知名地产地产解密：地产潮涨中的专业守望者

中海地产解密：地产潮涨中的专业守望者中海与万科多年年以来一直是是中国房地产产业的双子星星座。尽管中中海与万科同同为国内房地地产行业的标标杆企业，然然而起源与发发展的路径殊殊异，两家企企业的行为、成成就迥然不同同。但是，作作为国内房地地产业的标杆杆，其企业行行为、成就的的影响不仅仅仅局限于企业业个体之中，而而是波及整个个中国房地产产行业。尤其其是1998年商品房市市场放开之后后，2005年继起的中中国房地产发发展的第二次次高潮与全行行业爆发式成成长与整合阶阶段，标杆企企业的路径选选择、发展模模式对全行业业影响将更加加深远。行业标杆的影响响已经开始显显现。伴随着着自2005年以来的房房地产业爆发发式增长、流流动性过剩推推动国内资本本市场发力，万万科的发展模模式开始受到到大众、投资资者、业界的的广泛推崇。万万科，犹如流流行歌星，声声名广泛、影影响力骤升，是是旋风般急进进。而业内的的众多企业，对对于万科，犹犹如超女、快快男对流行歌歌星的崇拜与与模仿。万科所代表的发发展模式越来来越清晰地显显示出急进的的特征：2004年土地招拍拍挂以前，土土地资源成为为房地产企业业发展的瓶颈颈，启动于2005年的国内房房地产行业爆爆发式增长开开始呈现出不不同的要素特特征，资金已已开始取代土土地成为制约约房地产企业业发展的瓶颈颈。而2006年以来的牛牛市开始为众众多上市房地地产企业带来来充裕的资金金，烙印着类类金融特征的的国内房地产产企业开始选选择了当然的的发展模式：：融资、圈地地、迅速扩张张规模，而房房地产开发的的过程环节则则完全依赖于于外部协作完完成。以万科为代表的的企业开始了了以追求规模模为基点的发发展模式，将将房地产发展展的过程环节节：项目规划划、设计、建建筑施工、装装修、大宗材材料采购、销销售、物业管管理等业务单单元，都寻求求战略合作者者外包，而将将专注于融资资、拿地，以以及对房地产产各个业务单单元的管控。这这一模式之下下，只要有钱钱、拿地，就就可以赚钱。在在这一风潮之之下，市场开开始涌现出更更多拥有雄厚厚资本，但是是并无房地产产开发经验与与历史业绩的的企业蜂拥进进入，并备受受追捧。这一急进的扩张张模式似乎最最能在当前国国内房地产行行业潮涨时抓抓住发展机遇遇，万科引领领的这种风潮潮，令地产的的金融属性更更为彰显，但但同时，由于于项目繁多，使使得管理半径径陡然增大，对对于工业化与与标准化尚处处于摸索阶段段的中国地产产业应当说是是个不菲的挑挑战！中海地产，则代代表了对房地地产行业专业业本身的坚守守与专注。相相对于流行歌歌星，中海更更像是美声唱唱将，功底深深厚、稳健而而内敛。在房房地产行业供供不应求的当当前市场，保保持稳健的财财务策略，追追求高质量的的扩张，利润润来源均衡分分布于港澳以以及内地19个主流城市市。在房地产产开发各个过过程环节、业业务单元能力力提升着自身身的延展能力力，注重在业业务发展模式式上对房地产产开发各个过过程环节的内内在价值的深深度挖掘。2007年8月月28日，由中国国土木工程协协会住宅工程程指导工作委委员会和詹天天佑科技发展展专项基金委委员会评定的的詹天佑大奖奖正式揭晓，在20个“2007詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”的住宅项目中，中海地产以其高度的专业控制能力独占7席，占总量的三成多。其中包括深圳的中海·阳光棕榈园、香蜜湖第一生态苑、中海·大山地、中海月朗苑、上海的海悦花园、北京的中海安德鲁斯庄园、长春的中海·水岸馨都。设于2003年的“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”被誉为目前中国房地产界的最高专业荣誉奖项。2006年，中中海被美国商商业周刊评选选为“2006年度最佳中中国品牌”，2007年1月，中国海海外发展有限限公司(06888HK)获选标准普普尔公司新推推出的全球40大上市房地地产公司指数数成分股。在在当前的国内内房地产热潮潮中，中海地地产这个房地地产专业的守守望者在持续续稳健的发展展中所遵循的的企业发展模模式，无疑是是更值得研究究的对象。稳健的财务指标标：规模与资资金利用效率之间的平平衡如果就财务指标标中的盈利能能力来衡量，从2006年报中的数据可以看出，在净利润指标上，中海地产一骑绝尘。以最近三年（22004-22006）的财务指指标为例，中中国海外发展展（0688..HK，其主业即即为中海地产产，上文及下下文所指中海海地产/中海即为中中国海外发展展）的净利润润分别约为：：10.7亿港元、15.3亿港元、23.7亿港元，中中海地产这3年的净利润润领先于国内内所有房地产产企业。