蒙城东农场项目可行性报告

蒙城东农场项目可行性分析报告前言xxxx房地产产开发公司：：承蒙贵公司信任任，我公司根根据蒙城县住住宅商品房，项项目开发情况况，成立专案案小组，对该该项目进行市市场调查。现现根据已掌握握的市场情况况，完成可行行性分析报告告。我们所作调查的的目标是：力力求科学，态态度客观，洞洞悉市场，贴贴近客户，以以高质量服务务使工作做得得更好。通过过充分详细的的市场调查，我我们力求做到到调查仔细，数数据准确。以以便制作出真真实、客观、符符合市场的分分析报告。通过市场调研，在在基本掌握蒙蒙城县的总体体情况基础上上，对蒙城房房地产行情现现市，未来发发展趋势、投投资环境、潜潜在需求、购购买力等情况况做出客观分分析。在项目目准确定位的的情况下，可可实现预期的的开发目标。现将我公司所做做的可行性分分析报告，提提交贵公司。**房地产顾问问有限公司二00七年十一月月目录第一部分项目总论………………………51．项目概况………………..51.1项目位置置…………551.2项目周边边现状……………………551.3项目性质质及主要特点点…………551.4项目地块块面积及边界界…………661.5研究工作作依据……………………662.可行性研究究结论……………………662.1市场分析析预测……………………772.2项目地块块分析……………………72.3项目规划划方案……………………772.4项目工程程进度……………………772.5投资估算算…………772.6项目财务务与经济评价价…………82.7项目综合合评价结论………………883.主要规划经经济指标…………………884.项目存在问问题与建议………………8第二部分市场场研究……………………99蒙城楼市特征…………91.1区域开开发…………….91.2市场供给给…………1102．蒙城住宅市市场………………………1102.1住宅产产品业态配比比………………..102.1.1住宅宅市场供应的的产品特征……………………11户型配比…………112.2楼盘销销售……………11蒙城楼市…………112.2.2销销售价格…………………112销售面积……………………1122.3营销手段段…………1132.4区域市场场需求形势………………113市场对社区配套套关注情况………………1132.4.2意向向消费者对房房屋面积的要要求………114意向消费者对房房屋套型的要要求………114购房时看重的因因素………115消费者可以接受受的最高房屋屋销售单价………………115消费者选择的付付款方式…………………1153．蒙城商用用房市场…………………1163.1商用用房形态分类类…………………163.2商用用房市场形势势…………………174．市场预测测…………..174.1消费费群体、市场场购买力分析析…………………174.2市场场形式预测………………………184.3近两两年蒙城房地地产市场预测测…………………19第三部分项目目研究…………………2201．项目宗宗地状况………………………202.本项目居住住条件分析……………2212.1区位交交通条件分析析…………2212.2学学校及教育条条件分析…………212.3商业及及日常生活设设施………213.项目SWOOT分析……………………2113.1优势（S）………………………2113.2劣劣势(W)………………………2223.3机会((O)……………………….2223.4威胁((T)……………………….2224．项目消消费群的定位位………………235.项目定定位方案………………………235.11项目产品方方案…………………235.22主要功能建建筑规模指标标……………………24第四部分投资资估算及风险险分析……………………2241．项目投资概概算…………………….2241.1建建筑成本估算算…………………241.2财务费用用……………………….2261.3管管理费用………….261.4项项目开发总投投资………………262．项目未来售售价预测…………………2273．土地价值值估算…………274．项目总投资资估算……………………2285．投资利润额额………………………...296．投资利润润率……………297．项目风险分分析……………………...30第五部分综综合结论………………………31附件1：蒙城东东农场项目开开发建设方案案简表……332附件2:项目目规划效果图图………………33第一部分项项目总论项目概况项目位于蒙城县县**区，城市发发展主方向上上，蒙城未来来核心版块区区。项目原为为蒙城东农场场用地，占地地面积972260平方米米，约1455.8亩，地地块平整。目目前，项目内内原有建筑物物业基本拆迁迁完毕。1.1项目位置置项目西临**路路，与牛群商商贸**路相望，东东接**，北到规划划中的**路，紧靠**路是农贸市市场、**社区，西北北是**社区、**商业街，南南至**省道，东南南是**城。1.2项目周边边现状本案处于城市发发展主方向上上，是**房地产开发发集中区域。