宾馆装修工程改扩建项目可行性研究报告

宾馆装修改扩建工程项目可行性研究报告宾馆装修改扩建工程项目可行性研究报告宾馆装修改扩建工程项目可行性研究报告第五章节能专篇5.1编制依据(1).《民用建筑节能设计标准》(采暖居住建筑部分·JGJ26-95)(2).《民用建筑热工设计规范》(GB50176-93)(3).《采暖通风于空气调节设计规范》(GB50019-2003)5.2节能措施建筑专业：设计依据《公用建筑节能设计标准》（GB50189-2005）《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-95）节能措施墙体按节能规范采用保温墙体技术，粘贴60mm挤塑板保温材料，屋面传热系数K≦0.45W/(m2·K)，外墙传热系数K≦0.50W/(m2·K)。本项目窗户采用双玻塑钢保温窗，传热系数K控制在2.2-3.1W/(m·℃)。与未采取节能措施前相比，全年采暖、通风、空气调节和照明的总能耗应减少50%以上。利用可再生能源尽量应用太阳能热水器，尽量采用地源热泵技术。暖通专业：设计依据某市采暖期171天室外平均气温-9.0℃耗热量指标21.8qH(W/m2)耗煤指标为18.0qc(kg/m2)。节能措施(1)采用节能锅炉，改造后锅炉的额定热效率高于78%。(2)大空间公共建筑内条件允许的，采用置换通风，可缩短空调系统供冷时间。(3)大气温度适宜时，通过保温曲径、预冷或预热向建筑物输送的空气，降低新风负荷。(4)高大空间可以采用地面辐射采暖，大大减低室内平均温度，减少采暖负荷。电气专业：设计依据(1)《供配电系统设计规范》(GB50052-95)(2)《工业企业采光设计标准》(GB50033-91)(3)《工业企业照明设计标准》(GB50034-92)(4)《民用建筑照明设计标准》(GB50052-95)(5)《智能建筑设计标准》(GB/T50314-2000)节能措施(1)设置楼宇自控系统(BAS)，监控对象包括：电力供应系统、空调系统、给排水系统、照明系统与电梯系统等。BAS提高设备运行的控制水平、降低维护费用，节能效果可达20%-35%。(2)选用高效设备，如变压器、照明器、变频器等，大功率电动装置采用软启动控制方式，电器设备功率限制在20W/m2。(3)采用电补器提高功率因数。节水措施：(1)建立完善的节水制度(2)宾馆卫生洁具应采用节水型洁具(3)绿化采用中水回用第六章环境保护方案6.1设计依据某市某宾馆规划建成国家旅游局三星级酒店、绿色饭店。冬季采暖采用市政热网供暖，生活废水直接排入市政管网中，最后进入市污水处理厂。6.2项目执行的环境质量标准(1)控制项目废气排放，保护区域环境空气质量满足《环境空气质量标准》(GB3095-1996)中二级标准要求。(2)控制项目废水达标排放，保护区域地表水环境质量满足《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)中的Ⅲ类标准。(3)控制该项目施工期的噪声源强度，保护周围声学环境质量符合《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)中的2类标准。(4)控制本项目固体废物排放，不对周围环境产生污染。6.3项目主要污染源及污染物某市某宾馆属于服务性行业，对环境的危害主要是废水、废气和固体废物，污染物主要为CODcr、BOD、SS、NH-N、总磷、SO等。 5 3 26.4项目产生污染物分析及治理措施某市某宾馆属于服务性行业，对环境的危害主要是废水、废气和固体废物。