天津国际公寓项目定位报告详解附图丰富

本期风云楼盘：天津国际公寓项目定位报告TIME天津特刊1

经过项目前期的多方多次的沟通与交流，项目的整体定位已成稿，我司通过直观且精简的表现形式向贵司演绎我司关于滨海国际公寓项目定位的建议，务求为下一阶段的顾问工作奠定良好的基础支持！序语：2项目定位报告提纲一、项目发展原则；二、地块的发展方向；三、区域发展对项目定位的提示；四、市场环境对项目发展的机会；五、投资酒店式公寓的充足理由；六、项目发展建议；3一、项目发展原则价值最大化原则房产开发项目，尽量使项目地块、服务、品牌等价值最大程度的发挥；现金流保障原则房产项目开发资金链现金流务必得到充分的保障；差异化原则房产项目在产品打造、营销推广等层面实现差异化发展，最大程度的规避风险；风险分解原则房产项目分期开发，采取灵活的开发模式及营销手段，最大程度分解风险；

对于本项目的发展来说，基于以下四个基本的发展原则：4津塘公路塘沽区本案河北路塘沽区位图开发区第一圈层：开发区作为发展高档物业的角度切入，开发区具备经济产业支持，发展重点支持，商贸氛围等整体大环境相当利好，区域综合优势及发展前景良好。第二圈层：塘沽区塘沽区属于传统的城镇区域，虽然具备商贸氛围支持，但发展重点并不在此，商贸氛围等整体大环境的竞争力相对处下风，区域综合优势并不明显。因此，切入项目长远发展而言，宏观大环境隶属于第二圈层板块。二、地块的发展方向项目所在圈层价值地位理解：5项目区位理解：本案地块位于天津市塘沽区河北路与抚顺道交口的西南角，临近津塘公路；河北路与津塘公路是塘沽区的主要的交通干道；塘沽区内以及通往天津市区的多条公交线路穿行四周；是假日经济与日常消费的重要连接点；本案津塘公路河北路塘沽区位图因此，本项目在交通区位上具备一定的优势。6项目宗地现状：项目宗地原来具备一定的原有建筑，地势平坦，经营改造需要时间；现处于原有建筑拆除阶段；宗地空地临时设有地摊铺位在经营。7项目四至现状：东面——住宅小区西边——河北路南面——锦绣商城北面——新洋世纪商厦；8项目建筑指标（初定）：总用地面积：15299.40平方米总建筑面积：54386.21平方米原有建筑面积：16045.21平方米拟新建筑面积：38341.00平方米拟新建地上建筑面积：34526.00平方米拟新建地下建筑面积：2915.00平方米拟新建建筑首层面积：2024.00平方米拟新建建筑标准层面积：1016.00平方米～1110.00平方米新建商业建筑面积：2766.00平方米新建酒店建筑面积：31760.00平方米建筑容积率：3.31拟新建建筑层数：30层拟新建建筑高度：95.00米总停车位：105辆地下停车位：50辆地面停车位：55辆酒店标准间：464套9项目SWOT分析：优势Strength劣势Weakness机会Opportunity

