年华南大盘发展模式

营销中心2006-6-21**大盘发展模式研究目录研究目的及范围案例分析**大盘发展模式总结***区发展规划按照《**城市建设总体战略规划纲要》城市功能“南拓”的需要，将积极疏解旧城功能与人口，大力发展**大学城、**新港区等。落实**城市空间“南拓”战略，***区是**市21世纪的重点发展地区，依托**港南沙作业区的建设，把***区建设成为21世纪**中心城区、科教资讯中心和航运中心。＊＊随着**市政府**政策的实施,从郊区化居住向新的中央居住区发展,成为“**的后花园”。**被称作“大盘俱乐部”，＊＊湾、＊＊新城、**雅居乐、＊＊＊＊园、锦绣香江、＊＊奥园和祈福新村组成了“＊＊板块八大金刚”，**的＊＊板块——大盘开发的“策源地”。＊＊人说“路通才能财通”，正在建立以地铁三号线四号线、**新火车站、过江隧道、跨江大桥、公路快线等为内涵的交通网络；“大盘”的产生是房地产业向规模化发展、城市开发向郊区化发展阶段出现的一个产物。环城高速公路＊＊快速地铁三号线大石＊＊板块仅这八个大盘总的规划占地规模就达1000多万平米，规划建筑面积近2000万平方米，规划居住人口40万人。同时，＊＊板块各楼盘产品也呈现出多样性，多层洋房、小高层洋房、高层洋房以及别墅供应量都不小；户型方面，从50平方米至80平方米的公寓、两房、小三房，到100多平方米的普通大户人家，再到二、三百平方米的豪宅，都有选择。这些都为＊＊板块二手市场的成长准备了良好基础。由于整个板块范围较大，各楼盘相互独立性强。“八大金刚”综述珊瑚湾畔＊＊湾＊＊新城＊＊雅乐居＊＊＊＊园锦绣香江花园锦绣生态园祈福新村＊＊奥园目录研究目的及范围案例分析**大盘发展模式总结**奥园物业地址**区**镇**村地段开发商：*********地产产开发有限公司司投资商：****集团团有限公司代理商：****房地地产销售中心（（**一级代理理）社区规模：占地1000亩亩，总建筑面积积约75万平方方米。采用奥运运组团设计，分分为雅典、洛杉杉矶、卡萨布兰兰卡、悉尼和北北京五大奥运组组团。物业类别多层、小高层的的洋房为主以及及部分高层住宅宅**奥园·项目目基本资料**奥园·项目目定位“新生活的领跑跑者”，“运动动就在家门口””，“生活就像像高尔夫大型的具有人文文精神的健康运运动型社区外资公司、企业业管理人员；IT、金融、保保险等行业的高高级职员；高科科技新贵；高新新产业高级技术术人员；机关、、事业单位高级级管理层**奥园·项目目规划地块呈三角形，，属地势起伏较较大的丘陵地带带，利用现状地地形，使居住区区成为一个具有有地形起伏特色色的生态居住区区。分成五个组团，，各个组团空间间以人为本，采采用围合空间，，创造环境优美美的生活绿地及及活动场所。居住区主入口规规划于北侧。＊＊奥园·建筑筑风格及户型亮亮点风格：现代岭南南建筑建筑布局：围合合式、半围合式式、行列式流线型外立面，，超宽楼距，带带观光电梯，由由多国家的国际际著名规划设计计单位共同参与与设计建设户型：公共活动动区与房间动静静分区，巧妙分分隔，保障居家家私密性，更添添家庭起居情趣趣。一梯两户，，超宽楼距、双双阳台设计，户户户采光通风，，阳光、绿意、、园林景观随窗窗而入。风格：后现代主主义园林环境特色：集合合中国、新加坡坡、印度、泰国国、马来西亚、、日本等国家的的园林复合而成成。在公建区的会所所前有足够面积积的绿化广场，，同时每组团有有组团公共绿地地，多层住宅地地面层有庭院绿绿地。居住区形形成点、线面相相结合的绿化系系统。＊＊奥园·园林林特色＊＊奥园·配套套商业：综合超市市、星级服务配配套的高尔夫酒酒店及其他商业业配套。体育健身：攀岩岩、游泳、篮球球、羽毛球、大大型奥林匹克体体育会所、高尔尔夫球场、撒野野公园教育：小云雀南南奥艺术幼儿园园、北京师范大大学南奥实践小小学，中学。2001年第一期发售时时就推出会所和和商铺配套所有的公建设施施、运动休闲、、交通、教育、、生活配套设施施，都提前启动动服务高尔夫酒店、超超市、邮局、银银行等在02年三期推出时陆陆续开放和营业业2005年进行悉尼商业业界的销售＊＊奥园·交通通状况是＊＊板块中离离地铁三号线位位置最好的，仅仅隔350米。全区采用内部公公交来组织居民民出行的交通管管理模式。居住住区主入口规划划于北侧汉溪大大道上，同时在在公建会所前设设置了一个次出出入口与汉溪大大道相接。居住区主主入口规规划于北北侧汉溪溪大道上上，同时时在公建建会所前前设置了了一个次次出入口口与汉溪溪大道相相接。交通组织织力求符符合车流流人行的的轨迹，，重视人人车分流流，减少少人车干干扰。在一期中中南片部部分规划划一条红红线宽12米的干道道。