经经过近几年的的规划、开发发、建设、发发展，项目所所属区域已经经形成了较为为浓厚的生活活居住气候和和商贸氛围。周周边市政生活活配套比较完完善，区域位位置得天独厚厚，发展潜力力巨大，优势势相当明显。从交通上看，项项目南临3007省道，北北至体育场路路，西靠码头头路，离县委委县政府约110分钟车程程；307省道西西接阜阳、南南达蚌埠，形形成较为便捷捷的路网结构构。学校教育配套完完善。一中、六六中、九中、电电大等重点中中学高校环伺伺四周，六中中是蒙城县初初中部最好的的中学，一中中是蒙城县高高中部最好的的中学；此外外，项目四周周还拥有众多多的小学、幼幼儿园等，具具有良好的教教育文化氛围围。商业、日常生活活配套齐全。庄庄子花园、凤凤凰城等住宅宅项目的成功功入住，牛群群商贸城的开开发建设及运运转经营，街街道商业聚集集，人气渐旺旺，金融银行行、医疗卫生生配套齐全。1.3项目性质质及主要特点点项目原为蒙城农农场用地，现现已收归国有有，属经济性性建设用地。地地块平整，呈呈长方形。1.4项目地块块面积及边界界（图）1.5研究工作作依据本次测算严格按按照国内房产产行业内一般般规划条件为为依据，并结结合本公司多多年实战经验验而进行；其其中，建筑安安装工程造价价按《阜阳工工程造价》“部分结构类类型单项（单单位）工程平平方米造价经经济参考”结合不同结结构类型的经经验参数修正正后确定。2.可行性研究究结论本着一贯严谨、科科学的工作态态度，通过对对项目及所在在市场全面细细致的调查、研研究、分析，本本公司对本项项目进行了专专业的可行性性研究，形成成了项目可行行性研究报告告，主要内容容包括：宏观观经济环境分分析，房产市市场现状分析析，购买需求求分析，投资资利润及风险险分析等。得得出的结论是是：本项目具有非常常好的优势和和机会点，投投资回报利润润丰厚，无任任何财务风险险。2.1市场分析析预测经济的飞速发展展，加快了传传统住宅观念念的转变，提提供了改变居居住条件的物物质基础，良良好的市场环环境孕育着巨巨大的消费需需求潜力。购购买力的提升升，房价的抬抬升，市场吞吞吐量的加大大，进一步刺刺激了蒙城房房产市场的有有效需求。预预计，从2008年起，蒙城城房地产市场场将进一步放放量，有效竞竞争开始出现现。2.2项目地块块分析本项目有着众多多的优势和机机会点，地段段、交通、配配套，良好的的市场环境，无无限的区域前前景，都是本本项目的优势势所在，为项项目的价值抬抬升提供了坚坚实基础。区域前景看好也也面临着市场场竞争的进一一步加剧，路路网健全、交交通便捷也同同时存在着噪噪音和灰尘的的污染。从地块上分析，本本项目优势大大于劣势，机机会大于威胁胁。只要牢牢抓住机机遇，银企合合作、化解风风险、获得双双赢、共同发发展，金融业业和房地产业业完全可以共共同为蒙城整整体经济的发发展做出贡献献。2.3项目规划划方案市场定位建立在在住宅小区合合理的规划基基础之上，包包括小区总体体规划、配套套环境规划、户户型规划等方方面，杜绝规规划设计单调调，缺乏完善善的配套功能能的方案。从方案的规划和和户型上提高高本项目的档档次，覆盖中中端消费群，赢赢得高档消费费群，减少项项目风险，提提升楼盘形象象。2.4项目工程程进度建议采用用分期期开发的方法法进行本项目目的开发。一一方面是为了了降低项目的的风险，另一一方面是降低低资金的压力力。就本项目目的规模而言言，分2-33三期开发为为佳，分批次次、分组团推推售，推广进进度与开发进进度保持密切切一致。2.5投资估算算土地价格是一个个首要的因素素。对本项目目而言，土地地价格又是一一个不确定因因素或者是可可变因素。因因此，在对本本项目进行可可行性分析时时，就存在着着投资成本估估算的难度。开开发商可以通通过项目可行行性报告，衡衡量土地价格格，进行投资资。2.6项目财务务与经济评价价根据本报告测算算，项目预计总投资资额为2.94778亿元；项目总销售收入入为3.96681亿元；销售费用：399681×2％=793万元销售税费：399681×55.5％=2182万元项目总收益=项项目总销售收收入-项目总投资-销售费用-销售税费=339681--294788-793--2182=77228万元。由此可见，项目目收益良好，无无任何财务风风险。2.7项目综合合评价结论本项目具有良好好的外部环境境和内部环境境，各种优势势明显，国家家宏观经济环环境运行平稳稳，区域房地地产市场刚被被激活，正处处于迅速起步步阶段，市场场开始放量，需需求旺盛。处处于城市的发发展主方向上上，区域前景景看好；本区区域内居住环环境基本形成成，有着较为为浓厚的居住住生活氛围；；教育、商业业、日常生活活等基础设施施配套齐全，路路网健全，交交通区位条件件佳。经过全面认真的的市场调研，对对项目区位环环境进行反复复的分析比较较，根据蒙城城目前的房地地产现状与发发展趋势，只只要做出能满满足蒙城县城城市居民新的的住房要求，同同时定位准确确，完全不用用担心项目的的销售，而且且有丰厚的利利润。3.