威胁Threat先天大环境优势项目所在的大环境是滨海新区的发展区域内，拥有滨海新区大环境的的区位优势、交通优势资源优势、工业基础优势、体制创新优势；项目临近洋货市场商圈，周边商业配套设施齐全具备相当的成熟的商业氛围，聚集人气；项目位于主干道河北路中及轻轨洋货站，交通发达，距离开发区车程便利；项目自身优势项目具备高度优势（30层），为开发商全力打造，使之建设成为区域内的标志性物业；10优势Strength劣势Weakness机会Opportunity威胁Threat项目自身设施及及定位价值需要要超常的凸现，，这对开发商综综合实力要求高高，市场不稳定定性造成市场风风险的存在；项目位于交通主主干道旁，会对对项目产生一定定的噪音影响；；项目占地面积不不大，没有明显显的规模优势；；项目周边缺乏成成熟、高档的酒酒店商旅氛围，，洋货市场商圈圈整体经营档次次相对低下，需要相当的力度度发动市场，市市场发动难度大大；11优势Strength机会Opportunity威胁Threat劣势Weakness区域整体经济发发展看好，商旅旅酒店的市场平平台扩大，将利利于项目共合分分享蛋糕；区域内具有高度度优势、统一规规划、高标准物物管等特点的高高品质酒店式物物业是市场空白白点这利于创造造项目的市场唯唯一性，使本项目将有机机会成为塘沽地地区真正的名片片标志物业；同时现有区域酒酒店经营情况良良好，如胜利宾宾馆年均入住率率达70%以上，这为项目目发展酒店式物物业提供可借鉴鉴的参考；区域市场内同类类型的项目——巨川的快捷假日日酒店即将面市市，作为试水项项目，也可对本本项目的发展提提供参考借鉴；；在大环境交通上上，轻轨和京津津城际客运专线线的建成，将大大大提高项目的的交通便利性；；12优势Strength机会Opportunity威胁Threat劣势Weakness未来项目周边区区域的用地规划划难以预测，未未来项目将面临临着同质竞争所所带来的威胁；；开发区高档的商商旅酒店项目林林立，作为酒店店服务业的重要要区域，市场认认同度高，而本项目所在的的塘沽区市场认认同度还比较模模糊，使项目的的发展面临比较较高的市场风险险；区域市场内同类类型的项目——巨川的快捷假日日酒店日后的经经营对本项目的的长足发展也是是一种协同竞争争的关系。项目所在的第二二圈层发展区域域，整体竞争力力相对开发区比比较弱化；13项目发展方向综综合结论：1、河北路路主干道道交通便便捷；2、视野及及景观效效果良好好；3、30层规划高高度使项项目整体体展示性性强；4、区内酒酒店业发发展势态态良好；；5、周边分分布有旅旅游节点点及特色色购物场场所；6、相邻的的开发区区商务活活动频繁繁、外籍籍人士众众多；14项目地块块适宜酒酒店物业业发展方方向，但要把握握时机、、实现差差异化发发展。15三、区域域发展对对项目定定位的提提示项目区域域投资促促进概述述：类别数值同比增幅（%）新批外商及港澳台投资项目223家-项目投资总额(含增资)42.63亿美元25.4%合同外资金额25.95亿美元35.5%实际使用外资金额12.85亿美元35.4%实现进出口总值254.38亿美元20.1%全球500强企业123家-累计批准外商及港澳台投资企业4067家-区域外资资促进发发展势头头良好，，区域发发展动力力及前景景空间广广阔。16近日，天天津市审审议通过过了天津津滨海新新区未来来15年城市总总体规划划，对滨滨海新区区的城市市定位、、职能、、空间布布局等做做出重大大调整。。新规划划明确了了滨海新新区的定定位：项目区域域发展规规划概述述：立足天津津、依托托京冀、、服务环环渤海;辐射“三三北”(东北、华华北、西西北)、面向东东北亚;努力建设设成为高高水平的的现代制制造和研研发转化化基地、、北方国国际航运运中心和和国际物物流中心心、宜居居的生态态城区。。17项目区域域空间布布局概述述：天津市已已提出在在滨海新新区重点点建设先先进制造造业产业业区、高高新技术术产业区区、空港港物流区区、海港港物流区区、滨海海化工区区、滨海海中心商商务商业业区、滨滨海休闲闲旅游区区等七个个产业功功能区。。滨海新区区总体空空间布局局为“T”型结构：：沿京津塘塘高速公公路和海海河建设设“高新新技术产产业发展展轴”，，沿海岸岸线和海海滨大道道建设““海洋经经济发展展带”。。在“轴””、“带带”的交交汇处，，建设国国际港口口大都市市标志区区和生态态宜居的的海滨新新城，构构成滨海海新区的的核心区区。18区域发展展对项目目定位的的提示结结论：1、开发区区逐渐由由“制造造中心””向“制制造+商务中心心”转变变，各种大型型商务活活动不断断增加，，对酒店店的需求求更加旺旺盛；2、开发区区也正由由“工业业基地””向“时时尚中心心”、““生活中中心”转转变，越来越多多的人选选择在开开发区生生活，租租赁型高高档公寓寓需求增增加；3、滨海新新区外商投资资呈增长长势头，来该区区域工作作、生活活的外籍籍人士也也越来越越多，对高档公公寓、酒酒店的需需求不断断增加。。19发展酒店店式公寓寓有强大大的客源源支持,发展潜力力巨大。。20四、市场场环境对对项目发发展的机机会塘沽及开开发区历历年房产产走势：：酒店式公公寓成交交的市场场空间比比重在3%-7%之间。21塘沽及开开发区住住宅及租租赁市场场：区域普通住宅的租金政府指导价开发区23元/㎡/月25元/㎡/月塘沽区18元/㎡/月19元/㎡/月区域普遍售价主力面积住宅投资比例开发区5000元/㎡以上90-180㎡50-70%塘沽区4000-4600元/㎡70-110㎡20%左右租赁价格格产品售价价22塘沽及开开发区酒酒店经营营及客户户情况：：名称年均租房率常住客户比例美华大酒店30%10%泰达中心酒店70%30%泰达国际酒店75%以上35%泰达万丽酒店75%以上25%金帆酒店65%15%胜利宾馆70%25%区域酒店店经营情情况良好好，常住住客户比比例占据据一定的的市场空空间。23塘沽及开开发区酒酒店常住住客户描描述：：经我司调调查所得得，在酒酒店的常常住客户户当中，，外籍人士士占到相相当的比比例，他他们大多多数工作作于开发发区的外外资企业业，还有部部分是合合资企业业的中方方的中高高管及私私企业主主等：外籍人士士（70%）：外资及合合资的高高层管理理人员（（含技术术顾问，，专家等等）；外资及合资的中层层管理人员；外资及合资的驻津津领事馆人员；中方人士（30%）：合资、外资企业中中的中方高层管理理人士（含技术顾顾问、专家等）；；中资企业的高层管管理人员；私企业主等；因此，可以对常住住客户群体的职业业进行描述：24市场环境对项目发发展机会的结论1、开发区、塘沽区区酒店式公寓在商商品房市场中所占占比例较少，发展空间较大；2、开发区出租商品品房普遍户型较大大，服务水平较低低，而酒店公寓则有明明显的竞争优势；；3、在现有酒店公寓寓项目中，外籍人士租赁的比比例较高，而这一一群体将会不断增增加。