在媒体宣宣传上将将“奥林林匹克””这一惟惟一性资资源放到到最大注重对其其优美的的景观环环境、健健康休闲闲的生活活理念的的引导销售方式式：合富富辉煌房房地产销销售中心心代理销销售促销活动动：大学学城教师师可享受受折后再再98折的优惠惠＊＊奥园园·营销销推广奥林匹克克品牌的的昭示力力，以及及项目本本身包含含的运动动休闲理理念；提倡“生生活就像像高尔夫夫”的概概念，用用100多亩的的高尔夫夫球场进进行独特特的体验验式营销销活动；；北师大附附中的名名校吸引引力；各国建筑筑特色的的融合，，独特的的商铺加加别墅产产品；＊＊奥园园·项目目卖点＊＊新城城地理位置置：＊＊＊南大路路168号开发商商：＊＊＊＊＊＊集团有有限公司司投资商：：＊＊＊＊＊投资资有限公公司物业管理理公司：：＊＊＊＊＊物业业服务有有限公司司社区规模模：占地地面积210万平方米米建建筑面积积300.00万平方米米。物业类别别:别墅、小小高层洋洋房＊＊新城城·项目目基本资资料＊＊新城城·项目目定位形象定位位：“江江山湖泊泊共同拥拥有”、、“磅磅礴山水水领秀秀全城””整体定位位为配套套完善的的城镇式式居住社社区大学城市市教师，，高素质质、高收收入、高高学历人人群。。最大限度度的考虑虑江景和和山景，，山水结结合得好好，有可可行性，，实施性性强；3公里的沿沿岸线将将规划为为社区内内的大型型风景点点整个规划划以山水水做文章章，将水水引入楼楼盘，通通过几条条轴线树树枝状的的组合形形成组团团绿地和和点线面面的绿化化系统融融为一体体，构成成多层次次的绿化化空间，，绿地率率达到38%——40%；组团以环环绕式的的布局为为主，以以绿化或或水景居居中，住住宅则围围绕景观观来进行行布局。。＊＊新城城·项目目规划岭南建筑筑风格，，建筑立立面采用用弧线造造型，显显得轻盈盈灵动，，大量的的白色和和玻璃材材质的运运用则突突显出＊＊＊新城城的现代代简洁的的气质＊＊新城城·建筑筑风格大露台以以及落地地凸窗的的采用使使得户内内采光较较好；户型优化化设计，，整体布布局舒适适、合理理，套内内利用率率极高；；大部分单单位主厅厅、主卧卧全部正正南与生生态景观观相望；；南北通透透，空间间开敞。。＊＊新城城·户型型特色风格：自自然与人人工结合合的绿化化园林——自然生态态式园林林环境特色色：3.8公里江岸岸线的休休闲艺术术海岸，，3.5万㎡大型型湖泊，，城内七七山叠翠翠，水道道纵横，，园林错错落其间间，最大大程度保保留了完完美的自自然生态态＊＊新城城·园林林风格教育：华华师附中中、幼儿儿园，学学校均在在客户入入住时开开学，同同时华师师附中也也是＊＊＊新城吸吸引客户户的一大大因素。。体育健身身：体育育馆、足足球场、、植物园园、滨江江公园。。商业：滨滨江文化化广场，，内含2万多平米米会所，，配备有有工业银银行、商商铺、宏宏城超市市、福特特玛超市市等，菜菜市场、、医务室室、中央央公园、、山顶公公园。交通配套套：楼巴巴＊＊新城城·配套套销售方式式：开发发商自己己销售促销活动动：大学学城教师师可享受受折后再再98折的优惠惠广告诉求求集中在在优美的的山水环环境上，，而发展展商近期期正在整整合旗下下所有楼楼盘联展展，力图图以雄厚厚的实力力增强潜潜在买家家的购买买信心首创夜间间看楼活活动，并并吸引了了一部分分潜在买买家的参参与5月1日欢乐全全家总动动员5月2日我的舞舞台我作作主5月3日合生社社区万人人歌唱幸幸福家园园-＊＊新城城社区海海选5月1日-3日新车大大展示、、试乘新新体验5月1日-5日滨江动动感舞会会(五一特别别版)5月6日-7日＊＊新新城第三三届欢乐乐电影节节5月1日-7日“＊＊＊新城成成熟之美美——名校教育育展英姿姿”大型型图片展展＊＊新城·营销推推广品牌开发商的号召召力；项目地块自然资源源丰富。拥有＊＊＊市楼盘中最长的的海岸线3.8公公里；最大化地利利用山水资源，通通过借景塑造优美美的自然景观；华师附中的名校吸吸引力。＊＊新城·项目卖卖点＊＊雅居乐花园基本资料总占地面积：314万平方米总建筑面积：434万平方米首期占地面积33万多平方米，建筑筑密度20％，容积率1.4，绿化率36.8％规划居住户数28571户，未来总居住人人口100,000以上，相当于中型型城镇的人口。物业类别：高层洋洋房，小高层洋房房，独栋别墅，联联体别墅投资商：雅居乐集集团有限公司直通＊＊快速干线线，并拥有24小时社区大巴。278目前已开通8条穿梭巴线路与区内免费巴士项目定位目标客户整体特点：客户群群分布广泛。成熟熟小区，环境优美美，倡导休闲生活活，产品线丰富，，满足各类不同人人群的居住需要（（年轻白领~财富阶层）地域特点：除了＊＊＊原住人口外，，35%来自海珠、东山、、越秀，30%是天河区工作的金金领人士和高知高高收入人士。阶段特点：客户层层次不断提高。整体定位：国际生生活文化社区产品定位：物业类类别齐全。别墅：：独立别墅、联排排别墅、四联别墅墅等三种类型的多多种户型；洋房：：从二房单位、小小三房、大三房、、四房到复式单位位规划理念——整体体构想从2000年春开开建之初就力求能能够改善社区体验验，创造一个适于于将各种活动融为一一体的开放空间。