(1)废水宾馆产生的废水主要类型为生活废水，废水量为14800m3/a，污染物主要为CODcr、BOD、SS、NH-N、总磷，经化粪池处理，直接排入市政污水管网， 5 3进入某市水务集团(二级)污水处理厂。(2)废气①锅炉废气宾馆冬季采暖和洗浴用水由宾馆锅炉供给，已有锅炉房一座，占地面积约400m2,宾馆锅炉烟气经除尘脱硫设备装置处理，使烟尘排放量和SO排放量2达到国家标准。②厨房油烟废气项目宾馆餐饮厨房主要设置在中心服务区，职工食堂设置在职工住宿区。近年来，餐饮业的油烟废气对环境的敏感越来越为人们所重视，国家环保总局于2000年7月颁布了《饮食业油烟排放标准》(GB18483-2001)，因此本单位针对厨房油烟气采取了相应的防治措施。在厨房安装排风量为1200m3/h、净化效率为75%的油烟净化器，经处理后油烟废气满足《饮食业油烟排放标准》(GB18483-2001)标准要求，不对周围大气环境产生影响。③汽车废气该宾馆汽车废气主要来源于地上停车场，占地面积为500m2，主要是接送宾客的车辆和办公车辆，车型偏小，车辆较少，且宾馆院内以绿化为主，因此，汽车尾气不会形成较大的集中污染源，对周围环境影响甚微。(3)固体废物固体废物主要是生活垃圾，生活垃圾产生量约180t/a，生活垃圾统一收集后送到垃圾处理站处理，不会对周围环境造成影响。(4)噪声噪声源主要为锅炉房内鼓风机、各类水泵以及中央空调用的冷却塔。噪声强度及防治措施见下表2。表2主要噪声源汇总表序号序号污染物来源污染物种类噪声级排放方式防治措施1鼓风机噪声75-85dB(A)连续加减震垫2水泵噪声75-85dB(A)连续砌砖式隔声围护、加减震垫3冷却塔噪声65dB(A)连续无经上述措施控制后的经营期噪声经建筑物的阻挡和距离衰减，由于冷却塔为低噪声型，厂界噪声符合GB12348-90《工业企业厂界噪声标准》标准要求。6.5施工期的环境保护措施工程主要为噪声污染；噪声来自设备及装修阶段，影响较小。6.6环境影响分析结论废气：①锅炉废气经除尘脱硫设备装置处理，使烟尘排放量和SO排放量达到国家标准。2②厨房油烟废气在厨房安装排风量为1200m3/h、净化效率为75%的油烟净化器，经处理后油烟废气满足《饮食业油烟排放标准》(GB18483-2001)标准要求，不对周围大气环境产生影响。③汽车废气车型偏小，车辆较少，且宾馆院内以绿化为主，因此，汽车尾气不会形成较大的集中污染源，对周围环境影响甚微。废水：宾馆产生的废水主要类型为生活废水，废水量为14800m3/a，经化粪池处理，水质符合污水处理厂入水水质要求，排入市政污水管网，最后进入某市水务集团(二级)污水处理厂，不会对周围水体产生影响。噪声：噪声源主要为锅炉房内鼓风机、各类水泵以及中央空调用的冷却塔。经过砌砖式隔声围护、加减震垫等措施控制后的经营期噪声经建筑物的阻挡和距离衰减，由于冷却塔为低噪声型，厂界噪声符合GB12348-90《工业企业厂界噪声标准》标准要求。固体废物：固体废物主要是生活垃圾，生活垃圾产生量约180t/a，生活垃圾统一收集后送到垃圾处理站处理，不会对周围环境造成影响。综上所述，本项目采取环保措施，可以完全符合国家产业要求和国家环境保护政策，是可行的。本宾馆针对各污染环节都采取了相应有效防治措施，不会对外环境产生明显影响。此外，本宾馆将明显改善周围区域环境，具有较好的经济、社会和环境效益，因此该项目的建设在环境保护方面是可行的。第七章劳动安全卫生7.1安全卫生工作安全是经营工程的生命线。某宾馆将把安全放在第一位，建立、健全劳动安全卫生制度。严格执行国家劳动安全卫生规程和标准，为劳动者提供符合国家规定的劳动安全卫生条件和必要的劳动防护用品。对劳动者进行劳动安全卫生教育，要求劳动者在劳动过程中必须严格遵守安全操作规程。防止劳动过程中的事故，减少职业危害。