25发展酒店物业具备备市场空间，但要要适当控制规模，，降低风险，同时时在价位、产品、、服务等方面实现现差异化，保持有有利的竞争优势。。26五、投资酒店式公公寓的充分理由目前泰达国际酒店店暨会馆的长期租租户包租使用面积积26㎡的房间，折合建建筑面积约39㎡，支付的租金水水平为16000元/月，按建筑面积计计算每平方米的租租金为410元/月；在分析投资回报的的情况，我们选择择了目前区域市场场上销售情况良好好的泰达国际公寓寓作为案例分析：：投资回报分析——酒店经营27月租金410元/㎡建筑面积80㎡假设平均出租率70%月租金22960元年租金275520元运营费用（租金×40%）110208元税前收益165312元售价11000元支付包租租金（总房款的8%）70400元包租租金占税前收益的比例43%酒店税前收益94912元据此预测未来泰达达国际公寓的收费费标准如下：28投资回报分析——个人投资以北京金桥国际公公寓为案例分析：：包租固定回报：销售价格面积包租回报率年投资回报9000元/㎡60㎡（一居室）每年8%43000元不包租个人找房客客回报（估计）：：房子折实价年均出租率成本总计年投资回报600元/天70%50%76650元物业管理费4.5元/㎡/月年管理成本3240元年净投资回报73410元年净回报率13.6%29投资酒店式公寓充充分理由结论1、投资回报高于住住宅物业，投资价价值高；2、物业的增值性能能更强，增值空间间更大；3、物业收益稳定，，投资风险度较小小。30酒店式物业的投资资吸引力很强，能能快速回笼资金，，但必须要对保持持公寓在经营管理理、服务、产品创创新等方面上的竞竞争优势，维持其其保值、增值的功功能，实现物业长长远的经济价值。。31六、项目发展建议议项目定位前的立足足点阐述地块发展方向区域发展提示投资回报理由差异化酒店物业发展客源基础充分支持市场发展空间存在项目总体定位市场环境机会产品增值投资吸引32项目总体定位确立了项目是建筑筑体的框架后，项项目的定位将如何何定度呢？包括塔楼部分以及及商业裙楼两部分分的定位塔楼定位商业裙楼定位项目整体定位33（一）项目塔楼定定位经过上述对项目的的综合判断，结合合当前对项目塔楼楼的定位来说，我我司建议其总体定定位在酒店式服务公寓。酒店式服务公寓的的概念：酒店式服务公寓式管理34酒店式服务公寓是是融合酒店设施与与家庭特色为一体体的自住式单位，，并提供低于酒店店价格的长期住宅宅。它主要的特特点包括：：较大的空空间、配有有设备齐全全的厨房、、家用电器器和洗衣设设备、以及及比较个人人的环境和和家居化的的家俱。相相对来说，，酒店会提提供更多种种类的服务务，较多种种类的餐饮饮及休闲设设施，较少少房间的空空间、较少少家具和工工具。主要针对居住市场中中的较长期期居民。虽虽然没有特特定的标准准，较长期期居住的定定义一般在在4天或以上。这个市场场的主要客客人有长期出国的的生意人，，长期在外外的经营管管理者以及及正在放长长假的家庭庭。35酒店式服务务公寓：对于投资者者而言是通通过买断其其产权来获获取定期收收益回报的的投资工具具；对于使用者者而言是既可短期或或者长期租租赁，而又又兼享酒店店式服务的的居所。它通常集住住宅、酒店店、会所多多功能于一一体，除了了提供传统统酒店的各各项服务外外，更重要的是向向住户提供供家庭式的的居住布局局、家居式式的服务，真正使租租户实现宾宾至如归的的感觉。36酒店式服务务公寓的优优势：酒店式服务务公寓通常常是小户型型的产品设设计，投资资门槛相对对较低。酒店式服务务公寓由于于可以提供供酒店式的的物业服务务，投资回回报收益比比普通公寓寓住宅要高高。酒店式服务务公寓的市市场销售单单价高于普普通的住宅宅公寓，且且销售周期期较短，利利于发展商商资金回笼笼。酒店式服务务公寓的业业主们会为为酒店带来来无数的客客源。酒店式公寓寓对经济不不景气时期期及突发事事件比传统统的酒店更更具有承受受力。37酒店式服务务公寓最重重要的是要要有它赖以以生存的环环境，最好好在市中心心地区，才才有广阔的的发展空间间及投资回回报。酒店式公寓寓应本身具具备足够的的品质，最最重要的，，是其能够够提供持之之以恒的个性化服务务。个性化有两两方面的含含义：一是满足使用者者的个性化化需求，因为租住住酒店商务务式公寓的的大多数是是高学历、、高素质，，甚至是国国际化的人人士，他们们对居住文文化、对办办公环境有有独特的理理解与需求求；二是项目本身也也应是个性性化的，这包括楼型、装修修装饰、环环境、配套套等，不能随大大流。这一一点，是酒店式公寓寓生命力的的所在，是酒店式式公寓投资资实现回报报的核心因因素；38项目塔楼定定位综合建建议对于项目产产品定位的的综合建议议，我司按按照以下的的层面进行行逐一的建建议：1、项目经营营档次建议议；2、项目经营营规模建议议；3、项目包租与不不包租比例建议议；4、项目户型配比比建议；5、项目建筑元素素细则建议；391、项目经营档次次建议对于项目经营档档次的建议，我我司建议采用如如下的标准：具体阐述为：具备四星级酒店的硬硬件标准；提供五星级酒店的服服务及物业管理理；（提高项目性价价比、附加值及及竞争力的需要要，也可在营销销推广方面以此此为亮点吸引市市场）在此，请浏览一一下四星级酒店店的标准：406.4四星级6.4.1饭店布局和功能能划分合理，设设施使用方便、、安全。6.4.2内外装修采用高高档材料，工艺艺精致，具有突突出风格。6.4.3指示用标志清晰晰、实用，公共共信息图形符号号符合GB/T10001.1和GB/T10001.2。6.4.4有中央空调（别别墅式度假饭店店除外），各区区域通风良好。。6.4.5有与本星级相适适应的计算机管管理系统。6.4.6有公共音响转播播系统；背景音音乐曲目、音量量适宜，音质良良好。6.4.7设施设备养护良良好，无噪音，，达到整洁、卫卫生和有效。6.4.8各项管理制度健健全，与饭店规规模和星级一致致。6.4.9各种指示用和服服务用文字至少少用规范的中英英文同时表示。。6.4.10能用普通话和英英语提供服务，，必要时能用第第二种外国语提提供服务。四星级酒店标准准416.4.11前厅a.面积宽敞，与接接待能力相适应应；b.气氛豪华，风格格独特，装饰典典雅，色调协调调，光线充足；；c.有与饭店规模、、星级相适应的的总服务台；d.总服务台各区段段有中英文标志志，接待人员24小时提供接待、、问询和结帐服服务；e.提供留言服务；；f.提供一次性总帐帐单结帐服务(商品除外)；g.提供信用卡结算算服务；h.