主要规划经经济指标序号项目数量1总用地面积97260㎡（145.8亩）2总建筑面积165324㎡3住宅面积151344㎡4商铺面积12180㎡㎡5容积率1.706物业经营管理用用房1800㎡7可售住宅面积151344㎡㎡4.项目存在问问题与建议项目规模较大，预预计总开发期期在3年左右，开开发周期相对对较长，给本本项目带来了了一些潜在的的风险，特别别是国家宏观观经济政策大大环境；因此此，应随时关关注国家行业业政策的变化化，随时做好好调整应变准准备。前期策划尤为重重要，前期策策划做好了项项目就等于成成功了一半。本本项目具有良良好的区位优优势，也潜在在着激烈竞争争的威胁，在在做好产品的的同时，应充充分整合各界界资源，协调调资金周转，为为项目的营销销推广做好准准备。第二部分市场场研究1.蒙城楼市特特征首要特征是价格格因素，市场场对产品的质质量、风格、环环境等因素的的关注还处于于萌发阶段。产产品规划、建建筑设计等完完全根据事先先的假设，从从个人的角度度出发，制定定完成的；对对于客观的市市场及消费者者的接受能力力考虑较少，开开发商的思维维、消费者的的观念仍停留留在产品本身身的建造上。蒙蒙城房产市场场正处在迅速速起步阶段。1．1区域开发发目前，蒙城房地地产开发主要要集中在蒙东东南方向，二二环以外、3307省道的的区间地带。代代表楼盘有建建居苑、金天天地、庄子花花园、凤凰城城、牛群商贸贸城、鸿业·名居等，这这些楼盘本身身规模都比较较大，容易形形成气候。部部分较早开发发项目的成功功入住，营造造了区域内的的居住气候，引引领了片区的的开发进程，进进而带动整个个房产市场。蒙东南居住商贸贸于一体的住住宅新区基本本形成。大规规模楼盘的开开发建设，使使得区域内可可供开发建设设的土地存量量越来越少，市市场活跃的同同时竞争日趋趋激烈。随着房产市场逐逐渐升温，外外地房产商的的进驻，蒙城城东北版块也也开始活跃起起来。在建的的楼盘以鸿业业·时代广场项项目为代表，在在勘测的规模模较大的项目目以电大附近近的安置区为为代表（约有有200亩）。1.2市场供给给2007年蒙城城县房地产在在去年有较快快增长的基础础上继续保持持良好的增长长势头，牛群群商贸城的经经营趋势渐好好，庄子花园园、凤凰城、丽丽都花园等规规模较大社区区成功入住，对对蒙城地产开开发建设起到到了良好的引引导作用。22007年1-3季度全全市房地产开开发投资完成3.07亿元，增长长47.188%，商品房房销售面积达达27.85万平方方米，增长53.64%%，其中销售售住宅18.83万平方方米，预售面面积达35.13万平方方米，房地产产市场呈现投投资销售两旺旺景象，销售售增幅大大高高于同期投资资增速，空置置商品房得以以有效消化，房房地产处于快快速起步发展展阶段。2007年1--9月份蒙城城县商品房市市场态势版块投资额/万元施工面积/㎡新开工面积/㎡㎡竣工面积/㎡销售面积/㎡住宅20700万46.7万㎡30万㎡20.7万㎡18.83万㎡㎡商业7200万10万㎡7．3万㎡5．02万㎡合计27900万56．7万㎡30万㎡28万㎡23．85万㎡㎡2．蒙城住宅市市场2.1住宅市场场供应的产品品特征目前蒙城市场上上供应的产品品以多层为主主，部分小高高层、Townhhouse；主力户型型集中在1110㎡—140㎡之间间，以三室为为主，部分两两室、复式，方方正实用，南南北朝向；产产品风格均是是现代风格，简简捷明快。像像庄子花园、丽丽都花园、凤凤凰城等投入入使用的小区区，在建销售售的楼盘如建建居苑、鸿业业名居、光大大小区等都具具有这种特征征。市场供应产品特特征表建筑风格传统风格、现代代风格社区功能满足基本的居住住需求，部分分有健身等服服务设施，不不注重环境的的营造建筑面积主力户型三室，面面积集中在1110㎡—140㎡之间间，宽敞户型结构经济实用，不注注重居住的私私密性层高层数多层、小高层装饰毛坯朝向南北朝向采暖通风自然通风采暖住宅产品业态配配比户型配比目前蒙城房地产产市场销售的的主力户型仍仍然集中在1130平方米米左右的三房房，这个面积积从全国来看看，都属于比比较大的，并并且从多个新新开工项目的的平均户型面面积来看，未未来两年蒙城城在售楼盘的的户型面积都都会以此种户户型为主力户户型，大面积积户型的开发发将会成为未未来两年内蒙蒙城房地产开开发的主流。从2007年上上半年住宅的的户型销售情情况来看，中中大户型唱主主角。1000㎡－120㎡的住住宅销售量占占总销售量的的42.388％，均价为为1800元/㎡左右。1220－140㎡的住住宅销售量占占总销售量的的30.466％，均价为为1700元/㎡左右。而而60㎡以下的的住宅户型几几乎是市场空空白。2.2楼盘销售售蒙城楼市蒙城楼市均价在在1850元／平方米米左右，部分分楼盘的单价价突破2100元/平方米，以以鸿业名居、建建居苑、牛群群商贸城C区为代表（商商住楼），主主要集中在蒙蒙东南新区。蒙城的房价在持持续上涨，楼楼市销售量在在持续上升。今今年1至9月，蒙城房房地产竣工面面积38万平方米，累累计销售商品品房23.85万平方方米，销售量量与竣工交付付面积基本同同步，占竣工工项目7成多，销售售量同比增长长1．