应在不时预热，例如保利克洛维广场。2020年广州写字楼成交总额剖析序列称号区域套数面积〔㎡〕均价〔元/㎡〕总价〔元〕1富力盈盛广场天河12217779318525662950522保利中汇广场天河23718704299775606907043保利世贸E座海珠12410144267872717301974佳润临江下品天河27195531426614383035金润铂宫越秀23152729967457599516奥园大厦天河644236951163323427达镖国际海珠1074420321151184958中洲买卖中心海珠239625498100972089汇德国际越秀638816840653392011锦绣结合商务大厦越秀214722058324252612富邦大厦荔湾115512299190634513南沙奥园商务大厦番禺11588783138771414怡港大厦黄埔17610135770260总计562526152967415613030172006至2007年天河区与全市写字楼成交量与空置率对比年份新增量〔万平方米〕空置率〔%〕92.952036.5354.东莞庄项目周边写字楼市场剖析〔1〕2020年天河区写字楼一览表写字楼称号路段位置平均修建面积〔㎡〕适用率平均售价〔元/㎡〕备注管理费〔元/㎡〕大厦设备租价〔元/㎡〕产权状况中央空调光纤网络豪华大堂玻璃幕墙中信广场天河北路￥208112-100060%￥30000有房产证￥29√√√√天誉国际金融商务港林和中路￥20892-130070%只租不售一手预售证￥29√√√√大都会广场天河北路￥16956-140070%￥24000有房产证￥25√√√√耀中广场天河北路￥18282-320072%￥33000一手预售证￥28√√√√中诚广场〔柏西商都〕天河北路暂只售不租未定70%￥30000一手预售证￥29√√√√太平洋保险大厦天河北路￥117100-40070%只租不售有房产证￥11√√国际贸易中心天河北路￥117200-140068%￥22300有房产证￥18√√√√时代广场天河北路￥123114-300070%￥25000有房产证￥26√√√√光大银行天河北路￥78120-200068%￥22000有房产证￥25√√富力天河〔华庭〕商务大厦林和东路￥123100-200070%已售完二手买卖合同￥15√√√√中旅商务大厦林乐路￥110136-50070%￥18000二手买卖合同￥8分体空调平安大厦体育东路￥123500-180070%已售完二手有房产证￥26.5√√√√金利来数码网络大厦体育东路￥179124-42570%已售完二手有房产证￥29√√√√羊城国际贸易中心体育东路￥11765-18868%￥22000二手买卖合同￥15√√√√财富广场体育东路￥163130-100070%￥20000二手买卖合同￥25√√√√南方证券大厦体育东路￥117130-140070%￥23000有房产证￥24√√√√广东外经贸体育东路￥9055-300068%￥25000国企产权￥16/￥30√√广晟大厦体育东路￥169130-52070%￥26000有房产证￥26√√√√维多利广场体育西路￥169100-100068%已售完二手买卖合同￥25√√√√新创举大厦体育西路￥169500-140070%￥28000有房产证￥15√√√√中泰国际广场林和西路￥175200-121070%￥28000一手预售证￥29√√√√保利丰兴广场天河路￥11256-200070%￥24000一手预售证￥25√√√√壬丰大厦天河路￥11770-250070%￥25500一手预售证￥25或￥15√√√√华普广场珠江新城￥123200-100070%已售完二手买卖合同￥15√√√√星汇国际西塔珠江新城￥123330-130070%已售完二手买卖合同￥10√√√√双城国际大厦珠江新城￥123200-65070%-----------有房产证￥10√保利大厦珠江新城￥110100068%-----------一手买卖合同￥25√√√√富力盈隆广场珠江新城￥123200-110070%已售完二手买卖合同￥25√√√√富力科讯大厦珠江新城￥123109-100070%已售完二手买卖合同￥17.4√√√√开展中心大厦珠江新城￥1821000-200070%-----------国企物业￥29√√√√合