市镇中心：吸收了城市特点点和地理环境，采采用了注重体验和和整体设计的策略略。项目以南是高耸的的山脉，以北是低低矮的山丘。湖泊是连接本项目目内不同建筑和街街区的最佳方式。。在湖泊的南岸，高高出湖泊平面5米米的会所，商店、、餐馆和其它商业业建筑以及售楼处处沿湖堤而下建筑风格及特点设计的灵感源自““大草原”建筑学学派和亚洲国家房房屋集萃。整体效果是为创造造一个迷人的度假假村，一种对历史史沉淀的乡村和沿沿海城市的怀旧。。住宅高层建筑的结结构是为了展现自自己的个性，以及及由别具一格的阳阳台、复式顶层公公寓和生动尖顶所所体现的浑然一体体之感。花砖雕琢琢的屋顶、宽阔的的飞檐、大块整体体窗户户型：别墅与洋房房，类别齐全，不不同组团，户型各各有特色欧洲故事上善若水园林设计特点由设计世界各地顶顶尖级酒店园林著著称的美国BDS公司设计，以自然然、灵性、艺术的的东方园林为最大大特色15000平方米的映逸湖波波光粼粼，一幅原原生态美景；逾200种植物艺术配搭，，形成大面积欣赏赏和休闲空间；近近50%绿化面积；12个住宅团，均拥有有独立特色园林。。配套教育：周边已具有有成熟的教育网络络，现有侨联中学学等多所中小学。。小区内将规划有有中学4所，小学学10所和幼托20所。加拿大国国际英文幼儿园已已进驻区内（占地地9000平方米米），复旦中学＊＊＊实验小学2005年落成，占占地面积2万多平平方米400米国际风情情商业街：包容一一切基本生活所需需。20000平方米米巴厘岛度假式半半山豪华会所：三三大风情园林泳池池、恒温泳池、童童话世界水上乐园园、五大国际标准准网球场等。科技含量及智能化化应用方面：设置置小区周界防范、、安全防范的自动动化管理；“分质质供水”，对区内内生活用水进行二二次净化，使之达达到直接饮用水的的标准。组团开盘时间户型面积总户数均价（元/平米）产品特点雅翠庭、雅悦庭2002-9-7

2052300024座6-9层带电梯洋房御景峰别墅2003-3-1552-556825000~6800独立别墅，专用私家大道，私人命名权欧洲故事3别墅2003-10-1140－323平米别墅

灏湖居，187幢别墅，独立私家花园，私家码头；雅湖居，独立别墅、联排别墅、四联别墅雅逸廷2003-10-1主力户型76-120

挪威森林2004-4-1780-300平方米2房-4房3004500高档装修盛装舞步2004-7-1172-203

三款豪装别墅产品上善若水2004-11-20132-234平米三房至四房495630023栋带电梯小高层，一梯两户。组团内有1万平方米人工湖，3.5万平方米水泽园林，车位比1：1.7花巷2005-1-2388－159平米2房-4房，复式3824200分三期，40多栋无电梯洋房，一栋两户，跃式设计峰会（别墅）2005-8-20140－358平米别墅

12000小别墅及四联别墅分别为199平米及140平米，置业门槛降低邻居2005-10-192—155平米2房2厅和3房2厅2004686带电梯，一梯两户/一梯三户，南北通透，跃式客厅，入户花园，二层做成露台设计时光九篇2006-5-2877-167平方米的2房、4房5865650人车分流全园林的组团，车位比1：1价格走势分析营销推广独到的“命名学””：誉景峰、欧洲洲故事、挪威森林林、盛装舞步、上上善若水、峰会、、花巷、邻居、时时光九篇常推新品，给市场场不断的新刺激产品丰富联合“托托市”推盘节奏调控得当当，每个组团几乎乎是到了封顶时便便可实现清货丰富的业主活动，，营造良好的社区区氛围上善若水，踏香而而来阳光，鲜花——花花巷锦绣香江花园基本资料内容技术指标规划用地面积836251.30㎡总建筑面积1188129.99㎡容积率1.397绿化率35.83%居住总户数7804户居住总人口27314建筑形式以独立别别墅、多层、小高高层住宅为主6个半山独立别墅、、TOWNHOUS组成的住宅小区：：牡丹园、芙蓉园园玉兰园、百合园园、紫藤园、紫荆荆园，科莫湖别别墅，山水园，山山水华府开发商：＊＊锦江江房地产有限公司司毗邻＊＊快速干线线往返珠江三角洲各各大小城镇，均在在1小时车程内可可以到达地铁三号线＊＊站站即设于本社区有有129、288、806等多条条公交线途经本社社区。项目定位居住与世界同步中国首个国际化生态智能健健康社区＊＊板块唯一以别墅为主打产品的大盘盘目标客户目标客户：财富阶阶层、高知阶层和和社会主流阶层、、外籍友人（如企企业家、艺术人、、董事长、CEO教授、博士、硕士士、留学归国创业业人员）业主中本科以上学学历人士占了80%，其中董事长、总总经理、CEO们占了30%以上规划理念人与自然的和谐依原生地貌而建，，低密度，超大型型国际化生态居住住社区。