2001年至2006年，中海实实现净利润复复合增长达41.5%。今年上半年，中中海地产的净净利润持续高高速增长，2007年8月16日，中海公公布了上半年年业绩，净利利润达到13.7亿港元，比比去年同期增增长60.2%。多年以来持续高高额盈利的同同时，中海地地产的财务结结构相当稳健健，这是急进进扩张的众多多房地产企业业所无法达到到的。2004--2006年，中海地地产的资产负负债率分别为为：44%、43%、58%。而众多房房地产企业随随着国内房地地产市场暴涨涨，都在积极极寻求高负债债扩张，目前前国内房地产产企业的资产产负债率普遍遍超过60%，而资产负负债率在70%以上房地产产企业比比皆皆是，而这种种高负债的扩扩张未来可能能成为众多房房地产企业的的发展隐患。稳健的财务控制制并非有意抑抑制发展，或或者放弃当前前国内房地产产发展的重大大机遇。最近近3年，中海地地产的土地储储备分别为：：2004年为934万平方米；2005年为1075万平方米；2006年中海地产产在香港、澳澳门和内地16个城市土地地储备达到1500万平方米。截截至2007年7月底，中海海在内地17个城市/地区以及香香港、澳门拥拥有土地储备备约1860万平方米。在在保证财务指指标稳健之下下，中海的土土地储备亦得得到了规模扩扩充。而且，中中海的土地储储备的含金量量都相当高，目目前中海的土土地主要分布布于深圳、广广州、北京、上上海、成都、长长春、苏州、宁宁波、珠海、青青岛等国内主主流城市。但是显然，中海海更多考量了了规模与资金金利用效率之之间的平衡，过过多的“圈地”只会降低资资金利用效率率，降低股东东回报，而“适度”的扩张是中海海的准则，在在频起的地王王风潮中，中中海并没站在在潮头，这从从另一方面，也也体现了A股与H股企业的不不同，对于香香港市场而言言，更需要稳稳定，而不是是超过100倍的市盈率率，这不仅仅仅是成熟资本本市场的游戏戏规则，而是是在长期震荡荡、来回往复复的跌打中自自然形成的市市场定律，可可以说，香港港资本市场的的铁则在无形形中已经契合合到中海的血血液中了。自2004年土土地招拍挂之之后，资金取取代土地资源源本身成为制制约房地产企企业发展的瓶瓶颈。自2005年第二轮地地产调控、压压缩房地产开开发信贷以来来，众多国内内房地产企业业开始寻求包包括引入国外外投资基金等等在内的多种种融资渠道，而2006年A股走牛，上市、增发、定向增发成为国内房地产企业融资的重要手段，而融资最大的目的就是为了在房地产热潮中扩张。1992年就在在香港上市的的中海，一直直不缺乏融资资的途径与能能力。2004年1月，中海在在香港配股集集资，一天闪闪电集资15亿港元，震震动海外及内内地房地产界界。2005年7月14日，“中国海外”3亿美元7年期债券在在香港联交所所正式挂牌交交易，交易代代码2521，这是国内内房地产企业业第一次面向向全球市场成成功发债，中中海地产被穆穆迪和标准普普尔分别评级级为Baa3/稳定和BBB-/稳定，而且且债券定价发发行时值伦敦敦连环爆炸事事件发生之际际，依然获得得1.5倍的超额认认购，其中银银行、基金、保保险公司的认认购比例就达达到100%。在香港上市，主主要开发项目目又位于国内内的中海，尽尽享香港与国国内两个市场场融资的便利利。从1992年8月上市至2007年6月底，中海海获得股本市市场集资和银银行授信额度度合计800亿港元。在流动性过剩，资资金充裕的当当前市场，中中海并没有大大肆“圈地”，而且中海海在财务方面面保持了一贯贯的审慎：中中海实行财务务、资金和融融资集中统一一管理，维持持约10%的现金比例例，保持合理理的借贷水平平。中海每年年年终都会为为下一年度储储备巨额现金金与银行信贷贷额度。2005年底，中海海持有现金31.75亿，净负债债率为39%；2006年底中海持持有现金38亿，净负债债率为34%。中海极为为审慎的财务务原则与众多多惯用资金杠杠杆的房地产产开发企业截截然不同。另一方面，在住住宅市场供不不应求的状态态下，中海仍仍然积极投资资持有物业，至2006年底，中海在香港和内地持有商业物业6.3万平方米，中海还计划在未来4-5年，持有商业物业的盈利将达到20%。投资持有性物业势必会耗用大量资金与资源，而中海这一战略亦是服从于其稳健原则：长线投资持有物业将会形成稳定的收益并分享物业价值提升的效益，增强公司中长期平衡市场风险的能力。坚守专业的力量量在一个相对稳定定的框架之下下，各个单元元的深化成为为可能。持续续稳健的盈利利能力与融资资能力使得中中海从容地专专注于打造房房地产开发全全过程的价值值链体系，而而这一价值链链体系的不断断发展又为中中海的盈利、融融资、稳健的的跨区域扩张张提供了保证证，这一良性性循环构成了了中海开发模模式的核心。