景泰富金融广场珠江新城￥273300-200070%只租不售一手产权￥30√√√√富力中心珠江新城￥208300-230070%只租不售一手产权没定√√√√联通新时空广场珠江新城〔黄埔小道西路〕￥110100070%只租不售一手产权￥25√√√√广电科技大厦珠江新城〔谭村〕￥72500-180070%只租不售一手产权￥5分体空调√园林式管理勤建大厦珠江新城￥117200-100070%￥19000有房产证￥10√√√√珠江投资大厦珠江新城￥117190070%￥21000一手预售证￥15√√√伟腾IT商务大厦天河路〔石牌桥地铁口〕￥9877-100070%只租不售一手产权￥16独立空调√√√粤电广场天河东路￥98390-100070%只租不售一手产权￥28√√√√天娱广场天河路〔石牌桥地铁口〕￥75300-100070%只租不售一手产权￥25√√√√天河商贸大厦中山小道￥65300-100070%只租不售一手产权￥25√√信息港科韵路￥85100070%已售完二手买卖合同￥22√√√√工业园科韵路￥85300-100070%只租不售一手产权包管理费只带空调√天逸大厦龙口中路只售不租110065%￥18500一手预售证￥2.5√√福金莲黄埔小道西只售不租110065%￥14500一手预售证￥2.5分体空调√恒安大厦黄埔小道西￥104110065%￥18900一手预售证￥3分体空调√2020年，广州甲级写字楼市场步入供应高峰期，上半年有3座甲级写字楼投入市场，每个季度的吸纳量为６万平方米，因此空置率有所上升，第二季度到达26.1％。依据过去三季共有51万平方米的新增供应量，如吸纳量坚持每季6万平方米，市场将需求两年时间才可以消化。未来4年内，广州将添加200多万平方米的写字楼，其中76％在天河〔32％在珠江新城，44％在天河的其他区域〕。广州市天河区甲级写字楼可以对外租用的和少部份可售的，选择性多；但买卖较少，价也高；这些甲级写字楼基本是靠地铁沿线的，都是如今或未来繁华的商务商业中心。这些写字楼，各有各的特征，适宜不同各类型各公司去选择。加上广州市其它各区上层次的甲级写字楼少的不幸，选择性不大，有形中会吸引高端的客户群目光往天河区走。广州市天河区各商圈各路段可发现：市场客房需求以天河北商圈、珠江新城商圈为主，IT软件园为附，加新的天河东部商圈为次。如选择甲级写字楼很多会选天河北商圈：A〕商业商务中新气氛浓重，对内外城市有一定认知和知名度，世界500强及大型国际外企业较多；B〕交通方便：有地铁，京港铁路，衔接城市内外环路，除交通拥堵；C〕配套设备完全，吃住方便，选择性多；D加上现时的甲级写字楼层次及大厦设备高档，对比旧的甲级写字楼有很大改良。而选择珠江新城商圈的：A〕政府一系列政策的优惠扶持，吸引了不少大企业进驻；B〕开发商也不时去让它的曝光高，不时让外界认知它，并看好未来的新城市中轴线，还有少量投资自用的公司去涌入；加上在售的少的不幸，租的选择多了。〔2〕东莞庄项目周边写字楼一览表比拟内容写字楼称号区域地址租金〔元/平方米〕管理费〔元/平方米〕售价〔元/平方米〕江河大厦天寿路756东铁大厦天寿路654.1金燕大厦天寿路605燕侨大厦天寿路605富海大厦天河东路52已包伊顿商务中心龙口西路75已包光大银行天河北路85已包22000高科大厦天河北路60已包外经贸大厦体育东路90已包设计大厦体育东路65全包金碧翡翠龙口东路604太阳广场龙口东路603伟腾IT大厦岗顶7016北岸商务(侨英花园A区写字楼)东莞庄501020000由上表可推：项目周边的乙级写字楼租赁市场平均价钱在75元左右。2020年上半年广州房地产市场继续动摇开展。往年甲级写字楼市场步入供应高峰期，将出现供大于求的状况，租金将降约2.1％。写字楼租赁市场生动，主要需求源于跨国企业在广州减速扩张，特别是快速消费品和资讯科技公司。随着本国金融机构开放人民币业务，越来越多外资银行预备或正在扩张，还有少量会计师事务所等专业公司也进入广州，带动了甲级写字楼租赁需求。另外，也有不少外乡企业积极吸纳甲级写字楼来提升企业笼统和营运效率。目前，甲级写字楼的销售以散售为主，预期市场上的现存销售供应在半年内可全部被消化，其中大局部买家是国际企业，并以自用为主。2020年之前，90％的写字楼都是靠租金带动售价；2020年以来，很多写字楼都采取只租不售的形式，出售的不到市场总量的30％，而且基本已卖完。