建筑风格及特点建筑规划设计：新新加坡雅科本公司司、美国WY公司、瀚华公司中西结合：将欧美美建筑美学揉和进进东方民族的文化化修养，让传统文文化的精华融进空空间之中，开创出出独属于锦绣香江江的建筑视野。空中花园别墅标准层高3.2米米中庭层高7米“空中花园园”视野开阔生活功能的的丰富和奢奢侈园林设计特特点——““人与自然然和谐”的的人本主义义追求园林设计：：美国贝尔尔高林公司司。深得中国传传统园林艺艺术以人为为本的精萃萃，同时吸吸取了西方方浪漫的造造景艺术思思想，原始始与自然相相融合、艺艺术与雕琢琢相贯通的的优越生态态景观环境境。充分利用有有山有水有有地铁的优优势，依照照山势地形形的起伏，，遍植来自自世界各地地277种、50余万株绿色色珍稀生态态植物，造造就世界级级的私有植植物王国。。精心修饰的的小桥、石石雕、凉亭亭与看似随随意摆放实实则精心安安置的靠椅椅等和周围围的生态美美景完美融融合，双泉漱玉热带雨林社区配套———足不出出户会所及休闲闲娱乐设施施：皇宫式国际际会所，集集娱乐、休休闲、餐饮饮、商务、、康体等多多功能国际际级尊华配配套，现已已开放中、、西餐厅、、豪华宴会会厅、豪华华套房、棋棋牌室、健健身室、亲亲子乐园、、乒乓球室室、泳池、、网球、滑滑草场等服服务设施。。商业：山水园、紫紫荆园各有有数千平方方米的商业业街，紫荆荆雅园临街街商业中心心12000㎡。幼儿园：与中大合合办的香江江国际幼儿儿园现面招招已开学，，该园可容容纳6个教学班，180个幼儿同时时就读。国际水准的的物业服务务：强调“五五好”别墅墅高尚社区区的自然尊尊贵生活：：“好环境境、好品质质、好邻居居、好地段段、好配套套”价格走势分分析——高高开低走2001年年8月：别别墅和TOWNHOUSE入入市，芙蓉蓉园组团一一幢独立别别墅单位创创下3500万的天天价刷新了了＊＊楼王王的记录，，创造了中中国楼市别别墅营销的的奇迹。2001年年10月1日：花园园洋房均价价2300元／平方方米，十一一期间８栋栋洋房300多套单单位销售售一空（价价格战）2003年年1月25日：紫荆荆雅园全新新半山洋房房发售，四四栋带电梯梯洋房单位位，以两房房、三房为为主，附送送800元元/平方米米豪华装修修，均价2680元元/平方米米2003年年7月：山山水园森林林城堡洋房房开盘时以以半价（2600元元/平米））推售，掀掀起楼市价价格狂潮。。12月月22日起起全面升价价，升幅为为10％~202005年年9月30日：山水水华府空中中花园别墅墅发售均价价12000元/平平方米，对对首批买家家优惠30％～35％，带2500-3000元/平方方米的豪华华装修，首首期推出168套单单位。黄黄金周期间间，空中花花园别墅销销售收入突突破3亿元元，3栋复复式单位全全部售罄。。营销推广营销活动与与项目品牌牌结合度高高：留学生生活动等通过与目标标客户相匹匹配的礼品品赠送，提提升项目附附加值：例例如买空中中花园别墅墅，送28.8万元海航国国际高尔夫夫终身会籍籍倡导社区健健康运动，，同时通过过专家和数数据说话，，强调社区区清新空气气质量营销宣传上上，以政府府官员的赞赞誉，来提提升别墅品品质荣获“全国国优秀社区区环境”，，建设部首首届住宅产产业博览会“环环境指数最最佳”、““智能化程程度最高””楼盘等等多多项荣誉楼盘引入象象征物：空空中花园别别墅——孔雀＊＊湾项目区位项目位置：：＊＊板块块＊＊快速速干线出口口处，＊＊＊＊＊迎宾宾路，开发商商：＊＊宏富房房地产有限限公司项目规模：：总占地80多万平平方米，规规划建筑面面积119万平米，，规划人口口2.5万万；目前已已建成区域域50万平平米，建成成面积近70万平米米；项目共共分为5期期，目前推推出的是第第4期———星座。物业类型：高高层、小高层层、别墅、酒酒店、商业项目概况1、＊＊湾地地块紧邻地铁铁3号线、＊＊＊快速干线线，是＊＊板板块各盘中离离＊＊最近的的一个项目，，位于“离城不离市”的至佳位置置；2、在交通上上，＊＊湾进进出＊＊可以以经由洛溪大大侨、＊＊快快速干线两条条主要道路，，非常便利；；3、项目名校校长、商业、、酒店等配套套设施齐全；；4、项目紧邻珠江水道，自然景观价值好。项目卖点项目定位：打打造地产界的的劳斯莱斯主题定位：一一个心情盛开开的地方目标客户：初初期以休闲度度假物业市场场为主，重点点针对香港市市场，以次培培育区域成熟熟度，中后期期以中高端市市场30-50岁，企事事业单位领导导人，私企老老板，高级专专业人员，外外企“金领””等以车代步步人士项目定位1-3期价格格波动不大，，均价5500平方米最新组团———星座2004年10月月1日开盘，，产品较为丰丰富，价格区区间较大：阶段价格及产产品情况记录时间均价最低价最高价价格描述2006-02-2712000元

2005-07-259000元7500元13000元

2005-05-019000元7000元12000元沿江单元均价12000元2005-03-167300元7000元10000元