从事特种作业的劳动者必须经过专门培训并取得特种作业资格。加强在施工、运行等方面配套修建安全防护设施，定期检查维护，确保施工人员及游客的生命和财产的安全。制订消防安全守则，设专人分管消防安全。定期进行对全体员工的消防知识教育和培训，将防火灭火知识纳入员工上岗的应知应会内容。防火要点包括厨房、供气设备、装饰物及家具等，对于容易引起火宅的物品应加强管理。本项目根据国务院颁布的《消防监督条例》和某省政府颁布的《某省消防管理暂行规定》，在宾馆内设置了必要的消防设施。宾馆应定期清洗或更换灶具、排油烟系统，防止油类污垢堆积引燃。餐厅内设机械排烟系统，分割开的包厢、走道均应得到喷头、探头的保护。餐厅应按规范要求设应急照明、事故广播、手动报警按钮、消防通讯等。7.2餐厅安全卫生宾馆餐厅卫生应严格贯彻《中华人民共和国食品安全法》，宾馆餐厅卫生标准要做到以下几方面：生产卫生设施接触食品的各种设施与设备，如炊具、工具、容器、包装材料等，要符合卫生要求；用于加工食品的各种机械表面要平滑，装拆简易，便于拆洗、消毒；用于加工食品的各个操作台面、工具、容器，表面应平滑，便于清洗。卫生间的门口，不得和食品加工车间直接相通；加强餐厅卫生管理。原辅料卫生生产用水及生活饮用水,水充源足,水质符合我国生活饮用水的卫生标准。加工食品用的各种原料，符合国家相关食品卫生标准。生产加工卫生原辅料的采购与保管采购原料要注意质量，要以销定购，现买现用，防止变质。食品加工操作卫生产品卫生质量原料须新鲜，调味品要符合卫生标准。食品的加工、烹调、保管要适当，感官性状良好，符合卫生要求。食（用）具消毒要符合卫生要求。卫生管理设有食品卫生管理机构，配有专职或兼职的食品卫生管理人员。建立健全食品卫生管理制度和岗位责任制。从业人员应持有当年有效的健康合格证，并经卫生知识培训，有良好的卫生习惯，能遵守各项卫生制度。从业人员应配有两套以上的工作服、帽。7.3安全消防措施电梯安全性能措施：每台电梯应配备供电系统断相，错相保护装置，该装置在电梯运行中断相也应起保护作。电梯动力与控制线路应分离敷设，从进机房电源起零线和接地线应始终分开，接地线的颜色为黄绿双色绝缘电线，除36v以下安全电压外的电气设备金属罩壳均应设有易干识别的接地端，且应用良好的接地接地线应分别直接接至接地线柱上，不得互相串接后再接地。在电动机或飞轮上应有与轿厢升降方向相对应的标志。停电或电气系统发生故障时应有轿厢慢速移动措施。有轿门自动驱动层门情况下，当轿厢在开锁区域以外时，无论层门由于任何原因而被开启，都应有一种装置能确保层门自动关闭。底坑应设有停止电梯运行的非自动复位的红色停止开关。消防措施本工程为l六层综合楼，建筑高度21.30m，有中央空调系统。根据规范要求，本工程设有室内消火栓系统、走廊、餐厅、客房、会议室等场所设置自动喷水系统、灭火器配置。一~六层布置消火栓，消火栓系统环状布置。管网平时充水，10分钟室内消防贮备水量及水压由稳压罐供给。消防时消防泵的启动由消火栓箱内之打碎玻璃点控制启动。消防主泵也能由消防控制中心和水泵房内手动启停，水泵启动后，在消火栓处用红火栓处用红色讯号灯显示。消火栓设备：消火栓每个消火栓箱内设一个SN65单阀单出口消火栓、长25mDN65苎麻水龙带一条、QZ19水枪一支、消防按钮和指示灯各一个。室外设置1套SQX100型地下式消防水泵接合器，以备消防时消防车加压供水。自动喷水系统：设置范围：除卫生间以外均设置喷头。系统：本设计采用湿式自动喷水灭火系统。报警阀组1套，设在备品间内。水力警铃设在走廊，警铃排水至室外散水坡上。自动喷水系统灭火级别为中危险1级，喷水强度不小于6L/min*m,作用面积160m.