由此可知，目前写字楼销售市场是空白地带，假设我们在做好有关周祥的市场调研任务后，选择适宜的价位进入市场，就能取得项目的成功。5.东莞庄写字楼规划〔1〕写字楼项目定位定位：中小知识效劳型企业、创业型企业中心。客户类型：创业型企业＋投资客企业员工人数：10～20人；人均面积：6～7M2；中心客户的需求面积：60～150M2；主力产品面积：60～80M2——划分为小面积单位，弹性组合；方便客户投资及出租。其主要需求特征如下：他们大多是专业写字楼的第一次置业者；公司处在开展阶段，有良好的开展前景，有充沛的置业决计；置办写字楼是他们提升公司笼统，加快业务开展的手腕，因此他们对写字楼的笼统与质量十分关注。客户目的：把〝家〞搬到成熟商务区的专业写字楼中，改善办公环境，提升笼统，寻求业务的更大开展。大局部公司规模不大，拥有员工20-60人左右，目前在商住楼中办公，普通状况下，人均面积在6M2左右,普通不大于10平米。单层1425M2；1500÷1425=10.5层；60～80M2最小单位，弹性空间恣意划分，预算约240户；中心价值点：适用价值高、立面繁复适用、入口大堂繁复适用〔2〕写字楼车位规划对市场主流产品的车位配比状况剖析，200～250M2左右配1个车位为市场所接受的合理区间；由此推算本案车位约需：15000/〔200～250)=75-60个车位。四、商业〔一〕广州微观经济环境剖析统计数据显示，2020年，广州市在岗职工平均工资4977元，同比增涨18%。2020年广州城市居民年人均可支配支出到达34300元；乡村居民年人均纯支出14300元，年均增长均超越11%。从2020年起，乡村居民人均纯支出增速延续四年快于城市居民人均可支配支出。社会消费品批发总额到达5220亿元，同比增长16.5%。广州城市居民人均消费性支出28000元，同比增长12.0%，乡村居民人均生活消费支出10100元，同比增长12.4%。其中，城市居民人均效劳性消费支出占城市居民人均消费性支出近37%。2020年，广州完成地域消费总值12380亿元，同比增长11％，是2006年的1.8倍。经济总量那么占全国主要城市第三位，仅次于上海和北京。广州外贸出口表现微弱，2020年完成进出口总额超越1150亿美元，同比增长11％。世界500强企业有224家落户我市。穗港澳台协作不时深化。经济表现稳健，跨国企业不时进驻和扩张，为广州经济带来新动力。外商主要在优质购物地段物色铺位，但新增商铺供应有限，虽然一些购物中心和百货商店已停止了改造工程，但仍有很多品牌因没物色到适宜的位置和面积而无法进入广州市场。2020年上半年广州批发租赁市场全体表现动摇，租金继续增长，年内将升5％-10％。传统高档批发商业区的环市东路，以3％速度增长，比去年全年16％的增长幅度，清楚放缓，主要缘由是去年外资高档品牌涌入该区，已把租金推至高水平。2020年下半年至2020年，广州新商场供应量主要集中在天河/珠江新城，共达43万平方米。广州居民支出及消费添加，对批发产品、购物体验更趋多元化。高档品牌餐饮、化装品、古装、美容纤体及文娱业的租户，将为广州消费者提供共同的购物体验。新一轮的商场供应，为国际外著名批发商带来商机，并为商铺市场开展带来新动力。〞往年全体批发市场租金将继续动摇增长，将坚持5％-10％的增长率。〔二〕天河区商铺市场剖析天河是广州的商务中心腹地，又是继北京路、上下九之后的新兴商业圈，其商业开展是广州市潮流开展的领航者。依据最新制定的«面向亚运会的广州城市开展»，天河新城市中心被定义为〝两心四城〞中的一心，为天河中心肠位奠定了基础。天河的商用物业，在广州所占据的主角位置是不容置疑的。1.散布特征天河的商业散布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，周围专业市场为配套的开展方式，以大商场、高尚消费为重点，裙楼商铺加临街商业旺铺为辅佐的开展形式。其商业散布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔小道，并有向东渐渐推进的趋向。