2004-10-087000元1-3期以小小高层为主，，主打户型三三房两厅、四四房两厅、五五房两厅（复复式）目前市场销售售的最新一期期为＊＊湾———星座，产产品以高层、、别墅为主，，以大面积单单位为主导，，最小面积200平方米米三房，300多-450多的四房房，最大600多平方米米五房（复式式）。星座式布局是是＊＊湾的规规划核心，建建筑结构、园园林规划都以以此为基点而而展开。星座座式的楼宇布布局，营造了了＊＊湾所独独有的环绕组组团的穿堂风风、花园式的的组团景象。。整体规划特点点以景观为主导导的自由式组组合；＊＊湾的总体体规划，考虑虑了地区“景景观大于朝向向”的市场倾倾向，设计上上突破了传统统南北座向的的局限性，以以景观为主导导布局建筑物物。沿江一线线转折变延的的组团排布比比常规布局增增加了更多的的江景单元，，形成江景最最大的景观视视廊；＊＊湾室内空空间的设计将将光、空气、、自然等元素素转化成与生生活起居息息息相关的生活活空间元素。。多景观，多多阳台的设计计将景观价值值最大化，实实现“大景深深少对视”的的目的。建筑规划特点点建筑与环境结结合

真正好好的建筑必定定能够融合于于自然，与人人相和谐；环境与功能结结合

＊＊湾湾不为造环境境而造环境，，每处设计都都体现环境与与功能的统一一；环境和内外结结合

环境设设计内外结合合，建造临江江木道与内园园林呼应；观赏性与实用用性结合从从实用性角度度去打造景观观，功能与景景观并重；环境与人性化化结合

环境境以人为本，，让您生活在在风景中。园林环境规划划特点——五五大原则为方便小区业业主的出行，，社区开设从从＊＊湾至宏宏城广场、白白云宾馆的班班车，高峰期期15分钟一一班；市桥——火车车站专线车、、129路公公交。交通配套大学城地铁三号线、新新光快线、＊＊＊快线、＊＊新新火车站香江大酒店、丽丽江明珠、会展展中心、万博商商业中心长隆夜间动物世世界、香江野生生动物世界、长长隆高尔夫球场场周边配套商业配套：＊＊＊湾一期商业街街、＊＊湾酒店店、商业中心总总占地面积约2万平方米，总总建筑面积近8万平方米，商商铺、超市、餐餐饮及康体娱乐乐中心、数百间间豪华客房、多多功能会议室、、及国际标准网网球场，提高了了＊＊湾业主的的生活质量；泛会所：分散在在各个组团中，，亲切宜人，举举步可达；五星级会所：四四季会，与国际际知名“四季酒酒店”一脉相承承，每一位＊＊＊湾业主都可尊尊享。中小学：＊＊湾湾＊＊执信中（（小）学投资2.5亿兴建，，现有在校学生生2500名，，计划今年申办办高中幼儿园：＊＊湾湾灵格风幼儿园园；社区服务配套＊＊＊＊园大石基本资料南村物业地址：＊＊区＊＊快速速干线旁开发展商：＊＊＊物业发发展有限公司物业管理公司：＊＊＊物业管理理有限公司社区规模：占地2000亩，2000年5月1日一期开盘，发发展6年来，已已成功开发翠物业类别：别墅、Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ、洋房、复式单位＊＊＊＊园项目定位＊＊园产品系列列定位：“快速、大规规模生产符合市市场需要的物美美价廉住宅的工工厂”。＊＊＊＊园市场场定位：优质、低价、、高性价比的五五星级生活住区区目标客户定位：：早期主要面向珠珠三角部分先富富起来的家庭、、港澳人士；后后期扩大成为成成千上万远离故故乡而落脚＊＊＊和珠三角的时时代精英。客户购买用途：：自住、周未度假假、投资、养老老给您一个五星级级的家依地势变化及地地块山水资源，，以组团形式开开发，形成层层层叠叠的坡地地别墅、阳光光别墅、洋房等等组团，并互为为景观。将山、水景观融融入社区景观设设计总体规划建筑设计临山别墅·翠山山蓝天建筑环山而建，，融汇了欧式建筑的精髓髓和现代建筑的的简洁实用；多样化立面，户户均有自己己的特色，并在在新古典风格的的基础上，力求求整体上的和谐。多层洋房组群则则按照“以人为为本”的设计思思路，采用围合合式，洋房围绕中心花花园而建，保证户户开门门见景。园林设计别具特特色，小区园林林参照“昆明世世界园艺博览园园”的设计思路路，设置了18个主题公园。分别命名为““棋醉广场”、、“茶艺广场””、“愉鱼园””、“音乐广场场”、“卡通广广场”、……每每一个景点都有有各自的亮点。。除自然景观外，，大手笔打造人工工景观，如叠水水人工湖湖——泛泛翠湖,利用落落差形成成层次丰丰富的叠叠水景观观，和精精美的园园林建筑筑融为一一体。注重室内内空间与与室外园园林的充充分交融融，让居者者纵情地地亲近自自然。园林设计计配套配套先行行，一期的主主要配套套与一期期住宅交交付同时时启用。。配套齐全全，构成成一个完完整的生生活体系系。“人性化化社区康康体配套套体系””集饮食、活活动、休休闲、健健身、购购物、娱娱乐诸多多功能于于一身。。