中海的从容、稳稳健并非一日日之功，在房房地产热潮中中保持冷静，这这份从容需要要历炼。事实实上，在国内内房地产企业业中，中海是是惟一经历过过1997年亚洲金融融风暴的冲击击，并重新站站到了更高的的高点的企业业。惟有经历历过，才知道道在把握机遇遇时需要稳健健、适度，这这几乎是当前前国内其他房房地产企业所所没有过的经经验。中海的从容更在在于：在房地地产热潮之中中，大量企业业寻求短期“贴现”，追求短期期利润之机，中中海能够沉入入“海底”，在产品背背后的各个环环节中，打磨磨雕琢。从买买地投资、设设计营销、建建筑施工，到到营销策划、售售后服务与物物业管理等房房地产开发全全过程的价值值链体系，皆皆一一考量推推演。在此基基础上进入到到跨区域经营营和规模化发发展的状态，在在这一方面，在在国内房地产产企业中，无无出其二。目目前，中海在在香港、澳门门以及国内19个城市拥有有开发项目。一个并不为业内内熟知的事实实是，每15个香港人中中，就有一个个住在中海建建造或开发的的房子里。作作为房地产产产品，建筑品品质是相当关关键的环节，这这一环节对于于中海，有着着独特的传统统与优势。这这一传统与优优势得益于中中海母公司的的产业背景。中中海的母公司司中国海外集集团有限公司司于1979年6月在香港成成立，隶属世世界500强企业中国国建筑工程总总公司，业务务领域以建筑筑、地产和基基建投资为主主体，经营地地域遍布香港港、澳门、中中国内地、阿阿联酋和印度度的许多城市市，现有员工工16,0000余人。截至至2006年底，中国国海外集团累累计承接各类类工程735项，合约总总额1,398亿港元；发发展房地产、投投资基建及实实业199项，计划总总投资1,196亿港元，累累计完成营业业额1,716亿港元。1992年，中国海海外集团的旗旗舰公司中国国海外（0688..HK）在香港上上市，2005年7月，中海分分拆建筑业务务，旗下中国国建筑国际集集团有限公司司（中国建筑:33111.HK）亦在香港港上市。事实上，正因为为母公司的背背景，中海地地产人才结构构亦具备相当当专业。目前前，中海管理理团队平均拥拥有20年以上的物物业发展、管管理、建筑经经验与丰富的的国际化经验验，员工主体体均有5年以上房地地产开发经验验。多年以来来，中海的专专业人才是国国内众多房地地产开发企业业挖角的对象象。正因为母母公司的产业业背景与发展展历史，建筑筑与开发的国国际经验是中中海优于国内内房地产企业业的基因之一一，而这一背背景、经验几几乎带活了中中海房地产开开发的各个环环节。中海的建筑质量量控制体系就就是来源于经经受国际市场场竞争检验的的母公司，中中海许多项目目的负责工程程的人员就是是从母公司调调任，针对项项目上的工程程质量控制的的人员，中海海都会派往香香港培训、学学习一年以上上，人才互动动交流机制使使中海能充分分、及时分享享国际经验。由于母公司在香香港并不仅仅仅是承建业务务，还有一定定规模的房地地产开发业务务，而这为中中海在上世纪纪80年代将重心心转移至国内内奠定了经验验基础，国际际经验再次得得到发挥。与很多房地产企企业依赖于外外部单位规划划、设计不同同，中海的规规划、设计体体系相当完备备。中海旗下下的华艺设计计顾问有限公公司是惟一一一家获建设部部颁发“A级”设计资质证证的外资公司司，属国内品品牌设计企业业。除此以外外，中海拥有有专业化的建建筑设计研究究及管理队伍伍，包括建筑筑学、城市规规划、环境设设计、装修设设计、结构工工程、设备工工程等专业，拥拥有专业建筑筑师及工程师师150余人，分布布在总部与地地区公司规划划设计线。中中海这一设计计力量，使得得其在借助外外部设计力量量的同时，亦亦能做到有效效的管控，并并能形成企业业专属的、梯梯度的产品体体系，而这正正是当前国内内众多房地产产企业所缺乏乏的。20多年以来，中中海独立研发发了不断深化化、逐级递进进四代产品体体系：中海地地产第一代精精品引进汲取取海外高层住住宅设计及建建造经验，在在高容积率、高高密度以及高高层条件下扩扩大共享空间间，城市住宅宅摆脱了封闭闭单一的平面面形式，丰富富了住宅的使使用功能。向向中国内地房房地产市场引引进“标准装修”、“示范单位”、“物业管理”等概念，推推出了深圳海海富花园、上上海海华花园园、广州锦城城花园等代表表性项目。第第二代精品率率先引入环境境设计概念，注注重户外空间间营造，增加加了户外活动动空间，增添添了生活趣味味。在中国内内地推出深圳圳中海华庭、中中海怡翠山庄庄、广州中海海锦苑、北京京中海雅园等等代表项目，引引领国内地产产风向。第三三代精品注重重概念策划与