代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城广场、好美家、天马资料城等；集中在石牌的IT业商场有：太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等；集中在天河北路的群楼商铺小区主要有：希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等；还有体育西路的维多利广场、广州购书中心，黄埔小道沿线的南国厨卫博览中心，东莞庄的天一广场等等。再加上天河渐渐的东移步伐，车陂、东圃板块以骏景花园、西方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的少量群楼商铺市场。2.价钱特征天河的商铺可以说是寸土寸金，一个清楚的山脊效应在天河得以表达。以天河城为中心，向周围呈阶梯式的递减。天河城广场内的铺位月租金在1000元/㎡以上，正佳广场首层租金750元/㎡；维多利广场首层500－800元/㎡左右，天河北的大型群楼商铺首层临街最高去到400－500元/㎡的月租金；五山路的数码科贸城首层200－250元/㎡；华景、骏景一带小区群楼商铺租价在100－200元/㎡左右。一个逐级递减的形式，让天河商铺的价钱有迹可循。天河虽然是高档商业圈的代名词，但其商铺成交均价并不是广州内最高的，主要是由于天河区域跨度较大，价钱的不平衡招致了成交均价偏低。在中心肠带的临街旺铺月租可以上500-600元/㎡，但一些位置不佳的、偏远些的商铺月租才几十元/㎡，这种不平衡，在很大水平上拉低了天河商铺的成交均价。2007年－2020上半年天河区商铺与全市〔原八区〕商铺成交均价对比表年份天河〔元/㎡〕增长全市〔元/㎡〕增长200714，95119.52%13，5977.19%202012，234-18.17%13，547-0.37%202020，2500.13%9，687-28.49%202020，73412.11%11，26316.27%2020上半年16428.619.62%13095.519.23%3.供求特征天河的商铺可以说是淋漓满目，满街满巷都是，从大型商场、裙楼商铺到临街、内街档口都有出货，并且不时处于一个兴奋期。天河商铺的出货量大，消化量也十分清楚。太平洋电脑城、天河电脑城人气鼎盛，整个场的出租基本是满位，即使首层、二层的顶手费要上30-40万；南方电脑广场重新装修后，人气有所上升，招商状况亦属炽热。天河北路，中信以东的群楼商铺十分抢手，好的大型商铺简直是供不应求。但是一些条件稍逊的商场也会存在一定的招商难度。2007年和2020年的天河区商铺批出量远大于成交量。但是近两年更是趋向于一个供求动摇的理性开展，2020年天河商铺批出量6.22万㎡，成交量8.02万㎡；2020年上半年批出3万㎡，成交5.5万㎡。天河商铺交投生动，商铺积压正处于一个合理的消化进程中。4.运营特征天河商铺的运营出现出一个主附搭配、层次多面的、互补功用的商业运营方式，构成一座由大型知名商家引领，加上周边少量的，用以补偿商业中心缺乏的商业群体。而在这些群体之外，又有一系列的专业市场圈，从而更大地补偿了商业中心和次商业中心在运营类别和运营方式中的缺乏，这种开展趋向和运营现象，是一个成熟商业城的开展形式，使天河大商业格式初露端倪。让天河片面启动成了一个比拟完善的商业圈，构成了集百货、精品、时兴、科技、超市、专场、美食、文娱等多元化的综合、平面型商业城。〔三〕项目商圈剖析本项目地处东莞庄、粤垦路、广园东快速支线交叉口处，处于天河北大型商务中心范围之内，具有良好的商业前景。1.从交通状况看项目位处城市中轴线上，交通便利，有54、89、135、303、10〔夜车〕等十多路公交车可以抵达，交通十分便利。这为顾客往来，扩展本商业中心效劳半径提供了有利条件。加上规划中的地铁三号线延伸线的燕塘企业站距离粤垦路也不过7分钟左右，从而培育了极端便利的交通网络。2.从消费群体看目前地块周边已有九洲文明家园、天河北岸等多个居民区，并有多个中高档商品住宅区正在树立之中，因此有弱小的消费基础。客户来源于私营企业比例较大，没有较为突出的职业背景，但是公司职员、医疗机构、私企业主、公务员、修树立计、部队军人等将是项目基本的客户职业背景构成，对项目有一定的质量需求。地缘性、高知性、理性的非刚性需求是群体的主要特征。3.从竞争环境看天河北拥有如中信广场等知名写字楼，但地块周边少数有定位乙级的写字楼。天河北写字楼群对本项目利害共存，利在于提高项目所在的区域已有的知名度易使人流聚集，从而有利于添加本项目的人流量和知名度，弊在于天河北的写字楼全体优势好过本项目，使得竞争更趋剧烈。