喷头选用：喷淋系统闭式喷头除客房采用大流量侧喷喷头外，其它均采用ZSTX15下垂型喷头.喷头布置：采用方形或矩形布置，安装高度为紧贴吊顶。喷头安装应用专用工具安装。控制：管网平时充水，稳压罐供水压力可保证最不利喷头的工作压力不小于0.05MPa。水流指示器后面的管道均设有系统检验装置，系统每半年做放水试验。灭火器设置：本工程灭火器配置按中危险级设计本工程均配置灭火级别为5A的手提式灭火器，型号为MFA3型，每具灭火器灭火剂充装量为3Kg。配置情况为每层灭火器分别设在消火栓箱下，每处设置2具。火灾自动报警措施在本楼一层设有消防控制室，内设火灾报警控制器，它是整个建筑的消防监测，探测指挥中心，其设备可自动检测早期火灾的发生，并自动报警，消防监控人员可根据现场实际情况就地控制或在消防控制室遥控相应设备动作，并利用电话对外报警。火灾报警控制柜及联动控制柜均落地安装于一层消防控制室。手动报警按钮暗装于墙上，中心距地1.5米。消火栓按钮安装于消火栓箱内左上角。声光报警器安装高度底边距地2.0米或中心距棚下0.5米。火灾报警接线端子箱明装电井墙上，底边距地1.6米。模块箱暗装于墙上，底边距地2.0米。消防广播音箱吸顶安装；或明装于墙上，顶边距棚下0.3米。火灾报警线路采用阻燃型铜芯导线ZR-RVS-2x1.0mmS1524V电源线路采用阻燃型铜芯导线ZR-RVS2x1.5mmS20消防电梯，消防泵，喷淋泵、防排烟等用电设备，均采用耐火型铜芯电缆。所有消防线路均采用钢管沿墙内，柱内及地面内暗敷设。如明设钢管应做防火处理。安全疏散措施本建筑为L型造型，因此在端部设有疏散楼梯，以便于双向疏散。安全疏散门为3个，疏散门开启方向与疏散方向相同。疏散封闭楼梯间门采用乙级防火门。疏散通道详见:附图1区、3区一层平面图应急照明措施应急照明的安装部位：疏散照明、疏散指示安装在人群安全疏散线路上，即走道、楼梯间及拐角处。应急照明电源：安全照明的转换时间要求不超过0.5s,安全照明电源采用灯具自带电蓄电池。安全照明、备用照明和疏散照明用普通节能灯。疏散指示标志灯必须采用消防认证产品。灯具安装部位一般在走道及楼梯转角处。疏散标志的箭头应指向通往出口的方向。灯具安装高度一般疏散出口标志安装在安全出口的顶部0.2m处，上边缘距天花板应等于或大于0.5m。如天花板的高度较低，在疏散门的两侧墙上设置，标志的中心点距地面的高度应在1.3~1.5m之间。采用吊杆的疏散指示标志的下边缘距地面的高度应大于或等于2m。疏散指示标志安装在楼梯间、疏散走道及转角处1m以下的墙上（转角处需增设一盏标志）。标志的间距不应大于20m。封闭楼梯间应安装疏散指示标志。疏散标志灯应用不燃烧材料制灯具外壳灯罩，其标志的箭头指向应与逃生疏散方向一致。所有安装金属构件均应做防腐处理。卫生间安全措施公共卫生间及客房卫生间地面砖采用防滑型，避免发生客人滑倒事故。第八章组织机构与人力资源配置本项目实施单位为民航服务机构，公司设总经理办公室和客房部、餐饮部。公司实行总经理负责制，总经理一人，副经理一人，办公室主任一人，客房部部长一人，餐饮部部长一人。组织结构构成详见表3：表3组织结构构成表序序号组织机构人数备注1总经理12副总经理23办公室22办公室主任1人，文员档案1人;财务4人;销售2人;保安8人,采供2人,工程2人;司机2人4客房部37经理1人;房务主管2人;收银员2人;总台4人;库房管理员1人;商务中心2人;客房服务员15人;客房清扫员10人5餐饮部77总监1人;餐饮经理人2;行政总厨1人,厨师6人,水案10人;面案3人;冷荤3人,鱼佬2人;上食人2;质检兼库管2人;餐厅主管3人;服务员24人;鱼童2人;收银2人;酒水2人;传菜员8人;清洗保洁4人合计139以上人员可根据宾馆的实际经营情况做出调整第九章项目实施进度与工程招标9.1项目实施进度根据本项目建设所需时间，计划建设期为1年，即2008年11月—2009年8月，完成全部工作。