18小时提供外币兑兑换服务；i.提供饭店服务项项目宣传品、客客房价目表、中中英文所在地交交通图、所在地地和全国主要旅旅游景点介绍、、主要交通工具具时刻表及相应应报刊；j.

24小时接受客房预预订；k.有饭店和客人同同时开启的贵重重物品保险箱。。保险箱位置安安全、隐蔽，能能够保护客人的的隐私；l.设门卫应接员，，18小时迎送客人；；m.设专职行李员，，有专用行李车车，24小时提供行李服服务。有小件行行李存放处；n.有管理人员24小时在岗值班；；o.设大堂经理，18小时在岗服务；；p.在非经营区设客客人休息场所；；q.提供代客预订和和安排出租汽车车服务；r.门厅及主要公共共区域有残疾人人出入坡道，配配备轮椅，有残残疾人专用卫生生间或厕位，能能为残疾人提供供必要的服务。。426.4.12客房a.至少有40间(套)可供出租的客房房；b.

70%客房的面积(不含卫生间)不小于20平方米；c.装修豪华，有高高档软垫床、写写字台、衣橱及及衣架、茶几、、座椅或沙发、、床头柜、床头头灯、台灯、落落地灯、全身镜镜、行李架等高高级配套家具。。室内满铺高级级地毯，或优质质木地板或其他他高档地面材料料。采用区域照照明且目的物照照明度良好；d.客房门能自动闭闭合，有门窥镜镜、门铃及防盗盗装置。显著位位置张贴应急疏疏散图及相关说说明；e.有卫生间，装有有高级抽水恭桶桶、梳妆台(配备面盆、梳妆妆镜和必要的盥盥洗用品)、浴缸并带淋浴浴喷头（有单独独淋浴间的可以以不带淋浴喷头头），配有浴帘帘。水龙头冷热热标识清晰。采采取有效的防滑滑措施。采用高高档建筑材料装装修地面、墙面面和天花，色调调高雅柔和，采采用分区照明且且目的物照明度度良好。有良好好的低噪音排风风系统，温湿度度与客房适宜。。有110/220V不间断电源插座座、电话副机。。配有吹风机。。24小时供应冷、热热水；f.有方便使用的电电话机，可以直直接拨通或使用用预付费电信卡卡拨打国际、国国内长途电话。。并备有电话使使用说明和所在在地主要电话指指南；g.提供国际互联网网接入服务。并并有使用说明；；h.有彩色电视机，，播放频道不少少于16个，画面和音质质良好。备有频频道指示说明；；播放内容应符符合中国政府规规定。i.有客人可以调控控且音质良好的的音响装置；j.有防噪音及隔音音措施，效果良良好；43k.

有至少两两种规格的电源源插座，方便客客人使用，并提提供插座转换器器；

l.有有内窗帘及外层层遮光窗帘；m.

有单人人间；

n.有有套房；o.

有至少3个开间的豪华华套房；

p.

有与本星级级相适应的文具具用品。有服务务指南、价目表表、住宿须知、、所在地旅游景景点介绍和旅游游交通图、与住住店客人相适应应的报刊；q.

客房、卫卫生间每天全面面整理1次，每每日或应客人要要求更换床单、、被单及枕套，，客用品和消耗耗品补充齐全，，并应客人要求求随时进房清扫扫整理，补充客客用品和消耗品品；

r.床床上用棉织品（（床单、枕心、、枕套、棉被及及被衬等）及卫卫生间针织用品品（浴巾、浴衣衣、毛巾等）材材质良好、工艺艺讲究、柔软舒舒适；

s.提提供开夜床服服务，放置晚安安致意品；t.