37倍；已签签订的各类商商品房合同预预售面积32.13万平方米，同同比增长677％。2.2.2销销售价格蒙城房地产市场场需求主体仍仍然以首次置置业的消费者者为主，其购购买住宅主要要集中在城市市发展主力方方向上的蒙城城东南新区。2006年蒙城县商品房平均价格为1558元/㎡。蒙城近几年的房地产开发都集中在蒙城新区，由于区位等条件没有明显差异性，所以，楼盘价格差别也不大，基本上都在1600元/平方米—2000元/平方米左右。2004年-22007年蒙城商品品房均价走势势蒙城目前房价上上涨的主要原原因是蒙城价价值的总体提提高和人们对对蒙城未来发发展的良好预预期。20007年上半年年蒙城县住宅宅销售开门红红，价格区间间在16000-20000元的价位销销售量最高，可可见随生活品品质的优化，消消费者购买房房屋的不仅仅仅物质上的消消费，最重要要的是精神消消费。16000元以下的的大多为经济济适用房和集集资房。销售面积2006年蒙城城县住宅销售售总面积为：：18万㎡，其中中100－120㎡的住住宅销售量为为7.63万㎡㎡，占总销售售量的42..38％；120－140㎡的住住宅销售量为为5.48万㎡㎡，占总销售售量的30..46％。依依此计算，1100㎡—140㎡的中中大户型销售售就占了整个个年度销售总总额的72..84％，比比重是相当大大的。而900㎡以下的户户型和1400㎡以上的户户型销售为228.16％％。2.3营销手段段房产市场营销几几乎一片空白白，既没有专专业的市场分分工，也没有有专业的销售售团队，开发发商既承担了了建设的责任任也承担了销销售的任务。在在现有的市场场上能够看到到”营销”大概只是简简单的楼盘包包装。包括工工地围墙、广广告语、售楼楼部的包装及及销售单页的的印做，置业业顾问缺少统统一的制服，部部分楼盘更干干脆地派个开开发商代表在在售楼蹲点。营销概念在当地地市场是陌生生的,楼盘开发出出来后很多都都是自然销售售的，就象衣衣服挂出来后后就会有人买买一样。所以以，虽然蒙城城房地产的营营销几乎等于于零，但是它它的楼盘去化化量及速度都都是挺惊人的的。蒙城的房房地产市场还还处在起步阶阶段，刚刚具具有商业味道道的蒙城房地地产正酝酿着着新的突变。随着市场被逐步步激活，蒙城城房地产价格格开始迅速攀攀升，这是一一个供需基本本平衡，需求求依然旺盛的的市场。只要要牢牢抓住机机遇，银企合合作、化解风风险、获得双双赢、共同发发展，金融业业和房地产业业完全可以共共同为蒙城整整体经济的发发展做出贡献献。2.4区域市场场需求形势2.4．1市场场对社区配套套关注情况由上图图可以看出，意意向消费者最最关注的社区区配套：认为绿绿化程度最要要的占49％;认为学学校教育最重重要的占24％;认为购购物重要的占占17％;认为医医院重要的占占12％;认为公公关健身场所所重要的占8％;意向消费者对社社区配套设置置的应用上的的调查发现：：使用频率较较高的主要是是购物中心、综综合市场、学学校、医院等等区配套设施施。2.4.2意向向消费者对房房屋面积的要要求由此可可以看出，消消费者在选购购住房时对面面积的选择主主要呈现以下下特征：选择990㎡以下的的消费者占总总人数的155％；选择1100㎡-120㎡的的消费者占总总人口的400％；选择1120㎡-140㎡的的消费者占总总人口的311％；选择1140㎡-160㎡、160㎡以上上的消费者分分别占总人数数的9％和5％。从以上几组数据据可以看出，消消费者在蒙城城购房首选的的面积集中在在100㎡—140㎡，对对于这个面积积段的房屋，消消费者购买时时主要考虑的的是居住的舒舒适性。意向消费者对房房屋套型的要要求从以上几组数据据可以看出，消消费者在购房房时首选的套套型谁室2厅的住房，这这主要是因为为很多消费者者把购房当作作第一居所来来考虑，因此此在选择时愿愿意选择面积积稍大、套型型偏大的住宅宅，提高居家家的舒适性。购房时看重的因因素从上面面可以看出，意意向购房者最最关注的问题题是物业的销销售价格、居居住地的交通通便利性、社社区配套、项项目地理位置置。消费者可以接受受的最高房屋屋销售单价由于受当地经济济条件的限制制，很多消费费者对房价的的接受程度相相对较低。但但是仍有相当当一部分消费费者在购房时时对房屋质量量、档次和品品味相当看重重。消费者选择的付付款方式储蓄相对较低，因因此对银行按按揭的一览程程度非常高。由此可以看出，消消费者进入一一个销售现场场时最关心的的问题主要集集中在销售价价格，位置（楼楼盘位置、具具体单元的位位置），面积积（户型）。不不难看出，价价格仍然是项项目所有问题题中最受关注注的问题。因因此项目的价价格策略必须须结合当前市市场的实际，规规划设计对应应市场销路的的产品，做好好产品定位，制制定适合的价价格，以利于于项目的销售售。3．蒙城商用房房市场2005年下半半年，蒙城县县商铺价格大大起大落，今今年上半年，商商铺指数走势势开始恢复正正常，属于稳稳中有升的趋趋势，以牛群群商贸成为代代表。目前，蒙蒙城商业房产产在建的有牛牛群商贸城CC区、鸿业·时代广场及及一些住宅附附带商铺，总总建筑面积约约10万方，市市场均价在44600元/㎡——5600元/㎡之间。3.1商用房形形态分类按用途可将蒙城城商业房产分分为综合性商商场、商务楼楼、商业街、铺铺面等三个形形态。综合性性商场如牛群群商贸城，商商务楼以鸿居居时代广场为为代表，商业业街以金天地地为代表；商商业铺面较多多，很多住宅宅小区都配有有一定量的商商业铺面。由由于物业层次次、区位的不不同，价格也也有较大差异异。各形态商业所占占市场比例图图2007年，开开发商注重商商业配套的意意识更为明显显，1-3季度商商业批准预售售面积达7..22万㎡，但但供应与需求求相差甚远，可可见该区域的的市场还处于于初步适应阶阶段。3．2商用房市市场形势