占地8万万平方米米，建筑筑面积35000平方方米的五五星级会会所5300平方米的的森林泳泳湖（附附设室内内恒温泳泳池、桑桑拿）、、3423平方米的的室内体体育馆、、18个可举办办国际级级赛事的的标准网网球场、、成人户户外健身身区、儿儿童户外外娱乐场场、室内内及室外外羽毛球球场、篮篮球场、、8道的保龄龄球馆、、健身健健美室、、桌球活活动中心心、乒乓乓球活动动中心。随着＊＊＊城市建建设的发发展，周周边渐已已形成了了既不失失岭南文文化厚重重，又融融合现代代时尚生生活要素素的城市配套套体系，与园区区内成熟熟的配套套互相呼呼应。“统一规规划、综综合开发发、配套套建设、、同步到到位”的规模化化、产业业化的房房地产开开发之路路。“大规模工工厂化生生产”——＊＊园集集建筑设设计、施施工、机机电安装装、室内内装饰和和园林设设计及工工程施工工等整个个产业链链于一体体，高效效快速销销售形成成的良性性资金循循环链的的产物。。公司司决策者者将＊＊＊园比喻喻为“快快速、大大规模生生产符合合市场雳雳要的物物美价廉廉住宅的的工厂””。开发模式先推别墅组团，树树立市场形象；后续别墅、洋房交替推推出。顺应当时市场需需要，推出差异性性产品。营销节点：充分利用五一、十十一黄金周重要营营销节点进行推售售价格走势：坚持“低价入市”策略，别墅及洋房房均低于周边同等等档次定位产品，，05年之前洋房房价格平稳，无明明显涨幅，（2003年漾翠苑洋洋房3500元/平米）；但06年5月份以来，，价格顺应大势出出现涨幅，（翠云云山开盘均价4200元/平米，，山语后期单位5000元/平米米以上）。推盘顺序及价格走走势卖点分析产品方面：自然环境优越、卓卓越的建筑品质、、首创带精装修别墅墅、产品线丰富；；社区文化：“大型成熟社区””、五星级的社区区服务管理物美价廉的高性价价比＊＊园品牌形象、、＊＊园教育体系系现楼发售、交通＊＊湾畔基本资料物业地址：＊＊区大石镇沙溪溪大道(洛溪岛东端,＊＊大桥东侧,大学城小谷围岛西西岸)发展商：“长江实业（中国））”与“和记黄埔地产”社区规模：49.1万平方米，建筑面积：约50万平方米，计划分四期开发发，目前已开发两两期。物业类别：独栋别墅、联体别别墅、水岸复复式项目定位澳大利亚风情的大大型豪华住宅项目毗邻＊＊快速速干线＊＊大桥东东侧，紧邻＊＊快快速干线出口，与与天河东站咫尺之之近；东临＊＊高高校新校区，北向向珠江水道，对望望瀛洲生态公园，，被发展商称为可可媲美澳大利亚““黄金海岸”的宝宝地。目标客户：＊＊的的高收入阶层，香香港客户30%总体规划以澳大利亚黄金海岸岸式“滨水生活””为设计主题。“珊瑚湾畔”面临临珠江水道，对望望瀛洲生态公园，，地理环境可媲美澳大利亚的的“黄金海岸”。从规划、建筑风格格以致园林，均体体现澳洲崇尚自然然、傍水而居的风风格，因而命名为为“珊瑚湾畔”。。总体规划建筑风格及特点采用简约、现代、热带带风情的设计风格。楼高10层的叠加加式别墅组团带有有观光式电梯，面积140-230平平米，一梯两户，包括了了地下花园及空中中花园设施。采用大面积的玻璃材料和原生石石材。别墅外墙呈深啡色色调，衬上大幅同同色系的玻璃窗和和阳台栏杆。别墅墅客厅及所有睡房房玻璃全部采用绿绿色双层隔音、隔隔热玻璃，耐看而而节能。江边第一排别墅和和第二排别墅的布布局错开，令两排排别野均可看江景景，别墅组团间距距达80米。空间设计以人为本本，特设计高6米的挑挑高大厅连落地大大玻璃，将交错的河道与与珠江美景一览无无余，让室内充满满阳光气息，独立别墅首创立体式三空间间花园（地面花园、花园式式大阳台、天台空空中花园）澳大利利亚豪宅精粹。。叠加式别墅独特的的前后空中花园兼兼双阳台设计，首首创平顶式屋顶设设计。所有别墅均附设独立私私人电梯，＊＊唯一带有私私家电梯的别墅。电梯一次可搭乘四四人，小巧而实用用，观光式电梯连接每每户私家电梯大堂堂，且大户型单位还设设有双车户。建筑风格及特点园林特点园林以水景为主除800米临江岸线外，区内还打造43500平方米的人工湖。小区内设有纵横交错的人工河道将各组团加以分割，在塑造景观的同时增加豪宅的私密性。总体规划、建筑、园林均体现澳洲风情。配套设置有两个功能全面的超超大型至尊豪华会会所,室内外面积达14，000平方米,体现澳洲世家家生活典范。室外人造冲浪沙滩滩泳池、室内全天天候泳池、桌球室室、室外网球场、、室外草地滚球场场、沙弧球室、保保龄球场、壁球室室、室内攀岩、乒乒乓球室健身房、健身舞房房、美容顾问中心心、按摩套房、桑桑拿浴室、香熏水水疗池、水力按摩摩池、独立美容美美发套房、迷你电电影院、卡拉OK、高级音响室儿童艺廊雪茄收藏室、试酒酒会、会议室。私家游艇码头配套具体设施其他差异化特点高智能化配套设施施：别墅配备中央空调调、中央静音吸尘尘系统、观光电梯梯、燃气泄漏探测测器、破玻璃感应应器以及红外线防防盗系统、闭路电电视监控等，先进进的智能化设施处处处体现出居住的的舒适与安全。