24小时时提供冷热饮用用水及冰块，并并免费提供茶叶叶或咖啡；u.

客房内设设微型酒吧(包包括小冰箱)，，提供适量酒和和饮料，备有饮饮用器具和价目目单；

v.提提供留言及叫叫醒服务；w.

客人在房房间会客，可应应要求提供加椅椅和茶水服务；；

x.

提供供衣装干洗、湿湿洗、熨烫及缝缝补服务，可在在24小时内交交还客人。16小时提供加急急服务；

y.

有送餐菜单单和饮料单，24小时提供中中西式送餐服务务。送餐菜式品品种不少于8种种，饮料品种不不少于4种，甜甜食品种不少于于4种，有可挂挂置门外的送餐餐牌；

z.提提供擦鞋服务务。446.4.13餐厅及吧室a.有布局合理、装装饰豪华的中餐餐厅；b.有独具特色、格格调高雅、位置置合理的咖啡厅厅(或简易西餐厅)。能提供自助早早餐、西式正餐餐；c.有宴会单间或小小宴会厅。能提提供宴会服务；；d.有专门的酒吧或或茶室或其他供供客人休息交流流且提供饮品服服务的场所；e.餐具按中西餐习习惯成套配置，，无破损，卫生生、光洁；f.菜单及饮品单装装帧精致，完整整清洁，出菜率率不低于90%。6.4.14厨房a.位置合理、布局局科学，传菜路路线不与其他公公共区域交叉；；b.墙面满铺瓷砖，，用防滑材料满满铺地面，有地地槽、有吊顶；；c.冷菜间、面点间间独立分隔，有有足够的冷气设设备。冷菜间内内有空气消毒设设施；d.粗加工间与其它它操作间隔离，，各操作间温度度适宜，冷气供供给充足；e.有必要的冷藏、、冷冻设施，生生熟食品及半成成食品分柜置放放。有干货仓库库并及时清理过过期食品；f.洗碗间位置合理理；g.有专门放置临时时垃圾的设施并并保持其封闭，，排污设施（地地槽、抽油烟机机和排风口等））保持清洁通畅畅；h.厨房与餐厅之间间，有起隔音、、隔热和隔气味味作用的进出分分开、自动闭合合的弹簧门；i.采取有效的消杀杀蚊蝇、蟑螂等等虫害措施。456.4.15会议康乐设施施

有会议康康乐设施设备备，并提供相相应服务。6.4.16公共区域a.有足够的停车车场；b.