20007年前三季季度，蒙城商商铺需求量减减少，各价格格区间成交量量都比20006年有所下下降，所成交交的商铺多分分布在60000元/㎡以下的价价格区间。目目前，蒙城的的中小型商铺铺80m22以下的面积积比较受欢迎迎，该面积区区间的单价较较高，达56600元/平方米左右右。随着蒙城城经济的发展展和城市的投投资建设，蒙蒙城县的商业业经济变得越越来越活跃，特特别是蒙城工工业园及东南南新区的规划划建设，政府府招商引资力力度的加大，外外商的涌入等等诸多因素共共同促使了蒙蒙城商业的活活跃。反映在在房产市场上上最直接的是是商业地产形形势日趋看好好并渐见规模模。4．市场预测4.1消费群体体、市场购买买力分析近几年，蒙城居居民住房消费费比重不断扩扩大，在较大大程度刺激了了蒙城房地产产的发展，22007年前前3季度，蒙城城县销售给个个人的商品房房销售金额约约为3.05亿元，占商商品房总销售售金额的比例例为87（上年同同期是82％），净净增15个百分点点。从居民消消费趋向分析析，今后几年年，住房消费费仍将大量挤挤占居民其它它消费支出，对对经济的持续续增长起着越越来越重要的的作用。蒙城城镇居民住住房消费的重重大转变，购购房和居住支支出已成为蒙蒙城居民家庭庭主要的一次次性大支出。2006年，蒙城城市居民可支配收入达到2896元，人均储蓄存款年末余额3066元，其中用于购房支出580元，居住消费比重也从2004年的7．1％上升到20％，增加11个百分点。居住消费增长呈不可抵挡的趋势，城镇居民的住房消费成了家庭的重大消费之一。调查资料表明，2006年蒙成城镇居民家庭住房自有率（包括部分自有房）达到27.6％，比2004年提高了5百分点。2004年底，蒙城城镇居民住房人均居住面积达到22.6平方米，低于全国平均水平。根据蒙城县政府所做的十五规划，力争在2010年蒙城人均居住面积增加到35平方米，则未来三年预计蒙城将新增住房面积为140万平方米，并且有相当一部分是由商品房市场供给。由此可见，随着经济的发展和收入的稳步增长，蒙城消费者对商品住宅的需求潜力是相当大的。根据调查资料显显示，目前蒙蒙城县仍然有有近36000缺房户，其其中人均住宅宅面积4平方米以下下的住房困难难户还有近5500多户，在在蒙城县老城城区尚有相当当数量的危旧旧房需要改造造。今后几年年蒙城居民消消费潜力巨大大。预计，在在2010年蒙城县净净增人口3.1万左右。随随着经济发展展，城市化进进程的加快，未未来三年内蒙蒙城的城市人人口增长速度度要明显超过过这个数字，预预计到20110年，整个个蒙城县区人人口将增长为为25万人，比目目前的20万人有一个个较快增长，这这部分人对住住房的需求的的数量也是比比较大的。由由此可以看出出，在蒙城，住住宅消费仍有有巨大的潜在在市场，它预预示着蒙城房房地产业有着着广阔的发展展空间。从购买力分析，蒙蒙城城镇居民民人均可支配配收入在20006年达到2896元，比年平平均增长6.8％；另外，截截止到20007年9月，蒙城城城乡居民储蓄蓄存款余额为为6.13亿元，比2005年降低了2..3个百分点点。分别比2004年、2003年都有降低低，而与之相相对应的则是是蒙城县商品品房销售收入入的节节升高高，这说明随随着收入的增增加和房改力力度的加大，居居民购房置业业的意识也在在增强，更多多居民把收入入投入到房地地产中。4.2市场形式式预测20006年蒙城面开开展了国有土土地资本运营营工作。国土土收购储备中中心投入收购购资金28000万元，收收购储备和预预储备土地116宗，面积积596亩，实实际价值可达达3亿元。20006年已经公公开出让100宗土地，面面积127..40亩，总总交易额83374万元。其其中4月11日公开出出让的4宗20亩土地，有有29家开发商商参与公开竞竞争，成交价价达22800万元，并创创下了每亩2229.677万元的亳州州市出让土地地最高价。77月21日挂牌出出让2宗国有土地地，面积分别别为11.332亩，41.44亩，分别以以1200万元元、26100万元的价格格成交，高出出挂牌起始价价1390万元元。在蒙城县的城市市规划中，为为了促进工业业园区和城市市新区的建设设，使蒙城县县发展向东南南方向转移，为为以后蒙城新新一轮的发展展打下良好基基础，老城区区在近几年内内基本不再对对外出让房地地产开发用地地，未来蒙城城房地产开发发项目将主要要集中在城市市近郊城乡结结合部，同时时加快城市基基础设施的建建设。