2009年9月试营业，2010年开始正式营业，从筹备到开业可分为：前期准备工作、建设期、开业期三个阶段。前期准备工作，主要是文件的准备及审批；建设期，主要是完成土建工程、装饰工程；开业期为市场营业阶段。表4实施计划表占地面积占地面积6778平方米建筑面积11553平方米开竣工时间2008.11-2009.8投资计划(万元)3600(含房屋主体购置费1300万元)表5项目实施进度表2008.11-2009.012009.01-2009.032009.03-2009.072009.082009.09完成初步设计结构、消防、空调及水暖改造施工改造装饰施工培训、家具购买试营业9.2项目工程招标根据《中华人民共和国招标投标法》以及国家发改委《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》中的规定，本项目为国有投资项目，项目实施单位应委托具有资质的招标代理机构在政府规定的招标公告指定媒体上发布公告，进行公开招标，按招标工作流程选择合适的承包人。招投标基本情况表如下表6招投标基本情况表工程类别工程类别招标方式费用（万元）装饰装修工程公开招标4.67勘察设计勘察设计公开招标1.00工程监理公开招标0.50合计6.17说明：设备、家具采购总投资小于100万元，按照国家规定可以不公开招标。第十章投资估算与筹资方案10.1编制依据投资估算依据:(1)《建设项目投资估算编审规程》CECA/GC1-2007(2)《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）(3)国家计委、建设部计价格[2002]10号等有关文件精神，计算工程其他费用。(4)设计文件。批准的项目设计方案(包括文字说明和图纸)。(5)工程建设各类投资估算指标、概算指标、类似工程实际投资资料。(6)设备现行出厂价格(含非标准设备)及运杂费率。(7)现行的建筑安装工程费用定额及其他费用定额指标。(8)其他有关文件、合同、协议书等。(9)工程所在地形、地貌、地质条件、水电气源、基础设施条件等现场情况，以及其他有助于编制投资估算的参考资料。10.2投资估算说明根据本项目建筑装修设计方案、国家旅游局《关于宾馆建设宏观调控的若干意见》(1999年)和《中华人民共和国评定旅游涉外酒店星级的规定》编制项目投资估算表，投资估算汇总见表7，分项说明分别见表8-表11。10.3编制基础数据(1)项目计算期本项目的建设期为1年，项目的经营期为14年。项目进入第2年后，实现达产。(2)折旧本项目固定资产采用直线折旧法,折旧年限35年,残值率5%。(3)经营成本经营成本包括营业费用、企业管理费用、职工工资福利费用等。(4)税收营业税及附加税：5.5%所得税：25%房产税：①.按原值1.2%预测②.按租金12%预测土地使用费用：24元/m2·年10.4项目总投资估算项目总投资包括工程费、设备工具购置及开办费、其它费、预备金，投资费用中没有考虑锅炉改造、与市政外网连接费、道路、绿化费及消防水池建设费。详见表7-10：表7：工程投资估算汇总表序号序号工程费用名称费用(万元)合计(万元)一宾馆房屋购置费1,300.00以上费用合计(一)：1,300.00二工程费加固工程费30.430.4装修改造工程费2,013.992,013.99以上费用合计(二)：2,044.39三其它费用加固检测费及设计费4.54.5项目管理费10.110.1可行性研究报告咨询费6.246.24勘察设计费8383工程监理费11.3911.39环评费33质量检测监督费44招标费6.176.17以上费用合计（三）：128.4四设备工具购置及开办费72.63以上费用合计（四）：72.63五备用金预备费54.5654.58以上费用合计（五）：54.58总合计3,600.00注：1.