但是本项目写字楼定位和消费群体有别于天河北，主要吸引本地块及周边SOHO型的公司，特别是广园东汽配市场的公司入驻，与天河北有着互补关系，具有共同的竞争优势。天河商圈素有华南第一商圈之称，特别在天河北周边内盘绕着十几个大型高尚的住宅区，如天誉花园、都市华庭、中信公寓等。而购房者通常是金领、成功人士、公家老板、外籍人士等具高端消费才干的人士。这里的二手商品房售价也稳居较高的水平，基本维持10000元/方左右。由于坐落在天河北的西南面，后天河北也被称为〝天河北后花园〞，其所触及的范围主要有粤垦路、东莞庄路、燕塘、五山等路段，客群主要是在天河北商业区下班的白领、周边的生意人、学校的教职工、以及局部的游客。东莞庄、粤垦路作为后天河北的一个典型路段，它得益于天文的优势，和天河北仅一路之隔，且生活极端方便，超市〔奥之星、创基〕肉菜市场、学校〔五一小学、长征小学、红英小学〕、医院、酒楼等生活设备一应俱全，而且未来的市政规划中，粤垦路还将是一条美食街。粤垦路有十几个住宅小区，其中绝大局部为商品房，如金燕花园、金坤花园、金晖花园、汇富花园、瑞心苑、侨源山庄；以及天河北岸等。综上所述，本项目树立商场写字楼酒店城市综合体契合这一地域的功用定位和开展趋向，迎合了地域对写字楼商场的需求，具有良好的市场前景。〔四〕项目SWOT剖析1.项目优势剖析〔1〕开发水平和开发看法不时提高随着广州市全体经济情势的继续良性增长，以及房地产市场的高速安康开展，投资主体和投资方式出现出多元化的趋向。努力于商业地产的投资开发，在这方面积聚了丰厚的阅历和资源，项目左近的商业市场及知名公司为项目提供了良好的人气，将会为项目开展带来姗姗来迟的优势。〔2〕项目周边的空地多规划为住宅用地本项目所在位置于东莞庄区内，其规划性质定位是鼎力开展住宅，估量未来几年将有少量人口入驻该地域，界时会构成一个庞大的消费群体。〔3〕交通优势本项目所在位置于广园东路与东莞庄路、天寿路十字交叉路口，是与天河北平行而又相通的主干道，也是东莞庄前往天河北路的必经之路，是天河北通往天河客运站的出口之一，庞大的车流会大大增大天河北CBD商圈的辐射面，今后还将会在项目所在地树立东莞庄路-天寿路立交桥，相应将设立多条公交线路，方便其他商圈的市民前来本项目体验消费，可以估量便利的交通会使本项目处于天河北部区域经济的一个次中心位置。〔4〕市场优势本项目地处天河北区域，以广园东路为界，将天河北区域划分为南北两块，区域配套设备具有南强北弱的特点。南部为CBD繁华区闹郊区，超市等配套设备较多，但项目所在地的东莞庄却还没有树立完善的配套体系，尤其缺乏大型的购物中心，餐饮文娱场所，未能满足外地居民的消费需求，这为本项目提供了庞大的市场空间，极大天时于本项目的开发前景，同时也可带动所属区域的其他配套体系的兴修。2.项目优势剖析〔1〕产权关系复杂由于本项目属空军用地，只是租用没有产权，给项目的销售带来市场方面的困难。〔2〕区域环境本项目地处东莞庄区域，国企广东农垦集团的家眷及外来购房者较多，这也决议了本区的大少数市民支出水平低广州市平均水平，大多属于〝目的性〞消费，这对本项目所需的购置力支持形成很大影响。本项目地处东莞庄区与天河北路接壤处，就目前城市规模来看，觉得距离市中区虽稍近,目前交通规划还完全实施，公交线路不多，项目所处位置为天河北CBD上下班塞车瓶颈处，目前的交通状况不利客流量的增长，但随着本区域的城市配套设备的树立，此效果会失掉处置。由于本项目所在地周边区域属广园东路，配套设备不全，交通不畅，以及广深铁路所形成的噪音大，灰尘多,这对商业的招商是一个不利要素；本项目周边区域专业市场较少，以文具用品等批发为主，这给市民形成了一个本区域印象，如何突出本项目高层次的定位优势，成功摆脱周边区域给市民形成的印象是一个课题。3.要挟剖析东莞庄区域综合经济实力相对较弱，人均消费水平相对较低；同期珠江新城区域写字楼众多上市，到时会为争取客流量而出现剧烈竞争。本区域商业起步较晚，商业市场影响力被周边区域挤压。4.时机剖析市民的支出水平和消费水平日渐提升，城乡居民人均可支配支出在前年就到达万元以上，恩格尔系数不时下降，说明广州市已进入小康水平，人民可用于提高生活质量的消费资金正在不时添加，消费才干不时增强。