政府投投资的拉动效效应必然会带带动蒙城商品品住宅整体价价格的上扬，并并且从整个蒙蒙城来看，蒙蒙城房地产价价格仍然偏低低，发展的空空间和潜力都都较大，估计计未来两年蒙蒙城县的房地地产价格仍会会有较大幅度度上涨。4.3近两年蒙蒙城房地产市市场预测我们凭着对对蒙城房地产产市场的了解解，结合我们们前期所做的的大量的市场场调研工作，略略作简单的预预测。4．3.1..新盘上市量量明显增多，区区域整体预售售量将有一个个大的上升。首先，受新的预预售标准限制制，蒙城大多多数房产企业业在20077年都有新项项目已经开始始运作，这些些项目将大多多在20088年正式面市市，其次，现现有蒙城楼市市的热销物业业预售储备量量明显不足。后后继开发仍需需较长的时间间；居民的购购房需求将进进一步释放，商商品住宅销售售面积将持续续增加，房地地产市场良好好的态势将持持续全年。4．3.2..个别“短、平、快”的项目将增增多，竞争加加剧由于上市新盘数数量增多，购购房者选择余余地较大，势势必对目前的的房地产的竞竞争格局造成成影响，竞争争将更加激烈烈，房地产市市场的繁荣必必将吸引一大大批中小形房房地产企业纷纷纷找项目，进进行开发，这这部分企业实实力和能力不不足，其开发发物业将主要要以短平快项项目面目出现现。4．3.33外商入驻，楼楼市开发有增增无减蒙城房地产产企业的现状状是实力有限限，营销和操操作手法落伍伍，企业竞争争力不足，这这为资金雄厚厚和操作手法法老练的外地地房地产企业业无疑提供了了绝佳的机遇遇。预计，随随着外地房产产投资企业的的进驻，蒙城城总的开发量量定会有增无无减，物业质质量、品位有有望在此带动动下进一步得得到提升。4．3.4..房地产开发发投资的重心心区域将集中中在蒙城南二二环路和东二二环两侧，牛牛群商贸城附附近和蒙城电电大附近。在南二环与与307省道的的区间板块投投资房地产，风风险性较小，利利润不薄。蒙蒙城电大附近近有着靠近良良好的原生态态优势，同时时地价成本不不高，适宜建建造满足大多多数蒙城中间间阶层的中档档商品住宅，并并且周边人口口众多，人气气较旺，在此此开发商品住住宅极具市场场。蒙东南新新区区域发展展前景可观，符符合城市发展展方向，物业业升值空间广广阔，现有的的政府大配套套都修建于此此区，牛群商商贸城等大型型配套项目的的建成更坚定定了投资者的的信心，政府府资金的流向向将吸引大批批房地产商跟跟随在此开发发商品住宅。综上所述述，由于未来来住宅新增供供应的加大和和需求的旺盛盛，商品房价价格将进一步步上涨，同时时楼盘数量增增多，竞争将将更加激烈，房房地产竞争的的重心将开始始进入营销时时代和物业综综合素质时代代，将使蒙城城房地产市场场的发展进入入一个崭新的的阶段。第三部分项目目研究1．项目宗地地状况项目区位图本项目位于蒙城城县东南部，原原蒙城农场用用地，西临牛牛群商贸城，东东接蒙城九中中，北到农贸贸市场，南至至307省道。地地块平整，基基本呈长方形形，占地面积积972600平方米（1445.8亩）。从从周边地块发发展情况来看看，本案所处处位置为城市市东南部，比比邻牛群商贸贸城，是蒙城城县房地产开开发较为集中中区域。区域域内代表性楼楼盘有牛群商商贸城C、鸿业名居居等，随着庄庄子花园等社社区的入住，区区域居住气候候已经形成。项目区位图本案正正处于城市发发展的主要方方向上，周遍遍配套完善，区区域位置得天天独厚，发展展潜力巨大，优优势相当明显显。但作为临临路物业，其其弊端为噪音音污染；所以以从地块上分分析，优势与与劣势并存，只只有通过投资资者决策与权权衡才能达到到最大优势平平衡点。2.本项目居住住条件分析：：2.1区位交通通条件分析从路网结构上分分析，本项目目位于3077省道北侧，体体育场路南侧侧，东临九中中，西至码头头路，离县委委县政府约110分钟车程程；307省道连连接阜阳及蚌蚌埠，形成较较为便捷的路路网结构。从路路况上分析，307省道过往车辆较为密集，灰尘、噪音等一定程度上影响了本项目的居住形象。2.2学校及教教育条件分析析项目周边有县一一中、六中、九九中、电大等等，其中六中中是蒙城县初初中部最好的的中学，一中中是蒙城县高高中最好的中中学；此外，小小学、幼儿园园等环伺四周周。本项目可可以整合相关关资源，提高高本项目的附附加值。蒙城九中2.3商业及日日常生活设施施蒙城九中农场后商业由于本项目处于于蒙城县城市市规划发展方方向上，是蒙蒙城近年内重重点开发建设设的居住生活活区，早在牛牛县长在任期期间牛群商贸贸城版块就作作为蒙城重点点区域开发建建设，如今庄庄子花园、凤凤凰城等住宅宅项目已经成成功入住，街街道商业聚集集，牛群商贸贸城的经营日日渐好转，人人气渐旺，区区域内已经形形成了较为浓浓厚的居住气气候，周边商商业及日常生生活配套等也也很健全。农场后商业3.