“绿化环保”设计概念：＊＊首个以绿化环环保为本的楼盘。采用安全性、环环保性及高成本投投入。保安系统置置烟雾感应器、热热度探测器及煤气气泄露器。破玻璃璃感应器，防御外外人破窗入屋；屋屋内之视像对讲机机则可监察大门入入口；保安按钮更更可自动发出警报报连接中央保安中中心，让你安心。。价格走势一期均价1.3-1.5万万元/平方米，震撼＊＊板块，叠叠加式别墅每平方方米为8000~9500元之间间，独立别墅每平平方米在11000~13000元之间。二期保持稳定增幅幅，上涨约2000元／平方米。该批别墅产品具备备稀缺江景、高素质以及是＊＊＊唯一带有私家家电梯的别墅，很很多人抢购，价格格也一路走高。涨涨价后销售也很不不错。营销推广方式项目前期充分利用用媒体造势，通过过新闻发布会、论论坛等形式成功树树立豪宅产品形象象；样板房开放在现场场举行大量客户参参与性较强的活动动制造卖场氛围，，为销售造势；进行销售期后，针针对不同目标客户户陆续推出系续吸吸引眼球的优惠措措施，较好的促进进了成交。（如：：“一元供款置业计计划”）珊瑚湾畔五大突破：突破1：澳洲黄金金海岸滨水生活。。在塑造景观的同同时增加豪宅的私私密性。突破2：面积达14000平方米米的9大主题的双会所所。突破3：先进的智智能家居科技集成成。突破4：人性化的的建筑创新，立体空间三大花园园、首创带电梯别别墅等。突破5：港式物业业的管理模式。由由香港和记黄埔地地产集团公司下属属之专业物业管理理公司管理，拥有有规范的运作机制制和完善的管理制制度，并已在当地地取得相当成功的的经验。发展商的实实力与品牌牌效应卖点分析目录研究目的及及范围案例分析＊＊大盘发发展模式总总结项目背景＊＊城市发发展重点上上世纪90年代未以以来，实行行南移东拓拓，往南开开通了＊＊＊快速干线线，往东建建成广园东东路；＊＊市区土土地资源短短缺，旧城城改造进度度缓慢，房房地产市场场需要旺盛盛，促使房房地产发展展郊区化；；＊＊市将重重点发展南南沙、＊＊＊撤市建区区等政府利利好因素促促进了＊＊＊板块的正正式启动。。向外拓张，，是一个城城市发展到到一定阶段段后的必然然趋势；深圳同样也也经历了类类似的情况况，90年年代中后期期启动的福福田中心区区，99年年滨海大道道通车，南南山文化中中心区的启启动，及后后宝安中心心区等，城城市中心的的西移，带带动了房地地产的发展展，南山、、宝安楼价价已实现了了翻番的涨涨幅；近年，深圳圳加大了市市区到龙岗岗的高速路路建设，并并启动地铁铁3号线，，拉近了龙龙岗与市区区的时间距距离，而深深圳未利用用土地的55%就集集中在龙岗岗区，龙岗岗房地产有有望成为下下一个南山山。项目背景＊＊板块地地块特征项目占地规规模宏大，，大多保持持原生地貌貌，建设规规划容积率率低；位置在城市市的郊区，，周边配套套相对落后后，需要进进行配套的的投入；依托一条快快速干道与与＊＊市区区相连及其其他城市相相连，对区区域外的客客户依存度度高。市场定位影响因素：：客观条件影影响：项目所处片片区规划、、区域经济济发展状况况、房地产产发展状况、交交通状况、、人口结构构、置业偏偏好项目自身属属性：地理位置、、地块自然然资源发展商战略略目标＊＊大盘规规模大，区域内市场场、单一的客户户层面均无法消化化，因此在在项目整体体定位上范范围较广，，在产品层层面体现为为户型区间间较大，弹弹性较大。。开发思路＊＊大盘初初期通过塑塑造高品质质的市场形形象、较低低的价格来来打开市场场，后期价价格逐步走走高；项目的定位位随着社区区的成熟，，市场影响响力的扩大大，后期的的产品档次次均比前期期高，通过过产品的升升级实现从从大盘向名名盘的过渡渡；＊＊大盘地地块大多都都保持了原原生地貌，，天然的自自然环境较较为优越，，发展商在在开发中实实行先造景景再卖楼的的策略，把把社区的环环境提前做做好，提升升客户的心心理预期价价值。目标客户定定位＊＊大盘的的目标客户户较广，在在层次划分分上，前期期因产品面面较广而显显得较为分分散，主要要集中在香香港客户、、珠三角休休闲渡假客客户、＊＊＊白领等，，以培育区区域成熟度度；后期随着产产品的升级级，客户层层面也过渡渡到较为纯纯粹；中后后期以中高高端市场30-50岁，企事事业单位领领导人，私私企老板，，高级专业业人员，外外企“金领领”等以车车代步人士士为主体，，客户来源源区域更广广，已跳出出了珠三角角。大盘开发，，客户购买买倾向性需需要进行跨跨区域的引引导；大盘的成功功，不是仅仅靠价格，，更需要综综合品质的的提升；产品的创新新，项目的的可持续发发展，是大大盘开发的的原动力。。总体规划大盘承担了了一定的城城市功能，，开发应遵循循“规划先先行”的原原则，引入入城镇规划划理念，从大盘整体体及可持续续发展角度度进行先期期规划；规规划预留一一定的空间间，以应对对住区的动动态发展和和功能调整整变化的需需求。结合项目定定位、地块块现状，分期分组团团开发。