设备购置费（72.6万元）作为开办费按5年摊销。2.建设工程费、装修工程费及其他费用(合计3527.4万元)以固定资产形式按35年折旧。表8：主楼工程投资估算表(万元)序号工程和费用名称序号工程和费用名称装修改造工程费合计主楼工程1，647.321装饰装修1.1内装饰工程687.91687.911.2门禁工程28.0028.001.3电梯工程71.0071.002安装工程2.1外装饰工程(石材)279.38279.382.2采暖工程22.4022.402.3给排水工程48.5348.532.4消防工程6.676.672.5电气工程76.4576.452.6消防联动电气工程16.9016.902.7自动喷淋工程32.6132.612.8公共广播工程28.3228.322.9空调系统安装工程195.70195.703其他工程-3.1原装修拆除及外运46.9546.953.2智能工程24.7524.753.3监控系统6.156.153.4大会议室音频系统24.5024.503.5小会议室1音频系统7.167.163.6小会议室2音频系统6.236.233.7其它费37.7137.71合计1，647．32表9：副楼工程投资估算表(万元)序号序号工程和费用名称装修改造工程费合计副楼工程373.671装饰装修1.1内装饰工程150.00150.001.4电梯工程12.712.702安装工程2.1外装饰工程11.6511.652.2采暖工程13.0513.052.3给排水工程21.5521.552.4消防工程3.483.482.5电气工程40.9040.902.6消防联动电气工程7.687.682.7自动喷淋工程10.9610.962.8公共广播工程5.305.302.9空调系统安装工程54.7554.753其他工程3.1原装修拆除及外运12.5012.503.2智能工程8.408.403.3监控系统1.391.393.4其它费19.3619.36合计373.67表10：项目加固工程投资估算表（万元）注：其它项包括独立斜道、人工挖土方及外运、管理费。表11：项目设备工具购置及开办费（万元）设备工具购置及开办费费用合计备注1活动家具65.2565.252布艺窗帘7.387.38合计72.6310.5筹资方案资金来源：自筹投资总额度：3600万元其中：宾馆房屋购买费：1300万元；改造装修总投资：2300万元第十一章财务评价11.1编制依据(1)《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）(2)《投资项目可行性研究指南》(3)国家和主管部门发布的有关法律、法规、规章、规程等。(4)政府建设行政主管部门发布的建设项目预算编制方法。(5)项目初步设计及概算等批复情况(6)政府建设行政主管部门发布的预算定额(预算指标)、费用定额等(7)其他有关资料11.2项目运营成本估算11.2.1项目测算说明(1)项目计算期15年，其中：建设期1年，经营期14年。(2)项目基准收益率取10%。(3)税金：营业税及附加税按5.5%及的税率交纳，达产年年实现营业税85.58万元，所得税每年按25%的税率交纳，达产年实现所得税147.92万元。根据某市某区政府“吉丰政专纪[2005]5号文件”，同意该项目享受我区招商引资优惠政策。