项目SWOOT分析3.1优势（SS）◆地理位置得天天独厚，交通通状况良好；；◆居住气候已经经形成，周边边配套完善；；◆区域发展趋势势看好，市场场极具发展空空间；◆原农场用用地，自然原原生态良好，环环境较为优美美；◆大规模地块块，后备土地地资源充足，易易于形成区域域品牌；◆由于区域域的地理位置置独特，易形形成本项目产产品的稀缺性性,升值潜力巨巨大。3.2劣势((W)◆开发规模大，如如产品和市场场定位不好将将造成巨大的的销售压力；；◆濒临307省省道，有噪音音、灰尘污染染，出入不便便；◆品牌尚未建立立，公众对本本项目信心有有培育过程；；3.3机会(OO)◆蒙城县房地产产界尚处于起起步阶段,而房地产将将逐步走向规规范化、规模模化和品牌化化,本项目为发发展商向”三化”进军,成为今后蒙蒙城地产界的的领头羊提供供了前所未有有的机遇；◆蒙城县很多楼楼盘小区内各各种配套不完完善,发展商的承承诺只流于宣宣传表面,未落实到实实处,忽视自身身产品的完善善.只要本案充充分认识到配配套的重要性性并引用高级级楼盘配套先先行的开发模模式,将可能成为为蒙城地区第第一个真正意意义上的高尚尚人群聚居地地。◆纵观蒙城房地地产,大部分没有有形成鲜明的的产品风格,,也没有注意意内部环境的的营造,这就给本案案规划设计以以发挥的空间间,规划设计出出有鲜明特色色、给广大市市民耳目一新新、可留下深深刻印象的产产品；◆从营销宣传角角度来看,本地房地产产商严重缺乏乏营销理念，基基本上以坐销销为主,没有自己的的个性及创意意,给本案制造造了创立个性性主题的先机机,容易以主题题创立品牌。3.4威胁(TT)◆牛群商贸城CC区、鸿业名名居等楼盘尚尚在规划和热热销之中,并已抢占先先机,宝贵的中高高端客户在不不断流失；◆区域内开发楼楼盘众多，竞竞争激烈；◆政府对房地产产政策逐步收收紧,如开发周期期性太长,容易造成资资金压力。综合以上分析，本本项目有良好好的居住环境境，处于城市市的发展方向向上，前景较较好，教育商商业日常生活活等基础设施施较为齐全。是是片较为成熟熟的居住生活活区。蒙东南南房地产发展展迅猛，基本本保持供求两两旺的发展态态势，区域地地产市场的发发展，区域内内竞争激烈。交交通区位条件件较佳，随着着本区域的开开发建设，不不久的将来此此区域一定是是蒙城未来的的核心。4．项目消费群群的定位基于蒙城经济的的进一步发展展和蒙城城市市建设而导致致的城市面貌貌的焕然一新新，未来蒙城城房地产市场场购房的主体体将会在目前前的基础上有有所变化，个个人购房的比比例还会进一一步升高，并并会有更多的的周边乡镇居居民来到蒙城城购买商品房房，目标客户户群体的总量量增大势必会会促使蒙城的的房地产销售售面积和价格格在现有基础础上有一定增增长。通过对项目的考考察和初步的的分析，本区区域的楼盘目目标客源以以以下的目标客客户为主：●蒙城县与周边边乡镇县市的的商家与成功功人士●城区的党政机机关，企事业业单位管理人人员该类客户属于有有实力在本项项目落户的阶阶层，也是我我们在销售初初期重点的客客户来源。他他们拥有较高高的社会地位位，亦有一定定的财富积累累，是我们项项目最庞大的的目标消费群群。●在蒙城当地经经商的外地人人●有投资观念的的外地人士●在外地工作的的原籍本土成成功人士5.项目定位方方案根据蒙城现有市市场的现状及及对未来发展展的预测，把把项目定位为为中高档楼盘盘，以大多数数工薪阶层为为主要目标客客户群，兼顾顾少数富人群群体。5.1项目产品品方案在产品的规划设设计上，尽量量做到针对性性与完整性的的统一，针对对不同层次目目标客户群，组组合设计产品品，通过挖掘掘卖点，提升升形象，有效刺激潜潜在客户群。最最终让我们的的产品得到市市场的拥护和和喜爱，形成成高认可率，引引爆蒙城市场场。因此，在在产品规划设设计上，注重重普通多层和和复式豪宅的的有效配比，注注重多层和小小高层的配比比。在户型设计上，以以市场主导户户型为主，同同时要超越市市场，引领市市场。以120-1130左右的3室1厅、3室2厅为主力户户型，以80-90平米、140平米以上的的中小户型和和大户型为辅辅。5.2主要功能能建筑规模指指标地块编号用地面积建筑面积分部物业建筑类型设计用途面积分配（平方米）蒙城东农场972491653234层复式住宅多层住宅144006层住宅多层住宅11678411层住宅小高层住宅20160体育路商业多层商业5640307省道商业业多层商业6540其它(幼儿园\\会所)多层公建1800合计97249165323165324第四部分投资资估算及风险险分析1．项目投资概概算（不含地地价）1.1建筑成本本估算前期费用费包括市场调研，可可行性分析研研究，地形图图测绘，施工工场地的施工工用水接通、施施工用电接通通、施工现场场的道路开通通等工作的花花费。按每平平方15元计，前期期费用为：15元/㎡×11653233㎡=248万元勘察设计包括总体规划费费、单项工程程设计费、地地质勘探费、市市政、园林绿绿化设计等工工作。按每平平方20元计，为：：20元/㎡×11653233㎡=331万元建筑安装包括建筑工程费费、安装工程程费。建筑安安装工程造价价按《阜阳工工程造价》“部分结构类类型单项（单单位）工程平平方米造价经经济参考”结合不同结结构类型的经经验参数修正正后确定。