在这种状况下，本项目为市民提供一个集五星级酒店、写字楼、商场、文娱、休闲、餐饮等于一体的，能片面满足不同客户层的中型综合购物文娱中心，极大地满足了市民日益增长的消费需求，并以崭新的元素引领市民的消费理念。本项目周边区域的人口数量、支出水平及消费水平生长较快，未来交通状况也将大为改观，到时会带来有限的商机，本项目因其真知灼见又将走在经济大潮的前端，天河北CBD人口是本项目最易消化的消费群体。本项目所在区域配套尚未完善，市民缺少文娱休闲场所。本项目所在区域商业末尾开展，商圈出现雏型，梯度市场正在构成，体验式消费的商业初级形状雏形末尾显现，商业市场集约化、产业化的需求为中型商业综合项目开展提供了良好的机遇。〔五〕商场规划1.项目适宜开发物业类型评价物业类型SWOT大型购物中心物流中心批发市场商业街区大型文娱中心超市百货商住公寓绿化广场会展中心住宅区酒店餐饮优势征地拆迁量小，由于是租地性质，使项目具有相对的本钱优势。11111111111项目左近的CBD商圈及知名公司，为项目提供良好的人气。11101100011关于所在市场来说，城市综合体具有一定的填补市场空白的优势。11111111111项目周边的仅有空地多规划为住宅用地。11011110001东莞庄自身还未有中型的综合购物中心，未能满足外地居民的消费需求，这些都极大天时于本项目的开发前景。11-10110-1-1-10具有良好的对外交通优势11111111111产品设计以及物业开发水平较高，并有提升空间。10011100001机会广州市经济的继续、快速开展，为商业地产提供了经济的基础。11111111111契合区域经济开展的需求11111100011城市配套尚未完善，市民缺少文娱休闲场所。10001001100城市基础设备树立投入加大，提升城市不动产的投资环境。11000011100区域商商圈出现雏型，梯度市场正在构成，商业市场集约化、产业化的需求为商业综合项目开展提供了良好的机遇。10011100001首先选择的购物场所是以大中型超市为主100-10100000全体支出属中等水平，消费才干比拟强10011111111优势是城市的交通干道、车辆较杂且地块边缘不规整，为规划设计带来不利。0-10-1-1-1-1-1-1-10位于城市边缘，新开展区域，缺乏商业气氛。00-1-1-1-1-1-1-1-1-1消费者大都是〝目的性消费〞-100-1-1000-100威胁城市经济基础较差，综合经济实力弱。0-100000-1-100城市基础设备树立正在停止当中，不可预见完工时间能否能配合项目的开发和推售。00000000000城市化进程虽然在加快，但是无法预见其开展的速度，所以，虽然市场容量在扩展，但能否内配合项目的开发进度及规模还是一个未知数。00000000000区域商业起步较晚，商业市场影响力被天河北和珠江新城所挤压。00-100-100000经过市调SWOT剖析及目前物业类型合过度评价可以看出:假定本项目树立为大型物流中心，从开展角度上具有有：城市交通开展及城郊区位特点，也初步具有做物流中心的基础。假定本项目树立为批发市场，在广园东路周边已有众多的专业市场，基本上有各大业态存在，会在相当水平上在产品及运营形式上发生同质化竞争。假定本项目树立为百货、超市其有吸引周边人气的作用，可以成为区域重要商业的一个补充元素。假定本项目树立为大型文娱中心，但东莞庄文娱消费相对单纯，在本项目位置假设只是建一个大型文娱中心，在一定水平上可以吸引周边、天河北乃至其他区域的休闲消费人群，但是从商业价值的角度来说，并未失掉较好的表达。假定树立为大型购物中心，从天河区整个商业格式、开展进程及消费者消费需求思索，本区域缺乏集购物、文明、文娱、休闲、餐饮、效劳、旅游观光于一体的大型综合性购物中心，从战略开展的角度上建大型的购物中心，一方面可以填补市场的空白；另一方面，经过中型购物中心，构筑商业新中心，在其周边购物中心、住宅区、城市公寓、绿化广场、酒店餐饮的树立，都有很大的生活空间；有助于使本项目的价值到达最大化表达。2.项目初步定位商业总修建面积为16800平方米，依据东莞庄的目前商业现状特点，业态优化组合如下：-1F为综合超市；1F+2F+为内置步行街；3F、4F为专业卖场。层高6.5米。其中，1F为盛行时兴专卖店、精品店、折扣店组成的名店街，并设1-2个方便快餐冷饮店，2F以服装步行街为主。3F、4F引进知名品牌做专业大卖场，如3C卖场〔家