即：对企业交纳的营业税，区级政府可留用25%，城建税、教育费附加税，区级政府可留用50%。此三项税费按实际缴库金额区级留用部分减5万元(某宾馆2002-2004年缴库金额区级留用部分平均数)作为计算基数，区政府给予民航公司三年的扶植政策。前两年按计算基数的100%作为扶植金投入民航公司，后两年按计算基数的75%作为扶植金投入民航公司。本项目2010年营业税及附加税为67.24万元；2011年-2012年营业税及附加税按2010年优惠额的75%给予优惠，营业税及附加税为71.83万元，详见附表4。11.2.2营业收入预测(1)项目总投资:3600万其中：购置建筑物主体费用1300万元，改造装修总投资为2300万(含设备工具购置及开办费72.63万元)(2)宾馆达产后年营业收入:1556.03万，项目销售收入估算分析见附表1，逐年经营收入估算见附表2。客房收入797.26万/年通过对某某宾馆周边宾馆的价格调查和统计分析,我们认为某宾馆双人房销售价为260元/日,单人房销售价为280元/日,套房销售价480元/日，较为实际可行。某市某宾馆拥有双人房74间、单人房13间、套房8间，共计客房95间。若按照上述价格和宾馆年出租率85%计算如下：双人房：260元/天×12个月×30天×74×0.85＝588.7万单人大床房：280元/天×12个月×30天×13×0.85＝104.83万套房：480元/天×12个月×30天×8×0.85＝103.68万元餐饮收入546.48万元大餐厅14台，平均消费为380元，每天按1.5次周转380元×14台×30天×12个月×1.5＝287.28万元小餐厅12个包房,平均消费为400元,每天按1.5次周转400元×12台×30天×12个月×1.5＝259.20万元C、会议室出租收入45万元大会议室出租价1500元/日,平均每月出租8天1500元×8天×12个月＝14.40万中会议室出租价1500元/日,平均每月出租16天1000元×16天×12个月＝19.20万小会议室出租价600元/日,平均每月出租16天600元×16天×12个月＝11.52万D、门市房出租收入30万宾馆一楼临街5间门市房每月每间的房租价为0.5万元0.5万×5×12个月＝30万E、宾馆副楼整体出租收入137.17万一楼收入：1143.09平方米×480元/m2·年=54.87万二楼收入：1143.09平方米×360元/m2·年=41.15万三楼收入：1143.09平方米×360元/m2·年=41.15万(3)本项目应纳税税额:(a)国家规定税费(1)营业税及附加税5.5%(餐饮、客房、会议服务)(2)城建税(按营业税)7%(3)教育附加费(按营业税)3%(4)土地使用税24元/m2·年(5)房产税(按原值)每年1.2%(按租金总额)12%(6)企业所得税(按毛利润)25%(b)某市对本项目的优惠政策根据某市某区政府“吉丰政专纪[2005]5号文件”，同意该项目享受我区招商引资优惠政策。经计算，项目2010年享受扶持政策，营业税及附加税优惠额为18.34万元；2011年-2012年营业税及附加税按2010年优惠额的75%给予优惠，营业税及附加税优惠额为13.76万元。项目经营收入及税金估算详见附表3。11.3项目经营费用估算经营成本包括营业费用、企业管理费、职工工资福利费(不含折旧与摊销)等，经营成本合计为717.4万元。项目达产年总经营费用详见附表4。11.4财务评价结论根据本项目投资估算和经营费用计算，本项目达产年度经营收入为1556.03万元，经营成本为717.4万元，年度固定资产折旧费用及经营摊销费用为118.2万元，营业税及附加和土地税、房产税合计为143.23万元。项目现金流量见附表5。