本本项目按建筑筑安装费用为为700元/㎡计，为：：700元/㎡××1653223㎡=115773万元室外配套包括居住小区33米以下幢间间道路，小区区绿化、化粪粪池、窨井，排排水、排污管管线，等费用用。按80元每平方算算，计为：80元/㎡×11653233㎡=1323万元税费及其他费用用包括城市基础设设施配套费、水水增容、电增增容、电力建建设、白蚁防防治、人防防防工程等费用用扣除政府应应给予减免的的税费。按80元每平方计计，为：80元/㎡×11653233㎡=1323万元公共道路及绿化化费用本项目公共道路路及绿化面积积为592118，按100元每平方米米计，为：100元/㎡××592188㎡=592万元管理费用管理费用为前期期费用、勘察\建筑\景观设计、建筑安装(综合)、税费及其他他费用的百分分之二。为：：（248+3331+115573+13323）×2％=269万元此外，不可预见见费用为前面面总费用的3％，计，462万元。总建筑成本，合合计为：248+3311+115733+1323+1323+592+269+462=161200万元蒙城东农场地块块投资成本估估算表序号项目单价建筑面积（M22）总价（元/M2）（万元）A前期费勘察\建筑\景景观设计20165323331C建筑安装(综合合)70016532311573D室外配套801653231323E税费及其他费用用801653231323F公共道路\绿化化10059218592G管理费（A+B+C++E）×2%269H不可预见费（A+B+C++D+E+FF）×3%462合计975元/平平方米161201.2财务费用用（不含土地地价款的利息息）按正常的开发速速度，项目可可在3年的时间内内完成开发销销售，假设建建筑成本在开开发期内均匀匀投入，按开开发期的一半半计算利息，则则建筑成本的的利息额为：：16120×11/3×[((1+7.22%)2.55-1]+161200×1/3××[(1+77.2%)11.5-1]]+161200×1/3××[(1+77.2%)00.5-1]]=18011（万元）1.3管理费用用指项目开发过程程中，开发商商可能产生的的项目管理费费用，由于地地块为参加拍拍卖竞拍而得得，故土地成成本的管理费费用忽略不计计，管理费用用按建筑成本本的3%计算：16120×33%=4844（万元）1.4项目开发发总投资（不不含地价）项目开发的总投投资额（不含含地价款及其其利息）为16120+11801＋484=118405（万元）2．项目未来售售价预测根据工程所处位位置、周围环环境和蒙城房房地产现行市市场预测，考考虑到房地产产销售风险和和工程建设成成本等综合因因素，本区普普通多层住宅宅均价定位为为2200元/m2，复式定位为2800元/㎡，小高层层定位为2500元/㎡，低层商铺铺均价定位为为4500元/m2，内商业定定位为3500元/㎡。销售收入入见下表：地块编号分部物业建筑类型设计用途面积分配配（㎡㎡）测算单价价（㎡）销售价格格（万元）蒙城东农场4层复式住宅多层住宅14400280040326层住宅多层住宅11678422002569211层住宅小高层住宅2016025005040体育路商业多层商住564035001974307省道商业业多层商住654045002943其它(幼儿园\\会所)多层公建180000合计容积率1.70165324240039681注：以上价格为为开发商扣除除折扣后的实实收价格。销销售收入为纯纯收入。3．土地价值估估算采用假设开发法法估算本地块块的市场价值值。计算公式式为：地价＝销售收入入-建筑费-利息-管理费用-销售费用-销售税费-预期利润其中：建筑成本：166120（万元）财务费用：土地地利息计息周周期按3年计算，财财务费用总额额为：1801（万元元）+[(1++7.2%))2.5-1]]×地价=1801（万万元）+18.998％地价管理费用：4884（万元）销售费用：399681×2％=793万元销售税费：399681×55.5％=2182万元预期利润：（地地价+建筑费用）××20%=地价×20%%+32244（万元）所得税：预期利利润×33%=地价×20%%×33%++1064（万元）地价计算：地价＝销售收入入-建筑费-利息-管理费-税费-预期利润地价=96266（万元）计66万元/亩亩考虑4.1%的的买方税费，地价=9626万元÷1.041=9247万元计63.39万万元/亩可售楼面地价==9247万元÷16.553万平方米=559元/平方米4．项目总投资资估算4.1土地成本本按土地价值评估估的价格计算算土地成本，土土地价款为9247万元。4.2建筑成本本按报告建议的开开发方案，建建筑成本的投投资估算额为为16120万元。4.3财务成本本按开发周期3年年计算，土地地价款的计息息期为3年，假设建建筑成本在开开发周期内平平均投入，建建筑成本的计计息期为开发发周期的一半半，两者的利利息总额为3628万元。4.4管理费用用指项目