绿绿化系统，，配套设施施在组团布布置时依据据地形地貌貌进行规划划。总体规划项项目的布局局以及景观观的前提下下，组团空空间内部既既强调围合合空间的私私密性、又又注重社交交空间、公公共活动空空间的营造造，塑造富富有层次的的景观变化化；组团外外部强调处处理好组团团间的自然然衔接，公公共空间营营造。建筑设计建筑布局遵循“保证证私密性的的同时实现现景观最大大化”的原原则。依托景观资资源在社区区内部设置置多个相对对纯粹的建筑组团，达到总体体产品丰富富而又各具具特色的效效果。建筑细节更加注重人人性化空间间的创造，，在立面、、户型设计计、室内空空间组合、、建筑材料料等方面注注入创新元元素，在大大量产品供供应的前提提下创造产产品差异化化。如：增加人人与自然接接触的面。。如＊＊园园花园洋房房“环绕示示空中花园园阳台”、、珊瑚湾畔畔独立别墅墅首创立体体式三空间间花园，令令住户随时时可接触到到地面花园园、阳台花花园及天台台花园。珊珊瑚湾畔畔首创＊＊＊带电梯别别墅（三层层）；园林设计通过大手笔、大大投入的“借景”、、“造景””等多种手法法实现社区区内外景观观的有机结结合，并赋赋予园林个性鲜明的的主题形象象，与建筑呼呼应，同时时满足观赏赏及游览的的需求。营造营销场场景，现场场开放期间间示范区园林与与建筑同步落落成，展示给客户户一个完整的的生活空间。。如：＊＊湾、、＊＊新城““借景”；＊＊＊＊＊园、、南奥、锦绣绣香江“造景景”，珊瑚湾湾畔结合体。。配套建设思路路配套先行：＊＊大盘大多多集中于郊区区，各项配套套设施较为贫贫乏，为了解解决客户的后后顾之优，发发展商在配套套建设上不遗遗余力，甚至至成为各大盘盘相互攀比的的主要内容；；＊＊大盘的的配套设施均均在入伙前（（甚至开盘前前）提前做好好，提升了项项目形象及价价值；各大盘的配套内容均集集中在客户最最关注的教育育、交通、生生活消费等类别上，虽虽然同质化较较严重，如教教育引入名校校联办，交通通采用直通巴巴士等，但对对客户却产生生了巨大的吸吸引力；配套规模很大大，体育休闲闲类配套十分分丰富齐全。。开发节奏把握握＊＊大盘自2000年启动，各盘盘极少出现市市场空白期，，各盘均采用用了少量、多多批次、持续续性推售的推推盘策略；在项目的销售售、开发节奏奏上，发展商商的滚动开发发节奏把握较较好，前一期期销售过程中中，下一期的的产品规划设设计已在进行行，各开发商商的资金储备备较充足。推广策略板块联动：在“＊＊联合合宣言”的引引导下，各开开发商用共同同的声音和默默契捍卫、培培养着＊＊大大盘的共性、、尊严和美誉誉，又用差异异化的产品和和营销手段展展开良性竞争争，达到了板板块内的共赢赢。这种板块块联动的推广广方式引起了了全国业界的的参考学习；；注重项目品牌牌建设，树立立项目个性：：从＊＊园“给给你一个五星星级的家”，，＊＊奥林匹匹克花园“运运动就在家门门口”，到雅雅居乐“享受受国际文化生生活”，＊＊＊湾”一个心心情盛开的地地方”，锦绣绣香江“居住住与世界同步步”….各个楼盘创新新立意，莫不不在于树立自自己的个性形形成独特的卖卖点。大盘注重品牌牌建设项目品牌与企企业品牌相结结合＊＊大盘的规规模普遍较大大，项目开发发商借助项目目的规模效应应，打造双赢赢的格局，通通过建立项目目品牌来成就就企业品牌。。建立品牌复制制模式发展商通过树树立项目及企企业品牌，将将项目的开发发模式复制到到其他项目，，形成跨区域域的品牌联锁锁效应。小块土地——实用战术，开开发完毕后产产生品牌，更更注重的是企企业的品牌积积累；大面积土地的的开发——前期就要启动动品牌策略，，概念先行。。如＊＊湾的的1.8公里木栈道，，＊＊奥园的的体育中心等等，在项目未未销售即已产产生强大的品品牌效应。推广策略注重营销策划划，制造市场场热点：这些大盘不时时抛出新的话话题，每个组组团都有令人人意想不到的的惊喜，每期期产品都有令令人眼前一亮亮的兴奋。＊＊＊楼盘的意意义不仅限于于改变了我们们对高质量居居住的欲望，，更在于激发发了人们对理理想生活的热热爱。郊区大盘，倡倡导健康生活活理念：从项目策划到到销售推广主主要围绕健康康社区来做文文章，注重社社区居住与文文化氛围的营营造独特社区文化化氛围的营造造：通过系列社区区活动等方式式形成独有的的社区文化，，增强客户认认同感及心理理归属感。为为可持续发展展打下文化基基石。开发模式----“泛地地产”开发模模式新战略模式：：“泛地产””概念。所谓泛地产，，就是整合各各种概念、理理念而有机形形成的复合体体，它的直接接意义在于既既能满足住房房的基本需求求，也能满足足人们对体育育、休闲等多多种生理和精精神需要，其其实质也可以以说是“跳出出地产做地产产”。“名校＋名盘盘”：教育配套为发发展商的楼盘盘促销起到很很大的作用：：八大地产产商集结了八八大名校，不不仅小区规模模超前，所开开办的名校规规模也超前，，学校的各种种教育配套设设施更是一流流。如