3层以上建筑物物有数量充足足的高质量客客用电梯，轿轿厢装修高雅雅；另配有服服务电梯；c.有公用电话，，并配备市内内电话簿；d.各主要区域均均有男女分设设的间隔式公公共卫生间；；e.有商店，出售售旅行日常用用品、旅游纪纪念品、工艺艺品等商品；；f.有商务中心，，代售邮票，，代发信件，，提供电报、、传真、复印印、打字、国国际长途电话话和电脑出租租等服务；g.代购交通、影影剧、参观等等票务；h.提供市内观光光服务；i.主要公共区域域有闭路电视视监控系统；；j.有应急供电系系统和应急照照明设施。k.走廊地面满铺铺地毯或其他他高档材料，，墙面整洁、、有装修装饰饰，24小时光线充足足，无障碍物物。紧急出口口标识清楚醒醒目，位置合合理。6.4.17在选择项目中中至少具备26项。462、项目经营规规模建议在目前的情况况下，确定项项目的经营规规模，需考虑虑以下几个方方面的因素：：区域市场上可可参考的项目目规模情况；；我司对未来市市场竞争的判判断；开发商项目定定制高度为30层；贵司运作此项项目的成本价价值方面；47区域市场上可可参考的项目目规模情况；；对于项经营规规模的定位，，先参照一下下区域类比项项目：名称总建筑面积客房数量泰达国际酒店31000㎡231套美华大厦54500㎡229套奥城酒店式公寓40000㎡864套快捷假日酒店-297套国贸世纪公寓（北京）-420套丽苑公寓（北京）-199套嘉里公寓（北京）-195套大区域可参考考的项目经营营规模较小，，一般控制在在450套以下。482.我司对未来市市场竞争的判判断项目所在区域域（塘沽区））范围属于第二圈层，整体区域竞竞争不如第一一圈层（开发发区）；项目临近出现现一类似的试试水项目——快捷假日酒店店，其规模控制在300套以下；项目周边范围围将来会出现现几个同类型型的项目，在在市场启动的的初期，酒店类物业市市场空间存在在不稳定性导导致市场风险险，过大的经经营规模定制制存在经营风风险；我司主要从以以下几点因素素对未来市场场竞争情况进进行简析；49项目经营规模模综合建议结合贵司初定定项目经营规规模为高度30层及项目成本本等各方面因因素而言，我我司确定项目目经营规模上限为600套，但460套左右的规模是比较均衡的。503、项目包租与与不包租比例例建议在此，首先理理清一些情况况：本项目酒店式式公寓是实行行物业产权与与经营权分离离的原则，基基于这一原则则，对于物业产权权而言，有项项目开发商和和买主两种载载体；对于物业经营权，，载体只有专业的的酒店经营管理机机构或物业管理公公司；包租与不包租的物物业在产品、服务务上并没有明显的的区别；只是在项目的销售售过程中，对物业业产权进行销售，，是对买主实行包包租与不包租两种种销售方式而已；；由于市场变化性很很强，硬性地量化化定制项目包租与与不包租的比例是是不适宜，但大体体可以遵守以下的的基本原则：51不包租包租不包租包租物业名称酒店式公寓产权式酒店规模比例31%69%规模144套320套物业层数上层下层投资方式-固定年回报使用功能业主自住或出租酒店管理机构负责物业费收费收费-产权出售出售出售产品及服务一样一样图示：项目的规模比例可可视市场情况的变变化做10%浮动的调整。52项目包租与不包租租楼层分布界定不包租包租物业名称酒店式公寓产权式酒店楼层21-28层4-20层规模144套320套物业层数上层下层不包租包租4层20层28层除包租方式外,业主也可直接将物物业交由酒店管理理公司托管,每年享受固定回报报,而不须签定租赁合合同.534、项目户型配比建建议对于项目户型配比比的定位，先看一一下区域同类似项项目，在此，我司司选取了以下几个个项目：（1）泰达国际公寓；；（2）美华大厦；（3）国贸世纪公寓（（北京）；（4）丽苑公寓（北北京）；（5）嘉里公寓（北北京）；（6）新世界太华公寓寓（北京）；54（1）泰达国际公寓户型建筑面积套数比例类型一室一厅72-765022%产权式酒店一室一厅80、817030%二室二厅113-1225022%小计17074产权式酒店一室一厅72-81125%酒店式公寓二室二厅113167三室二厅167115%三室二厅208115%三室二厅217115%小计6126%酒店式公寓合计23155（2）美华大厦房间类型单套面积套数比例类型标准间37、45、5312483%产权式酒店套间78、932517%产权式酒店小计149100%117、178、20180酒店式公寓56（3）国贸世纪公寓（（北京）户型使用面积（平米）比例一居室58--6060%二居室6830%二居室78二居室85三居室101--10510%豪华三居室101--10557（4）丽苑公寓户型建筑面积（平米）比例开间6020%一居室97、135、14130%二居室130、146、15830%三居室235、23720%58（5）嘉里公寓户型建筑面积（平米）比例一居室100.4625%两居室138.82、167.6250%三居室224.4725%豪华套房:三-五居室238.44-525.9359（6）新世界太华公寓寓户型建筑面积（平米）比例开间6030%一居室10735%二居室15025%三居室23010%60项目户型配比建议议户型建筑面积户数比例备注标间30-40㎡15%一居室50-60㎡40%二居室70-80㎡30%数量在上层数量比例放大三居室120-150㎡15%包租部分分布在上上层，视野及景观观价值高，同时目目标客户群体存在在自住的比例，因因此，户型面积方方面适度加大二、、三居室的比例，，保证一定的产品品吸引力。