根据现金流量表计算，本项目经营期内，达产年净利润：549.87万元累计净现金流量：6,116.49万元累计净现值：924.98万元投资回收期：11.88年内部收益率：14.3%>10%项目敏感性分析详见第十三章。第十二章社会效益分析12.1项目实施对社会影响分析某市是个一年四季分明的城市,四季旅游景点各有突出,很多旅游城市到了冬季就成了淡季,而某的旅游冬季不淡,四季兴旺。原因是某有山有水,有古迹有自然,有风俗有文化,有特产有风味,还有的就是特点,某雾凇全国闻名。某区是以高新技术产业为重点、教育、科研、旅游、商贸、居住等协调发展的新城。某区紧贴松花江边，是某市沿江开发旅游、娱乐和度假场所的最理想区块之一，前景十分诱人。在此建设集体旅游、娱乐和度假为一体的涉外宾馆，既是新城建设的需要，也是投资者的明智选择，目前某区某大街的中心路两侧及松花江两侧择地建设涉外旅游宾馆的数量和意向增多，正是顺应某市及某区跨世纪发展的需要，有利于旅游经济带动城市经济建设和城市建设的同步发展。某市目前有星级以上宾馆34家。其中四星级4家，三星级7家，年接待能力100万人左右。随着我国人民生活质量的改善，国内旅游需求市场呈现迅速增长的态势，据统计2000年以来我国旅游经济发展的平均速度达到25%，远远超过GDP增长的速度，城镇居民收入不断增加，国务院为了扩大内需拉动经济的有效增长，启动了五一黄金周、十一黄金周，工作人员工休假日增多，假日经济、旅游经济快速发展。人们在物质生活得到较大满足以后，对精神享受提出了更多、更高的要求，越来越多的居民渴望从繁杂喧嚣的都市里得到暂时的解脱，回归大自然，亲近大自然，探索大自然的奥秘，利用闲暇时间进行旅游已经成为一种时尚，根据调查，如今国内63%的工薪阶层崇尚旅游消费，并有35%的人有年度旅游计划。国内旅游市场已形成产业规模，2003年国内旅游总收入30亿元。在这样的大环境前提下，某市接待游客的比例每年以200%的惊人速度剧增，去年共接待旅游56万人次，实现旅游业总收入3920万元。随着国内旅游市场的不断发展，保守地估计某市未来10年以后，将实现年接待游客达到160万人次的水平。几年前来某的旅游消费者还多是海外游客,近几年已发展为沿海经济发达地区的国内游客。由为突出的是去年开始很多大型产品展销会、定货会议都来到某召开,这些会议多为全国性的会议,参会的代表来自全国各地,会议召开前各厂商就已预定好了宾馆酒店,并出现很多参会代表住宿紧张的情况。项目的实施不仅在一定程度上缓解了某市旅游客源的住宿紧张问题，也是建设机组过夜用房和误航班的旅客住宿的首选位置。而且宾馆的重新装修越来越注重运用适应时代潮流的装饰设计新理念，突出宾馆经营的主体性和个性，满足客人在快节奏的社会中追求完善舒适的心理需求。12.2项目与所在地区互适性分析某市某宾馆装修改造工程位于某市南部经济开发区,是民航集团龙嘉机场配套服务工程，改造装修工程的实现将提高民航机场的服务能力，提高城市交通运输水平，有利于促进地方经济发展，与地方经济发展形成互动，是促进地方经济发展的有效措施。12.3社会风险分析(1)项目投资方向符合国家产业政策。(2)与地方经济形成互动，促进地方经济发展。(3)解决社会就业问题。项目建设符合构建和谐社会的目标，具有较强的社会意义。(4)提高民航机场的服务能力，有利于促进地方经济发展。(5)促进某市经济和旅游业的快速发展。第十三章敏感性分析该项目在外部条件不变的情况下，达产年实现年营业收入1556.03万元。敏感性分析主要项目投资额变化、经营收入变化、经营成本等因素发生变化时，对本项目风险的分析。根据项目提供的有关资料，经分析计算本项目净现值为925万元。按照投资额、经营收入、经营成本三项各上下浮动10%