614-10层11-28层29-30层单层套数合计4-10层20套140套11-28层18套324套29-30层CEO商务官邸合计464套项目户型配比立体体描述624-10层单层平面图（18套）11-28层单层平面图（18套）6套（标间）1套（2居）电梯间1套（3居）1套（2居）6套（标间）1套（3居）1套（3居）1套（3居）5套（1居）6套（1居）电梯间1套（2居）1套（3居）2套（2居）1套（2居）1套（2居）1套（3居）备注：项目平面分分布图仅供参考建建议。项目户型配比平面面描述63项目顶上两层CEO商务官邸建议对于项目29、30层的物业产品定位位来说，我司通过过与贵司沟通，确确定建议两层产品品定位于做两套CEO商务官邸：30层29层12CEO商务官邸按照纵向上下两层（如图）划分，每每套官邸面积过1000㎡。64CEO商务官邸把酒店式服务公寓与与商务文化的高度复合，，这种复合聚集在在企业的灵魂人物物——CEO身上；CEO商务官邸打造的的理念及产品建建议：办公室；（下层层）私人书房（下层层）大型会议室；下层,可召开股东会议议或企业年会健身房；（上层层）一或二居室的休休息房；（上层层）休闲娱乐功能房房（上层）CEO商务官邸产品功能划分如下：CEO商务官邸具备居家、生活、办办公、商务等多种元素的特特质及功能，也也是个性化很强的表现载体体；655、项目建筑元素素细则建议对于项目的建筑筑元素建议，我我司主要从以下下几个方面进行行阐述：（1）项目设施设备备建议；（2）项目外部整体体装修建议；（3）项目室内各局局部装修建议；；（4）项目室内装修修造价建议；（5）项目软件服务务建议；66（1）项目设施设备备建议对于项目的设施施设备等硬件指指标的建议，我我司主要从分为为以下几个方面面：电梯系统；供暖及空调系统统；消防系统；供水、供电、供供气系统；67周边区域同类物物业中电梯品牌牌的选择上日本本东芝电梯等等的；考虑到本项目的的市场定位及目目标客群定位，，电梯的安装成成本、日常运营营费用等诸多因因素，同时为更更为有效地提升升公寓的品质，，显示住户的尊尊贵，建议配备备24小时运行的知名名品牌的高档电电梯（采用中外外合资产品）；；数量建议采用四四部。电梯系统68供暖及空调系统统由于本案市场定定位是提供精装装的高档公寓，，为了便于本案案后期的室内装装修和物业管理理，建议采用中央空调系统来来供暖和制冷，既节约空间、、使用灵活，又又不影响外立面面效果和房间的的整体美观。为为业主提供高品品质舒适方便的的生活。69消防系统建议公寓内部走走廊及户内设置烟感报警探探测器、温感报报警探测器等消消防设施。采用一类防火建建筑技术，设报报警控制器、联联动控制台、CRT显示器、消防专专用电话、对讲讲录音、消防广广播，按消防规规范，消防喷淋淋、消火栓、烟烟感探测器一次次到位，自动消消防、自动报警警。烟感探测器：2个/100㎡喷淋口：每隔4米安装1个70供水、供电、供供气系统A供水铺设管道矿泉直饮水系统统，用户将得到比比使用瓶装纯净净水、太空水、、桶装水更优的的服务和质量、、更可靠的保证证，而价格只及及桶装水的1/7-1/3。对于高品质生生活要求的高端端客户群及外籍籍客户来讲，更更是体贴周到，，有利健康；并并建议酒店式公公寓部分提供24小时管道热水,提升物业的服务务档次。B供电系统供电系统要求负负载功率较大，，可以承受未来来家电发展趋势势。建议公寓电表容容量10A、每户用电负荷荷10KW以上，照明、插座、空空调分设回路。。。C供水、供电、供供气系统的计量量采用远程抄表系统，迎合目前物业业的发展趋势。。71（2）项目外部整体体装修建议对于项目的外部部整体装修建议议，我司主要从从以下几个方面面进行阐述：项目外立面；项目大堂；项目电梯候梯间间；项目公共通道；；72项目外立面四星级酒店的气气质同时，应更更多的倾向公建建色彩，造型现现代而时尚；材材质上玻璃幕墙墙更利于酒店高高端形象的表现现，但造价过高高并不适合本案案采用，这里推推荐涂料与玻璃璃结合——这是控制低成本和表现外外立面现代感最为理想的结合合主式。73项目大堂要达到四星甚至至五星级的标准准，即要装修上上的富丽堂皇，而且面积、层层高、人流线和和区域的功能划划分都是要提前前做好考虑的。。本案原一层的层层高不足4米，这对支支撑一个四四星级酒店店的大堂高高度是远远远不够的，，经过与建建筑设计公公司的商谈谈，建议做做到4.5米，同时损失失二层商业面面积做大堂堂同区域五五分之二面面积的挑空空。74大堂采用高高档花岗岩岩或大理石石墙面、地地面，配以以艺术作品品等挂件，，增添环境境的艺术文文化气氛，，天花用石石膏吊顶及及高雅水晶晶灯饰，另另备盆景、、植物等作作为大堂的的陈设；设设独立信报报箱。75项目电梯候候梯间电梯厅人流流集中，也也是体现酒酒店品质的的重要区域域，在灯光设计与与装修调性性上与大堂堂风格统一一，如暖色大大理石地面面，铝塑装装饰立体墙墙面配时尚壁饰，明亮温暖暖的灯光效效果会减弱弱等待者的的焦急情绪绪，电梯门门可选择时时尚的镜面面钢材配打打磨雕花装装饰，采用用高档花岗岗岩或大理理石地面、、墙面。76项目公共通通道公共走廊的的地饰和灯灯饰需合理理搭配，避避免过暗或或过亮，墙墙面为壁纸纸，配嵌入入式装饰画画或小型雕雕像，题材材可选择天津名胜、、海洋风光光或国际风风情等，地面铺设设地毯，各各户户门选选用高档实木材材质，色调调与环境相相谐调。77（3）项目室内内各局部装装修建议对于项目的的室内各局局部的装修修建议，我我司主要从从以下几个个方面进行行阐述：门窗；厅室；厨房；卫生间；78a门窗户门：国际品牌牌的四防门门，密码门门锁，如““恩源”或或“霍曼””户门；内门：卧室采用用高档实木木复合门；；橱卫采用用玻璃造型型门，通过过对玻璃表表面进行磨磨砂、喷砂砂、刻绘等等工艺处理理，可在居居室中创造造出亦虚亦亦实、半明明半透的完完美视觉效效果；外窗：高档铝木木复合窗，，隐形纱窗窗，石材窗窗台，实木木踢脚。79b厅室玄关、客厅厅及餐厅地地面：公共活动空空间的地面面可依据装装修风格的的不同采用用不同材质质、不同色色调的装修修材料，例例如木地板板或石材等等，建议本本案采用知知名品牌高高档环保型型产品，如如：欧典、、瑞典柏丽丽等品牌的的木地板等等。卧室：卧室的地地面依据装装修风格的的不同采用用不同材质质、不同色色调的装修修材料，建建议本案采采用高档环环保型实木木复合地板板，如：欧欧典、瑞典典柏丽等品品牌的木地地板。墙面、天花花及踢脚：墙面采用立立邦、多立立士或同级级品牌的高高档环保型型乳胶漆；；天花采用用石膏局部部吊顶；踢踢脚采用木木线条装饰饰。开关及插座座：采用松本本电工、西西门子或同同级品牌的的安全型开开关和插座座。80c厨房地面及墙面面：地面铺设品品牌高档防防滑地砖，，墙面使用用优质瓷砖砖，采用冠冠军、诺贝贝尔或同级级品牌的产产品。天花：进口的铝扣扣板吊顶。。橱柜：厨房配备进进口知名品品牌的组合合橱柜，采采用阿尔诺诺、柏丽或或同级的品品牌。厨房设施配配制：采用国外品品牌的灶具具、抽油烟烟机和洗涤涤槽、水龙龙头等。81洁具：采用美标或或同级品牌牌的洁具及及钢化玻璃璃淋浴屏等等，配换气气扇。龙头、花洒洒：采用美标或或同级品牌牌的花洒；；高档合资资品牌的龙龙头等。浴室挂件：：高档进口产产品。d卫生间地面及墙面面：地面铺设高高档防滑地地砖，墙面面使用高级级优质墙砖砖，采用冠冠军、诺贝贝尔或同级级品牌的产产品。天花：高档进口金金属孔板或或铝扣板吊吊顶。82（4）项目室内内装修造价价建议经过与贵司司商讨，初初步确定项项目室内装装修造价的的情况：装修造价：：不超过800元/㎡；家电价格：：控制在12000元以内；全屋家私、、家具价格格：15000元以内；83（5）项目软件件服务建议议智能化配套套建议；物业管理服服务建议；；对于项目的的软件服务务的建议，，我司主要要从以下两两个方面进进行阐述：：84类别功能最低标准普及标准较高标准物业管理及安防社区管理中心***社区公共安全防范闭路电视监控—**电子巡更系统—**防灾及应急联动—**社区停车场管理—**三表计量（IC卡或远传）***社区机电设备监控给排水、变配电集中监控—**电梯、供暖监控——*区域照明自动控制—**社区电子广告牌***智能化配套套建议（1）85智能化配套套建议（2）类别功能最低标准普及标准较高标准信息通讯服务与管理社区信息服务平台—**社区综合信息管理—**综合通信网络——*住宅智能化******消防报警系统***家庭电器自动化控制音频***视频***数据—**家庭通信总线接口——*管网铺设根据功能要求同意设计、铺设管网按二级功能按一级功能按一级功能86以上等级按按投资成本本分为高中中低三档，，即最低标标准（成本本约为3000-5000元/户）、普及及标准（成成本约为6000-8000元/户）、较高高标准（成成本约为住住宅投资额额的1%-2%或10000元/户）。建议本案应应提高楼宇的的高科技含含量，但相对比比周边其他他高档公寓寓，建议项项目采用较高标准的的智能化设设置。在为业主主提供便利利生活、提提高物业管管理效率的的同时，可可大大提高高公寓的“功能价格格比”，使发展商商获取高科科技增值利利润。87物业管理服服务建议提供酒店式式“全程影影子服务””管理：A特色服务（（部分为收收费项目））户门钥匙的的酒店化管管理住户可将户户门钥匙存存放于前台台或保安部部，在有住住户书面委委托函的确确认下，您您的“商务务小秘书””可启封钥钥匙处理家家中发生的的紧急情况况（如跑水水、火险等等），也可可代客看房房、户内清清洁、户内内修理等，，实现酒店店前台功能能。送餐服务餐厅及酒吧吧将印制精精美的菜单单、酒单置置于房间内内，住户在在需要时可可随时拨打打送餐电话话，服务员员会迅速地地将所点的的菜品或酒酒水送至房房间。88入户清洁住户可委托托您的“商商务小秘书书”指定专专职服务员员或小时工工进行入户户清洁,之后有领班班或主管进进行检查并并记录,完全按酒店店的标准操操作。总机服务电话总机24小时接听电电话，并可可提供叫早早、约会提提醒、留言言等服务。。保险箱服务务在前台设有有保险箱，，住户可将将贵重物品品放在保险险箱，以突突出管理特特色。医疗服务前台配备紧紧急用医疗疗箱，以备备客户急用用。同时，，引入医疗疗服务站提提供家庭护护理等工作作。89B无偿服务日常家政服服务装饰布置咨咨询，介绍绍保洁员、、小时工，，代办电话话开户，代代订牛奶，，代办收收订报刊，，特快专递递，送邮件件上门。医疗服务配备急救箱箱，急救药药品，生病病代为联系系急救车。。安全服务定期检查电电器设备的的安全使用用情况，检检查安防设设施的可靠靠性，义务务宣传安全全用电常识识，宣传消消防知识。。商务、礼仪仪服务代订火车、、机票，代代联系摄影影、摄像，，代购、代代送鲜花。。90C有偿服务(所有配套设设施保修期期内只收器器件成本费费，免收维维修费)临时照顾小小孩（按按钟头计））；拆换电源开开关、插座座、电话、、电视、数数据面板；；贴墙砖、铺铺地砖（普普通），贴贴壁纸，墙墙面重新粉粉刷；安装空调架架，换门门锁，换水水龙头，换换水表，木木门维修；；疏通下水管管道，修